RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 34 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07360 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJKE

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00168

APPELANTE

S.C.I. PROSPERIMMO

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Sandra OHANA-ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 substitué à l’audience par M^e Marc BENSIMHON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0410

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l’audience par M^e Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 13] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par M. [E] [DX], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Aux termes d’un arrêté préfectoral du 6 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet [Adresse 14] sur la commune de [Localité 7] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF.

Par arrêté du 12 avril 2022 le préfet de [Localité 13] a déclaré immédiatement cessibles au profit de l’EPFIF les portions d’immeubles et droit réels immobiliers dépendant du bâtiment B3 de la copropriété [Adresse 8] situé au [Adresse 4], dont les lots nº 405, 580 et 2199 du bâtiment 3 appartenant à la société PROSPERIMMO. Le lot n° 405 est un appartement de type F4, d’une superficie de 65 m². Le lot nº 580 est une cave. Le lot n° 2199 est un emplacement de stationnement.

Deux ordonnances d’expropriation emportant transfert de propriété au profit de l’EPFIF, ont été rendues par le juge de l’expropriation :

— le 7 juillet 2022 concernant les lots nº 405 et 580 ;

— le 15 septembre 2022 concernant le lot n° 2199.

En l’absence d’accord entre les parties, l’EPFIF a saisi le juge d’expropriation de la Seine Saint Denis (TJ de Bobigny) par requête reçue le 29 juillet 2022.

Le transport sur les lieux est intervenu le 10 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 8 juin 2023, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à la SCI PROSPERIMMO au titre de la dépossession des lots n° 405 (appartement), 580 (cave) et 2199 (emplacement de stationnement) du bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 4] à la somme de 64.660 euros, en valeur occupée;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante:

54.600 euros au titre de l’indemnité principale (65 m² x 840 euros/m²)

6.460 euros au titre de l’indemnité de remploi;

3.600 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à la SCI PROSPERIMMO la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile:

CONDAMNÉ l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France au paiement des dépens de la procédure.

Par déclaration du 20 mars 2024, la SCI PROSPERIMMO a interjeté appel du jugement. L’appel est limité à la fixation de l’indemnité de dépossession.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 13 juin 2024 par la SCI PROSPERIMMO, appelante, notifiées le 27 août 2024 (AR intimée le 29/08/2024, AR CG le 29/08/2024) :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’expropriation à la somme de 64.660 euros soit :

54.600 euros au titre de l’indemnité principale:

6.460 euros au titre de l’indemnité de remploi;

3.600 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs;

Statuant à nouveau,

JUGER que le bien exproprié Lots n° 405, 580 et 2199 du bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 8], situé [Adresse 4] est en bon état d’entretien et d’habitabilité.

FIXER l’indemnité d’expropriation à la somme de 91 619 euros qui se décompose comme suit :

Indemnité principale à 78 000 euros

Indemnité de remploi à 8 800 euros

CONDAMNER l’EPFIF au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

2/ Adressées au greffe 07 novembre 2024 par l’EPFIF, intimé, formant appel incident, notifiées le 26 décembre 2024 (AR expropriant 30/12/2024, AR CG 31/12/2024), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

JUGER l’appel de la SCI PROSPERIMMO non fondé.

Par suite, le REJETER,

DIRE et JUGER l’appel incident de l’EPFIF recevable et bien fondé.

Par voie de conséquence :

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 8 juin 2023 en ce qu’il a fixé l’indemnité d’expropriation à la somme de 64.660 euros soit :

54.600 euros au titre de l’indemnité principale:

6.460 euros au titre de l’indemnité de remploi;

3.600 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs;

Et, statuant à nouveau,

FIXER les indemnités à revenir à la SCI PROSPERIMMO comme suit :

Indemnité principale : (méthode globale – cave et parties communes générales intégrées) : 65 m² x 800 euros/ m² = 52 000 euros en valeur occupée

Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20 % sur 5 000 euros = 1.000,00 euros

15 % sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10 % sur 37.000 euros = 3.700,00 euros

Soit un total de 6.200,00 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 6 mois de loyer hors charges, soit 3.600 euros

Soit un total de l’indemnité de dépossession comme : 61.800 euros

CONFIRMER le jugement du 8 juin 2023 en toutes ses autres dispositions

Par suite,

CONDAMNER l’expropriée à payer à l’EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

3/ Adressées au greffe le 05 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, formant appel incident, notifiées le 11 février 2025 (AR expropriant 14/02/2025, AR exproprié 14/02/2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement sur la retenue d’un état entretien moyen en valeur occupée.

INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu 840 euros/m² sans justification, pour un état d’entretien moyen en valeur occupée.

INFIRMER le jugement sur la perte de revenus locatifs en ce qu’il a retenu 3 600 euros.

RÉFORMER le jugement de première instance et FIXER l’indemnité totale de dépossession à 52 000 euros.

FIXER l’indemnité principale à 52 000 euros, l’indemnité de remploi à 6 200 euros et l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 0 euro.

4/ Déposées au greffe le 20 mars 2025 par la SCI PROSPERIMMO, appelante, notifiées le 20 mars 2025 (AR intimée le 26/03/2025, AR CG le 25/03/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’expropriation à la somme de 64.660 euros soit :

54.600 euros, au titre de l’indemnité principale:

6.460 euros, au titre de l’indemnité de remploi;

3.600 euros, au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs;

Statuant à nouveau,

JUGER que le bien exproprié Lots n° 405, 580 et 2199 du bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 8], situé [Adresse 4] est en bon état d’entretien et d’habitabilité.

