Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2025

(n°2025/ , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02121 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHA4P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2023 -Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 21/09408

APPELANTE

S.A. SMA SA, immatriculée au RCS de [Localité 8] : 332 789 296 prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMEES

S.C.I. MACHA, immatriculée au RCS de [Localité 12] : 520 413 956 prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne LASSALLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 219

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI venant aux droits de la société CITYA [Localité 10] immatriculée au RCS de [Localité 8] : 411 301 039, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0436

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame FAIVRE, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, présidente de chambre

Madame FAIVRE, présidente de chambre

Monsieur SENEL, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame FAIVRE, présidente de chambre et par Madame BOGAERS, greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MACHA a confié à la SARL CITYA PLAINE SAINT DENIS, la gestion locative de son appartement, sis [Adresse 2] (93), suivant mandat du 1er juin 2017, avec souscription à une police d’assurance «Garanties locatives» auprès de la SA SMA SA.

A la signature du mandat de gestion avec la société CITYA [Localité 11], le bien était déjà donné à bail, par l’intermédiaire de l’ancien gestionnaire CIFIP, à deux locataires moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros et 100 euros de charges.

En raison de loyers impayés antérieurement à la souscription de la police d’assurance par la société CITYA [Localité 11] auprès de la société SMA, SMA a refusé d’agréer l’adhésion de la société MACHA.

Sur assignation en référé délivrée le 5 décembre 2018, le bail a été résilié par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny, le 11 avril 2019 et l’expulsion des locataires ordonnée ainsi que leur condamnation à une provision au titre des loyers impayés. L’huissier de justice a constaté par procès-verbal d’expulsion du 28 octobre 2019, leur départ des lieux.

PROCÉDURE

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier enrôlés le 29 septembre 2021, MACHA a fait assigner CITYA PLAINE SAINT DENIS devenue la société CITYA IMMOBILIER PECORARI et SMA SA devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement du 4 janvier 2023, le tribunal a :

— Condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 18.867,20 euros ;

— Débouté la SCI Macha du surplus de ses demandes indemnitaires;

— Débouté la SA SMA de sa demande de garantie contre la SARL Citya Immobilier Pecorari, venant aux droits de la SARL Citya [Localité 10] ;

— Condamné la SA SMA aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration électronique du 20 janvier 2023, enregistrée au greffe le 3 février 2023, la SMA SA a interjeté appel, intimant la SCI MACHA et la SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI, en précisant qu’il s’agissait d’un appel total et en visant expressément tous les chefs du jugement à l’exception de celui relatif à l’exécution provisoire.

Par conclusions d’appelant récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 21 avril 2025, la SA SMA SA demande à la cour, au visa notamment des articles L 112-1 du code des assurances et 1231-1 et suivants du code civil, de':

— RECEVOIR la SMA SA en son appel et ses demandes, les disant justes et bien fondées,

— REJETER toutes demandes contraires ou plus amples,

En conséquence,

— INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 4 janvier 2023, en ce qu’il a :

Condamné la SMA SA à payer à la SCI Macha la somme de 18.867,20 euros ;

Débouté la SCI Macha du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Débouté la SMA SA de sa demande de garantie contre la SARL Citya Immobilier Pecorari, venant aux droits de la SARL Citya [Localité 10] ;

Condamné la SMA SA aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

Condamné la SMA SA à payer à la SCI Macha la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Débouté les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

A titre principal,

— DEBOUTER la SCI MACHA de l’ensemble de ses demandes et contestations,

A titre subsidiaire,

— DECLARER nul le contrat Garanties locatives Locazen souscrit par la SCI MACHA le 25 septembre 2017,

A titre très subsidiaire,

— FIXER à de plus justes proportions le montant du préjudice subi par la SCI MACHA,

— CONDAMNER la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, venant aux droits de la société CITYA [Localité 10], à garantir et relever indemne la SMA SA de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la partie succombant, ou in solidum les parties succombant, à payer la somme de 2.000,00 € à la SMA SA sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la partie succombant, ou in solidum les parties succombant, aux dépens de première instance,

Y ajoutant en cause d’appel,

— CONDAMNER la partie succombant, ou in solidum les parties succombant, au paiement d’une somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la partie succombant, ou in solidum les parties succombant, au paiement des entiers dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives et d’appel incident notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la SCI MACHA demande à la cour, au visa notamment des articles 1112-1, 1231-1, 1119 et 1992 du Code civil, de l’article L112-2 du code des assurances, et de l’article R212-1 du code de la consommation, de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 4 janvier 2023 ayant :

Jugé que l’assurance garanties locatives était mobilisable,

Condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 18.867,20 €,

Condamné la SA SMA aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 4 janvier 2023 ayant:

Débouté la SCI Macha du surplus de ses demandes indemnitaires,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Condamner la société SMA SA à payer à la SCI MACHA une somme de 33.689,62 € au titre de l’assurance garanties locatives souscrites correspondant aux loyers impayés, frais de procédure et détériorations immobilières

— Dire et juger que la TVA à 20 % sur les postes d’indemnisation soumis à TVA devra être déduite

A titre subsidiaire,

— Si par impossible, l’assurance garanties locatives n’avait pas vocation à être mobilisée,

— Condamner la société CITYA en raison de ses manquements à son obligation de conseil et d’information, à régler cette même somme de 33.689,62 € au titre de l’assurance garanties locatives souscrites correspondant aux loyers impayés, frais de procédure et détériorations immobilières

— A titre subsidiaire sur ce point, fixer la perte de chance de la SCI MACHA à

90 % de l’entier préjudice, soit la somme de 30.320,66 € déduction faite de la TVA.

Y ajoutant

— Condamner la SMA ou qui mieux le devra à régler en cause d’appel à la SCI MACHA une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SMA ou qui mieux le devra aux entiers dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Anne LASSALLE, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile,

— Débouter la société SMA de l’ensemble de ses demandes car non fondées,

— Débouter la société CITYA de l’ensemble de ses demandes car non fondées.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, la SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI, venant aux droits de la SARL CITYA [Localité 9] SAINT-DENIS, demande à la cour de la recevoir en ses moyens, fins et conclusions et y faisant droit de :

Vu les articles 1353, 1991 et 1992 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 4, 542, 564, 910-4 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile,

INFIRMER LE JUGEMENT en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a écarté les postes d’honoraires de CITYA IMMOBILIER PECORARI et travaux de remise en état de préjudices indemnisables, et :

DÉBOUTER la SMA SA de sa demande de condamner CITYA IMMOBILIER PECORARI à la garantir et la relever indemne, et DÉBOUTER la SCI MACHA de ses demandes en condamnation contre CITYA IMMOBILIER PECORARI en ce que :

La SCI MACHA et la SMA SA n’apportent pas la preuve des faits qu’elles allèguent,

La SCI MACHA et la SMA SA n’apportent pas la preuve d’une faute commise par la société CITYA [Localité 9] SAINT-DENIS, dont la société CITYA IMMOBILIER PECORARI vient aux droits,

La SCI MACHA et la SMA SA ne justifient pas des préjudices qu’elle allègue avoir subi et ne présente aucun préjudice indemnisable par une perte de chance,

La SCI MACHA et la SMA SA ne justifient pas d’un lien de causalité entre une prétendue faute et des préjudices non-justifiés,

EN CONSEQUENCE, CONDAMNER tout succombant au paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au Barreau de Paris, au sens de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mai 2025.

Il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la garantie de la société SMA

A l’appui de son appel, la société SMA rappelle que la société CITYA [Localité 11] lui a transmis le 25 septembre 2017 le bulletin d’adhésion à l’assurance intitulée Garanties locatives Locazen C66751P comprenant notamment la garantie loyers impayés et en raison d’une situation d’impayés des locataires de 4 255 euros, elle a refusé son agrément à la demande d’adhésion de la société MACHA, qu’elle a fait connaître à la société CITYA [Localité 11] le 18 octobre 2017. Elle explique que son refus d’agrément est fondé sur les conditions générales du contrat d’assurance rappelées dans la notice d’information dont la société MACHA a eu connaissance au moment de l’adhésion. Il en résulte qu’aucune des garanties, qu’il s’agisse de la garantie Loyers ou de la garantie Dégradations locatives ne peut s’appliquer au bail conclu par la société MACHA.

En réplique, la société MACHA fait valoir que lors de l’adhésion, elle n’a pas eu connaissance de la notice d’information, des conditions générales et des conditions particulières et qu’en tout état de cause, il est fait référence dans le bulletin d’adhésion à la notice d’information SGAO620-S5 alors qu’il est versé aux débats par la société SMA la notice d’information SGAO621-S5. Elle explique aussi qu’à la date où elle a régularisé son bulletin d’adhésion le 25 avril 2017, l’impayé était de 200 euros et ne concernait que les charges alors que l’impayé de 4 255 euros dont fait état la société SMA, date du 5 septembre 2017. Pour toutes ces raisons, la société MACHA estime que les documents visés dans le bulletin d’adhésion lui sont inopposables et que l’assurance garanties locatives est mobilisable.

En réplique, la société CITYA [Localité 11] fait valoir qu’elle avait transmis à la société MACHA les conditions générales, les conditions particulières ainsi que la notice d’information.

Sur ce,

Il ressort des pièces communiquées que':

— le mandat de gestion locative conclu entre la société MACHA et la société CITYA [Localité 11] mentionne la date de signature par la société MACHA le 25 avril 2017 et la date de signature et d’enregistrement par la société CITYA [Localité 11] le 1er juin 2017 sous le n° 2142'; ce contrat de mandat stipule au paragraphe «'Garanties souscrites'», «'les garanties s’appliquent conformément au bulletin individuel d’adhésion annexé au présent mandat et dument signé, le coût de ces garanties est en sus des honoraires de gestion ci-dessus définis'» ; il est aussi précisé que «' le propriétaire reconnaît avoir pris connaissance des conditions générales et particulières du contrat couvrant les loyers impayés ['] et les détériorations immobilières, dont le contenu ainsi que les obligations contractuelles dont les conditions de garantie sont annexées aux présentes. [']. Le document annexé ci-après, constitue un résumé de ce contrat d’assurance souscrit par la société CITYA [Localité 11] auprès de l’assureur'». ( pièce 2 – la société SMA)

— le bulletin individuel d’adhésion Garanties locatives Locazen C66751P SGA0621P-S5-11/2016 mentionne la signature du représentant de la société MACHA et la date de cette signature, le 25 avril 2017. Au bas de ce document et avant la signature et la date, l’assuré «'reconnaît avoir pris connaissance de la notice d’information réf SGAO620-S5 jointe au présent bulletin avant de souscrire. ['] .'» Il est aussi précisé que «' le texte intégral des contrats régissant mon adhésion (conditions générales référence SGA0619 et particulières Ref SGA0622-S5) peut être obtenu sur simple demande auprès de votre administrateur de biens'». (pièce 3 ' la société SMA)

— la notice d’information Contrat Locazen Garanties locatives précise en page 2 qu’elle concerne le contrat C66751P-S5,Ref SGA0620-S5 et mentionne au bas et sur le côté de la page 6 la référence SGA0621-S5'; la notice d’information définit en page 2 «'l’agrément locataire': agrément donné par l’assureur validant l’application des garanties locatives au regard de la solvabilité du locataire'». Le paragraphe 1 est consacré à «'l’agrément du locataire'» et précise en tête du paragraphe dans un encadré que «' la délivrance des garanties loyers Impayés, dégradations locatives et défense recours est subordonnée à l’agrément préalable du locataire par l’assureur'». Cette condition est rappelée au paragraphe 2 « Garantie des loyers impayés'». (pièce 9 – la société SMA)

L’ensemble de ces éléments met en évidence que la société MACHA a conclu le même jour, d’une part, un contrat de mandat avec la société CITYA [Localité 11] mentionnant la garantie Assurance Garanties locatives et d’autre part, donné son accord à l’adhésion à l’assurance de groupe Garanties locatives Locazen portant les mêmes références que la notice d’information visée dans le bulletin d’adhésion et communiquée aux débats, qui explique à plusieurs reprises, les modalités et les effets de la condition d’agrément du locataire par l’assureur et dont le futur adhérent reconnaît dans le bulletin d’adhésion, en avoir pris connaissance avant d’y souscrire.

L’ensemble de ces éléments permet de déduire que les dispositions du contrat d’assurance Locazen Garanties locatives relatives à l’agrément du locataire par l’assureur, sont opposables à la société MACHA.

Il est aussi stipulé dans la notice d’information que l’adhésion prend effet à la date de signature du bulletin individuel d’adhésion sous réserve de l’agrément du locataire.

En l’espèce, il est établi que le bulletin d’adhésion a été signé le 25 avril 2017.

Il ressort des pièces communiquées par la société SMA et non contestées que la société CITYA [Localité 11] a transmis à l’assureur le bulletin d’adhésion le 25 septembre 2017 et que la société SMA a refusé son agrément le 18 octobre 2017. (pièce 6 – la société SMA)

La société MACHA fait valoir qu’à la date d’adhésion, il n’y avait pas d’impayé de loyers.

Toutefois, il ressort de l’extrait de compte établi le 8 septembre 2017 par le précédent mandataire de la société MACHA, à partir de la date d’effet du bail le 1er juin 2015 jusqu’à l’appel de loyer du 1er septembre 2017, que les premières difficultés de paiement des locataires ( retard, impayé) ont commencé en mai 2016 et se sont aggravées à partir de mars 2017, soit avant la souscription du bulletin d’adhésion renvoyant à la notice d’information et à l’agrément du locataire par l’assureur. ( pièce 5 ' la société SMA)

Dès lors qu’à la date d’adhésion de la société MACHA, les locataire avaient eu des difficultés de paiement des loyers et non pas seulement de charges qui mettaient en doute leur solvabilité, l’assureur était fondé à refuser son agrément ; d’ailleurs, il précise dans sa fiche d’analyse sur la demande d’agrément locataire ( pièce 6 ' la société SMA), que «'les impayés sur les 12 derniers mois sont antérieurs à la signature du mandat Citya, les locataires n’ont pas payé le loyer de décembre 2016 et ont mis du temps à le régulariser'».

Ainsi le refus d’agrément est conforme à la notice d’information qui insiste sur la condition préalable d’agrément du locataire pour donner effet au contrat d’assurance et aux conditions générales dont la société MACHA pouvait prendre connaissance en les demandant à la société CITYA [Localité 11], ces dernières précisent, en effet, à l’article 3.2 que « lorsqu’un logement est occupé, l’agrément du locataire par l’assureur est subordonné à l’absence de dette locataire. Toutefois, en cas d’historique d’impayés, l’assureur se réserve le droit de ne pas délivrer d’agrément'». ( pièce 7-a'; la société SMA)

Dès lors que «'la délivrance des garanties loyers impayés, Dégradations locatives ['] est subordonnée à l’agrément préalable du locataire par l’assureur'» ainsi qu’il est précisé dans la notice d’information, qui reprend les conditions générales, la cour constate que la société SMA qui a refusé d’agréer les locataires de la société MACHA, est fondée à refuser de garantir les loyers impayés ainsi que le remboursement des dégradations locatives, demandés par la société MACHA dans ce litige.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SA SMA à payer à la SCI Macha la somme de 18.867,20 euros.

II Sur la demande de garantie de la SMA à l’encontre de la SARL CITYA [Localité 10]

Compte tenu de la solution retenue précédemment, la demande de garantie formée par la société SMA à l’égard de la société CITYA [Localité 11], devient sans objet et sera rejetée.

Pour ces motifs substitués à ceux du premier juge, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

III Sur la responsabilité du mandataire à l’égard du mandant

A l’appui de son appel incident, la société MACHA demande la condamnation de la société CITYA [Localité 11] à l’indemniser à titre principal de la totalité de son préjudice, à titre subsidiaire de la perte de chance, en raison des manquements de la société CITYA [Localité 11] à son obligation de conseil et d’information. La société MACHA reproche à la société CITYA [Localité 11] d’avoir tardé à transmettre le bulletin d’adhésion à l’assureur et d’avoir tardé à l’informer du refus d’adhésion de l’assureur.

S’agissant du préjudice, elle fait valoir qu’elle subit non pas une perte de chance mais un préjudice plein et entier découlant directement du refus d’agrément de la société SMA et de l’absence de recherche d’une autre assurance. Elle évalue ce préjudice à 33 689,62 euros dont elle précise le détail dans ses dernières conclusions. Subsidiairement, elle demande que la perte de chance soit fixée à 90'% de l’entier préjudice, soit 30 320,66 euros déduction faite de la TVA.

Elle rappelle que la société CITYA [Localité 11] ne lui a jamais communiqué l’ordonnance de référé constatant la résiliation du bail, fixant l’indemnité provisionnelle au titre des loyers impayés et ordonnant l’expulsion, l’acte de signification de cette ordonnance, l’état des lieux de sortie, le dernier décompte actualisé ainsi que le certificat d’irrecouvrabilité établi par l’huissier de justice.

En réplique, la société CITYA [Localité 11] expose que la société CIFIP, désormais liquidée, a cessé son activité de gestion locative et avait suggéré d’en confier la suite à la société CITYA [Localité 11] et c’est CIFIP qui, de sa seule initiative, a dit à son mandant que l’assurance de garantie du paiement des loyers serait maintenue sans interruption. Elle fait valoir que l’impossibilité de souscrire un nouveau contrat d’assurance ne lui est pas imputable alors que la société MACHA avait eu connaissance des conditions générales, l’alertant sur une impossible adhésion en cas d’impayé existant qu’elle ne pouvait pas ignorer et qu’en tout état de cause, aucun assureur ne peut accepter une adhésion lorsque le sinistre s’est déjà produit. Elle ajoute que l’agrément ayant été refusé par l’assureur, aucune cotisation d’assurance n’était imputée au compte client de la société MACHA.

Sur le montant du préjudice, elle estime que la société MACHA ne justifie d’aucun préjudice indemnisable et notamment de la perte de chance d’obtenir le paiement des loyers.

Sur ce,

Vu l’article 1991 du code civil,

1) Sur la faute

Il ressort des pièces communiquées par la société MACHA que celle-ci a été informée par courrier du 15 mars 2017 de la société CIFIP ayant pour enseigne ERA Immobilier, que ce mandataire à qui elle avait confié la gestion du bien donné à bail, avait pris la décision de «'transmettre la gestion de son bien à l’agence Citya [Localité 10]'» et qu’elle avait précisé «'le maintien sans interruption, à tarif identique, des assurances de garantie du paiement des loyers en cas d’impayés du locataire. Vous restez garanti en cas d’impayés de loyer pendant et après le transfert.'» et deux salariés de CIFIP rejoignent l’agence Citya [Localité 10]'et « resteront vos interlocuteurs.'» (pièce 5)

La société CITYA [Localité 9] ST DENIS a adressé, le 19 juillet 2017, un courrier à la société MACHA lui indiquant qu’elle «'a choisi l’agence Citya [Localité 10] afin d’effectuer la gestion locative de son bien'» et lui adresse le mandat de gestion signé le 25 avril par la société MACHA et par la société CITYA [Localité 9] ST DENIS, le 1er juillet 2017.

Ce n’est qu’après plusieurs relances par courriels de la société MACHA à partir d’avril 2018 s’étonnant de ne pas avoir eu le remboursement de loyers impayés par l’assurance «'loyers impayés'» que le gestionnaire gérance de la société CITYA [Localité 11] l’informe par courriel du 6 juin 2018, que «'son dossier n’est pas éligible à l’assurance loyers impayés. En effet, à la prise du dossier par la société CITYA [Localité 11], nous avons constaté que les revenus du locataire étaient insuffisants pour le type de bien qu’il occupait. De plus, les impayés récurrents depuis décembre 2016 sur ce dossier sont une donnée supplémentaire sur le refus de prise en charge par l’assureur. Nous essayons de trouver une solution afin de pallier à cette défaillance'». ( pièces 11 et 12)

Il ressort de l’historique des relations entre la société MACHA et la société CITYA [Localité 11] que la société MACHA a été induite en erreur sur les conditions du transfert entre les sociétés CIFIP et CITYA [Localité 11] et qu’elle a été informée tardivement par la société CITYA [Localité 11] du refus d’agrément par l’assureur, étant rappelé que ce dernier en avait informé la société CITYA [Localité 11] , le 18 octobre 2017. (pièce 6- la société SMA)

Cependant, en l’état des pièces dont dispose la cour, il ne peut être imputé à la société CITYA [Localité 11], à titre de faute, que le retard d’information sur le refus d’agrément de l’assureur.

2) Sur le préjudice et le lien de causalité avec la faute

La faute de la société CITYA [Localité 11] consistant dans le retard d’information sur le refus d’agrément et donc l’absence d’assurance garantissant les loyers impayés n’est toutefois pas la cause directe de la non-garantie des loyers impayés par l’assurance souscrite par la société CITYA [Localité 11].

En effet, il a été établi précédemment que les impayés de loyers et le retard de payement préexistaient non seulement à la date de l’adhésion par la société MACHA à l’assurance souscrite par la société CITYA [Localité 11] auprès de la société SMA mais aussi au mandat de gestion locative conclu avec la société CITYA [Localité 11].

Or, l’existence d’un impayé à la date de souscription de l’adhésion à l’assurance supprime l’aléa du sinistre qui caratérise le contrat d’assurance.

Il résulte de cette situation, qu’aucun contrat d’assurance garantissant les loyers impayés n’aurait pu être valablement souscrit par le mandataire pour le compte de son mandant.

Dès lors que le lien de causalité entre la faute et le dommage invoqué par la société MACHA, qu’il s’agisse du préjudice de perte de loyers ou de celui de la perte de chance de les recouvrer, fait défaut, il en résulte qu’une des conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de la société CITYA [Localité 11] n’est pas remplie.

La demande d’indemnisation formée par la société MACHA à l’égard de la société CITYA [Localité 11] n’ est donc pas fondée et doit être rejetée.

Le jugement déféré sera complété sur ce point.

IV Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue du litige, les dispositions du jugement relatives au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens, incluant les frais d’expertise, sont infirmées.

Il y a lieu de condamner la société MACHA aux dépens de première instance.

Partie perdante en appel, la société MACHA sera condamnée aux dépens d’appel.

Pour des motifs d’équité, toutes les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en ce qu’il a':

— Débouté la SA SMA de sa demande de garantie contre la SARL Citya Immobilier Pecorari, venant aux droits de la SARL Citya [Localité 10] ;

L’infirme en ce qu’il a condamné’la SA SMA à payer à la SCI Macha, la somme de 18.867,20 euros’ainsi que les dépens et les frais irrépétibles de première instance ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Dit que la société SMA est fondée à refuser de garantir les loyers impayés ainsi que le remboursement des dégradations locatives, demandés par la société MACHA';

Rejette la demande d’indemnisation formée par la société MACHA à l’égard de la société SMA';

Rejette la demande d’indemnisation formée par la société MACHA à l’égard de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI;

Condamne la société MACHA aux dépens de première instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société MACHA aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute toutes les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente de chambre