Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16196 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKNQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 1er Juin 2023 -Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] – RG n° 23/02496

APPELANT

Madame, [O], [E] nom d’usage, [Z]

née le 26 mars 1981 à, [Localité 2]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représenté par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0874

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/504176 du 11/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

INTIMÉE

S.A. D’H.L.M., [S]

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, ès qualités audit siège

inscrite au RCS de, [Localité 4] sous le numéro 582 142 816

,

[Adresse 2]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Catherine SILVAN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 1993, l’association pour l’insertion sociale APIS a donné à bail à M., [M], [Y] et Mme, [V], [K] un appartement à usage d’habitation, avec cave, situé, [Adresse 4], à, [Localité 6].

La SA d’HLM, Seqens vient désormais aux droits des précédents bailleurs.

,

[M], [Y], qui était demeuré seul locataire en titre, est décédé le 14 décembre 2022.

En janvier 2023, Mme, [O], [E] a adressé un courrier au bailleur en demandant à pouvoir se maintenir dans les lieux avec ses deux filles mineures en raison de sa relation de concubinage avec le locataire décédé ; le bailleur a refusé le transfert du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, la SA d’HLM Seqens a fait assigner Mme, [O], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater son occupation sans droit ni titre, ordonner l’expulsion sans le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la condamner à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majorés de 25% à compter du 15 décembre 2022 et la somme de 592.08 euros au titre de l’arriéré arrêté au mois de janvier 2023 inclus, outre 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

A l’audience du 5 avril 2023 à laquelle l’affaire a été retenue, la défenderesse n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 1er juin 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— constate que Mme, [O], [E] est occupante sans droit ni titre du logement et de la cave situés, [Adresse 5] à la date du décès du locataire, soit le 14 décembre 2022 ;

— ordonne en conséquence à Mme, [O], [E] de libérer les lieux (logement et cave) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— rejette la demande de suppression du délai légal de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut pour Mme, [O], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM, Seqens pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamne Mme, [O], [E] à verser à la SA d’HLM, Seqens la somme de 592,08 euros au titre des indemnités d’occupation impayées au 1er février 2023 (échéance de janvier 2023 incluse) ;

— condamne Mme, [O], [E] à verser à la SA d’HLM, Seqens une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi à compter du 2 février 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— condamne Mme, [O], [E] à verser à la SA d’HLM, Seqens la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme, [O], [E] aux dépens de l’instance ;

— rejette le surplus des demandes ;

— rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Vu l’appel interjeté le 2 octobre 2023 par Mme, [O], [E].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er janvier 2024 par lesquelles Mme, [O], [E] demande à la cour de :

— « ordonner » la nullité de l’assignation du 13 mars 2023,

— « ordonner » la nullité du Jugement du 1er Juin 2023 en toutes ses dispositions et « ce faisant »,

A défaut,

— infirmer le Jugement entrepris en toutes ces dispositions en ce que la société, Seqens est mal fondée en droit et en fait,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que Mme, [Z] bénéficie du droit au transfert de bail portant sur le logement, [Adresse 1] à, [Localité 7], et ce à effet au 14 décembre 2022,

— condamner la société, Seqens au paiement d’une somme de 2.500 € à Me, [F] sous réserve de sa renonciation expresse à la rétribution de l’aide juridictionnelle.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 novembre 2025 aux termes desquelles la SA, Seqens demande à la cour de :

— adjuger à la société, Seqens le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

— déclarer Mme, [E] infondée en son appel ;

— débouter Mme, [E] de toutes ses demandes ;

— confirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la dette ;

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner Mme, [E] à payer à la société, Seqens la somme de 9 740,29 € correspondant à l’arriéré arrêté au 30 juin 2025, terme d’août 2024 inclus ;

En tout état de cause,

— condamner Mme, [E] à payer à la société, Seqens une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Mme, [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le

recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme, [E] a quitté les lieux comme l’établit un procès-verbal de reprise des lieux du 12 août 2024, produit par l’intimé.

Sur la nullité de l’assignation et du jugement

Mme, [E] demande à la cour de prononcer la nullité de l’assignation, et en conséquence du jugement, sans exposer clairement l’irrégularité invoquée ; il semble qu’elle considère que cette assignation n’aurait pas du être délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses et que les diligences du commissaires de justice pour rechercher son domicile de l’intéressée ont été insuffisantes.

L’intimé conclut au rejet de cette demande.

Il résulte des articles 654 et suivants du code de procédure civile que l’huissier de justice doit prioritairement tenter de remettre l’acte à la personne du destinataire ; lorsque cela est impossible, la signification peut être pratiquée à domicile au lieu où demeure le destinataire, la réalité du domicile devant alors être vérifiée.

Selon l’article 659 du même code :

« Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.(…)" .

Il résulte de l’article 693 du code de procédure civile que :

« Ce qui est prescrit par les articles 654 à 659 , 663 à 665-1, 672, 675, 678, 680, 683 à 684-1, 686, le premier alinéa de l’article 688 et les articles 689 à 692 est observé à peine de nullité ».

La nullité des notifications est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure (article 694 du code de procédure civile) ; en application de l’article 114 du même code, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause d’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Le grief doit être invoqué; si tel n’est pas le cas le moyen ne peut être accueilli (2e Civ., 12 mai 2016, pourvoi no 15-14.706 ; 2e Civ., 26 septembre 2019, pourvoi n 18-13.220).

En l’espèce, l’assignation du 13 mars 2023, qui est produite par l’intimée et non par Mme, [E], a été délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses, à l’adresse litigieuse, en application de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice indiquant:

«  Le clerc n’a pu rencontrer l’intéressée.

Sur place le nom de l’intéressée ne figure nulle part dans l’immeuble (liste des occupants, boîte aux lettres ou interphone).

Un voisin déclare ne pas connaître la requise.

Le nom de Mme, [E], [O] ne figure pas sur l’annuaire électronique des pages blanches à cette adresse".

Des démarches sérieuses ont ainsi été relatées et effectuées sans succès, aucune confirmation de la réalité du domicile de l’intéressé n’en résultant, l’adresse litigieuse se révélant bien la dernière adresse connue.

De plus, l’officier public relate avoir adressé à l’adresse litigieuse une lettre recommandé avec avis de réception et une lettre simple, comme l’impose l’article 659.

La cour observe que l’appelante n’indique pas quelles diligences supplémentaires auraient, selon elle, été nécessaires et suffisantes.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes tendant à prononcer la nullité de l’assignation et du jugement.

Sur la demande de transfert du bail

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a rejeté sa demande tendant au transfert du bail en se prévalant de la « relation affective qui l’a unie au locataire en titre aujourd’hui décédé ».

L’intimé demande la confirmation du jugement.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

'Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

(…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

L’article 40 de la même loi, dont se prévalent les deux parties, précise que l''article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention, 'à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire (…).

La durée de la cohabitation doit être effective et continue (3e Civ., 12 juin 2001, pourvoi n° 98-21.451) et ne peut être contractuellement réduite, dans la mesure où l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions d’attribution des logements sociaux, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs ( 3e Civ., 1 octobre 2008, pourvoi n° 07-13.008, Bull. 2008, III, n 140).

Hors le cas ou la cohabitation n’est pas exigée par les textes et en l’absence de contestation entre les personnes pouvant prétendre bénéficier de la transmission du bail, celui-ci est transmis de plein droit à la personne remplissant les conditions légales, sans qu’il soit besoin d’une quelconque manifestation de volonté, par l’effet même de la loi et ce à la date du décès (3e civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 05-13.910 ; 3e Civ., 28 juin 2018, no 17- 20.409, 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-11.533) ; ce transfert automatique a pour effet de substituer un nouveau locataire au titulaire originaire du bail.

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies.

Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative : ainsi toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire.

Les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès et au regard de l’année précédente (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n 92-11.512, Bulletin 1995 III N 193, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n 17- 20.409).

En l’espèce,, [M], [Y] étant décédé le 14 décembre 2022, les conditions d’occupation des lieux par l’appelante doivent être établies sur la période comprise entre le 14 décembre 2021 et le 14 décembre 2022 (et éventuellement auparavant).

Il résulte des pièces produites que :

— l’appelante a elle-même indiqué au bailleur, dans un courrier du 25 janvier 2023 (sa pièce n° 2), qu’elle avait été hébergée de façon intermittente chez le locataire entre janvier 2018 et janvier 2022, et de façon permanente depuis janvier 2022 seulement, contrairement à ce qu’elle indique désormais dans ses conclusions dans le cadre de la présente instance, dans lesquelles elle affirme que la cohabitation permanente a débuté en janvier 2020, sans s’expliquer sur ses déclarations contradictoires ;

— les attestations versées sont imprécises et ne permettent pas d’établir l’existence d’un concubinage notoire et d’une cohabitation effective et continue depuis au moins un an à la date du décès ;

— enfin, le concubinage allégué n’est pas notoire la relation des intéressés étant resté secrète selon ses propres déclarations.

Par conséquent, Mme, [E] ne démontre pas remplir les conditions justifiant un transfert du bail et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail du fait du décès du locataire, à la date du 14 décembre 2022, et en ses chefs de dispositif subséquents, qui ne sont pas critiqués particulièrement.

La cour observe que l’appelante, qui n’occupe plus les lieux, ne demande pas à les réintégrer.

Sur l’actualisation de la dette

L’intimée demande à la cour d’appel, actualisant la dette de Mme, [E], de la condamner à lui payer la somme de 9.740,29 euros au titre de l’arriéré arrêté au 30 juin 2025, terme d’août 2024 inclus.

Mme, [E] ne réplique pas et ne demande pas le rejet des prétentions adverses.

Le décompte produit reprend bien la dette telle qu’arrêtée par le premier juge au 1er février 2023, échéance de janvier 2023 comprise, soit 592,08 euros, somme qui, n’étant pas contestée par les parties, a été irrévocablement fixée; il en résulte par ailleurs que Mme, [E] reste devoir la somme de 9.740,29 euros, telle qu’arrêtée au 30 juin 2025, au titre de l’occupation des lieux et de divers frais; elle sera donc condamnée à payer cette dette réactualisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de nullité de l’assignation du 13 mars 2023,

Rejette en conséquence la demande de nullité du jugement,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l’expulsion est sans objet et à réactualiser la dette de Mme, [O], [E],

Et statuant à nouveau,

Constate que l’expulsion est désormais sans objet,

Condamne Mme, [O], [E] à payer à la société, Seqens la somme réactualisée de 9.740,29 euros, telle qu’arrêtée au 30 juin 2025,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme, [O], [E] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,