Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 FÉVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16449 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGN2R

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] – RG n° 1122000788

APPELANT

Monsieur [P] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/023172 du 07/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 02/06/2014, [Localité 5] Habitat OPH avait donné en location à Mme [V] [J] un appartement (type 2) situé [Adresse 1] à [Localité 6] (escalier B, 5ème étage, porte 0045). Mme [V] [J] est décédée le 15/01/2020.

Par acte du 12/01/2022, Paris Habitat OPH a assigné M. [P] [F], petit-neveu de la locataire se trouvant dans les lieux, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater que le bail consenti à Mme [V] [J] avait été résilié de plein droit par le décès de cette dernière, de juger qu’il se trouvait occupant sans droit au titre du logement susvisé et d’autoriser la reprise de possession de ce logement, ordonner son expulsion, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 30 %, plus charges, jusqu’à libération des lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 1er juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate que le bail conclu entre [Localité 5] Habitat OPH et Mme [V] [J] le '04"/06/2014, portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (escalier B, 5ème étage, porte 0045), s’est trouvé résilié le 15/01/2020, date du décès de Mme [V] [J],

Déboute M. [P] [F] de sa demande de transfert du bail susvisé à son bénéfice en application de l’article 14 de la loi du 06/07/1989,

Constate que M. [P] [F] est occupant sans droit ni titre du logement susvisé depuis le 16/01/2020 et ordonne son expulsion,

Dit qu’à défaut par M. [P] [F] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef,

Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les articles L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [P] [F] à payer à [Localité 5] Habitat OPH la somme de 765,79 euros représentant le montant des 'loyers et charges’ impayés arrêtés au 07/04/2022 (la dernière échéance mensuelle comptabilisée étant celle de mars 2022), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour et capitalisation,

Condamne M. [P] [F] à payer à [Localité 5] Habitat OPH à compter de l’échéance d’avril 2022 et jusqu’à totale libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles si le bail s’était poursuivi, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail et d’obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif,

Dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération du logement,

Condamne M. [P] [F] à payer à [Localité 5] Habitat OPH la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [P] [F] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 21 septembre 2022 par M. [P] [F],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 novembre 2022 par lesquelles M. [P] [F] demande à la cour de :

Recevoir M. [P] [F] en ses écritures,

Le déclarer bien fondé,

Débouter [Localité 5] Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Réformer le jugement contradictoire rendu le 1er juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris,

Statuant à nouveau,

Juger que [Localité 5] Habitat OPH n’a pas rapporté la preuve de ses prétentions,

Accorder à M. [P] [F] des délais de paiement et l’autoriser à s’acquitter du règlement de sa dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 30 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, la dernière échéance comprenant le solde de la créance en principal, les intérêts et les dépens,

Y ajoutant,

Juger n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu’en cause d’appel,

Juger que les dépens de première instance et d’appel seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 décembre 2022 au terme desquelles [Localité 5] Habitat OPH demande à la cour de :

Débouter M. [P] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Confirmer le jugement rendu le 1er juillet 2022, sauf en ce qu’il a refusé d’appliquer une majoration de 30% à l’indemnité d’occupation due par M. [P] [F] à compter du terme d’avril 2022,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamner M. [P] [F] à payer à [Localité 5] Habitat OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré de 30%, plus charges, à compter du 1er avril 2022 jusqu’à libération des lieux, ou à défaut à compter de l’arrêt à venir,

En tout état de cause,

Condamner M. [P] [F] aux dépens et à payer à [Localité 5] Habitat OPH une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de [Localité 5] Habitat OPH

*Sur la résiliation du bail et l’expulsion

M. [F] fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté que le bail conclu entre [Localité 5] Habitat OPH et Mme [V] [J] le '4" juin 2014 s’est trouvé résilié le 15 janvier 2020, date du décès de cette dernière, de l’avoir débouté de sa demande de transfert du bail à son bénéfice en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, d’avoir constaté qu’il était occupant sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2020 et d’avoir ordonné son expulsion. Il invoque l’article 9 du code de procédure civile et soutient qu’il n’a pas été justifié par [Localité 5] Habitat OPH, 'sur qui pèse la charge de la preuve dès lors qu’elle est à l’origine de l’action engagée contre l’appelant (…) qu’il est occupant sans droit ni titre du logement'.

[Localité 5] Habitat OPH conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ces points, en faisant valoir qu’en vertu de l’article 1353 du code civil, c’est bien à M. [F], qui prétend bénéficier d’un transfert du bail, de prouver qu’il répond aux conditions légales, ce qu’il ne fait pas en l’espèce.

Selon l’article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…)'.

En l’espèce, le seul contrat de bail produit, datant du 2 juin 2014 (et non '4" juin 2014 comme indiqué par erreur dans le jugement entrepris), a été conclu entre [Localité 5] Habitat OPH et Mme [V] [J].

