XXX

Numéro 12/2656

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 13/06/2012

Dossier : 11/00164

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

I J Z née LAPORTE

A Z

E Z

C/

SAS CABINET BEDIN IMMOBILIER

C Y

O P X

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 juin 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Mars 2012, devant :

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président

Monsieur AUGEY, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame I J Z née LAPORTE

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Mademoiselle A Z

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Monsieur E Z

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par la SCP DUALE – LIGNEY, avocats à la Cour

assistés de Maître Jean-Michel SOULEM, avocat au barreau de DAX

INTIMES :

SAS CABINET BEDIN IMMOBILIER

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MARBOT – CREPIN, avocats à la Cour

assistée de Maître Philippe DUPRAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame C Y

XXX

XXX

XXX

Monsieur O P X

XXX

XXX

représentés par la SCP LONGIN – LONGIN-DUPEYRON – MARIOL, avocats à la Cour

assistés de Maître Frédéric LONNE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 15 DECEMBRE 2010

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

FAITS

Suivant compromis en date du 19 novembre 2009 passé avec le concours de la SAS Bedin Immobilier, M^mes Nelly et I J Z et M. E Z ont vendu à M. X et M^me Y un immeuble au prix de 190'000 € hors frais sous la condition de l’obtention d’un prêt d’un montant de 204'000 € d’une durée de 15 ans au taux de 4,9 %.

M. X et M^me Y se sont désistés de l’achat par courrier du 27 janvier 2010 invoquant leur impossibilité d’obtenir une assurance de crédit.

PROCEDURE

Par acte du 11 juin 2010 les consorts Z ont assigné à jour fixe M. X

et M^me Y devant le tribunal de grande instance de Dax, pour obtenir la réitération en la forme authentique de la vente immobilière et pour obtenir paiement de la clause pénale stipulée à l’acte.

Par acte du 18 juin 2010 M. X et M^me Y ont assigné la SAS Bedin Immobilier en garantie.

Par jugement du 15 décembre 2010, ce tribunal les a déboutés de leur demande en réitération de la vente forcée mais a condamné M. X et M^me Y à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour fausse déclaration sur leur état de santé, a autorisé la SAS Bedin Immobilier à remettre aux consorts Z la somme de 3 000 € versée à titre d’acompte, a condamné M. X et M^me Y au paiement d’une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les a déboutés de leur demande contre la SAS Bedin Immobilier.

Le tribunal a considéré que la condition de l’assurance du prêt bien que non visée expressément à l’acte était une condition suspensive implicite de réalisation de la vente et que cette condition n’avait pas été réalisée sans faute de la part des acquéreurs.

Les consorts Z ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration au greffe du 10 janvier 2011.

Par acte du 27 mai 2011, M. X et M^me Y ont intimé la SAS Bedin Immobilier. Les deux affaires ont été jointes suivant ordonnance du 11 juillet 2011.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2012.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des conclusions

Par conclusions du 14 février 2012, la SAS Bedin Immobilier a sollicité le rejet des débats des conclusions des consorts Z du 3 février 2012 comme étant tardives.

Par courrier du 22 février 2012, les consorts Z s’y sont opposés et ont sollicité le rejet des conclusions déposées le 14 février 2012 par la SAS Bedin Immobilier.

En vertu des articles 783 et 784 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée sauf à justifier d’une cause grave. Or, en l’espèce il n’est pas justifié d’une telle cause et en notifiant leurs écritures le 24 janvier 2012, les consorts Z ont laissé aux parties adverses, un délai de 13 jours qui apparaît suffisant et utile à la préparation de leur défense.

Dans ces conditions, les conclusions tardives de la SAS Bedin Immobilier déposées le 14 février 2012 seront déclarées irrecevables.

La Cour devra en conséquence statuer au vu des dernières conclusions notifiées par les parties antérieurement à l’ordonnance de clôture du 6 février, ci-après rappelées.

Moyens et Prétentions des Parties

Les consorts Z dans leurs dernières écritures en date du 24 janvier 2012, concluent à la réformation de la décision et, sur le fondement des articles 1134, 1178, 1582, 1583, 1589 et suivants du code civil, ils sollicitent :

— la condamnation solidaire de M. X et M^me Y à réaliser la vente de l’immeuble situé XXX à Narosse par acte authentique en l’étude de M^e Rousseau, notaire à Dax, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— l’autorisation de l’agence immobilière SAS Bedin Immobilier à leur remettre la somme de 3 000 € versée à titre d’acompte,

— la condamnation solidaire de M. X et M^me Y à leur verser la somme de 19'000 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice matériel en raison du retard pris dans l’exécution de l’acte de vente du 19 novembre 2009, ainsi qu’une somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, ils sollicitent la condamnation de la SAS Bedin Immobilier à leur verser la somme de 200'000 € à titre de dommages-intérêts et 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’acte ne prévoit qu’une condition suspensive de l’obtention d’un prêt sans mention d’une assurance décès et invalidité.

Il a été justifié de l’octroi d’un prêt par le Crédit Agricole suivant attestation du 5 janvier 2010. La vente était donc parfaite et la réitération de l’acte prévue au 15 février 2010 devait donc intervenir à la suite de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mars 2010 en application des articles 1582 et suivants, 1178 et 1134 du code civil.

Les candidats acquéreurs n’ont jamais sollicité plusieurs organismes bancaires, ni n’ont informé de leurs démarches bancaires, n’ont jamais accepté l’offre du Crédit Agricole ni ne l’ont produite ni même la notification du refus des assurances.

La clause pénale représentant 10 % du prix de vente, s’ajoute à l’obligation de réitérer la vente par acte authentique en application du compromis.

Leur préjudice est particulièrement important puisqu’ils ont dû proroger le prêt relais qu’ils avaient contracté mais encore, céder un bien pour assurer le remboursement des mensualités de leur propre crédit relais.

Ils font état du comportement frauduleux et malveillant des acquéreurs qui ont fait preuve d’une légèreté coupable.

Le premier juge qui a relevé la mauvaise foi flagrante des acquéreurs, a tiré des conséquences contradictoires de ses constatations en considérant d’une part, qu’il existait une condition implicite de l’obtention d’une assurance décès et en considérant que l’impossibilité d’obtenir une telle assurance constituait un obstacle à la réalisation de la condition suspensive, ce qui aboutit à valider la mauvaise foi des acquéreurs.

Quant à l’agence immobilière, elle devra être condamnée sur le fondement de l’article 1147 du code civil pour manquement à son devoir de conseil relativement au droit des assurances en matière immobilière.

M. X et M^me Y dans leurs dernières écritures en date du 23 décembre 2011, concluent à la réformation du jugement et au débouté des appelants. A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la SAS Bedin Immobilier à leur égard à les relever indemnes de toute condamnation et conséquences pécuniaires attachées à l’exécution du jugement. En toute hypothèse, et à titre reconventionnel, ils demandent la restitution par la partie perdante de la somme de 3 000 € versée à titre de dépôt de garantie ainsi que la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la condition suspensive de l’obtention du prêt s’entend de l’obtention d’une assurance invalidité décès qui même si elle n’est pas obligatoire est le corollaire de tout prêt immobilier ainsi que l’agent immobilier, professionnel en la matière, le reconnaît. Cette interprétation ressort également, ainsi que l’a reconnu le premier juge, de la lecture de l’ensemble des termes du contrat puisqu’il est indiqué en page 11 dernier alinéa qu’il n’existe aucun obstacle à la mise en place éventuelle de l’assurance décès et invalidité. M. X et M^me Y n’ont pas entendu s’engager sans assurance pour le prêt.

Ayant obtenu un accord de principe sur un prêt aux caractéristiques conformes au sous seing privé et ayant démontré leurs multiples démarches pour l’obtention d’une assurance décès invalidité, M. X et M^me Y considèrent avoir rempli leurs obligations et ne pas être à l’origine de la défaillance de la condition suspensive. Seule la précarité de l’état de santé de Monsieur X était connue et justifiait une surprime d’assurance à laquelle ils s’attendaient. La leucémie de Madame Y n’a été connue que postérieurement au compromis à l’occasion des visites médicales nécessitées par la recherche d’une assurance du prêt. Elle constituait un élément nouveau. Leur bonne foi ne peut donc être remise en cause.

Ils soutiennent que l’agence immobilière la SAS Bedin Immobilier a manqué à son obligation de renseignements et de conseils en ne prévoyant pas dans le corps de l’acte et dans les descriptions des caractéristiques du prêt à solliciter, les critères concernant le montant de l’assurance au regard de leur âge et de leur situation médicale connue et du surcoût insupportable que cela générait. La faute de l’agence réside, en sa qualité de professionnelle, dans le fait de ne pas avoir attiré leur attention sur les conséquences de leur engagement contractuel.

Et c’est bien dans le cas où la vente serait considérée comme parfaite que la responsabilité de l’agence serait indubitablement engagée puisqu’elle considère elle-même que la souscription d’une assurance est un accessoire du prêt immobilier.

En tout état de cause le dépôt de garantie doit leur être restitué.

La SAS Bedin Immobilier dans ses dernières écritures en date du 12 août 2011, sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de M. X et M^me Y à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que :

— si la vente est parfaite, seuls M. X et M^me Y seront déclarés responsables du retard apporté à la réitération de l’acte authentique et seront condamnés à une indemnité représentant la clause pénale qui ne la concerne pas,

— si la vente n’est pas parfaite, c’est-à-dire si l’assurance n’est pas considérée comme un accessoire indispensable du prêt et que la clause suspensive relative à l’obtention du prêt est considérée comme n’ayant pas été levée, l’appel en garantie de M. X et M^me Y sera rejeté. En effet la clause de l’obtention du prêt a été indiquée hors assurance ce qui démontre que l’acquéreur faisait son affaire personnelle de cette circonstance à laquelle elle était étrangère n’étant pas professionnelle de l’assurance. Toutefois, elle considère que l’obtention d’une assurance garantissant le prêt est un accessoire indispensable de ce dernier mais dans la mesure où l’acquéreur peut rechercher seul un assureur autonome, il ne peut pas être fait reproche à l’agent immobilier de ne pas avoir inséré la clause de la recherche de l’assureur dans l’acte sous seing privé,

— seule la faute des acquéreurs, qui ont indiqué dans l’acte qu’il n’existait pas d’obstacle à la mise en place éventuelle de l’assurance décès et invalidité sur leur tête, est à l’origine des dommages subis par le vendeur de sorte que la responsabilité de l’agence immobilière ne peut être engagée faute de lien de causalité directe.

SUR CE :

Aux termes de la condition suspensive d’obtention d’un prêt visée au compromis de vente du 19 novembre 2009, l’acquéreur s’obligeait à :

— recevoir une ou plusieurs offres d’un prêt d’un montant maximum de 204'000 € pour une durée de 15 ans au taux fixe maximum hors assurance de 4,9 % la première année,

— constituer son dossier auprès de deux organismes prêteurs et en cas de refus auprès de TAUXPREMIER.COM dans les 10 jours de l’acte.

Il était également prévu que :

— la condition suspensive serait considérée comme réalisée dès la présentation dans le délai de 10 jours, d’une offre de prêt couvrant le montant global de la somme à financer et répondant aux caractéristiques définies,

— la vente serait caduque à défaut d’obtention d’une offre de prêt dans les 45 jours à moins que l’acquéreur n’ait justifié dans ce délai d’un accord de principe de l’établissement prêteur sur le prêt ainsi défini.

Le compromis ne vise donc pas expressément la condition suspensive de l’octroi d’une assurance décès invalidité au profit des emprunteurs mais seulement la condition suspensive de l’octroi d’un prêt.

La condition suspensive est considérée comme réalisée dès la présentation à l’acquéreur d’une offre de prêt par un organisme de crédit. Mais encore faut-il que le prêteur ne l’ait pas rétractée dans le délai conventionnel (sans faute de l’acquéreur), qu’elle soit conforme aux stipulations contractuelles et qu’elle soit régulière, c’est-à-dire conforme à l’article L312.8 du code de la consommation et notamment les alinéas 4° et 4° bis qui disposent que l’offre de prêt doit énoncer, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt et mentionner que l’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées à l’article L. 312-9.

Suivant attestation bancaire du 5 janvier 2010, M. X et M^me Y ont obtenu de la banque Crédit Agricole du Nord Midi-Pyrénées, l’accord de principe, sans condition, pour’le financement de leur projet immobilier.

Cette attestation est certes imprécise puisque s’agissant d’un accord de principe, elle ne vise ni les obligations légales ni les caractéristiques conventionnelles du prêt mais M. X et M^me Y sur qui repose la charge de la preuve, ne produisent ni le tableau d’amortissement ni l’offre de prêt qui pourtant étaient joints au courrier de la banque du 6 janvier 2010, ce qui interdit de vérifier notamment si le prêteur avait exigé la souscription d’une assurance décès invalidité pour la validité de l’offre. Ils ne justifient donc pas que l’assurance décès invalidité était un accessoire indissociable du prêt.

Dans ces conditions, il convient de s’en tenir à cette attestation, d’où il ressort que la banque n’a pas subordonné l’octroi du crédit à la condition d’une assurance décès invalidité au profit des emprunteurs.

En outre, M. X et M^me Y ne produisent nullement une attestation de la banque retirant son offre, au motif pris du défaut d’assurance. Ils ne produisent même pas d’attestation bancaire de retrait de l’offre mais seulement l’attestation bancaire du refus notifié par l’assureur groupe Predica, de son rejet d’assurer le «'financement concerné'».

L’assurance de l’emprunteur n’apparaît donc ni comme une condition suspensive implicite du compromis de vente ni comme une condition du prêt, de sorte que l’attestation du 5 janvier 2010, doit être considérée comme la preuve de la réalisation de la condition suspensive de l’octroi du prêt.

Aucune circonstance ne permet de revenir sur l’automatisme de la condition et de son caractère irrévocable. Or, dès lors qu’en application de la clause du compromis, les vendeurs exigent que l’acte soit passé, les acquéreurs doivent y être contraints et ils doivent en outre être condamnés à payer l’indemnité conventionnelle de 10 % du prix de vente, soit la somme de 19 000 €.

Le jugement sera donc infirmé.

Il n’apparaît pas opportun au vu des circonstances de l’espèce d’assortir la condamnation d’une astreinte.

M. X et M^me Y demandent à être garantis par la SAS Bedin Immobilier de «'toutes condamnations et conséquences pécuniaires attachées à l’exécution du jugement'» en raison de son manquement à l’obligation de conseil relativement à l’assurance décès invalidité.

L’agent immobilier en sa qualité d’intermédiaire professionnel prêtant son concours à la rédaction d’un acte est tenu d’en assurer l’efficacité, de délivrer une information complète et exacte sur le bien objet de la transaction et de recueillir toutes les informations et indications de nature à faire obstacle à la vente ou influer sur le consentement des parties. Toutefois, cette information ne peut porter que sur son domaine de compétence et non sur des données qui lui sont étrangères. Or, les informations portant sur l’octroi d’une assurance décès invalidité qui de surcroît est fonction de chaque cas d’espèce puisqu’elle tient à la situation personnelle de chaque emprunteur assuré, ne relèvent pas du domaine de compétence de l’agent immobilier. M. X et M^me Y seront donc déboutés de leur demande.

Enfin la somme de 3 000 € qui a été versée à titre d’acompte sur le prix, ne peut en conséquence être restituée et devra s’imputer sur le prix total.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de consorts Z et la SAS Bedin Immobilier, la totalité des frais exposés en première instance et en cause d’appel et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi respectivement des sommes de 2 500 € et 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Déclare irrecevables les conclusions tardives de la SAS Bedin Immobilier déposées le 14 février 2012 ;

— Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Dax du 15 décembre 2010 ;

Statuant à nouveau :

— Condamne M. X et M^me Y à réaliser la vente de l’immeuble situé XXX à Narosse par acte authentique en l’étude de M^e Rousseau, notaire à Dax ;

— Dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— Autorise la SAS Bedin Immobilier à remettre aux consorts Z la somme de 3 000 € (trois mille euros) versée à titre d’acompte à valoir sur le prix total de vente ;

— Condamne solidairement M. X et M^me Y à verser aux consorts Z les sommes de 19'000 € (dix neuf mille euros) à titre de dommages-intérêts et 2 500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute M. X et M^me Y de leurs demandes formées contre la SAS Bedin Immobilier ;

— Condamne M. X et M^me Y à payer à la SAS Bedin Immobilier la somme de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. X et M^me Y aux dépens ;

— Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, faisant fonction de Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Patrick CASTAGNE