Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14131 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ4GT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Juin 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 24/50542

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic la SARL NBGI

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent BACHELOT de la SELARL ASEVEN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0196

INTIMÉS

M. [F] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant M^e Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, toque : B734

S.A.S. POULET CHAMPIGNONS, RCS de Paris sous le n°978 194 355, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandre SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1617

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par les articles 804 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [H] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété, d’un local commercial constituant le lot n°1.

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2016, M. [H] a consenti un bail commercial portant sur ses locaux à la société Wino, pour l’exercice d’un commerce de salon de thé, marchand de vin, restauration ne nécessitant pas d’extraction.

Par acte de cession du 14 juin 2023, Me [W], ès qualités de liquidateur de la société Wino, a cédé le fonds de commerce à la société Poulet champignons, l’exercice de l’activité prévue au bail demeurant inchangée.

Reprochant à la société Poulet champignons d’avoir réalisé des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) a, par actes des 15 et 16 janvier 2024, fait assigner la société Poulet champignons et M. [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

ordonner solidairement à M. [H] et la société Poulet champignons, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir :

de démolir les travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble irrégulièrement réalisés sans avoir sollicité la convocation et la tenue de l’assemblée générale afin d’obtenir une autorisation préalable des copropriétaires ;

de remettre les lieux (en l’occurrence, la façade située côté rue les trois fenêtres côté cour) en leur état antérieur, tel que celui- ci ressort des photographies figurant en page 2 du procès-verbal de constat de Me [B] des 26 septembre et 3 octobre 2023, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble, ce qui entrainera notamment :

la suppression du système d’extraction et/ou de ventilation installé par la société poulet champignon donnant sur la cour intérieure de l’immeuble ;

la remise en conformité des trois fenêtres sur cour avec les autres fenêtres sur cour de l’immeuble disposant toutes de six ventaux ;

la remise en état de l’entourage des fenêtres dégradé par les travaux réalisés sans autorisation ;

la suppression de la devanture et l’enseigne irrégulièrement modifiées et installées en façade de 2% ;

ordonner solidairement ou à tout le moins in solidum à M. [H] et à la société Poulet champignons de cesser d’exercer dans les lieux toute activité de restauration avec extraction, d’une part interdite par le bail et d’autre part génératrice de nuisances olfactives et sonores troublant la tranquillité de l’immeuble.

Par ordonnance contradictoire du 28 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de démolition des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble et de remise en état des lieux en leur état antérieur, tel que celui-ci ressort des photographies figurant en page 2 du procès-verbal de constat de Me [B] des 26 septembre et 3 octobre 2023 ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de faire cesser d’exercer dans les lieux toute activité de restauration avec extraction ;

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) aux dépens ;

dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 février 2025, il demande à la cour, sur le fondement des articles 9, 17-1 AA et 25b de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1241 du code civil, vu les articles 563, 564, 565 et 835 du code de procédure civile, de :

infirmer l’ordonnance du 28 juin 2024 en toutes ses dispositions, statuant à nouveau,

ordonner solidairement à M. [H] et à la société Poulet champignons, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir :

de démolir les travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble irrégulièrement réalisés sans avoir sollicité la convocation et la tenue d’une assemblée générale afin d’obtenir une autorisation préalable des copropriétaires ;

de remettre les lieux (en l’occurrence, la façade située côté rue incluant l’enseigne, trois fenêtres côté cour et un piquage sur une canalisation en cave) en leur état antérieur, tel que celui-ci ressort des photographies et procès-verbaux de commissaires de justice versés aux débats, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble, ce qui entraînera notamment :

la suppression de la devanture et de l’enseigne irrégulièrement modifiées et installées en façade, la remise de la porte à son emplacement initial et la réinstallation du sous-bassement en bois d’origine ;

la suppression des systèmes d’extraction et/ou de ventilation installés par la société Poulet champignons donnant tant sur la rue que sur la cour intérieure de l’immeuble ;

la remise en conformité des trois fenêtres sur cour avec les autres fenêtres sur cour de l’immeuble (disposant toutes de battants à trois vitres et six ventaux) ;

la remise en état de l’entourage de ces fenêtres, dégradé par les travaux réalisés sans autorisation ;

la suppression du raccordement illicite récemment réalisé sur une canalisation commune d’évacuation vers l’égout, ce piquage provenant de la cave située sous le restaurant loué à la société Poulet champignons ;

ordonner solidairement, ou à tout le moins in solidum, à M. [H] et à la société Poulet champignons, de cesser d’exercer dans les lieux toute activité de restauration avec extraction, interdite par le bail et en toute hypothèse génératrice d’importantes nuisances olfactives et sonores troublant la tranquillité de l’immeuble en violation du règlement de copropriété ;

ordonner sur le fondement de l’action oblique la résiliation du bail liant la société Poulet champignons à M. [H], compte tenu de la carence du bailleur à faire respecter ses obligations par le preneur et des importantes nuisances olfactives et sonores causées par l’activité de restauration exercée qui troublent la tranquillité de l’immeuble en violation du règlement de copropriété ;

condamner in solidum M. [H] et la société Poulet champignons à lui payer à titre provisionnel une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts ;

condamner in solidum M. [H] et la société Poulet champignons à lui payer une somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; et

condamner in solidum M. [H] et la société Poulet champignons aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Bachelot, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2025, M. [H] demande à la cour, sur le fondement des articles 9, 15, 16, 122, 132, 334 et suivants, 564, 901, 906 et 835 du code de procédure civile, de :

déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) irrecevable en ses demandes de mise en 'uvre de l’action oblique et de suppression des systèmes d’extraction et/ou de ventilation installés par la société Poulet champignons donnant tant sur la rue que sur la cour intérieure de l’immeuble ainsi que de suppression du piquage irrégulier comme nouvelles et formées pour la première fois en cause d’appel ;

écarter des débats les constats opérés les 25 et 29 août 2023 mentionnés page 3 de la pièce syndicale 17 ;

confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et en conséquence,

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) de toutes ses demandes fins et conclusions orientées à son encontre ;

subsidiairement,

sans approbation aucune des demandes principales, mais au contraire sous les plus expresses réserves de recevabilité et de bien fondé de celles-ci, en cas de condamnations prononcées à son encontre, condamner la société Poulet champignons à le relever et garantir intégralement indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre, notamment de remise en état et de suppression des travaux illicites tant en principal qu’en intérêts frais et accessoires ;

débouter la société Poulet champignons de toutes ses demandes fins et conclusions orientées à son encontre ;

et en toute hypothèse,

condamner les parties succombantes à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Bouzidi Fabre en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 mars 2025, la société Poulet champignons, demande à la cour de :

juger irrecevable comme nouvelle la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la « résiliation du bail sur le fondement de l’action oblique » ;

juger irrecevable comme nouvelle la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la remise en état de la cave ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes comme étant irrecevables ou mal fondées ;

confirmer l’ordonnance du 28 juin 2014 en toutes ses dispositions ;

en tout état de cause :

condamner M. [H] à relever indemne et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, tant en principal qu’en intérêts, frais et accessoires ;

prendre acte du fait qu’elle laissera M. [H] accéder à son local et au besoin l’y autoriser ;

condamner M. [H] et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025, jour de l’audience des plaidoiries, avant l’ouverture des débats et sans opposition des parties.

SUR CE, MOTIFS

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] sollicite la condamnation solidaire de M. [H] et la société Poulet champignons, respectivement copropriétaire et locataire du lot n°1 à faire cesser des troubles manifestement illicites résultant, d’une part de la réalisation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble (remplacement de trois fenêtres donnant sur la cour intérieure et remplacement de la devanture du local commercial côté rue), d’autre part, de l’exercice illicite dans les locaux d’une activité de restauration avec extraction, interdite par le bail commercial et contrevenant au règlement de copropriété en ce qu’elle cause des nuisances sonores et olfactives au voisinage.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires présente une nouvelle demande de remise en état résultant d’un raccordement illicite sur une canalisation commune d’évacuation vers l’égout en provenance de la cave située sous le restaurant exploité par la société Poulet champignons.

Il forme en outre, par la voie oblique, une demande nouvelle de résiliation du bail liant M. [H] à la société Poulet champignons.

Sur la demande de remise en état des fenêtres et de la devanture

M. [H] demande que l’analyse du premier juge soit confirmée en ce qu’il a considéré, d’une part que les modifications apportées à la devanture n’affectent pas de manière manifeste l’aspect extérieur de l’immeuble, d’autre part qu’il n’est pas fait la preuve de l’état antérieur des fenêtres ni par conséquent d’une modification de cet état nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La société Poulet champignons soutient que les travaux réalisés sur la devanture n’ont pas modifié l’aspect extérieur de l’immeuble, n’ayant consisté qu’en une remise à neuf ; que pour ce qui est des fenêtres, il n’a pu y avoir modification de l’aspect extérieur de l’immeuble dès lors que ces fenêtres se trouvent à l’intérieur de l’immeuble, et en tout état de cause le syndicat échoue à démontrer en quoi ces nouvelles fenêtres auraient modifié l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il doit être préalablement rappelé qu’il résulte des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barreaux d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une « partie privative », sans le consentement de la majorité des copropriétaires délibérant. »

Si les devantures ne sont pas comprises dans cette énumération, elles ne sont pas non plus qualifiées de partie commune par le règlement de copropriété, et dans le silence du règlement de copropriété la jurisprudence les qualifie de partie privative. Au demeurant, il n’est pas prétendu par le syndicat que la devanture litigieuse constitue une partie commune.

Il en résulte au cas présent que bien que parties privatives, la devanture et les fenêtres ne pouvaient être modifiées sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que cette modification affectait l’aspect extérieur de l’immeuble.

C’est ainsi que par mail du 5 septembre 2023, le syndic a indiqué à la société Poulet champignons que « s’il y a modification de la devanture ou des façades, une assemblée générale extraordinaire avec un projet précis sera impérative. Il en irait de même si la structure de l’immeuble était touchée d’une manière ou d’une autre. Si vous ne changez que les fenêtres et les vitres à l’identique, ce ne sera pas nécessaire (') »

Il ressort d’un procès-verbal de constat établi les 26 septembre et 3 octobre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires que les trois fenêtres donnant sur l’arrière du local commercial côté cour intérieure de l’immeuble ont bien été remplacées puisqu’elles sont neuves comme l’a constaté le commissaire de justice, le film de protection de la fenêtre de droite étant toujours présent. Ce remplacement n’est d’ailleurs pas contesté par la société Poulet champignons, le débat portant sur un remplacement à l’identique ou pas. Or, sur ce point, force est de constater que les éléments versés au débat par le syndicat ne sont pas suffisamment probants : la photographie de l’ensemble des fenêtres de la cour qu’il produit en pièce 31 ne représente qu’un seul mur de l’immeuble, qui n’apparaît pas correspondre à celui du local commercial, la verrière apparaissant au rez-de-chaussée ne correspondant pas à l’emplacement de stationnement de vélos derrière lequel se trouvent les trois fenêtres du local commercial ainsi qu’il ressort du cliché produit en pièce 36. Par ailleurs, ce dernier cliché, qui illustre l’état actuel des fenêtres, ne représente pas l’ensemble du mur, n’y apparaît pas sur l’angle droit du mur la colonne d’évacuation qui apparaît sur la photographie de la pièce 31. En outre, en pages 2 et 3 de son constat des 26 septembre et 3 octobre 2023, le commissaire de justice reproduit deux photographies présentées comme étant illustratives de l’état antérieur : une photographie lui ayant été transmise par le syndic, une seconde que le commissaire de justice aurait prise lors de son passage sur place à la demande de la copropriété les 25 août et 29 août 2023. Or, sur ces deux photographies l’aspect des fenêtres est différent, et sur la première leur aspect apparaît être le même que l’aspect transformé. La seconde ne peut être considérée comme étant plus probante de l’état antérieur en ce qu’il n’est pas versé au débat le procès-verbal de constat que le commissaire de justice est censé avoir établi les 25 et 29 août 2023 pour authentifier son constat visuel. Enfin, le fait que l’aspect des fenêtres remplacées ne corresponde pas à celui des fenêtres des étages supérieurs est inopérant dans la démonstration à opérer par le syndicat d’un remplacement non-conforme à l’état antérieur des trois fenêtres litigieuses. Le nouveau procès-verbal établi le 12 juillet 2024 après l’ordonnance entreprise n’est pas plus probant sur le point litigieux, qu’il n’éclaircit pas, de l’état des fenêtres avant leur dépose par la société Poulet champignons.

La preuve d’une modification de l’aspect des trois fenêtres en litige n’est donc toujours pas faite ni, par suite, celle de la nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En revanche, il ressort très clairement des deux procès-verbaux de constat susvisés des 3 octobre 2023 et 12 juillet 2024, d’un procès-verbal de constat intermédiaire du 14 décembre 2023 et d’un rapport établi le 16 mai 2024 par l’architecte de l’immeuble que les trois fenêtres ont été posées en dégradant l’enduit des bâtis au pourtour de leurs encadrements. Les parties détériorées ont libéré des espaces qui ont été comblés à l’aide de mousse expansive. La société Poulet champignons prétend avoir remédié à ces dégradations mais n’en rapporte pas la preuve. Un devis de reprise des désordres établi le 16 mai 2024 est produit en pièce 38 du dossier du syndicat.

Ces dégradations du bâti constituent une violation du règlement de copropriété qui stipule que « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. »

Elles ont ainsi causé au syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, non par la remise des fenêtres dans leur état antérieur au vu des développements qui précédent, mais par la réparation des dégradations commises conformément au devis produit en pièce 38 et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Cette obligation de remise en état sera mise à la charge du copropriétaire-bailleur, qui doit répondre de la violation du règlement de copropriété et du fait de son locataire, et du locataire auteur des travaux, le règlement de copropriété lui étant opposable de plein droit.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

S’agissant de la devanture, les procès-verbaux de constat précédemment énoncés et les photographies qu’ils contiennent de l’état antérieur et de l’état transformé établissent que la modification intervenue a bien affecté l’aspect extérieur de l’immeuble contrairement à ce qui a été jugé en première instance, alors par ailleurs qu’il est constant que cette modification n’a pas été préalablement soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En effet, la structure de la devanture est désormais métallique et de couleur noire, alors qu’elle était préalablement en bois peint en blanc. Elle ne dispose plus du soubassement plein en bois qui préexistait sur toute la longueur de la devanture, les vitres descendent désormais jusqu’au sol, y compris la porte qui est positionnée à gauche alors qu’elle était auparavant positionnée sur la partie droite. L’enseigne présente un fond blanc comme la précédente, mais elle est lumineuse, et la couleur blanche, qui était présente sur l’ensemble de la devanture, contraste maintenant avec le noir de la structure métallique de la devanture. L’ensemble est nettement plus visible et moderne, contrastant avec le caractère ancien de l’immeuble. L’harmonie de l’ensemble s’en trouve modifiée.

Cette modification sans autorisation de la copropriété caractérise pour le syndicat un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser par la remise en l’état antérieur sous astreinte, le copropriétaire-bailleur et son locataire y étant tenus tenus in solidum pour les motifs déjà exposés.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Il doit être ici précisé que la demande présentée par le syndicat en appel tendant à voir juger que la remise en l’état antérieur de la devanture entraîne notamment la suppression du système d’extraction et/ou de ventilation présent en partie haute de sa porte d’entrée (dont la présence ressort bien des constatations du commissaire de justice), n’est pas irrecevable bien que nouvelle comme il est soutenu par M. [H]. Cette demande ne constitue en effet que la conséquence ou le complément nécessaire de la demande de remise en l’état antérieur, alors qu’il est constant que la devanture préexistante ne présentait pas ce système de ventilation et/ou d’extraction.

Il doit aussi être précisé que cette même demande formée par le syndicat concernant les fenêtres donnant sur la cour intérieure, qui elle avait déjà été formulée dans les conclusions de première instance, ne peut être accueillie dès lors que la demande de remise en l’état antérieur ne l’est pas elle-même.

Sur la demande de cessation de toute activité de restauration avec extraction

Il est constant que la société Poulet champignons exploite dans le local commercial un restaurant asiatique sous l’enseigne « Poulet champion ».

Il est tout aussi constant que le bail commercial liant M. [H] et la société Poulet champignons stipule que « Le preneur ne pourra exercer dans les lieux que le commerce de salon de thé, marchand de vin, restauration ne nécessitant pas d’extraction. »

Il ne peut être sérieusement soutenu par M. [H] que la preuve n’est pas rapportée par le syndicat que l’activité de restauration de son locataire s’exerce avec un système d’extraction.

D’abord, la société Poulet champignons ne conteste pas elle-même l’existence d’un tel système, lequel d’ailleurs s’impose en présence d’une activité de restauration classique qui n’est pas davantage contestée.

Ensuite, la preuve de l’existence d’une extraction résulte suffisamment des constatations effectuées par le commissaire de justice mandaté par le syndicat, qui dans son procès-verbal du 12 juillet 2024 mentionne notamment : « On entend dans le couloir le bruit du moteur d’une extraction (') » ; « Au-dessus de la porte du restaurant, une extraction est installée. Le bruit émis est suffisamment important pour être entendu jusqu’au milieu de la chaussée. »

La réalité d’une extraction des fumées du restaurant ressort aussi des témoignages des voisins habitant l’immeuble du [Adresse 2] ainsi que l’immeuble voisin du [Adresse 1].

Ainsi M. [S], habitant l’immeuble du [Adresse 1], atteste le 16 avril 2024 qu’il est extrêmement dérangé par des odeurs de cuisine provenant du restaurant « Poulet champion » au [Adresse 2], qu’elles parviennent jusqu’à son domicile par une sortie d’évacuation située au-dessus de la porte d’entrée du restaurant, propulsant ces odeurs qu’il qualifie d’insupportables. Dans le même sens, M. [T] atteste le 2 mai 2024 que son appartement du [Adresse 1] donne sur la [Adresse 6], exactement en face du restaurant « Poulet champion » et que depuis son ouverture les odeurs provenant de cet établissent envahissent régulièrement son appartement. M. [V], habitant au [Adresse 2], se plaint lui aussi de nuisances olfactives dans le hall et dans toute la cage de l’escalier A jusqu’au dernier étage qu’il occupe, et aussi sur rue du fait de l’extraction de fumées au-dessus de la porte du restaurant. M. [J], habitant au rez-de-chaussée du [Adresse 2], dénonce depuis l’ouverture du restaurant début 2024 une hausse significative et gênante du niveau sonore de la cour liée à l’extraction d’air installée, que dénonce également Mme [R] dans son signalement fait le 8 avril 2024 auprès de la ville de Paris. Le commissaire de justice a lui-même relevé dans son procès-verbal de constat du 12 juillet 2025 le bruit du moteur de l’extraction dans la cour, où l’odeur de cuisine, précise-t-il, est très présente et se répand dans l’ensemble de la cage d’escalier desservant les étages du bâtiment, la porte étant ancienne et non hermétique.

La réalité de ces nuisances sonores et olfactives en provenance du restaurant « Poulet champion » a été reconnue par la Direction de la police municipale et de la prévention de la ville de Paris qui, dans le cadre de l’instruction qu’elle a menée relativement aux nuisances olfactives, a après un ultime contrôle le 11 septembre 2024 dressé à l’encontre du responsable de l’établissement Poulet champion un procès-verbal de contravention de 3ème classe pour infraction aux dispositions des articles 31-2, 31, 130-3, 63-1 et 64-2 du règlement sanitaire du département de Paris du 23 novembre 1979 modifié (lettre adressée le 18 septembre 2024 par la ville de Paris à Mme [N] – pièce 41 du syndicat). S’agissant des nuisances sonores, la même Direction de la ville de Paris a fait mener une enquête par un inspecteur de salubrité, et en raison du bien-fondé du signalement elle a demandé au responsable de l’établissement de se conformer dans un délai de deux mois aux dispositions des articles R.1336-4 à R.1336-11 du code de la santé publique, relatifs à la lutte contre le bruit. (lettre adressée le 23 janvier 2025 par la ville de Paris à Mme [N] – pièce 45 du syndicat).

Il est ainsi suffisamment établi par le syndicat des copropriétaires que la société Poulet champignons exerce dans les lieux qui lui sont donnés à bail par M. [H], copropriétaire du lot n°1, une activité de cuisine avec extraction qui est la cause de nuisances sonores et olfactives pour le voisinage, le fait que d’autres restaurants soient présents à proximité n’étant pas de nature à remettre en cause cette preuve, les constats, témoignages et enquêtes fournis étant particulièrement circonstanciés.

Or, l’activité de restauration nécessitant une extraction est contraire à la destination du bail commercial liant la société Poulet champignons à M. [H] et contrairement à ce que la locataire soutient, le syndicat des copropriétaires, même tiers à ce bail, peut s’en prévaloir. Il est en effet de jurisprudence constante que le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage. Tel est bien le cas en l’espèce, le syndicat des copropriétaires subissant un dommage du fait des troubles de jouissance causés au voisinage par l’activité de restauration avec extraction exercée par la société Poulet champignons en violation des stipulations de son bail.

En outre, s’il est exact et constant que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de restauration dans le local commercial, en revanche il stipule (à son article 2) que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires (') ; que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service ; que tout bruit ou tapage nocturne, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu dans l’intérieur des appartements.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce à son premier paragraphe que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Il est ainsi établi qu’en ce qu’elle contrevient à la destination du bail commercial et aux dispositions du règlement de copropriété en troublant la tranquillité du voisinage par les nuisances sonores et olfactives qu’elle génère, l’exercice d’une activité de restauration avec extraction dans le lot n°1, propriété de M. [H] et loué à la société Poulet champignons, constitue pour le syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser en ordonnant à M. [H] et à la société Poulet champignon de cesser cette activité illicite.

Cette injonction sera faite sous astreinte pour en garantir la bonne exécution.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de suppression du raccordement illicite

Si cette demande est nouvelle en appel et qu’en outre elle n’est pas formée dès les premières conclusions d’appel du syndicat, elle n’en est pas moins recevable contrairement à ce que soutiennent les intimés. Elle tend en effet aux mêmes fins que les demandes initiales ayant pour objet de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par les intimés du fait de la réalisation de travaux non autorisés par la copropriété, et elle est née de la révélation d’un fait survenu postérieurement à l’ordonnance entreprise et aux premières conclusions d’appel, le syndicat exposant l’avoir découvert courant novembre 2024 et l’avoir fait constater suivant procès-verbal de commissaire de justice du 14 novembre 2024.

S’il ressort de ce procès-verbal qu’un raccordement en PVC récent a eu lieu au niveau des parties communes du sous-sol de l’immeuble, sortant de la cave n°14, traversant le couloir pour redescendre au droit du mur opposé et se piquer par un raccordement particulièrement grossier sur la canalisation d’évacuation vers l’égout partie commune, il n’est pas pour autant établi avec évidence que ce raccordement provient bien de la cave du lot n°1 propriété de M. [H] et louée à la société Poulet champignons, située sous le local commercial.

En effet, il est constant que la cave n°14 d’où provient le raccordement litigieux est la propriété d’un autre copropriétaire, M. [Z], et comme le souligne la société Poulet champignons il n’est pas justifié par le syndicat que M. [H] et son locataire bénéficient de la jouissance de cette cave n° 14. Le fait que celle-ci soit accolée à celle du lot n°1 et qu’elle ouvre sur le couloir du sous-sol contrairement à la cave du lot n°1 qui n’est accessible que depuis le local commercial situé au-dessus, ne suffit pas à établir que la cave n°14 a bien été annexée par M. [H] et son locataire comme il est indiqué par le syndic dans un mail qu’il adressé le 3 octobre 2023 au gérant de la société Poulet champignons. Aucune attestation de M. [Z] n’est versée, permettant de connaître son point de vue sur cette annexion alléguée par le syndic, ni aucun autre élément.

La preuve n’est donc pas suffisamment rapportée par le syndicat de ce que le propriétaire et/ou le locataire du lot n°1 est bien l’auteur du raccordement illicite.

Le syndicat sera débouté de cette demande.

Sur l’action oblique du syndicat en résiliation du bail

Le syndicat sollicite pour la première fois en appel la résiliation du bail par la voie oblique, pour manquement de la société Poulet champignons à son obligation de locataire de respecter la destination du bail, en exerçant dans les lieux une activité prohibée de restauration nécessitant une extraction.

Les intimés lui opposent, à raison, l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle, laquelle ne tend pas aux mêmes fins que la demande de cessation de l’activité interdite par le bail contrairement à ce que prétend le syndicat.

Cette demande sera donc jugée irrecevable, étant observé qu’elle n’est pas susceptible de prospérer en référé, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de prononcer la résiliation d’un bail.

Sur la demande indemnitaire provisionnelle du syndicat

Bien que nouvelle en appel, cette demande de provision est recevable dès lors qu’elle tend aux mêmes fins réparatoires que les demandes de cessation des troubles subis de manière illicite, et en constitue aussi l’accessoire.

Le syndicat expose subir un préjudice moral et financier du fait de la violation délibérée des stipulations du règlement de copropriété, ce qui lui a notamment imposé de devoir prendre en charge les frais et honoraires de Me [C] (le commissaire de justice) ainsi que ceux de l’architecte de la copropriété.

Si l’existence d’un préjudice moral n’est pas avérée pour un syndicat de copropriété, en revanche est bien réel le préjudice financier résultant de l’établissement de quatre constats par un commissaire de justice et d’un rapport par l’architecte de la copropriété. Il sera alloué en réparation une provision de 3.000 euros au paiement de laquelle seront condamnés in solidum le copropriétaire et son locataire.

Sur les actions en garantie

Le bailleur et sa locataire forment des actions en garantie réciproques, s’imputant la responsabilité des manquements en cas de condamnations prononcées à leur encontre.

Il doit d’abord être précisé qu’avant la prise à bail du lot n°1 par la société Poulet champignons, ce lot était loué depuis 2017 par la société Wino, laquelle a été assignée en référé avec M. [H] par le syndicat des copropriétaires aux fins de cessation de troubles manifestement illicites causés par des travaux non autorisés et devant lui permettre l’exercice dans les lieux d’une activité de restauration classique, une ordonnance de référé étant rendue le 2 août 2019 par le tribunal judiciaire de Paris faisant droit aux demandes du syndicat. La société Wino et M. [H] ont par ailleurs été assignés au fond par le syndicat pour voir résilier le bail et faire cesser les nuisances causées par l’activité de restauration. Cette instance a été radiée suite à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de société Wino, procédure dans le cadre de laquelle le fonds de commerce a été cédé avec le droit au bail à la société Poulet champignons, alors en cours de formation, suivant acte de cession du 14 juin 2023.

Il ressort du dossier de présentation du fonds de commerce de la société Wino dans le cadre de la procédure collective que l’attention des potentiels acquéreurs a été attirée sur la procédure judiciaire qui avait été engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Wino, et dans le cadre de la procédure de soumission de plis cachetés, le conseil de M. [H], intervenant pour le bailleur, a fait état de la procédure de résiliation du bail commercial pendante avant l’ouverture de la procédure collective, à la suite de quoi M^e Azoulay, avocat représentant le cessionnaire du fonds de commerce a précisé que sa cliente entendait exercer une activité de salon de thé sans utilisation de l’extraction et qu’elle souhaitait aussi insonoriser les locaux.

Par ailleurs, l’acte de cession du fonds de commerce passé le 14 juin 2023 reprend les stipulations du bail commercial parmi lesquelles la clause de destination des lieux aux termes de laquelle « Le preneur ne pourra exercer dans les lieux que le commerce de salon de thé, marchand de vin, restauration ne nécessitant pas d’extraction. ['] Il ne pourra changer la nature de son activité ou la destination des lieux loués, à moins qu’il n’obtienne l’autorisation préalable, expresse et par écrit du bailleur. »

La société Poulet champignons ne peut dans ces conditions sérieusement contester avoir été informée du différend qui opposait l’ancien locataire au syndicat des copropriétaires quant à l’exploitation du local, ni, par voie de conséquence, avoir été informée de l’existence d’un syndicat de copropriété et donc d’un règlement de copropriété, le 9° des conditions générales de son bail, annexé à l’acte de cession, portant d’ailleurs mention de l’existence de cette copropriété par la mention « Si l’installation en est décidée par la copropriété ».

Elle n’ignorait donc pas l’existence d’un règlement de copropriété, dont il lui appartenait de solliciter la remise auprès de son bailleur ou du syndic de l’immeuble, sans pouvoir valablement se retrancher derrière le fait que ce document n’est pas annexé à l’acte de cession ni à son bail. Elle se devait de respecter ce règlement dès lors qu’il lui est opposable de plein droit en sa qualité d’ayant-cause du propriétaire-bailleur du lot, l’article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposant que « Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. »

La société Poulet champignons était aussi parfaitement informée par les clauses de son bail de l’interdiction qui lui était faite d’exploiter une activité de restauration nécessitant une extraction, sauf à obtenir l’autorisation préalable, expresse et par écrit de son bailleur. Elle ne prétend pas avoir sollicité M. [H] en ce sens et elle a poursuivi comme son prédécesseur une activité de restauration prohibée, en connaissance du litige qui avait opposé ce dernier au syndicat des copropriétaires.

Il revenait à la société Poulet champignons d’aviser son bailleur des travaux de remplacement des fenêtres et de la devanture dont elle a pris l’initiative et qui étaient susceptibles d’affecter les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble selon les clauses du règlement de copropriété, afin de permettre à M. [H] d’apprécier la nécessité de faire convoquer par le syndic une assemblée générale des copropriétaires.

Or, aucune initiative de ce type n’a été prise par la société Poulet champignons, laquelle a mené ses travaux jusqu’à leur terme malgré la mise en demeure de les suspendre qui lui a été adressée par le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 octobre 2023.

Enfin, il n’est pas établi ni même prétendu par la société Poulet champignons que M. [H] était informé des travaux qu’elle avait entrepris avant que ce dernier n’en ait lui-même été informé par le syndic par une lettre de mise en demeure du 11 octobre 2023.

L’ensemble de ces éléments justifie qu’il soit fait droit à la demande de M. [H] tendant à se voir relevé et garanti intégralement par la société Poulet champignons des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les mesures accessoires

Le sens du présent arrêt commande de condamner les parties intimées in solidum aux dépens de première instance et d’appel, de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour les deux instances et de condamner la société Poulet champignons à garantir M. [H] des condamnations prononcées de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [H] et la société Poulet champignons, sous astreinte (courant pendant trois mois) de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la date de signification du présent arrêt, à réparer (à leurs frais) les dégradations causées au bâti de l’immeuble lors du remplacement des trois fenêtres du local commercial donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, sur la base du devis produit en pièce 38 par le syndicat des copropriétaires et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont elle devra suivre les instructions ;

Condamne in solidum M. [H] et à la société Poulet champignons, sous astreinte (courant pendant trois mois) de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la date de signification du présent arrêt, à remettre (à leurs frais) en son état antérieur la devanture du local commercial, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et en suivant ses instructions ;

Condamne in solidum M. [H] et à la société Poulet champignons à cesser d’exercer dans les lieux toute activité de restauration nécessitant une extraction, sous astreinte (courant pendant trois mois) de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la date de signification du présent arrêt,

Condamne in solidum M. [H] et à la société Poulet champignons à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une provision indemnitaire de 3.000 euros,

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] irrecevable en sa demande de résiliation du bail commercial liant la société Poulet champignons à M. [H],

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de suppression du raccordement réalisé sur une canalisation commune d’évacuation vers l’égout,

Condamne in solidum M. [H] et la société Poulet champignons à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les deux instances ;

Condamne in solidum M. [H] et la société Poulet champignons aux dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés par M^e Bachelot, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Poulet champignons à garantir M. [H] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE