RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14979 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIG6F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2023 – tribunal judiciaire de Paris 2ème chambre civile – RG n° 19/07469)

APPELANTES

Madame [H] [X] [J]

née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 12] (Chine)

[Adresse 1]

[Localité 6]

S.C.I. [F] M

[Adresse 1]

[Localité 6]

N°SIREN : 804 069 680

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de Paris, toque : R077, avocat plaidant

INTIMÉE

FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, ayant pour société de gestion IQ EQ Management (anciennement dénoméee EQUITIS GESTION SAS), dont le siège social est situé [Adresse 8], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 10] sous le numéro B 431 252 121 et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 10] sous le numéro 982 392 722, ayant son siège social [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CREANCES IV ayant pour société de gestion, la société IQ EQ Management (anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS), représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 334 537 206, ayant son siège social [Adresse 4], en vertu d’un bordereau de cession de créances conforme aux dispositions du Code monétaire et financier, en date du 21décembre 2023,

Lui-même venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION VICTOR CREANCES I, ayant pour société de gestion, la société IQ EQ Management (anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS), représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES,

Lui-même venant aux droits du CREDIT FONCIER DE FRANCE, en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 31 juillet 2017, conforme aux dispositions du Code monétaire et financier.

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric DE LA SELLE de la SELARL TMDLS AVOCATS, avocat au barreau de Paris, substitué à l’audience par M^e Samira MEHAMDIA TREBER de la SELARL TMDLS AVOCATS, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Vincent BRAUD, président de chambre

M^me Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère

M^me Laurence CHAINTRON, conseillère chargée du rapport

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Vincent BRAUD, président de chambre et par Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 14 décembre 2011, le Crédit Foncier de France a consenti à Mme [H] [X] [J] un prêt d’un montant de 298 850 euros remboursable en 300 échéances mensuelles d’un montant de 1 774,78 euros au taux d’intérêt de 4,75 % et au taux effectif global de 5,24 %, afin de financer l’acquisition en état futur d’achèvement des lots 112 et 171 consistant en un appartement de 60,72 m² et un emplacement de parking situé [Adresse 2] à [Localité 9]. Ce prêt était garanti par une inscription de privilège de prêteur de derniers à hauteur de la somme de 298 850 euros.

Par acte notarié du 3 octobre 2014, Mme [H] [X] [J] a vendu à la SCI [F] M, dont sa mère et son beau-père sont les seuls associés, les lots de copropriété n° 659, 796 et 3078 consistant en un appartement de 75 m² avec cave et garage situé [Adresse 1] à [Localité 6] arrondissement et cadastré section AN n° [Cadastre 7] lieudit [Adresse 5], pour un montant de 280 000 euros payable à terme dans un délai de 5 ans, au plus tard le 2 octobre 2019. Mme [H] [X] [J] avait acquis ce bien le 9 juillet 1998 pour un montant de 735 000 francs, soit 112 050 euros.

Selon commandement de payer du 2 novembre 2015, le Crédit Foncier de France a mis en demeure Mme [H] [X] [J] de lui régler les échéances impayées du prêt du 14 décembre 2011 souscrit pour l’acquisition du bien situé à [Localité 9].

Par jugement d’orientation du 26 juillet 2016, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné la vente forcée du bien situé à [Localité 9] au prix de 318 386,16 euros.

Par jugement d’adjudication du 11 octobre 2016, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a adjugé la vente pour un montant de 157 000 euros.

Le 31 juillet 2017, le Crédit Foncier de France a cédé un portefeuille de créances au Fonds commun de titrisation Victor Créances 1 contenant le prêt consenti à Mme [H] [X] [J].

Le 22 février 2018, à la suite de la redistribution du prix de vente du bien situé à [Localité 9], le Fonds commun de titrisation Victor Créances 1 a perçu la somme de 144 989,41 euros sur les 338 282,51 euros de créance restant due au 10 octobre 2017 au titre du prêt consenti par le Crédit Foncier de France à Mme [H] [X] [J].

Par acte d’huissier du 14 mai 2019, le Fonds commun de titrisation dénommé Fonds commun de titrisation (FCT) Victor Créance 1 représenté par la société de gestion GTI Asset Management, venant aux droits du Crédit Foncier de France, a fait assigner la SCI [F] M et Mme [H] [X] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de lui voir déclarer inopposable la vente authentifiée suivant acte dressé le 3 octobre 2014 portant sur les lots 659, 796 et 3078 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], cadastré AN [Cadastre 7], [Adresse 5].

Par exploit d’huissier du 26 juillet 2019, le FCT Victor Créances I a fait signifier à Mme [H] [X] [J] un commandement de payer la somme de 212 342,69 euros.

La société de gestion GTI Asset Management a démissionné de ses missions de société de gestion du FCT Victor Créances I avec effet à compter du 30 juin 2020.

Par lettre du 30 juin 2020, le FCT Victor Créances I représenté par la société Equitis Gestion SAS a confirmé que la société MCS & Associés était le recouvreur désigné des créances cédées au FCT.

Par courrier du 8 juillet 2020, la société MCS et Associés a informé Mme [H] [X] [J] qu’elle avait été désignée en qualité de recouvreur du FCT Victor Créances I.

Le 2 septembre 2021, le Fonds commun de titrisation FCT Victor Créances I a cédé la créance contre Mme [H] [X] [J] au Fonds commun de titrisation dénommé FCT Hugo Créance IV. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 décembre 2021, Mme [H] [X] [J] a été informée que le Fonds de Titrisation dénommé Hugo Créances IV était représenté par la société MCS et associés.

Par conclusions du 14 février 2022, le Fonds commun de titrisation dénommé FCT Hugo Créance IV est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire rendu le 30 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mme [H] [X] [J] ;

— reçu le Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, représenté par son recouvreur la société MCS et Associés en ses demandes ;

— déclaré inopposable au Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, ayant pour société de gestion, la société Equitis Gestion, et représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, la vente authentifiée entre :

— Mme [H] [X] [J], demeurant à [Localité 6], [Adresse 1], née à [Localité 12] (Chine) le [Date naissance 3] 1979, célibataire, non liée par un pacte de solidarité, de nationalité française, venderesse,

et

— la SCI [F] M, société civile immobilière au capital de 2 000 euros immatriculée au RCS de Paris sous le n° 804 069 680, ayant son siège social [Adresse 1], acquéreuse

Suivant acte dressé le 3 octobre 2014 par Me [T], publié le 27 octobre 2014 au SPF de [Localité 11] sous la référence volume 2014 P n° 6036 avec reprise pour ordre du 25 novembre 2014 volume 2014 D n° 10351,

Portant sur les biens et droits immobiliers ci-après désignés : dans un ensemble immobilier situé à [Localité 6] [Adresse 1], figurant au cadastre sous les références suivantes : AN [Cadastre 7], [Adresse 5] pour 02ha 75 a 59 ca, constituant les lots numéros 659, 796, 3078 ;

— rejeté les fins de non recevoir soulevées par le Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV;

— reçu les demandes reconventionnelles de Mme [H] [X] [J] ;

— rejeté les demandes de Mme [H] [X] [J] tendant à :

— condamner le Fonds commun de titrisation FCT Victor Créances I venant aux droits du Crédit Foncier à lui payer la somme de 223 516,54 euros arrêtée au 3 septembre 2020 augmentée de tous les frais et intérêts susceptibles d’être à sa charge à titre de dommages et intérêts ;

— prononcer la compensation de cette somme avec les sommes restant dues par Mme [H] [X] [J] ;

— dit que la présente décision sera publiée au service de publicité foncière de [Localité 11],

— condamné Mme [H] [X] [J] aux dépens dont distraction au profit du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [H] [X] [J] à verser au Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande formée par la SCI [F] M au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 1er septembre 2023, Mme [J] et la SCI [F] M ont relevé appel de ce jugement contre le Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, Mme [J] et la SCI [F] M demandent, au visa des articles 122 du code de procédure civile, L. 214-172 et L. 214-180 du code monétaire et financier, 1341-2 du code civil et 1147 ancien du code civil, à la cour de :

— infirmer le jugement du 30 juin 2023 en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mme [H] [X] [J] ;

— reçu le Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, représenté par son recouvreur la société MCS et Associés en ses demandes ;

— déclaré inopposable au Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, ayant pour société de gestion, la société Equitis Gestion, et représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, la vente authentifiée entre :

