Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 19 février 2026, n° 23/08880

CA Paris
Infirmation partielle 19 février 2026

Arguments

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Accepté
Application de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018
La cour a jugé que la société IN'LI avait respecté les conditions légales pour la réévaluation du loyer, et que le loyer proposé était justifié par rapport au loyer de référence minoré.
Accepté
Absence de nécessité de produire des références de loyers comparables
La cour a confirmé que la loi applicable ne requiert pas de références de loyers pour le bailleur, mais uniquement pour le locataire s'il conteste l'augmentation.
Accepté
Application des modalités de répartition des augmentations de loyer
La cour a jugé que la répartition de la majoration de loyer doit se faire selon les modalités prévues par la loi, ce qui a été accepté.
Accepté
Partie perdante condamnée aux dépens
La cour a statué que M. [F] étant la partie perdante, il doit être condamné aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société IN'LI a interjeté appel d'un jugement du 21 avril 2023 qui avait déclaré irrecevable sa demande de réévaluation du loyer d'un bail. La cour d'appel a examiné si la demande de réévaluation était recevable et fondée, en se basant sur l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Le premier juge avait rejeté la demande en raison de l'absence de références de loyers comparables, mais la cour d'appel a infirmé ce jugement, considérant que la loi n'exigeait pas de telles références du bailleur dans ce contexte. Elle a donc fixé le loyer à 530,40 euros par mois à compter du 21 décembre 2022, en précisant que l'augmentation serait répartie sur six ans. La cour a également condamné le locataire aux dépens, confirmant le jugement sur ce point.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 19 févr. 2026, n° 23/08880
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/08880
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christine GALLONPhilippe GALLAND
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, S.A. IN' LI

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 FEVRIER 2026

(n° /2026, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08880 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUGO

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 avril 2023 – juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] – RG n° 11-22-0010

APPELANTE

S.A. IN’LI prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Monsieur [X] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

N’a pas constitué avocat – signification de la déclaration d’appel le 27 juillet 2023 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2010, la société Les Résidences de la Région Parisienne a donné à bail à M. [F] [X] un appartement de 51 m2 , situé [Adresse 7], à [Localité 4].

Par acte d’huissier de justice du 17 mai 2022, la société IN’LI anciennement dénommée la société RRP a fait signifier au locataire un courrier de proposition de renouvellement du bail avec augmentation de loyer mensuel de 80,52 euros, portant le loyer à la somme de 530,40 euros à compter du 21 décembre 2022, en application du VI de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018.

La commission départementale de conciliation, saisie par courrier recommandé du 17 mai 2022, a rendu un avis constatant l’absence de conciliation le 13 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022, la société In’Li a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins de :

— fixer à la somme de 530,40 euros par mois à compter du 21 décembre 2022, le loyer du bail renouvelé ;

— dire que cette majoration sera répartie conformément à la loi ;

— dire que faute par le preneur de signer le nouveau bail, dans les conditions judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision ;

— condamner le défendeur à lui payer 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2023, à laquelle la bailleresse a réitéré ses demandes, faisant valoir que le loyer actuel en mai 2022 s’élevait à 449, 88 euros par mois (soit 8,82 euros/m²), étant donc inférieur au loyer de référence minoré, fixé par l’arrêté préfectoral n°2021-04-01-00041, publié le 8 avril 2021 (10,40 euros/m² ) et que le loyer proposé était égal à ce loyer de référence minoré (530,40 euros), soit une augmentation de 80,52 euros, applicable par sixièmes annuels sur six ans.

M. [F] [X] bien que régulièrement cité selon acte remis à étude, ne s’est pas présenté ni n’a été représenté.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 21 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a ainsi statué :

Constate que les conditions de réévaluation du loyer payé par M. [F] [X] pour l’appartement de 51m2 sis [Adresse 8] 'ne sont réunies’ ;

En conséquence,

Déclare la SA IN’LI irrecevable en son action en réévaluation du loyer du bail renouvelé ;

Rejette l’ensemble des demandes formulées à ce titre par la SA IN’LI ;

Laisse les dépens à la charge de la SA IN’LI ;

Déboute la SA IN’LI du surplus de ses demandes notamment celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 15 mai 2023, la SA In’Li a interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 juillet 2023 par lesquelles la société In’Li, demande à la cour de :

Déclarer la société IN’LI recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Fixer à la somme de 530,40 euros par mois à compter du 21 décembre 2022 le loyer du bail renouvelé de M. [X] [F] ;

Juger que cette majoration sera répartie conformément à la Loi ;

Juger que faute par le preneur de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision ;

Condamner M. [X] [F] à payer à IN’LI une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner M. [X] [F] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Galland, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [X] [F] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées respectivement, le 27 juillet 2023 et le 7 août 2023, à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé est tenu de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la réévaluation du loyer

La société In’Li demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement et réitère sa demande de fixer le loyer du bail renouvelé du locataire intimé à la somme de 530,40 euros par mois à compter du 21 décembre 2022, soit 10,40 euros/m²).

Elle critique le jugement entrepris en ce qu’il a écarté sa demande de réévaluation du loyer aux motifs que la bailleresse ne produisait aucune référence dans le voisinage des logements comparables et que l’extrait du site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement mentionnant le loyer de référence minoré, pour la période de juin 2021 à mai 2022, n’était pas suffisant, se référant tant à l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018.

Elle fait valoir en substance que :

— le premier juge a méconnu les dispositions législatives applicables puisqu’elle ne fonde pas sa demande sur l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à l’augmentation du loyer manifestement sous-évalué hors encadrement des loyers, mais sur le VI de l’article 140 VI de la loi dite [Localité 5] du 23 novembre 2018 qui est applicable à l’augmentation du loyer en zone soumise à l’encadrement des loyers, comme c’est le cas en l’espèce ;

— ce texte n’exige nullement du bailleur qu’il produise des références, celles-ci étant uniquement exigées du locataire, s’il entend contester l’action en réévaluation de loyer mise en oeuvre par le bailleur et qu’il suffit donc en l’espèce de se référer au loyer de référence minoré fixé par arrêté ;

— le loyer actuel s’élevait en mai 2022 à 449, 88 euros par mois (soit 8,82 euros/m²), ce qui est inférieur au loyer de référence minoré, fixé par l’arrêté préfectoral n°2021-04-01-00041, publié le 8 avril 2021 (10,40 euros/m² de surface habitable) pour ce secteur géographique (314) et pour cette catégorie du logement d’époque de construction de 1971-1990 et de typologie F2 et que le loyer proposé est égal au loyer de référence minoré (530,40 euros, soit 10,40 euros/m²), soit une augmentation de 80,52 euros, qui sera applicable par sixièmes annuels sur six ans.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur a mis en place deux mécanismes de modification du loyer à l’occasion du renouvellement du bail, selon que le logement se situait dans une zone de tension locative soumise à encadrement du loyer ou non.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 5], en son article 140, modifie le régime applicable à l’augmentation du loyer manifestement sous-évalué lorsque le logement est situé dans une zone soumise à encadrement des loyers, tandis que l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne que l’augmentation du loyer manifestement sous-évalué hors encadrement des loyers.

Dans ces zones à loyer encadré, les dispositions de l’article 5 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 ne s’appliquent pas non plus (article 9 de ce décret).

En l’espèce, le logement est situé à [Localité 1], soit dans une zone soumise à l’encadrement des loyers depuis le 1er juin 2021.

En conséquence, c’est à bon droit que la société In’Li fonde son action sur l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], lequel dispose, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'….

VI. – (…)

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 de la même loi s’applique à chaque valeur ainsi définie.'.

En l’espèce :

— le contrat de bail liant les parties, renouvelable par tacite reconduction, arrivait à échéance le 20 décembre 2022,

— le bailleur a proposé, le 17 mai 2022, un nouveau loyer au locataire, dans les conditions de forme et de délai conformes aux dispositions précitées, étant observé que le logement relève de la classe E de performance énergétique;

— la reproduction intégrale du VI de l’article 140 précité figure dans ce courrier;

— ce courrier mentionne également le montant du loyer actuel (449, 88 euros par mois, soit 8,82 euros/m²), le loyer de référence minoré en application de l’arrêté préfectoral du 8 avril 2021 (soit 10,4 euros/m2 de surface habitable, pour le secteur géographique la catégorie du logement, c’est à dire un immeuble construit entre 1971- 1990 et de typologie F2), le loyer proposé (égal au loyer de référence minoré, soit 530,40 euros, soit 10,40 euros/m²). Il précise que l’augmentation résultant de cette revalorisation (80,52 euros par mois), sera applicable par palliers de 13,42 euros par mois sur six ans.

Ces références sont parfaitement justifiées au regard des pièces produites notamment du document issu du site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement ;

— le locataire était invité à faire connaître sa position au plus tard le 21 août 2022 à l’aide d’un coupon détachable; aucune réponse n’est intervenue ; l’intéressé a été convoqué par la commission de conciliation de Seine-[Localité 6] régulièrement saisie par le bailleur, laquelle a constaté, par avis du 13 octobre 2022, que le locataire ne s’était pas présenté et que la conciliation n’avait donc pas eu lieu.

C’est ainsi à juste titre que la société bailleresse fait valoir qu’en vertu de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 précité, seul applicable en l’espèce, le bailleur n’a pas à produire des références, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, ce texte les exigeant uniquement du locataire s’il entend contester l’action en réévaluation de loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

De plus, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse justifie du respect de la procédure prévue et qu’elle est dès lors recevable et bien fondée en ses demandes.

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris, de :

— fixer à la somme de 530,40 euros par mois à compter du 21 décembre 2022 le loyer du bail renouvelé,

— dire que cette majoration sera répartie conformément à la loi, soit par sixième chaque année pendant six ans,

— dire qu’à défaut pour le locataire de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens.

M. [X] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant soumis au droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la société In’Li au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Fixe à la somme de 530,40 euros par mois à compter du 21 décembre 2022 le loyer du bail renouvelé de M. [X] [F],

Dit que cette augmentation sera appliquée par sixième chaque année pendant six ans,

Dit qu’à défaut pour M. [X] [F] de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit,

Condamne M. [X] [F] aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffiere La présidente de chambre