Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14615 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ5ML

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Mai 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 24/00997

APPELANT

M. [N] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1214

INTIMÉE

S.A. ELOGIE – SIEMP, RCS de Paris sous le n°552 038 200, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 avril 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2013, la société Elogie-siemp a consenti un bail d’habitation à M. [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (escalier A, 1er étage, porte G), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540,53 euros.

Par acte extra-judiciaire du 17 octobre 2023, la société Elogie-siemp a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.360,03 euros au titre de l’arriéré locatif, visant une clause résolutoire.

Par exploit du 26 décembre 2023, la société Elogie-siemp a fait assigner M. [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Etre autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M],

— Obtenir la condamnation de M. [M] au paiement des sommes suivantes :

Indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

2.293,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire, M. [M] n’ayant pas comparu, en date du 31 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

Constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 23 août 2013 entre la société Elogie-siemp, d’une part, et M. [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (escalier A, 1er étage, porte G) est résilié depuis le 18 décembre 2023,

Dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

Ordonné à M. [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (escalier A, 1er étage, porte G) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamné M. [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 652,17 euros (six cent cinquante-deux euros et dix-sept centimes) par mois,

Dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Condamné M. [M] à payer à la société Elogie-siemp la somme de 5.705,86 euros (cinq mille sept cent cinq euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 2.360,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Rappelé que M. [M] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (5.901,30 euros) incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamné M. [M] à payer à la société Elogie-siemp la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [M] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023 et celui de l’assignation du 26 décembre 2023.

Par déclaration du 2 août 2024, M. [M] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, M. [M] demande à la cour, au visa des articles 808, 835 du code de procédure civile, 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Prononcer l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes formulées par le bailleur,

Infirmer l’ordonnance entreprise du chef de la dette locative ainsi que de la résiliation du bail et de l’expulsion de M. [M] ;

Statuant à nouveau, sur les points infirmés :

Débouter la société Elogie-siemp de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail de M. [M] pour défaut de paiement de ses loyers et charges,

Accorder rétroactivement à M. [M] un délai de paiement jusqu’au 30 septembre 2024,

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date,

Dire que cette clause est réputée ne pas avoir joué,

En conséquence,

Débouter la société Elogie-siemp de toutes ses demandes,

Par ailleurs, sur la situation financière de M. [M] telle que figurant sur le portail du bailleur à la date du 25 février 2025,

Annuler les suppléments de loyers de solidarité qui ont été appliqués à celui-ci pour le mois de janvier 2025 et le mois de février 2025 en notant que M. [M] a répondu à l’enquête SLS 2025 en temps utile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, la société Elogie-siemp demande à la cour, au visa des articles 544, 1103, 1240, 1728 du code civil, 7 a), 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et L441-9 du code de la construction et de l’habitation, de :

Confirmer l’ordonnance du 31 mai 2024, sauf en ce qu’elle condamne M. [M] à payer à la société Elogie-siemp la somme de 5.705,86 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024, terme de février 2024 inclus,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamner M. [M] à payer à la société Elogie-siemp, à titre de provision, la somme actualisée de 7.087,74 euros au 14 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

En tout état de cause,

Débouter M. [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner M. [M] à payer à la société Elogie-siemp la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [M] aux dépens d’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2025, jour de l’audience des plaidoiries, avant l’ouverture des débats et sans opposition des parties.

SUR CE,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [M] expose notamment que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la résiliation du bail en raison de contestations sérieuses affectant la dette locative. Il précise que la somme retenue au titre du supplément de loyers de solidarité est contestable, dans la mesure où il n’y est pas assujetti, de sorte que le décompte produit devant le premier juge n’est pas régulier. Il soutient que la clause résolutoire n’est pas acquise en ce que le premier juge n’a pas constaté son acquisition mais a prononcé la résiliation du bail, d’une part, et en ce que, d’autre part, le bailleur a fait état dans le décompte qui accompagne le commandement de loyers révisés à plusieurs reprises au cours de l’année 2023 alors que le bail contient une clause de révision au 1er janvier de chaque année. Il relève encore que les charges appliquées ne sont pas régulières puisque sont visées des charges qui ne sont pas locatives. A titre subsidiaire, il ajoute qu’à la date où le premier juge a statué, il n’existait aucune dette locative, alors que les suppléments de loyers de solidarité ne sont pas dus, que le décompte fourni par le bailleur doit être annulé. Il soutient encore que l’arriéré locatif retenu est erroné en ce qu’il inclut le supplément de loyer de solidarité auquel il n’est pas assujetti, en ce que la dette locative a été réglée.

La société Elogie-siemp expose pour sa part que seule l’application du supplément de loyers de solidarité est contestée, tandis que la procédure d’acquisition de la clause résolutoire est régulière, étant observé qu’elle a procédé à la régularisation au crédit du compte locatif le 30 avril 2024. Elle indique que toutefois un arriéré locatif subsiste, correspondant au loyer en cours mais qu’elle n’entend pas poursuivre la procédure d’expulsion dès lors que les loyers sont réglés à bonne date. Elle précise que le premier juge a bien constaté l’acquisition de la clause résolutoire, que l’existence d’augmentations illicites n’est pas établie, que le commandement de payer ne visait aucun supplément de loyers de solidarité.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, deux mois après une mise en demeure infructueuse, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

Un commandement de payer la somme principale de 2.360 euros visant la clause résolutoire a été signifié par la société Elogie-siemp à M. [M] le 17 octobre 2023.