— Mme [H] [X] [J], demeurant à [Localité 6], [Adresse 1], née à [Localité 12] (Chine) le [Date naissance 3] 1979, célibataire, non liée par un pacte de solidarité, de nationalité française, venderesse

et

— la SCI [F] M, société civile immobilière au capital de 2 000 euros immatriculée au RCS de Paris sous le n° 804 069 680, ayant son siège social [Adresse 1], acquéreuse Suivant acte dressé le 3 octobre 2014 par Me [T], publié le 27 octobre 2014 au SPF de [Localité 11] sous la référence volume 2014 P n° 6036 avec reprise pour ordre du 25 novembre 2014 volume 2014 D n°10351,

portant sur les biens et droits immobiliers ci-après désignés :

dans un ensemble immobilier situé à [Localité 6] [Adresse 1], figurant au cadastre sous les références suivantes : AN [Cadastre 7], [Adresse 5] pour 02 ha 75 a 59 ca ; constituant les lots numéros 659, 796, 3078 ;

— rejeté les fins de non recevoir soulevées par le Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV ;

— reçu les demandes reconventionnelles de Mme [H] [X] [J] ;

— rejeté les demandes de Mme [H] [X] [J] tendant à :

— condamner le Fonds commun de titrisation FCT Victor Créances I venant aux droits du Crédit Foncier à lui payer la somme de 223 516,54 euros arrêtée au 3 septembre 2020 augmentée de tous les frais et intérêts susceptibles d’être à sa charge à titre de dommages et intérêts ;

— prononcer la compensation de cette somme avec les sommes restant dues par Mme [H] [X] [J] ;

— dit que la présente décision sera publiée au service de publicité foncière de [Localité 11],

— condamné Mme [H] [X] [J] aux dépens dont distraction au profit du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [H] [X] [J] à verser au Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande formée par la SCI [F] M au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— déclarer irrecevable l’action du Fonds commun de titrisation FCT Victor Créances IV représenté par la société gestion Equitis Gestion pour défaut de qualité à agir ;

A titre subsidiaire :

— débouter le FCT Victor Créances VI représenté par sa société gestion de toutes ses demandes;

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner le Fonds commun de titrisation FCT Victor Créances IV venant aux droits du Crédit Foncier à payer à Mme [J] la somme de 223 516,54 euros arrêtée au 3 septembre 2020 augmentée de tous les frais et intérêts susceptibles d’être à sa charge à titre de dommages et intérêts ;

— prononcer la compensation de cette somme avec les sommes restant dues par Mme [J] ;

En tout état de cause :

— condamner le Fonds commun de titrisation FCT Victor Créances IV à payer la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de Mme [J] et de la SCI [F] M ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, le Fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, représenté par son recouvreur la société MCS TM, venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, demande, au visa des articles L. 214-167 et suivants et L. 214-172 du code monétaire et financier, 126 et 122, 328 et suivants du code de procédure civile, 2224, 1341-2, 1343-2 et 1355 du code civil, R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, à la cour de :

— dire et juger le Fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion SAS) et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, recevable et bien fondé en son intervention volontaire et ses demandes, venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, ayant pour société de gestion, la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion SAS), société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 8], immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 431 252 121, représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 334 537 206, ayant son siège social à [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en vertu d’un bordereau de cession de créances conforme aux dispositions du code monétaire et financier, en date du 21 décembre 2023,

— prendre acte de la constitution de M^e Marie Catherine Vignes (GRV Associés) pour le Fonds commun de titrisation Absus,

— débouter Mme [H] [X] [J] et la SCI [F] M de leur appel et de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 30 juin 2023 sauf à dire que l’inopposabilité de la vente intervenue entre Mme [H] [X] [J] et la SCI [F] M telle que portant sur les biens et droits immobiliers situés à [Adresse 1], cadastrés sous les références AN [Cadastre 7], lots n° 659, 796 et 3078 devra être prononcée au bénéfice du Fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion SAS) et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM ;

Y ajoutant :

— condamner solidairement Mme [H] [X] [J] et la SCI [F] M au paiement d’une indemnité d’un montant de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [H] [X] [J] et la SCI [F] M en tous les dépens, dont distraction au profit de M^e Marie-Catherine Vignes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025 et l’audience fixée au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire du FCT Absus et sa qualité à agir

Mme [H] [X] [J] prétend que l’action du Fonds commun de titrisation Victor Créances I est irrecevable au motif qu’elle n’a pas été informée de la cession et qu’il n’est pas justifié du fait que la société GTI Asset Management ait été désignée comme entité chargée du recouvrement de la créance.

