RÉPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19783 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU5O

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00057

APPELANT

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

E.P.I.C. SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

anciennement SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 8]

représenté par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 substitué à l’audience par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEM

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Monsieur [X] [O], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 11 juillet 2022, la Société du Grand Paris ayant pour avocat la Selarl Le Sourd Desforges, a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à M. [Z] [D] au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1]) à la somme totale de 141.800 euros en valeur libre ou 113.200 euros en valeur occupée.

Le transport a été fixé au 17 mai 2023. Le lot de l’espèce est une maison d’une surface habitable de 32,74m², avec jouissance d’un jardin de 45m².

Par jugement contradictoire du 02 novembre 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris a :

FIXÉ à la somme de 147.330 euros (32,74m² x 4.500 euros) l’indemnité principale en valeur libre à revenir à M. [Z] [D], au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1].

FIXÉ à la somme de 15.733 euros l’indemnité de remploi à revenir à M. [Z] [D], au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1].

FIXÉ à la somme de 2.420 euros l’indemnité de déménagement à revenir à M. [Z] [D], au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1].

FIXÉ à la somme de 2.400 euros l’indemnité pour perte de revenus locatifs à revenir à M. [Z] [D], au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1].

DÉBOUTÉ M. [Z] [D] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNÉ la Société du Grand Paris aux dépens ;

CONDAMNÉ la Société du Grand Paris à payer 4.000 euros à M. [Z] [D] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [D] a interjeté appel par RPVA le 22 novembre 2023 du jugement sur le montant des indemnités principale, de remploi, pour perte de revenus locatif, ainsi qu’au motif qu’il déboute M. [Z] [D] du surplus de ses prétentions.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 21 février 2024 par M. [D], appelant, notifiées le 10 mai 2024 (AR le 13/05/2024), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

JUGER recevable l’appel formé par M. [Z] [D] ;

INFIRMER le jugement rendu le 02 novembre 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

FIXÉ à la somme de 147.330 euros (32,74m² x 4.500 euros) l’indemnité principale en valeur libre à revenir à M. [Z] [D], au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1].

FIXÉ à la somme de 15.733 euros l’indemnité de remploi à revenir à M. [Z] [D], au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1].

FIXÉ à la somme de 2.400 euros l’indemnité pour perte de revenus locatifs à revenir à M. [Z] [D], au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1].

DÉBOUTÉ M. [Z] [D] du surplus de ses prétentions ;

Statuant à nouveau,

FIXER à la somme de 201.000 euros (hors droits) l’indemnité principale que la Société du Grand Paris doit payer à M. [Z] [D], au titre de l’expropriation du lot n°11 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 4] située [Adresse 1].

FIXER à la somme de 21.100 euros l’indemnité de remploi due à M. [Z] [D] ;

FIXER à la somme de 7.200 euros l’indemnité due à M. [Z] [D] pour la perte de ses loyers ;

FIXER à la somme de 1.200 euros l’indemnité due à M. [Z] [D] au titre des frais exposés pour faire évaluer le bien par l’association [Localité 14] Notaires Services ;

CONDAMNER la Société du Grand Paris à payer à M. [Z] [D] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

CONDAMNER la Société du Grand Paris aux dépens.

2/ Adressées le 15 mai 2024 par la Société des Grands Projets anciennement Société du Grand Paris, intimée formant appel incident, notifiées le 11 juillet 2024 (AR CG le 17/07/2024, AR intimé non rentré), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER le jugement du 02 novembre 2023 des chefs de l’indemnité principale, l’indemnité de remploi et l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Statuant à nouveau,

FIXER en valeur libre à la somme de140.000 euros (32,74m² x 4.276 euros) l’indemnité principale devant revenir à M. [D] [Z] pour l’expropriation du lot n°11 de l’immeuble cadastré X n°[Cadastre 4] et situé [Adresse 1] ;

FIXER à la somme de 15.000 euros l’indemnité de remploi devant revenir à M. [D] [Z] pour l’expropriation du lot n°11 de l’immeuble cadastré X n°[Cadastre 4] et situé [Adresse 1] ;

DÉBOUTER M. [D] [Z] de sa demande relative à une perte de revenus locatifs s’agissant d’un bien libre d’occupation ;

CONFIRMER le jugement du 02 novembre 2023 en tant qu’il a rejeté la demande pour frais d’évaluation du bien ;

En tout état de cause,

DÉBOUTER M. [D] [Z] de son appel et de l’ensemble de ses demandes.

3/ Adressées au greffe le 05 août 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 21 août 2024 (AR exproprié le 26/08/2024, AR expropriant le 23/08/2024) et aux termes desquelles, il demande la confirmation du jugement.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [Z] [D] expose que :

Sur la situation d’occupation, les locaux sont occupés par le propriétaire. Le contrat de location portant sur une partie des locaux a été contracté avec une société dont il est gérant. Il y a donc lieu d’évaluer le bien en valeur libre.

Sur la valeur du pavillon, les références versées par l’exproprié concernent des biens similaires à celui de l’espèce et ont été identifiées par l’association [Localité 14] Notaires Services. Elles sont tirées des fichiers immobiliers notariaux. Il en ressort des valeurs unitaires comprises entre 3.286 euros/m² et 5.436 euros/m², pour une moyenne de 4.311 euros/m². Compte tenu de l’état du bien, de l’absence de nuisances sonores et de la jouissance privative d’un jardin de 45m², il convient en l’espèce de retenir une valeur de 5.400 euros/m². Cette valeur est confortée par le terme du [Adresse 5] versé par le commissaire du Gouvernement.

Si le bien devait être comparé avec des appartements, compte tenu de sa superficie et de ses caractéristiques, il conviendrait d’y attacher la surface pondérée des deux annexes, ce qui amène une surface totale de 46,09m² pondérés. Il ressort des termes de référence concernant des appartements comparables une valeur métrique moyenne de 3.981 euros/m². Compte tenu des caractéristiques du bien, il conviendrait de retenir une valeur métrique de 4.400 euros/m² pondéré.

Il ressort des deux méthodes de comparaison une valorisation totale similaire, entre 200.000 et 202.000 euros.

Sur les termes versés par l’expropriant, l’un d’entre eux, qui a la valeur métrique la plus faible, concerne un bien situé dans un immeuble à [Localité 11], soit dans un secteur non comparable et à la valeur bien moindre.

Sur les termes retenus par le premier juge, ce dernier a écarté les termes produits par l’exproprié aux motifs qu’ils seraient trop anciens et de surfaces non comparables. Cependant, ces termes concernaient des mutations de 2020 et 2021, et paraissent, malgré leur légère différence de surface, bien plus similaires au bien exproprié que les termes versés par le commissaire du Gouvernement et retenus par le juge. En effet, l’un de ces deux termes n’a pas de jardin, est situé sur une rue bruyante et excentré par rapport au métro. Le second concerne une maison vétuste, à faible hauteur sous plafond et excentrée également.

Sur l’indemnité pour perte de loyers, M. [D] percevait chaque mois un loyer de 400 euros en exécution d’un contrat de location pour du stockage de matériel. Compte tenu de l’expropriation, il ne percevra plus les loyers avant d’avoir acquis un nouveau bien. Or, compte tenu de l’évolution du marché du crédit immobilier, cela lui sera difficile et rien ne permet de garantir qu’il retrouve un bien avec annexe en capacité d’être louée. Il demande donc une indemnisation à hauteur de 18 mois de loyers.

Sur l’indemnité pour frais d’évaluation du bien, M. [D] a payé 1.200 euros à une association pour faire identifier des termes de comparaison appropriés, et il convient de l’indemniser de ce chef.

La Société du Grand Paris rétorque que :

Sur les caractéristiques du bien, ce dernier ne dispose pas d’un jardin à proprement parler mais d’une surface extérieure bétonnée. Les annexes que l’exproprié souhaite voir indemnisées n’ont fait l’objet d’aucune autorisation d’urbanisme. En effet, il apparaît qu’elles ont été démolies puis reconstruites sans autorisation. Il ne s’agit au demeurant que d’un bâtiment démontable en matériaux légers. Il ne convient donc pas de les retenir dans la fixation des indemnités.

Sur la surface du bien, il convient de retenir les 32,74m² déterminés par le juge. L’exproprié ne produit aucun mesurage du bien et ne saurait se prévaloir d’une surface supérieure.

Sur les travaux, l’exproprié prétend avoir réalisé de très importants travaux mais n’en apporte pas la preuve.

Sur les termes de comparaison de l’exproprié, ils ont été exclus à raison par le premier juge, car ils concernent des mutations trop anciennes et pour des surfaces non comparables à celle de l’espèce. Le terme versé par le commissaire du Gouvernement et cité par l’exproprié avait également été écarté à juste titre car portant sur un bien disposant de deux chambres.

Sur la demande de la Société des Grands Projets, elle repose sur le prix d’achat du bien par l’exproprié en 2019, et est corroborée par les termes n°1 et 2 du commissaire du Gouvernement en première instance, qui ont été retenus. Il est rappelé que les terrasses du bien exproprié sont réduites et n’apportent pas de plus-value par rapport à celles des termes retenus.

Sur la fixation en valeur libre et l’indemnité pour perte de loyers, l’exproprié occupe le bien et ne s’est pas prononcé sur son droit au relogement. La remise est louée par une société dont l’exproprié est le gérant. L’application d’un abattement pour occupation est donc demandée. Si le bien devait être évalué en valeur libre, l’exproprié ne saurait bénéficier d’une indemnité pour perte de loyers sans que cela ne constitue un enrichissement sans cause. Il est par ailleurs demandé à la cour de donner acte de l’engagement de l’exproprié à remettre le bien libre et à renoncer au droit au relogement (cette demande ne figure pas dans le dispositif).

Sur l’indemnité pour frais d’évaluation, celle-ci est sans lien direct avec l’expropriation et fait doublon avec la demande d’une somme au titre des frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles, la demande de l’exproprié à hauteur de 5.000 euros est excessive considérant la valeur relativement modeste du bien et au vu de ses écritures d’appel qui reprennent pour l’essentiel celles de première instance.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la surface à retenir, les surfaces pondérées par l’appelant ne sont pas retenues. Les locaux annexes n’ont à juste titre pas été inclus dans la surface mais ont permis de pondérer à la hausse la valeur métrique du bien.

Sur l’état du bien à retenir, le transport a permis de constater que le bien est en très bon état et fonctionnel.

Sur les termes de référence retenus, les deux termes retenus en 1ère instance présentent des surfaces proches de celle du bien en cause. Considérant la spécificité du bien, il y avait lieu de les admettre. Les 5 références proposées par l’appelant ne sauraient être validées car elles sont en pleine propriété, de surface incomparable et les références de publication n’étaient pas indiquées. Les sept ventes d’appartements pourraient être retenues, mais il convient de noter que les références d’enregistrement n’ont pas été fournies.

Sur la valeur retenue par le tribunal, et compte tenu de la moyenne des deux termes de comparaison et du très bon état du bien, la valeur retenue par le premier juge est justifiée.

Sur l’indemnité pour perte de loyers, un temps de recherche de six mois pour trouver un bien similaire peut être estimé. Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 22 novembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. [D] du 21 février 2024, de la SGP du 15 mai 2024 et du commissaire du Gouvernement du 5 août 2024 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M.[D] porte sur le montant de l’indemnité de dépossession et sur le débouté de ses demandes.

L’appel incident de la SGP concerne le montant de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi et la demande de rejet d’indemnité pour perte de revenus locatifs.

S’agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L322-1 du code de l’expropriation et L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme a retenu le PLU intercommunal d’Est Ensemble modifié et approuvé par décision du 15 décembre 2022.

Monsieur [D] et la SGP retiennent en application des mêmes textes que le premier juge comme date de référence celle du 29 juin 2021 correspondant au PLUI modifié à cette date.

Le commissaire du Gouvernement retient sur les mêmes fondements que le premier juge la date du 15 décembre 2022.

En application des dispositions de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation, s’agissant d’un secteur soumis au droit de préemption urbain, comme en l’espèce, est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation de sol ou le plan local d’urbanisme et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date de référence à prendre en compte pour les biens appartenant à M. [D] est celle du 15 décembre 2022, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme intercommunal d’Est Ensemble.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, le premier juge n’en fait pas état.

A cette date, le commissaire du Gouvernement indique que le bien est situé en zone UH (habitat pavillonnaire) et qu’il est également concerné par l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) du territoire [Localité 15].

La cour retiendra ce zonage.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il ressort du procès-verbal de transport qu’il s’agit d’un pavillon d’habitation d’une surface habitable Carrez non contestée de 32,74 m² ; que le lot n° 11 est composé d’une entrée, une salle d’eau, un séjour cuisine et une chambre ; que le bien dispose également de la jouissance d’un jardin de 45 m².

Le commissaire du Gouvernement précise que l’acte d’acquisition fait référence à une remise (bâtiment D).

Le transport sur place établit qu’il s’agit d’une maison particulièrement bien entretenue, bénéficiant de sanitaires et d’une douche à l’italienne.

Le commissaire Gouvernement précise que selon toute vraisemblance, les matériaux de construction entreposés devant le bâtiment ont servi à l’édification d’une remise supplémentaire (en cours de finition lors du transport) et que le jardin correspond à une cour bétonnée/dallée (réduite de fait par les constructions du supplémentaires).

Monsieur [D] souligne qu’il a fait l’acquisition de ce bien le 18 juillet 2019 (pièce n°1) pour 140'000 euros, offre de notaire, avec un financement intégral par un prêt bancaire auprès de la BNP avec un taux d’emprunt de 1,8 %, pour y loger et pour obtenir un revenu complémentaire par la location de l’une des dépendances.

Il précise que le précédent propriétaire en 2010 avait fait réaliser des travaux de rénovation et d’isolation de la toiture par un professionnel, et qu’en 2019 et 2020, il a réalisé de très importants travaux de rénovation du bien :

' doublage des murs avec isolation par l’extérieur,

' reprise de la toiture et des gouttières,

' cloisonnement intérieur,

' mise en conformité de l’électricité,

' changement de système de chauffage (poële de granulés),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' plomberie,

' aménagement de la cuisine la salle d’eau,

' remise en peinture,

' remplacement des revêtements de sol.

Il ajoute qu’il a consenti un contrat de location à usage de stockage de matériels, à la société IMMO & DECO (pièce n° 3) sur l’annexe dénommée « bâtiment D», pour un loyer de 400 euros/par mois, dont il est le gérant associé.

Il procède à une description détaillée de son bien avec des photographies, indique qu’il est indépendant des autres lots de copropriétés, et qu’il est en très bon état, et qu’il est situé dans un quartier résidentiel, proche du centre-ville de la commune de [Localité 7], à proximité d’axes routiers majeurs, station de tramway, d’école et de commerces.

Il souligne qu’en 2018 et 2019, les propriétaires n’ont reçu aucune information concernant cette extension du périmètre et sur les procédures d’expropriation qui étaient sur le point d’être engagées contre les propriétaires de biens situés dans cette extension de périmètre, et que s’il en avait été informé il aurait pu faire l’acquisition de biens situés hors du périmètre d’intervention et qu’il n’en a été informé qu’en juillet 2020, une année après l’acquisition de son bien.

Le commissaire du Gouvernement indique que l’ensemble immobilier est situé dans une rue pavillonnaire à quelques mètres de la ligne du tramway T1 et à grande proximité du centre commercial « [12] », de l’autoroute A 86 et du c’ur de ville avec ses nombreux bâtiments administratifs, sa station de métro « Pablo Picasso » de la ligne 5 et C ligne de bus et que l’implantation est donc favorable.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès- verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 2 novembre 2023. .

— Sur l’indemnité principale

En appel, ne sont pas contestées ni la surface habitable de 32,74 m², ni la méthode par comparaison.

La discussion porte sur la valeur unitaire à retenir et la fixation en valeur libre.

Le premier juge après examen des références des parties, aboutit à une moyenne de 4266,31 euros/m² et indique que compte tenu des terrains et des surfaces annexes, il retient une valeur supérieure fixée à 4500 euros/m².

A- sur la situation d’occupation

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur libre en indiquant que l’abattement pour occupation n’est pas opportun dans la mesure où l’exproprié n’a pas manifesté sa volonté de bénéficier de son droit au relogement et a fortement insisté à l’audience sur le fait qu’il est le seul détenteur de la personne morale à laquelle les locaux annexes sont loués et qu’il assure ainsi la libération des lieux.

Monsieur [D] demande la confirmation du jugement pour la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre en indiquant qu’il occupe les locaux, qu’il a consenti un contrat de location à usage de stockage de matériels, sur l’annexe dénommée « bâtiment D », mais que cependant, ce contrat a été consenti à la société IMMO & DECO, dont il est l’associé gérant ; il n’y a donc pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation du bien.

La SGP indique que l’habitation est occupée par l’exproprié, qui ne s’est pas prononcé sur son éventuel droit à relogement ; qu’elle avait demandé l’application d’un abattement pour occupation et que le commissaire du Gouvernement avait également sollicité la fixation d’un abattement pour occupation en raison du local annexe faisant l’objet d’un bail, à hauteur de 5 % de la totalité du lot.

La SGP ne conteste pas en appel la fixation de l’indemnité dépossession en valeur libre, mais indique que l’exproprié sera par contre débouté de sa demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement.

En l’absence de contestation de la part des parties, le jugement sera donc confirmé pour une fixation de l’indemnité dépossession en valeur libre.

La question de l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs sera étudiée ci-après.

B- sur les références des parties

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de M. [D]

Il demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 201 000 euros en valeur libre, et en l’absence de contestation de la surface de 32,74 m², la valeur unitaire revendiquée est donc de 6 139 euros/m².

Il indique qu’il propose des éléments de comparaison portant sur des biens comparables au bien exproprié, à usage d’habitation, libres d’occupation et situés à proximité de celui-ci ; qu’ils ont été relevés dans les fichiers immobiliers des notaires (bases BIEN et PERVAL), après avoir été identifiés et sélectionnés par le service « expertises » du département immobilier de l’Association [Localité 14] Notaire Service (organisme dépendant de la chambre des notaires de [Localité 14] missionné par Monsieur [D] pour établir une évaluation du bien exproprié), en raison de leur situation et caractéristiques comparables au bien exproprié ; qu’ils concernent des maisons et des appartements, puisque le bien expropriée présente certaines caractéristiques (maisons comprises dans un lot de copropriété, superficies) comparables aux caractéristiques d’un appartement.

Il propose tout d’abord des termes de comparaison correspondant à des maisons vendues dans le secteur à [Localité 7] sans les références de publication:

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

44369

[Adresse 21]

55

299000

5436

pavillon

T2

44360

[Adresse 17]

70

230000

3286

maison de ville

T3

44279

[Adresse 16]

75

295000

3933

pavillon

T4

44109

[Adresse 21]

85

360000

4235

pavillon

T5

44103

[Adresse 20]

60

280000

4667

Villa

Monsieur [D] indique que ces références font ressortir des valeurs unitaires hors droit comprises entre 3 286 euros/m² et 5 436 euros/m², pour une moyenne de 4 311 euros/m² et que compte tenu de la situation et des caractéristiques de son bien (état, configuration fonctionnelle, absence de nuisances sonores, terrain en jouissance privative, annexe valorisante), il peut être retenu en une valeur en l’état hors droits de 5 400 euros/m² pondéré.

Il propose également les termes suivants pour les appartements dans le secteur à [Localité 7] sans les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

44322

[Adresse 19]

26

110'000

4231

studio

T2

44307

[Adresse 19]

38

146500

3855

appartement standard

T3

1er mars 2021

[Adresse 9]

40

147000

3675

appartement standard

T4

44231

[Adresse 19]

27

100000

3704

studio

T5

44122

[Adresse 19]

27

118000

4370

studio

T6

44095

[Adresse 10]

25

114500

4580

studio

T7

44019

[Adresse 19]

39

134500

3449

appartement standard

Monsieur [D] indique que ces références font ressortir des valeurs unitaires hors droit comprises entre 3449 euros/m² et 4580 euros/m², pour une moyenne de 3 980 euros/m² et que compte tenu de la situation et des caractéristiques de son bien, il peut être retenu une valeur, hors droits, de 4400 euros/m² pondéré.

La SGP demande d’écarter ces termes en indiquant qu’ils sont, ou trop anciens (ventes antérieures au 2e semaine de l’année 2021), représentant une surface habitable sans commune mesure avec le bien exproprié (maisons d’une surface de 55 à 85 m²), outre qu’ils ne comportent aucune référence de publication.

Le commissaire du Gouvernement demande également d’écarter les termes correspondant à cinq ventes de pavillons, bien que certaines aient eu lieu en 2021, pour trois raisons :

' les références de publication ne sont pas éditées ;

' les biens sont plus grands que le bien objet de la présente procédure ;

' ils ne font pas partie d’une copropriété.

Il indique que les ventes d’appartements, bien que certaines aient eu lieu en 2021, pourraient être retenues, le prix maximum de cession ressortant à 4580 euros/m² étant proche de la valorisation retenue en première instance, mais il note que les références d’enregistrement n’ont pas été fournies.

Comme l’indiquent exactement la SGP et le commissaire du Gouvernement, les références de publication ne sont pas fournies, s’agissant comme indiqué dans le rapport (pièce n°2) de termes issus des bases BIEN et PERVAL ne permettant pas ainsi d’accéder à l’acte de vente et de connaître les caractéristiques de la mutation.

En outre, le bien exproprié est une maison, il ne peut donc être retenu les termes de comparaison correspondant à des appartements.

S’agissant des termes de comparaison correspondant à des maisons, les biens correspondent à une surface beaucoup plus importante que le bien exproprié de 32,74 m² et ne font pas partie d’une copropriété.

Tous ces termes seront donc écartés.

Monsieur [D] comme l’indique la SGP invoque indirectement un terme de comparaison n° 3 du commissaire du Gouvernement en première instance, à savoir une vente du 8 mars 2022 au [Adresse 5], en indiquant : « il convient de préciser que cette valeur de 5400 euros/m² correspond au terme de référence de 5750 euros produit par le commissaire du Gouvernement sur la référence « 93 04P012022P09309 » , concernant un bien situé [Adresse 5], qui présente des caractéristiques assez comparables au bien exproprié (jardin), bien qu’inférieures (proximité la route nationale, etc) ».

Ce terme n’est pas repris par le commissaire du Gouvernement en appel.

Ce n’est pas comparable, puisqu’il bénéficie de deux chambres comme l’indique le premier juge.

Ce terme sera donc écarté.

b) Les références de la SGP

La SGP, appelante incidente, demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 140'000 euros, soit une valeur unitaire de 4 276 euros/m².

Elle propose un terme de comparaison correspondant à l’acquisition du bien par l’exproprié, correspondant à un terme de comparaison privilégié malgré son ancienneté puisqu’il porte sur le bien exproprié et reprend à son compte deux termes du commissaire du Gouvernement de première instance qui ont été retenus par le premier juge avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

I1

43663

[Adresse 1]

32,74

140000

4276

I2

44916

[Adresse 3]

40

3750

I3

44403

[Adresse 2]

46

4782,61

Monsieur [D] demande d’écarter les termes I2 et I3.

Le commissaire du Gouvernement indique que ces termes présentent des surfaces habitables assez proches de celle du bien exproprié sur des terrains d’assise de petites superficies et que ces cessions datant de 2021 et 2022 peuvent donc être admises.

I1

Ce terme est certes ancien datant de 2019, mais ayant moins de 5 ans, il sera retenu puisqu’il correspond au bien exproprié, la cour tenant compte de cet élément d’ancienneté.

I2

Monsieur [D] demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il ne présente pas les caractéristiques comparables au bien exproprié (pièce n° 7), donnant directement sur la [Adresse 18], étant exposé aux nuisances de cette rue (vue des piétons sur l’intérieur du logement, nuisances sonores de la circulation) et étant dépourvu de jardin et excentré par rapport au Métro (ligne 5), qu’il est situé à plus de 2 km alors que le bien exproprié bénéficie d’une desserte aisée.

Ce terme est récent datant de 2022, correspond à une surface habitable de 40 m² comparable au bien exproprié, et l’invocation des nuisances sonores et une distance plus importante par rapport au métro ne peuvent lui enlever sa pertinence.

Ce terme comparable sera donc retenu.

I3

Monsieur [D] demande d’écarter ce terme en indiquant que ce bien ne présente pas les caractéristiques comparables au bien exproprié (pièce n° 8), puisque ce bien est enclavé entre trois bâtiments, que l’état de la maison est vétuste (toiture à refaire, absence d’isolation, fenêtres en simple vitrage) alors que le bien exproprié est en très bon état et que la hauteur de plafond de ce bien est inférieure à 2 m au vu de la hauteur du faîtage de la toiture et qu’il est excentré par rapport aux dessertes de transports en commun, étant situé à plus de deux kilomètres du métro ligne 5.

Ce terme récent datant de 2021, correspondant à une surface habitable de 46 m², est comparable à celle du bien exproprié; l’état moins avantageux de ce terme et sa situation par rapport au métro ne lui enlèvent pas sa pertinence, la cour en tenant compte.

Ce terme comparable sera donc retenu.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que les deux références retenues par le premier juge présentent des surfaces habitables assez proches de celle du bien exproprié sur des terrains d’assise de petite superficie, et que ces cessions datant de 2021 et 2022 peuvent être admises.

Ces deux termes ont déjà été retenus.

La moyenne des termes retenus est donc de :

4 276 + 3 750 + 4 782,61 = 12'808,61/3= 4 269,50 euros/m².

La SGP indique qu’il ne peut être tenu compte des très importants travaux de rénovation du bien invoqué par l’expropriant ni de l’existence des deux annexes, puisque seul un droit juridiquement protégé peut donner lieu à indemnisation.

Il indique, que selon l’acte de vente du 18 juillet 2019, le bâtiment a été démoli en 2011, et qu’à la place, l’exproprié a construit un autre bâtiment, décrit dans l’estimation produite par l’exproprié comme un « petit bâtiment démontable construit en matériaux légers », pour lequel il ne justifie d’aucune autorisation d’urbanisme et que pour le bâtiment D il a été démoli et reconstruit par l’ancien propriétaire sans aucune autorisation.

S’agissant des travaux, la cour retient l’état du bien.

S’agissant des annexes, si la Cour de cassation par arrêt du 15 février 2024 n°22-16460 a jugé que qu’alors même que l’action en démolition serait prescrite, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible n’ouvre pas droit à indemnisation, elle avait jugé précédemment par arrêt du 2 mars 2022 N°20-23480 qu’aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et qu’aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, et que la preuve de l’illégalité des constructions édifiées sur les parcelles incombe à l’expropriant qui l’invoque.

Il convient donc en l’absence de preuve raportée par la SGP de l’illégalité de la construction de l’annexe, d’en tenir compte.

En conséquence, en tenant compte de l’évolution du marché et de l’ancienneté de la première référence, du bon état du bien exproprié et de sa bonne situation, et enfin des terrasses et des surfaces annexes, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne soit 4 500 euros/m², la valeur revendiquée par Monsieur [D] de 6 139 euros/m² ne pouvant être retenue, ni celle inférieure demandée par la SGP de 4 276 euros/m².

— Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale est donc de :

4 500 euros X 32,74 m²= 147'330 euros en valeur libre.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : 13 233 euros

soit un total de 15 733 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge indique que la perte de revenus locatifs de 400 euros par mois n’est pas contestée par l’expropriant et qu’il convient de reprendre les observations du commissaire du Gouvernement suivant lesquelles le marché offre des biens similaires à ceux loués de telle sorte qu’une indemnité correspondant à six mois de perte de revenus locatifs est pertinente, soit 2 400 euros.

M. [D] demande l’infirmation du jugement en sollicitant une indemnité pour perte de revenus locatifs d’un montant de 7 200 euros correspondant à dix huit mois de loyer.

Il indique que le préjudice résultant d’une perte de loyers doit être indemnisé dès lors que le bien était loué à la date de l’ordonnance d’expropriation et que la perte de loyers a été causée par l’expropriation et en constitue la conséquence directe.

Il ajoute que compte tenu de la situation du marché immobilier du secteur de [Localité 7] et des caractéristiques particulières de son bien à savoir, un logement comprenant une dépendance appropriée pour un usage d’entrepôts de stockage, il estime à dix huit mois le délai nécessaire pour retrouver un bien approprié .

La SGP conteste en appel l’indemnité pour perte de revenus locatifs en indiquant que le premier juge a accordé une indemnité pour perte de revenus locatifs, comme si le bien était occupé, et que l’exproprié en tire un enrichissement injustifié qui est prohibé par l’article L321-1 du code de l’expropriation et que dans l’hypothèse d’une fixation en valeur libre, il ne peut être accordé aucune indemnité pour perte de revenus locatifs.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que pour ce type de bien, un temps de recherche de six mois pour trouver des locaux équivalents peut justifier une indemnité correspondant à six mois de loyer soit 2 400 euros.

Si l’indemnité de dépossession a été fixée en valeur libre, il s’agit en l’espèce non de la maison, mais du versement depuis janvier 2020 par la société IMMO & DECO d’un loyer de 400 euros à Monsieur [D], en exécution d’un contrat de location usage de stockage de matériels dans le « bâtiment D ».

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La perte de loyers en l’espèce est bien la conséquence directe de l’expropriation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui exactement alloué à Monsieur [D] une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyer soit 2 400 euros, la demande de celui-ci de retenir dix huit mois de loyers ne pouvant être retenue, au regard du marché pour ce type de bien.

3° sur l’indemnité pour frais de déménagement

Les appels ne portent pas sur l’indemnité de déménagement de 2 420 euros qui a été allouée à Monsieur [D].

4° sur l’indemnité au titre des frais d’investigation

Le premier juge a débouté Monsieur [D] de sa demande d’indemnité au titre des frais d’investigation en indiquant que les travaux produits par [Localité 14] Notaires Services sont inutiles en ce que la description du bien a d’ores et déjà été réalisée lors du transport du magistrat et du greffier sur les lieux, que les informations mentionnées notamment page 14 sont relatives à la période du second semestre 2021 qui n’est pas pertinente compte tenu de son ancienneté quand cela ne concerne pas les périodes plus anciennes, et qu’il appartient pas au notaire de décider de la pondération des surfaces annexes ou leur considération dans la localisation du bien dans le spectre du marché, et que la valeur de 200'000 euros n’est fondée sur aucun terme de comparaison référencé.

Monsieur [D] demande l’infirmation du jugement en sollicitant une indemnité à ce titre de 2 200 euros au titre des frais exposés pour faire évaluer son bien par l’Association [Localité 14] Notaires Services (pièce n° 2).

Le rapport d’évaluation du bien établi par l’association [Localité 14] notaire service n’est pas utile à la solution du litige, puisque le descriptif est déjà effectué et non contestée par le procès verbal de transport sur les lieux et qu’aucun terme de comparaison n’ est référencé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement débouté Monsieur [D] de sa demande au titre des frais exposés pour faire évaluer son bien par l’Association [Localité 14] Notaire Services.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

147'330 euros (indemnité principale) + 15'733 euros (indemnité de remploi) + 2 420 euros (indemnité de déménagement) + 2 400 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs)= 167'883 euros en valeur libre.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Monsieur [D] perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur la condamnation de la SGP à verser à Monsieur [D] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

L’équité commande de débouter Monsieur [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Condamne Monsieur [D] aux dépens d’appel ;

Déboute Monsieur [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT