RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

RENVOI APRES CASSATION

ARRÊT DU 07 AVRIL 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/10622 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZOX

Décision déférée à la Cour : Jugement 05 Juillet 2018-Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES- RG n° 16/00104

Arrêt du 17 Novembre 2020 – Cour d’appel de Versailles – RG n° 18/07798

Arrêt du 15 Mars 2023- La Cour de Cassation – N° de Pourvoi 21-11.876

APPELANT

Le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile de France et du département de Paris

Pôle Fiscal Parisien 1

Pôle Juridictionnel Judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

INTIMÉE

S.A.S. LD INVESTISSEMENT, Venant aux droits de la société SA [Localité 5] DEVELOPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assistée par M^e Martin LABASTIE de la selarl MLAvocats, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Monsieur Xavier BLANC, Président

Madame Solène LORANS, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame SIMON-ROSSENTHAL, Présidente dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sonia JHALLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte en date du 8 février 2002, la société SIG 55, devenue la société anonyme [Localité 5] Développement, a acquis un ensemble immobilier situé à [Localité 5] et [Localité 6] moyennant la somme de 57 168 381 euros et pris l’engagement de démolir les bâtiments existants et d’édifier de nouvelles constructions dans un délai de quatre ans, afin de bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière prévue à l’article 1594-0 G du code général des impôts.

A l’échéance du délai initial, la société [Localité 5] Développement a bénéficié d’une prorogation automatique d’un an renouvelable en application de la doctrine administrative 8 A 1622 §2. A la suite d’un incendie survenu dans les lieux le 25 novembre 2006, la société [Localité 5] Développement a obtenu de l’administration deux prorogations annuelles du délai pour construire, jusqu’au 8 février 2010. Par courrier du 8 février 2010, l’administration fiscale a refusé une nouvelle demande de prorogation.

Le 19 avril 2010, les services d’inspection de fiscalité immobilière de [Localité 7] Nord et de [Localité 8] Nord ont fait parvenir à la société [Localité 5] Développement deux propositions de rectification.

Le 18 mai 2010, la société a formulé ses observations sur ces propositions. L’administration a maintenu les rectifications par deux réponses aux observations du contribuable du 18 juin 2010 et du 8 juillet 2010.

La société [Localité 5] Développement a alors reçu deux avis de mise en recouvrement les 24 août 2010 et 8 septembre 2010, pour les montants respectifs de 4 264 810 euros, dont 1 473 833 euros d’intérêts de retard, et 7 041 euros, dont 2 433 euros d’intérêts de retard. La société [Localité 5] Développement a contesté ces rectifications par deux réclamations du 1er septembre et 10 novembre 2010.

La société [Localité 5] Développement a ensuite, par courrier du 19 mai 2011, présenté une demande gracieuse en sollicitant le bénéfice d’un accord transactionnel, proposant de payer les droits en principal sous réserve de l’abandon par l’administration de l’intégralité des intérêts de retard, soit 1 476 316 euros.

Par lettres du 13 avril 2012, l’administration fiscale a rejeté les deux réclamations contentieuses formées par la société [Localité 5] Développement, ainsi que la demande gracieuse.

Par acte d’huissier du 13 juin 2012, la société LD Investissement, venant aux droits de la société Louveciennes Développement, a fait assigner le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins, principalement, d’obtenir l’annulation de la décision de rejet et le dégrèvement des sommes réclamées pour un montant global de 4 271 851 euros, dont 1 475 316 euros de pénalités de retard.

L’affaire a été radiée le 4 décembre 2013, dans l’attente de la décision du comité du contentieux fiscal douanier et des changes (CCFDC).

Par décision du 16 février 2015, le chef de service juridique de la fiscalité, par délégation du ministre, a pris la décision de remettre, par voie transactionnelle, les intérêts de retard de recouvrement restant dus, soit la somme de 29 366 euros, sous réserve du désistement de la société LD Investissement de sa requête devant le tribunal de grande instance de Versailles.

La société LD Investissement a demandé le rétablissement de l’affaire au rôle le 30 décembre 2015.

Le 15 février 2016, l’administration a proposé à la société LD Investissement une transaction portant sur les intérêts de retard de recouvrement. Aucune suite n’a été donnée à cette proposition de transaction.

Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a statué comme suit :

— Déclare mal fondées les décisions de rejet du 8 février 2010, 13 avril 2012 ;

— Accorde le dégrèvement des droits d’enregistrement et pénalités pour les montants de 4 271 851 euros et 7 041 euros ;

— Condamne la direction générale des finances publiques à payer à la société [Localité 5] Développement la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la direction générale des finances publiques aux dépens ;

— Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration en date du 15 novembre 2018, le directeur régional des finances publiques d’Ile de France a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 17 novembre 2020, la cour d’appel de Versailles a statué comme suit :

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Versailles ;

Et, y ajoutant,

— Condamne l’Etat pris en la personne de M. le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France à payer à la société LD Investissement la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne l’Etat pris en la personne de M. le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France aux dépens d’appel.

Par déclaration en date du 9 février 2021, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France a formé un pourvoi en cassation contre cette décision.

Par arrêt du 15 mars 2023, la chambre commerciale, économique et financière de la Cour de cassation a statué comme suit :

— Casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 novembre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

— Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris ;

— Condamne la société LD Investissements aux dépens ;

— En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société LD Investissements à payer au directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l’autorité du directeur général des finances publiques, la somme de 3 000 euros ;

— Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

La Cour a indiqué que pour retenir que la société s’était trouvée dans l’impossibilité totale de construire et est donc fondée à invoquer la doctrine administrative n° 8 A 1623 du 15 novembre 2001, qui prévoit que la déchéance du régime de faveur prévu à l’article 1594-0 G du code général des impôts n’est pas encourue en cas de force majeure empêchant la construction de manière absolue et définitive, l’arrêt retenait qu’il résultait de l’expertise judiciaire, diligentée dans le cadre de l’information ouverte à la suite de l’incendie criminel, que des poussières radioactives s’étaient disséminées sur le site, que le risque de contamination était avéré pour toute personne y travaillant et qu’il avait été constaté la présence de produits amiantés. Il a ajouté que l’expert judiciaire avait préconisé une prise de risque nulle pour l’ensemble des travaux à venir ; qu’en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l’impossibilité absolue et définitive de construire pour la société, dès lors qu’il ne se déduisait pas de la préconisation, par l’expert judiciaire, d’une prise de risque nulle pour l’ensemble des travaux à venir une impossibilité de poursuivre les travaux, la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

Par acte en date du 13 juin 2023, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France a saisi la chambre 10 du pôle 5 de la cour d’appel de Paris sur renvoi.

Par dernières conclusions signifiées le 26 avril 2024, le directeur régional des finances publiques d’Ile de France demande à la cour de :

— Recevoir la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris en son appel et l’y déclarer fondé ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Déclaré mal fondées les décisions de rejet du 8 février 2010 et du 13 avril 2012 ;

Accordé le dégrèvement des droits d’enregistrement et pénalités pour les montants de 4 271 851 euros et 7 041 euros ;

Condamné la Direction générale des finances publiques à payer à la société [Localité 5] Développement la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la Direction générale des finances publiques aux dépens.

Et, statuant à nouveau, l’appelante demande à la Cour de :

— Confirmer la remise en cause de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux dont avait bénéficié la société LD Investissement en 2002 ;

— Confirmer les décisions de rejet de l’administration sur les réclamations préalables de la société LD Investissement ;

— Débouter la société LD Investissement de toutes ses demandes, fins et conclusions y compris celles de condamner l’administration aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner la société LD Investissement aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du CPC pour les frais irrépétibles d’appel.

Par dernières conclusions signifiées le 6 février 2025, la société LD Investissements demande à la cour de :

A titre principal :

— Juger que le droit de reprise de l’administration se trouvait prescrit au 1er janvier 2017, et que l’appel devant votre juridiction est donc irrecevable ;

— Si l’appel était déclaré recevable, relever :

Que les faits de l’espèce et notamment l’incendie criminel des 60 000 m2 de locaux ayant conduit à la dissémination de poussières radioactives par combustion de pastilles de détection anti-feu rendant le site inaccessible, ainsi qu’à l’apposition de scellés pour les besoins de la procédure pénale, constituaient bien des événements imprévisibles, insurmontables et indépendant de la volonté de la demanderesse l’empêchant de réaliser les projets de constructions auxquels elle s’était engager à procéder ;

Que, par la suite, les décisions administratives et communales de délimitation dans le PLU d’un périmètre non constructible n’ont fait que renforcer cette impossibilité de réalisation ;

Que ces éléments permettent de caractériser une situation de force majeure rendant impossible pour l’Intimé l’accomplissement de ses engagements initiaux de construction d’un ensemble immobilier ;

Que les moyens de l’administration fondant les décisions de rejet de la prorogation du 8 février 2010 et de rejet de la réclamation du 13 avril 2012 sont inopérant et doivent être écartés,

— pour absence d’élément probatoire tangible des affirmations d’abandon du projet de construction, et ceci,

— pour absence d’élément probatoire quant au prétendu abandon de l’engagement de construire par défaut de similitude entre abandon d’un projet particulier et abandon d’un engagement de construire.

Que la décision de rejet des réclamations du 13 avril 2012 manque de base au visa de l’article L 57 du LPF ;

Que de manière surabondante, les moyens de l’administration fondant les décisions de rejet de la prorogation du 8 février 2010 sont erronés car la situation avérée de force majeure impose à l’administration d’accorder le renouvellement, sur la base de l’instruction 8 A 1622 n°8 ;

Que, de manière surabondante, les moyens de l’administration fondant tant les propositions de rectification du 19 avril 2010 que le refus des réclamation du 13 avril 2012, sont entachées d’illégalité puisqu’elles reposent, comme le refus de renouvellement, soit sur des fondements dépourvus d’élément probatoire, soit sur un cas de force majeure avéré non susceptible de fonder un abandon de l’engagement de construire, et ce sur le visa tant de l’article 1840 G ter du CGI que des article L. 80 A second alinéa du LPF (mais aussi des article L. 80 B° 1° et L. 80 A 1er alinéa du même code.

— Et par conséquent, juger que :

L’appel est irrecevable pour prescription du droit de reprise de l’administration ;

— Et si l’appel était déclaré recevable, juger que :

La décision du tribunal de grande instance de Versailles du 5 juillet 2018 est confirmée ;

La direction générale des finances publiques est condamnée à verser à la société LD Investissements, un complément de remboursement de 55 000 ' de frais irrépétibles sur la base de l’article 700 du code de procédure civile, pour couvrir notamment, au titre de ces frais, les frais d’avocats engagés pour assurer sa défense.

En conséquence :

— Juger l’appel irrecevable ;

Et si l’appel était déclaré recevable,

— Confirmer que la décision de rejet de l’administration du 8 février 2010 statuant sur la dernière demande de prolongation du délai pour construire, est réformée pour défaut de motivation ;

— Confirmer que la décision du 13 avril 2012 de rejet de l’administration des deux réclamations de la société LD Investissement tendant au dégrèvement des droits d’enregistrement et pénalités pour des montants respectifs de 4 271 851 euros et de 7 041 euros, est réformée pour absence de bases légales,

— Confirmer le dégrèvement de ces sommes au profit de la société LD Investissement assorti du remboursement des intérêts de retard ;

— Confirmer le remboursement à la société LD Investissement des entiers dépens, ainsi que les frais irrépétibles de 5 000 ' sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

— Y ajoutant, condamner l’administration à verser à la société LD Investissements la somme de 50 000 ' au titre de l’article 700 du CPC pour les frais d’avocats sur les 13 années de procédure ;

A titre subsidiaire, relever :

— Qu’il ressort des faits de l’espèce que sur les 11 205 002,76 ' de TVA versé au Trésor Public sur le prix total d’acquisition de du bien immobilier, rendu inaccessible et inconstructible, ont été supporté par la requérante sans pouvoir déduire de cette taxe aucune TVA significative sur travaux, faute de possibilité de construire ;

— Que la doctrine administrative prévoit dans son instruction administrative du 30 juillet 1991 (8A-4-91) et également dans le Bulletin Officiel de Impôts (8 A-1632 n°1 et 41, 15 novembre 2001), une dispense de régularisation des droits d’enregistrement lorsque l’acquéreur a supporté définitivement la TVA au taux normal ;

— Que cette absence d’obligation de régularisation doit, compte tenu des faits de l’espèce, être retenue au bénéfice de la demanderesse sur la base des dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B dans leur rédaction applicable à l’époque des faits ;

En conséquence,

— Juger l’appel irrecevable ;

— Et si l’appel était déclaré recevable, juger que :

La décision de rejet de l’administration du 8 février 2010 statuant sur la dernière demande de prolongation du délai pour construire, est réformée pour défaut de motivation ;

La décision de l’administration du 13 avril 2012 de rejet des deux réclamations de la société LD Investissement tendant au dégrèvement des droits d’enregistrement et pénalités pour des montants respectifs de 4 271 851 euros et de 7 041 euros, sera réformée à hauteur des droits d’enregistrement dispensé de régularisation compte tenu des montants des TVA déduites de 790 000 ', soit 3 476 112 ' de droits (4 264 810 ' 788 698) pour [Localité 5] et de 7 041 pour [Localité 6] ;

Un dégrèvement de ces sommes sera accordé au profit de la société LD Investissement assorti des intérêts de retard ;

La société LD Investissements sera remboursée des entiers dépens, ainsi que les frais irrépétibles sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et notamment, à ces derniers titres, les frais d’avocats engagés pour assumer sa défense à hauteur, ce jour, de 50 000 ' TTC ;

En tout état de cause :

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’administration.

Par ailleurs, par des conclusions de procédure signifiées le 29 avril 2024, la société LD Investissement demande à la cour de :

Vu les articles 15 et 16 du CPC,

Vu l’article 6§1 de la CEDH,

Vu l’avis de fixation en date du 24 octobre 2023,

Vu la date de plaidoirie fixée au 29 avril 2024 à 14h,

Vu les conclusions et pièces de l’appelante en date du vendredi 26 avril 2024 à 18h31,

— Rejeter des débats les conclusions signifiées le 26 avril 2024 au soir par la Direction générale des finances publiques, représentée par la Directrice régionale des finances publiques Île-de-France et de Paris ;

— Rejeter des débats les pièces 22 à 25 communiquées concomitamment par la Direction générale des finances publiques, représentée par la Directrice régionale des finances publiques Île-de-France et de Paris ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse extraordinaire où la Cour ne rejetterait pas ces dernières écritures et pièces de l’appelante manifestement contraire aux principes premiers du Code de procédure civile,

— Renvoyer les plaidoiries pour que l’intimé puisse en prendre utilement connaissance et y répondre ;

Par avis en date du 24 octobre 2023, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la recevabilité de l’appel formé par l’administration fiscale

L’administration fiscale soutient qu’elle dispose d’un intérêt à agir en sa qualité de partie au litige l’ayant opposé à la société LD Investissement devant le TGI de [Localité 8] le 5 juillet 2018. Elle précise qu’elle a le droit légitime de faire appel de cette décision afin qu’il soit de nouveau statué en fait et en droit par la juridiction d’appel sur ledit litige. Elle ajoute que son appel n’était pas conditionné par une quelconque obligation de notifier à nouveau à l’intimée le rappel des droits de mutation de 2010.

La société LD Investissement expose que l’appel formé par l’administration fiscale est irrecevable faute d’intérêt à agir en raison de la prescription. Elle soutient, au visa des articles L. 186 et suivants du LPF, que le droit de reprise de l’administration en matière de droits d’enregistrement expire à l’issue de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt. Elle soutient également que le fait générateur de l’impôt est constitué par la révélation ou la connaissance par l’administration du non-respect de l’engagement de construire dans les délais impartis. Or, l’administration fiscale a émis deux propositions de rectification le 19 avril 2010 qui ont interrompu la prescription, de sorte que son droit de reprise était prescrit au 31 décembre 2016 à minuit. Elle soutient que l’assignation du 13 juin 2012 n’a pas pu interrompre la prescription puisqu’elle était dirigée contre l’administration fiscale elle-même et que seul l’appel ultérieur de l’administration du 15 novembre 2018 pouvait éventuellement constituer une demande en justice susceptible d’interrompre la prescription du droit de reprise qui se trouvait cependant, à cette date, déjà prescrit depuis plus d’un an. Elle soutient qu’elle aurait dû, en prévision d’une éventuelle décision lui donnant tort devant le TGI de Versailles rendant sa reprise de 2010 caduque, prendre les devants et « re-notifier » avant le 1er janvier 2017 afin de faire repartir son droit de reprise et alors que le tribunal a annulé le redressement de 2010 et qu’aucun autre acte n’a été pris entre 2010 et 2017.

Réponse de la cour

Il convient, à titre liminaire, de constater que l’administration fiscale soutient qu’elle est recevable en son appel dès lors qu’elle a intérêt à relever appel d’une décision lui faisant grief, droit auquel elle n’a pas renoncé.

En cela elle ne répond pas à l’argumentation de l’intimée qui soutient qu’elle n’a pas d’intérêt à agir dès lors que, d’une part, défenderesse à l’assignation, elle ne peut pas bénéficier de l’effet interruptif de cette action en justice et que d’autre part, elle a laissé prescrire son droit pour n’avoir pris aucun acte entre 2010 et 2017.

Aux termes de l’article L 186 du livre des procédures fiscale, lorsqu’il n’est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt.

Aux termes de l’article L 189 du LPF la prescription est interrompue par la notification d’une proposition de rectification, ou par tout acte interruptif de droit commun en application de l’article 2241 du code civil, notamment l’action en justice qui a pour effet d’interrompre la prescription pendant toute la durée de la procédure en application de l’article 2242 du même code.

Tout demande en justice tendant à faire reconnaître le droit de celui contre lequel on prescrit a un effet interruptif même si cette demande est faite devant un juge incompétent.

Peuvent également interrompre la prescription des conclusions reconventionnelles présentées par l’administration fiscale en cours d’instance. Il en est de même lorsque, défenderesse, elle prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

En l’espèce, il convient tout d’abord de préciser que le point de départ de la prescription est la date des propositions de rectification, soit le 19 avril 2010 et qu’elle expirait le 31 décembre 2016 comme d’ailleurs l’indique l’intimée.

L’action de l’administration fiscale l’administration fiscale, défenderesse à l’assignation qui lui a été délivrée par la société SF Investissement, a, par conclusions en réplique du 28 juin 2016 demandé au tribunal de :

« – juger que la dispense de régularisation ne peut être accordée pour les motifs invoqués,

— approuver la déchéance du régime de faveur,

— débouter la société LD Investissement de ses demandes visant à la décharge des rappels ainsi qu’au remboursement des dépens et au paiement des frais irrépétibles ; »

Ainsi les demandes de l’administration fiscale devant les premiers juges visant à ce qu’il soit jugé que la dispense de régularisation ne peut être accordée à la société LD Investissement et qu’il soit constaté la déchéance du régime de faveur, ne peuvent constituer une simple demande de rejet des prétentions adverses mais s’analysent comme une action valant demande en justice interruptive de prescription, jusqu’à l’issue de la présente instance dès lors qu’elle vise à voir reconnaître l’existence de sa créance, peu importe qu’elle n’a pas formé une demande de condamnation au paiement..

L’appel sera dès déclaré recevable.

Sur la demande de rejet des débats des conclusions de l’administration fiscale du 26 avril 2024

La demande de l’intimée visant à voir rejeter des débats les conclusions de l’appelante signifiées le 26 avril 2024 ainsi que les pièces n° 22 à 25 communiquées est sans objet dès lors que l’affaire initialement prévue pour l’audience du 29 avril 2024 a été reportée pour permettre aux parties de conclure et que l’intimée a conclu le 6 février 2025

Sur les décisions de l’administration fiscale

L’administration fiscale soutient que les décisions qu’elle a prises étaient fondées.

S’agissant de la décision du 13 avril 2012, elle expose que la garantie prévue par le premier alinéa de l’article L. 80 A du LPF, étendue par application de l’article L. 80 B aux cas où l’administration a pris antérieurement position formelle sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal, ne s’applique qu’en cas de rehaussement d’impositions antérieures. Or, elle expose que le rehaussement notifié à la société LD Investissement constituait une imposition primitive et non un rehaussement d’impositions antérieures. Elle précise que l’intimée ne produit aucun justificatif établissant qu’elle s’est acquittée de droits fixes et que, d’ailleurs, l’article 691 bis du CGI ne prévoit pas que les actes d’acquisitions visées au A de l’article 1594-0 G doivent être soumis à une taxe de publicité foncière ou un droit d’enregistrement de 125 euros. Elle en déduit que le tribunal de Versailles a fait une application inexacte du premier alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales et du 1° de l’article L. 80 B du même code.

Elle ajoute que la garantie prévue par le second alinéa de l’article L. 80 A du LPF ne peut être utilement invoquée que si le contribuable satisfait l’ensemble des conditions d’appréciation de l’interprétation admise par l’administration appliquée dans sa rédaction littérale et dans tous ses termes. En l’espèce, elle soutient qu’elle n’a reconnu l’existence d’un cas de force majeure que pour autoriser une prorogation du délai pour construire au sens de l’article 1594-0 G du code général des impôts et non pour ouvrir droit à une dispense de régularisation à la société LD Investissement. En effet, la force majeure invoquée (notamment l’incendie survenu en 2006) n’empêchait pas, de manière absolue et définitive, de réaliser les constructions projetées. Elle en déduit que la garantie prévue par le 2ème alinéa de l’article L. 80 A du LPF ne peut donc être invoquée.

Elle expose que l’intimée n’a pas démontré que l’impossibilité de construire était absolue et définitive, d’autant plus que l’incendie dont se prévaut l’intimée est survenu plus de quatre années après l’acquisition du terrain, soit à l’expiration de délai légal prévu par l’article 1594-0 G du code général des impôts et qu’elle a demandé à plusieurs reprises, jusqu’en 2010, une prorogation de délai et non pas une dispense de régularisation des droits de mutation.

Elle estime fondée sa décision du 8 février 2010, au motif que, si dans ses demandes de prorogation de délai pour construire, la société LD Investissement a fait état de retard dans la réalisation des travaux, elle ne lui a jamais indiqué qu’il lui était impossible de manière absolue et définitive d’y procéder. Elle affirme n’avoir jamais reconnu qu’il existait des circonstances de force majeure empêchant de façon définitive la réalisation des travaux. Elle en déduit qu’elle a fait une application exacte des dispositions de l’article 1594-O G du code général des impôts.

Elle ajoute que ses décisions sont motivées conformément aux articles L. 57 et R*198-10 du livre des procédures fiscales en ce qu’elles établissent que la société LD Investissement n’a pas respecté son engagement de construire et chiffrent le montant des rehaussements envisagés.

La société LD Investissement soutient que la décision du 8 février 2010 est nulle faute de preuve de la volonté de la société LD Investissement d’abandonner le projet de construire, d’autant plus qu’on ne peut renoncer à un projet qu’il est impossible de réaliser pour cause de force majeure d’une part et, d’autre part, en raison de la reconnaissance antérieure par l’administration d’un cas de force majeure. Elle reproche à l’administration fiscale d’avoir refusé de prolonger le délai pour construire eu égard à la force majeure, alors qu’elle l’avait retenue les années précédentes. Elle fait valoir qu’elle ne demande pas une dispense des droits mais seulement une réformation de l’acte de perception de ces droits.

Elle soutient que les propositions de rectification du 19 avril 2010, fondées sur les mêmes motifs que la décision du 8 février 2010, sont, par conséquent, nulles faute de motivation et de démonstration de la volonté de la société LD Investissement d’abandonner son projet de construction.

En outre, elle souligne que la décision de rejet des réclamations du 13 avril 2012 est aussi entachée de nullité pour défaut de motivation en violation des dispositions de l’article L. 57 du LPF et en raison du fait que l’administration fiscale ne fait que reprendre la lettre des propositions de rectification du 19 avril 2010 et de la décision de refus de prorogation du 8 février 2010, alors même que ces décisions ne contiennent aucun élément probatoire. Elle soutient que cette décision du 13 avril 2012 repose sur un raisonnement juridique vicié car la force majeure a été caractérisée et reconnue par l’administration. En effet, elle rappelle que l’incendie du 25 novembre 2006 et la dissémination de substances radioactives dangereuses l’ont mise dans l’impossibilité définitive et absolue de mettre en 'uvre le projet de construction, ce qui caractérise un cas de force majeure. Elle réfute, à cet égard, les deux types de force majeure que l’administration identifie (provisoire et définitive), là où la loi ne distingue pas.

Enfin, elle affirme que les articles L. 80 A 1er alinéa et L. 80 B 1er alinéa sont applicables dès lors qu’elle a bien subi une imposition antérieure puisque lui ont été prélevés des droits d’enregistrement fixes de 125 '. Elle en déduit qu’elle était bien en situation de rehaussement d’imposition initiale et que la décision des premiers juges doit, de ce fait, être confirmée.

A titre subsidiaire, elle demande qu’il soit fait exception à la régularisation puisque l’acquisition a été soumise à la TVA conformément à une instruction du 30 juillet 1991.

Réponse de la cour

Il convient de souligner que la société LD Investissement sollicite la nullité du rejet de la demande de prorogation en date du 8 février 2010, des deux propositions de rectification du 19 avril 2010 et du rejet de sa réclamation contentieuse du 13 avril 2012.

L’article 1594-O G du code général des impôts dispose que « Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement :

A I. ' les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2 ° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II. ' Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l’exécution des travaux prévus au I.

(')

IV. ' Sur demande de l’acquéreur, une prorogation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au 1 peut être accordée par l’autorité compétente de l’Etat du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret. L’absence de motivation d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation.

(') »

L’article 266 bis de l’annexe III du code général des impôts dispose que : « La demande de prolongation du délai prévue au IV et au IV bis du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être motivée et énoncer le délai supplémentaire normalement nécessaire à la bonne fin des travaux entrepris.

La prorogation susceptible d’être accordée peut être renouvelée dans les mêmes conditions.

Lorsqu’une prolongation a été accordée, le certificat prévu au I doit être fourni dans les trois mois qui

suivent l’expiration du délai finalement imparti pour la construction. »

La doctrine administrative n° 8 A 1623 du 15 novembre 2001, chapitre B intitulé « Dispense de régularisation », paragraphe 2 dispose que « Lorsque l’acquéreur se trouve dans l’impossibilité de respecter son engagement par suite d’un cas de force majeure empêchant la construction de façon absolue et définitive, l’administration admet que la perception initiale ne soit pas remise en cause. »

La doctrine administrative 8 A-1622, paragraphes n° 8 à 10 du 15 novembre 2001 dispose en son paragraphe I intitulé « Motifs justifiant une prorogation du délai légal », paragraphe 1 intitulé « Cas de force majeure », paragraphe 8 : « La prorogation doit être accordée toutes les fois que le défaut d’achèvement des travaux est dû à un cas de force majeure. La notion de force majeure n’est pas différente de celle du droit commun : il doit s’agir d’un évènement imprévisible, insurmontable et indépendant de la volonté de l’acquéreur. »

Le paragraphe 10 dispose : « Remarque : Les cas de force majeure qui s’opposent de manière absolue et définitive à la construction (cf. DB 8 A 1623 n° 23 et suiv.) motivent non pas une prorogation de délai mais le maintien définitif de la perception initiale. »

L’article L. 80 A du livre des procédures fiscales dispose que « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration.

Il en est de même lorsque, dans le cadre d’un examen ou d’une vérification de comptabilité ou d’un examen contradictoire de la situation fiscale, personnelle et dès lors qu’elle a pu se prononcer en toute connaissance de cause, l’administration a pris position sur les points du contrôle, y compris tacitement par une absence de rectification.

Lorsque le redevable appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapporté à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l’administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l’impôt et aux pénalités fiscales. »

Par acte notarié du 8 février 2002, la société LD Investissement a acquis des biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 5] et pris en engagement de démolir les bâtiments existants et de construire un ensemble immobilier de 18 bâtiments dans un délai de quatre ans.

L’administration fiscale a accordé à la société une première prorogation d’un an jusqu’au 8 février 2008.

La société LD Investissement a sollicité une deuxième prorogation invoquant l’incendie ayant ravagé le site le 25 novembre 2006 et l’enquête judiciaire empêchant la poursuite des travaux de démolition et de désamiantage.

Aux termes d’un courrier en date du 22 juillet 2008, elle a accordé une deuxième prorogation retenant un cas de force majeure tel que défini par la documentation administrative 8 A-1622 n° 9, repoussant le délai au 8 février 2009.

Par courrier du 28 janvier 2009, l’administration a accordé une troisième prorogation « eu égard au cas de force majeure, en l’occurrence l’incendie du lieu des travaux compliquant la démolition des locaux existants et notamment le désamiantage ainsi que l’instruction judiciaire toujours en cours. »

Par courrier du 11 janvier 2010, la société LD Investissements a sollicité une quatrième prorogation indiquant « Les évènements de force majeure dont notre société a été victime et qui ont entraîné un retard conséquent dans nos travaux de démolition et de construction sont liés à l’incendie qui a ravagé une grand parte de notre site le 25 novembre 2006. (') L’instruction judiciaire est malheureusement toujours en cours et pour l’instant toute action par rapport aux assurances pour supporter la dépollution du site est subordonnée à la décision définitive pouvant être prise dans cette instruction. »

Par courrier du 8 février 2010, l’administration fiscale a refusé cette quatrième prorogation, indiquant « Il m’est impossible de vous accorder une nouvelle prorogation du délai pour construire dès lors que vous manifesté votre intention d’abandonner l’opération projetée. »

L’administration fiscale a relevé à cet égard « Vous avez fait la démarche, auprès de la direction Départementale de l’Equipement et de l’Agriculture des Yvelines, de demander la restitution de taxes d’urbanisme correspondantes au projet de construction au mois de janvier 2009.

Votre société a donc obtenu un dégrèvement en vertu des articles 406 nonies et 1723 quinquies du Code général des impôts en justifiant qu’elle n’avait pas été en mesure de donner suite à la construction.

Par courrier du 10 avril 2009, vous avez fait une démarche identique après de ces mêmes services pour obtenir la restitution de la redevance pour création de bureaux. »

En application de la doctrine administrative ci-dessus rappelée et invoquée par les deux parties, la force majeure dont les caractéristiques sont celles du droit commun, à savoir l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité par rapport à la personne qui s’en prévaut, peut être invoquée au soutien d’une demande de prorogation du délai pour construire lorsque le défaut d’achèvement des travaux est dû à un cas de force majeure. Cependant, seuls les cas de force majeure qui s’opposent de façon absolue et définitive à la construction ouvrent droit à une dispense de régularisation des droits d’enregistrement.

En l’espèce, dans son courrier du 12 juin 2008 de LD Investissement indique : « Cet incendie, évènement de force majeure, et ses répercussions quant à l’amiante friable sur note site, explique le retard que connaît l’avancement des travaux. »

Dans son courrier du 11 janvier 2010, elle indique « Les évènements de force majeure dont notre société a été victime et qui ont entraîné un retard conséquent dans nos travaux de démolition et de construction sont liés à l’incendie qui a ravagé une grande partie de notre site le 25 novembre 2006. »

La société LD Investissement a donc fait état, dans ses demandes de prorogation du délai pour construire, de retard dans la réalisation des travaux en raison de l’incendie mais n’a jamais indiqué qu’il lui était impossible de manière absolue et définitive d’y procéder.

Dans son courrier du 28 janvier 2009, l’administration fiscale indique : « qu’il convient de repousser jusqu’au 8 février 2010 eu égard au cas de force majeure que vous invoquez, en l’occurrence l’incendie du lieu des travaux, compliquant la démolition des locaux existants et notamment le désamiantage, ainsi que l’instruction judiciaire toujours en cours. » (') « J’attire votre attention sur le fait qu’en cas de difficultés persistantes, vous ne devez pas cesser de solliciter des prorogations de délai d’une année sur l’autre (documentation administrative DB 8 A-1622, n°12). De même, une fois le projet réalisé, il vous appartiendra de justifier de l’exécution des travaux. »

Ainsi, contrairement à ce que soutient l’intimée, l’administration fiscale n’a jamais reconnu une impossibilité absolue et définitive de réaliser la construction.

La société LD Investissement ne nie pas avoir, antérieurement à sa demande du 11 janvier 2010 avoir demandé et obtenu la restitution des taxes d’urbanisme ce qui laissait clairement apparaître qu’elle n’entendait plus réaliser les travaux qu’elle s’était engagée à effectuer.

Elle a également reconnu, dans ses observations aux propositions de rectification et dans sa réclamation contentieuse préalable, datées respectivement du 18 mai 2010 et du 1er septembre 2010 avoir abandonné le projet de construction sur lequel elle s’était engagée dans l’acte d’acquisition du 8 février 2002 pour pouvoir bénéficier de l’exonération des droits de mutation visée à l’article 1594-O G du code général des impôts en indiquant : « Les prévisions, en termes de coûts, d’un projet immobilier de cette envergure ayant été envisagées avant les travaux sont nécessairement devenus inopérantes aujourd’hui, du fait non seulement du sinistre, mais également de la longueur de la procédure judiciaire » et « Il convient d’examiner les circonstances qui ont amené la société à perdre le permis de construire et à abandonner le projet. »

C’est donc en raison d’un surcoût financier important, dû en partie par la présence d’amiante friable sur le site, et donc d’un choix économique, que les travaux de démolition (qui avaient pourtant repris) ont finalement été interrompus.

Il ne saurait se déduire de la préconisation faite par l’expert judiciaire d’une prise de risque nulle pour

l’ensemble des travaux à venir une impossibilité de poursuivre les travaux.

Il s’ensuit que les conditions d’application de la doctrine administrative relative à la dispense de régularisation motivée par la force majeure n’étaient pas réunies dans le cas de la société LD Investissement. La garantie prévue par le 2ème alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales ne saurait donc être invoquée au cas particulier.

En refusant d’accorder à la société LD Investissement la dispense de régularisation des droits de mutation dont elle avait été exonérée en 2002, l’administration fiscale n’a pas remis en cause la qualification de force majeure qu’elle avait retenue pour accorder les prolongations de délais prévues au II de l’article 1594-0 G du code général des impôts entraînant un retard dans la réalisation des travaux. La dispense de régularisation des droits d’enregistrement ne pouvant avoir lieu qu’en cas d’impossibilité définitive de construire.

Il sera ajouté que la société LD Investissement a revendu par acte du 8 janvier 2013 presque la totalité de l’ensemble immobilier (226 233 m² sur les 242 510 m² acquis) sur lequel elle s’était engagée en 2002 à édifier un ensemble à usage de bureaux et de locaux sociaux et que dans cet acte, l’acquéreur a pris l’engagement de produire un immeuble neuf dans le délai de quatre ans prévu à l’article 1594-0 G du code général des impôts, ce qui confirme que les circonstances, susmentionnées, invoquées par la société LD Investissement ne peuvent pas être considérées comme l’ayant empêché de manière absolue et définitive de tenir son engagement de construire

La société LD Investissement n’était tenue à aucun rehaussement d’imposition au titre des droits d’enregistrement relatifs à l’acte du 8 février 2002 le rehaussement ne visant qu’à remettre en cause l’exonération des droits de mutation dont elle a bénéficié lors de l’acquisition de l’immeuble le 8 février 2012 et non un rehaussement d’une imposition antérieure au sens du premier alinéa de l’article L 80 A du livre des procédures fiscales et du 1° de l’article L 80 B du même code

La société LD Investissement ne justifie pas avoir payé des droits fixes de 125 euros lors de publication de l’acte d’acquisition à la conservation des hypothèques ; ce dernier portant d’ailleurs, page 2, la mention manuscrite suivante : « droits : néant ».

Par ailleurs, la société LD Investissement sollicite la nullité des propositions de rectification du 19 avril 2020 et de la décision de rejet de la réclamation contentieuse du 13 avril 2012 en ce qu’elles présentent des erreurs de motivation les rendant illégales pour défaut de motifs invoquant des motifs identiques à ceux invoqués au soutient de sa demande de nullité de la décision de rejet de sa réclamation.

Or, l’administration fiscale, aux termes des propositions de rectification du 19 avril 2010 l’administration rappelle à l’intimée l’engagement de construire qu’elle a pris dans l’acte d’acquisition de 2002, l’exonération conditionnelle des droits de mutation et les différentes prorogations qui lui avaient été accordées pour lui permettre de tenir son engagement ainsi que les circonstances qui ont amené l’administration fiscale à considérer que l’intimée avait abandonné le projet de construction sur lequel elle s’était engagée et enfin le fondement sur lequel elle se base, à savoir les dispositions du I de l’article 1840 G ter du code général des impôts aux termes desquelles le non-respect de l’engagement souscrit entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Elles contiennent la liquidation des droit rappelés et l’intérêt de retard sur ces droits.

Ainsi, l’administration fiscale qui a fait connaître à l’intimée dans les propositions de rectification du 19 avril 2010, la nature, les motifs et le montant des rehaussements envisagés, a satisfait à ses obligations de motivation découlant des dispositions de l’article L. 57 du livre des procédure fiscale.

S’agissant de la décision de rejet du 13 avril 2012, l’administration fiscale a répondu à l’intimée sur les conditions de la force majeure, le moyen tiré de la prise de position de l’administration au sujet de la force majeure et sur la demande de dispense de régularisation fondée sur les acquisitions ayant supporté définitivement la RTVA au taux normal et, répondu ainsi aux exigences de motivation de l’article R*190-10 du livre des procédures fiscales.

Le jugement entrepris sera dès lors informé en ce qu’il a déclaré mal fondées les décisions de rejet du 8 février 2020 et 13 avril 2012 et accordé le dégrèvement des droits d’enregistrement pour les montants de 4 271 851 et 7 0141 euros et la société LD Investissement sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur la demande de dispense de régularisation fondée sur les acquisitions ayant supporté définitivement la TVA au taux normal

La société LD Investissement demande à la cour de bien vouloir considérer, à titre subsidiaire, sa demande de dispense de régularisation en faisant valoir qu’elle a supporté définitivement la TVA au taux normal sur l’opération d’acquisition du 8 février 2002 pour l’avoir acquittée lors de l’acquisition du terrain en précisant que l’acte authentique du 8 février 2002 met en évidence un montant de TVA pour l’ensemble immobilier acquis s’élevant à 11 205 002,76 euros calculé sur le prix total de 57 168 391,46 euros (soit au taux de droit commun de 19,6 % applicable à l’époque des faits).

Elle ajoute qu’elle a obtenu, entre 2006 et 2009, des déductions de TVA s’élevant à 790 000 euros pour l’ensemble des deux sites.

Elle invoque la doctrine administrative (D. adm 8 A-1623 n° 41, 15 novembre 2001) qui admet qu’aucune régularisation de droits de mutation à titre onéreux, entraînée par le non-respect de l’engagement de construire dans le délai légal, n’est exigée lorsque l’acquéreur a supporté définitivement la TVA au taux normal et, à titre subsidiaire, les dispositions des articles L 80 A et L 80 B du livre des procédures fiscales.

Réponse de la cour

Ainsi que le relève l’administration fiscale la doctrine administrative 8 A-1623 n° 41 du 15 novembre 2001 en vigueur au moment des faits, dispose qu’aucune régularisation de droits de mutation à titre onéreux n’est exigée lorsque l’acquéreur a supporté définitivement la TVA au taux normal mais qu’en revanche, cette régularisation est exigée si l’acquéreur a déduit totalement ou partiellement cette taxe.

En l’espèce, l’intimée ne produit aucun justificatif établissant que le montant de TVA figurant dans l’acte du 8 février 2002 a été effectivement versé ou que cette TVA a été supportée définitivement par elle. Elle ne peut qu’être déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société LD Investissement succombant en ses demandes sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande d’indemnité de procédure. Elle sera condamnée, sur ce même fondement, à payer à l’administration fiscale la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare l’appel recevable ;

En conséquence, déclare l’appel recevable ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute la société LD Investissement de toutes ses demandes ;

Condamne la société LD Investissement aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la société LD Investissement de sa demande d’indemnité de procédure ;

Condamne la société LD Investissement à payer au Directeur régional des finances publiques d’Ile de France la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

S.JHALLI C.SIMON-ROSSENTHAL