Irrecevabilité 2 octobre 2025
Confirmation 2 octobre 2025
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Sur la décision
| Référence : | CA Paris, pôle 4 ch. 7, 2 oct. 2025, n° 24/08080 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Paris |
| Numéro(s) : | 24/08080 |
| Importance : | Inédit |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance de Bobigny, 18 janvier 2024, N° 22/00083 |
| Dispositif : | Autre |
| Date de dernière mise à jour : | 11 décembre 2025 |
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Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 7
ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025
(n° , 33 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08080 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLGB
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00083
APPELANT
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 158]
représenté par le Cabinet Immobilier RIVET-LENOBLE
[Adresse 102]
[Localité 136]
représenté par Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par Me Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE
[Adresse 79]
[Localité 108]
représenté par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 107]
[Localité 134]
représentée par Madame [AB] [PY], en vertu d’un pouvoir général
PARTIES INTERVENANTES :
Monsieur [DB] [VX]
[Adresse 58]
[Localité 109]
Non comparant, ni représenté
Madame [SA] [AZ] épouse [VX]
[Adresse 58]
[Localité 109]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [KD] [HJ]
[Adresse 51]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [SK] [YG]
[Adresse 51]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
SCI AMR INVEST
[Adresse 37]
[Localité 150]
Non comparante, ni représentée
Madame [AO] [WM]
[Adresse 78]
[Localité 142]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [O] [RO]
[Adresse 32]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [TH] [BC]
[Adresse 32]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [TN] [ZC]
[Adresse 77]
[Localité 67]
Non comparant, ni représenté
Madame [C] [JH]
[Adresse 47]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [EV] [HU] veuve [DM]
Représentée par sa tutrice Mme [MH] [RD]
[Adresse 157]
[Localité 128]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [KJ] [DM]
Représenté par sa tutrice Mme [NZ] [LL]
[Adresse 36]
[Localité 139]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [RP] [TT]
[Adresse 66]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [HO] [TT]
[Adresse 66]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [IK] [TC]
[Adresse 24]
[Localité 110]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [GB] [GG]
[Adresse 52]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [YW] [MZ]
[Adresse 52]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
SOCIÉTÉ HRY
[Adresse 93]
[Localité 138]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [MC] [SL]
[Adresse 20]
[Localité 153]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [MI] [FF]
[Adresse 124]
[Localité 61]
Non comparant, ni représenté
Madame [RK] [U] [FF]
[Adresse 124]
[Localité 61]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [FR] [BS]
[Adresse 89]
[Localité 144]
Non comparant, ni représenté
[EE] [BR]
[Adresse 34]
[Localité 113]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [MN] [BR]
[Adresse 34]
[Localité 113]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [OF] [ZY]
[Adresse 90]
[Localité 140]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [RP] [UP]
[Adresse 127]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [WB] [UP]
[Adresse 127]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [VK] [DS] [VB]
[Adresse 4]
[Localité 146]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [MS] [NE]
[Adresse 5]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [RU] [X] épouse [NE]
[Adresse 5]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [OS] [ZH]
[Adresse 55]
[Localité 147]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [RP] [UJ]
[Adresse 76]
[Localité 114]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [BW] [IW]
[Adresse 25]
[Localité 119]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [WI] [WH]
[Adresse 86]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [JZ] [BM]
[Adresse 86]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [JB] [SR] épouse [DN]
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Localité 154]
Non comparante, ni représentée
Madame [PD] [ND]
[Adresse 84]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [CW] [OL]
[Adresse 47]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [EN] [NV]
[Adresse 46]
[Localité 118]
Non comparant, ni représenté
Madame [JN] [EJ]
[Adresse 46]
[Localité 118]
Non comparante, ni représentée
Madame [IR] [JM]
[Adresse 47]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [JT] [ZT]
[Adresse 33]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
S.C.I. FLOVINEL
[Adresse 69]
[Localité 137]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [GB] [GT]
[Adresse 101]
[Localité 148]
Non comparant, ni représenté
Madame [CK] [LR]
[Adresse 19]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [AK] [GY]
[Adresse 160]
ARABIE SAOUDITE
Non comparant, ni représenté
Monsieur [GB] [YX] [MM]
[Adresse 29]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [CC] [LF]
[Adresse 2]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [KV] [XE]
[Adresse 126]
[Localité 99]
Non comparant, ni représenté
Madame [IP] [DY]
[Adresse 126]
[Localité 99]
Non comparante, ni représentée
Madame [SK] [FL]
[Adresse 71]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [BZ] [OK]
[Adresse 95]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [L] [VF] [SX] [XD] épouse [OK]
[Adresse 95]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [ZM] [HV]
[Adresse 63]
[Localité 137]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [SW] [ZI]
[Adresse 35]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [OR] [OA] épouse [ZI]
[Adresse 35]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [DX] [HE]
[Adresse 30]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [PM] [VW] épouse [HV]
[Adresse 63]
[Localité 137]
Non comparante, ni représentée
Madame [GN] [ZZ] épouse [HE]
[Adresse 30]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [MT] [AM]
[Adresse 73]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [LW] [KI]
[Adresse 6]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [PC] [NI]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [GB] [FW] [XD]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [SG] [UE] épouse [XD]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [VF] [UV] [XD]
[Adresse 28]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [D] [XD]
[Adresse 28]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [AB] [PI] épouse [PH]
[Adresse 80]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
S.C.I. LES BIENS VEILLANTS
[Adresse 22]
[Localité 82]
Non comparante, ni représentée
S.C.I. SARI
[Adresse 11]
[Localité 145]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [B] [AJ]
[Adresse 62]
[Localité 145]
Non comparant, ni représenté
Madame [R] [WH] épouse [AJ]
[Adresse 62]
[Localité 145]
Non comparante, ni représentée
Madame [Y] [WD]
[Adresse 48]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [Y] [WD]
[Adresse 48]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [OX] [YS] [FP] [CG]
[Adresse 28]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [TB] [V]
[Adresse 131]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [LG] [W]
[Adresse 31]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [GM] [SF] épouse [W]
[Adresse 31]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [ED] [J]
[Adresse 18]
[Localité 149]
Non comparant, ni représenté
Madame [EZ] [XU] épouse [J]
[Adresse 18]
[Localité 149]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [EI] [WT]
[Adresse 85]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [KJ] [RJ]
[Adresse 49]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [IX] [WC] épouse [WY]
[Adresse 41]
[Localité 145]
Non comparante, ni représentée
Madame [AG] [DT]
[Adresse 10]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [DH] [K]
[Adresse 94]
[Localité 116]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [YK] [K]
[Adresse 38]
[Localité 147]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [XP] [K]
[Adresse 104]
[Localité 116]
Non comparant, ni représenté
Madame [RE] [K]
[Adresse 104]
[Localité 116]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [EU] [H]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [UK] [H] épouse [UO]
[Adresse 52]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [EU] [H]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [LP] [H] [AL]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [DH] [Z]
[Adresse 52]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [FG] [P]
[Adresse 72]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [VL] [Z] épouse [P]
[Adresse 72]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [YF] [JY]
[Adresse 85]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [XK] [IA]
[Adresse 84]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [XO] [VS] épouse [IA]
[Adresse 84]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [JI] [ZZ]
[Adresse 7]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [PZ] [BJ]
[Adresse 51]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [KU] [CP] épouse [ZZ]
[Adresse 4]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
S.C.I. L’ESSOR
[Adresse 5]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [AW] [VS]
[Adresse 31]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [KU] [BN] épouse [VS]
[Adresse 31]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [RP] [ZU] [I]
[Adresse 1]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [SB] [ZU] [VR] épouse [ZU] [I]
[Adresse 1]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [FK] [ZU] [I]
[Adresse 97]
[Localité 145]
Non comparant, ni représenté
Madame [HI] [NJ] épouse [ZU] [I]
[Adresse 97]
[Localité 145]
Non comparante, ni représentée
Madame [AV] [UD]
[Adresse 47]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [EE] [KP]
[Adresse 52]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [GC] [KP]
[Adresse 52]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [OW] [YM]
[Adresse 123]
[Localité 133]
Non comparant, ni représenté
S.C.I. BELLA
[Adresse 87]
[Localité 115]
Non comparante, ni représentée
Madame [HP] [PU] [NP]
[Adresse 3]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [HI] [XV] [E]
[Adresse 42]
[Localité 149]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [DG] [CL]
[Adresse 132]
[Localité 151]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [B] [XJ]
[Adresse 49]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [TU] [T]
[Adresse 10]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [O] [EO]
[Adresse 5]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [EP] [OG] épouse [EO]
[Adresse 5]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [HZ] [TM]
[Adresse 122]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [WI] [WH]
[Adresse 86]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [YL] [JS] épouse [ZN]
[Adresse 30]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [FA] [JS]
[Adresse 56]
[Localité 140]
Non comparante, ni représentée
Madame [KE] [JS] épouse [YR]
[Adresse 57]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [NU] [JS]
[Adresse 54]
[Localité 120]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [M] [PT]
[Adresse 129]
[Localité 135]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [TD] [RV]
[Adresse 44]
[Localité 111]
Non comparant, ni représenté
Madame [CU] [TZ]
[Adresse 5]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [CG] [JC]
[Adresse 14]
[Localité 152]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [G] [YB]
[Adresse 122]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [NO] [UU] [ZD]
[Adresse 10]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [HD] [HE] veuve [ZZ]
[Adresse 3]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [SS] [O]
[Adresse 50]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [VG] [IG]
[Adresse 21]
[Localité 145]
Non comparant, ni représenté
Madame [AE] [IF]
[Adresse 1]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Madame [PD] [GS]
[Adresse 2]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [GX] [VA]
[Adresse 75]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [S] [VA]
[Adresse 53]
[Localité 141]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [DH] [TI] [N]
[Adresse 60]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [BG] [MY]
[Adresse 96]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [GZ] [PN] [LA]
[Adresse 106]
[Localité 119]
Non comparant, ni représenté
S.C.I. LOREL
[Adresse 91]
[Localité 148]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [CX] [JG]
[Adresse 45]
[Localité 148]
Non comparant, ni représenté
Madame [A] [YA] épouse [AS]
[Adresse 70]
[Localité 98]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [PS] [OB]
[Adresse 105]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [PS] [KO]
[Adresse 35]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [LX] [IL]
[Adresse 74]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [TY] [GH] [WZ]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [WU] [WZ]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [AF] [WZ]
MAIRIE DE [Localité 143]
[Adresse 165]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Monsieur [KZ] [WZ]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
Madame [FX] [WZ]
[Adresse 8]
[Localité 143]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [CR] [MB]
[Adresse 68]
[Localité 117]
Non comparant, ni représenté
Madame [BD] [MB]
[Adresse 68]
[Localité 117]
Non comparante, ni représentée
Madame [DC] [WN] épouse [PB]
[Adresse 12]
[Localité 145]
Non comparante, ni représentée
Monsieur [F] [LK]
[Adresse 27]
[Localité 143]
Non comparant, ni représenté
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juillet 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport et Monsieur David CADIN, magistrat honoraire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
— réputé contradictoire
— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
— signé par Hervé LOCU, Président de chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 158]Bocage était propriétaire d’une parcelle de terrain boisé, située [Adresse 10] à [Localité 143] (93) cadastrée section AL n°[Cadastre 65], d’une superficie de 19.784 m².
Cette parcelle provient de la division de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 43] d’une surface de 58.870 m² en deux parcelles cadastrées section AL n°[Cadastre 65] d’une surface de 19.784 m² et AL n°[Cadastre 64] d’une surface de 39.086 m², cette dernière demeurant la propriété du syndicat.
Le bien, une parcelle en état de terrain boisé, est situé dans un périmètre concerné par le projet d’aménagement de la ZAC du « [Localité 155] », déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral n°2019-0278 du 06 septembre 2019.
Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 02 décembre 2021 au profit de l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France (ci-après dénommé l’EPFIF).
Aucun accord n’étant intervenu, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny par un mémoire introductif d’instance du 19 avril 2022 reçu par le greffe le 21 avril 2022.
Le transport judiciaire sur les lieux s’est tenu le premier décembre 2022 et les parties ont été entendues.
Par deux mémoires des 9 mai 2023 et 7 juin 2023, 124 copropriétaires sont intervenus volontairement à la procédure afin de régulariser leurs demandes d’indemnité correspondant à la dépréciation de leur appartement.
Par jugement contradictoire du 18 janvier 2024, le juge de l’expropriation de Bobigny a :
ANNEXÉ à la décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du ler décembre 2022 ;
FIXÉ à 726.684 euros (sept cent vingt six mille six cent quatre vingt quatre euros), en valeur libre l’indemnité totale de dépossession due par l’établissement public foncier d’Ile-de-France au syndicat des copropriétaires de [Adresse 158] pour la dépossession de la parcelle cadastrée à [Localité 143] section AL n°[Cadastre 65] ;
DIT que la somme de 726.684 euros est ainsi composée :
692.440 euros, indemnité principale ;
70.244 euros, indemnité de remploi ;
CONDAMNÉ l’Établissement Public Foncier d’lle-de-France à payer au syndicat de la copropriété de [Adresse 158] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNÉ l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France au paiement des dépens de la présente procédure ;
DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ;
Par déclaration au greffe du 04 avril 2024, le syndicat de copropriété du [Adresse 158] a interjeté appel du jugement sur l’indemnité totale de dépossession et le débouté de leurs demandes.
Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ Déposées au greffe le 03 juin 2024 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 158], appelant, notifiées le 23 août 2024 (AR intimée le 27/08/2024, AR CG le 27/08/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Le DÉCLARER recevable et bien fondé en ses demandes,
En conséquence,
INFIRMER le jugement du 18 janvier 2024 du juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis en ce qu’il a :
FIXÉ à 726.684 euros (sept cent vingt six mille six cent quatre vingt quatre euros), en valeur libre l’indemnité totale de dépossession due par l’établissement public foncier d’lle-de-France au syndicat des copropriétaires de la copropriété de [Adresse 158] pour la dépossession de la parcelle cadastrée à [Localité 143] section AL n°[Cadastre 65];
DIT que la somme de 726.684 euros est ainsi composée :
692.440 euros, indemnité principale ;
70.244 euros, indemnité de remploi ;
DÉBOUTÉ les parties de leurs autres demandes ;
Statuant à nouveau :
FIXER à 2.473.000,00 euros le montant de l’indemnité principale due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 158] correspondant à l’expropriation de 19.784 m² pris sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 43] sise à [Localité 143] ;
FIXER à 248.300,00 euros le montant de l’indemnité de remploi due par l’Etablissement public foncier d’lle de France au Syndicat des copropriétaires [Adresse 158] correspondant à l’expropriation de 19.784 m² pris sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 43] sise à [Localité 143] ;
ÉCARTER toutes conclusions contraires ;
CONDAMNER l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 158] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile).
2/ Déposées au greffe le 21 novembre 2024 par l’EPFIF, intimé, notifiées le 29 novembre 2024 (AR appelant et CG le 04 décembre 2024), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
JUGER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 158] mal fondé en son appel du jugement du 18 janvier 2024 (RG n° 22/00083):
En conséquence,
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 158] de l’ensemble de ses demandes tendant à l’infirmation du jugement du 18 janvier 2024;
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement précité en ce qu’il a:
FIXÉ à 726.684 euros (sept cent vingt six mille six cent quatre vingt quatre euros), en valeur libre l’indemnité totale de dépossession due par l’établissement public foncier d’Ile-de-France au syndicat des copropriétaires de la copropriété de [Adresse 158] pour dépossession de la parcelle cadastrée à [Localité 143] section AL n°[Cadastre 65];
DIT que la somme de 726.684 euros est ainsi composée :
692.440 euros, indemnité principale ;
70.244 euros, indemnité de remploi ;
CONDAMNÉ l’établissement public foncier d’lle-de-France à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de [Adresse 158] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile:
CONDAMNÉ l’établissement public foncier d’lle-de-France au paiement des dépens de la présente procédure.
DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes.
REJETER la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 158] tendant à l’allocation d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile:
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 158] au dépens.
3/ Déposées au greffe le 26 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 29 novembre 2024 (AR Appelant et Intimé le 03/12/24), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
CONFIRMER le jugement, concernant l’indemnisation du syndicat de copropriété de [Adresse 158].
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
Le syndicat fait valoir que :
Sur la description des biens : L’emprise expropriée concerne un parc privatif de 19.784 m², entièrement clos et réservé aux copropriétaires de la [Adresse 158]. Il comprend une prairie centrale d’environ 4.000 m² et une zone boisée, unique à [Localité 143] d’environ 16.000 m².
Sur le nombre insuffisant de termes de référence retenus : Le premier juge a retenu en terme de référence le n°5 de l’EPFIF et le n°4 du commissaire du Gouvernement, qui correspondent à une seule et même vente, la parcelle AL [Cadastre 59] du 17 juin 2021, d’une surface de 744 m². Le juge avait alors fixé la valeur du bien exproprié sur la base de ce seul terme de comparaison.
Or, l’évaluation par la méthode « par comparaison » nécessite d’établir une valeur de marché qui ne peut être fidèlement établie sur une seule référence, qui peut être sous-évaluée ou sur-évaluée. La jurisprudence rappelle que « la bonne application de la méthode dite par comparaison suppose qu’elle ne repose pas sur un seul terme de comparaison » (CA, Nîmes, 13 déc. 2021, n° 20/000010).
Sur le caractère non comparable du bien de référence (parcelle AL [Cadastre 59]) : Le premier juge a retenu, en bien de référence, la vente unique d’un bien dont la parcelle cadastrale est AL [Cadastre 59], que le syndicat ne considère pas comparable au bien exproprié.
D’abord, [Localité 163] est 27 fois plus grand que la parcelle AL [Cadastre 59], qui n’en représente que 4 % en surface. [Localité 163] présente une surface de 20.000 m² contre 744 m² pour la parcelle AL [Cadastre 59]. Cette différence de superficie démontre que les deux biens n’appartiennent pas à la même catégorie et ne sont, de fait, pas comparables.
Ensuite, leurs usages diffèrent. La parcelle AL [Cadastre 59] est un reliquat de terrain. Le [Localité 163] offre quant à lui une importante diversité d’usages valorisables (terrain de pétanque privatif, terrain de football privatif, étendue d’herbe privative, bancs, chemins de promenade, circuit de footing, espaces de pique niques).
Enfin, leurs états d’entretien sont disparates. [Localité 163] est un espace vert entretenu par les copropriétaires alors que la parcelle AL [Cadastre 59] est un terrain vague, non entretenu et plein de déchets.
Sur la fixation de l’indemnité principale : [Localité 163] est un espace vert de grande surface, issu d’une grande copropriété, en situation privilégiée. Le syndicat de la copropriété a ainsi décidé de retenir des termes de référence qui sont des espaces verts issus de grandes copropriété.
Terme n° 1 : Dans le cadre de la réalisation d’un tramway, le juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis a fixé en 2016 et 2017 la valeur de terrains non constructibles à 125 euros /m². Il s’agissait de parcelles de forme étroite et inconstructibles situées en pied d’immeubles. Par analogie, le terrain exproprié de la [Adresse 158] présente une situation plus favorable, avec une partie déjà déclassée, une absence d’encombrement bâti, une localisation qualitative ([Localité 161], secteur sécurisé), et une valeur immobilière supérieure. Ces éléments justifient une évaluation à minima sur la base de 125 euros /m², malgré l’ancienneté des références.
Terme n° 2 : Par un arrêt du 28 janvier 2021 (n°19/13868), la cour d’appel de Paris a fixé à 500 euros euros/m² la valeur d’un terrain de 500 m² situé en zone NC du PLU de [Localité 136], secteur naturel inconstructible à protéger. Ce terme de comparaison, situé à seulement 1,61 km de la [Adresse 158], présente une proximité géographique et réglementaire avec le terrain exproprié, lui aussi partiellement classé en espace boisé protégé. La méthode Guillermain-Demanche justifie de s’y référer comme valeur de terrain nu, dans le cadre de l’évaluation de l’indemnité principale.
Terme n° 3 : Par jugement du 21 novembre 2017 (n°17/397), le TGI de Paris a fixé à 200 euros /m² la valeur d’un terrain faiblement constructible, situé entre deux bâtiments existants dans une résidence voisine de [Adresse 158], dans le même secteur du [Localité 161]. Ce terrain, déjà bâti, ne permettait aucune réelle constructibilité (hors ouvrages publics ou annexes). Cette référence confirme que la valorisation à 125 euros /m² [Localité 163], espace non bâti mais aux usages collectifs réels, est cohérente et justifiée.
Le Syndicat des copropriétaires rappelle une jurisprudence plus ancienne qui corrobore cette estimation:
Jugement n°13-0009 du Juge de l’expropriation de Seine Saint Denis du 25 février 2014 portant sur une parcelle non constructible de 328 m² dans le secteur de la ZAC de [Localité 162] estimée sur une base de 120 euros /m².
Le Syndicat des copropriétaires demande donc de fixer à 2.473.000 euros le montant de l’indemnité principale, calculé comme suit : 125 euros /m² x 19.784 euros = 2.473.000 euros.
Sur l’indemnité de remploi : Le Syndicat des copropriétaires demande de fixer à 248.300 euros le montant de l’indemnité de remploi (1.000 euros + 1.500 euros + 295.260 euros = 248.300 euros).
L’EPFIF rétorque que :
Sur la description des biens : L’emprise expropriée est en nature d’espace vert, de bois et de plan d’eau. Elle est couverte dans sa quasi-totalité (18.084 m²) par un espace boisé classé.
Sur la fixation de l’indemnité principale :
Les termes de référence retenus par l’appelant sont non comparables au bien exproprié.
Terme n°1 : Ces décisions sont trop anciennes, datant de 2016 et 2017. Elles portent sur des terrains de superficie plus faible, qui ne sont pas soumis aux mêmes restrictions d’usage que l’emprise litigieuse, qui est classée en espace boisé classé, ce qui interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation de nature à compromettre les boisements.
Terme n° 2 : Cet arrêt ne concerne pas la même commune. L’emprise de cette décision concerne une surface de 94 m² en tréfonds, qui n’a ainsi pas les mêmes restrictions d’usage.
Terme n° 3 : L’indemnité principale s’appliquait à une emprise qui, à la date de référence applicable, était située en zone UB non couverte par un espace boisé classé et donc constructible au PLU.
L’EPFIF ajoute que le juge de première instance n’a pas commis d’erreur en fixant le montant de l’indemnité principale à une valeur de 35 euros / m². Elle propose des termes de référence de 2020/2021 qui font ressortir une valeur de 35 euros / m². Elle propose également des valeurs d’échange de terrains situés en zone N sur le département de Seine-Saint-Denis qui font apparaître des prix compris entre 11 et 36 euros/ m² pour un zonage qui se rapproche d’un terrain classé en espace boisé classé. Elle expose que son premier terme, qui concerne la commune de [Localité 145] et dont le prix au m² est de 36 euros, est la plus pertinente en ce qu’elle est voisine à la commune de [Localité 143] et partage des caractéristiques similaires.
Sur l’indemnité de remploi : L’EPFIF demande une confirmation du montant de l’indemnité principale allouée par le Tribunal, et une fixation de l’indemnité de remploi à la somme de 70.244 euros .
Le commissaire du Gouvernement conclut que :
Sur la situation du bien : Le terrain est un espace vert, classé au PLU en espace boisé classé, à conserver, à protéger ou à créer, en application des dispositions de l’article L 130-1 du Code de l’Urbanisme. Ce classement implique la non constructibilité des lieux et la préservation et l’entretien du site naturel. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de la demande d’autorisation de défrichement prévue par l’article L 311-1 du Code Forestier. Les coupes et les abattages d’arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés figurant au plan, en application de l’article L 130-1 du Code de l’Urbanisme.
Sur la fixation de l’indemnité principale :
Sur les termes de comparaison retenus par l’appelant :
Terme N° 1 : Ces espaces n’étaient pas classés « espace boisé classé » au PLU de [Localité 143] et ne peuvent pas être retenus comme termes de comparaison.
Terme N° 2 : Le bien est situé en zone NC au PLU de [Localité 136] du 17/12/2015. C’est une sous-zone de la zone N. Une partie de la [Adresse 170] est en zone NC. Ce point précis n’a rien à voir avec les terrains classés comme espaces boisés. Ce terme ne peut pas être retenu.
Terme N° 3 : Cet espace n’était pas classé « espace boisé classé » au PLU de [Localité 143]. Cette emprise ne peut pas être retenue comme terme de comparaison.
Le commissaire du Gouvernement compare la parcelle AL [Cadastre 65] en zone UB, identifiée au PLU en « espace boisé classé », à un terrain en zone N. Il met en évidence les grandes emprises en zone N, puis les plus restreintes et enfin les emprises d’espaces verts et autres à usage de stationnement. La valeur des emprises de terrain en zone N vont de 11 à 15 euros / m². La valeur des emprises de terrains à usage d’espace verts et autres tournent autour des 35 euros / m². Il conclut que le jugement de première instance a retenu une indemnisation de 35 euros / m² de façon satisfactoire.
SUR CE, LA COUR
— Sur la recevabilité des conclusions
Les conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 158] du 3 juin 2024, de l’EPFIF du 21 novembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 26 novembre 2024 adressées ou déposées dans les délais reglementaires de l’article R 311-26 du code de l’expropriation sont recevables.
— Sur le fond
Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.
L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L’appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 158] porte sur la valeur unitaire, le premier juge ayant retenu 35 euros/m², celui- ci revendiquant la valeur de 125 euros/m².
S’agissant de la date de référence, non contestée par l’appelant, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 alinéa 1 et L213-4 du code de l’urbanisme, le PLU approuvé le 10 juillet 2012, modifié le 8 avril 2016 et 13 novembre 2018 .
A cette date, le bien est situé en zone UB.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un espace vert classé au PLU 'espace boisé’ et à ce titre inconstructible, la surface de 19 784 m² n’étant pas contestée par l’appelant.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 1er décembre 2022 annexé au jugement.
Le Syndicat [Adresse 158] précise que :
— il est issu de la scission d’un ensemble immobilier regroupant trois résidences (pièce n°1):
— la [Adresse 166],
— la [Adresse 158],
— la [Adresse 158] ;
— le 29 juin 2017, deux ensembles ont été constitués :
— le SDC [Adresse 158],
— le SDC [Adresse 166];
— la [Adresse 158] et la [Adresse 166] disposent d’une spécificité à [Localité 143], puisqu’elles sont les seules à posséder un terrain privé, de plus de cinq hectares ;
Avec l’arrivée du tramway T4, ce terrain est devenu particulièrement intéressant ;
L’EPFIF et la commune de [Localité 143] ont donc entrepris son expropriation pour la construction d’un programme immobilier dit '[Adresse 159]' (pièce n°2).
Il ajoute que la surface expropriée est de 19 784m², située en secteur urbain du PLU, mais est concernée par une emprise d’espace boisé classé (pièces n°3 et n°4) ; que le terrain n’est donc ni un terrain constructible, ni un terrain de type N.
Il précise que la [Adresse 158] est la seule copropriété à disposer d’un espace arboré privatif qui remplit deux fonctions vitales pour les résidents, à savoir une barrière physique et visuelle efficace, qui sépare la [Adresse 158] du secteur du [Localité 155] et qu’il s’agit d’un vaste espace de respiration et de détente qui permet aux résidents de se promener dans un espace sécurisé et privatif.
L’EPFIF expose que l’emprise expropriée est en nature :
' d’espace vert pour 4385 m² ;
' de bois pour 13'956 m² ; 2 plans d’eau ([LX]) pour 1443 m² ; qu’elle est en outre couverte dans sa quasi-totalité (18'084 m²) par un espace boisé classé (EBC), les terrains indiqués document graphiques « EBC » étant mentionnés comme étant à conserver, à protéger ou à créer, en application des dispositions de l’article L130-1 du code de l’urbanisme, qui interdit tout changement d’affectation ou tous modes d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection et la création des boisements.
Il ajoute que l’article 7 : les espaces boisés classés dispose que : « les terrains indiqués au document graphique sont classés espace boisé à conserver, à protéger ou à créer en application des dispositions de l’article L130-1 du code forestier.
Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tous modes d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévu par l’article L311-1 du code forestier. Sauf application des dispositions de l’article L130-2 du code de l’urbanisme, ces terrains sont inconstructibles à l’exception des bâtiments strictement nécessaires à l’exploitation des bois soumis au régime forestier.
Le commissaire du Gouvernement expose que la commune de [Localité 143] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1950'/1960 ; qu’en effet, ce plan de composition reposait sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui ne vit jamais le jour ; que la commune souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, mis à part le T4 qui traverse une partie de la ville depuis décembre 2019.
Il ajoute que le quartier du « [Localité 155] » regroupe près du tiers de la population de [Localité 143], que les copropriétés se trouvant dans ce quartier sont confrontées à de graves difficultés économiques et sociales ce qui a motivé la mise en 'uvre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (ORCOD-IN) ; que la quasi-totalité des grandes copropriétés de la ville bénéficie d’une aide des pouvoirs publics visant à les accompagner dans leur redressement, et que bien que moins dégradée que d’autres copropriétés, la [Adresse 158] est située dans ce périmètre.
Il précise que s’agissant de la situation géographique il s’agit d’un quartier de grands ensembles, aujourd’hui en pleine restructuration et que la parcelle AL [Cadastre 65] provient de la division de la parcelle AL [Cadastre 43] de 58'879 m² en AL [Cadastre 65] de 19'784 m² et AL [Cadastre 64] de 39'086 m² restant appartenir au syndicat des copropriétaires ; que cette parcelle est à ce jour en état de terrain boisé plus partiellement en espace boisé classé au PLU.
S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 18 janvier 2024.
— Sur l’indemnité principale
Le premier juge a retenu la méthode par comparaison, a indiqué après examen des références des parties, qu’à défaut de comparaison portant sur des espaces boisés classés en Seine Saint Denis, il convenait de s’attacher à ceux qui présentent des similitudes avec les effets d’un tel classement et qui ne sont pas éloignés géographiquement de [Localité 143] ; il a donc retenu uniquement le terme CG4 du commissaire du Gouvernement de 35 euros/m² correspondant à un terrain à usage de square et d’espaces verts et a fixé l’indemnité principale sur cette valeur soit: 19 784 m² X 35 euros/m²= 692 440 euros en valeur libre.
L’appelant ne contestant ni la méthode par comparaison, ni la superficie , ni enfin la fixation de l’indemnité principale en valeur libre, il convient d’examiner les références proposées par les parties, le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] demandant l’infirmation du jugement en retenant une valeur unitaire de 125 euros /m² tandis que l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement à 35 euros/m².
a) Les références du syndicat des copropriétaires [Adresse 158]
Il invoque trois termes de jurisprudence :
N° du terme
Date de la décision
Localisation/caractéristiques
Prix en euros/m²
T1
jugement 15/00059 du 10 janvier 2017
jugement 26/00263 du 27 septembre 2016
jugement 15/00054 du 27 septembre 2016
jugement 16/00165 du 28 février 2017
juge de l’expropriation de Seine saint Denis pièces n°5
Emprise de terrains de grandes copropriétés dans le secteur du [Localité 155], expropriés dans le cadre de la mise en place du T4
surfaces de 424 m², 512 m² , 385 m², 1015 m²
125
T2
Arrêt 19/13'868 du 28 janvier 2021 de la cour d’appel de Paris
pièce n° 14
emprise de terrains situés à [Localité 136]
surface de 500 m²
terrain inconstructible (zone C)
500
T3
jugement 17/000 397 du 21 novembre 2010 du juge de l’expropriation de Paris
pièce EPFIF n° 6
emprise de terrains situés dans le secteur du [Localité 161] ([Adresse 166])
surface de 1857 m²
terrain à faible potentiel de construction
200
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] indique que les pavillons et les appartements constituant en eux mêmes deux catégories de biens déjà très cohérentes, puisqu’elles répondent à un même usage principal d’habitation ; que ce n’est pas le cas des terrains, qui peuvent relever de caractéristiques d’usage totalement différents (terrains à bâtir, jardins, forêts, terres agricoles, voirie, friches) ; qu’en l’espèce, il s’agit pas d’estimer le [Localité 163] par comparaison avec des morceaux de voirie, de terrain vague abandonné, des parcelles de forêt du reliquat de terrain inutile non accessible, celui-ci étant une partie privative de grande taille, doté d’un bois, d’un étang, d’une pelouse, situé en plein c’ur d’un espace très urbanisé qui doit être urbanisé comme tel .
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] ajoute que le [Localité 163] est pratiquement le seul parc privatif sur [Localité 143] et qu’il faut donc trouver des termes comparables les plus pertinents possibles, même s’il ne s’agit pas de parc privatif et que dans cette optique, il présente les caractéristiques principales suivantes :
' il s’agit d’un espace vert
' il s’agit de terrains de grande surface,
' il s’agit une partie commune issue de grandes copropriétés,
' il s’agit d’un terrain situé en situation privilégiée et non pas une parcelle de forêt.
Il a donc décidé de retenir des termes de références qui sont des espaces verts issus de grandes propriétés.
T1
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] indique que lors de la réalisation de la ligne de tramway T4, des bandes de terrains appartenant aux résidents du [Localité 155] ont été expropriées, qu’à cette occasion, la valeur des emprises expropriées a été fixée judiciairement par le juge de l’expropriation de Saint-Denis, qui a notamment statué par quatre décisions définitives s’agissant d’emprises expropriées consistant en de fines ventes de terrains (4 m de largeur) situées entre la voie publique et les bâtiments, qui sont par leur forme et par leur situation toujours totalement inconstructibles ; que le terrain de la [Adresse 158] présente des similitudes évidentes, les deux terrains étant inconstructibles, malgré un classement en zone UB du PLU, que la situation de la forme des terrains expropriés dans le cadre du T4 rendait toute construction impossible, tandis que le terrain de la [Adresse 158] est en grande partie concernée par un espace boisé classé et que dans les deux cas, ce n’est pas la constructibilité du terrain qui lui confère sa valeur ; que le [Localité 163] va effectivement être partiellement construit par l’EPFIF, puisqu’une partie de l’espace vert a déjà été déclassée (pièce n° 2), tandis que les terrains expropriés dans le cadre du T4 ne le seront jamais, ce qui démontre qu’une simple modification des règles d’urbanisme est parfois bien moins contraignante en termes de constructibilité qu’une situation d’encombrement de la parcelle par des bâtiments de grande taille ; que ces termes présentent une grande proximité géographique avec le secteur du [Localité 163] entre 200 et 1000 mètres, et qu’en revanche le terrain de celui-ci présente un important élément de plus-value et d’actualisation à prendre en compte, à savoir que la [Adresse 158] est située en hauteur sur une butte, dans le secteur du [Localité 161], et qui est protégé des intrusions extérieures et des regards regardant par son bois et son grand terrain clôturé ; qu’enfin si ces termes datent de 2016 et 2017, ils sont comparables et plus anciens et sont préférables à des termes de comparaison récents et incomparables.
Ces termes sont trop anciens datant de plus de 5 ans, étant de 2016 et 2017, le jugement étant du 18 janvier 2024.
En outre, ces termes correspondent à des emprises qui ont été expropriées le long de la [Adresse 168], afin de permettre le passage du T4 ; il s’agit de terrains dépendant de grandes copropriétés dans le [Localité 155], usage de bandes engazonnées et/ou parking, terrain non constructible ; cependant ces espaces n’étaient pas classés en « espace boisé classé » au PLU de [Localité 143] et ne peuvent donc être retenus comme termes de comparaison.
T2
Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 158] indique que par un arrêt du 28 janvier 2021, la cour d’appel de Paris a fixé la valeur d’un terrain de 500 m² (parcelle AE [Cadastre 16]) situé en secteur indicé NC du PLU de la commune de [Localité 136] à 500 euros/m² (pièce n° 14) ; qu’au sens de l’article R123-18 du code de l’urbanisme, le secteur NC est une zone de richesses naturelles à protéger, correspondant à une sous zone inconstructible de la zone naturelle ; que cette parcelle est située 1,61 km de la [Adresse 158] , qu’il s’agit donc d’un terme de référence situé dans le même secteur géographique ; que la valeur de 500 euros/m² pour la valeur d’un terrain situé en zone NC peut donc être retenue pour estimer son terrain qui est partiellement concerné par un bois classé.
Ce terme correspond à un pavillon, situé [Localité 136], [Adresse 15], cadastré E[Cadastre 16] pour une contenance de 1a 03ca, qui s’inscrit, dans le cadre de la détermination de la valeur du terrain de surface, lié à l’expropriation du tréfonds, pour le passage de la future ligne 16 du métro express ; le bien situé en zone NC au PLU de [Localité 136] du 7 décembre 2015, modificatif simplifié n° 2 du 28 mai 2009, correspond à une sous zone de la zone N ; en l’espèce, une partie de la rue traversière est en zone NC, comme le démontre le plan produit par le commissaire du Gouvernement, notamment en raison du point n° 4 (éléments de paysage, les quartiers, îlot, immeuble à protéger ou à mettre en valeur. Motif d’ordre historique).
En conséquence comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement, ce point précis n’est pas comparable avec les terrains classés comme espace boisé, et ce terme non comparable sera donc écarté.
T3
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] demande de retenir ce jugement de donner acte du 21 novembre 2017, portant sur l’expropriation partielle d’une emprise du terrain du [Adresse 159] (pièce n° 12) en indiquant que ce terme est intéressant puisque les résidences [Adresse 158] et [Adresse 159] sont des résidence du [Localité 161], qui faisaient partie du même ensemble immobilier ; que cependant, l’emprise cédée par la résidence du [Adresse 159] ne peut pas être qualifiée de terrain constructible, car il s’agit d’un prélèvement effectué sur une parcelle déjà construite, entre deux bâtiments existants ; les règles d’urbanisme ne permettent donc pas de construction sur le terrain autre chose qu’un ouvrage public des locaux annexes, et qu’il y a donc lieu de retenir cette valeur de 200 euros/m² comme étant celle d’un terrain au niveau de constructibilité très amoindrie.
Ce terme est trop ancien datant de plus de 5 ans, le jugement étant du 18 janvier 2024.
En outre, ce terme correspond à une emprise de terrain, cadastrée AV [Cadastre 40] à usage de parking et espace vert au sein de la copropriété du [Adresse 159], acquis par la société du Grand Paris en 2018, dans le cadre de la ligne 16 du métro express, afin de réaliser un ouvrage d’aération de cette même ligne.
Comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement cet espace n’est pas classé « espace boisé classé » au PLU [Localité 143], cette emprise ne peut donc pas être retenue comme référence de comparaison, n’étant pas comparable.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] rappelle enfin deux jurisprudences plus anciennes, en visant le jugement n° 13 – 0009 du juge de l’expropriation Seine-Saint-Denis du 25 février 2014 portant sur une parcelle non constructible de 328 m² dans le secteur de [Localité 162] estimée sur une base de 120 euros/m².
Cependant, outre qu’il n’est visé qu’une jurisprudence, celle-ci n’est pas produite et est en tout état de cause trop ancienne datant de plus de 5 ans, le jugement invoqué étant du 25 février 2014 ; ce terme sera donc écarté.
b) Les références de l’EPFIF
Il propose sept termes avec les références de publication couvrant la période 2020/2021, aucune mutation n’étant recensée au delà de cette période ;
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface/m²
Prix en euros/m²
I1
15 janvier 2021
[Adresse 83] à [Localité 149]
15
500 euros soit 33,33 euros/m²
terrain jouxtant une propriété bâtie
I2
6 août 2020
[Adresse 81] à [Localité 172]
550
18'000 euros soit 27,69 euros/m²
jardin
I3
11 mars 2021
[Adresse 100] à [Localité 145]
62
4000 euros soit 45,98 euros/m
terrain en nature de friches
I4
23 juillet 2020
[Adresse 169] à [Localité 145]
3074
107'590 soit 35 euros/m²
voirie, emplacements de stationnement et terrains nus
I5
17 juin 2021
[Adresse 26] à [Localité 143]
744
26'040 soit 35 euros/m²
terrains à usage de square et d’espace vert
I6
23 juillet 2020
[Adresse 156] à [Localité 143]
4859
170 065 soit 35 euros/m²
voiries, emplacements de stationnement et terrains nus
I7
21 janvier 2021
[Adresse 13] à [Localité 172]
50
2200 euros soit 36, 57 euros/m²
jardin d’agrément
I1
Ce terme à [Localité 149] est trop éloigné de la [Adresse 158] et sa surface de 15 m² est trop petite; ce terme non comparable sera donc écarté.
I2
Ce terme à [Localité 172] est trop éloigné de la [Adresse 158], ne fait pas partie d’une copropriété et sa surface de 550 m² est trop petite; ce terme non comparable sera donc écarté.
I3
Ce terme ne correspond pas à un espace vert et la surface de 87 m² est trop petite ; ce terme non comparable sera donc écarté.
I4
Ce terme ne correspond pas à un espace vert et donc non comparable en consistance sera écarté.
I5
Ce terme proche de la parcelle expropriée, correspond à un terrain vague non entretenu ; ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.
I6
Ce terme ne correspond pas à un espace vert; ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.
I7
Ce terme à [Localité 172] est trop éloigné de la [Adresse 158] et sa surface de 50 m² est trop petite; ce terme non comparable sera donc écarté
L’EPFIF expose que les valeurs d’échange de terrains situés en zone N sur le département de Seine Saint Denis font apparaître des prix compris entre 11 et 36 euros/m² pour un zonage N structurellement se rapprochant le plus d’un terrain classé en espace boisé classé ;
Il cite cinq termes avec les références de publication en zonage N :
N° du terme
Date de vente
Adresse parcelle
Superficie/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
I1
30/10/2019
I [Cadastre 9]
[Localité 145]
[Cadastre 9]
36 000
36
I2
5/3/2020
G [Cadastre 130]
[Localité 145]
1224
18 360
15
I3
4/10/2021
AP [Cadastre 112]
[Localité 167]
1742
19 000
11
I4
30/09/2021
D [Cadastre 103]-H[Cadastre 23]
[Localité 171]
6130
92 000
15
Les termes en zonage N ne sont pas comparables avec un zonage U n’étant pas des espaces verts privés à usage de parc et sont en outre tous éloignés géographiquement du [Localité 163] et seront donc écartés.
c) Les références du commissaire du Gouvernement
Le commissaire du Gouvernement expose que la commune de [Localité 143] est située sur une colline de gypse de 12 à 11 km à l’Est de [Localité 164], qu’elle s’étend sur 413 ha, qu’elle est organisée autour de plusieurs pôles, de grandes copropriétés édifiées dans les années 1950/60, avec de grandes résidences sociales édifiées dans les années 1960/70, ainsi que les zones boisées d’environ 110 ha, soit encore aujourd’hui, environ 27 % de son territoire ; que toutefois, malgré cet état de fait, les termes de comparaison sont peu nombreux et ne reflètent pas exactement l’ensemble des caractéristiques du [Localité 163].
En premier lieu, le commissaire du Gouvernement met en évidence des grandes emprises en zone N, puis les emprises plus restreintes, et enfin des emprises d’espace vert et autre à usage de stationnement, afin d’estimer au mieux le bien recherché.
Il propose donc les termes suivants avec les références de publication :
' critères de recherche à : parcelle en zone N dans le département
A) cession de grandes emprises
N° du terme
Date de vente
Adresse et surfaces
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
CG1
27 novembre 2017
ASP [Cadastre 125]
2 ha 81a 01ca à [Localité 142]
422'000
15
Une parcelle de terrain, dans le
cadre du réaménagement du parc départemental de la Haute Ile
CG2
5 juillet 2021
BZ [Cadastre 88] et autres
14 ha 00a 94 ca
à [Localité 137]
1'540'000
11
un ensemble de parcelles entièrement exploitées à usage de carrière de gypse
CG3
26 août 2019
AP [Cadastre 92] et [Cadastre 121]
1 ha 74a 76ca
[Localité 167]
206'566
12
parcelle de terrain, dans le cadre de l’aménagement du parc du plateau d’Avon
Les termes en zonage N ne sont pas comparables avec un zonage U n’étant pas des espaces verts privés à usage de parc et sont en outre tous éloignés géographiquement du [Localité 163] et seront donc écartés.
B) Cession d’emprises plus restreintes
N° du terme
Date de vente
Adresse
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
CG4
5 mars 2020
CG [Cadastre 130]
12a 24ca
[Localité 145]
18'360
15
une parcelle de terrain nu
Ce terme en zonage N n’est pas comparable avec un zonage U n’étant pas des espaces verts privés à usage de parc et sera donc écarté.
' Critères de recherche 2 : parcelles à usage d’espace vert et autres destinations
N° du terme
Date de vente
Adresse
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
CG5
30 octobre 2019
I [Cadastre 9]
10a 00ca [Localité 145]
36'000
36
une parcelle de terre, non viabilisée, non constructible
CG6
23 juillet 2020
AM [Cadastre 39] et autres
79a 33ca
[Localité 145] et [Localité 143]
277'655
35
un certain nombre de parcelles de terrains
à usage de stationnement
CG7
17 juin 2021
AL[Cadastre 59]
7a 44ca
[Localité 143]
26'040
35
un terrain à usage de square et d’espace vert
Le commissaire du Gouvernement indique s’agissant des caractéristiques du parc de la Lorette qui est d’une superficie de 19'784 m² en zone UB, et classé au PLU en « espace boisé classé », que ce classement implique, naturellement la non constructibilité des lieux mais également la préservation et l’entretien du site naturel ; qu’à ce sujet le diagnostic de l’Office national des forêts en octobre 2020, indique que : « la parcelle est peu entretenue et que cet espace boisé impose qu’il soit procédé à des interventions sur une partie des arbres, comprenant notamment abattages, martelages et tailles de mise en sécurité, ainsi que la dépollution de l’étang ».
Le commissaire du Gouvernement ajoute que :
' la valeur des emprises de terrains en zone N vont de 11 à 15 euros/m², quelle que soit la taille de l’emprise ;
' la valeur des emprises de terrains en usage espace vert et autres tourne autour des 35 euros/m².
Il en conclut que la juridiction de première instance, en tenant compte de sa localisation, sa contenance et des caractéristiques propres au site a retenu de façon satisfactoire une indemnisation de 35 euros/m².
CG5
Ce terme correspond à une parcelle de terre non constructible, non viabilisée, non constructible ; à défaut de terme d’espace boisé, il se rapproche le plus en terme de consistance et se trouve à [Localité 145], soit dans une localité proche; ce terme comparable sera donc retenu.
CG6
Ce terme correspond à un certain nombre de parcelles de terrain à usage de stationnement ; il n’est donc pas comparable en terme de consistance et sera donc écarté.
CG7
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] indique que ce terme n’est pas comparable, puisque le [Localité 163] présente une surface de 20'000 m² contre 744 m² pour cette parcelle et qu’en outre l’usage et l’utilité de cette parcelle est nulle, celle-ci étant un reliquat de terrain, situé entre un parking, une aire de jeux pour enfants, et une voie publique ; il produit dans les conclusions des images Google et géo portail de 2021 ; il ajoute qu’aujourd’hui, l’emprise du terrain a été clôturée et est inaccessible et abandonnée (pièce n° 20), alors que le [Localité 163] offre une importante diversité d’usage valorisante en plein c’ur de [Localité 143] à savoir un terrain de pétanque privatif pour les adultes, un terrain de football privatif pour les enfants, une étendue d’herbe privative pour s’étendre et se reposer, bancs pour s’asseoir et discuter dehors entre amis, chemin de terre dans les bois pour se promener et se rafraîchir l’été, circuit footing, espaces conviviaux pour pique-niquer en famille et entre voisins; que le [Localité 163] est entretenu par les copropriétaires, correspond à un espace agréable à vivre et sécurisé, tandis que cette parcelle AL [Cadastre 59] n’est pas un espace vert, mais au mieux un terrain vague non entretenu et plein de déchets (pièce n° 20 : reportage géographique comparatif voilà Lorette, AL [Cadastre 59]).
Ce terme correspond à un terrain à usage de square et d’espaces vert; à défaut de terme d’espace boisé, il se rapproche le plus en terme de consistance, et se trouve dans la même localité ; si sa superficie n’est que de 744 m², force est de constater, que le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] n’a fourni aucun terme pertinent ; ce terme comparable sera donc retenu.
Les termes retenus par la cour correpondent donc à :
36 euros +35 euros/2= 35,50 euros.
Le premier juge en tenant compte de la localisation, de la contenance et des caractéristiques propres à la parcelle exproprié, notamment d’une légère moins- value tenant à l’état du bois comme relevé par l’office des forêts et à la dépollution de l’étang a exactement retenu une valeur unitaire de 35 euros/m².
L’indemnité principale est donc de :
19 784 m² X 35 euros/m²= 692 440 euros en valeur libre.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
— Sur l’indemnité accessoire de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée par l’appelant comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : ( 692 440 – 15 000 ) x 10% = 67 744 euros
soit un total de 70 244 euros.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
— Sur les dépens
L’appel principal ne porte pas sur les dépens de première instance.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.
— Sur l’article 700 du code de procédure civile
L’appel principal ne porte pas sur les dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.
L’équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser la somme de 3000 euros à l’EPFIF.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;
Statuant dans la limite de l’appel principal ;
Confirme le jugement entrepris ;
Condamne la syndicat des copropriétaires [Adresse 158] aux dépens d’appel ;
Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 158] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 158] à verser la somme de 3 000 euros à l’Etablissement Foncier d’Ile de France au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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