Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 4 SEPTEMBRE 2025

(n° 326 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19412 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKMNW

Décision déférée à la cour : ordonnance du 18 octobre 2024 – président du TJ de [Localité 12] – RG n° 24/00569

APPELANTS

M. [Z] [J]

[Adresse 10]

[Localité 21] – ROYAUME UNI

Mme [E] [U] [J]

[Adresse 10]

[Localité 21] – ROYAUME UNI

Représentés par M^e Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060

INTIMÉS

S.A.S.U. PERENIUM, RCS de [Localité 19] n°505302422, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par M^e Hugo DELHOUME, avocat au barreau de PARIS, toque : B0808

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MARCHE [Localité 24] DIT 'PARTIE HAUTE’ SIS [Adresse 6], représenté par son syndic, la société PERENIUM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représenté par M^e Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025, en audience publique, devant Michel RISPE, président de chambre, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présente lors de la mise à disposition.

********

L’ensemble immobilier du [Adresse 15]' est l’une des composantes du Marché aux Puces de [Localité 20]. Situé dans cette commune, au [Adresse 1], il est soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, à sa création, est constitué, d’une part, des îlots 1 à 10 pour 7.924 tantièmes, d’autre part, pour 2.076 tantièmes, de l’îlot 20 (lots n°1 à 21) géographiquement séparé du reste de la copropriété. Le règlement de copropriété du 24 février 1995 précise notamment que 'L’immeuble est destiné à usage principal de commerce, de brocante et antiquités, c’est à dire à la vente d’objets anciens ou d’occasion ;

—  Toute autre activité est strictement interdite à l’exception :

o 1/ des lots 1002, 15 et 1038 affectés à l’usage de restaurants ;

o 2/ des lots 1, 2, 21, 20, 19, 18, 17, 16, 15, 14, 13, 12 ,11 10, 9, 8, 7, 6, 1001, 1021, 1022, 1023, 1024, 1025, 112, 1026, 1027, 1028, 1046, 1045, 1044, 1043, 1042, 1041, 1040, 1039 affectés à l’usage de boutiques de tissus en tous genres, habillement, cuirs, etc''.

Un conflit qui a déjà donné lieu à plusieurs procédures judiciaires oppose, au sein de cette copropriété, M. et Mme [J], propriétaires des lots 209 et 509, au syndicat des copropriétaires ainsi qu’au syndic, soit la société Perenium, concernant la scission des lots constituant l’îlot 20, et en particulier s’agissant des conséquences juridiques, pratiques et financières qui en découlent.

En effet, le 6 septembre 2010, l’assemblée des copropriétaires de l’îlot 20 a voté à l’unanimité le retrait de leurs lots, mais le 30 septembre 2011, l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat a rejeté à la majorité des voix le projet de scission (résolution n° 34). Par arrêt prononcé le 27 mai 2015 (Pôle 4 – chambre 2, affaire inscrite sous le numéro du répertoire général 13/15369), cette cour autrement composée a notamment prononcé l’annulation de la résolution n° 34 pour abus de majorité.

Puis, le 6 juillet 2016, lors d’une nouvelle assemblée générale dont les décisions n’ont fait l’objet d’aucun recours, les copropriétaires ont décidé notamment :

d’approuver un protocole d’accord relatif au retrait des lots n° 1 à 21 (îlot 20) du syndicat des copropriétaires (résolution 9),

d’accepter le principe du retrait des copropriétaires constituant l’îlot n° 20 (résolution 10), lequel ne deviendra effectif qu’après la mise en 'uvre définitive des résolutions 9 à 13,

d’approuver les conditions matérielles, juridiques et financières contenues dans le projet de division établi par un géomètre-expert et le projet d’acte de scission établi par notaire, ceci sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles (résolution 11),

d’approuver le nouveau règlement de copropriété établi par un notaire ceci sous réserve de la prise en compte des observations formulées par le conseil syndical, ces dernières portant uniquement sur quelques réserves formelles (résolution 12),

d’habiliter le syndic à signer tous les actes nécessaires à l’exécution et à la régularisation des décisions ci-dessus et au besoin de convoquer toute assemblée qui s’avérerait nécessaire (résolution 13).

Le 19 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a réuni son assemblée générale annuelle, à laquelle le syndic n’a pas convoqué les copropriétaires de 'l’îlot 20'.

Par acte du 20 décembre 2017, les époux [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’annulation de cette assemblée.

Le 28 mars 2018, l’acte authentique de scission du syndicat des copropriétaires a été établi et, le 12 septembre 2018, une nouvelle assemblée générale s’est réunie. Faisant valoir qu’ils n’avaient jamais eu connaissance des actes établis en 2018 au titre de cette scission entraînant la modification du calcul de la valeur unitaire des nouveaux tantièmes et du nouvel état descriptif de division comportant les nouveaux lots, M. [J] et Mme [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Bobigny par acte du 21 décembre 2018, aux fins d’annulation de cette assemblée générale.

Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

annulé dans l’ensemble de ses résolutions l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 19 septembre 2017,

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] et Mme [J] la somme de 750 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les consorts [J] du surplus de leurs demandes,

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [J] seront dispensés de toute participation à la dépense conmune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 avril 2019.

Par jugement du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis à statuer – dans l’attente de la décision à intervenir dans la procédure d’appel introduite par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la décision du 20 mars 2019 rendue par le Tribunal de grande Instance de Bobigny,

annulé dans l’ensemble de ses résolutions l’assemblée générale du [Adresse 22] [Adresse 23], 'Partie Haute’ du [Adresse 2], réunie le 12 septembre 2018,

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] et à Mme [J] la somme de 750 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté M. [J] et Mme [J] du surplus de leurs demandes,

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 du 10 juillet 1965, M. [J] et Mme [J] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présenté procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du marché [Adresse 25] du [Adresse 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 février 2021.

Par arrêt prononcé le 20 avril 2022 (Pôle 4 – chambre 2, affaire inscrite sous le numéro du répertoire général 19/07519), cette cour autrement composée a notamment confirmé le jugement du 20 mars 2019 précité, sauf en ce qu’il a annulé dans l’ensemble de ses résolutions l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 19 septembre 2017 et statuant de nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant, a déclaré irrecevables M. et Mme [J] à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 19 septembre 2017 dans son entier et a annulé les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 et 29 de cette même assemblée générale.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 février 2024, au visa de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le conseil des époux [J] a mis en demeure la société Perenium, sous huitaine, de bien vouloir :

prendre acte de l’arrêt rendu le 20 avril 2022 (n° RG 19/07519) par la cour d’appel de Paris en ce qu’il constate l’absence d’homologation de scission de copropriété,

exécuter pour le compte du syndicat ledit arrêt,

prendre les mesures adéquates pour rétablir le bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires du marché [Localité 24] 'Partie haute', situé [Adresse 7] (93),

rétablir la répartition des charges conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété encore en vigueur après l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2017 par l’arrêt rendu le 20 avril 2022 (n° RG 19/07519) par la cour d’appel de Paris,

procéder au remboursement et aux appels de charges qui s’imposent à la collectivité des copropriétaires,

convoquer une assemblée générale des copropriétaires comprenant l’intégralité du syndicat des copropriétaires composé de 10 000 tantièmes et constitué des îlots 1 à 10 et de l’îlot 20.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, les époux [J] ont fait assigner la société Perenium devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de faire désigner un administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] [Localité 24] 'Partie haute', en application de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 avec pour mission de :

signifier l’ordonnance à intervenir à tous les copropriétaires, la société Perenium et tout intéressé,

se faire remettre par la société Perenium la totalité des pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, dans les quinze jours suivant la demande qu’il en aura faite,

prendre les mesures adéquates et engager les procédures idoines pour rétablir le fonctionnement du syndicat des copropriétaires du marché Vernaison Partie Haute, situé [Adresse 7] (93), en l’absence de scission de copropriété, conformément aux dispositions du règlement de copropriété en vigueur et l’arrêt rendu le 20 avril 2022 (n° RG 19/07519) par la cour d’appel de Paris en ce qu’il constate l’absence d’homologation de scission de copropriété,

procéder à l’exécution de l’arrêt rendu le 20 avril 2022 (n° RG 19/07519) par la cour d’appel de Paris pour le compte du syndicat des copropriétaires,

procéder à tout acte d’administration de l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,

rétablir la répartition des charges conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété encore en vigueur après l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2017 par l’arrêt rendu le 20 avril 2022 (n° RG 19/07519) par la cour d’appel de Paris,

procéder au remboursement et aux appels de charges qui s’imposent à la collectivité des copropriétaires,

convoquer une assemblée générale des copropriétaires comprenant l’intégralité du syndicat des copropriétaires totalisant 10 000 tantièmes et constitué des îlots 1 à 10 et de l’îlot 20,

Ils sollicitaient encore la condamnation de la société Perenium à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, le dit juge des référés a :

a reçu le syndicat des copropriétaires du Marché [Localité 24] 'Partie haute’ situé [Adresse 2] en son intervention volontaire,

débouté les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes,

condamné les époux [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15]' situé [Adresse 4]) la somme de 3.000 euros et à la société Perenium agissant en son nom la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné les époux [J] aux dépens.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 15 novembre 2024, les époux [J] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision, élevant critiques contre tous les chefs de son dispositif à l’exception de ce qu’elle a reçu le syndicat des copropriétaires en son intervention volontaire.

Par arrêt prononcé le 20 novembre 2024 (Pôle 4 – chambre 2, affaire inscrite sous le numéro du répertoire général 21/03698), après avoir retenu que compte tenu de l’annulation du mandat du syndic à la date du 19 septembre 2017 par l’effet de l’arrêt du 20 avril 2022 susvisé, le syndic étant rétroactivement à partir de cette date dépourvu de la qualité de syndic notamment pour convoquer l’assemblée générale du 12 septembre 2018 querellée, cette cour autrement composée a confirmé le jugement susdit du 20 janvier 2021 en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 12 septembre 2018 de l’ensemble immobilier marché [Localité 24] 'Partie haute', situé [Adresse 2].

Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, au visa des dispositions des articles 18 et 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, les époux [J] ont demandé à la cour de :

infirmer l’ordonnance du 18 octobre 2024 en ce que le juge des référés a : débouté les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes ; condamné les époux [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 5] la somme de 3.000 euros et à la société Perenium agissant en son nom la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné les mêmes aux dépens,

statuant à nouveau,

désigner tel mandataire qu’il plaira à la cour d’appel de Paris, en qualité d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires dit [Adresse 18], en application de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 avec pour mission de :

— signifier l’ordonnance à intervenir à tous les copropriétaires, la société Perenium et tout intéressé,

— se faire remettre par la société Perenium la totalité des pièces utiles et des fonds à l’accomplissement de sa mission, dans les quinze jours suivant la demande qu’il en aura faite,

— prendre les mesures adéquates et engager les procédures idoines pour rétablir le fonctionnement du syndicat des copropriétaires du marché Vernaison Partie Haute situé [Adresse 8]), en l’absence de scission de copropriété, conformément aux dispositions du règlement de copropriété en vigueur et l’arrêt rendu le 20 avril 2022 et le 20 novembre 2024 par la cour d’appel de Paris en ce qu’il constate l’absence d’homologation de scission de copropriété,

— procéder à l’exécution de l’arrêt rendu le 20 avril 2022 et de l’arrêt rendu le 20 novembre 2024 par la cour d’appel de Paris pour le compte du syndicat des copropriétaires,

— procéder à tout acte d’administration de l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,

— rétablir la répartition des charges conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété encore en vigueur après l’annulation des assemblées générales des copropriétaires du 19 septembre 2017 et du 12 septembre 2018 par les arrêts rendus le 20 avril 2022 et le 20 novembre 2024 par la cour d’appel de Paris ;

— procéder au remboursement et aux appels de charges qui s’imposent à la collectivité des copropriétaires ;

— convoquer une assemblée générale des copropriétaires comprenant l’intégralité du syndicat des copropriétaires totalisant 10 000 tantièmes et constitué des îlots 1 à 10 et de l’îlot 20 ;

fixer la durée de la mission à compter de l’ordonnance à intervenir et qu’elle sera éventuellement renouvelée à la demande des parties ou de l’administrateur par ordonnance sur requête,

déclarer qu’en cas de difficultés, il en sera rendu compte au magistrat chargé de la surveillance des mesures d’instruction,

indiquer que sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des mesures d’instruction, l’administrateur ad hoc accomplira sa mission conformément aux articles 155 à 174, 232 à 248, 256 à 262 du code de procédure civile et pourra recueillir tant l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne en sollicitant, au besoin, un complément de provision,

préciser qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur ad hoc sur simple requête,

ordonner que l’administrateur ad hoc devra rendre compte de sa mission dans un rapport déposé au greffe de la cour d’appel de Paris,

indiquer que la mission de l’administrateur ad hoc cessera à compter de la remise de son rapport de fin de mission à la cour d’appel de Paris,

fixer le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’administrateur ad hoc et à verser directement entre ses mains, laquelle sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété ou, à défaut, avancée par la société Perenium,

ordonner que les honoraires et les frais de l’administrateur ad hoc nommé seront répartis entre tous les copropriétaires selon le règlement de copropriété en vigueur,

débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes et prétentions,

condamner solidairement la société Perenium et le syndicat des copropriétaires à payer 5.000 euros aux demandeurs à titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

condamner solidairement la société Perenium et le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance,

condamner solidairement la société Perenium et le syndicat des copropriétaires à payer 5.000 euros aux demandeurs à titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel,

dispenser les époux [J] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la société Perenium a demandé à la cour de :

juger les époux [J] mal fondés en leur appel,

confirmer purement et simplement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros et à la société Perenium agissant en son nom la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens,

condamner in solidum les époux [J] à payer à la société Perenium une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Delhoume conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] a demandé à la cour de :

juger les époux [J] mal fondés en leur appel,

confirmer purement et simplement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros et à la société Perenium agissant en son nom la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens,

y ajoutant,

condamner solidairement les époux [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Marché [Localité 24] situé [Adresse 4]) une somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Chamard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 juin 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon le V de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice'.

Selon l’article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée , 'Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours'.

Les dispositions qui précèdent permettent, en cas de carence ou d’empêchement du syndic en place, d’obtenir la désignation, en référé, et au contradictoire du syndic à titre personnel, d’un administrateur ad hoc chargé des missions que le syndic tient de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. En l’absence d’une mise en demeure adressée au syndic conformément aux prévisions de l’article 49, alinéa 3, précité, et hors le cas de l’urgence, la demande tendant à une telle désignation est irrecevable. La carence du syndic qui rendrait nécessaire la désignation d’un administrateur ad hoc, doit être caractérisée par la démonstration de manquements lui étant imputables dans l’accomplissement de ses obligations légales et contractuelles. Le syndic assigné a la possibilité de faire valoir ses moyens de défense et en particulier de contester la carence qui lui est imputée.

Au cas d’espèce, selon l’ordonnance attaquée, le premier juge a retenu qu''Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, que le syndicat des copropriétaires a été confronté à plusieurs procédures engagées par M. et Mme [J], dont la présente constitue la onzième. Il est constant que M. et Mme [J] contestent les décisions prises en assemblée générale postérieurement aux jugements du tribunal judiciaire de Bobigny des 20 mars 2019 et 20 janvier 2021 et à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 avril 2022 alors que le syndicat des copropriétaires a réitéré sa volonté d’entériner la scission en votant le nouveau règlement de copropriété, et ce à deux reprises conformément aux termes du jugement du 10 janvier 2021.Il apparaît que la scission votée en 2016 est devenue définitive, faute d’action en contestation car seules ont été remises en cause les résolutions adoptées postérieurement pour entériner le règlement de copropriété issu de la scission. Par ailleurs, il peut être relevé que M. et Mme [J] n’ont introduit aucune action en contestation contre l’assemblée générale du 6 juillet 2016, laquelle est définitive bien qu’elle ait entériné sans réserve le protocole d’accord transactionnel actant la sortie des lots n°1 à 21, voté sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait et adopté le règlement de copropriété adapté et l’acte de scission à trois reprises et enfin mandaté le syndic pour signer les actes. Le tribunal judiciaire de Bobigny, puis la cour d’appel de Paris ayant considéré qu’à la date des assemblées générales pour lesquelles ils étaient saisis, à savoir les assemblées générales des 19 septembre 2017 et 12 septembre 2018, la scission n’était pas effective au seul motif que le règlement de copropriété n’avait pas été soumis à l’approbation du nouveau syndicat des copropriétaires issu de la scission, les copropriétaires ont été invités à voter une deuxième fois le nouveau règlement de copropriété (publié en 2018) lors de l’ assemblée générale du 15 décembre 2021 puis une troisième fois ce même règlement de copropriété lors de l’ assemblée générale du 23 février 2023. Il convient en conséquence de constater que les époux [J] ne rapportent pas la preuve d’une carence actuelle du syndic Perenium de nature à justifier la désignation d’un administrateur judiciaire, ce que ne souhaite d’ailleurs pas le syndicat des copropriétaires qui étant concerné par le présent litige doit être reçu en son intervention volontaire'.

A hauteur d’appel, les époux [J] reprochent essentiellement à la société Perenium de ne pas exécuter les décisions judiciaires rendues et considèrent que la seule façon de rétablir la gestion normale de la copropriété réside en la nomination d’un administrateur ad hoc indépendant. En particulier, ils font valoir que la société Perenium s’obstine à ne pas convoquer les copropriétaires de l’îlot 20, ce qui a conduit cette cour à annuler les délibérations de plusieurs assemblées générales. Ils rappellent que dans son arrêt précité du 20 avril 2022, cette cour a jugé que la scission avec l’îlot 20 n’était pas effective faute d’approbation d’un acte définissant les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la scission en application de l’article 28 II de la loi du 10 juillet 1965, en sorte que le règlement de copropriété original demeurait applicable et que le syndic se devait de convoquer l’ensemble des copropriétaires à l’assemblée générale. Selon eux, l’arrêt de cette cour rendu le 20 novembre 2024 relève que la position du syndic fait encourir l’annulation de toutes les assemblées générales successives convoquées ayant fait l’objet de demandes d’annulation. Ils revendiquent avoir jusqu’ici obtenu que l’ensemble des assemblées générales querellées soient annulées dans leur intégralité.

Ils en déduisent que la société Perenium ne dispose rétroactivement d’aucun mandat pour convoquer les assemblées ultérieures dont l’annulation est sollicitée.

Cependant, à ce stade, la cour rappelle que toute décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires s’impose à chacun d’eux, tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice, ce qui implique la mise en 'uvre d’une action engagée à cette fin, par une personne ayant le droit d’agir. Certes, les époux [J], qui précisent que leurs initiatives judiciaires étaient nécessaires pour faire valoir leurs droits, ont multiplié les recours afin de faire annuler les délibérations des assemblées générales de la copropriété et certaines de leurs actions ont abouti avec succès à l’annulation poursuivie. Cependant, il ne se déduit pas de la lecture des décisions définitives qu’ils invoquent, lesquelles n’ont en tout état de cause statué que sur les demandes dont la juridiction avait été saisie et dans la limite de celles-ci, que la scission de la copropriété ne serait pas désormais effective ainsi qu’ils le soutiennent, au contraire de ce que prétendent tant la société Perenium que le syndicat des copropriétaires.

En effet, dans la lettre responsive adressée le 19 février 2024 aux époux [J] par le syndic à la suite de la mise en demeure susvisée du 5 février 2024, celui-ci explique ne pas partager leur vision du dossier alors que l’arrêt rendu le 20 avril 2022 ne constate pas l’absence d’homologation de scission de la copropriété mais se limite à juger qu’à la date de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2017, la scission n’était pas effective, faute pour les copropriétaires retrayants d’avoir voté leur propre règlement de copropriété et qu’est désormais publié le règlement de copropriété qui ne comprend pas les lots de l’îlot 20, ce qui porte à 7 924 les tantièmes composant le syndicat des copropriétaires, outre que l’acte de scission a lui aussi été publié. De plus, la société Perenium fait observer dans cette lettre que les assemblées générales respectivement tenues les 15 décembre 2021 et 13 septembre 2023 ont de nouveau entériné le règlement de copropriété modifié par suite du retrait des lots composant l’îlot 20. Compte tenu de ces éléments, il indique confirmer que la copropriété qu’il administre en qualité de syndic est à ce jour composée des seuls copropriétaires convoqués en assemblée générale et totalisant 7 924 tantièmes. Il ajoute tenir à la disposition des époux [J], le règlement de copropriété et le dernier procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’îlot 20 qui se sont érigés en syndicat autonome depuis leur retrait de la copropriété [Adresse 16]'.

Or, une telle question relève de l’appréciation du juge du fond, qui au demeurant reste actuellement saisi de partie des actions initiées par les époux [J], et échappe à l’appréciation de la juridiction statuant avec les pouvoirs du juge des référés. Au demeurant, le fait que les époux [J] ont obtenu l’annulation des délibérations de certaines assemblées générales dans ce contexte ne suffit pas à caractériser la carence qu’ils imputent au syndic au moment de la saisine du juge des référés et qui justifierait la désignation d’un administrateur ad hoc pour le suppléer dans sa tâche.

En outre, contrairement à ce que les appelants prétendent, les intimés soutiennent que la copropriété fonctionne très bien, sauf à déplorer les impayés de charges de la part des époux [J]. Ainsi, à l’unisson, les intimés indiquent que le syndic remplit sa mission à la satisfaction des copropriétaires qui ont tous les ans reconduit dans cette tâche la société Perenium. Le syndicat des copropriétaires est d’ailleurs intervenu volontairement dans la procédure pour s’opposer à la demande des époux [J] et contester qu’il puisse être reproché au syndic une quelconque carence fautive. Et, le syndicat des copropriétaires relève qu’hormis la question de la scission votée en 2016, les époux [J] sont bien en peine d’imputer la moindre carence au syndic. Il fait observer qu’en tout état de cause, la scission votée en 2016 est définitive, faute d’action en contestation, que tant l’acte de scission que le règlement de copropriété ont été publiés en 2018, et que seules ont été remises en cause les résolutions adoptées postérieurement pour entériner le règlement de copropriété issu de la scission. Il souligne que les copropriétaires ont approuvé une deuxième fois le règlement de copropriété publié en 2018, lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, puis une troisième fois, lors de l’assemblée générale du 23 février 2023. Il en déduit que les copropriétaires de l’îlot 20 ne font d’ores et déjà plus partie de la copropriété, relevant qu’ils se sont eux-mêmes réunis en syndicat des copropriétaires.

Dès lors que les époux [J] ont échoué à démontrer la carence de la société Perenium laquelle rendrait nécessaire la désignation d’un administrateur ad hoc, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les frais et dépens

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En outre, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 'Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige'.

Au cas présent, la décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions relatives aux frais et dépens.

Parties perdantes, les époux [J] seront condamnés aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats des intimés en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, leur demande d’être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 précité étant rejetée.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les époux [J] seront condamnés à payer à la société Perenium et au syndicat des copropriétaires, à chacun, la somme de quatre mille cinq cents (4.500) euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne les époux [J] aux dépens d’appel avec faculté conférée au profit des avocats des intimés en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [J] à payer la société Perenium la somme de quatre mille cinq cents (4.500) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], la somme de quatre mille cinq cents (4.500) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT