Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

(n° 303 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18851 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKKWP

Décision déférée à la cour : ordonnance du 16 octobre 2024 – président du TJ de [Localité 23] – RG n° 24/55249

APPELANTS

M. [L] [S] en qualité d’héritier de [U] [M] veuve [S]

[Adresse 3]

[Localité 20]

Mme [A] [S] épouse [P] en qualité d’héritière de [U] [M] veuve [S]

[Adresse 5]

[Localité 19]

Mme [J] [S] épouse [O] en qualité d’héritière de [U] [M] veuve [S]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentés par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.A.S. OHL PGM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentée par M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0609

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de Mme [S], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 17]

Représentée par M^e Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E 549

Mutuelle AREAS DOMMAGES, RCS de [Localité 23] n°775670466, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 13]

Représentée par M^e Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1105

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de Mme [W] [B], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 17]

Représentée par M^e Hugues WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0511

Ayant pour avocat plaidant M^e Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI & ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] représenté par son syndic la société MESSIEURS LANGLOIS ET CIE, RCS de [Localité 23] n°632020376, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayan tpour avocat plaidant M^e Catherine de FROIDCOURT, avocat au barreau de PARIS

Mme [W] [X]

[Adresse 6]

[Localité 15]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 25 mars 2025 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— RENDU PAR DEFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 juillet 2019, [H] [S], aux droits duquel est venue [U] [M] veuve [S], puis au décès de celle-ci survenu le 17 septembre 2024, sont venus ses héritiers, M. [L] [S] ainsi que Mmes [A] et [J] [S] ( ci-après les consorts [S]), a consenti à la société OHL PGM un bail commercial portant sur un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 9]), soumis au statut de la copropriété, aux fins d’y exploiter une salle de sport.

Dans la nuit du 17 au 18 juillet 2022, un dégât des eaux a affecté l’appartement situé au dessus de ce local, dont [U] [S] était aussi propriétaire et qu’elle avait donné à bail d’habitation à Mme [X]. Le plafond du local exploité en salle de sport, sous l’enseigne Body Hit, s’est effondré.

Un constat amiable de dégât des eaux a été établi en date du 19 juillet 2022 entre le représentant de la société OHL PGM et Mme [X].

Par lettre du 28 juillet 2022, la société BPCE Iard a informé la société OHL PGM qu’elle intervenait pour garantir le sinistre, dans le cadre du contrat Multipro qu’elle avait souscrit auprès d’elle en tant que locataire du local professionnel où elle avait déclaré exploiter une salle de sport fitness. Elle informait aussi sa cliente de la nécessité de faire procéder à une expertise qu’elle confiait au cabinet Texa.

Le 28 novembre 2022, la société OHL PGM a donné son accord définitif à son assureur, la société BPCE Iard, sur l’évaluation des dommages déterminée par l’expertise et arrêtée à la somme de 39.979 euros, vétusté à déduire.

Après s’être déplacé sur place le 17 octobre 2022, l’architecte de la copropriété, M. [T] a établi une note datée du 7 février 2023, concluant que les sondages effectués avaient mis en évidence une dégradation avancée des solives bois au droit de l’effondrement du plancher mais également au droit du portail en façade rue.

Le 24 mars 2023, l’assemblée générale des coproprétaires a approuvé à l’unanimité l’engagement de travaux de reprise en sous-oeuvre dans le local commercial dont s’agit dans les termes suivants: 'Des infiltrations en provenance du lot n°6 au 1er étage (occupé par Mme [X]) ont provoqué des dommages sur des éléments structurels au plancher haut du local commercial Body Hit (lot n°2). La décision de l’assurance de refuser une prise en charge a été contestée. Toutefois, une indemnisation en tout ou partie de ce sinistre n’est pas garantie. Compte tenu de l’étendue des dommages, les travaux devront être réalisés dans les meilleurs délais. Les frais seront donc avancés par la copropriété. Vous trouverez, ci-joint, copie de la proposition de la société SPID pour un montant de 18 465.19 euros TTC. Lors des débats, Mme [S], propriétaire des 2 lots concernés (n°2 et n°6), informait l’assemblée générale de la commande des travaux privatifs d’étanchéité. Les pièces justificatives seront produites par cette dernière au syndic'.