Le FCT Absus, représenté par son recouvreur, la société MCS TM, expose qu’il vient régulièrement aux droits du FCT Hugo Créances IV en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 21 décembre 2023, soumis aux dispositions du code monétaire et financier. Il est donc subrogé dans les droits et actions du FCT Hugo Créances IV, lui-même subrogé dans les droits et actions du FCT Victor Créances I.

Il allègue que Mme [H] [X] [J] se fonde sur les termes d’un arrêt de la Cour de cassation du 13 décembre 2017 qui est aujourd’hui obsolète, dans la mesure où il a été rendu sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article L. 214-172 du code monétaire et financier qui a été modifié depuis à plusieurs reprises ; l’assignation date du 14 mai 2019 et les textes applicables sont ceux en vigueur à cette date ; la cause d’irrecevabilité dont Mme [H] [X] [J] se prévaut tenant au défaut d’information du changement de l’entité chargée du recouvrement a donc nécessairement disparu par l’effet de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 4 octobre 2017, puis de la loi entrée en vigueur le 24 mai 2019. Par ailleurs, s’agissant de l’opposabilité de la cession, celle-ci est opposable aux tiers sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire conformément à l’article L. 214-169 du code monétaire et financier, et en tout état de cause, Mme [H] [X] [J] a bénéficié de cette information par courrier du 11 septembre 2017, puis à la suite de la cession de créances intervenue entre le FCT Victor Créances I et le FCT Hugo Créances IV, par courriers du 27 décembre 2021. Enfin, à la suite de la cession de créances intervenue entre le FCT Hugo Créances IV et le FCT Absus, un nouveau courrier d’information a été adressé à Mme [J] le 26 janvier 2024.

Sur l’intervention volontaire du FCT Absus

Il ressort des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile que :

'L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.'

Selon l’article 329 du code de procédure civile :

'L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.'

En l’espèce, l’intervention volontaire du FCT Absus présente des liens suffisants avec les prétentions des parties à l’instance, dès lors qu’il est justifié que celui-ci vient aux droits du FCT Hugo Créances IV selon bordereau de cession de créances en date du 21 décembre 2023 conforme aux dispositions du code monétaire et financier, comprenant la créance détenue à l’encontre de Mme [H] [X] [J].

Le FCT Absus sera par conséquent déclaré recevable en son intervention volontaire.

Sur la qualité à agir du FCT Victor Créances I

En l’espèce, selon acte de cession de créances du 31 juillet 2017, le Crédit foncier de France a cédé au fonds commun de titrisation Victor Créances 1, représenté par la société GTI Asset Management, la créance qu’il détenait contre Mme [H] [X] [J] (pièce de l’intimé n° 1).

Aux termes de l’article L. 214-172 du code monétaire et financier, dans sa version en vigueur à la date de cette cession :

'Lorsque des créances sont transférées à l’organisme, leur recouvrement continue d’être assuré par le cédant ou par l’entité qui en était chargée avant leur transfert, dans des conditions définies par une convention passée avec la société de gestion de l’organisme.

Toutefois, tout ou partie du recouvrement peut être confié à une autre entité désignée à cet effet, dès lors que le débiteur en est informé par lettre simple.'

En l’espèce, Mme [H] [X] [J] a été informée de cette cession de créances par courrier du 11 septembre 2017 qui précisait que le fonds commun de titrisation Victor Créances 1 était représenté par la société GTI Asset Management (pièce n° 2).

En outre, comme l’a relevé le tribunal, l’assignation délivrée à Mme [J] le 14 mai 2019 vaut information de la débitrice.

Le 29 juin 2020, la société GTI Asset Management a démissionné de ses fonctions de société de gestion (pièce n° 3) pour être remplacée par la société Equitis Gestion le 30 juin 2020 (pièce n° 4), laquelle a confié le recouvrement de ses créances à la société MCS et Associés.

Mme [J] a été informée, tant du changement de société de gestion, que de la désignation de la société MCS et Associés en qualité de recouvreur par courrier du 8 juillet 2020 (pièce n° 5).

De la même manière, Mme [J] a été informée de la cession de créances intervenue entre le FCT Victor Créances 1 et le FCT Hugo Créances IV selon acte de cession de créances du 2 décembre 2021 comprenant la créance détenue à son encontre (pièce n° 28), par courriers simple et recommandé avec accusé de réception du 27 décembre 2021 (pièce n° 29).

Enfin, Mme [J] a été informée de la cession de créances intervenue entre le FCT Hugo Créances IV et le FCT Absus représenté par la société IQ EQ Management, selon bordereau de cession de créances en date du 21 décembre 2023, par courriers du 26 janvier 2024 (pièce n° 32).

Il est donc incontestable que Mme [J] a été informée des cessions de créances successives sus visées, comme de la dénomination des entités chargées du recouvrement de la créance détenue à son encontre.

En outre, il ressort des dispositions de l’article L. 214-169 V du code monétaire et financier que la remise du bordereau de cession de créance entraîne de plein droit le transfert des garanties et des accessoires attachés à chaque créance et son opposabilité aux tiers sans qu’il soit besoin d’autre formalité.

Le Fonds commun de titrisation Absus justifie par conséquent de sa qualité à agir dans la présente instance, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mme [J] pour défaut de qualité à agir.

Sur l’action paulienne

Mme [H] [X] [J] soutient que l’action du fonds commun de titrisation est irrecevable car les conditions de l’action paulienne ne sont pas réunies, la fraude aux droits de l’intimé n’étant pas caractérisée aux motifs que :

— le créancier ne possède aucun droit privilégié sur l’immeuble litigieux,

— M. et Mme [F] ont intégralement financé l’acquisition de l’immeuble litigieux,

— le premier incident de paiement au titre du contrat de prêt date du 16 avril 2015, soit plus de six mois après la date de cession du bien immobilier du 3 octobre 2014,

— elle n’était pas insolvable au moment de la cession litigieuse.

Le FCT Absus rétorque que l’action paulienne suppose qu’en s’appauvrissant le débiteur ait conscience du préjudice qu’il cause à son créancier, mais également que l’acte querellé constitue un acte d’appauvrissement créant l’insolvabilité, au moins apparente, du débiteur ; le créancier doit disposer d’un principe de créance né antérieurement à l’acte querellé ; en l’espèce, le FCT Victor Créances I disposait d’une créance en vertu de l’acte notarié du 14 décembre 2011 qui était antérieure à l’acte de vente du 3 octobre 2014 ; Mme [H] [X] [J] ne pouvait pas ignorer que la vente de l’immeuble lui causait un préjudice en créant une insolvabilité, à tout le moins apparente puisqu’elle se dessaisissait d’un bien sans pour autant en recevoir immédiatement le prix qui n’était exigible que cinq années plus tard ; la cour d’appel de Paris a jugé, dans un arrêt du 2 juillet 2020 qui concernait l’acte de vente litigieux, les mêmes appelantes et une autre banque, que Mme [H] [X] [J] 'ne pouvait ignorer que la vente de l’immeuble causait un préjudice à son créancier en créant une insolvabilité, à tout le moins apparente, puisqu’elle se dessaisissait d’un bien sans pour autant en recevoir immédiatement le prix, qui n’était exigible que 5 ans plus tard'.

Le FCT relève que la SCI [F] M. a été créée le 31 juillet 2014 avec pour associés la mère de Mme [H] [X] [J], Mme [Y] [F] également gérante de la société, et son beau père, M. [D] [F]. Le recours à un crédit vendeur in fine accordé sans intérêts, ayant pour terme le 2 octobre 2019, faisait échapper, aux poursuites des créanciers de Mme [H] [X] [J], tant le bien, que son prix. Le FCT Absus ajoute que le paiement du prix n’est pas démontré et que, eu égard aux liens familiaux entre le vendeur et les acheteurs, la complicité de la SCI [F] M est établie.

En application des dispositions de l’article 1167, ancien, du code civil, les créanciers peuvent, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.

Il est de principe que plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies pour que l’action paulienne puisse prospérer. Il est ainsi nécessaire que l’acte frauduleux attaqué :

— soit de nature patrimoniale,

— soit postérieur à l’existence du principe certain de créance,

— entraîne un appauvrissement du débiteur,

— le rende insolvable.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’un acte à titre onéreux, le créancier qui exerce l’action paulienne doit prouver la complicité de fraude du tiers acquéreur et à tout le moins sa connaissance du droit du créancier ainsi que sa conscience du préjudice causé à ce dernier.

En l’espèce, le Crédit Foncier de France disposait d’une créance en vertu de l’acte notarié de prêt du 14 décembre 2011 (pièce de l’intimé n° 6) qui était donc antérieure à l’acte de vente litigieux du 3 octobre 2014 (pièce de l’intimé n° 11).

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, Mme [H] [X] [J] ne pouvait pas ignorer que la vente de l’immeuble du 3 octobre 2014 à la SCI [F] M, dont sa mère et son beau-père étaient les seuls associés, causait un préjudice au Crédit Foncier de France en créant une insolvabilité, à tout le moins apparente, puisqu’il est indiqué à l’acte que Mme [J] était sans profession et que surtout, elle se déssaisissait du bien immobilier sans pour autant en recevoir immédiatement le paiement du prix qui n’était exigible que cinq années plus tard.

La vente du bien dans un cadre familial, outre le fait que le paiement du prix de vente n’est pas établi, induit que la SCI [F] M avait connaissance du préjudice subi par le créancier de Mme [J], de sorte que la complicité de l’acquéreur est établie.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a déclaré inopposable au FCT Hugo Créance IV, aux droits duquel vient le FCT Absus, la vente du 3 octobre 2014 et dit que la décision sera publiée au service de la publicité foncière de [Localité 11].

Sur le devoir de mise en garde

Mme [H] [X] [J] soutient qu’au moment de la conclusion du prêt litigieux, elle était un emprunteur non averti et que la banque était tenue d’un devoir de mise en garde à son égard. Elle allègue qu’au moment de la souscription du prêt, elle ne disposait d’aucune formation supérieure et était serveuse. Le prêt consenti était excessif au regard de ses revenus. Elle disposait d’un salaire mensuel net en tant que serveuse d’environ 3 000 euros et sur l’année 2011, elle avait perçu un salaire imposable de 35 285 euros. Elle avait souscrit un second crédit auprès de la société Cetelem d’un montant de 295 000 euros, dont les mensualités étaient de 1 512,30 euros, portant son endettement à 593 850 euros. Lors de la conclusion du prêt, elle n’était gérante d’aucune société et n’exerce plus ses fonctions depuis 2015. Au titre du contrat de prêt conclu avec le Crédit Foncier, elle était tenue de rembourser mensuellement la somme de 1 774,78 euros.

Compte tenu de ces deux contrats, Mme [J] était ainsi tenue au paiement mensuel de la somme de 3 287,08 euros et avait un taux d’endettement de plus de 100 %. Elle estime avoir perdu une chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, c’est-à-dire de ne pas être en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles.

Le FCT Absus soutient que Mme [H] [X] [J] est mal fondée en ses demandes dans la mesure où elle a la qualité d’emprunteuse avertie. Elle était âgée de 32 ans lors de la souscription du crédit. Elle avait déjà souscrit deux autres prêts immobiliers dans deux autres banques différentes ; le prêt litigieux était destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif ; elle était alors propriétaire de deux biens immobiliers dont l’un destiné à de l’investissement locatif pour lequel elle percevait un revenu locatif de 1 200 euros ; le prêt ne présentait aucun caractère excessif dès lors qu’il a été remboursé pendant 4 ans soit jusqu’en 2015 ; en outre elle est gérante de 8 sociétés. Elle ne justifie pas de l’intégralité de son patrimoine puisqu’elle était également propriétaire d’un appartement et d’un parking situés à [Adresse 2], acquis pour un montant de 300 000 euros. Elle disposait a minima d’un revenu mensuel de 5 400 euros (3 000 euros au titre de son salaire + 1 200 euros au titre du loyer du lot n° 171 et 1 200 euros au titre du loyer du lot n° 177). Enfin, Mme [J] ne justifie pas des rémunérations qu’elle perçoit au titre de ses activités.

S’agissant de son préjudice, Mme [H] [X] [J] ne justifie, ni du quantum de sa demande, ni du préjudice qu’elle prétend avoir subi.

Il résulte des dispositions de l’article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur applicable au litige, que :

'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.'

La banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenue, à son égard, lors de la conclusion du contrat d’un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques d’endettement excessif né de l’octroi du prêt et il appartient à l’emprunteur qui invoque le manquement d’une banque à son obligation de mise en garde, d’apporter la preuve de l’existence d’un risque d’endettement excessif.

Envers un emprunteur averti, un établissement de crédit est tenu d’une obligation de mise en garde, si au moment de l’octroi du prêt, il a, sur les revenus et le patrimoine de celui-ci, ou ses facultés de remboursement raisonnablement prévisibles, des informations que lui-même ignorait.

En l’espèce, comme l’a retenu à juste titre le tribunal, il ne saurait être considéré, comme le soutient vainement le FCT Absus, que Mme [J] avait la qualité d’emprunteur averti, alors que l’intimé ne justifie pas que Mme [J] était gérante de diverses sociétés à la date d’octroi du prêt du 14 décembre 2011, le fait que Mme [J] ait précédemment à ce contrat conclu d’autres contrats de prêts immobiliers étant insuffisant à établir sa qualité d’emprunteur averti.

Il ressort de l’avis d’impôt 2012 sur les revenus de l’année 2011 que les revenus salariaux de Mme [J] s’établissaient à la somme de 35 285 euros, soit 3 000 euros par mois.

Comme l’a relevé le tribunal, le courrier de la société Cetelem du 30 décembre 2011 versé aux débats par Mme [J] (pièce n° 10) qui mentionne un emprunt de 295 000 euros et une échéance au 10 janvier 2012 de 1 554,83 euros ne permet pas d’établir que ce prêt ait été souscrit antérieurement au prêt du 14 décembre 2011.

En revanche, il ressort des pièces versés aux débats par Mme [J] qu’à la date du prêt du 14 décembre 2011, celle-ci était déjà propriétaire, outre du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], de biens immobiliers situés à [Adresse 2] – lots numéro 157 et 110 consistant en un appartement de trois pièces et un emplacement de parking acquis pour un montant de 300 000 euros (pièces n° 9 et 10), soit d’une valeur supérieure au montant du prêt de 298 850 euros.

Il résulte de l’acte de prêt du 14 décembre 2011 que les biens immobiliers acquis par Mme [J] également situés [Adresse 2] à [Localité 9] – lots numéros 112 et 171 consistant en un appartement et un emplacement de parking étaient loués pour la somme mensuelle de 1 200 euros.

Par conséquent, à la date d’octroi du prêt du 14 décembre 2011, Mme [J] bénéficiait de revenus mensuels de l’ordre de 5 400 euros (3 000 euros au titre de son salaire + 2 400 euros de revenus locatifs) qui lui permettaient de faire face aux échéances mensuelles souscrites de 1 174,78 euros.

En tout état de cause, Mme [J] ne justifie pas de ses charges à la date d’octroi du prêt.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que l’appelante ne démontre pas que le prêt du 14 décembre 2011 présentait, en considération des capacités financières de Mme [J], un risque d’endettement excessif.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande d’indemnisation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les appelantes seront donc condamnées in solidum aux dépens, dont distraction au profit de M^e Marie Catherine Vignes conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, Mme [H] [X] [J] et la SCI [F] M seront condamnées in solidum à payer au Fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, représenté par son recouvreur la société MCS TM, venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, la somme de 4 000 euros.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

DECLARE le Fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, représenté par son recouvreur la société MCS TM, venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, recevable en son intervention volontaire ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 juin 2023, sauf à préciser que le Fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, représenté par son recouvreur la société MCS TM, vient aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV ;

Y ajoutant ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [X] [J] et la SCI [F] M à payer au Fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, représenté par son recouvreur la société MCS TM, venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [X] [J] et la SCI [F] M aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Marie-Catherine Vignes conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

* * * * *

Le Greffier Le Président