Il appartient donc à M. [F], qui ne bénéficie pas d’un titre d’occupation des lieux, mais réclame à son profit le bénéfice du transfert du bail prévu à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de rapporter la preuve qu’il en remplit les conditions.

Or, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, M. [F], qui se présente comme le petit-neveu de Mme [V] [J], sans au demeurant en rapporter la preuve, n’est pas un descendant de la locataire et ne justifie pas davantage de sa qualité de personne à charge de cette dernière, pas plus que de sa cohabitation avec cette dernière depuis au moins un an à la date de son décès.

La cour constate qu’il ne produit aucune pièce au soutien de ses écritures, de sorte que la preuve qu’il remplit les conditions d’un transfert de bail n’est pas davantage rapportée devant elle.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail s’est trouvé résilié le 15 janvier 2020, date du décès de la locataire, débouté M. [F] de sa demande de transfert du bail, constaté qu’il était occupant sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2020 et ordonné son expulsion, sauf à rectifier l’erreur matérielle affectant le jugement entrepris s’agissant de la date du bail (2 et non '4" juin 2014).

*Sur l’indemnité d’occupation

Formant appel incident sur ce point, [Localité 5] Habitat OPH réitère sa demande formée devant le premier juge tendant à ce que l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée à une somme égale au dernier loyer majoré de 30% plus charges jusqu’à libération des lieux. Il fait valoir que M. [F] 'sait pertinemment ne pas correspondre aux critères de transfert du bail', qu’il conclut en appel avec pour seul argument la charge de la preuve prétendûment inversée, sans produire aucune pièce, et ajoute que le dernier versement date du 7 juillet 2022, de sorte que la dette s’élève à la somme de 1535,20 euros arrêtée au 14 octobre 2022, en hausse depuis le jugement entrepris.

M. [F] sollicite que [Localité 5] Habitat OPH soit débouté de sa demande d’indemnité d’occupation en affirmant ne pas être occupant sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, [Localité 5] Habitat OPH ne justifie pas par les pièces produites que le préjudice subi du fait de l’indisponibilité du logement serait supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s’était poursuivi ; les moyens qu’il développe au soutien de sa demande s’analysent en une résistance abusive de M. [F] ; or, la défense à une action ou l’exercice d’une voie de recours constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Civ. 3ème, 10 octobre 2012, n°11-15.473), ce qui n’est pas établi en l’espèce ; le fait que la dette locative soit en hausse n’est pas un critère pertinent pour la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, et ce d’autant que [Localité 5] Habitat ne forme, ainsi qu’il sera vu ci-après, aucune demande d’actualisation.

Il est dès lors conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Sur l’arriéré locatif

M. [F] ne formule aucun moyen au soutien de sa demande de réformation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 765,79 euros au titre des 'loyers et charges’ impayés arrêtés au 7 avril 2022 (la dernière échéance mensuelle comptabilisée étant celle de mars 2022).

[Localité 5] Habitat conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

La consultation du décompte produit en pièce 10 par [Localité 5] Habitat permet de constater que la dette s’élève à 765,79 euros au 7 avril 2022, terme de mars 2022 inclus.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, sauf à rectifier d’office l’erreur matérielle qu’il contient, en ce qu’il ne s’agit pas de 'loyers et de charges', mais d’indemnités d’occupation dues par M. [F], occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail du 15 janvier 2020.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de M. [F]

M. [F] forme cette demande de délais de paiement devant la cour à hauteur de 30 euros par mois, en faisant valoir qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et que son revenu fiscal de référence s’élève à 5583 euros.

[Localité 5] Habitat OPH s’y oppose, en faisant valoir que la cour 'devra apprécier au jour de l’audience si la mauvaise foi de M. [F] n’est pas de nature à s’opposer à ce que des délais de paiement lui soient octroyés, et si les délais semblent appropriés compte tenu de sa situation financière et de la dette actualisée'. Il ajoute que les délais de paiement, s’ils étaient accordés, ne sauraient valoir délais pour quitter les lieux.

Selon l’article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)'.

En l’espèce, compte tenu du fait que M. [F] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et que le créancier est un bailleur social, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens, mais de l’infirmer compte tenu de l’équité s’agissant de sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en disant n’y avoir lieu à condamnation sur ce fondement, que ce soit en première instance ou en appel.

M. [F], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf :

— à rectifier les erreurs matérielles affectant les motifs et le dispositif de ce dernier, en ce que :

— la date du bail est le 2 juin 2014 et non le '4" juin 2014 comme indiqué par erreur ;

— M. [P] [F] est condamné à payer à [Localité 5] Habitat la somme de 765,79 euros représentant le montant des indemnités d’occupation (et non 'loyers et charges’ comme indiqué par erreur) arrêtées au 7 avril 2022 ;

— en ce qu’il a condamné M. [P] [F] à payer à [Localité 5] Habitat OPH la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et y ajoutant,

Dit que M. [P] [F] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 30 euros et d’une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Condamne M. [P] [F] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président