Le même jour l’assemblée générale a décidé de confier l’exécution des travaux à la société GCBTP – SPID pour un montant de 16.786,54 euros HT soit 18.465,19 € TTC.

Suivant lettre du 6 octobre 2023, la société BPCE Iard a fixé à 21.916 euros le montant de l’indemnité au titre de la perte d’exploitation du local, garantie dans la limite de trois mois, retenue par l’expert comme étant le délai nécessaire à la remise en état du local et l’approvisionnement des matériels à remplacer.

Le 24 janvier 2024, faisant valoir qu’elle n’avait pu rouvrir ses locaux que le 21 mai 2023, la société OHL PGM a mis en demeure le syndicat des copropriétaires, en tant que gardien des parties communes et de leur entretien, ainsi que son bailleur, tenu de la garantir des vices de la chose et responsable également en qualité de propriétaire de l’appartement du 1er étage, d’organiser une réunion amiable afin de l’indemniser au titre de la perte d’exploitation non couverte par son assureur, soit au titre d’une période supplémentaire de huit mois.

Par actes des 3 et 23 juillet 2024, la société OHL PGM a fait assigner [U] [S], Mme [X] et leur assureur la société Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) et son assureur, la société Area dommages, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

la désignation d’un expert afin de déterminer les causes des désordres et d’évaluer la perte d’exploitation subie ;

la condamnation in solidum de [U] [S] et du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité du préjudice intégral.

Par ordonnance réputée contradictoire du 16 octobre 2024, le dit juge des référés a :

rejeté la demande d’expertise ;

condamné [U] [S] à verser à la société OHL PGM la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur la perte d’exploitation subie ;

enjoint [U] [S] à communiquer dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision l’attestation d’assurance relative à l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble ;

condamné [U] [S] à verser à la société OHL PGM la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné la société OHL PGM à verser à la société Areas dommages la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles ;

condamné Mme [U] [S] au paiement des dépens ;

donné injonction à la société OHL PGM, Mme [U] [S] et son assureur, Mme [X] et son assureur, ainsi qu’au syndicat des copropriétaires s’il le souhaite pour ce dernier, de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation dès réception des présentes le médiateur :

Monsieur [F] [K]

[Courriel 22]

06 26 24 31 28

invité chaque partie à prendre contact immédiatement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, accompagnée de son conseil si elle en a mandaté un, avant le 15 novembre 2024 ;

rappelé que le rendez-vous d’information doit, tant que faire se peut, s’effectuer en présence de toutes les parties réunies ;

rappelé que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence ;

rappelé que les parties peuvent choisir de démarrer une médiation conventionnelle avant, pendant ou à l’issue du rendez- vous d’information, sans que le tribunal soit dessaisi ;

dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;

dit qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des d’information et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 6 novembre 2024, en leur qualité d’héritiers de feue [U] [M] veuve [S], décédée le 17 septembre 2024, M. [L] [S] et Mme [A] [S], intimant la société OHL PGM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) et son assureur, la société Area dommages ainsi que la société Axa France Iard en tant qu’assureur de feue [U] [S], ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a : 'condamné [U] [S] à verser à la société OHL PGM la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur la perte d’exploitation subie; enjoint [U] [S] à communiquer dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision l’attestation d’assurance relative à l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble ; condamné [U] [S] à verser à la société OHL PGM la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles ; condamné [U] [S] au paiement des dépens ; et plus généralement en toute disposition, même non visée au dispositif, mais faisant grief à l’appelante'.

Par une seconde déclaration effectuée par voie électronique le 12 février 2025, M. [L] [S] ainsi que Mmes [A] et [J] [S] en leur qualité d’héritiers de feue [U] [M] veuve [S], intimant Mme [X] et son assureur la société Axa France Iard, ont relevé appel de cette décision en critiquant les mêmes chefs que précédemment.

