Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 22 MAI 2026

(n° 2026/ 103 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17513 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIN7D

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 Septembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG

n° 21/08485

APPELANTS

Madame [B] [X], née le 22 janvier 1980 à [Localité 2], de nationalité française, Commédiennne

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [E] [K], né le 31 octobre 1977 à [Localité 4], de nationalité française, Maître de conférences

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés et assistés de M^e Patrice MOURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1553

INTIMÉS

Monsieur [S] [U], né le 12 mars 1972 à [Localité 5], de nationalité française, Artiste illustrateur

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [G] [N], née le 22 juin 1977 à [Localité 7], de nationalité française, Journaliste

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés et assistés de M^e Sabine CORDESSE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0893

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

M^me Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière , lors des débats : M^me Elisabeth VERBEKE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-ANGE SETUCQ, présidente de chambre et par MadameElisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 17 juillet 2019, reçu par Me [H] [M], notaire, avec la participation de Me [A] [F], notaire assistant l’acquéreur, faisant suite à une promesse unilatérale de vente en date du 1er mars 2019, M. [S] [U] et Mme [G] [N] ont vendu à M. [E] [K] et Mme [B] [X] le lot n°1, du bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un prix de 1.000.000 €.

Le lot no1 est décrit de la même façon dans les actes du 1er mars 2019 et du 17 juillet 2019 :

« Un ensemble de locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et sur cour, auquel on accède par une entrée particulière réservée au propriétaire de ce lot ' au premier étage du lot, deux pièces principales, cuisine donnant accès par une porte-fenêtre à la cour dont l’usage est exclusivement réservé au propriétaire du lot '

Obligation étant faite au propriétaire dudit lot de permettre l’accès en cas de nécessité à tous préposés des services publics ' de la cour dont il a l’usage exclusif ' ».

L’acte du 17 juillet 2019 précise quelques modifications sur la désignation actuelle du lot numéro 1, en maintenant le même droit de jouissance exclusive de la cour, et ajoute :

« Aux termes de la 22ème résolution de l’assemblée générale du 14 mai 2019, ci-annexée, il est rappelé que les propriétaires du lot n°1 ont la jouissance exclusive de la cour ' ».

Par exploit d’huissier délivré le 23 juin 2021, soutenant qu’ils ne pouvaient exercer leur droit de jouissance exclusive de la cour en raison de la présence des conteneurs poubelle de l’immeuble, M. [E] [K] et Mme [B] [X] ont fait assigner M. [S] [U] et Mme [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir prononcer la résolution de la vente du 17 juillet 2019.

Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— déclare irrecevables les demandes de M. [S] [U] et Mme [G] [N] tendant à :

¿dire et juger la demande de M. [E] [K] et Mme [B] [X] irrecevable faute d’avoir été précédée d’une conciliation opposable aux défendeurs en application des dispositions de l’article 129 du code de procédure civile,

¿dire et juger que le litige oppose en réalité les consorts [K]/[X] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leur droit de jouissance exclusive de la cour de l’immeuble,

¿se déclarer incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d’avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

¿inviter les consorts [K]/[W] à mieux se pourvoir,

— rejette les demandes de M. [E] [K] et Mme [B] [X] tendant à :

¿juger que ce vice caché justifie la résolution de la vente du 17 juillet 2019,

¿condamner en conséquence M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 1.000.000 €, outre les intérêts légaux,

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] au paiement des frais d’actes et de formalités inhérents à la restitution du bien,

¿ordonner à M. [E] [K] et Mme [B] [X] de restituer à M. [S] [U] et Mme [G] [N] le bien sis [Adresse 6], cadastré section [Localité 9] n°[Cadastre 1],

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 120.300 € à titre de dommages et intérêts,

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] à titre de restitution d’une partie du prix de vente, une somme qui sera arbitrée par un expert désigné par le Tribunal,

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 50.000 € en réparation du préjudice causé par la dépréciation du bien privé du droit de jouissance exclusif de la cour,

— condamne M. [E] [K] et Mme [B] [X] à payer à M. [S] [U] et Mme [G] [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette l’ensemble des demandes plus amples ou contraires,

— condamne M. [E] [K] et Mme [B] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

M. [E] [K] et Mme [B] [X] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 octobre 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 octobre 2025.

Par arrêt contradictoire du 12 décembre 2025, la cour d’appel de Paris (pôle 4chambre1) a statué ainsi :

— Met dans le débat la requalification de l’action en garantie des vices cachés en une action en garantie des charges, telle que prévue par les articles 1625 et suivants dans le paragraphe intitulé « De la garantie en cas d’éviction » du code civil ;

— Ordonne la réouverture des débats pour permettre aux parties de remettre de nouvelles conclusions récapitulatives incluant notamment ce point ;

— Ordonne le renvoi à l’audience de mise en état du Mercredi 4 février 2026 à 13 heures pour les nouvelles conclusions récapitulatives des parties.

L’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2026 et la procédure devant la cour a été clôturée à l’audience du 18 mars 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 16 mars 2026, par lesquelles M. [E] [K] et Mme [B] [X], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles 1625 et suivants du code civil,

Vu les articles 1112-1, 1131 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

Juger Madame [B] [X] et Monsieur [E] [K] recevables et bien fondés en leur appel ;

Infirmer le jugement rendu le 20 septembre 2023 par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a statué ainsi :

— rejette les demandes de M. [E] [K] et Mme [B] [X] tendant à :

¿juger que ce vice caché justifie la résolution de la vente du 17 juillet 2019,

¿condamner en conséquence M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 1.000.000 €, outre les intérêts légaux,

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] au paiement des frais d’actes et de formalités inhérents à la restitution du bien,

¿ordonner à M. [E] [K] et Mme [B] [X] de restituer à M. [S] [U] et Mme [G] [N] le bien sis [Adresse 6], cadastré section [Localité 9] n°[Cadastre 1],

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 120.300 € à titre de dommages et intérêts,

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] à titre de restitution d’une partie du prix de vente, une somme qui sera arbitrée par un expert désigné par le Tribunal,

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 50.000 € en réparation du préjudice causé par la dépréciation du bien privé du droit de jouissance exclusif de la cour,

— condamne M. [E] [K] et Mme [B] [X] à payer à M. [S] [U] et Mme [G] [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette l’ensemble des demandes plus amples ou contraires,

— condamne M. [E] [K] et Mme [B] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau :

Juger que l’impossibilité pour Madame [B] [X] et Monsieur [E] [K] d’exercer le droit de jouissance exclusive sur la cour de l’immeuble du fait de la présence des conteneurs des poubelles constitue une violation délibérée de l’action en garantie de charges par Madame [G] [N] et Monsieur [S] [U], ayant significativement réduit la jouissance de l’ensemble immobilier et vicié leur consentement. Elle justifie la nullité de la vente du 17 juillet 2019 ;

Condamner en conséquence Madame [G] [N] et Monsieur [S] [U] à payer à Madame [B] [X] et à Monsieur [E] [K] la somme de 1.000.000 euros outre les intérêts légaux en restitution du prix de vente ;

Condamner Madame [G] [N] et Monsieur [S] [U] au paiement des frais d’actes et de formalités inhérents à la restitution du bien ;

Ordonner à Madame [B] [X] et à Monsieur [E] [K] de restituer à Madame [G] [N] et Monsieur [S] [U] le bien immobilier sis [Adresse 7] cadastré section [Localité 9], N° [Cadastre 1] ;

Condamner Madame [G] [N] et Monsieur [S] [U] à payer à Madame

[B] [X] et à Monsieur [E] [K] la somme de 120.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Subsidiairement :

Condamner Madame [G] [N] et Monsieur [S] [U] au paiement de la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, passé et actuel ;

Juger, le cas échéant, que ce montant pourra être estimé par tel expert que la Cour jugerait utile de désigner ;

Confirmer le jugement pour le surplus.

Débouter Monsieur [S] [U] et Madame [G] [N] de leurs demandes.

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [S] [U] et Madame [G] [N] à payer à Madame [B] [X] et à Monsieur [E] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à restituer celle de 3.000 euros, allouée par le tribunal judiciaire de Paris, outre les dépens de l’instance ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 10 mars 2026, par lesquelles M. [S] [U] et Mme [G] [N], intimés, invitent la cour à :

Vu l’assignation des consorts [K] ' [X]

Vu le décret n°55-22 du 4 Janvier 1955

Vu les articles 122 et 129 du Code de procédure civile

Vu les articles 1641 et suivant du Code civil

Vu les articles 1625 à 1629 du code civil

Vu l’article 145 du CPC

Vu la réouverture des débats

— DIRE & JUGER que l’avis du conciliateur est inopposable aux défendeurs

— AU FOND les intimés contestent l’ensemble des prétentions des consorts [X] & [K]

DEBOUTER purement et simplement les consorts [K] et [X] de leurs prétentions

CONFIRMER le jugement déféré en tous points

DIRE & JUGER que le litige oppose en réalité les consorts [K] & [X] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leurs droit de jouissance exclusive de la cour de l’immeuble

— EN CONSEQUENCE :

SE DECLARER incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d’avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

INVITER les consorts [K] et [W] à se mieux pourvoir

DIRE & JUGER que les consorts [U] et [N] contestent la demande des consorts [K] & [X] fondée sur les vices cachés de la vente immobilière intervenue le 17 juillet 2019

DIRE et JUGER que les consorts [X] & [K] étaient parfaitement informés de la situation de la cour et de l’entreposage des poubelles avant même la signature de la promesse de vente notariée

DIRE et JUGER qu’ils n’avaient pas fait de la jouissance privative de la courette une condition suspensive à leur consentement ni une condition essentielle à leur acquisition immobilière

DIRE et JUGER que cette information leur a été transmise et qu’ils ont été associés à la réunion de copropriété sur le sujet et à leur demande avant la réitération notariée de la vente

— EN CONSEQUENCE :

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’il n’existait pas de vice caché susceptible d’ouvrir droit ni à résolution de la vente ni à dommages et intérêts

DEBOUTER Les consorts [K] & [X] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions de demande en résolution de la vente immobilière intervenue le 17 Juillet 2019

DEBOUTER Les consorts [K] & [X] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions de demande en nullité de la vente immobilière intervenue le 17 Juillet

DIRE et JUGER que leur demande en réduction du prix de vente est mal fondée

Les en débouter

DEBOUTER les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions

En tout état de cause les inviter à se pourvoir contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10]

— SUBSIDAIREMENT :

DIRE et JUGER que l’article 1625 du code civil n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce

DIRE et JUGER que les consorts [K] et [X] ne peuvent prétendre à aucune indemnité d’éviction sur le fondement de l’article 1625 du Code civil

DIRE et JUGER que l’article 1629 du Code civil les prive de toute indemnité d’éviction, les appelants connaissant avant la signature de l’acte de vente le problème lié à la jouissance privative exclusive de la courette

LES DEBOUTER de toute demande de dommage et intérêts nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude

DIRE et JUGER que les appelants ne rapportent pas la preuve de leur préjudice ni de leur principe ni en leur quantum

Les en débouter purement et simplement

DEBOUTER les consorts [K] et [X] de leur demande d’expertise, celle-ci ne pouvant palier la carence à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice par application de l’article 145 du CPC

SI PAR EXCEPTIONNEL la Cour ordonnait une mesure d’expertise judiciaire

DIRE et JUGER que seuls les consorts [X] et [K] en supporteraient les coûts

Condamner Madame [B] [X] et Monsieur [E] [K] conjointement et solidairement au paiement de la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevable les demandes de M. [S] [U] et Mme [G] [N] tendant à dire et juger la demande de M. [E] [K] et Mme [B] [X] irrecevable faute d’avoir été précédée d’une conciliation opposable aux défendeurs en application des dispositions de l’article 129 du code de procédure civile ;

1.Sur l’incompétence ratione materiae pour juger du litige faute de mise en cause du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, s’agissant d’une action des acquéreurs à l’encontre des vendeurs, en première instance sur le fondement de la garantie des vices cachés et en appel sur le fondement de la garantie d’éviction, il n’y a pas lieu de mettre en cause le syndicat des copropriétaires ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de M. [S] [U] Mme [G] [N] tendant à :

¿dire et juger que le litige oppose en réalité les consorts [K]/[X] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leur droit de jouissance exclusive de la cour de l’immeuble,

¿se déclarer incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d’avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

¿inviter les consorts [K]/[W] à mieux se pourvoir ;

2.Sur la demande en appel des intimés de dire que l’avis du conciliateur leur est inopposable

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-dessus que l’action en garantie des vices cachés et l’action en garantie d’éviction par les acquéreurs à l’encontre des vendeurs sont sans lien avec le syndicat des copropriétaires ;

La demande en appel des intimés, de dire que la conciliation, intervenue le 17 décembre 2020 entre le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs, leur est inopposable, n’est pas incluse dans le litige dont la cour est saisie ;

3.Sur les moyens des parties afférents à l’action en garantie d’éviction

Les appelants agissent, suite à la réouverture des débats, sur le fondement de la garantie d’éviction et font valoir que :

— la présence des conteneurs de poubelles constitue une charge interdisant la jouissance exclusive de la cour, prévue dans la promesse de vente, l’acte de vente et le règlement de copropriété,

— cette charge était connue des intimés n’a pas été révélée aux appelants :

¿ si les appelants étaient informés de la présence des conteneurs dans la cour, ils ignoraient que l’impossibilité d’exercer leur droit de jouissance exclusive était une situation définitive,

¿ une condition suspensive était stipulée dans la promesse de vente « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autre, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges »,

¿ le droit de jouissance exclusive de la cour est un droit perpétuel insusceptible d’usucapion,

¿ l’article 1112-1 du code civil stipule que toute partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer or la clause « Devoir d’information réciproque » de la promesse et de l’acte de vente rappelle ces dispositions,

¿lors de l’assemblée générale du 14 mai 2019, les copropriétaires, dont M. [U], ont décidé de reporter la question alors qu’ils savaient pertinemment qu’il n’existait pas de solution, ce qui était nécessairement connu de Mme [N] et M. [U],

— cette charge qui réduit la jouissance du bien, a généré un préjudice ; ils estiment qu’elle justifie la nullité de la vente ; ils sollicitent la restitution du prix de vente avec intérêts légaux et les frais d’actes ; subsidiairement, ils sollicitent 300.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Les intimés opposent les éléments suivants :

— la limite à la garantie d’éviction est posée très clairement par l’article 1629 du code civil ; ce texte organise donc le régime de la restitution du prix en cas d’éviction, sauf si l’acquéreur a accepté le risque en connaissance de cause,

— en l’espèce, les appelants ont accepté le risque de ne pas voir réglée comme ils le souhaitaient la jouissance privative exclusive de la cour puisqu’ils ont signé la vente en dépit du refus de l’assemblée générale de copropriété deux mois plus tôt de leur conférer une jouissance exclusive de la courette ;

4.Sur la requalification de l’action en garantie des vices cachés en une action en garantie d’éviction

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé » ;

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations » ;

Aux termes de l’article 1603 du code civil, « Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend » ;

Aux termes de l’article 1625 du code civil, « La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires » ;

Aux termes de l’article 1626 du code civil, « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » ;

En l’espèce, la requalification de l’action en garantie des vices cachés en une action en garantie des charges, telle que prévue par les articles 1625 et suivants dans le paragraphe intitulé « De la garantie en cas d’éviction » du code civil, a été mise dans les débats par la cour d’appel qui a réouvert les débats aux fins de permettre aux parties de conclure sur ce point ;

Dans un contrat de vente, le vendeur a, aux termes de l’article 1603 du code civil précité, deux obligations principales : l’obligation de délivrer et l’obligation de garantir la chose vendue ; la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a, selon l’article 1625 du code civil précité, deux objets, d’une première part, la garantie d’éviction, il s’agit de garantir à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, c’est-à-dire la propriété de la chose, et d’une seconde part, la garantie des vices cachés, il s’agit de garantir à l’acquéreur le bon usage de la chose vendue ;

L’impossibilité d’exercer leur droit de jouissance exclusive de la cour, que les appelants estiment constituer un vice caché, n’affecte pas l’usage normal du bien vendu mais réduit sa jouissance ;

En conséquence, il y a lieu de requalifier l’action en garantie des vices cachés en une action en garantie d’éviction et de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [E] [K] et Mme [B] [X] tendant à juger que ce vice caché justifie la résolution de la vente du 17 juillet 2019 ;

5.Sur l’action en garantie d’éviction

Aux termes de l’article 1625 du code civil, « La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires » ;

Aux termes de l’article 1626 du code civil, « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » ;

Aux termes de l’article 1628 du code civil, « Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle » ;

Aux termes de l’article 1629 du code civil, « Dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d’éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction ou qu’il n’ait acheté à ses périls et risques » ;

Pour demander la résolution de la vente pour non-déclaration de charge et servitude, les acheteurs devaient démontrer que cette servitude était d’une telle importance que, s’ils en avaient été instruits, ils n’auraient pas acquis (3ème chambre civile, 30 mai 1996, pourvoi n°94-16.038) ;

En l’espèce, il est constant que selon l’acte de vente du 17 juillet 2019 et le règlement de copropriété (pièce 3 appelants), le propriétaire du lot dispose d’un droit de jouissance exclusive de la cour litigieuse ;

Il ressort des pièces suivantes versées aux débats les éléments suivants :

— M. [K] et Mme [X] (appelants et acquéreurs) précisent dans leurs conclusions « Lors des visites effectuées préalablement à la vente, les appelants avaient constaté la présence de deux conteneurs d’ordures ménagères dans la cour, qui constituait un obstacle à la jouissance exclusive, et avaient attiré l’attention de M. [S] [U] et du syndic de copropriété sur leur souhait de leur déplacement »,

— par courriel du 19 février 2019 (pièce 1 intimés), M. [U] a précisé au syndic que « les futurs acquéreurs de mon appartement s’interrogent par rapport à la courette car il est stipulé dans le règlement de copropriété que le propriétaire du lot n°1 en a la jouissance exclusive », et a sollicité, à la demande des futurs acquéreurs, de mettre à l’ordre du jour « de la prochaine assemblée générale la question des poubelles qui semblent les gêner », les acquéreurs confirmant dans leurs conclusions que M. [U] l’a sollicité « à la demande expresse de Mme [X] »,

— M. [R] [J] (pièce 9 intimés) atteste que « Mme [X] était présente lors de l’assemblée générale du 14 mai 2019, invitée par le président du conseil syndical M. [S] [U], en tant que future acquéreure de l’appartement de M. [S] [U] afin de discuter des points 4 et 22 mis à l’ordre du jour à sa demande par le président du conseil syndical »,

— l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 14 mai 2019 (pièce 4 appelants) précise notamment :

« 4 Rapport du conseil syndical (sans vote) »

« 22 Il est rappelé que les copropriétaires du lot n°1 ont la jouissance exclusive de la cour et sont exemptés des charges d’entretien des parties communes n’ayant pas l’usage puisque l’unique entrée est située au [Adresse 4] (voir extrait RCP) (sans vote) »,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 14 mai 2019 (pièce 4 appelants) inclut la résolution « n°21 », qui n’a pas fait l’objet d’un vote : « Décision à prendre concernant les poubelles (majorité simple art 24)

Le syndic rappelle que la cour où se trouve les containers est la jouissance exclusive du lot n°1. Le futur propriétaire du lot n°1 souhaite fermer la porte de ladite cour donnant accès à la cage d’escalier qui est ouverte en permanence depuis toujours et où se trouvent les containers depuis toujours. Plusieurs pistes ont été évoquées :

l) Des petits containers sur le côté gauche de la batterie de la cage d’escalier

2) Une demande de containers extérieurs à la Mairie de [Localité 1].

Une problématique est soulevée en séance à savoir un usage de la cour pour entreposer les containers qui existe depuis toujours, en l’occurrence depuis plus de 30 ans et est en contradiction avec le caractère exclusif de la jouissance de la cour attribué au lot n°1.

Cette question est reportée, afin qu’une solution juridique soit apportée à ce problème »,

— l’acte de vente du 17 juillet 2019 mentionne que « Aux termes de la 22ème résolution de l’assemblée générale du 14 mai 2019, ci-annexée, il est rappelé que les propriétaires du lot n°1 ont la jouissance exclusive de la cour ' » ;

Il en ressort que la présence des conteneurs dans la cour n’entraîne pas une atteinte au droit de propriété lui-même mais entraîne une diminution actuelle de la jouissance de la chose vendue et donc une « charge » au sens de l’article 1626 du code civil ;

S’il est constant qu’à la date de la vente, les acquéreurs ont constaté la présence des conteneurs dans la cour, le procès-verbal d’assemblée générale du 14 mai 2019 ne laisse aucun doute sur l’obligation de trouver une solution conforme à la restauration de la jouissance privative ;

Les acquéreurs étaient donc en mesure de se convaincre qu’une solution allait être trouvée pour la restauration de leur droit et aucun élément ne vient contredire cette conviction puisque ce droit leur était acquis dès l’origine ;

Aussi il convient de considérer que les acquéreurs n’ont pas connu lors de la vente le danger de l’éviction, au sens de l’article 1629 du code civil précité, et que leur bonne foi est constituée ;

Les acquéreurs démontrent que l’absence de charge avait un caractère déterminant de leur consentement à l’acquisition du bien litigieux, et était d’une telle importance que, s’ils en avaient été instruits, ils n’auraient pas acquis bien litigieux ;

En effet, ils produisent l’attestation de leur notaire (pièce 23 appelants), selon laquelle « le droit de jouissance exclusive de la cour était un élément déterminant du consentement de Mme [K] », le courriel de l’agent immobilier (pièce 26 appelants), précisant « Je précise ici que leur recherche était exclusivement tournée vers des biens avec un extérieur » et justifient en sus des nuisances créées par la présence de ces poubelles (passages fréquents de jour comme de nuit, odeurs nauséabondes, dépôts d’encombrants) alors que leur chambre et celle des enfants donnent directement sur la cour (pièces 17, 24, 28, 29) ;

En conséquence, il y a lieu de requalifier leur demande de nullité de la vente en demande de résolution de la vente, de prononcer la résolution de la vente et d’ordonner la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble conformément à l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

6.Sur les demandes financières

Les acquéreurs sollicitent de condamner les vendeurs à leur restituer le prix de vente de 1 Million d’ euros outre les intérêts légaux, à payer les frais d’actes et de formalités inhérents à la restitution du bien, et à leur verser la somme de 120.300 € à titre de dommages et intérêts, correspondant aux frais d’actes et honoraires d’agence, qu’ils ont payés en vain ;

Les vendeurs sollicitent de débouter les acquéreurs de leur demande de dommages et intérêts au motif de leur mauvaise foi puisqu’il étaient parfaitement informés avant la signature de la vente de l’entreposage des conteneurs poubelles dans la cour ;

Aux termes de l’article 1629 du code civil, « Dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d’éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction ou qu’il n’ait acheté à ses périls et risques » ;

En l’espèce, compte tenu de la résolution de la vente, il y a lieu de condamner les vendeurs à restituer aux acquéreurs le prix de vente de 1 Million d’ euros, outre les intérêts légaux à compter du présent arrêt, et à payer les frais d’actes et de formalités inhérents à la restitution du bien, et de condamner les acquéreurs à restituer le bien ;

Concernant la demande de dommages et intérêts, l’acte authentique de vente du 17 juillet 2019 (pièce 2 [X]) précise en page 7, dans le paragraphe relatif à la déclaration de l’acquéreur sur l’origine des fonds aux fins de l’acquisition du bien :

« 'la somme totale financée de 1.120.300 €, correspondant à, savoir :

Prix de 1.000.000,00 euros,

Frais d’acte de 71.300, 00 euros,

Honoraires d’agence de 49.000,00 euros

' » ;

Ainsi les acquéreurs justifient avoir réglé au titre des frais d’acte et des honoraires d’agence la somme de 120.300 € (71.300 + 49.000), non contestée par les vendeurs, et compte tenu de la résolution de la vente, il y a lieu de faire droit à leur demande de condamner les vendeurs à leur payer cette somme à titre de dommages et intérêts ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [E] [K] et Mme [B] [X] tendant à :

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 1.000.000 €, outre les intérêts légaux,

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] au paiement des frais d’actes et de formalités inhérents à la restitution du bien,

¿ordonner à M. [E] [K] et Mme [B] [X] de restituer à M. [S] [U] et Mme [G] [N] le bien sis [Adresse 6], cadastré section [Localité 9] n°[Cadastre 1],

¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 120.300 € à titre de dommages et intérêts ;

Et il y a lieu de :

— condamner Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] la somme de 1.000.000 € outre les intérêts légaux, à compter du présent arrêt, en restitution du prix de vente,

— condamner Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer les frais d’actes et de formalités inhérents à la restitution du bien,

— ordonner à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] de restituer à Mme [G] [N] et M. [S] [U] le bien immobilier sis [Adresse 8] cadastré section [Localité 9], N°[Cadastre 1],

— condamner Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] la somme de 120.300 € à titre de dommages et intérêts ;

7.Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les intimés, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer aux appelants la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Il y a lieu de rejeter la demande de Mme [G] [N] et M. [S] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Constate que la demande en appel de M. [S] [U] et Mme [G] [N] de dire que la conciliation intervenue le 17 décembre 2020 entre le syndicat des copropriétaires et M. [E] [K] et Mme [B] [X] leur est inopposable n’est pas incluse dans le litige dont la cour est saisie ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. [S] [U] Mme [G] [N] tendant à :

¿dire et juger la demande de M. [E] [K] et Mme [B] [X] irrecevable faute d’avoir été précédée d’une conciliation opposable aux défendeurs en application des dispositions de l’article 129 du code de procédure civile,

¿dire et juger que le litige oppose en réalité les consorts [K]/[X] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leur droit de jouissance exclusive de la cour de l’immeuble,

¿se déclarer incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d’avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

¿inviter les consorts [K]/[W] à mieux se pourvoir,

— rejeté les demandes de M. [E] [K] et Mme [B] [X] tendant à :

¿juger que ce vice caché justifie la résolution de la vente du 17 juillet 2019 ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Requalifie l’action en garantie des vices cachés en une action en garantie d’éviction ;

Prononce la résolution de la vente, reçue par acte du 17 juillet 2019, par Me [H] [M], notaire, avec la participation de Me [A] [F], notaire assistant l’acquéreur, faisant suite à une promesse unilatérale de vente en date du 1er mars 2019, par laquelle M. [S] [U] et Mme [G] [N] ont vendu à M. [E] [K] et Mme [B] [X] le lot n°1, du bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 6], cadastré section [Localité 9] n°[Cadastre 1], moyennant un prix de 1.000.000 € ;

Ordonne la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble conformément à l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

Condamne Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] la somme de 1.000.000 € outre les intérêts légaux, à compter du présent arrêt, en restitution du prix de vente ;

Condamne Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer les frais d’actes et de formalités inhérents à la restitution du bien ;

Ordonne à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] de restituer à Mme [G] [N] et M. [S] [U] le bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 6], cadastré section [Localité 9] n°[Cadastre 1] ;

Condamne Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] la somme de 120.300 à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [G] [N] et M. [S] [U] aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de Mme [G] [N] et M. [S] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,