Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05680 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPNY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2022 -Tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE – RG n° 11-21-000197

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, [Adresse 1] représenté par son syndic, la Société GAIA IMMOBILIER, SASU immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 828147397, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représentée par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

INTIME

Monsieur, [I], [D] né le 05 novembre 1965 à, [Localité 3] (47)

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe SAVOLDI, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

Mme, [D] née, [B] était propriétaire d’un appartement et d’un parking formant les numéros 217 et 84 au sein de la résidence, [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme, [D] est décédée le 12 avril 2013, laissant deux filles mineures, Mme, [G], [D] et Mme, [M], [D] sous la responsabilité de son époux M., [D].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5] a assigné le 3 mai 2018 M., [D] en paiement, notamment, des charges non réglées et des frais de recouvrement, outre diverses sommes, par l’intermédiaire de son nouveau syndic.

A l’issue de la succession, les lots en copropriété ont fait l’objet d’un démembrement de propriété comme suit :

— M., [D], époux de feue Mme, [B], a disposé de la totalité de l’usufruit,

— Mme, [G], [D] et Mme, [M], [D], filles de la défunte, ont reçu la nue-propriété en indivision.

Compte tenu de la qualité de propriétaires de ces dernières elles ont été attraites à la procédure existante par assignation en intervention forcée délivrée le 9 août 2021.

Par jugement du 7 janvier 2022, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a :

— ordonné la jonction des instances enregistrées sous les références RG 111-21-0197 et RG 11-21-1220,

— dit que Mme, [G], [D] et Mme, [M], [D] doivent être mises hors de cause dans la présente instance portant le recouvrement de charges de propriété,

— constaté l’irrégularité du compte produit par le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5], à l’encontre de M., [D] et de ses filles Mme, [G], [D] et Mme, [M], [D],

— ordonné la régularisation du compte de M., [D] en supprimant du débit de son compte 441,60 euros de frais non nécessaires et l’écriture non justifiée de 3 405,20 euros passée le l3 décembre 2018,

— dit que le solde créditeur de 1 779,66 euros résultant de la régularisation précitée devra être affecté à la couverture des prochains appels de charges,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5] de ses plus amples demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5] à payer à M., [D] la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5] à payer à Mme, [G], [D] et Mme, [M], [D] la somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

— laissé à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5] les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 mars 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1240, 1343-2, et 1342-10 du code civil et 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne le 7 janvier 2022,

— le recevoir en son action,

— l’en déclarer bien fondé,

en conséquence,

— condamner M., [D], à lui payer la somme totale de 2 322,14 euros, correspondant à :

2 149,34 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er février 2021 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

172,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— condamner M., [D], à lui payer la somme totale de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M., [D] à lui payer la somme totale de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner M., [D] aux dépens.

Par conclusions notifiées le 14 septembre 2022, M., [D], intimé, invite la cour, au visa des articles 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1240, 1343-2 et 1342-10 du code civil et 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne le 7 janvier 2022,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5], de ses demandes, fins et prétentions,

en conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5] à lui payer la somme totale de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 4] située, [Adresse 5] à, [Localité 5] aux dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’arriéré de charges est démontré et a en tout état de cause été réglé par les versements effectués par M., [D].

M., [D] soutient que :

— les pièces produites sont postérieures à la créance alléguée et ne constituent que les reproductions postérieures d’une erreur comptable antérieure ;

— la reprise de solde ne figure pas sur le dernier décompte produit par le syndicat et cette contradiction démontre l’irrégularité de cette reprise de solde.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes des alinéas 1 et 2 l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des consorts, [D],

— une édition de compte par le syndic Century 21 pour la période du 9 décembre 2013 au 1er avril 2018,

— un décompte édité par le syndic Gaia Immobilier pour la période du 1er novembre 2018 au 1er février 2021,

— un décompte pour la période du 1er janvier 2019 au 1er février 2021 expurgé de la reprise de solde et des versements l’ayant apurée,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2014, 21 décembre 2015, 12 janvier 2017, 31 janvier 2018, 6 novembre 2019 et 21 décembre 2020 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels pour la période considérée,

— les appels de fonds pour la période considérée.

Il ressort du décompte édité par la société Century 21 que le compte des consorts, [F] s’est trouvé à zéro pour la dernière fois le 3 décembre 2024 et se trouvait à 3 219,55 euros, charges et frais confondus, le 1er avril 2018. Le décompte édité par la société Gaia Immobilier débute le 1er novembre 2018 et reprend, le 13 décembre 2018, un solde débiteur de 3 405,20.

La différence entre le solde de 3 219,55 euros et 3 405,20 euros n’étant pas justifiée, cette somme de 185,65 euros doit être retranchée.

Par ailleurs, les décomptes comportent des frais de recouvrement d’un montant de 450 euros pour le syndic Century 21 et de 172,80 euros pour le syndic Gaia Immobilier. Ces frais seront étudiés infra.

Pour le surplus, et à titre surabondant, il doit être rappelé, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, que les versements s’imputent sur la dette la plus ancienne et que l’arriéré de charge antérieur à 2018, a été réglé par M., [D].

Contrairement à ce que soutient M., [D], l’arriéré de charges dû au 1er février 2021 est donc justifié pour un montant de 1 513,69 euros (2 322,14 ' 185,65 ' 450 ' 172,80) et ce dernier doit être condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 172,80 euros correspondant à trois relances par la société Gaia Immobilier mais ne sollicite pas les frais imputés par la société Century 21.

Ces frais de relance, d’un montant de 57,20 euros chacun, ont été imputés en 2019, soit postérieurement à l’assignation du 3 mai 2018. Ils ne peuvent dès lors être considérés comme nécessaires et la demande doit être rejetée.

Sur les dommages et intérêts demandé par le syndicat

En vertu de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande et ne démontre aucun préjudice distinct. Sa demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts alloués à M., [D]

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M., [D], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M., [D].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M., [D] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] situé, [Adresse 5] à, [Localité 5] la somme de 1 513,69 euros au titre de l’arriéré de charges dû arrêté au 1er février 2021 ;

Condamne M., [D] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] situé, [Adresse 5] à, [Localité 5] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,