Les deux instances enregistrées par le greffe sous des numéros distincts du répertoire général à la suite de ces déclarations d’appel ont fait l’objet d’une mesure de jonction prononcée le 20 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice des 21 et 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) a fait assigner en appel provoqué Mme [X] et son assureur la société Axa France Iard.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, M. [L] [S] et Mme [A] [S], appelants, ainsi que Mme [J] [S], partie intervenante, tous les trois ès qualités d’héritiers de [U] [S], ont demandé à la cour de :

les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a : 'condamné [U] [S] à verser à la société OHL PGM la somme de 20 000 euros à titre de provision à valoir sur la perte d’exploitation subie ; enjoint [U] [S] à communiquer dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision l’attestation d’assurance relative à l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble ; condamné [U] [S] à verser à la société OHL PGM la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles ; condamné [U] [S] au paiement des dépens’ ;

débouter la société OHL PGM de sa demande de provision ;

subsidiairement,

ordonner la compensation entre la franchise de loyer d’un montant de 22.116,34 euros et le montant de la provision de 20.000 euros mises à la charge de Mme [U] [S] au titre de l’ordonnance entreprise ;

en tant que de besoin,

leur donner acte de leurs protestations et réserves, tant sur les responsabilités que sur la mesure d’expertise sollicitée, laquelle ne pourra être ordonnée qu’aux frais avancés de la société OHL PGM;

en tout état de cause,

condamner la société OHL PGM ou toute autre partie succombante au paiement d’une somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la société OHL PGM a demandé à la cour de :

à titre principal,

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a : 'condamné Mme [U] [S] à verser à la société OHL PGM la somme de 20 000 euros à titre de provision à valoir sur la perte d’exploitation subie ; enjoint Mme [U] [S] à communiquer dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision l’attestation d’assurance relative à l’appartement situé au 1* étage de l’immeuble; condamné Mme [U] [S] à verser à la société OHL PGM la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ; rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles ;condamné Mme [U] [S] au paiement des dépens',

infirmer l’ordonnance de référé du 16 octobre 2024 du président du tribunal judiciaire de Paris n ce qu’il a refusé la mesure d’expertise qu’elle a sollicitée,

et, statuant à nouveau,

désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés avec mission de :

se rendre sur place dans l’immeuble sis [Adresse 10],

visiter lesdits lieux, et en particulier les lots de copropriété 2 et 6,

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

interroger tout sachant,

examiner et décrire les désordres détaillés par la demanderesse dans son assignation ainsi que dans les mises en demeure, déclarations de sinistres et tous autres documents, ainsi que les dommages occasionnés,

rechercher l’origine et les causes des désordres,

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis, en particulier les pertes d’exploitation,

rechercher si ces désordres proviennent, soit d’un défaut de conception, d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, soit d’une exécution défectueuse,

déterminer si des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, et en évaluer le coût et la durée,

déterminer s’il y a lieu de prendre des mesures urgentes conservatoires nécessaires pour la préservation des ouvrages,

fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,

dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine,

dire qu’il en sera référé au juge en cas de difficulté,

en tout état de cause,

débouter M. [S], Mme [A] [S] et Mme [J] [S] de leur demande de compensation du montant de la provision de 20.000 euros avec la franchise de loyer accordée à hauteur de 22.116,34 euros,

condamner par provision in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ains qu’aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur de Mme [X], a demandé à la cour de :

statuer ce que de droit sur la demande d’expertise ;

en cas d’infirmation de l’ordonnance du 16 octobre 2024 sur les dispositions relatives à l’expertise judiciaire, constater qu’elle s’oppose à la demande d’expertise et formule à ce titre les protestations et réserves d’usage ;

sur la demande de provision et à titre principal,

confirmer l’ordonnance de référé du 16 octobre 2024 en ce qu’elle n’a prononcé aucune condamnation contre elle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

juger que la demande de garantie formulée pour la première fois en cause d’appel par le syndicat des copropriétaires à son encontre est irrecevable ;

à titre subsidiaire,

juger que la demande de garantie formulée à son encontre, ès qualités d’assureur de Mme [X] par le syndicat des copropriétaires et par la société Areas dommages se heurte à des contestations sérieuses ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de garantie formulée à l’encontre de la société Axa France Iard ès qualité d’assureur de Mme [X] ;

débouter le syndicat des copropriétaires et la société Areas dommages de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dirigées à son encontre ;

condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la partie succombante aux dépens dont distraction sera faite au profit de M^e Wedrychowski de la Selarl Wedrychowski et associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) a demandé à la cour de :

le déclarer recevable en l’ensemble de ses demandes ;

débouter la société OHL PGM, Mme [A] [S] et M. [S], la compagnie AXA France IARD, Mme [X] ainsi que la société Areas dommages de toutes demandes formulées à son encontre ;

