Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 22 mai 2025, n° 24/16268

TJ Paris 16 août 2024

CA Paris
Confirmation 22 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence de preuve de la fin du bail commercial initial
La cour a estimé que le bail commercial initial avait pris fin de la volonté même de la société Better Body, qui a refusé la reprise du précédent contrat, rendant ainsi le moyen non fondé.
Rejeté
Fraude du propriétaire
La cour a jugé que ces allégations n'étaient pas étayées par des preuves suffisantes et que les termes du contrat étaient clairs sur le caractère dérogatoire du bail.
Rejeté
Demande de délais pour quitter les lieux
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société Better Body avait déjà bénéficié de délais importants et n'avait pas fixé de terme prévisible pour son départ.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 22 mai 2025, n° 24/16268
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/16268
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 16 août 2024, N° 24/52904
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe ELKAIMJérémie DAZZAClaire OLDAK
Cabinet(s) :	SELARL JD AVOCAT
Parties :	S.A.S. BETTER BODY ( BB ) c/ S.C.I. SCI FINANCIERE CK INVEST

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16268 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCL4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Août 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 24/52904

APPELANTE

S.A.S. BETTER BODY (BB), RCS de Paris sous le n°918 386 251, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jérémie DAZZA de la SELEURL SELARL JD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1912

INTIMÉE

S.C.I. SCI FINANCIERE CK INVEST, anciennement dénommée la S.C.I. FINANCIERE BT INVEST, RCS de Paris sous le n°831 183 272, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, toque : E960

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 Avril 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 15 mars 2023, la société Financière BT invest a consenti une « location commercial – bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux- Article L. 145-5 du code de commerce » à la société Better body, portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de 13 mois à compter du 15 février 2023 pour expirer le 14 mars 2024, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors charges hors taxes.

Par lettre recommandée du 29 janvier 2024, la bailleresse a mis à demeure la société Better body de libérer les lieux donnés à bail le 14 mars 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2024, la société preneuse a été convoquée pour l’établissement d’un état des lieux de sortie le 14 mars 2024.

Un procès-verbal de carence a été dressé par Me [P], commissaire de justice, le 14 mars 2024.

Suivant acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, la société Better body s’est vue délivrer une notification de fin de bail dérogatoire et une sommation à quitter les lieux.

Par exploit délivré le 15 avril 2024, la société Financière BT invest a fait citer la société Better body devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

Ordonner l’expulsion sans délai de la société Better body, occupant sans droit ni titre ainsi que de tout occupant de son chef et de ses biens du local situé [Adresse 2], [Adresse 3], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date à laquelle la décision sera rendue ;

Dire qu’il pourra procéder à l’expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique ;

Supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le délai hivernal de l’article L412-6 du même code ;

Condamner, la société Better body à payer à la société Financière BT invest une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 2.500 euros hors taxes par mois à compter du 15 mars 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux et restitution des clés, tout mois d’occupation commencé étant dû en totalité ;

Autoriser la société Financière BT invest à conserver le dépôt de garantie ;

Condamner la société Better body à verser à la société Financière BT invest la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de carence du 14 mars 2024, de la sommation du 25 mars 2024 et du constat d’huissier du 05 avril 2024.

La société Better body n’était pas représentée en première instance.

Par ordonnance réputée contradictoire du 16 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Constaté que le bail du 15 mars 2023 est parvenu à son terme le 14 mars 2024 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Better body et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rejeté la demande d’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à application des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les meubles et objet mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la société Better body à payer à la société Financière BT invest, à titre provisionnel, la somme de 2.500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 15 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamné la société Better body à payer à la société Financière BT invest la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Better body aux dépens ;

Débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

Par déclaration du 17 septembre 2024, la société Better body a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L145-1 et suivants du code de commerce, L412-3 et suivants du code de procédure civile d’exécution, de :

Infirmer l’ensemble des dispositions de l’ordonnance entreprise du 16 août 2024,

En particulier,

Infirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise du 16 août 2024 par lesquelles M. le président du tribunal judiciaire de Paris a :

Constaté que le bail du 15 mars 2023 est parvenu à son terme le 14 mars 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à application des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les meubles et objet mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la société Better body à payer à la SCI financière BT invest la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Better body aux dépens ;

Rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI financière CK invest,

A défaut,

Accorder les plus larges délais à la société Better body ;

En tout état de cause,

Condamner la société SCI financière CK invest à payer une somme de 3.000 euros à la société Better body, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société SCI financière CK invest aux entiers dépens.

Elle fait valoir que les parties n’ont pas conclu un bail dérogatoire « lors de l’entrée dans les lieux du preneur » puisque le bail a été conclu le 15 mars 2023 avec prise d’effet le 15 février 2023 ; qu’avant la conclusion dudit bail, elle avait déjà pris possession des locaux.

Elle soutient qu’aucun élément ne démontre que le bail commercial initial avait régulièrement pris fin avant la conclusion du bail dérogatoire.

Elle soutient que, repreneur du fonds de commerce, protégée par le statut des baux commerciaux, elle n’avait aucune intention de renoncer à cette convention de bail commercial ; qu’elle n’avait pas conscience qu’en concluant un bail dérogatoire, elle perdait le bénéfice du droit au renouvellement contrairement à l’intimée, entreprise dédiée à la gestion immobilière.

Elle allègue que le bail litigieux, dès lors qu’il ne relève pas d’un régime dérogatoire au statut des baux commerciaux, doit respecter les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, s’agissant notamment de la durée.

Elle rappelle que le juge des référés ne peut statuer sur la nature du bail litigieux.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais compte tenu de ce que son relogement ne pourra se dérouler normalement et elle invoque le fait qu’elle est à jour des loyers et charges et jouit d’une bonne réputation auprès des acteurs institutionnels.

Une ordonnance du président de la présente chambre en date du 18 mars 2025 a déclaré irrecevables les conclusions déposées par la SCI financière CK invest.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de l’appelante pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025, le jour de l’audience des plaidoiries, avant l’ouverture des débats et sans opposition des parties.

SUR CE,

A titre liminaire, il doit être précisé que la SCI financière CK invest, intimée dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est assimilée à un intimé qui n’a pas conclu, de sorte que l’article 954 du code de procédure civile trouvera à s’appliquer et qu’elle est réputée s’approprier les motifs de la décision déférée (Cass. 2e civ., 10 janv. 2019, n°17-20.018, publié).

Il en résulte également, conformément à l’article 906 du code de procédure civile en son troisième alinéa, que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre V « Du bail commercial » du code de commerce.

Ces dispositions n’imposent pas, contrairement à ce que soutient la société Better body, que la convention locative soit établie au moment de l’entrée en jouissance du preneur (Cass. 3e civ., 25 juin 1975, n°74-12.877 : Bull. civ. III, n°218), notamment en cas d’aménagement préalable des lieux par le locataire.

Le fait que la société Better body ait pris possession des lieux avant le 15 février 2023 et donc avant la signature du bail dérogatoire est dès lors indifférent.

L’appelante fait valoir par ailleurs qu’aucun élément ne démontre que le bail commercial initial du 13 mai 2019 avait régulièrement pris fin et que si elle a refusé de reprendre le droit au bail commercial des locaux dans lequel s’exploitait le fonds de commerce cédé, en pratique, elle en a poursuivi l’exploitation.

L’ordonnance du juge commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la société Action sport Saint-Germain-des-Prés en date du 9 janvier 2023 a autorisé la vente amiable du fonds de commerce dépendant de l’actif de la liquidation, au profit de M. [Z], pour le compte d’une société en cours de constitution (la société Better body). Il est précisé que le bail commercial est expressément exclu de cette cession et que M. [Z] entendait faire son affaire personnelle de conclure un nouveau bail.

Un nouveau bail, dérogatoire, a effectivement été conclu le 15 mars 2023. Il en résulte nécessairement que l’ancien bail avait pris fin, de la volonté même de la société Better body qui a refusé la reprise du précédent contrat.

Dès lors, le moyen tenant à l’absence alléguée de preuve de la fin du précédent contrat n’est pas fondé.

L’appelante invoque encore une fraude du propriétaire en ce qu’elle n’aurait eu aucune volonté de renoncer à une convention de bail commercial et au statut plus favorable qui en découle.

Elle prétend qu’elle a néanmoins accepté un tel bail parce que le propriétaire lui aurait promis qu’à la suite d’une période dérogatoire de « mise à l’épreuve », les parties concluraient un bail commercial durable.

Cependant, ces allégations ne sont étayées par aucune pièce démontrant une telle volonté commune des parties lors de l’entrée dans les lieux. Au contraire, les termes du contrat de location sont parfaitement clairs sur ce point et démentent tout accord des parties sur la poursuite du bail.

En effet, outre le rappel de la courte durée en en-tête du contrat et l’exclusion du statut des baux commerciaux également rappelée en son article 1, il est stipulé :

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de treize mois (13 mois) entiers et consécutifs :

A compter du : 15 FEVRIER 2023

Pour expirer le : 14 MARS 2024

La date d’échéance emporte cessation du bail et de tous ses effets.

A l’expiration du bail, le preneur s’oblige à libérer irrévocablement les locaux (') ».. (caractère gras du texte)

Il en résulte que le preneur, même profane, avait une parfaite connaissance du caractère dérogatoire du bail et n’a pas pu se méprendre sur le fait que le bail ne serait pas renouvelé.

Enfin, le simple fait que le bailleur soit un professionnel de la gestion immobilière alors que M. [Z] n’avait pas de connaissance en la matière ne suffit pas à présumer une quelconque fraude.

S’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter une clause contractuelle ambigüe ou de requalifier un contrat, en l’espèce, le caractère dérogatoire du bail au regard notamment de sa durée ne requiert aucune interprétation et résulte de ces stipulations claires et impératives.

C’est donc sans excéder ses pouvoirs que le premier juge a constaté que le bail avait pris fin conformément aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, le bailleur ayant mis en demeure par lettre recommandée du 29 janvier 2024, la société Better body de quitter les lieux à l’expiration du bail, soit le 14 mars 2024, puis notifié la fin du bail par acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, la sommant de quitter les lieux.

La première décision sera confirmée en ce qu’elle a constaté que le bail du 15 mars 2023 est parvenu à son terme le 14 mars 2024.

A titre subsidiaire, la société Better body sollicite des délais qui s’entendent nécessairement comme des délais pour quitter les lieux.

Elle souligne qu’elle doit trouver un nouveau local de substitution, dans la même zone de chalandise pour développer le même type d’activité (une salle sport de haut de gamme). Elle expose qu’elle a toujours respecté ses obligations et est à jour des loyers et charges et elle considère qu’il existe un risque pour la continuité de son activité.

Elle justifie en pièces 11 (courriel adressé à une agence en septembre 2024, soit plusieurs mois après la fin du bail) et 14 (échanges avec un conseiller du [Localité 5] en octobre 2024) de recherches pour trouver un nouveau local.

Cependant, depuis l’expiration du bail dérogatoire le 14 mars 2024, la société Better body a déjà bénéficié d’importants délais et elle ne fixe au-demeurant aucun terme prévisible ni aucune échéance pour son départ.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter sa demande subsidiaire de délais.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la société Better body sera condamnée aux dépens et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais ;

Condamne la société Better Body aux dépens ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE