Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 03 FÉVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18561 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIRPG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection de Saint Denis – RG n° 11-23-0025

APPELANTS

Monsieur [E] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/501942 du 23/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame [K] [N] ÉPOUSE [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0125

INTIMEE

S.N.C. CARANOVA 84, société en nom collectif immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 920 341 377

Dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0806

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— Madame Laura TARDY conseillère

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 20 janvier 2026 et prorogé au 28 janiver 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2017, la SCI du [Adresse 2] ( devenue Snc Casanova 84) a donné en location à M.[E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 850 euros, outre les provisions sur charges.

Les loyers et provisions sur charges n’étant pas régulièrement versés, la Snc Casanova 84 a délivré aux locataires, par exploits de commissaires de justice du 16 novembre 2022, des commandements de justifier de l’attestation d’assurance et de payer la somme principale de 16 474, 80 euros représentant les loyers et les charges échus impayés, échéance de novembre 2022 incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023, la SCI du [Adresse 2] a assigné M. [E] [P] et Mme [K] [N] Épouse [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, lequel par jugement du 05 juillet 2023 a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 17 janvier 2023,

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement,

— dit que l’expulsion ne pourra être mise en 'uvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamné solidairement M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] à verser à la Snc Casanova 84 la somme de 16 480,80 euros au titre des loyers et charges échus impayés, échéance de juin 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné solidairement M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] à verser à la Snc Casanova 84 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter du 17 janvier 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion,

— rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la Snc Casanova 84 du surplus de ses demandes,

— débouté M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] à verser à la Snc Casanova 84 la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation et des conclusions signifiées en mars et avril 2023,

— rappelé que le jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 18 novembre 2023, M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 13 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel,

— infirmer le jugement en toute ses dispositions, et statuant à nouveau,

— débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions à leur encontre,

En conséquence,

A Titre principal :

— rejeter les demandes de la Snc Casanova 84 tendant à la résiliation du bail et à leur expulsion,

— condamner la Snc Casanova 84 à la somme de 18 800 euros à leur profit en réparation de leur préjudice de jouissance ainsi que des préjudices moraux consécutifs à leurs conditions d’habitation,

A titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire et dire que cette clause sera réputée n’avoir jamais jouée si les délais sont respectés et la dette soldée,

— leur octroyer un délai de 36 mois afin qu’ils s’acquittent de leur dette locative, et fixer un échéancier de 150 euros par mois, la dernière échéance soldant le solde de la dette.

A Titre infiniment subsidiaire :

— leur octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

— débouter la Snc Casanova 84 de ses demandes des demandes d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance,

— débouter la Snc Casanova 84 de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— condamner la Snc Casanova 84 à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, sous réserve que Maitre Tomas renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État ;

— dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 08 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la Snc Casanova 84 demande à la cour de :

— la recevoir en ses écritures

En conséquence :

In limine litis,

— déclarer M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] irrecevables en leurs demandes visant :

— à contester la résiliation du bail,

— à leur condamnation au paiement d’une somme de 16 480,80 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges échus impayés, échéance de juin 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision déférée,

— à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 17 janvier 2023

— à s’opposer à l’exécution provisoire,

En toute hypothèse sur le fond :

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis le 5 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

— les condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros au profit de la la Snc Casanova 84 en application des dispositions de l’article 700 du code e procédure civile ainsi qu’aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir des demandes des appelants aux termes de l’article 562 alinéa 1 du code de procédure civile en application des principes de l’effet dévolutif de l’appel et de concentration des prétentions dans leurs premières conclusions :

Aux termes de l’article 562 alinéa 1 du code de procédure civile : « L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. »

Il résulte du principe de l’effet dévolutif de l’appelque, lorsque l’appel n’est assorti d’aucune limitation, la cour est saisie de l’entier litige tel qu’il a été tranché par les premiers juges.

En l’espèce, il ressort des termes clairs et non équivoques de la declaration d’appel que M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] ont interjeté appel de la totalité du jugement rendu le 11 mai 2023, sans exclure aucun chef de dispositif :

'Appel total de la décision en ce qu’elle a débouté Monsieur et Mme [P] de tout moyen de défense lié à l’état de l’appartement ; ordonné l’expulsion de Monsieur [P] [E] et Madame [P] [K] née [N], ainsi que celle de tout occupant né de leur chef des lieux qu’ils occupent sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93). – Ordonné ainsi la séquestration des biens meubles et objets mobiliers dans tel garde- meubles qu’il plaira à la requérante aux frais, risques et périls des défendeurs – Dit que l’expulsion sera

réalisée dans les termes de la Loi n°91-650 du 9 Juillet 1991 et de son Décret n° 92-755 du 31 Juillet 1992, quant à la séquestration des biens meubles et objets mobiliers. – Fait injonction aux défendeurs de produire sous 48 heures, à compter de la signification par Huissier de la décision à intervenir leur justificatif d’assurance locative en cours de validité sur les lieux occupés et les condamner, si besoin, sous astreinte de 300 € par mois de retard, passer ce délai de 48 heures. – Condamné solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [P] [K] née [N] à payer à la SNC CASANOVA 84 la somme de 16.329,05 Euros au titre de la dette locative arrêtée au terme du mois de Mai 2023 inclus. – Condamné solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [P] [K] née [N] à payer à la SNC CASANOVA 84 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, augmenté des charges locatives, et ce, jusqu’à leur départ des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion. – Condamné solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [P] [K] née [N] à payer à la SNC CASANOVA 84 la somme de 1.600 Euros au titre de l’Article 700 du CPC'.

Contrairement à ce que soutient la SNC Casanova 84, les appelants n’ont donc pas limité leur recours à certains chefs du jugement entrepris. Dès lors, en application de l’article 562 du code de procédure civile et du principe de l’effet devolutif de l’appel, la cour est régulièrement saisie de l’ensemble des chefs du jugement, incluant la resiliation du bail, l’explusion des appelants ainsi que leur condamantion au paiement de la somme de 16 480, 80 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au mois de novembre 2023 inclus.

Par ailleurs, il résulte du principe de concentration des prétentions que les appelants sont recevables à solliciter , dans leurs premières conclusions, l’infirmation de ces chefs de jugement, ces demandes se rattachant directement à l’objet du litige tel qu’il a été dévolu à la cour par l’acte d’appel.

Il s’ensuit que la demande d’infirmation de la résiliation du bail, de la mesure d’explusion et de la condamnation au paiement des loyers et charges impayés est recevable en appel.

En revanche, l’appel formé à l’encontre de l’exécution provisoire ordonnée par le premier juge est sans objet, celle-ci etant de droit, en application des disposiitons de l’article 514 du code de procédure civile, et ne pouvant dès lors, faire l’objet d’une critique utile devant la cour.

Sur la demande de M.[E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] au titre de leurs différents préjudices,

M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme de 18 000 euros en indemnisation de leur trouble de jouissance, soit une somme de 500 euros sur 36 mois.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci et exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisarnment. grave.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 1719-3 du code civil, le bailleur a l’obligation d’éviter, dans la mesure du possible, les troubles de jouissance que pourrait subir le locataire ; à défaut, il doit réparation du préjudice causé.

Les appelants soutiennent que le logement serait indécent et qu’ils ne seraient, de fait, redevables d’aucune dette locative.

Les occupants prétendent que leur logement serait indécent. Or, il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 06 avril 2017 que le bien loué était en bon état et qu’il comportait 4 convecteurs électriques, un dans chaque pièce. De même, la bailleresse verse la preuve de travaux de plomberie et de peinture réalisés dans le logement au cours du contrat de bail.

La bailleresse verse aux débats le rapport d’intervention de la société SV Renov qui fait état d’un encombrement anormal des lieux, d’une suroccupation, d’un défaut de ventilation et d’aération de papier aluminium collé sur les fenêtres en guise de rideaux et de la dépose des appareils de chauffe par les occupants. Elle indique que le logement est occupé par cinq personnes dont le plus jeune serait âgé de 15 ans, ce qui constitue une suroccupation du logement eu égard à sa superficie et peut expliquer les problèmes d’humidité du logement.

Il apparaît des pièces produites que la Snc Casanova 84 a donné à bail un appartement en bon état confirmé par l’état des lieux d’entrée.

Ces pièces établisssent les occupants ont dégradé le logement en procédant au retrait des radiateurs, et en étant en état de suroccupation manifeste avec 7 adultes présents pour une surface de 54 m².

Aucune faute de la Snc Casanova 84 dans son obligation de mise à disposition d’un logement décent n’est établie et l’exception d’inexécution soulevée ne peut être retenue.

La cour retient de ce qui précéde que les appelants n’établissent aucun élement de nature à justifier l’existence d’un préjudice de jouissance ou d’un préjudice moral qu’ils auraient subi du fait d’une faute de la Snc Casanova 84 et ce alors qu’il est à l’inverse établi qu’ils cumulent un retard de loyers et de charges important et n’ont réglé aucune indemnité d’occupation depuis que la décision a été rendue. Leurs demandes de dommages et interets au titre d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral seront donc rejetées et le jugement confirmé.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion,

La procédure a été régulièrement dénoncée au Préfet et à la CCAPEX, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de la Snc Casanova 84 est donc recevable.

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par exploits du 16 novembre 2022, la Snc Casanova 84 a délivré aux locataires des commandements de justifier de l’attestation d’assurance et de payer la somme principale de 16 474,80 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de novembre 2022 incluse.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer mentionne que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Ce commandement est donc régulier.

M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] ne se sont pas acquittés de l’intégralité de la dette dans les délais impartis, de telle sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 17 janvier 2023, nul n’étant besoin de statuer sur le défaut d’assurance pour constater surabondamment l’acquisition de la clause réolutoire.

Le jugement qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné en conséquence l’expulsion des loctaires, est confirmé.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges et d’une indemnité d’occupation,

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges de sorte qu’il reste dû la somme de 16 480,80 euros au titre des loyers échus impayés, échéance de juin 2023 incluse.

Il convient donc de confirmer le jugement entrrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la décision, et au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé majoré des charges à compter du 17 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur les demandes de delais de paiement et pour quitter les lieux,

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Par ailleurs, le juge peut même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder aux locataires en situation de régler leur dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années, en prenant en considération la situation des locataires et les besoins du bailleur.

M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] ne s’expliquent pas sur la façon dont ils pourront apurer leur dette dans un délai de deux ou même trois ans, dette, qui au surplus, depuis la décision du tribunal et la fixation d’indemnités d’occupation n’a fait qu’augmenter puisqu’il est établi qu’ils n’ont rien réglé à la Snc Casanova 84.

Ainsi, M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] ont bénéficié de fait de délais et ce depuis plus d’un an et leur dette a augmenté.

Ils seront donc déboutés de leur demande de délais et le jugement sera confirmé.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] sollicitent l’application de l’article L 613-1 du code de la construction et de l’habitation aux termes duquel le juge peut d’office accorder des délais, compris entre trois mois et un an aux termes de l’article L 613-2 du même code.

Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation, L 412-3, L 412-4, L 412-6 à L 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à trois ans.

Ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] ont déjà bénéficié de délais pour quitter les lieux, ce qu’ils n’ont pourtant pas fait.

A ce jour,ils ont encore bénéficié de délais supplémentaires et ne démontrent aucunement avoir cherché à se reloger depuis ce temps en ne produisant aucune pièce sur ce point, ne prouvent donc pas leur bonne volonté.

M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] seront donc déboutés de leur demande de délais et le jugement confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Il convient de confirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale.

M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] , qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés à payer in solidum à la Snc Casanova 84 la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Déclare recevable l’appel de M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P],

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Rejette le surplus des demandes ,

Condamne in solidum M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] à payer à la société SNC Casanova 84 la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum M. [E] [P] et Mme [K] [N] épouse [P] aux dépens d’appel.

Le Greffier , La Présidente