FIXER l’indemnité d’expropriation à la somme de 91 619 euros qui se décompose comme suit :

Indemnité principale à 78 000 euros

Indemnité de remploi à 8 800 euros

Indemnité pour perte de revenus locatif à 4 819 euros

CONDAMNER l’EPFIF au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

*****

Sur la procédure

La déclaration d’appel de la SCI PROSPERIMMO sera déclarée recevable ainsi que les appels incidents de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement. De même, s’agissant des conclusions des parties et du commissaire du Gouvernement, régulières en la forme et adressées ou déposées dans le délai requis de l’article R 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Au fond

L’appel de la SCI PROSPERIMMO porte sur le montant des trois indemnités allouées par le premier juge et la discussion devant la cour de céans également, avec des appréciations différenciées quant à l’état d’entretien des biens expropriés.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ont formé des appels incidents.

Dans un souci de clarté, la cour suivra le plan du jugement en faisant brièvement référence aux points qui ne sont pas discutés devant elle.

Sur les principes du droit de l’expropriation

La cour s’appuiera notamment sur les articles L 311-5 et L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Les dates de consistance (L 322-1 dudit code) ' aux jours des deux ordonnances d’expropriation rappelées supra-, de référence ( L 322-1 et L 322-2 de ce code et L 213-6 et l 213 -4'du code de l’urbanisme PLU initial du 10 juillet 2102, modifié le 8 avril 2016 (mis en conformité le 26 septembre 2017), puis modifié le 13 novembre 2018 ( mis en compatibilité le 26 septembre le 6 septembre 2019 , puis le 12 décembre 2023 (modification simplifiée n°6)  : les parcelles sont situées en zone UR3 du PLU correspondant au renouvellement urbain du centre-ville) et d’appréciation de la valeur de biens ( L 322-2, premier alinéa ) à la date du premier jugement soit le 8 juin 2023 , ne sont pas contestées.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier

Sur les copropriétés [Adresse 8] et de [Adresse 9]

Les constats sont partagés par les parties et par le commissaire du Gouvernement : la première est composée de 10 bâtiments , comprenant 873 logements , la seconde de 8 bâtiments , comprenant 556 logements , l’un des bâtiments (B18) ayant déjà fait, à l’époque du jugement, l’objet d’une démolition.

Le contexte social en termes de niveau de vie , de taux de chômage, d’occupation des logements, de rotation importante tant pour les copropriétaires que pour les locataires, est qualifié unanimement de difficile, voire particulièrement dégradé pour ces deux copropriétés qui ont justifié la mise en place de dispositifs adaptés tels que des plans de sauvegarde , d’une opération de requalification des copropriétés dégradées et d’une administration judiciaire, enfin d’un décret pris sur le fondement de l’article L 522- 1 du code de l’expropriation, le tout développé de manière détaillée dans le jugement déféré auquel il est fait référence pour de plus amples développements.

Sur le bâtiment 3

Celui-ci est composé de 175 logements, dont 8 F2, 122 F3, et 45 F4 accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B,C et D . Il est à usage d’habitation (sous -sol à usage de caves, rez-de chaussée (unique dans les escaliers A et B et double dans les escaliers C et D), de 10 étages et d’une terrasse.

Sur les biens expropriés

Lot 405 : un appartement de type F4 ,situé au 3 ème étage de l’escalier A , d’une superficie de 65 m² , composé d’une entrée et d’un couloir desservant une cuisine, un WC, une salle de bains , une pièce de vie et trois chambres.

Il était en première instance dans un état d’entretien qualifié de :

Moyen par l’EPFIF ;

Moyen par le commissaire du Gouvernement;

Bon par le propriétaire exproprié ;

— non visité par la juridiction en raison de l’impossibilité d’accéder à l’appartement le jour du transport ; toutefois la société PROSPERIMMO verse aux débats un procès-verbal de constat non contesté , dressé par [TM] [TI], huissier de justice, aux termes duquel : il ressort que l’appartement « reste dans un bon état d’entretien et d’habitabilité (sols, murs , plafonds, équipements) ; cependant, les photos prises par l’huissier permettent de rendre compte de ce que l’appartement est aménagé de manière sommaire, les peintures sont abimées et les huisseries vétustes : le premier juge retient un état d’entretien moyen : ce point est discuté devant la cour.

Lot n° 580 : une cave , non visitée en raison de la présence de nuisibles ;

Lot n° 2199 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 3, à l’étage d’usage et sans aménagement .

Sur la situation locative

Le premier juge a évalué, au vu des pièces versées, les biens en valeur occupée, ce qui n’est pas discuté en appel.

Sur la méthode d’évaluation : la méthode par comparaison a été adoptée en première instance et n’est pas remise en cause en appel. Le premier juge a précisé que l’évaluation se ferait millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer : le jugement sera confirmé sur ces points.

SUR LA DETERMINATION DES INDEMNITES

C’est le point central de la discussion devant la cour d’appel qui concerne les trois indemnités (principale, et accessoires de remploi et de perte locative).

Sur l’indemnité principale

Au soutien de ses prétentions, l’expropriée, appelante qui demande l’infirmation du jugement sur ce point dans ses conclusions n°2 (17 pages et 25 pièces annexées) fait valoir à titre préalable que l’état d’entretien du bien doit être qualifié de bon, malgré l’impossibilité d’accès à l’appartement lié au refus de la locataire en place lors du transport sur les lieux le 10 novembre 2022 . Elle invite la cour à s’appuyer sur le constat d’huissier dressé le 31 janvier 2023 par Maître [TM] [TI] qui relève que « l’appartement reste en bon état d’entretien et d’habitabilité »( pièce n° 19), d’une part, et sur l’avis du cabinet COLOMER, expert près la cour d’appel de Paris (pièce n° 21) du 12 juin 2024, d’autre part, qui conclut à une indemnité principale de 78 000 euros.

L’expropriée demande que l’indemnité principale de dépossession soit fixée à 1 200 euros du m², soit globalement à 78 000 euros.

Elle souligne que le cabinet COLOMER (qui n’a pas pu visiter l’appartement ) a également utilisé la méthode par comparaison en tenant compte des ventes ayant eu lieu dans le secteur des « [Adresse 8] » : les prix constatés s’échelonnent de 807 euros /m² à 1 240 euros/m² pour des ventes intervenues entre 2019 et 2024 (rapport précité, ventes issues de la base biens des notaires d’Ile de France mais avec le n° de référence provenant la base Etalab DVF produite par la Direction Générale des Finances Publiques dont la diffusion relève de l’article L 112 -A du livre des procédures fiscales).

Elle fait valoir qu’à la lecture dudit avis, il ressort, malgré la situation très particulière du secteur, une évolution à la hausse des prix de cession dans le quartier (+ 77% entre 2018 et 2023).

L’expropriant dans son mémoire d’intimé et d’appelant incident ( 18 pages et 6 pièces annexées : arrêté sur les équipements communs du 3 septembre 2028, 4 tableaux de termes de comparaison (mauvais état, état moyen, bon état et très bon état) et un tableau des jugements indemnitaires du B8 conclut à l’infirmation à la baisse de l’indemnité de dépossession ( 61 800 euros dont IP de 52 000 euros en valeur occupée, 6 200 euros d’indemnité de remploi et 3 600 euros pour perte de revenus locatifs).

Il précise qu’eu égard au constat d’huissier du 31 janvier 2023 (pièce adverse n°19), il a modifié son offre en prenant en considération un état moyen du bien en lieu et place de l’état mauvais auparavant retenu : il conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point .

De même, s’agissant de l’évaluation en valeur occupée, l’expropriée ayant produit le bail d’habitation.

Pour le surplus, il critique les prétentions de l’expropriée(valeur unitaire du m/2 à 1200 euros) qui repose, comme en première instance, sur trois estimations immobilières ( NESTENN , CENTURY 21 et IAD, pièces adverses n° 11, 12 et 13), d’une part, et sur des termes de comparaison portant sur des biens situés dans la Résidence de [Adresse 11] ainsi que de [Adresse 10] situées à [Localité 7], d’autre part.

Il rappelle qu’il est de jurisprudence constante que dans le cadre d’une estimation par comparaison, seules peuvent être prise en considération les décisions judiciaires et les mutations définitives car l’évaluation d’une agence immobilière n’est ni impartiale ni contradictoire, et les annonces et estimations immobilières sont susceptibles d’évoluer et ne présentent pas de caractère définitif.

Il demande donc à la cour d’écarter ces trois estimations.

Il invite la cour à en faire de même s’agissant des termes de comparaison issus des deux copropriétés voisines susvisées :

La première a été refaite à neuf et son état d’entretien est incomparable avec celle du bâtiment 3 ( photographies page 10 des conclusions) qui fait partie des copropriétés les plus dégradées (cf ORCOD) ;

La seconde fait l’objet d’un constat identique (cf photographie page 10) .

Il considère ' au regard des caractéristiques spécifiques de cet ensemble immobilier particulièrement dégradé justifiant la mise en 'uvre d’une opération de restructuration ' que la valeur des biens localisés au sein de ce périmètre se situe à un niveau plus bas que celle des logements de même nature : il s’agit, selon lui, d’un « micro-marché » dont l’expropriée ne peut s’affranchir.

S’appuyant sur le tableau de synthèse du tribunal ayant retenu les termes de comparaison de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement, il reproche au premier juge d’avoir retenu la valeur unitaire de 840 euros /m² pour un appartement dans un état d’entretien moyen alors que celle-ci est de 800 euros /m² dans la synthèse susvisée, cette augmentation de 40 euros constituant, à ses yeux, une erreur d’interprétation.

Au visa de l’article L 322-8 (anciennement L 13-16) du code de l’expropriation et d’une jurisprudence prenant en considération les accords amiables de l’expropriant conclus dans la zone de projet (avec les mêmes caractéristiques et situés à proximité) postérieurement à la déclaration publique, il entend faire état de références portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et état d’entretien, situés dans ce même bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 8] ( pièces n° 2, 3, 4 et 5), d’une part, et des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 (pièce n°6)qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 3 , d’autre part.

L’EPFIF relève alors lesdites valeurs unitaires suivantes et considère que son offre à 800 euros en valeur occupée est satisfactoire :

Le commissaire du Gouvernement dans son mémoire en appel (9 pages auxquelles est annexé (n°1) le mémoire devant le juge de l’expropriation de Bobigny de 14 pages) demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu un état d’entretien moyen en se fondant sur le procès-verbal de constat du 31 janvier 2023 de Maître [TM] [TI], huissier de Justice qui a déterminé -alors que le transport sur les lieux du 10 novembre 2022 n’avait pas permis de visiter l’appartement- un bon état d’habitabilité. Toutefois, il regrette que celui-ci n’ait pas réalisé un descriptif circonstancié suffisamment précis de l''état du bien, notamment, de l’état des huisseries extérieures (simple ou double vitrage), de l’état des sols, de l’état de la plomberie des pièces humides, des normes électriques et du gaz dès lors qu’il se borne à un descriptif sommaire des murs (peinture et carrelage), les photographies n’étant pas probantes.

Il demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu une valeur unitaire de 840 euros/m² sans fournir d’explication particulière alors qu’il ressortait des deux mémoires précités un prix moyen de 800 euros/m².

Il rappelle les éléments suivants :

— Les termes de comparaison retenus sont tous des biens occupés ;

— Les autres copropriété du ORCOD Bas Clichy ne sauraient être comparées à celles [Adresse 8] et de [Adresse 9] en raisons de l’entretien des biens et de leur situation financière ;

— Les estimations des agences immobilières ne sont pas des termes de comparaison : seuls comptent les actes authentiques enregistrés et publiés au bureau de la Publicité foncière.

Dans le cadre de la méthode par comparaison, les termes de comparaison par lui retenus sont tous issus de cessions au sein des deux copropriétés susvisées portant sur des logements de type F3/4 , vendus occupés, sur les grands bâtiments, mutations publiées depuis 2020 (les ventes par adjudication, les préemptions et les bâtiments déjà expropriés étant exclus des résultats) :

En synthèse valeurs arrondies en valeurs occupée (cave et parking intégrés) :

Mauvais Moyen Bon Très bon

510 euros/m² 723 893 1099

Il constate que les dernières cessions amiables dans ces deux copropriétés font apparaître un prix en augmentation de 10 % (parking et cave intégrés) : ce pourcentage a été retenu par le juge de l’expropriation dans ses jugements du bâtiment 10 (parking et cave intégrés) rendus en 2021 et 2022.

D’où les valeurs proposées en valeur occupée (- 15% par rapport aux bien libres):

Mauvais Moyen Bon Très bon

560 800 985 1165 euros /m² (parking et cave intégrés)

Soit une indemnité principale de 800 x 65 = 52 000 euros.

***

SUR CE,

Le premier juge a retenu parmi les 75 termes de comparaison proposés par l’EPFIF les 49 suivants car ils portaient sur des biens similaires à ceux à évaluer en distinguant alors 6 catégories d’états d’entretien : l’EPFIF offrait une valeur unitaire de 800 euros /m² pour le logement de l’expropriée (F4 occupé) dans un état d’entretien qualifié de moyen par l’expropriant.

Il a également retenu parmi les 28 termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement situés dans le [Adresse 8] et [Adresse 9] les 20 suivants et parmi les 30 termes de comparaison situés dans les copropriétés voisines 12 , bien que cédés libres d’occupation (CG n° 29 à 39 et 58).

Ces termes de comparaison étaient retenus pour une valeur moyenne de 1 766 euros /m².

Le commissaire du Gouvernement proposait une valeur unitaire de 800 euros /m² pour ce logement (F4, occupé) dans un état qualifié de moyen.

La SCI PROSPERIMMO proposait déjà en première instance trois évaluations immobilières ( NESTENN, CENTURY et IAD ), 9 termes de comparaison situés dans la résidence [Adresse 12], 11 dans [Adresse 10], 6 à [Localité 6] ;

La SCI demandait alors une valeur de 2 153 euros/m².

Le premier juge écartait les trois évaluations immobilières et retenait certains termes de comparaison (absence de place de stationnement, absence des mêmes accessoires, état d’entretien moyen à bon) en appliquant un abattement de 15% sur les biens libres de toute occupation.

Le jugement contient un tableau récapitulatif des termes de comparaison finalement retenus par lui, mais il tenait compte également des offres de l’expropriant et des propositions du commissaire du Gouvernement.

In fine, il retenait au regard de l’ensemble de ces éléments matériels et financiers la valeur unitaire de 840 euros ( appartement, cave et place de stationnement), soit une indemnité principale de 54 600 euros (65 m² x 840 euros /m²) .

Sur la qualification de l’état de l’appartement (cave et parking intégré).

En l’absence de visite du bien considéré lors du transport, le seul élément fiable sur lequel s’appuyer est le constat d’huissier de Maître [TM] [TI] du 31 janvier 2023 (pièce n° 19 de l’expropriée comprenant 20 pages avec photographies) établi à la requête de l’expropriée au terme d’une procédure judiciaire (annexe pièce n° 19).

Au regard des difficultés rencontrées pour y accéder, sa date est relativement proche de celles des deux ordonnances d’expropriation susvisées (7 juillet et 15 septembre 2022).

Le contenu, s’il est concis, est clair : « il reste en bon état d’entretien et d’habitabilité (sols, murs, plafonds, équipements) ».

Les photographies jointes des diverses pièces confortent et nuancent à la fois ce constat.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour considère que la juste qualification de ce bien – et cette catégorie intermédiaire avait été d’ailleurs proposée en première instance – est MOYEN/BON ce qui correspond à un constat nuancé mieux à même de traduire la réalité.

Sur la valeur des biens considérés en valeur occupée

S’agissant des termes de comparaison proposés par la SCI

Les trois rapports d’estimation ( Nestenn, Century 21, IAD, pièces n° 11, 12 et 13)

Il ne s’agit que d’estimations et non d’actes de vente authentique régulièrement enregistrés et publiés dans des conditions permettant notamment le débat contradictoire : ils seront donc écartés.

L’avis sur l’indemnité d’expropriation d’un appartement et dépendances de COLOMER expertises du 12 juin 2024 (pièce n°21) comprenant 28 pages et des photographies de l’ensemble immobilier.

Il y est précisé que l’appartement n’a pas été visité (page 11).

Il y est également noté ( page 19) que pour chacun des 16 termes de comparaison (pages 19 à 22 déjà insérés) figure le n° de référence provenant de la base Etalab DVF. Toutefois, l’auteur indique que les ventes infra sont issues de la Base biens des notaires d’Ile de France mais surtout (page 22) que le service de la Publicité Foncière de Clichy -sous-Bois n’a pas été en mesure de lui communiquer les numéros de publication foncière dans les délais utiles : l’expert retenait une valeur unitaire de 1 200 euros/m² , soit globalement 78 000 euros, montant sollicité par la SCI.

Dans ces conditions, ces termes de comparaison bien que concernant des ventes d’appartement F4 dans le secteur des « [Adresse 8] » à [Localité 7], mais ne répondant pas aux critères susvisés, seront également écartés.

Un tableau (pièce n° 20) dont l’origine n’est nullement précisée contenant 9 termes de comparaison (appartement+ cellier) portant sur des ventes situées dans la résidence [Adresse 11].

N’étant pas comparables dans leur consistance (absence de place de stationnement) et surtout étant situés dans une résidence moins dégradée, ces termes seront aussi écartés.

S’agissant des termes de comparaison proposés par l’EPFIF

Les pièces n°2, 3 , 4 et 5 comportent une liste de références portant sur un ensemble de cessions de biens (entre 2019 et 2020) de même nature et d’état d’entretien situés précisément dans le Bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 8]. Toutefois, chacune de ces listes contient un état d’entretien différent représentant 4 catégories : mauvais, moyen, bon et très bon.

Il est rappelé que la cour en l’espèce retient un état d’entretien moyen/bon et une estimation en valeur occupée.

La pièce n° 2 comporte une liste de 7 références (5 occupés et 2 libres) en mauvais état : elles seront donc écartées.

La pièce n° 5 comporte une liste de 2 références (1 occupé et 1 libre) en très bon état : elles seront également écartées.

La pièce n°3 comporte une liste de 14 références ( 10 occupés et 4 libres) en état moyen : les références en valeur libre seront écartées.

La cour retient les 10 références en valeur occupée, toutes au prix unitaire de 723 euros /m².

La pièce n°4 comporte une liste de 8 références (3 occupés et 5 libres) en état bon : les références en valeur libre seront écartées.

La cour retient les 3 références en valeur occupée, toutes au prix unitaire de 893 euros/m².

L’EPFIF propose dans sa pièce n°6 : 44 références issues de jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 à [Localité 7] (ORCOD) qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 3 (nombre d’étages, état des parties communes). La cour ne retiendra que les références en valeur occupée et correspondant aux trois états d’entretien suivants : moyen, moyen à bon, et bon état.

Dans sa synthèse correspondante (p 13 de ses conclusions) , l’EPFIF relève les valeurs unitaires suivantes pour les biens (F3, F4) évalués en valeur occupée :

état moyen : 800 euros /m²

état moyen à bon : 880 /m²

bon état : 1050 euros/m².

Pièce n° 2 :

La pièce n° 2 comporte une liste de 7 références (5 occupés et 2 libres) en mauvais état : elles seront donc écartées.

Ancien propriétaire

Adresse

Lot

Cave

Parking

Bâtiment

Type

Surface

Etat du logement

Prix d’acquisition

Prix/m²

Libre/occupé

Transfert de propriété

Date de prise de jouissance

[H]

[Adresse 4]

569

731

2254

3

4

64,84

Mauvais

41012,76

510

O

17 février 2022

17 février 2022

Nam

[Adresse 4]

519

723

2310

3

3

55,82

Mauvais

32315,02

510

O

18 décembre 2021

18 décembre 2021

[DP]

[Adresse 4]

556

1187

3

4

66,11

Mauvais

36987,71

510

O

01 décembre 2020

01 décembre 2020

[K]

[Adresse 1]

422

576

2214

3

4

55,73

Mauvais

32264,53

510

O

22 octobre 2020

22 octobre 2020

SCI Zada

[Adresse 4]

560

727

2466

3

4

66,85

Mauvais

34093,50

510

O

27 août 2019

[DS]

[Adresse 1]

414

572

2206

3

3

55,89

Mauvais

37887,40

600

L

06 mai 2021

06 mai 2021

[TP] et Fils

[Adresse 1]

408

581

2202

3

4

65,71

Mauvais

44368,60

600

L

21 janvier 2021

21 janvier 2021

Pièce n° 5 :

La pièce n° 5 comporte une liste de 2 références (1 occupé et 1 libre) en très bon état : elles seront également écartées.

Ancien propriétaire

Adresse

Lot

Cave

Parking

Bâtiment

Type

Surface

Etat du logement

Prix d’acquisition

Prix/ m²

Libre/occupé

Transfert de propriété

Date de prise de jouissance

[V]

[Adresse 1]

511

683

2303

3

3

55,97

Très bon état

66445

1063

O

16 décembre 2021

14 décembre 2021

[TL]

[Adresse 1]

441

650

2330

3

3

56,00

Très bon état

70000

1250

L

25 janvier 2019

25 janvier 2019

Pièce n° 3 :

La pièce n°3 comporte une liste de 14 références ( 10 occupés et 4 libres) en état moyen : les références en valeur libre seront écartées.

La cour retient les 10 références en valeur occupée, toutes au prix unitaire de 723 euros /m².

Ancien propriétaire

Adresse

Lot

Cave

Parking

Bâtiment

Type

Surface

Etat du logement

Prix d’acquisition

Prix/ m²

Libre/occupé

Transfert de propriété

Date de prise de jouissance

SCI JJD

[Adresse 4]

543

741

2544

3

3

55,78

Moyen

45361,83

723

O

30 septembre 2021

30 septembre 2021

[S]

[Adresse 4]

537

676

2602

3

4

66,66

Moyen

54014,70

723

O

06 juin 2021

6 juin 2021

[K]

[Adresse 1]

410

573

2211

3

3

56,77

Moyen

46149,18

723

O

15 septembre 2020

15 septembre 2020

SCI EJDN

[Adresse 4]

539

696

2604

3

3

55,23

Moyen

44741,50

723

O

10 mars 2020

10 mars 2020

Voisin

[Adresse 4]

492

707

2275

3

3

53,93

Moyen

43890,53

723

O

19 décembre 2019

19 décembre 2019

Voisin

[Adresse 4]

484

689

2267

3

3

55,73

Moyen

45322,07

723

O

19 décembre 2019

[K]

[Adresse 1]

431

617

2223

3

3

56,72

Moyen

46109,42

723

O

26 novembre 2019

[K]

[Adresse 4]

505

657

2297

3

3

56,27

Moyen

45751,53

723

O

26 novembre 2019

[Z]

[Adresse 4]

496

725

2279

3

3

56,03

Moyen

45560,66

723

O

17 octobre 2019

17 octobre 2019

[T]

[Adresse 1]

456

620

2245

3

3

56,40

Moyen

40777,20

723

O

17 janvier 2019

17 janvier 2019

SCI Kelly

[Adresse 1]

366

590

2255

3

3

56,18

Moyen

53528,30

850

L

11 juin 2020

[DR]

[Adresse 1]

452

594

2241

3

3

55,90

Moyen

47515,00

850

L

25 juillet 2019

SCI Clichy

(M. [K])

[Adresse 4]

544

672

2545

3

4

66,75

Moyen

56737,50

850

L

26 novembre 2019

[TG]

[Adresse 1]

402

629

2197

3

3

56,70

Moyen

54014,50

850

L

24 septembre 2019

Pièce n° 4 :

La pièce n°4 comporte une liste de 8 références (3 occupés et 5 libres) en état bon : les références en valeur libre seront écartées.

[DL]

[Adresse 1]

469

641

2258

3

3

53,26

Bon

53317,30

893

O

15

décembre 2020

15 décembre 2020

[TX]

[Adresse 4]

553

737

2250

3

4

66,30

Bon

59205,90

893

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[J]

[Adresse 1]

428

638

2220

3

4

65,90

Bon

58848,70

893

O

14 mars 2019

[DJ] [N]

[Adresse 1]

432

635

2224

3

4

66,22

Bon

77484,10

1050

L

14 octobre 2021

14 octobre 2021

[TY]

[Adresse 1]

426

630

3

3

56,45

Bon

62679,75

1050

L

16 juin 2021

15 juin 2021

Carat

[Adresse 1]

404

577

2198

3

4

66,95

Bon

78327,50

1050

L

28 janvier 2021

28 janvier 2021

Do

[Adresse 1]

465

593

3

3

56,05

Bon

62218

1050

L

15 septembre 2020

15 septembre 2020

[DZ]

[Adresse 1]

436

619

3

4

64,59

Bon

67819,50

1050

L

25 juin 2019

Pièce n°6 :

L’EPFIF propose dans sa pièce n°6 : 44 références issues de jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 à [Localité 7] (ORCOD) qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 3 (nombre d’étages, état des parties communes).

Ancien propriétaire

Date et n° de RG

des jugements

Lot

Cave

Parkings

Superficie (loi Carrez) /m²

Etat

Situation locative

Valeurs unitaires retenue euros/m²

[L]

6 avril 2021,

RG n° 21/62

1526

1710

2083

56

usagé à bon

occupé

880

[M]

17 mars 2021,

RG n° 21/41

1470 (dans le bâtiment 8)

1611 (dans le bâtiment 8)

2039 (dans le bâtiment 9)

56

moyen

occupé

800

Assor

17 mars 2021,

RG n° 21/46

1464

1617

2043

56

usagé à bon

occupé

880

[O]

17 mars 2021,

RG n° 21/40

1465 (dans le bâtiment 8)

1616 (bâtiment 8)

2031 (dans le bâtiment 9)

56

bon

occupé

1000

[C]

17 mars 2021,

RG 21/45

1537

1621

/

56

bon à moyen

occupé

880

[U]

17 mars 2021,

RG n° 21/43

1528

1708

2111

56

Très usagé à mauvais

libre

660

[A]

23 mars 2021,

RG 21/51

1495

1670

2089

56

non visité (état moyen retenu)

occupé

800

[R]

17 mars 2021,

RG n° 21/42

1481

1648

/

56

usagé à bon

occupé

800

[F]

6 avril 2021,

RG n° 21/64

1521

1680

2046

56

usagé à mauvais

occupé

715

[X]

21 avril 2021,

RG n° 19/370

1474

1635

2057

56

moyen

libre

935

[Y]

6 avril 2021,

RG n° 21/63

1591

1794

2080

56

bon

libre

1155

[G]

1er avril 2021,

RG n° 19/380

1440

1644

2044

56

bon

occupé

1000

[D]

20 janvier 2021,

RG n° 19/375

1473 (bâtiment 8)

1634 (bâtiment 8)

2035 (dans le bâtiment 9)

56

bon à très bon

propriétaire occupant

1260

[W]

23 mars 2021,

RG n° 21/48

1490

1674

2087

56

moyen à bon

propriétaire occupant

1045

[P]

17 mars 2021,

RG n° 21/44

1541 (dans le bâtiment 8)

1741 (dans le bâtiment 8)

1090 (dans le bâtiment 9)

56

moyen

occupé

800

[B]

6 avril 2021,

RG n° 21/58

1524

1623

2115

56

état d’usage

occupé

800

[I]

21 janvier 2021,

RG n° 19/392

1458

1402

65

moyen

propriétaire occupant

935

[DT]

28 janvier 2021,

RG n° 19/335

1560

1698

2069

56

moyen

occupé

800

[TV]

1er juin 2021,

RG n° 21/98

1487

1677

2074

56

moyen

occupé

800

[DW]

18 mars 2021,

RG n° 19/345

1450

1609

2063

65

état d’usage à mauvais

occupé

715

Gukhool-Auckbaraulle

19 janvier 2021,

RG n° 19/279

1502 dans le bâtiment 8

1610 dans le bâtiment 8

2023 dans le bâtiment 9

56

bon

propriétaire occupant

1155

[TJ]

21 janvier 2021,

RG n° 19/278

1442 dans bâtiment 8

1661 dans le bâtiment 8

1970 dans le bâtiment 9

65

bon

propriétaire occupant

1155

[DO]

21 avril 2021,

RG n° 19/360

1421 dans le bâtiment 8

1650 bâtiments 8

1823 bâtiment 9

65

bon

occupé

1000

[TO]

21 janvier 2021,

RG n° 19/338

1429

1597

65

correct

occupé

880

[DU]

6 avril 2021,

RG n° 21/59

1517

1684

56

moyen bon

occupé

880

[DN]

28 janvier 2021,

RG n° 19/341

1569

1718

2101

65

moyen

occupé

800

[DV]

25 mars 2021,

RG n° 21/38

1577 (dans le bâtiment 8)

1731 (dans le bâtiment 8)

1779 (dans le bâtiment 9)

65

non visité (état moyen retenu)

propriétaire occupant

935

[TS]

4 février 2021,

RG n° 20/203

1469 (dans bâtiment 8)

1612 (dans bâtiment 8)

2033 (dans le bâtiment 9)

56

correcte

occupé

880

[TH]

28 janvier 2021,

RG n° 20/202

1447

1656

2055

56

mauvais à moyen

occupé

715

[TC]

21 janvier 2021,

RG n° 19/343

1423

1603

2051

56

bon

propriétaire occupant

1155

[TN]

6 avril 2021,

RG n° 21/56

1510

1691

2295 (hors emprise, réquisition d’emprise totale)

56

mauvais

occupé

560

[DK]

6 avril 2021,

RG n° 21/61

1519

1682

2092

56

moyen à mauvais

occupé

715

[TT]

6 avril 2021,

RG n° 21/69

1576

1732

2068

56

état d’usage

alternative (évaluation en libre et occupée)

800 euros/m² en valeur occupée

935 euros/m² en valeur libre

[DY]

28 janvier 2021,

RG n° 19/385

1562 (dans le bâtiment 8)

1696 (dans le bâtiment 8)

2010 (dans le bâtiment 9)

65

état d’usage

occupé

800

[DM]

6 avril 2021,

RG n° 21/68

1572

1715

2099

56

état d’usage à bon

libre

1045

[EB]

6 avril 2021,

RG n° 21/57

1504

1726

2246 (hors emprise, réquisition d’emprise totale)

65

état d’usage à bon

occupé

880

[UC]

2 février 2021,

RG n° 19/354

1573

1714

65

état d’usage à bon

occupé

880

SCI AG

25 mars 2021,

RG n° 21/39

1480 (dans le bâtiment 8)

1647 (dans le bâtiment 8)

1929 (dans le bâtiment 9)

56

bon état

occupé

1000

SCI Aguini

6 avril 2021,

RG n° 21/60

1514

1685

2051

56

état d’usage à mauvais

occupé

715

[TE]

6 avril 2021,

RG n° 21/67

1568

1719

2072

56

non visité (état moyen retenu)

libre

935

[SZ]

28 janvier 2021,

RG n° 19/378

1563 (dans le bâtiment 8)

1695 (dans le bâtiment 8)

1986 (dans le bâtiment 9)

56

correct

Occupé à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement

1155

[DI]

28 avril 2021,

RG n° 19/274

1418 (dans le bâtiment 8)

1680 (bâtiment 8)

2050 (dans le bâtiment 9) et 1998 (box dans le bâtiment 9)

60,32

Moyen

Occupé

800

[EA]

11 mai 2021,

RG n° 19/331

1590

1755

2066

65

Mauvais

Occupé

560

[TR]

4 février 2021,

RG n° 19/275

1578 (dans le bâtiment 8)

1730 en bâtiment 8

1778 et 1933 (boxes dénommés silo en superstructure)

65

Correct

Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d’une procédure d’expulsion intentée contre le locataire

1095

Le commissaire du Gouvernement en appel propose 20 termes de comparaison tous issus de cessions au sein de la copropriété de [Adresse 9] et [Adresse 8]. Ce sont des logements de type F3 ou F4, vendus occupés sur les grands bâtiments, mutations publiées depuis 2020 (les ventes par adjudication, les préemptions et les bâtiments déjà expropriés sont exclus des résultats).

En valeur occupée, et pour les états moyen et bon, seuls retenus par la cour, il résume la valeur unitaire à 723 euros/m² (moyen) et 893 euros /m² (bon) qu’il majore de 10% (parking et cave intégrée) pour tenir d’une augmentation des prix intervenue lors des dernières cessions amiables et constatée également dans les jugements d’expropriation du bâtiment 10, soit 800 euros du m² (moyen) et 985 euros/m² (bon).

L’état moyen/ bon de l’appartement exproprié -lot 405- (cave lot 580- et parking lot 2199- intégrés), caractérisé supra par la cour, justifie au regard de l’ensemble des chiffres énoncés ci-dessus ( notamment EPFIF : moyen /bon : 880 euros et Commissaire du Gouvernement : moyenne des deux dernières valeurs précitées : 892 euros) de retenir comme valeur unitaire la somme de 880 euros.

L’indemnité principale s’élèvera donc à 880 euros /m² x 65 m² = 57 200 euros en valeur occupée (parking et cave intégrés).

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

***

Sur l’indemnité de remploi

L’expropriée demande l’infirmation du jugement et que l’indemnité de remploi soit fixée à la somme de 8 000 euros se décomposant comme suit (base 78 000 euros) :

20% sur 5 000 euros = 1 000 euros ;

15% sur 10 000 euros = 1 500 euros ;

10% sur 63 000 euros = 6 300 euros) .

L’expropriant est d’accord sur ces taux habituels et demande à la cour de les confirmer, mais en les adaptant à son offre principale.

Le commissaire du Gouvernement retient les taux habituels suivants :

—  20% inférieur ou égal à 5000 = 1000 euros ;

—  15% compris entre 5000 et 15000 euros = 1500 euros

-10% pour le surplus.

***

SUR CE,

Le premier juge a alloué la somme de 6 460 euros.

Compte -tenu du montant de l’indemnité principale à hauteur de 57 200 euros, fixée par la cour, le montant de l’indemnité de remploi sera calculée comme suit :

20% sur 5 000 euros = 1 000 euros ;

15% sur entre 5 000 et 15 000 euros = 1 500 euros ;

10% sur 42 200 euros (57 200 ' 15 000) = 4 220 euros.

Soit une indemnité de remploi de 6 720 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

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Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

L’expropriée demande l’infirmation du jugement en versant à la présente procédure les « quittances » des loyers pour les mois de mai à août 2021.

Elle sollicite la somme de 4 819 euros correspondant à 6 mois de loyer HC et HT, sur la base d’un loyer mensuel de 803,17 euros, pièce n° 22).

L’expropriant est d’accord sur le principe.

Toutefois, il en conteste le montant.

S’appuyant sur les termes du bail d’habitation versé aux débats par l’expropriée (pièce adverse n°2), il relève un loyer mensuel de 600 euros HC et demande à la cour d’écarter la pièce adverse n°22 précitée.

Il soutient que des « avis d’échéance « de loyers ne peuvent constituer une preuve tangible d’un revenu locatif perçu tous les mois. Compte-tenu de la période concernée ( janvier- avril 2021 ), il estime que ces pièces comportant de nombreuses coquilles ,un décalage temporel entre appel et période de jouissance et une absence de signature , auraient pu être produites dans le cadre de la première instance.

Il demande à la cour de rejeter cette demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement constate qu’une procédure contentieuse a été engagée pour le recouvrement des loyers impayés pour la période de juillet 2018 à juin 2021, soit la somme de 28 828, 84 euros.

S’agissant de la durée à prendre en considération pour évaluer ce préjudice, il propose une indemnité équivalente à 6 mois de loyers dans le principe.

Toutefois, au visa des articles L 144 du LPF , L 321-1, L 322-1 et L 322-29 du code de l’expropriation , il constate que la SCI PROSPERIMMO a déclaré 0 euro dans sa déclaration des sociétés immobilières non soumise à l’impôt sur les sociétés ( cf annexe 2) : il estime qu’il n’y a donc pas de perte de loyers et demande à la cour d’infirmer le jugement critiqué.

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SUR CE ,

Le premier juge s’est appuyé sur le bail locatif versé aux débats faisant mention d’un loyer mensuel de 600 euros hors charges ( 100 euros), soit un loyer total de 700 euros : il a alloué la somme de 3 600 euros ( 600 euros x 6 mois), la somme de 823 euros n’étant pas démontrée par la SCI .

La cour considère, contrairement au commissaire du Gouvernement, qu’il est cohérent de déclarer fiscalement une somme nulle au titre des loyers impayés : il évoque lui-même une procédure contentieuse à ce sujet qui n’est pas directement liée à la présente procédure d’expropriation.

En revanche, la cour fait siennes l’analyse du premier juge et les objections susvisées de l’expropriant pour écarter les éléments non probants figurant dans la pièce n° 22 , étant observé qu’il ne s’agit pas de quittances mais d’avis d’échéances non signés présentant une discordance inhabituelle entre les mois de loyers appelés et les dates d’appel, en autres anomalies.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour confirmera le jugement attaqué sur l’indemnité allouée au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 3 600 euros (600 euros de loyer mensuel x 6 mois).

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Sur l’indemnité totale

L’expropriée sollicite la somme globale de dépossession de 91 619 euros.

L’expropriant offre donc 61 800 euros.

Le commissaire du Gouvernement propose 58 200 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

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SUR CE,

Le premier juge a alloué la somme de 64 660 euros.

La cour fixera l’indemnité de dépossession totale à 67 520 euros.

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Sur les dépens

L’expropriée n’évoque pas cette question dans ses conclusions.

L’expropriant demande la condamnation de la SCI PROSPERIMMO aux entiers dépens d’appel .

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il ne se prononce pas sur ce point .

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SUR CE,

Le premier juge, conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique a condamné l’EPFIF aux dépens de première instance.

En l’absence de demande de la part de l’expropriée sur ce poste, dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel.

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Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’expropriée considère qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles engagées par elle, à savoir :

les frais d’avocat : 13 445 euros ;

les frais d’huissiers : 1 101, 20 euros ;

les frais d’expertise : 2 400 euros.

Soit au total : 17046 euros.

L’expropriant demande à la cour de condamner la SCI PROSPERIMMO à lui payer la somme de 2 000 euros sur ce fondement en cause d’appel .

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il ne se prononce pas sur ce point.

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SUR CE,

Le premier juge, au visa de l’équité, a condamné l’EPFIF à payer la somme de 3 000 euros sur ce fondement à la SCI PROSPERIMMO.

La cour, sur ce même fondement mais en cause d’appel, condamnera l’EPFIF à payer la somme de 6 000 euros à la SCI PROSPERIMMO.

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PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

Reçoit la SCI PROSPERIMMO, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement en leurs appels respectifs ;

Déclare recevables leurs conclusions et mémoires.

INFIRME le jugement entrepris sur :

le montant de l’indemnité principale fixée à 57 200 euros ;

le montant de l’indemnité de remploi fixée à 6 720 euros :

CONFIRME le jugement déféré sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs fixée à 3 600 euros.

En conséquence,

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à la SCI PROSPERIMMO au titre de la dépossession des lots n° 405 (appartement), 580 (cave), et 2199 (emplacement de stationnement) du bâtiment 3 de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 4] à la somme de 67 520 euros, en valeur occupée ;

Condamne l’EPFIF à payer la somme de 6 000 euros à la SCI PROSPERIMMO en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT