RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17179 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQFH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2022-Juge des contentieux de la protection de PARIS- RG n° 22/01027

APPELANTE

Madame [P] [L]

née le 18 août 1995 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno ELIE de la SCP G. ANCELET & B. ELIE – ADES-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

Ayant pour avocat plaidant M^e Mickaël LE BORLOCH, avocat au barreau de ROUEN

INTIMÉE

S.A. d’HLM dénommée « ANTIN RESIDENCES »,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 315 518 803

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 12 juillet 2004, la SA Antin résidences a donné en location à [S] [L] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé [Adresse 1].

[S] [L] est décédée le 23 avril 2020.

Par courrier en date du 10 juin 2020, Mme [P] [L] a sollicité le transfert du bail à son profit, en sa qualité de fille de la défunte, ce à quoi s’est opposée par courrier du 29 juillet 2020 la SA Antin résidences, considérant que les conditions légales, notamment celle relative à la taille du logement, n’étaient pas justifiées et lui a demandé de restituer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier. Elle a sommé Mme [P] [L] de restituer les lieux par acte d’huissier du 8 novembre 2021.

Il n’a pas été donné suite par Mme [P] [L] aux propositions de relogement formées par la SA Antin résidences.

Saisi par la SA Antin résidences par acte de commissaire de justice délivré le 24 décembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 14 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté la résiliation du contrat de bail liant la SA Antin résidences et [S] [L] relativement au logement situé [Adresse 1] à la date du décès de la locataire, soit le 23 avril 2020 ;

— constaté que Mme [P] [L] est occupante sans droit ni titre de ce bien ;

— ordonné en conséquence à Mme [P] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— rejeté la demande de suppression du délai légal de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut pour Mme [P] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Antin résidences pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [P] [L] à verser à la SA Antin résidences une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 avril 2020 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— condamné Mme [P] [L] aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais de l’assignation ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2022, Mme [P] [L] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [P] [L] demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Paris, en date du 14 septembre 2022 en ce qu’il :

— constate la résiliation du contrat de bail la liant à la SA Antin résidences relativement au logement situé [Adresse 1] à la date du décès de la locataire, soit le 23 avril 2020 ;

— constate qu’elle est occupante sans droit ni titre de ce bien ;

— lui ordonne en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— rejette la demande de suppression du délai légal de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Antin résidences pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamne à verser à la SA Antin résidences une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 avril 2020 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— la condamne aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais de l’assignation ;

— rejette le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

statuant à nouveau,

— juger qu’elle bénéficie du transfert du contrat de location ;

— juger qu’elle occupe légalement le logement ;

— rejeter dans l’intégralité les demandes de la SA Antin résidences ;

— condamner la SA Antin résidences à lui verser la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la SA Antin résidences au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 07 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Antin résidences demande à la cour de :

— déclarer Mme [P] [L] mal-fondée en son appel ;

— l’en débouter ainsi que de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent ;

en conséquence,

— constater la résiliation de plein droit du bail portant sur l’appartement n°55, de type 3, situé au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] en raison du décès de [S] [L] le 23 avril 2020 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans avoir à observer un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, de l’appartement n°55, de type 3, situé au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Mme [P] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs ;

— l’autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Mme [P] [L], conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [P] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] [L] aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail sollicité par Mme [P] [L],

Mme [P] [L] fait grief au premier juge d’avoir refusé le transfert de bail sollicité auprès de la SA Antin résidences, motif pris de ce qu’elle ne remplissait pas les conditions d’attribution d’un tel logement.

Mme [P] [L] estime remplir toutes les conditions fixées tant par l’article 14 que par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, et indique à la Cour que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, elle bénéficie d’une décision de la MDPH ensuite du dépôt de sa demande en date du 23 février 2022 qui lui ouvrirait le droit au benefice du transfert du bail à son profit

La société Immobilière 3 F rétorque que Mme [P] [L] vit seule, et, qu’elle ne beneficiait pas d’une décision de la MDPH à date du décès de [S] [L] le 23 avril 2020 à laquelle doit s’apprecier les confitions du transfert de bail.

Sur ce

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Selon l’article 40.I de la même loi, les dispositions de l’article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Par ailleurs, selon l’article L. 621-2 du Code de la construction et de l’habitation définissant les locaux insuffisamment occupés au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948 qui s’applique aux conditions du transfert de bail, sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Il ressort des pièces produites par Mme [L] elle-même qu’elle vivait avec la locataire en titre depuis plus d’un an à la date du décès.

Toutefois le bail porte sur un logement de 3 pièces et Mme [P] [L] y vit seule. Or l’occupation d’une personne n’est pas adaptée à la taille du logement de trois pièces.

Il est par ailleurs relevé que si Mme [P] [L] présente un handicap, aucun des documents produits devant la Cour ne permet d’établir que la situation médicale relative à l’existence de ce handicap existait au jour du décès de la locataire survenu le 23 avril 2020, les troubles étant médicalement apparus au vu des pièces produites postérieurement à cette date, alors que la situation de potentiel handicap doit s’apprécier au jour du décès.

Par suite, c’est à bon droit que le premier juge après avoir considéré que l’appartement de trois pièces principales était inadapté à la situation familiale de Mme [P] [L] et que sa situation de handicap était posterieure à la date du décès de [S] [L] survenue le 23 avril 2020, a refusé le transfert de bail sollicité par cette dernière et constaté la résiliation du contrat de bail liant la SA Antin residences et Mme [S] [L] pour le logement situé [Adresse 1] à la date du décès de la locataire;

Le jugement déféré sera confirmé de ces chefs.

Sur la demande d’explusion,

Mme [P] [L] est sans droit ni titre depuis le 23 avril 2020, il convient dès lors de confirmer le jugement déféré qui a ordonné son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de cette décision

Sur l’indemnité d’occupation,

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles du chef de Mme [P] [L], et remise des clefs afin de compenser l’absence de restitution des lieux et jusqu’à son expulsion ou la date de remise des clés du logement au bailleur. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation,

Il est retenu que du fait du décès de Mme [S] [L], il n’existe plus aucun titre d’occupation portant sur l’appartement n°55, de Type 3, situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Dès lors la société Antin Residences est recevable et bien fondée à solliciter l’expulsion de Mme [P] [L] ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier. Le jugement est confirmé.

Le sort des meubles sera régi comme il est prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles.

Dans la mesure où Mme [P] [L] occupe l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 3], aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositionsodes articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, alors même qu’il n’est pas contesté qu’elle remplit les conditions financières d’attribution d’un logement social. Il convient dès lors de confirmer le premier juge qui a retenu que passé le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique. Le jugement est confirmé.

Le jugement est en outre confirmé en ce qu’il a condamné Mme [P] [L] à payer à la société Antin Residences une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef et remise des clefs.

— Sur la demande de dommages et intérets de Mme [L],

Mme [P] [L] sollicite la condamnation de la société Antin residences à lui payer une somme de 6 000 euros de dommages et intérêts motif pris de la présente procédure qu’elle qualifie d’abusive du fait de son état psychologique.

Mme [P] [L] ne justifie cependant d’aucune faute du bailleur qui a fait une stricte application des dispositions textuelles, alors qu’au surplus un relogement lui a été proposé avant l’engagement de la présente procédure.

Il convient donc de confirmer la décision du premier juge qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires,

Mme [P] [L], qui succombe, est condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement querellées relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

Mme [P] [L] sera en outre condamnée à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [P] [L] à payer à la SA Antin résidences une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [L] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,