à titre principal,

confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise judiciaire ;

confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation provisionnelle formée à son encontre ;

débouter la société OHL PGM de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui ;

à titre subsidiaire,

si l’ordonnance dont appel devait être infirmée,

lui donner acte qu’il formule toutes protestations et réserves sur la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne pourra être ordonnée qu’aux frais avancés de la société OHL PGM et devra également porter sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires à la suite du sinistre survenu chez [U] [S] ;

à titre reconventionnel, s’il devait être condamné au versement d’une provision,

condamner in solidum Mme [A] [S] et M. [L] [S] solidairement avec leur assureur la société Axa France Iard, Mme [X] et son assureur la société Axa France Iard ainsi que la société Areas dommages à le relever et le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

en tout état de cause,

débouter la société OHL PGM ou toute autre partie de toute demande formulée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

condamner in solidum la société OHL PGM, Mme [A] [S] et M. [S] solidairement avec leur assureur la société Axa France Iard, Mme [X] et son assureur la société Axa France Iard ainsi que la société Areas dommages à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire, condamner in solidum Mme [A] [S] et M. [S] solidairement avec leur assureur la société Axa France Iard, Mme [X] et son assureur la société Axa France Iard ainsi que la société Areas dommages à le relever et le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de feue [U] [S] pour le local commercial, demande à la cour de:

confirmer la décision dont appel en ce qu’elle n’a prononcé aucune condamnation à son encontre,

lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire,

juger que les demandes provisionnelles de la société OHL PGM se heurtent à des contestations sérieuses et l’en débouter intégralement,

juger que les garanties du contrat d’assurance souscrit auprès d’elle ne sont pas mobilisables s’agissant de la perte de loyers du locataire de [U] [S], la société OHL PGM,

débouter la société OHL PGM en toute autre partie de l’ensemble de ses autres demandes formées contre elle,

condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la société Areas dommages a demandé à la cour de :

lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire,

confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre,

débouter la société OHL PGM et tout autre concluant de toutes demandes provisionnelles, qui seraient dirigées contre elle, comme étant entachées de contestations sérieuses et prématurées, avant toute expertise judiciaire, avant tout constat des désordres et détermination de leur origine,

juger que la garantie « dégât des eaux » de la police Areas dommages n’a pas vocation à s’appliquer en présence d’un défaut d’étanchéité des parties privatives causal de l’appartement de [U] [S],

juger que la garantie « effondrement des bâtiments » de la police Areas dommages n’a pas vocation à s’appliquer en présence d’un défaut d’entretien des parties communes,

juger que la durée d’indemnisation notamment de la perte d’exploitation de la société OHL PGM fait débat, débat qu’il n’appartient pas en l’état au juge des référés de trancher, en l’absence de surcroît de tous les éléments comptables,

condamner in solidum M. [S], Mme [A] [S], Mme [J] [S], la société Axa France Iard, assureur de feue [S], Mme [X] et la société Axa France Iard, son assureur, à la relever et la garantir de toutes condamnations,

débouter tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle,

la juger bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises,

condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [X] n’a pas constitué avocat. Les consorts [S] lui ont fait signifier la déclaration d’appel et leurs conclusions le 25 mars 2025 par remise à l’étude.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Comme le prévoit l’article 472 du même code, en cas de non-comparution du défendeur, il revient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du même code, 'Celui qui conclut à la simple confirmation sans énoncer de nouveaux moyens, voire celui qui ne conclut pas, est réputé s’approprier la motivation du premier juge'.

Conformément à l’article 954 alinéa 3 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le fait par une partie de s’en rapporter à la justice sur le mérite d’une demande implique de sa part, non un acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci (cf. Cass. 1ère Civ., 21 octobre 1997, pourvoi n° 95-16.224). Il en est de même lorsque le défendeur à une mesure d’instruction émet toutes protestations et réserves d’usage.

Les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

En application des dispositions qui précèdent, il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction sollicitée, sous réserve pour le demandeur de justifier d’un motif légitime, à savoir, l’existence d’un procès potentiel à venir entre les parties, plausible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de cette mesure. Il sera encore rappelé que la décision ordonnant une mesure in futurum n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au cas présent, le premier juge a écarté la demande d’expertise formée par la société OHL PGM en retenant que :

il n’était pas contesté par les parties que l’effondrement du plancher haut du local commercial exploité par la requérante avait pour cause déclenchante le défaut d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement du 1er étage dont feue [U] [S] était propriétaire,

dle cabinet d’architecte Masson-Lemoine avait examiné le plancher haut du local commercial, précisant le 26 octobre 2022, soit trois mois après l’effondrement, que plusieurs solives en bois étaient encore très humides, ainsi que les plâtres des entrevous, le poitrail bois constitué d’une double poutre au droit de la façade rue était en très mauvais état et fendu côté droit, les sondages réalisés ayant permis, selon l’architecte, d’établir la dégradation avancée des solives bois, en particulier au droit de l’effondrement de plancher récent, faisant suite au dégât des eaux, et également au droit du portail en façade rue (double poutre bois),

,sur le schéma de la structure du plancher haut du local révélant les sections dégradées de ce plancher, établi par le cabinet Masson-Lemoine le 17 octobre 2022, il y avait lieu de constater qu’une seule section était identifiée comme étant dégradée, soit à droite de l’effondrement, la section se trouvant à gauche de celui-ci n’apparaissant pas altérée,

il n’était dès lors pas démontré par des éléments objectifs qu’un défaut d’entretien des parties communes serait plausible, la dégradation du plancher haut résultant de sa situation sous la salle d’eau de l’appartement du 1er étage, la seule affirmation par l’assureur de la requérante que 'Les aggravations du délai de la reprise d’activité qui résultent des désordres structurels du plancher haut relevant de la vétusté de l’immeuble sans rapport avec la cause du sinistre’ ne suffisant pas à rendre crédible une telle vétusté, cette affirmation permettant à l’assureur de la requérante de dénier sa garantie,

il n’était pas contestable que les travaux de reprise des planchers et plafonds avaient été réalisés par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la reprise du complexe d’étanchéité de la salle de bains de l’appartement du 1er étage,

si un expert venait à être désigné, il ne pourrait effectuer la moindre constatation sur place et serait tenu d’examiner les pièces versées aux débats qui en l’état, ne permettent pas de rendre plausible un défaut d’entretien des parties communes,

dans la mesure où la cause des désordres était établie et alors que l’expert ne sera pas en mesure d’établir une éventuelle vétusté des parties communes, à l’endroit précis de l’effondrement du plancher, compte tenu des réparations intervenues et du schéma précité, la requérante ne justifiait pas d’un motif légitime à la désignation d’un expert ni de son utilité.

A hauteur d’appel, la société OHL PGM soutient qu’une expertise judiciaire est nécessaire pour déterminer l’origine des dommages et les éventuelles responsabilités, ainsi que le quantum de son préjudice. Elle invoque les dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en ce qu’elles prévoient que 'Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Elle explique que l’architecte de la copropriété, M. [T] a retenu que les sondages réalisés avaient permis de mettre en évidence la dégradation avancée des solives bois en particulier au droit de l’effondrement de plancher récent faisant suite au dégât des eaux et également au droit du portail en façade rue (double poutre bois), s’agissant selon elle de la raison pour laquelle M. [E], expert missionné par son assureur avait considéré que la vétusté de l’immeuble sans rapport avec la cause du sinistre était une cause déterminante dans la durée de fermeture du local commercial, indépendamment du dégât des eaux en lui-même. Elle en déduit qu’une expertise est nécessaire pour déterminer plus précisément la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres.

Les consorts [S] élèvent critique contre la décision entreprise en exposant que le premier juge a refusé la mesure d’expertise demandée malgré l’absence d’opposition des autres parties, en préférant trancher le litige pour ne retenir d’une cause à l’origine du sinistre alors que l’existence d’une large fissure sur une poutre démontre à elle seule la réalité de la vétusté de la structure de l’immeuble, cette fissure n’ayant pu être causée par une fuite d’eau et que coexistent donc, a minima, deux voire trois causes de sinistre :

la vétusté de l’immeuble,

l’absence d’étanchéité de l’appartement [S],

la possible faute de la locataire qui n’aurait pas coupé l’arrivée d’eau.

Ils soutiennent en conséquence l’infirmation de la décision en ce qu’elle a tranché une contestation sérieuse en refusant d’accorder une mesure d’instruction.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’une telle mesure serait inutile puisque les travaux de reprise ont déjà été effectués par feue [U] [S] et que les divers constats et factures établis après les dégâts établissent clairement la responsabilité de cette dernière. Il considère qu’il n’existe aucun doute sur le fait que les parties privatives appartenant aux consorts [S], propriétaires du lot sinistré et du lot ayant causé le dommage, ont causé le dégât des eaux ayant entraîné l’effondrement du plafond. Il observe que feue [U] [S] n’a refait l’intégralité de sa salle de bains fuyarde que le 25 mai 2023, à la suite de la mise en demeure adressée par le syndic le 10 février 2023. Il ajoute que l’analyse de la facture Sogesanit du 25 mai 2023 relative à ces travaux révèle que la salle de bains n’était pas étanche, et ce depuis longtemps, ce qui a endommagé le plafond.

Les sociétés Areas Dommages et Axa France Iard, en tant qu’assureur de feue [U] [S] pour le local commercial et en tant qu’assureur Mme [X], ont indiqué formuler des protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée.

La cour relève que le constat amiable de dégât des eaux qui a été établi en date du 19 juillet 2022 entre la société OHL PGM et Mme [X], précise que l’origine du sinistre est située chez cette dernière et avait pour origine la défectuosité d’un tuyau flexible de douchette près des toilettes.

Mais, si l’origine même du dégât des eaux ne fait pas l’objet de contestations sérieuses, le rôle causal dans la survenue du dommage et dans son étendue susceptible d’être imputé tant à l’état d’entretien de l’immeuble qu’au délai de mise en 'uvre des travaux de réparation n’est pas clairement déterminé avec l’évidence requise en référé.

Or, il n’est pas sérieusement contesté que la société OHL PGM a dû cesser d’exploiter le local dès la survenue du sinistre le 19 juillet 2022 et a repris son activité peu après la réalisation des travaux destinés à réparer les parties privatives et communes. Il importe donc de déterminer dans quelle mesure l’état d’entretien des parties communes ainsi que les délais pour effectuer les travaux incombant, d’une part, au syndicat des copropriétaires, d’autre part, aux consorts [S], ont pu contribuer à la réalisation du dommage subi par la société OHL PGM. En effet, il apparaît que l’assureur de cette dernière a limité son indemnisation au titre de la perte d’exploitation à trois mois alors que l’expert qu’elle avait mandaté a estimé qu’il s’agissait là du temps suffisant pour remettre en état le local et permettre le réapprovisionnement en matériel, après avoir précisé que 'les aggravations du délai de la reprise d’activité qui résultent des désordres structurels du plancher haut, relevant de la vétusté de l’immeuble [étaient] sans rapport avec la cause du sinistre'.

La circonstance que des travaux de reprise soient intervenus depuis le sinistre n’est pas de nature à priver la mesure d’expertise sollicitée de son intérêt, dès lors que pour forger son avis et éclairer le juge du fond, le technicien requis pourra utilement s’appuyer, non seulement sur des constats opérés sur place quant à la structure des parties communes, mais aussi sur toutes les pièces qu’il collectera auprès des différents intervenants.

Et, il est manifeste qu’en l’état des éléments en débat et des désaccords des parties sur les responsabilités encourues, cette mesure est de nature à améliorer la situation probatoire de la société OHL PGM, dont il n’est pas discutable qu’elle a droit à être intégralement indemnisée du préjudice qu’elle a subi.

Par voie de conséquence, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a refusé d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée, laquelle sera ordonnée dans les conditions du présent dispositif

Sur la demande de provision

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas d’espèce, le premier juge a retenu à ce titre qu’ 'il résulte des pièces versées aux débats par la requérante et le syndicat des copropriétaires, dont le procès-verbal d’assemblée générale du 24 mars 2023 aux termes duquel Madame [S] indique avoir commandé les travaux privatifs d’étanchéité de sa salle de bains, que l’effondrement du plafond du local commercial résulte d’un défaut d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement de Madame [S]. Aucun élément ne vient contredire ce rôle causal, corroboré par la facture de reprise de cette étanchéité par Madame [S]. Dès lors, sa responsabilité apparaît, avec l’évidence requise en référé, engagée en sa qualité de propriétaire de l’appartement sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil. Il résulte du courrier de la BPCE du 6 octobre 2023 que l’estimation du chiffre d’affaires moyen mensuel avant sinistre était de 14.495€ HT avec un taux de marge de 42 % et que la société requérante a été indemnisée de sa perte d’exploitation sur trois mois, soit du 18 juillet 2022 au 18 octobre 2022. Il n’est pas contesté que le local n’a pu être exploité avant la reprise des structures par le syndicat des copropriétaires, reprise intervenue au mois de mai 2023, de sorte que la demande provisionnelle de 20.000€ qui correspond à environ trois mois supplémentaires de fermeture du local, soit jusqu’au 18 janvier 2023, n’apparaît pas sérieusement contestable. Pour cette raison, Madame [S] sera condamnée à verser à la société OHL PGM la somme de 20.000 euros à titre provisionnel'.

A hauteur d’appel, la société OHL PGM sollicite la confirmation de la décision entreprise quant à la provision de 20.000 euros, qui lui a été accordée. Elle indique avoir réalisé pour l’exercice 2021 un chiffre d’affaires de 137.000 euros, qui est à mettre en perspective des trois mois de fermeture obligatoire pendant le confinement et qui, ramené sur neuf mois équivaut à une moyenne mensuelle de 15.200 euros. Elle en déduit que la période de fermeture de onze mois équivaut a minima à une perte de chiffre d’affaires de 125.583 euros.

Elle précise que son chiffre d’affaires pour 2023 s’établit à 101.986,72 euros TTC et pour 2024 à 240.073,68 euros TTC. Selon elle, c’est à juste titre que le juge des référés a condamné uniquement [V] [U] [S] au versement de la provision, alors que tous les rapports et constats s’accordent à dire que sa responsabilité au titre des trois de fermeture est incontestable, le surplus, incombant éventuellement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle rappelle que l’architecte de la copropriété a clairement mis en évidence le défaut d’étanchéité de la salle de bains et que feue [U] [S] n’a fait réaliser les travaux que le 25 mai 2023 , à la suite de la mise en demeure adressée par le syndic le 10 février 2023.

Les consorts [S] élèvent critiques contre la décision entreprise en exposant que le premier juge ne pouvait pas substituer un motif à un autre dans sa décision, sauf à se prononcer sur le fond du litige, ce qui dépasse son office. Ils contestent encore que devoir supporter le montant de la provision correspondant à la perte d’exploitation subie compte tenu de la fermeture du local alors que le local a dû être fermé en raison du retard pris dans l’exécution des travaux de reprise des structures, lequel incombe au syndicat des copropriétaires. Ils font valoir que qu’il existe à ce stade une obligation sérieusement contestable pour eux de verser la somme retenue alors que l’expertise sollicitée a justement pour objet d’examiner les désordres allégués et de fournir les éléments techniques de nature à déterminer le cas échéant les responsabilités encourues ainsi que le montant du préjudice éventuellement subi. Ils ajoutent que pour la période du 18 juillet 2022 au 10 mai 2023, soit durant toute la période de fermeture du local, la locataire s’est vue accorder la gratuité du loyer et qu’elle a ainsi bénéficié d’une franchise représentant la somme de 22.116,34 euros. Ils indiquent encore que les éléments comptables produits par la société OHL PGM, soit seulement ses comptes annuels 2021, ne permettent pas d’apprécier son éventuelle perte d’exploitation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la confirmation de la décision entreprise à ce titre, en faisant valoir que seules sont encourues la responsabilité de Mme [X] et celles des consorts [S] . Elle fait aussi valoir que le versement d’une provision est soumis à une contestation sérieuse dans la mesure où le quantum du préjudice n’est pas démontré.

La cour relève que, comme le précise clairement le constat amiable signé le 19 juillet 2022 entre la société OHL PGM et Mme [X], l’origine du sinistre n’apparaît aucunement contestable alors qu’il résulte d’une fuite d’eau dans la salle de bains située dans l’appartement de cette dernière, placé au-dessus du local loué par la société OHL PGM.

Par ailleurs, il est constant que les investigations menées à la suite de ce sinistre ont permis de mettre au jour un défaut d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement loué à Mme [X]. C’est, fort de ce constat, que le syndic de la copropriété a adressé par lettre du 10 février 2023 à [V] [U] [S], propriétaire de cet appartement ainsi que du local exploité par la société OHL PGM, une mise en demeure lui rappelant qu''A cet égard, la note de l’architecte de l’immeuble datée du 07/02/2023 est sans équivoque : les sondages réalisés ont permis de mettre en évidence la dégradation avancée des solives bois en particulier au droit de l’effondrement de plancher récent faisant suite au dégât des eaux et également au droit du portail en façade rue (double poutre bois)', et l’invitant à : 'Aussi, compte tenu de l’étendue des travaux de renforcement de la structure de l’immeuble et afin d’en garantir la pérennité, l’étanchéité de la salle de bain du lot n°6 doit être assurée. En votre qualité de propriétaire, nous vous rappelons les dispositions du règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 23] (du 20/11/1979, en son article n°45) imposant la mise en 'uvre de l’étanchéité des pièces d’eau et des cabinets d’aisances aux sols et aux murs'.

Il n’est, de plus, pas contesté que ce n’est qu’après cette mise en demeure que les travaux ont été réalisés afin d’assurer l’étanchéité de l’appartement d’où provenait le dégât des eaux. Et, en l’état des éléments en débat, seule la responsabilité des consorts [S] ès qualités d’ayant-droit d'[U] [S] apparaît engagée de façon non sérieusement contestable. Enfin, le montant alloué par le premier juge à ce titre est justifié par les données comptables fournies et par l’étendue du préjudice à réparer.

Sur la demande de compensation formée par les consorts [S] à titre subsidiaire

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Il est constant qu’une créance constatée en référé n’étant pas certaine ne peut entrer en compensation avec une créance certaine, liquide et exigible (Cass. soc., 10 juin 1982 : Bull. civ. V, n° 391 ). Ce moyen doit néanmoins être examiné sous l’angle de l’existence d’une contestation sérieuse opposé à la demande de provision.

Au cas présent, c’est vainement que les consorts [S] soutiennent que la franchise de loyer d’un montant de 22.116,34 euros qu’ils ont accordée à la société OHL PGM, renonçant à leur créance locative, devrait compenser le montant de la provision de 20.000 euros mise à leur charge dans le cadre de l’instance en référé. La contestation tirée de la compensation entre des créances réciproques n’est donc pas sérieuse.

Aussi, il y a lieu de confirmer la décision entreprise du chef de la provision allouée, toutes demandes contraires étant rejetées. Il n’y a pas lieu d’examiner les demandes d’appel en garantie formées à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais et dépens

La décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions relatives aux frais et dépens.

Alors que la demande d’expertise est ordonnée par la cour dans l’intérêt de la société OHL PGM et sur sa demande, celle-ci supportera l’avance des frais d’expertise ainsi que les dépens d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise formée par la société OHL PGM et la confirme sur le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de compensation formée par les consorts [S] à titre subsidiaire ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder:

M. [I] [N]

[Adresse 16]

[Localité 18]

Tél : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 21]

inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Paris, avec pour mission de :

se rendre sur place dans l’immeuble sis [Adresse 10],

visiter lesdits lieux, et en particulier les lots de copropriété 2 et 6,

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

interroger tout sachant,

examiner et décrire les désordres détaillés par la demanderesse dans son assignation ainsi que dans les mises en demeure, déclarations de sinistres et tous autres documents, ainsi que les dommages occasionnés,

rechercher l’origine et les causes des désordres,

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis, en particulier les pertes d’exploitation,

rechercher si ces désordres proviennent, soit d’un défaut de conception, d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, soit d’une exécution défectueuse,

déterminer si des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, et en évaluer le coût et la durée,

déterminer s’il y a lieu de prendre des mesures urgentes conservatoires nécessaires pour la préservation des ouvrages,

Fixe à la somme de six mille (6.000) euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société OHL PGM avant le 15 septembre 2025, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée et accordée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de ce tribunal avant le 15 janvier 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris, spécialement désigné à cette fin;

Condamne la société OHL PGM aux dépens d’appel avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT