ARRET N°59

FV/KP

N° RG 23/01285 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ4E

[K] [J]

C/

[B]

[B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01285 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ4E

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 17 mai 2023 rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de POITIERS.

APPELANTE :

Madame [T] [K] [J]

née le 21 Décembre 1962 à COTE D’IVOIRE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Thierry ZORO de la SELARL THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-4206 du 04/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMES :

Monsieur [S] [B]

né le 07 Mars 1944 à [Localité 3] (19)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Florent BACLE de la SARL BACLE BARROUX AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

Madame [C] [B] épouse [B]

née le 28 Décembre 1947 à [Localité 6] (86)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Florent BACLE de la SARL BACLE BARROUX AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte daté du 1er mars 2018, Monsieur [S] [B] et Madame [C] [B] (les époux [B]) ont consenti à Madame [T] [K] [J] un bail dérogeant au statut des baux commerciaux portant sur des locaux situé [Adresse 4] au [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer de 650 € mensuel pour une durée de six mois entiers et consécutifs en vue d’y exercer une activité de restaurateur, traiteur mais également en vue de l’habitation de la locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2022, Monsieur [S] [B] et Madame [C] [B] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 5.335,56 €

Par acte d’huissier en date du 09 mars 2023, Monsieur [S] [B] et Madame [C] [B] ont fait citer à comparaître Madame [T] [K] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers afin de notamment faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de prononcer les conséquences y afférentes.

Par ordonnance de référé du 17 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Poitiers a statué ainsi :

— Rejetons l’exception de nullité des commandements de payer,

— Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [S] [B] et Madame [C] [B] et Madame [K] [J] au 21 janvier 2023,

— Ordonnons à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de Madame [T] [K] [J] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assitance de la force publique,

— Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expulsion sous astreinte,

— condamnons Madame [T] [K] [J] à verser à Monsieur [S] [B] et Madame [C] [B] une indemnité d’occupation provisionnelle de 750 € par mois à compter du 22 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— Disons que le dépôt de garantie restera acquis à Monsieur [S] [B] et Madame [C] [B],

— Rejetons la demande de délais de paiement,

— Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes provisionnelles,

— Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation formée par Madame [T] [K] [J],

— condamnons Madame [T] [K] [J] à verser à Monsieur [S] [B] et Madame [C] [B] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit,

— Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente,

— Condamnons Madame [T] [K] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par déclaration en date du 1er juin 2023, Madame [T] [K] [J] a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.

Dans ses dernières conclusions RPVA du 19 juin 2023, Mme [K] [J] sollicite de la cour de :

— dire et juger Madame [T] [K] [J] recevable et fondée en son appel,

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés de Poitiers du 17 mai 2023,

— Prononcer la nullité des deux commandements de payer en date des 1er avril 2022 et 21 décembre 2022,

— Constater la fraude au bail dérogatoire aux statuts des baux commerciaux,

— Constater que Monsieur [S] et Madame [C] [B] ont violé les droits de la preneuse en évacuant les affaires hors du local,

— Condamner Monsieur [S] et Madame [B] à la somme de 5.000 € à titre prévisionnel,

A titre infiniment subsidiaire,

— Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder à Madame [K] [J] des délais de paiement sur deux ans,

— Condamner solidairement Madame [C] [B] et Monsieur [S] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions RPVA du 20 juillet 2023, les époux [B] sollicitent de la cour de :

— Déclarer recevables et bien fondée les intimés en leurs demandes,

— Confirmer l’ordonnance du premier juge en ce qu’il a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 janvier 2023 ;

Ordonné l’expulsion de Madame [T] [K] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] au [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Condamné Madame [K] [J] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 750 € par mois à compter du 22 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

dit que le dépôt de garantie restera acquis aux époux [B] ;

rejeté la demande de délai paiement ;

dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation formée par Madame [K] [J] ;

Réformer la décision en ce qu’elle a :

limité la condamnation à la somme provisionnelle de 1904,42 € à valoir sur les loyers impayés et charges ;

dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expulsion sous astreinte ;

Limité le montant de la condamnation au titre de l’article 700 à la somme de 1000 € ;

Statuant à nouveau sur ces points,

— Condamner l’appelante au paiement d’une astreinte de 50 € par jour à l’expiration du délai de 15 jours pour libérer les lieux,

— Condamner l’appelante à payer les provisions suivantes :

3.110,80 € au titre des loyers impayés de septembre 2022 à janvier 2023,

311,08 € au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire de 10% en application de l’article 5 du bail,

2.454 € au titre des taxes foncières 2021 et 2022,

190,22 € au titre de la taxe ordures ménagères.

— Dire que les sommes dues au titre des accessoires (impôts fonciers, taxe ordure ménagères, indemnité d’occupation ) seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tout frais de commandement et de recette,

— Dire que les sommes dues porteront intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majorée de 4 points,

— Condamner l’appelante aux entiers dépens de l’instance en ce compris :

le coût du commandement de payer (soit la somme de 156,36 €),

l’état des créanciers inscrits sollicité pour les besoins de la présente procédure pour 95,10€,

le coût de la délivrance de l’assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner l’appelante à payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 5.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Rejeter, en tant que de besoin, l’ensemble des demandes, fins et conclusions développées par l’appelante.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’instruction de l’affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 14 novembre 2023 en vue d’être plaidée à l’audience du 12 suivant.

Par avis RPVA du greffe en date du 17 janvier 2024, la cour a sollicité les explications des parties quant à l’application d’office des dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 du fait de l’existence d’un bail mixte et, notamment, l’application de son article 24 au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par message RPVA du 26 janvier 2024, le conseil des époux [B] a indiqué que les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n’avaient pas à s’appliquer dès lors que le contrat de bail était exclusivement un contrat de bail commercial en raison d’un maintien dans les lieux.

Le conseil de l’appelant n’a pas répondu sur ce point dans le délai requis.

La décision initialement mise en délibéré au 30 janvier 2024 a été prorogée en conséquence de cette demande d’avis au 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement du 21 décembre 2022 et ses suites

1. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

2. L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

3. Il sera rappelé à cet égard :

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

— qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

4. En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

5. La cour rappelle encore qu’il est admis que lorsque la location est de nature mixte à usage d’habitation principale et à usage commercial ou artisanal, le statut des baux commerciaux s’applique pour le tout, et ce, peu important, l’importance respective des surfaces affectées à l’un ou l’autre des usages. En effet, dans ce cas, il existe une présomption de fait en faveur de la commercialité dès lors que le logement du preneur est considéré comme exclusivement destiné à faciliter l’exploitation de son entreprise.

6. Selon le premier alinéa de l’article L. 145-5 du Code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

7. Aux termes du deuxième alinéa de cette disposition, si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

8. Le bail 'de Dérogation’ signé entre les parties rappelle le deuxième alinéa de l’article L. 145-5 du Code de commerce en son article premier dénommé 'Dérogation au statut des baux commerciaux'.

9. Au regard de ce texte et de l’article 1er du contrat de bail, la cour indique qu’il est inopérant pour l’appelant de contester la validité du commandement au motif que le commandement ne viserait, ni un bail dérogatoire, ni un bail commercial et pas davantage un bail mixte dès lors que le bail dont s’agit est désormais un bail commercial à la suite du maintien en possession du preneur un mois après la date d’échéance, conformément au contrat et aux dispositions précitées du deuxième alinéa de l’article L. 145-5 du Code de commerce et ne doit, consécutivement, que respecter les formes du commandement prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce.

10. La cour observe, à la suite, que le second commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance locative en matière commerciale en date du 21 décembre 2022 qui seul est en cause, répond aux impératifs de ce texte et dès lors, confirmera la décision de ce chef, étant précisé que ce commandement énonce avec précision les griefs et faits reprochés au preneur, et, à ce titre, l’informe clairement du montant des sommes réclamées lui permettant d’en identifier les causes.

Sur les sommes provisionnelles allouées aux bailleurs et l’expulsion du preneur

11. La cour observe que sur ces points, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

12. Conformément aux dispositions de l’article 955 du Code de procédure civile, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.

13. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef

Sur la demande de dommages et intérêts

14. Madame [K] [J] fait valoir que le premier juge a totalement ignoré la réalité de la violation du bail par les époux [B] lesquels, de toute évidence, considèrent qu’ils ont tous les droits, notamment celui de pénétrer dans les lieux loués et de jeter dehors ses affaires. Selon elle, ces faits apportent la démonstration qu’elle aurait subi un trouble manifestement illicite sur lequel le juge a refusé de statuer.

15. La cour observe sur ce point, que la responsabilité des bailleurs n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, aucun élément du dossier (pièce n°1 de l’appelante constituée de quatre photographies) ne permettant de caractériser un trouble manifestement illicite.

16. La décision sera également confirmée à ce titre.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

17. L’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

18. Le refus d’octroyer un délai, mesure exceptionnelle en faveur du débiteur, n’a pas à être motivé, puisque relevant du pouvoir discrétionnaire de la cour.

19. En revanche, les juges du fond disposent, en vertu de l’article 510 du Code de procédure civile, d’un pouvoir souverain pour accorder un report de paiement au débiteur, notamment, si ce dernier ne dispose d’aucune capacité de remboursement.

20. Cependant, il est établi que l’octroi d’un tel report est subordonné à la preuve que le débiteur soit malheureux, c’est-à-dire, objectivement confronté à des difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter seul et de bonne foi.

21. Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

22. Madame [K] [J] verse deux déclarations de chiffre d’affaires concernant le 1er et le deuxième trimestre 2022 outre cinq bons de commande, respectivement datés des 10 juin 2023, 17 juin 2023, 02 juillet 2023, 22 juillet 2023 et 24 juillet 2023.

23. La cour observe que ces éléments produits au débat par l’appelant, dès lors qu’ils traduisent l’existence d’une activité certaine pour l’année 2022 et l’été 2023, ne lui permettent pas de bénéficier d’un report de la dette au sens de l’article 1343-5 du Code civil et, partant, du bénéfice de la suspension de la clause résolutoire.

24. La décision entreprise sera encore confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

25. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

26. Madame [K] [J] qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions contestées l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers en date du 17 mai 2023,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [T] [K] [J] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,