Cet acte contenait un décompte détaillé des sommes dues en principal, conformément aux termes du bail, aucun supplément de loyers de solidarité n’y figurait, alors que M. [M] affirme sans le démontrer que des révisions du loyer auraient été appliquées à plusieurs reprises au cours de l’année 2023. A cet égard, en soulevant des contestations sérieuses, M. [M] excipe en réalité d’un défaut de pouvoir du juge des référés et non de son incompétence, laquelle n’est d’ailleurs pas reprise comme telle dans le dispositif de ses écritures et n’est donc pas soumis (en tant que telle) à la cour. En outre, il sera rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

M. [M] ne justifie pas avoir dans le délai requis réglé les causes du commandement de payer.

Il en résulte que la clause résolutoire est acquise au 18 décembre 2023, ainsi que l’a constaté à bon droit le premier juge.

La somme retenue par le premier juge, soit 5.705,86 euros selon décompte au 21 mars 2024, ne comprend pas non plus le supplément de loyer solidarité (SLS).

Le décompte actualisé, mensualité de mars 2025 incluse, reprend l’intégralité des versements justifiés (pièce n°10 de la société Elogie-siemp).

Le bailleur réclame la somme de 7.087,74 euros. Il apparaît qu’il a appliqué à compter du 31 janvier 2024 un SLS avec la mention « non réponse », ce pour un montant de 3.019,50 euros.

Le bailleur produit la copie du courrier au titre de l’enquête au titre du SLS, une relance et la notification de l’assujettissement au SLS, au visa de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation en l’absence de réponse à l’enquête.

Il verse en outre un procès-verbal de constat visant à justifier du nombre de courriers adressés, du contenu des enveloppes et de la concordance avec le nom des destinataires, comprenant des milliers de noms reproduits en petits caractères, sans que celui des appelants ne soit mis en exergue.

En tout état de cause, en l’absence de preuve de la réception de la relance, le supplément de loyer ne peut être considéré comme étant incontestablement dû par le locataire.

Il résulte par ailleurs de la communication de pièces de M. [M] en date du 24 mars 2025 et des écritures de la société Elogie-siemp que le bailleur a reçu les documents complets pour l’année 2024 mais que la régularisation devait se faire en dehors de cette procédure.

Le supplément de loyer n’est exigible que des seuls locataires au regard du dépassement du niveau de leurs ressources et après la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer contractuel courant, charges comprises, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Les sommes réclamées au titre du supplément de loyer se heurtent donc à une contestation sérieuse et seront déduites du montant dû à titre de provision.

S’agissant des charges dont M. [M] soutient qu’elles ne lui sont pas imputables, le bail qui lie les parties comporte la clause suivante : « En sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires (') conformément à la liste fixée par décret. Ces charges sont exigibles en contrepartie :

— Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

— Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation,

— Des taxes locatives qui correspondent à un service dont le locataire profite directement.

Ces charges seront réglées au moyen d’une provision payée en même temps que le loyer, l’apurement des comptes se faisant annuellement. Cette provision sera réajustable chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente. »

Le décompte actualisé visé plus haut (pièce n°10 du bailleur) énonce comme suit des provisions charges : provisions charges ascenseur, provision entretien et location compteur d’eau, provision TEOM et balayage, accord collectif ent. robinet, provision charges générales millièmes, provision chauffage collectif, provision eau froide, provision eau chaude, provision charges générales à l’unité, forfait punaises de lit, facturation non réponse à enquête SLS, dont M. [M] n’établit pas qu’elles ne seraient pas conformes au bail ou qu’elles ne seraient pas des charges locatives.

Par conséquent, M. [M] est redevable de la somme de (7.087,74 euros- 3.019,50 euros) = 4.068,24 euros.

Il sera fait droit à la demande d’actualisation du bailleur à titre provisionnel et à cette hauteur seulement.

A titre subsidiaire, M. [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 30 septembre 2024, soit 9 mois de délais.

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’art. 24 V. de la loi de 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cependant, la dette a augmenté, ce qui signifie que l’appelant n’a pas repris le paiement des échéances à bonne date, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il soit en mesure de s’acquitter de l’arriéré, en plus du loyer courant, alors qu’il produit par ailleurs un avis d’imposition sur les revenus 2023 établissant qu’il ne dispose d’aucun revenu en France et ne justifie d’aucun autre revenu.

Par conséquent, la demande de délais ne peut qu’être rejetée et l’ordonnance sera confirmée, en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat, ordonné l’expulsion, avec ses conséquences et condamné M. [M] à titre provisionnel à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, étant précisé que pour cette somme le bailleur n’est davantage pas fondé à y inclure un surloyer, pour les raisons exposées ci-avant.

Le sens de la décision commande de confirmer les dispositions de la décision déférée au titre des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, l’appelant sera condamné aux dépens mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à la somme provisionnelle de 4.068,24 euros au 14 mars 2025 avec intérêt aux taux légal à compter de cet arrêt ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé au titre du supplément de loyer de solidarité ;

Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Condamne M. [M] aux dépens d’appel ;

Rejette le surplus des demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE