Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04304 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDHHJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 19/05094

APPELANTE

S.C.I. [B] [K]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 502 798 010

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant : M^e Marie-Christiane DUPONT DE RÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0755

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA COURCELLES, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 672 049 681

C/O Cabinet FONCIA COURCELLES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pierre MURY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0593

Société CABINET FONCIA COURCELLES

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 672 049 681

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Brigitte BEAUMONT de la SELEURL CABINET BEAUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0372

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le 26 septembre 2008, la SCI [B] [K], dont est gérante Mme [S] a acquis le lot 209 situé au 3ème étage du bâtiment D de la cour de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] (93).

Le 18 décembre 2009, l’immeuble a subi un incendie. Le feu, en provenance du 2ème étage, s’est propagé par les façades et par une trappe existante entre les deux niveaux. Ce sinistre a entrainé la destruction des 2ème et 3ème étages et notamment, des dégradations dans l’appartement de la SCI [B] [K] situé au 3ème étage du bâtiment D.

A la suite du sinistre, la SCI [B] [K] a saisi le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny d’une demande d’expertise sur le fondement des dispositions des articles 145, 232, 484 et 808 du code de procédure civile aux fins de déterminer la cause du sinistre incendie.

Par ordonnance du 25 mars 2013, Mme [N] a été désignée avec mission habituelle en la matière.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 juin 2014.

Dans le cadre d’une procédure parallèle, par exploit en date du 23 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] représenté par son syndic la Société Foncia Courcelles a assigné la SCI [B] [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de solliciter sa condamnation au versement de :

— la somme de 22 192,37 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 4 ème trimestre 2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2017 date du commandement de payer,

— les sommes de 369,49 euros au titre du coût des frais de mises en demeure et de la sommation de payer considérés comme des frais nécessaires tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 26 euros au titre des frais de réquisition hypothécaire nécessaires à la présente procédure, 818,20 euros au titre des frais de contentieux au visa de l’article 1106 du code civil, 2 500 euros à titre de dommages-intérêts et 2400 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le cadre de la présente procédure, par exploit d’huissier du 12 avril 2019, la SCI [B] [K] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la Société Foncia Courcelles ès-qualité de syndic aux fins de les voir condamner :

— au remboursement des frais engagés par le Cabinet [Z] ;

— au remboursement des frais correspondant aux honoraires de l’expert judiciaire ;

— à l’indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période allant du 1er avril 2013

au 16 avril 2017 ;

— ainsi que la réparation de divers préjudices consécutifs et à lui payer :

— la somme de 369,49 € au titre du coût des frais de mises en demeure et de la sommation de payer considérés comme des frais nécessaires tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 26 euros au titre des frais de réquisition hypothécaire nécessaires à la présente procédure ;

— la somme de 818,20 euros au visa de l’article 1106 du code civil au titre des frais de contentieux, ainsi que 2 500 euros à titre de dommages-intérêts et 2 400 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile».

Par jugement rendu le 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny :

— Déboute la société [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

— Déboute la société [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Condamne le cabinet Foncia Courcelles à verser à la SCI [B] [K] la somme de 12 971,31 euros au titre du remboursement des travaux de reprise des parties communes, avec

intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2017 ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires, à payer à la SCI [B] [K], la somme de 2 944 euros correspondant aux honoraires de M. [Z] avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2017 ;

— Condamne le cabinet Foncia Courcelles à payer à la SCI [B] [K] la somme de 736 euros correspondant aux honoraires de M. [Z] avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2017 ;

— Déboute la SCI [B] [K] de sa demande faite au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande faite au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute le cabinet Foncia Courcelles de sa demande faite au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise de 8 340 euros TTC, lesquels devant être supportés pour chacun sur le tiers de cette somme, avec intérêts au taux légal pour lesdits frais d’expertise à compter du 12 octobre 2017 ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d’appel garantie à l’encontre du cabinet Foncia Courcelles ;

— Déboute la SCI [B] [K], le syndicat des copropriétaires, et le cabinet Foncia Courcelles de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement».

Par acte du 5 mars 2021, la SCI [B] [K] a interjeté appel du jugement.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 septembre 2024 par la SCI [B] [K], appelante, qui invite la cour au visa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985, des articles18 et 18 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 et de l’article 1240 du code civil,

— la recevoir en son appel partiel et le déclarer bien fondé.

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI [B] [K] ;

— débouter la société Foncia Courcelles de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées

contre la SCI [B] [K] ;

— réformer partiellement le jugement rendu le 19 janvier 2021 par la Chambre 5,

Section 2 du Tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu’il a débouté la SCI [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

Statuant à nouveau :

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [B] [K] la somme de 43 827,50 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2017, se décomposant de la façon suivante :

Trouble de jouissance pour la période du 1er avril 2013 au 16 février 2017 (soit 47 mois d’un loyer à 1 865,00 euros tel que retenu par l’expert, Mme [O] [N] et non contesté par les autres parties en défense, soit 1.865,00 euros X 47 = 87.655,00 euros pour 50% : 43.827,50 euros, soit un total de : 43.827,50 euros ;

— condamner le Cabinet Foncia Courcelles venant aux droits de Tagerim Courcelles à payer à la SCI [B] [K] la somme de 43 827,50 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2017, se décomposant de la façon suivante :

Trouble de jouissance pour la période du 1er avril 2013 au 16 février 2017 (soit 47 mois d’un loyer à 1.865,00 euros tel que retenu par l’expert, et non contesté par les autres parties en défense, soit 1.865,00 euros X 47 = 87.655,00 euros pour 50% : 43.827,50 euros, soit un total de : 43.827,50 euros ;

— Confirmer le jugement du 19 janvier 2021 Chambre 5 Section 2 du Tribunal Judiciaire de Bobigny pour le surplus ;

— Les condamner solidairement à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

La SCI [B] [K] limite son appel au chef du jugement qui l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Elle fait valoir qu’elle a été déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance alors même que celui-ci avait été établi par l’expert judiciaire.

Elle soutient que le syndic, du fait de sa carence dans la gestion de l’immeuble, et le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas assuré la conservation et l’administration des parties communes, sont ainsi responsables de son préjudice pour avoir tardé à entreprendre les travaux en parties communes tels que préconisés par l’expert judiciaire et tels qu’elle les a réclamés suivant courrier recommandé avec avis de réception du 5 septembre 2012 adressé au syndic Tagerim Courcelles, lui indiquant qu’il y avait urgence à entreprendre les travaux de rénovation de l’immeuble afin de lui permettre de jouir de son bien. Elle ajoute qu’elle n’a pas abandonné son local contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires et du syndic et qu’elle a avancé de nombreux frais pour le compte de la copropriété aux fins d’en permettre la rénovation au plus vite.

Mme [B] [K] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période allant du 1er avril 2013 – date telle que déterminée par l’expert judiciaire – au 16 avril 2017 – date à laquelle les travaux en partie commune auraient été terminés et s’appuie sur la valeur locative retenue par l’expert judiciaire de 1 866,66 euros/mois pour solliciter le paiement de la somme de 87 655 euros, correspondant à 47 mois de perte de jouissance pour la période susvisée.

Vu les conclusions notifiées le 27 janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires, intimé, qui sollicite de la cour au visa des articles1104 alinéa 1er, 1231-1, 1240 du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ainsi que le décret d’application n°67-223 en date du 17 mars 1967,

— le recevoir en ses conclusions d’intimé et l’y dire bienfondé ;

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI [B] [K] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire sur la condamnation de la société Foncia Courcelles :

Si par extraordinaire, le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ce dernier demande à la juridiction de :

— condamner la société Foncia Courcelles, venant aux droits du Cabinet Tagerim Courcelles,

à le garantir intégralement et le relever indemne des demandes de condamnations, intérêts, frais et accessoires, dirigées à son encontre ;

En tout état de cause

— rejeter les demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des frais

irrépétibles et des dépens ;

— condamner in solidum la SCI [B] [K] et la société Foncia ès-qualité de syndic au

versement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum la SCI [B] [K] et la société Foncia, en sa qualité de seul

syndic, aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Pierre Mury, conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir introduit à l’encontre de la SCI [B] [K] une procédure en recouvrement de charges par exploit d’huissier en date du 23 novembre 2018 et que celle-ci tente d’échapper au paiement de ses charges en introduisant à son encontre une procédure en indemnisation pour trouble de jouissance aux motifs qu’il n’aurait pas réalisé dans les temps des travaux concernant certaines parties communes de nature à l’empêcher de jouir de son lot.

C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires fait valoir l’extrême tardiveté de l’action de la SCI [B] [K], alors que le rapport d’expertise judiciaire dont elle fait état, a été déposé le 30 juin 2014 et qu’il est en outre établi par ce rapport que la SCI [B] [K] a abandonné son local jusqu’en septembre 2012. Il souligne ainsi la justesse d’appréciation du tribunal qui indique que le préjudice de jouissance de la SCI [B] [K] n’est pas établi avec certitude dans la mesure où celle-ci a négligé l’entretien de son lot pendant de nombreuses années.

Vu les conclusions notifiées le 1er septembre 2021 par la Société Foncia Courcelles, intimée, qui sollicite de la cour :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures,

— confirmer le jugement du 19 janvier 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI [B] [K] au titre d’un prétendu préjudice de jouissance,

Subsidiairement,

— limiter à la somme maximum de 65 333,10 euros l’indemnité qui pourrait être allouée à la SCI [B] [K] au titre d’un prétendu préjudice de jouissance,

— limiter à la somme maximum de 13 066,62 euros (20 % de 65.333,10 euros) la somme qui

pourrait être mise à la charge de la société Foncia Courcelles à ce titre,

— condamner le syndicat des copropriétaires à garantir le syndic Foncia Courcelles à hauteur de 80% des sommes qui pourraient éventuellement être allouées à la SCI [B] [K] au titre du préjudice de jouissance,

Infirmer le jugement ce qu’il a condamné la société Foncia Courcelles à verser à la SCI [B] [K] la somme de 12 971,31 euros TTC au titre de sa part dans les travaux de reprise, et non pas au seul montant pris hors taxe, soit 1à 809,43 euros HT.

Et statuant à nouveau,

Limiter la somme éventuellement mise à la charge de la Société Foncia Courcelles à un montant de 10 809,43 euros HT,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Foncia Courcelles,

Débouter la SCI [B] [K] et, en tant que de besoin, toute autre partie du surplus de leurs demandes, fins et conclusions formulées contre la société Foncia Courcelles et contraires aux présentes,

Condamner tout succombant à verser à la Société Foncia Courcelles la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les

dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Cabinet

Beaumont.'

La société Foncia Courcelles fait valoir en substance que la SCI [B] [K] et mal fondée à arguer d’un quelconque trouble de jouissance dès lors qu’il est établi par l’expertise judiciaire que celle-ci avait abandonné son local depuis son achat, et que la responsabilité du syndic n’est engagée d’aucune façon pour avoir traiter avec diligence le dossier de travaux à exécuter en parties communes de la copropriété et qu’en tout état de cause, le retard pris pour la réalisation desdits travaux ne lui est pas imputable.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

En l’espèce, les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la demande de la SCI [B] [K] en dommages et intérêts pour trouble de jouissance

L’article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil dispose en outre que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 1353 du code civil alinéa 1 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose en son dernier alinéa que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’il appartient au syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce aux termes de son rapport déposé le 30 juin 2014, l’expert judiciaire a indiqué que le local appartenant à la SCI [B] [K] a été abandonné du 18 décembre 2009, date de l’incendie, jusqu’au 5 septembre 2012, date à laquelle Mme [B] [S], gérante de la SCI, a décidé entreprendre des travaux sur son bien et écrit au syndic aux fins de réclamer en urgence les travaux nécessaires à consolider les parties communes, notamment du plafond haut de son appartement qui présentait un risque d’effondrement.

Ainsi, s’agissant des locaux de la SCI [B] [K] l’expert a fait les constatations suivantes :

— au droit de la façade rue, les bois de poteaux sont dégradés (par une ancienne humidité), les bois sont pulvérulents, vermoulus ; sans cohésion, ils s’effritent au toucher ; l’appui des poutres est fortement dégradé ; en partie centrale de ce mur, le poteau est inexistant ;

— en façade, les baies sont sommairement condamnées par un polyane ou des panneaux de particule, laissant des zones non obturées: les pigeons s’introduisent; le plancher béton est maculé de fiente. Des chandelles ont été installées sous les trois poutres, portant de façade à pignon arrière (opposé à la façade principal); une flèche sensible est apparente au droit de la poutre centrale; le solivage du plancher haut est sous dimensionné pour un plancher d’habitation. En pignon arrière, les poteaux bois de structure (bois dégradé par l’humidité et pulvérulent) ont été déposés. Entre la poutre centrale et la cage d’escalier secondaire, des solives sont cassées; le plancher haut est éventré ; le volume est en communication avec celui du comble, appartenant à M. [J] ;

S’agissant de la cause de la dégradation, l’expert indique que 'dans cette partie de

l’immeuble, la façade côté rue est constituée de poteaux de bois et de briques de remplissage ; avant la réfection du ravalement, la façade était probablement largement fissurée, notamment au droit des poteaux (fissures de désolidarisation entre deux matériaux différents); les infiltrations ont humidifié les bois; la diminution de matière du bois pourri au droit des appuis a provoqué un mouvement de la poutre qui s’est affaissée. Par ailleurs, un local non chauffé non clos (exposé aux intempéries) se dégrade. Entre le volume du comble et le lot de [B] [K], le plancher haut est constitué d’un solivage et des plaques d’aggloméré; les plaques sont crevées; le rampant de toiture est visible depuis le local du 3ème étage'.

C’est pourquoi l’expert propose, s’agissant du préjudice de jouissance réclamé par la SCI [B] [K] qu’il faut faire ' des hypothèses’ 'pour en fixer la date de départ’ :

Il indique à cette fin que :

'Si la structure n’avait pas été endommagée, et dans la mesure où les études d’aménagement aient été suffisamment affinées, la société Myconfort aurait pu chiffrer les travaux et démarrer le chantier pour peu que la SCI [B] [K] ait pris une décision sans tarder, et que la charge de travail de l’entreprise soit compatible avec l’ouverture d’un nouveau chantier, immédiatement après la signature du marché.

Si toutes ces conditions avaient été réunies, la SCI [B] [K] aurait pu jouir de son local après réception des travaux'.

L’expert judiciaire a alors retenu la date du1er avril 2013 pour fixer le point de départ du préjudice de jouissance de la SCI [B] [K], cette date étant la date butoir accordée par l’expert au syndicat des copropriétaires pour entreprendre les travaux de structure indispensables et préalables aux travaux de rénovation que la SCI [B] [K] devaient entreprendre sur ses parties privatives.

Par ailleurs il est constant que :

— les travaux dans les parties communes ont été votés par assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2015 et confiés à la société Hervouet, notamment des travaux de réfection du plancher, partie commune, intégrant reprise poteau/poutre/solivage pour un coût total de 64 161,60 euros TTC.

— les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 15 mars 2016 ;

A ce titre la SCI [B] [K] apparaît mal fondée à prétendre fixer la fin de son préjudice de jouissance à la date du 16 février 2017 et non pas du 15 mars 2016, les travaux de structure de l’immeuble ayant été dûment réceptionnés à cette date comme il est établi par le procès-verbal de réception des travaux, et un point d’information sur la réception desdits travaux ayant été fait au cours de l’assemblée générale du 26 mai 2016 à laquelle était présente la SCI [B] [K] : l’argumentation de la société [B] [K] sur ce point sera rejetée.

Aux termes de son rapport, l’expert a proposé de retenir les imputabilités suivantes :

'- 80% à la charge du syndicat des copropriétaires sur la part de travaux augmenté des 4/5ème des honoraires BET dans la même proportion et 50% du trouble de jouissance pour avoir délaissé les ouvrages dont il a la garde et dont il doit l’entretien et la conservation des parties communes, particulièrement pour ne pas avoir donné suite aux demandes de la SCI [B] [K] formulées par un courrier du 5 septembre 2012 resté sans réponse ;

—  20% à la charge du cabinet Tagerim Courcelles (devenu Foncia Courcelles) sur la part des travaux augmenté des 4/5eme des honoraires du BET dans la même proportion et 50% du trouble de jouissance pour avoir failli à son devoir de conseil et d’information aupres de la copropriété pour être resté sourd à la demande de la SCI [B] [K].

—  100% à M. [J], corpopriétaire qui a réalisé des travaux de charpente de son lot sans autorisation préalable de la coprpriété et le 1/5 ème des honoraires du BET.'

En conséquence de ces éléments il apparaît donc que l’expert judiciaire prend effectivement en compte la réalité du préjudice de la SCI [B] [K] en considération de la carence à agir tant du syndicat des copropriétaires que du syndic et dont il a fixé les responsabilités par parts égales.

L’expert précise en page 63 de son rapport que les travaux dans les parties communes devaient durer trois mois et avait accordé à la copropriété jusqu’au 30 mars 2013 pour faire les travaux de structures et que passé ce délai, la SCI [B] [K] aurait pu jouir de son lot.

Or, il est constant que ces travaux n’ont pas été réceptionnés avant le 15 mars 2016, l’expert relevant notamment :

— que le Cabinet Tagerim Courcelles, syndic, n’a donné aucune suite à la demande de la SCI [B] [K] formulée par courrier du 5 septembre 2012

— qu’il est 'particulièrement surprenant’ que l’assemblée générale de copropriété du 23 mai 2013 a rejeté à la majorité des présents la constitution 'd’une provision spéciale’ pour faire face aux travaux d’entretien, de conservations des parties communes et que les problèmes de charpente du bâtiment D et du plancher entre les lots [B] [K] et [J] n’aient pas été évoqués, la SCI [B] [K] étant bien présente à ladite assemblée générale.

— que la SCI [B] [K] a dû avancer les fonds de renforcement de son plancher, parties communes d’un montant de 12 972,31 euros, dont il n’est pas contesté qu’elle a fait l’avance aux lieu et place du syndic suivant procès verbal d’assemblée générale spéciale en date du 22 octobre 2015.

Si le syndic conteste la réalité du préjudice de jouissance de la SCI [B] [K] au motif que la gérante de la SCI s’est montrée négligente dans la gestion de son bien, preuve étant qu’elle n’a pas demandé à ce que les désordres litigieux soient portés à l’ordre du jour des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble tenues par la société Tagerim Courcelles, syndic, les 9 juin 2011 et 31 mai 2012, auxquelles elle n’était ni présente ni représentée, il ressort toutefois des conclusions de l’expert judiciaire que ce dernier a circonscrit la période concernant le trouble de jouissance de la SCI [B] [K] du 1er avril 2013 au 15 mars 2016 et que la SCI [B] [K] n’en demande pas réparation pour la période antérieure au 1er avril 2013: l’argumentation de la société Tagerim Courcelles est donc inopérante sur ce point et sera rejetée.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, en l’absence de tout élément de nature à contredire les conclusions techniques de l’expert judiciaire, il apparaît donc que tant la carence fautive à agir, que le manque de célérité, du syndicat des copropriétaires comme du syndic, ont nécessairement contribué à créer ou ou aggraver le préjudice subi par la SCI [B] [K] dans la jouissance de son lot en n’effectuant pas, dès la survenance des premiers désordres, les travaux appropriés.

Ainsi, le fait que l’expert judiciaire pose comme condition expresse de l’octroi de l’indemnité, une prise de décision rapide de la SCI [B] [K] quant aux travaux à engager et l’état d’abandon du bien, n’est pas à même d’exclure la réalité du préjudice de jouissance subi par la SCI [B] [K] pour la période du 1er avril 2013 au 15 mars 2016 telle qu’il convient de la circonscrire.

C’est donc par une erreur d’appréciation manifeste que le premier juge a considéré que 'compte tenu de ces éléments incertains de partage des responsabilités sur ce poste de préjudice subi par la demanderesse’ il 'n’était pas en mesure de déterminer le montant, et à qui, et pour quelle part,' le poste du préjudice allégué comme subi par la SCI [B] [K] devrait être imputé en ce que l’expert judiciaire 'ne donnait pas suite à son raisonnement’ lorsqu’il imputait exclusivement au syndicat des copropriétaires et au syndic, ensemble, la responsabilité du préjudice de jouissance de la SCI [B] [K] pour avoir failli à leur mission de protéger les parties communes de l’immeuble, tout en relevant l’implication dans la survenance des désordres structurels d’un copropriétaire -M. [J]- qui était à l’origine des travaux effectués sans autorisation sur les parties communes outre que la société [B] [K] avait elle même contribué à son apparition en laissant à l’abandon son local.

En effet, le trouble de jouissance de la SCI [B] [K] découle directement de l’absence de travaux réalisés sur les parties communes et donc des responsabilités telles que définies dans le cadre des travaux de reprise, à l’exception des travaux de charpente qui ont été imputés exclusivement à M. [J].

Or, pour ces travaux de reprise, le rapport d’expertise a retenu une imputabilité à hauteur

de 20% pour le syndic et 80% pour le syndicat des copropriétaires. Cette répartition n’est pas contestée en l’état par les parties.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI [B] [K] de sa demande en indemnisation pour trouble de jouissance et d’évaluer le préjudice de jouissance de la SCI [B] [K] conformément aux parts de responsabilités définies dans le cadre des travaux de reprise.

Il n’y a donc lieu à suivre les conclusions de l’expert judiciaire qui propose de partager par moitié les responsabilités du syndic et du syndicat des copropriétaires dans le trouble de jouissance subi par la SCI [B] [K] aux motifs qu’ils ont tous deux contribué par leur inaction à la création ddudit trouble.

En effet il est constant que par application des dispositions des articles 14 et 18-1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 susvisés, et au vu des faits de l’espèce rapportés plus avant, le syndicat des copropriétaires est à l’origine principale de l’absence de travaux de reprise. Si le syndic a une obligation de conseil, il ne peut passer outre les décisions du syndicat des copropriétaires ni s’y substituer.

Il s’ensuit que la période correspondant à la perte de jouissance locative doit donc être comprise entre le 1er avril 2013 et le 15 mars 2016, soit 35 mois.

Toutefois, il apparaît que ce préjudice de jouissance subi par la SCI [B] [K] ne peut être compris comme 'total', une part de responsabilité certaine dans la désorganisation de la copropriété pouvant lui être imputée.

Ainsi il est constant qu’alors même que la SCI [B] [K] a été condamnée par le tribunal au versement du tiers des dépens « en ce compris les frais d’expertise de 8.340 euros TTC » , celle-ci n’a pas fait appel de ce chef du jugement ;

De même qu’il est constant que la SCI [B] [K] n’a agi à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic qu’une fois assignée par le syndicat des copropriétaires en paiement de l’arriéré de ses charges de copropriété à hauteur de 22 192,37 euros pour la période arrêtée au 4 ème trimestre 2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2017 date du commandement de payer.

Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie de ce que le logement de la SCI [B] [K] n’était toujours pas protégé des intempéries en juillet 2019, ainsi qu’il ressort d’une attestation établie par le président du conseil syndical et d’un cliché photographique du 19 juillet 2019 aux termes desquelles il apparaît que les ouvertures de son local d’habitation sont dépourvues de fenêtres, malgré les préconisations en ce sens de l’expert judiciaire, et ce, depuis l’incendie de l’immeuble du 18 décembre 2009, contribuant ainsi nécessairement à la dégradation générale de l’immeuble.

Au vu de l’ensemble de ces circonstances, il y a lieu de de prendre en considération le rôle causal de la SCI [B] [K] dans la création de son propre préjudice de jouissance lequel sera justement limité au tiers de la valeur locative retenue par l’expert judiciaire – 1866 euros avec arrondi- courant sur une période de 35 mois ( du 1Er avril 2013 au 15 mars 2016) soit:

1/3 de 1866 x 35) = 21 770 euros.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic seront donc condamnés chacun au prorata du partage de responsabilité retenu plus avant au titre des désordres sur les parties communes de l’immeuble à indemniser la SCI [B] [K] de son préjudice de jouissance soit :

80 % pour le syndicat des copropriétaires, soit 80 % de 21 770 = 17 416 euros

20 % pour le syndic, soit 20 % de 21 770 = 4354 euros.

En conséquence et en considération de sa part de responsabilité dans la survenance du préjudice de jouissance de la SCI [B] [K], le syndicat des copropriétaires sera nécessairement débouté de son appel en garantie à l’encontre du syndic Foncia Courcelles.

Sur la demande en appel incident du syndic Foncia concernant la TVA

La société Foncia Courcelles sollicite l’infirmation du jugement ce qu’elle a été condamnée à verser à la SCI [B] [K] la somme de 12 971,31 euros TTC au titre de sa part dans les travaux de reprise, et non pas au seul montant pris hors taxe, soit 10.809,43 euros dès lors qu’il résulte des pièces des débats que la SCI [B] [K] est assujettie à la TVA dans le cadre de son activité locative.

Toutefois, il ressort de l’attestation établie par l’expert comptable de la SCI [B] [K] en date du 28 septembre 2021 'que la SCI [B] [K] n’a pas récupéré de TVA sur l’avance de fonds, d’un montant de 12.971,31 euros réalisée aux lieu et place du Cabinet Foncia Courcelles. Cette non-récupération de la TVA est justifiée dans la mesure où cette opération était une avance financière représentative d’une dépense qui n’était pas in fine à la charge de la SCI [B] [K]. Cette avance s’est traduite par une créance dans les livres ».

Dès lors et dans la mesure où la SCI [B] [K] justifie ne pas avoir récupéré la TVA et que la société Foncia ne procède que par simples affirmations pour alléguer du contraire, il y a lieu de débouter la société Foncia Courcelles de sa demande à ce titre : le jugement sera confirmé sur ce point.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes.

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit les frais d’expertise, et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les criconstances du litige commande de dire n’y avoir lieu à allouer aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure à l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance;

Réformant le jugement de ce chef et y substituant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) à payer à la SCI [B] [K] la somme de 17 416 euros

au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance;

Condamne la société Foncia Courcelles à payer à la SCI [B] [K] la somme de 4354 euros au titre de son préjudice de jouissance;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) de son appel en garantie à l’encontre du syndic la société Foncia Courcelles;

Dit n’y avoir lieu à allouer aucune somme somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI [B] [K];

Déboute le syndic Foncia Courcelles et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toute autre demande ;