RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15546 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLF5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/02729

APPELANT

Monsieur [X] [O]

né le 21 Février 1958

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Emmanuel PIRE de l’AARPI WTAP, avocat au barreau de PARIS, toque : R028

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/024684 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

INTIMÉE

Madame [Y] [J] divorcée [V] venant aux droits de Monsieur [W] [J] par suite de donation partage

née le 16 Mars 1976 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er novembre 1967, M. [A] [J] a donné en location à [F] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6].

M. [W] [J] est venu aux droits de M. [A] [J] aux termes d’un acte de partage du 12 février 1998.

M. [X] [O] bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux suite à la délivrance d’un congé délivré le 7 décembre 2004 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Suivant acte de donation partage en date du 12 mars 2020, Mme [Y] [J] divorcée [V] est devenue propriétaire du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2020, Mme [Y] [J] a délivré un congé à M. [X] [O] en vertu de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, pour reprendre le logement au bénéfice de son fils, M. [N] [V], à effet au 30 juin 2021.

Saisi par Mme [Y] [J] divorcée [V] par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 22 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— dit que M. [X] [O] est déchu de son droit au maintien dans les lieux portant sur le logement situé au [Adresse 5] (4ème étage gauche) à [Localité 16] ;

— déclaré M. [X] [O] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] (4ème étage gauche) à [Localité 16] depuis le 30 juin 2021 ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de M. [X] [O] et tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [X] [O] à verser à Mme [Y] [J], une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la libération des lieux et la restitution volontaire préalable des clefs à la bailleresse ;

— dit que le jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

— rejeté la demande de délai pour quitter les lieux formée par M. [X] [O] ;

— débouté Mme [Y] [J] de sa demande en remboursement du chauffe-eau ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [X] [O] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [X] [O] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 30 août 2022, M. [X] [O] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il :

— déboute Mme [Y] [J] de sa demande en remboursement du chauffe-eau ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [X] [O] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a dit déchu de son droit au maintien dans les lieux, l’a déclaré occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion et statué sur le sort des meubles ; rejeté la demande subsidiaire de délai et l’a condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; et l’a débouté de ses demandes de nullité du congé, de délai à titre subsidiaire, et au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

puis,

à titre principal,

— déclarer nul et sans effet le congé qui lui a été donné pour quitter l’appartement qu’il occupe au [Adresse 4] dans le [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 14], 4ème étage gauche ;

— rejeter les demandes formulées par Mme [Y] [J] au titre de son appel incident ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de grâce de 24 mois à compter de la notification du jugement à intervenir pour quitter l’appartement qu’il occupe au [Adresse 4] dans le [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 13], 4ème étage gauche ;

— rejeter la demande de Mme [Y] [J] de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.650 euros par mois.

En tout état de cause,

— condamner l’intimée à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, au bénéfice de Maître Pire, intervenant au titre de l’aide juridictionnelle totale, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [Y] [J] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [X] [O] mal fondé et de le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’il la déboute de sa demande en remboursement du chauffe-eau et fixé une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges normalement exigibles ;

— infirmer sur ces points, et statuant à nouveau ;

— condamner M. [X] [O] à lui rembourser le coût du remplacement du chauffe-eau à hauteur de 1 599,40 euros, et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1 650 euros selon la valeur locative, outre les charges locatives, et ce, à compter de la date de validité du congé, soit le 30 juin 2021, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;

y ajoutant,

— condamner M. [X] [O] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] [O] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de validation du congé pour reprise pris sur le fondement des dispositions de l’article 19 de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948,

M. [X] [O], appelant, soutient la nullité du congé qui lui a été délivré et indique à la cour qu’il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux en application de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 étant occupant de bonne foi et ajoute que la situation du fils de la bailleresse ne justifie pas la reprise du logement.

Mme [Y] [J] divorcée [V] expose qu’elle a valablement délivré congé à M.[O], et qu’elle est dès lors bien fondée à demander son expulsion ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation égale à 1.650 euros par mois.

Sur ce,

Il ressort de l’article 4 de la loi 11048-1360 du Ier septembre 1948 que les locataires de bonne foi des locaux relevant de l’article 1 de cette loi bénéficient de plein droit du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraire aux dispositions de la loi et que l’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage entraînant l’application des dispositions relatives au droit au maintien dans les lieux doit reproduire les deux premiers alinéas de l’article 4 et préciser qu’il ne comporte pas obligation de quitter effectivement les lieux.

Aux termes de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948: "Le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d’un Etat membre de la Communauté européenne qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le Élire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

Lorsque l’immeuble a été acquis à titre onéreux, ce droit de reprise ne peut être exercé que si l’acte d’acquisition a date certaine, ou bien avant le 2 septembre 1939, ou bien plus de dix ans avant l’exercice de ce droit. Néanmoins, le propriétaire d’un immeuble acquis depuis plus de quatre ans peut être autorisé par justice à exercer le droit de reprise s’il établit que son acquisition n’a été faite que pour se loger ou pour satisfaire un intérêt familial légitime à l’exclusion de toute idée de spéculation. En cas d’acquisition à titre gratuit, les délais prévus au présent alinéa courent à partir de la dernière acquisition à titre onéreux.

Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir au moins six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire, le locataire ou l’occupant dont il se propose de reprendre le local : ledit acte doit, à peine de nullité indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu du présent article, préciser la date et le mode d’acquisition de l’immeuble, faire connaître le nom et l’adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l’emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier.

Le juge doit toujours apprécier les contestations qui lui sont soumises au jour de la signification de l’acte extrajudiciaire.

Le bénéficiaire du droit de reprise prévu au présent article est tenu de mettre à la disposition du locataire ou de l’occupant dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l’exercice de ce droit.

Le bénéficiaire du droit de reprise devra notifier à son propriétaire l’action qu’il exerce par acte extrajudiciaire dans le même délai que celui prévu à l’alinéa 3 ci-dessus. Le propriétaire de son logement ne pourra s’opposer à la venue de ce nouveau locataire ou occupant qu’en excipant de motifs sérieux et légitimes. S’il entend user de ce droit, il devra, à peine de forclusion. saisir la juridiction compétente aux termes’ des articles 46 et suivants de la présente loi dans un délai de quinze jours à dater de la modification susvisée.

Cette notification devra à peine de nullité, indiquer que, faute par le propriétaire d’avoir saisi la juridiction compétente dans le délai de quinze jours, il sera forclos.

Le nouvel occupant aura le titre d’occupant de bonne foi."

Aux termes de l’article 22 bis de la loi précitée : « Le droit de reprise prévu aux articles 19 et 20 de la présente loi ne peut pas être exercé au profit d’un bénéficiaire âgé de moins de soixante-cinq ans contre l’occupant dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, calculé sur la base de la durée légale du travail, qui, à la date du congé, est âgé de plus de soixante-dix ans et occupe effectivement les lieux. Il est tenu compte, pour le calcul des ressources de l’occupant, de celles des personnes vivant avec lui d’une manière effective et permanente. »

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2020 à effet du 30 juin 2021, Mme [Y] [J] divorcée [V], a fait délivrer à M. [X] [O] un congé pour reprise prévu par l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 au profit de son fils, M. [N] [V], précisant qu’il est né le 22 juin 2001, qu’il demeure actuellement chez elle et qu’il est étudiant à l’institut SAE sis à [Localité 12] (93).

Le nom et l’adresse de la propriétaire sont mentionnés ainsi que la date et le mode d’acquisition du bien en cause.

Il apparait que M. [O] locataire a été prévenu au moins six mois à l’avance, par cet acte extrajudiciaire, de la reprise du local par la propriétaire, lequel mentionne que le droit de reprise est exercé en vertu de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, précise la date et le mode d’acquisition de l’immeuble, fait connaître le nom et l’adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l’emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier.

Le congé ainsi délivré doit être validé dans la forme, et n’encourt pas la nullité. Le jugement est confirmé.

En application de l’article 22 bis de la loi précitée, l’occupant âgé de plus de 70 ans au moment de la délivrance du congé est protégé.

Or, il est établi que M. [O] est âgé de 62 ans et qu’il ne peut dès lors se prévaloir de la protection de l’article 22 bis de la loi du 1er septembre 1948.

Sur le fond, le congé est motivé par la reprise de l’appartement au profit de M. [N] [V], fils de la propriétaire Mme [J].

C’est au jour de la signification du congé qu’il convient d’apprécier si le bénéficiaire dispose ou non d’une habitation correspondant à ses besoins.

A la date de la signification du congé, ce dernier âgé de 20 ans, justifie de sa qualité d’étudiant et être hébergé à titre gratuit par sa mère, dans un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 17].

Il ressort des pièces versées au débat, que M. [N] [V] vit chez sa mère dans ce logement de 133 m² avec cette dernière, une s’ur âgée de 16 ans, un beau-père et deux de ses enfants et que lors de droits de visite et d’hébergement, deux autres enfants du beau-père sont également accueillis dans ce logement, soit huit personnes au total.

Mme [J] ne dispose d’aucun autre bien immobilier à la date du congé délivré à M.[O], ni à la date de l’assignation et n’est pas en mesure de proposer un autre logement à cet occupant.

M. [N] [V] apparait fondé à solliciter le bénéfice d’un local indépendantafin de poursuivre ses études en toute indépendance ce qui correspond à ses besoins normaux.

En effet, bien que la distance entre le logement et l’école ne soit pas un critère retenu pour la reprise d’un logement sous loi de 1948, la distance à parcourir pour se rendre à [Localité 12] où se situe son institut de formation sera moindre pour M. [N] [V], que depuis le logement familial situé dans l’ouest parisien dans le [Localité 9] plus éloigné encore d'[Localité 12] située au nord-est de [Localité 15].

M. [N] [V] entretient enfin des relations distendues avec son père, et a toujours habité avec sa mère, il justifie ainsi ne pouvoir habiter avec ce dernier.

Une résidence universitaire engendrerait pour Mme [J] un coût supplémentaire, alors même qu’elle peut mettre à disposition gratuitement pour son fils le logement qui lui appartient sis [Adresse 5] à [Localité 16].

Il s’en déduit que la reprise sollicitée par Mme [Y] [J] au profit de son fils M. [N] [V] qui habite actuellement chez elle, est justifiée, cette habitation avec huit personnes ne correspondant plus à ses besoins normaux de jeune majeur étudiant n’étant pas tenu de demeurer chez ses parents.

Il convient, en conséquence, de valider le congé délivré le 22 octobre 2020, à effet du 30 juin 2021, et de dire qu’à compter de cette date M. [X] [O] est déchu de tout titre d’occupation, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef

.

Il y lieu de confirmer le jugement qui a déchu M. [O] de son droit au maintien dans les lieux portant sur le logement sis [Adresse 5] (4ème étage gauche) à [Localité 16], l’a déclaré occupant sans droit ni depuis le 30 juin 2021 et a ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le jugement est également confirmé sur le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux en qu’il sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-l et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation,

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 30 juin 2021 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs à Mme [J], au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [O] à son paiement. Le jugement est confirmé.

Sur la demande en remboursement du chauffe-eau,

Mme [Y] [J] forme appel incident du jugement qui l’a déboutée de la demande de remboursement d’un chauffe-eau.

Elle fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande de remboursement du chauffe-eau alors qu’elle a dû débourser la somme de 1.599,40 euros pour changer cet élément d’équipement qui n’aurait jamais été entretenu par M. [X] [O].

Sur ce,

Le contrat de location comporte, dans ses clauses et conditions, un paragraphe 2°, ainsi rédigé :

« De garnir et tenir constamment garnis, les lieux loués, de meubles et objets mobiliers en quantité et valeur suffisantes pour répondre du paiement du loyer, de les entretenir en bon état de réparations locatives et de les rendre tels à l’expiration de la location (le bailleur entendant être déchargé de toutes réparation, notamment aux serrures, tuyaux, robinets, poêles, fourneaux de cuisine, foyers ou rideaux de cheminées, sièges, cuvettes et réservoirs des WC, crémones, jalousies', dégorgements de plomb ou autres appareils) ».

L’article R.224-41-5 du code de l’environnement dispose que :

« Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf le cas échéant, stipulation contraire du bail ».

La loi précise que l’entretien annuel d’un ballon d’eau chaude n’est pas forcément obligatoire et dépend du type d’énergie utilisée.

C’est le locataire qui a la responsabilité d’entretenir un chauffe-eau au gaz, tout comme celui de l’entretien d’une chaudière au gaz.

Pour les chauffe-eau au gaz, l’obligation d’entretien annuel par un professionnel incombe ainsi au locataire qui doit fournir un contrat d’entretien de cet équipement au même titre que celui de la chaudière gaz.

En l’espèce, il résulte de l’examen d’une facture Usogaz du 02 février 2022 qu’une dépose d’un ancien chauffe-eau fonctionnant au gaz et de repose d’un nouveau chauffe-eau gaz ventouse modèle ondea Bas Nox hydropower LC12-4 a été effectuée au [Adresse 4], facture acquittée par Mme [J] propriétaire pour un montant de 1.599, 40 euros.

Alors que l’entretien du chauffe-eau gaz est mis à la charge de l’occupant par le bail et par les dispositions légales en vigueur, M. [O] ne verse aux débats aucun contrat d’entretien de cet équipement pourtant obligatoire et ne satisfait ainsi pas à son obligation d’entretien dont le défaut est à l’origine de la nécessité d’un remplacement du chauffe-eau gaz selon facture acquittée le 02 février 2022.

M. [O] ayant failli à son obligation d’entretien, il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris et de le condamner à rembourser à Mme [Y] [J] le coût du remplacement du chauffe-eau gaz à hauteur de 1.599,40 euros.

Sur la demande de délais pour libérer les lieux,

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L’article L412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

M. [O] a déjà bénéficié de fait, depuis la décision du premier juge, de très larges délais. Il ne justifie d’aucune démarche réelle en vue de son relogement. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de délais pour libérer les lieux et il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en son appel, M. [O] sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [O] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par Mme [J] peut être équitablement fixée à 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [Y] [J] de sa demande en remboursement d’un chauffe-eau,

Statuant à nouveau sur le chef du jugement infirmé :

Condamne M. [X] [O] à rembourser à Mme [Y] [J] le coût du remplacement du chauffe-eau gaz à hauteur de 1.599,40 euros,

Condamne M. [X] [O] à verser à Mme [Y] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [O] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,