RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06088 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMNU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/03271

APPELANT

Monsieur [N] [K]

né le 31 Mai 1960 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1700

Ayant pour avocat plaidant, M^e Jean-Baptiste DURAND de l’AARPI DDA & Associés, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [V] [R]

née le 21 Octobre 1952 à [Localité 7] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Christophe NICOLAS de la SELARL NICOLAS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J054

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012247 du 14/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 1991 à effet au 1er janvier 1992, M et Mme [J] ont donné à bail à Mme [V] [R] un studio, situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction ; un avenant du 16 novembre 1998 a été conclu afin de tenir compte de la demande de réduction du loyer formée par la locataire; le loyer actualisé fin décembre 2021 à 884,74 euros par mois outre 120 euros de provisions pour charges.

Par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2021, M. [N] [K], devenu propriétaire du bien, a fait délivrer à Mme [U] [R] un congé pour reprise à effet au 31 décembre 2021, au bénéfice de son fils.

Par acte d’huissier du 8 avril 2022, M. [N] [K] a fait assigner Mme [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment d’obtenir la validation de ce congé et l’expulsion de la défenderesse des lieux loués.

Après renvois demandés par les parties, l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 janvier 2023.

Au cours de celle-ci, M. [N] [K] a conclu à l’irrecevabilité des demandes adverses, comme étant prescrites, et au rejet pour le surplus, a réitéré ses demandes et demandé la condamnation de Mme [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Mme [V] [R] a soulevé la nullité du congé pour reprise, conclu au rejet des demandes de M. [N] [K] et a demandé la condamnation de celui-ci à :

— lui remettre des quittances de loyer ou d’indemnités d’occupation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— lui remettre les nouvelles clés de la cave, sous astreinte de 50 euros par jour de retard;

— lui payer une indemnité de 20.437,53 euros en réparation de son préjudice résultant du refus de procéder aux travaux de réparation et à des frais facturés abusivement,

— lui payer une indemnité de 5.000 euros pour procédure abusive,

— lui payer une indemnité de 6.000 euros pour avoir changé les serrures de la cave sans son accord ;

— lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 3 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la nullité du congé pour reprise délivré par M. [N] [K] à Mme [V] [R] par acte d’huissier signifié le 25 janvier 2021 pour le 31 décembre 2021, et portant sur un studio à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Constate en conséquence que le contrat de bail conclu le 21 décembre 1991 à effet au 1er janvier 1992, entre M. Et Mme [J] aux droits desquels vient M. [N] [K] d’une part, et Mme [V] [R] de l’appartement, portant sur un studio à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] a poursuivi ses effets postérieurement au 31 décembre 2021 à minuit;

Rejette les demandes formées par M. [N] [K] tendant à la validation du congé, à la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre des lieux loués, à l’expulsion immédiate de Mme [V] [R] de l’appartement, à la remise des clés sous astreinte, et à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Déclare irrecevable comme prescrite, pour la période antérieure au 7 novembre 2019, la demande en dommages et intérêts liée aux travaux de réparation et aux frais facturés formée par Mme [V] [R] à l’encontre de M. [N] [K] ;

Rejette pour le surplus la demande en dommages et intérêts liée aux travaux de réparation formée par Mme [V] [R] à l’encontre de M. [N] [K] ;

Rejette la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [V] [R] à l’encontre de M. [N] [K] ;

Enjoint à M. [N] [K] à délivrer à Mme [V] [R] des quittances pour les loyers qu’elle a acquittés, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard durant 3 mois à l’issue desquels il pourra à nouveau être statué ;

Rejette les demandes formées par Mme [V] [R] tendant à obtenir la condamnation de M. [N] [K] à lui payer une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du changement des clés de la cave, et tendant à ce qu’il soit enjoint à M. [N] [K] de lui remettre les nouvelles clés de la cave ;

Rejette la demande d’indemnité formulée par Mme [V] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande d’indemnité formulée par M. [N] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [N] [K] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 27 mars 2023 par M. [N] [K]

Les conclusions au fond :

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 avril 2025 par lesquelles M. [N] [K] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de PARIS le 3 mars 2023 en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du congé pour reprise délivré par M. [N] [K] à Mme [V] [R] par acte d’huissier signifié le 25 janvier 2021 pour le 31 décembre 2021, et portant sur un studio à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5],

— constaté en conséquence que le contrat de bail conclu le 21 décembre 1991 à effet au 1er janvier 1992 entre M. et Mme [J] aux droits desquels vient M. [N] [K] d’une part, et Mme [V] [R] d’autre part, portant sur un studio à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], a poursuivi ses effets postérieurement au 31 décembre 2021 à minuit,

— rejeté les demandes formées par M. [N] [K] tendant à la validation du congé, à la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre des lieux loués, à l’expulsion immédiate de Mme [V] [R] de l’appartement, à la remise des clés sous astreinte, et à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation,

— enjoint à M. [N] [K] à délivrer à Mme [V] [R] des quittances pour les loyers qu’elle a acquittés, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard durant 3 mois à l’issue desquels il pourra à nouveau être statué,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par M. [N] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. [N] [K] aux dépens.

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de PARIS le 3 mars 2023 en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable comme prescrite, pour la période antérieure au 7 novembre 2019, la demande en dommages et intérêts liée aux travaux de réparation et aux frais facturés formée par Mme [V] [R] à l’encontre de M. [N] [K],

— rejeté pour le surplus la demande en dommages et intérêts liée aux travaux de réparation formée par Mme [V] [R] à l’encontre de M. [N] [K],

— rejeté les demandes formées par Mme [V] [R] tendant à obtenir la condamnation de M. [N] [K] à lui payer une somme de 6.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du changement des clés de la cave, et tendant à ce qu’il soit enjoint à M. [N] [K] de lui remettre les nouvelles clés de la cave,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par Mme [V] [R] au titre de l’article 7100 du Code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

DEBOUTER Mme [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Et, statuant à nouveau, sur les chefs de jugement infirmés,

VALIDER le congé délivré le 25 janvier 2021 par la SCP Stéphane EMERY – [N] LUCIANI & Associés, Huissiers de justice à PARIS, à la demande de M. [N] [K],

DIRE ET JUGER en conséquence que le bail signé entre les parties le 21 décembre 1991 est résilié depuis le 31 décembre 2021, et, en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation dudit bail avec effet au 31 décembre 2021,

DIRE en conséquence que Mme [V] [R] se trouve occupant sans droit ni titre de ce local depuis le 1er janvier 2022,

ORDONNER l’expulsion immédiate de Mme [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux précédemment loués, si besoin avec le concours de la force publique,

CONDAMNER Mme [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer, soit 884,74 euros avec indexation outre 120 euros de provision pour charges, du 1er janvier 2022 jusqu’à libération complète et effective des lieux,

CONDAMNER Mme [R] à remettre tous les jeux de clés en sa possession des locaux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir,

CONDAMNER Mme [R] à payer à M. [K] la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens,

CONFIRMER le jugement querellé pour le surplus,

CONDAMNER Mme [R] à payer à M. [K] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Sophie POURRUT-CAPDEVILLE, avocat, sur son affirmation de droit.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 mars 2025 aux termes desquelles Mme [V] [R] forme appel incident et demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

Débouter l’appelant et confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Prononcé la nullité du congé pour reprise délivré par M. [N] [K] à Mme [V] [R] par acte d’huissier signifié le 25 janvier 2021 pour le 31 décembre 2021, et portant sur un studio à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Adresse 3] [Localité 5];

— Constaté en conséquence que le contrat de bail conclu le 21 décembre 1991 à effet au 1er janvier 1992 entre M. et Mme [J] aux droits desquels vient M. [N] [K] d’une part, et Mme [V] [R] d’autre part, portant sur un studio à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], a poursuivi ses effets postérieurement au 31 décembre 2021 à minuit;

— Rejeté les demandes formées par M. [N] [K] tenant à la validation du congé, à la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre des lieux loués, à l’expulsion immédiate de Mme [V] [R] de l’appartement, à la remise des clés sous astreinte, et à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— Enjoint à M. [N] [K] à délivrer à Mme [V] [R] des quittances pour les loyers qu’elle a acquittés, dans le délai d’UN MOIS à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard durant 3 mois à l’issue desquels il pourra à nouveau être statué ;

— Rejeté la demande d’indemnité formulée par M. [N] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné M. [N] [K] aux dépens.

Sur l’appel 'principal ':

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable comme prescrite, pour la période antérieure au 7 novembre 2019, la demande en dommages et intérêts liée aux travaux de réparation et aux frais facturés formée par Mme [V] [R] à l’encontre de M. [N] [K] ;

— rejeté pour le surplus la demande en dommages et intérêts liée aux travaux de réparation formée par Mme [V] [R] à l’encontre de M. [N] [K] ;

— rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [V] [R] à l’encontre de M. [N] [K] ;

— rejeté les demandes formées par Mme [V] [R] tendant à obtenir la condamnation de M. [N] [K] à lui payer une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du changement des clés de la cave, et tendant à ce qu’il soit enjoint à M. [N] [K] de lui remettre les nouvelles clés de la cave ;

— rejeté la demande d’indemnité formulée par Mme [V] [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes.

Et statuant de nouveau :

— Juger que la preuve du caractère réel et sérieux du congé pour reprise n’est pas rapportée;

— Juger que M. [K] n’a pas rempli ses obligations, en sa qualité de bailleur, en refusant d’effectuer les travaux de réparation de la fenêtre et du chauffage ;

— Juger que la présente procédure engagée par M. [K] à l’encontre de Mme [R] est abusive ;

— Condamner M. [K] à remettre son relevé d’identité bancaire, dans les 15 jours suivant la signification l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— Condamner M. [K] à remettre la répartition des charges pour les années 2019, 2020 et 2021, dans les 15 jours suivant la signification l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Juger que M. [K] a commis une faute contractuelle en changeant les serrures de la cave, louée par Mme [R], ce qui engage sa responsabilité contractuelle ;

— Condamner M. [K] à remettre les nouvelles clefs de la cave à M. [R], dans les 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— Condamner en conséquence M. [K] à payer à Mme [R] une indemnité de 6.000 euros en réparation de son préjudice résultant du refus de M. [K] de procéder aux travaux de réparation de la fenêtre et du chauffage, une indemnité de 5.000 euros pour avoir abusivement assignée Mme [R] dans la présente procédure et pour avoir refusé de lui remettre des quittances de loyer et une indemnité de 6.000 euros pour avoir changé les serrures de la cave sans l’accord de Mme [R] ;

— Condamner M. [K] à payer à Mme [R] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de première instance et celle de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

— Débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes.

Vu l’ordonnance de clôture du 10 avril 2025 ;

Sur l’incident relatif aux dernières conclusions des parties :

Par conclusions du 10 avril 2025, Mme [V] [R] demande à la cour de :

Vu l’article 16 du CPC ;

Vu les conclusions signifiées le 7 Avril 2025 par M. [N] [K] ;

Vu l’ordonnance de clôture du 10 Avril 2025 et la date des plaidoiries le 22 Mai 2025 ;

Rejeter des débats lesdites conclusions et nouvelles pièces signifiées tardivement,

Et statuer pour le surplus ainsi que précédemment requis.

Par conclusions en réplique du 14 avril 2025, M. [N] [K] demande à la cour de :

VU l’article 16 du Code de procédure civile,

DEBOUTER Mme [V] [R] de sa demande de rejet des écritures notifiées par

M. [N] [K] le 7 avril 2025, et DECLARER lesdites écritures recevables,

A titre subsidiaire,

REJETER ET DECLARER irrecevables les conclusions et pièces notifiées tardivement par Mme [V] [R] le 17 mars 2025,

Sur le fond,

STATUER sur les demandes de M. [K] tel que précédemment requis.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur le rejet des dernières conclusions des parties

Aux terme de l’article 15 du code de procédure civile 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.'.

Selon les 2 premiers alinéas de l’article 16 du même code 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

(…)'.

Au visa de l’article 16 précité, Mme [R] demande le rejet des dernières conclusions de M. [K] et des pièces jointes, remises au greffe par message au RPVA le 7 avril 2025, soit trois jours avant l’ordonnance de clôture du 10 avril 2025.

Il convient de relever :

— qu’alors que les dernières conclusions de la partie adverse remontaient au 18 octobre 2023 et que l’avis de fixation a été communiqué aux parties le 20 janvier 2025, Mme [R] a conclu à nouveau le 17 mars 2025, produisant 20 nouvelles pièces, et qu’à cet égard M. [K] a répliqué, par ses conclusions du 7 avril 2025 à 12h22, dans un délai qui apparaît raisonnable; que ces conclusions, qui sont les troisièmes de l’appelant, ne comportent que peu de développements complémentaires, répliquant à la partie adverse, sans aucune demande nouvelle et que seulement 8 pièces supplémentaires sont produites,

— que si Mme [R] soutient ne pas avoir disposé du temps nécessaire pour y répliquer, force est de constater qu’elle disposait de 3 jours avant l’ordonnance de clôture et qu’elle n’a en tout état de cause pas remis, avant l’audience de plaidoiries, d’ultimes conclusions en réplique, en les assortissant d’une demande de révocation de la clôture aux fins de les faire déclarer recevables.

Dans ces conditions, Mme [R] sera déboutée de sa demande de rejet des dernières conclusions remises au greffe par M. [K], aucune atteinte au principe de contradiction ne le justifiant ; en conséquence la demande de M. [K] de rejet des conclusions du 17 mars 2025 de Mme [R], présentée à titre subsidiaire, est sans objet.

Sur la validité du congé pour reprise

M. [K] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour reprise délivré le 25 janvier 2021 pour le 31 décembre 2021, et réitère sa demande de validation de ce congé.

Le premier juge a considéré en substance que M. [K] n’avait pas rempli son obligation d’offre de relogement à la locataire, dans la mesure où les offres faites se révélaient inutiles ou non conformes aux besoins de la locataire.

L’appelant observe que le premier juge ne s’est pas prononcé sur l’offre de location n°6 et qu’il affirme inexactement que certains appartements étaient des meublés et qu’il a fait une interprétation erronée des dispositions légales, ajoutant à la loi des exigences qu’elle ne prévoit pas.

Mme [R] conclut à la confirmation du jugement.

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable en l’espèce,

'I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, (…). A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Par ailleurs cet article prévoit également que :

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre« et qu' »À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.'

Selon le III de cet article :

'Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. (…)

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.'

Ainsi, il résulte de ces dispositions que :

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, c’est à dire indiquer les raisons de la reprise;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi dite Alur du 24 mars 2014 ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori). Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

— pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (Civ.3ème 24 janvier 1996 ; Civ.3ème 11 juin 1997 pourvoi no 95-20.020; Civ.3ème 18 février 2003 pourvoi no 01-16.664).

Ainsi, quel que soit son motif de congé, le bailleur est privé de la possibilité de délivrer congé au locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés s’il ne lui offre un relogement, correspondant à ses besoins et à ses possibilités, c’est à dire permettant d’accueillir le même nombre de personnes, au prix d’un loyer correspondant aux possibilités financières du locataire ; cette adéquation entre l’offre de relogement formulée par le bailleur et les besoins et possibilités du locataire est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond (Civ. 3e, 12 mars 2014, n° 12-29.077).

Ces dispositions sont conformes à la Constitution ; les difficultés pratiques que pourrait rencontrer le bailleur pour formuler une offre de relogement n’entachant pas, par elles-mêmes, d’inconstitutionnalité les dispositions contestées (Cons. const. 26 mai 2023, no 2023-1050 QPC).

En l’espèce, il est constant que le bail a été tacitement reconduit par période de trois ans jusqu’au 31 décembre 2021, que le congé a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant cette date, qu’il comporte les mentions légales et que la locataire bénéficiait de la protection prévue par les textes en raison de son âge (69 ans à la date d’échéance du contrat, étant née le 21 octobre 1952) et de ses ressources, inférieures au plafond légal.

Seuls sont contestés devant la cour d’appel le caractère réel et sérieux du congé (admis par le premier juge, ce que conteste Mme [R]) et les offres de relogement émanant de M. [K] (ce que conteste ce dernier).

Le congé a été délivré au profit du fils de M. [K], dont l’identité et l’adresse, à savoir chez son père, à [Localité 6] dans le Var, sont indiquées dans le congé , au motif de la poursuite de ses études en Master II avec un travail à [Localité 4] à compter de septembre 2021.

Contrairement à ce que soutient Mme [R] , M. [K] n’avait pas à assortir ce congé de pièces justificatives ni à prouver plus précisément que 'son fils allait être logé dans le logement’ litigieux (ce à quoi tend précisément le congé donné et n’a pu être mis en oeuvre du fait du maintien dans les lieux de l’intimée), ni à établir n’avoir pas d’autre alternative de logement à sa disposition à [Localité 4] ni à justifier l’opportunité de son choix.

M. [K] produit en appel, comme en première instance, une convention de formation en alternance à [Localité 4] concernant son fils, pour la période de septembre 2021 à septembre 2022; il produit également un contrat de bail signé par ce dernier, à effet du 15 août 2021, portant sur un studio dans [Localité 4].

Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est ainsi établi et ce motif de nullité du congé doit être écarté, comme l’a retenu le premier juge.

S’agissant des offres de logement, M. [K] a fait signifier à Mme [R] 8 propositions de relogement par acte d’huissier de justice du 10 mars 2021.

Par lettre 19 avril 2021, le conseil de Mme [R] a indiqué au conseil de M. [K] que les 8 logements étaient 'tous loués en meublés’ et donc inadaptés.

Ces offres correspondent aux besoins de la locataire en ce qu’elles portent sur des studios situés dans des limites géographiques conformes à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, soit le XVI ème arrondissement de [Localité 4], ce qui n’est d’ailleurs pas discuté.

En ce qui concerne les modalités financières, ces offres se situent sur une fourchette comprise entre 753 euros par mois charges comprises, et 863 euros par mois charges comprises, ce qui est en tout état de cause inférieur au loyer et aux charges payés par la locataire au titre du logement objet du congé litigieux.

Ces offres sont donc conformes à ses possibilités financières, qu’il est au demeurant délicat d’apprécier, l’intéressée faisant état de ressources inférieures aux plafonds réglementaires, s’élevant à hauteur de 16.711 euros pour l’année 2020 (soit 1.392 euros par mois) et 17.491 euros pour l’année 2021 (soit 1.457 euros par mois) mais s’étant acquittée d’un loyer d’environ 1.000 euros charges comprises au titre du logement dans lequel elle entend se maintenir.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que :

— l’offre n°1 correspond à un studio qui s’est révélé être déjà loué depuis septembre 2020 (voir courriel de l’agence immobilière, pièce 9 de l’intimée), soit bien avant la proposition; il ne s’agit donc pas d’une proposition utile ou sérieuse de la part du bailleur ;

— les offres n°2, 5 et 7 correspondent à des logements meublés, ce qui ne correspond pas aux besoins de la locataire; à cet égard l’argumentation de M. [K] selon laquelle les meubles présents seraient insuffisants pour caractériser réellement un logement meublé est inopérante, puisqu’il s’agit de faire une offre pertinente;

— les offres n° 3, 4, 6 et 8 sont certes notées, dans la présentation en en-tête de l’annonce, comme des 'meublés’ mais ce point n’est pas repris dans le descriptif détaillé qui suit (contrairement aux annonces mentionnées au paragraphe précédent) et les photos montrent clairement qu’ils sont en réalité vides, ce qui est d’ailleurs expressément ajouté dans le détail de l’annonce 6.

De plus, Mme [R] ne démontre pas en quoi la mention 'garantie loyers impayés’ aurait fait obstacle à sa candidature sur l’offre n°3, qu’elle ne démontre pas avoir finalement tenté de faire valoir auprès de l’agence immobilière.

Or, s’agissant de l’offre 4, Mme [R] n’a pris contact avec l’agence que le 30 avril 2021 et a dans un premier temps interverti les annonces, apprenant alors que l’appartement était déjà loué ce que la tardiveté de sa démarche dans le contexte tendu du marché immobilier parisien suffit à expliquer ; il en est de même de l’offre n°8, l’agence immobilière n’ayant été contactée par Mme [R] que le 21 avril 2021.

Il n’est pas démontré par Mme [R] que les circonstances liées à la pandémie de covid 19 et au confinement du printemps 2021, dont les restrictions étaient relatives, aient présenté un niveau de contrainte suffisant à expliquer ses prises de contact tardives avec les agences immobilières ; au demeurant, ces circonstances exceptionnelles ne sont pas imputables au bailleur et, en tout état de cause, n’ont aucune incidence sur le caractère sérieux, adapté et effectif des offres qu’il lui a faites.

S’agissant de l’offre n°6, l’agence immobilière, contactée seulement le 30 avril 2021, par Mme [R], s’est bornée à lui préciser par courriel que ses revenus étaient 'un peu justes’ et qu’il lui était 'fortement recommandé’ d’avoir un 'garant physique’ ; aucun élément ne permet d’identifier la raison pour laquelle il n’a finalement pas été donné suite à ces échanges, ni même que Mme [R] ait candidaté pour ce logement et essuyé un refus ; il n’en résulte pas, en tout état de cause, que cette offre ne correspondait pas aux besoins et aux ressources de Mme [R] et n’était pas sérieuse.

Par ailleurs, Mme [R] se prévaut d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 11 janvier 2011 (RG n° 08/14726), d’où il résulte, en substance, que pour satisfaire à l’obligation d’offre de relogement à son locataire, le bailleur ne peut se contenter de lui communiquer diverses offres de location figurant sur le marché locatif sans s’assurer de l’effectivité de ces offres et de l’assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens à un preneur évincé, âgé et ayant de faibles ressources.

Outre que cette interprétation, exigeant du bailleur qu’il recueille l’accord du propriétaire du bien objet d’une offre de relogement, excède les termes du III de l’article 15 précité, comme le fait valoir exactement M. [K], et qu’elle ne s’impose d’ailleurs pas à la cour d’appel statuant dans le présent litige, cet arrêt n’est pas transposable à la présente espèce dans la mesure où il ne résulte pas des éléments produits que ce sont l’âge et les revenus de Mme [R] qui ont fait obstacle à l’obtention d’un bail portant sur les logements proposés.

Enfin, le bailleur ne saurait être tenu pour responsable de la difficulté de la locataire à obtenir un logement social, circonstance dont il peut être tenu compte pour l’obtention de délais d’expulsion, qui d’ailleurs ne sont en l’espèce pas sollicités à titre subsidiaire par Mme [R], mais qui est sans incidence sur la validité même du congé.

Ainsi, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, M. [K] a rempli son obligation d’offrir à Mme [R] 4 logements correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par les dispositions légales ; en outre, tenu par la loi d’un délai de congé de 6 mois seulement, il lui a adressé ce congé presque un an à l’avance.

Au vu de ces éléments le congé délivré doit être validé, le jugement étant infirmé sur ce point.

Il en résulte que le bail est résilié par l’effet du congé, à la date du 31 décembre 2021, de sorte que Mme [R] se trouve occupante des lieux sans droit ni titre depuis cette date et qu’il convient donc d’accueillir les demandes subséquentes de M. [K] aux fins d’expulsion et de condamnation de l’occupante au paiement d’une indemnité d’occupation, sous réserves des motifs ci-après, infirmant le jugement en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Sur l’expulsion

M. [K] demande à la cour d’ordonner 'l’expulsion immédiate de Mme [R]' et, par ailleurs, de la condamner à remettre tous les jeux de clés en sa possession des locaux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : "Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. (…)'.

Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois par une expulsion immédiate, ce délai étant nécessaire à l’intéressée pour trouver un autre logement.

Cette demande doit être rejetée, ainsi, en conséquence, que celle tendant à une remise des clés à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [K] demande la condamnation de Mme [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer, soit 884,74 euros avec indexation outre 120 euros de provision pour charges, du 1er janvier 2022 jusqu’à libération complète et effective des lieux,.

Mme [R] s’y oppose en faisant valoir qu’elle est à jour de ses loyers.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’ indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui aurait été perçus si le contrat de bail s’était poursuivi.

Mme [R] sera donc condamnée à payer des indemnités d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été perçus si le contrat de bail s’était poursuivi, le jugement étant infirmé sur ce point ; il résulte des termes du présent arrêt que les sommes déjà versées par l’occupante postérieurement à la résiliation du bail sont des indemnités d’occupation et non des loyers.

Sur les quittances de loyers

M. [K] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a enjoint, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, M. [N] [K] à délivrer à Mme [V] [R] des quittances pour les loyers qu’elle a acquittés, sans conclure au rejet de cette demande mais en faisant valoir qu’il a produit les quittances litigieuses, ce qui résulte effectivement des pièces produites.

Mme [V] [R] ne réitère aucune demande sur ce point et demande la confirmation du jugement.

Le jugement sera confirmé sur ce point, étant observé que cette injonction est désormais sans objet, le bail étant résilié depuis décembre 2021 ainsi que le fait valoir M. [K].

Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [R] relative aux travaux de réparation et aux frais facturés

Mme [R] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite, pour la période antérieure au 7 novembre 2019, sa demande de dommages-intérêts 'liée aux travaux de réparation et aux frais facturés’ et a rejeté pour le surplus la demande en dommages et intérêts liée aux travaux de réparation ; pour mémoire cette demande s’élevait à la somme de 20.437,53 euros, correspondant à la moitié des loyers pendant les quatre mois d’hiver qu’elle soutient avoir passés sans chauffage pendant 10 ans, outre des frais d’huissier qui lui auraient été facturés à tort.

Elle réitère ses demandes de condamnation, ramenées à 6.000 euros, en réparation de son préjudice résultant du refus de M. [K] de procéder aux travaux de réparation de la fenêtre et du chauffage.

M. [K] s’y oppose et demande la confirmation du jugement.

Sur la prescription des demandes portant sur la réparation du préjudice antérieur au 7 novembre 2019

Mme [R] forme appel incident du chef de dispositif par lequel le premier juge a déclaré irrecevable comme étant prescrite sa demande de dommages-intérêts liée aux travaux de réparation et aux frais facturés, pour la période antérieure au 7 novembre 2019.

C’est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [R] , laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé exactement les dispositions légales applicables en matière de prescription, a retenu en substance que Mme [R] ayant formée sa demande de dommages-intérêts pour la première fois à l’audience du 7 novembre 2022, sa demande est prescrite pour la période antérieure au 7 novembre 2019.

La cour ajoute, que Mme [R] fait état de problèmes de chauffage qu’elle a signalés en novembre 2011 et, par ailleurs, de problèmes concernant les fenêtres du studio ; qu’ainsi elle avait, à ces dates, la connaissance des faits lui permettant d’exercer son droit de demander réparation du préjudice dont elle fait état , qu’elle ne justifie d’aucune demande en justice de nature à interrompre le délai de prescription, étant rappelé qu’une mise en demeure, fût-elle envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’interrompt pas le délai de prescription de l’action (Civ. 2e, 10 décembre 2015, n° 14-25.892, Bull. civ. II, n° 275).

Au surplus, en tout état de cause, Mme [R] ne réitère sa demande de dommages-intérêts qu’en tant que correspondant à la période de préjudice invoqué pendant 3 ans (voir conclusions p.19), ainsi réduite à 6.000 euros (cf plus bas), ce qui implique qu’elle prend acte de l’irrecevabilité du surplus de sa demande (et tout en invoquant son 'droit’ à étendre cette demande sur 10 ans, ce qui apparaît contradictoire et dont il n’est tiré aucune conséquence dans sa prétention saisissant la cour).

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur le préjudice invoqué et sa réparation

Mme [R] fait état de dysfonctionnements du chauffage et d’un défaut d’isolation de la baie vitrée et demande l’indemnisation du préjudice subi pour le manque de chauffage en hiver, pendant 4 mois et sur trois ans, qu’elle évalue à 6.000 euros (calculés ainsi : 500 euros x 4 mois x 3 ans).

M. [K] soutient avoir fait réaliser les travaux nécessaires et n’avoir manqué à aucune de ses obligations et s’oppose à ces demandes.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’indemnisation pour le trouble de jouissance paisible des lieux subi par le locataire doit intervenir dès lors qu’il en a avisé le bailleur et l’a mis en demeure d’y remédier (3ème Civ 27 novembre 2012 no11-24.722).

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, celui-ci doit satisfaire à diverses conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment être protégé contre les infiltrations d’air parasites; les portes et fenêtres du logement donnant sur l’extérieur doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante.

L’article 3 prévoit que le logement doit comporter « Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».

Il résulte du décret n°87-712 du 26 août 1987 que les réparations locatives concernant les vitrages portent notamment sur la réfection des mastics.

Aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Il appartient au bailleur de démontrer qu’il a rempli son obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, il résulte des pièces produites :

— que d’importants travaux de réfection de l’appartement ont été effectués en 2015 par le bailleur, incluant les joints de fenêtres;

— qu’en janvier 2017, la locataire a alerté le gestionnaire de location de dysfonctionnements du radiateur de la pièce principale (produisant peu de chaleur) et d’un défaut d’étanchéité de la fenêtre;

— qu’un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 7 avril 2021 fait état d’un joint de la fenêtre cassé en un point et laissant entrer de l’air et que le chauffage est tiède ;

— que le bailleur a accepté de faire effectuer d’importants travaux concernant la fenêtre et le remplacement des radiateurs, selon factures établies en 2021 et comme le confirme un courriel du gestionnaire de location adressé à la locataire en février 2021 (et non février 2022 comme indiqué à tort dans les conclusions de Mme [R] ).

Il en résulte que si les allégations de la locataire sur l''état déplorable’ du logement ne sont pas corroborées par les pièces produites, les dysfonctionnements subis, qui tiennent à la correcte isolation des fenêtres et à l’efficacité du radiateur, incombant au bailleur au titre de son obligation de délivrance d’un logement décent sont établis et de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par Mme [R] ; il ne ressort pas des éléments produits que le problème affectant la baie vitrée relève de la simple application de 'mastic’ incombant au locataire ; M. [K] ne conteste d’ailleurs pas utilement ces circonstances étant observé qu’il a fait réaliser des travaux nécessaires (y compris dès 2015, quand bien même des désordres sont ensuite survenus) et ne saurait par ailleurs s’exonérer de sa propre responsabilité contractuelle en invoquant la négligence éventuelle de son gestionnaire de location.

Le préjudice de jouissance subi par Mme [R] doit cependant être apprécié en tenant compte de ce qu’il n’est établi et réparable que sur les mois d’hiver, à partir du 7 novembre 2019 et jusqu’au printemps 2021et de ce que la locataire n’établit pas avoir alerté le bailleur ou son gestionnaire de la persistance des difficultés invoquées avant les échanges entre avocats intervenus courant 2021, ce qui tend à relativiser le préjudice subi ; en outre aucun élément ne démontre précisément quelle était la température du studio et l’ampleur de la gêne occasionnée.

Pour mémoire aucune obligation contractuelle de délivrance et d’assurer une jouissance paisible des lieux n’incombe à M. [K] au delà de la date d’effet du congé.

Au vu de ces éléments , il convient d’infirmer le jugement et de condamner M. [K] à payer à Mme [R] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de Mme [R] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Mme [R] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et réitère cette demande à hauteur de 5.000 euros, reprochant à la partie adverse d’avoir engagé une procédure abusive contre elle et avoir refusé de lui communiqué des quittances de loyers.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

Le droit d’agir en justice n’est pas absolu ; l’abus de procédure est caractérisé lorsqu’est commise une faute, même simple, qui « a fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice ».

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

De façon générale, la faute doit être caractérisée ainsi que le préjudice subi par son adversaire en lien de causalité directe avec la faute.

En l’espèce, les fautes, le préjudice invoqués et le lien de causalité entre eux ne sont pas établis, étant observé que la cour accueille la demande du bailleur en infirmation du jugement sur la validation du congé ; de plus aucun préjudice découlant d’une faute imputable à M. [K] tenant aux conditions de délivrance des quittances de loyer n’est démontré, étant rappelé qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail par l’effet du congé.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée à ce titre par Mme [R].

Sur la demande concernant les clés de la cave

Mme [R] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de paiement de la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du changement des clés de la cave en décembre 2022 sans son accord et réitère cette demande, ainsi que d’une injonction de lui remettre les nouvelles clés de la cave.

Elle fonde sa demande sur la responsabilité contractuelle du bailleur, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et 1231-1 du code civil.

M. [K] s’y oppose et demande la confirmation du jugement, indiquant que les clés des portes ont été changées à la suite d’échanges entre les copropriétaires et le syndic à l’occasion de la clarification de la numérotation des portes.

Il résulte des précédents motifs qu’aucune obligation contractuelle ne s’imposait à M. [K] en décembre 2022 de nature à lui interdire de changer les clés de sa cave, ni n’autorise à accueillir la demande de restitution de clés à Mme [R] .

Par ces seuls motifs, le jugement doit donc être confirmé.

Au demeurant et au surplus, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [R] , qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu :

— que les parties produisent des exemplaires différents du bail de 1991, seul celui produit par Mme [R] comportant la case 'cave’ cochée, et ce de façon manuscrite contrairement à toutes les autres cases qui sont dactylographiées; la cour ajoute que la cave n’est pas davantage mentionnée dans l’avenant de 1998 ;

— qu’aucun élément ne démontre un accord de volonté des parties concernant la location de la cave.

La cour ajoute :

— que les relevés de charges locatives produit par Mme [R] en pièce 35 pour étayer son affirmation selon laquelle elle a payé des charges relatives à la cave, ne visent que le lot 23 de la copropriété c’est à dire le studio et non le lot 198 constitutif de la cave; qu’en tout état de cause une telle circonstance, à la supposer démontrée, peut, comme le fait valoir M. [K] découler d’une erreur de gestion locative et ne suffit pas à établir l’accord des parties sur l’étendue des biens loués et le prix du bail ;

— qu’un tel accord de volonté ne peut davantage se déduire de l’échange de sms en janvier 2021 dont se prévaut Mme [R] , dans lequel le bailleur se borne à lui demander si elle occupe la cave, alors, en outre, qu’elle lui répond 'oui j’occupe la cave mais pas le parking’ alors que le parking n’est pas non plus inclus dans le bail; les circonstances du paiement de la taxe sur les ordures ménagères de 2024, postérieurement à la résiliation du bail, sont par ailleurs inopérantes.

Enfin, à toutes fins utiles, aucune faute, même de nature non contractuelle, ayant causé un préjudice à Mme [R] n’est établi ni allégué, étant observé qu’il résulte des échanges entre les parties en décembre 2022 que M. [K] a proposé à Mme [R] de récupérer ses affaires puisque de fait elle indiquait avoir occupé cette cave.

Le jugement doit donc être confirmé et la demande à nouveau formée aux fins d’obtenir les clés de la cave sera rejetée également.

Sur la demande de Mme [R] tendant à obtenir le relevé d’identité bancaire de M. [K]

Le mode de paiement des indemnités d’occupation (ou des loyers antérieurement à la résiliation du bail) ne saurait être imposé et les difficultés de paiement invoquées n’apparaissent en tout état de cause pas justifier cette demande ; il convient de rejeter la demande tendant à la condamnation de M. [K] à remettre son relevé d’identité bancaire sous astreinte.

Sur la demande de justifier la répartition des charges

Mme [R] demande à la cour d’appel de condamner M. [K] à lui remettre la répartition des charges pour les années 2019, 2020 et 2021, dans les 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte, 'afin de s’assurer de sa situation comptable'.

Elle ne formule aucune prétention concernant le paiement des charges ou des provisions au titre de ces années, ni aucune contestation relative à la régularisation des charges, qui ne fait par ailleurs l’objet d’aucune demande de paiement de la part de la partie adverse, et ce pas plus qu’en première instance ; cette demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens, mais non de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de Mme [V] [R] tendant à écarter des débats les conclusions de M. [N] [K] du 7 avril 2025 et les pièces jointes n°24 à 31:

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable comme prescrite, pour la période antérieure au 7 novembre 2019, la demande en dommages et intérêts liée aux travaux de réparation et aux frais facturés formée par Mme [V] [R];

— rejeté les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice subi du fait du changement des clés de la cave formées par Mme [V] [R];

— enjoint à M. [N] [K] de délivrer des quittances de loyers, sauf à constater que cette demande est désormais sans objet ;

— rejeté les demandes tendant à ce qu’il soit enjoint à M. [N] [K] de lui remettre les nouvelles clés de la cave;

— statué sur l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Dit que le congé pour reprise délivré le 25 janvier 2021 par M. [N] [K] à effet au 31 décembre 2021, est valable ;

Constate que Mme [V] [R] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 1er janvier 2022 ;

Dit qu’à défaut pour Mme [V] [R] d’avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, M. [N] [K] sera autorisé à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que Mme [V] [R] est redevable envers M. [N] [K] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d’un procès-verbal d’expulsion;

Condamne Mme [V] [R] à payer à M. [N] [K] cette indemnité d’occupation mensuelle, déduction faite des sommes déjà versées;

Condamne M. [N] [K] à payer à Mme [V] [R] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance;

Condamne Mme [V] [R] aux dépens de première instance,

Rejette toute autre demande.

Et y ajoutant,

Rejette la demande de Mme [V] [R] tendant à ordonner à M. [N] [K] de lui remettre son relevé d’identité bancaire ;

Rejette la demande de Mme [V] [R] tendant à ordonner à M. [N] [K] de lui remettre la répartition des charges pour les années 2019, 2020 et 2021 ;

Condamne Mme [V] [R] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,