XXX

Numéro 13/ 3182

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 02/08/2013

Dossier : 12/01493

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

U-V F

AA AB AC F née PECQUENARD

C/

XXX

O C

M N épouse C

SCP E – J – A

Q A

SCP ANDRIEU – I – Y

U-AF I AH AI

Maître B

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 02 août 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 23 avril 2013, devant :

Madame PONS, Président

Monsieur AUGEY, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistés de Mademoiselle GARRAIN, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

Le ministère public a eu connaissance de la procédure le 12 décembre 2012.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur U-V F

né le XXX à PAU

de nationalité française

XXX

XXX

Madame AA AB AC F née PECQUENARD

née le XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par Maître LACRAMPE CARRAZE de l’AARPI PIAULT-LACRAMPE CARRAZE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

XXX

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses gérants, Monsieur O C et Madame S C née N

Monsieur O C

né le XXX à XXX

de nationalité française

Fonbourugues

XXX

Madame M N épouse C

née le XXX à XXX

de nationalité française

Fonbourugues

XXX

représentés par Maître Emmanuel TANDONNET, avocat au barreau de TARBES

assistés de Maître O TANDONNET, avocat au barreau d’AGEN

SCP E – J – A

XXX

64201 X

Maître Q A

XXX

64201 X

SCP ANDRIEU – I – Y

XXX

XXX

64200 X

Maître U-AF I

XXX

XXX

64200 X

représentés par l’AARPI PIAULT – LACRAMPE-CARRAZE, avocats au barreau de PAU

assistés de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

AH AI

XXX

64200 X

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Bernard GUEROULT, avocat au barreau de BAYONNE

Maître B, liquidateur de Maître I

XXX

XXX

assigné

sur appel de la décision

en date du 29 DECEMBRE 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

*

* *

*

FAITS

Suivant acte sous-seing privé rédigé en l’étude de la SCP E – J – A en date du 12 novembre 2008, M. et M^me F ont vendu à la XXX, dont M^me C est la gérante, le lot n° 219 de la 'XXX’ située 3 avenue Reine Victoria à X, composé d’un appartement en rez-de-chaussée, au prix de 1 million d’euros outre 60'000 € au titre de l’honoraire de négociation de l’agence immobilière AH AI, à la charge du vendeur.

L’acte a été consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur, d’un prêt de 700'000 € auprès de la banque Indosuez / Crédit Agricole, d’une durée de cinq ans et au taux de 5,40 % hors assurance ; il était également prévu une clause pénale de 100'000 € et un dépôt de garantie de 52'700 €, entre les mains du notaire rédacteur du compromis. L’acte devait être réitéré sous la forme authentique avant le 10 mars 2009.

Par courrier du 9 décembre 2008, M^me C renonçait à la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt.

Le 11 janvier 2009, M^me C était hospitalisée à la demande de son mari, en service psychiatrique et placée sous sauvegarde de justice le 12 janvier 2009, en raison d’un état maniaque dont les symptômes avaient débuté dès le mois d’août 2008, alors qu’elle était déjà affectée de troubles du comportement l’ayant conduit à réaliser des achats inconsidérés et des actes et engagements immobiliers.

Par acte du 28 janvier 2009, M. et M^me F ont sommé la XXX et M. et M^me C de réitérer l’acte, le 5 février 2009, devant M^e I.

A cette date, seule M^me C a comparu, M. C ayant fait connaître son refus, par courrier du 2 février 2009, M^me C a alors, déclaré poursuivre l’acquisition à titre personnel et sollicité un délai pour réunir les fonds. M^e I a dressé procès-verbal de difficultés.

L’acte sous seing privé du 12 novembre 2008 n’a jamais été réitéré par acte authentique.

PROCEDURE

Par actes des 7 et 26 mai 2009, M. et M^me F ont assigné devant le tribunal de grande instance de Bayonne, la XXX et M. et M^me C en paiement de la clause pénale et de l’indemnité forfaitaire de négociation due à l’agence par le vendeur.

Par acte du 29 janvier 2010, la XXX et M. et M^me C ont assigné la SCP E – J – A, M^e Q A, la SCP Andrieu – I – Y, M^e I et l’AH AI.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction par décision du 1^er avril 2010.

Suivant jugement en date du 29 décembre 2011, le tribunal :

— a dit que M^me C a signé le compromis de vente du 12 novembre 2008 portant sur le bien appartenant à M. et M^me F sous l’empire d’un trouble mental altérant sa volonté et son discernement,

— a annulé le compromis de vente en application de l’article 414-1 du code civil,

— a débouté en conséquence M. et M^me F de leur demande en paiement de la clause pénale,

— les a déclarés irrecevables en leur demande de paiement d’honoraires de négociation,

— a débouté l’AH AI de sa demande de dommages-intérêts,

— a débouté la XXX et M. et M^me C de leur demande de dommages-intérêts,

— a condamné M. et M^me F aux dépens,

— a dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ni d’ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— a rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires.

M. et M^me F ont interjeté appel suivant déclaration au greffe en date du 26 avril 2012.

M. et M^me C et la XXX ont, suivant assignation du 17 septembre 2012, formé appel provoqué, en intimant la SCP E – J – A, M^e Q A, la SCP Andrieu – I – Y, M^e D, en qualité de liquidateur de M^e I et l’AH AI.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction suivant ordonnance du 12 octobre 2012.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

M. et M^me F dans leurs dernières écritures en date du 14 novembre 2012, concluent à la réformation du jugement et demandent à la Cour, à titre principal, de condamner solidairement et conjointement la XXX et M. et M^me C à leur verser la somme de 100'000 € au titre de la clause pénale avec intérêts de droit à compter du 5 février 2009 ainsi qu’une somme de 67'584,97 € à titre de dommages-intérêts pour résistance et procédure abusive.

A titre subsidiaire, si l’état de démence était retenu, ils demandent à la Cour de condamner solidairement et conjointement la XXX et M. et M^me C à leur verser la somme de 167'584,97 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice en application de l’article 414-3 du code civil.

En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation solidaire et conjointe des mêmes à leur verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Ils soutiennent':

— l’irrecevabilité de l’action pour insanité d’esprit d’un acte du vivant de son auteur, qui n’a pas été engagée par lui-même en application de l’article 414-2 du code civil,

— l’absence de preuve de l’insanité d’esprit de M^me C au moment de l’acte, alors qu’elle ne bénéficiait d’aucun régime de protection, la cohérence apparente de son comportement et l’absence de lésion de ces intérêts par l’achat immobilier projeté,

— en tout état de cause, en application de l’article 414-3 du même code, celui qui agit sous l’empire d’un trouble mental doit réparer le préjudice qu’il a fait subir à un tiers,

— le droit de véto du cogérant d’une SCI est inopposable aux tiers dès lors que le gérant engage la société pour les actes entrant dans le cadre de l’objet social en application de l’article 1849 du code civil.

Dès lors si l’insanité d’esprit n’est pas retenue il est dû la clause pénale de 100'000 € et des dommages-intérêts à hauteur de 67'584,97€ au titre de la procédure abusive'; si l’insanité d’esprit est retenue, il est dû le montant du préjudice subi à hauteur de la même somme.

Il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en application de l’article 565 du code de procédure civile puisqu’elle tend aux mêmes fins que celles précédemment développées.

La XXX et M. et M^me C dans leurs dernières écritures en date du 19 février 2013, concluent sur le fondement des articles 1322 du code civil, L. 312-5 et 17 du code de la consommation et 1849 du code civil, à la nullité du compromis de vente du 12 novembre 2008, à la condamnation de M. et M^me F à leur rembourser la somme de 52'700 € versée au titre du dépôt de garantie et au débouté des demandes des appelants.

Subsidiairement, ils demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du compromis par application des articles 414-1 et suivants du code civil et en conséquence, la condamnation des appelants à leur rembourser la somme de 52'700 € au titre du dépôt de garantie, à l’irrecevabilité et au débouté de la demande fondée sur l’article 414-3 du code civil, qui est nouvelle en cause d’appel et en tout cas infondée.

Sur le fondement des articles 1984 et 1992 et 1146, 1147 et 1382 du code civil, considérant que la faute des notaires rédacteurs et de l’agence les engage personnellement, ils sollicitent la condamnation in solidum de la SCP E – J – A, M^e Q A, M^e I et de l’AH AI à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux au profit de M. et M^me F.

Ils sollicitent enfin la condamnation de ces derniers et subsidiairement des notaires ainsi que de l’AH AI à leur verser la somme de 6 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le compromis encourt la nullité’en ce qu’il a été établi par une personne non habilitée à engager la SCI, à défaut d’une nouvelle autorisation de l’assemblée générale, à la suite de la renonciation de M^me C à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et subsidiairement, sur le fondement des articles 414-1 et suivants du code civil, en ce que l’action en nullité pour insanité d’esprit est soutenue par M^me C elle-même et que la démonstration est faite d’une pathologie psychiatrique, conduisant à la prodigalité. Ils rappellent à cet égard, qu’entre octobre 2008 et janvier 2009, M^me C a acquis pour 5 millions d’euros de biens immobiliers ainsi que deux véhicules très luxueux, qu’elle a vécu à l’hôtel du Palais à X pendant plusieurs semaines’et que par jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 29 novembre 2011, non frappé d’appel, une autre vente immobilière (vente H) a été annulée pour les mêmes motifs.

M. et M^me C et la XXX s’opposent à la demande de dommages-intérêts présentée par M. et M^me F, qui est irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile et qui subsidiairement est infondée en raison de la maladie mentale de M^me C, qui s’analyse comme un cas de force majeure et en raison de fautes des demandeurs eux-mêmes ou de leur mandataire qui avaient connaissance de l’état pathologique de M^me C au jour de l’acte et au vu de la légèreté des notaires dans l’exercice de leurs fonctions.

En outre, le préjudice invoqué n’est pas en lien de causalité avec l’inexécution du compromis.

Ils soutiennent également':

— la responsabilité des notaires au regard de leur faute dans la rédaction des actes qui ont été établis en violation des articles L. 312-5 et 17 du code de la consommation ainsi que le manquement à leur obligation de conseil renforcée au regard de l’état pathologique visible de M^me C et des nombreux achats précédemment réalisés,

— la responsabilité de l’agent immobilier qui pendant plusieurs mois a pu constater le comportement anormal de M^me C et sa frénésie d’achats immobiliers entre ses mains, qui en a profité pour lui vendre sa propre place de parking et qui a agi avec précipitation au regard de la date du mandat et celle de l’acte. Ils font valoir le jugement du 29 novembre 2011 qui non seulement a annulé la vente immobilière mais encore a prononcé la responsabilité de l’agence.

La SCP E – J – A, la SCP Andrieu – I – Y, dans leurs dernières écritures en date du 22 mars 2013, concluent au débouté de la XXX et M. et M^me C et à leur condamnation in solidum à leur verser la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent leur absence de faute’en ce que':

— le compromis du 12 novembre 2008 a été établi au vu du procès-verbal d’assemblée générale de la société préalable annexé au compromis et dont la fausseté n’est pas avérée,

— l’article L. 312-17'du code de la consommation n’est pas opposable dès lors qu’il ne concerne que les mentions des avant-contrats énumérés à l’article L. 312-15,

— la preuve de l’insanité d’esprit n’est pas démontrée alors que M^me C donnait d’elle-même l’apparence d’une personne normale, saine et équilibrée,

— au contraire, il peut être reproché la faute de M. C qui, ayant connaissance des problèmes de santé de son épouse, lui a laissé la cogérance de la société et n’a rien entrepris pour la faire assister et faire cesser ces comportements,

— ils rappellent que le compromis est en date du 12 novembre 2008 et que tous les actes qui ont permis au tribunal d’annuler la vente H du 12 décembre 2008, sont tous postérieurs à la promesse contestée'; par ailleurs le tribunal a mis hors de cause les notaires.

L’AH AI dans ses dernières écritures en date du 16 novembre 2012, conclut sur le fondement de l’article 1382 du code civil à la condamnation de la XXX et de M. et M^me C à lui verser la somme de 60'000 € à titre de dommages-intérêts, au débouté de l’intégralité de leurs demandes et à leur condamnation à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient avoir été en relation avec M^me C dès le 17 février 2008. Rien ne permettait de mettre en doute la validité de son consentement alors qu’aucune mesure de protection n’avait été engagée et que la preuve de l’insanité d’esprit n’est pas démontrée.

M. C ne rapporte pas la preuve de la fausseté du procès-verbal d’assemblée générale du 20 novembre 2008.

Elle soutient n’avoir commis aucune faute professionnelle.

Son préjudice est équivalent à la perte de la commission qui était prévue, puisque n’étant pas titulaire d’un mandat exclusif de vente, elle était en concurrence avec d’autres agences et pour preuve, un deuxième compromis a été signé en juin 2011, hors son intermédiaire.

Si même l’insanité d’esprit était démontrée son préjudice serait indemnisé sur le fondement de l’article 414-3 du code civil.

Elle soutient la faute de l’époux qui, depuis août 2008 avait connaissance de l’état maniaque de son épouse et qui bien que s’étant rendu compte de son changement de comportement depuis plusieurs mois, a laissé la situation en l’état.

Le ministère public a déclaré s’en rapporter suivant réquisitions du 12 décembre 2012.

M^e D, ès qualités de liquidateur de M^e I, régulièrement cité à domicile par acte du 17 septembre 2012, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le'25 mars 2013.

MOTIVATION

Sur la nullité du compromis du 12 novembre 2008

1 – pour défaut de pouvoir du gérant de la XXX

Aux termes des statuts de la XXX, la société a notamment pour objet l’acquisition, la location et l’exploitation d’immeubles, (article 2), M. et M^me C apparaissent en qualité de cogérants (article 18) et un gérant seul ne peut, sans l’accord préalable de la collectivité des associés, donné par décision ordinaire, procéder à l’acquisition d’un immeuble ou à des opérations qui engagent la société pour un montant supérieur à 50 000 € (article 21).

Or, en vertu des articles 1848 et 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour tous les actes entrant dans l’objet social et accomplis en son nom. Mais la limitation statutaire des pouvoirs du gérant est inopposable aux tiers qui sont étrangers aux statuts.

Et, en cas de pluralité de gérants, l’opposition formée par l’un d’eux aux actes d’un autre est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en aient eu connaissance.

Ainsi la nullité d’un acte accompli par le gérant n’est encourue que s’il n’entre pas dans l’objet social.

En l’espèce, le compromis du 12 novembre 2008 portant sur l’acquisition d’un immeuble à X entrait dans l’objet social de la XXX, il a été passé par M^me C seule en infraction à l’article 21 des statuts mais M. C ne s’y étant opposé que postérieurement par courriers des 22 décembre 2008 et 2 février 2009, il demeure valable à l’égard des tiers, le courrier d’opposition n’ayant pour effet que d’interdire l’acte authentique de réitération de la vente. Dans ces conditions, les contestations de M. C fondées sur l’autorisation préalable de l’assemblée générale, sont inopérantes qu’il s’agisse du défaut d’annexion à l’acte du procès-verbal d’autorisation, de son défaut d’antériorité à l’acte, de la fausseté de sa date et de la nécessité de réitérer une telle autorisation à la suite de la renonciation de M^me C de recourir à un prêt.

2 – pour insanité d’esprit de M^me C

En vertu des articles 414-1 et 2 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. De son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

La présente action est recevable pour être engagée par M^me C.

Elle invoque l’insanité d’esprit, au jour de l’acte du 12 novembre 2008 en ce qu’elle souffrait d’une pathologie psychiatrique conduisant à la prodigalité et dont la preuve est rapportée non seulement par son mode de vie et les achats très conséquents et luxueux qu’elle a réalisés dans un laps de temps très court, mais également, par le certificat du docteur G psychiatre en date du 12 janvier 2009 qui a permis l’ouverture d’une sauvegarde de justice et celui du docteur Z, médecin généraliste. Elle explique que ce n’est qu’en raison de l’amélioration de son état de santé, que la procédure de protection judiciaire a été abandonnée.

Or, l’ensemble des circonstances invoquées, de nature à combattre la présomption de lucidité pesant sur toute personne ne bénéficiant d’aucun régime de protection, sont toutes postérieures à l’acte du 12 novembre 2008':

— les hospitalisations en unité psychiatrique du 11 au 16 janvier 2009 et du 16 septembre au 5 octobre 2009,

— les acquisitions immobilières des 21 novembre 2008 (acquisition d’un garage à Anglet), 24 novembre 2008 (acquisition de l’hôtel Joffre à X), 1^er décembre 2008 (acquisition d’un local commercial), 12 décembre 2008 (acquisition de deux appartements et de la maison de M^me H à X), 14 et 15 janvier 2009 (acquisitions d’une Ferrari et d’une Aston Martin),

— le train de vie dispendieux (factures de l’hôtel du Palais et du Château d’Arcangues fin décembre 2008),

— les courriers d’avertissement préalables à une interdiction bancaire en raison de l’émission de chèques sans provision (courant décembre 2008 et janvier 2009),

— la demande de placement sous sauvegarde de justice du 2 février 2009.

Par ailleurs, le certificat médical de son médecin généraliste le docteur Z, attestant que M^me C est atteinte d’une «'maladie mentale (…)'arrivée insidieusement courant 2008 et s’est manifestée par des achats compulsifs'», n’apparaît pas suffisamment étayé médicalement pour constituer la preuve utile de l’altération des facultés mentales.

Et le certificat du docteur G, psychiatre, en date du 12 janvier 2009, qui atteste de l’état maniaque caractéristique de M^me C ayant «'débuté d’après les indices obtenus auprès de son entourage, au mois d’août 2008'», ne permet pas, en raison de son manque de précision, d’attester de l’insanité d’esprit au jour de l’acte du 12 novembre 2008, justifiant sa nullité non pas pour vice du consentement mais pour absence de consentement.

Le compromis du 12 novembre 2008 est donc valable. Le jugement sera en conséquence réformé.

Dans ces conditions, la XXX doit être condamnée à payer à M. et M^me F la somme de 100 000 € en exécution de la clause pénale visée en page 6 du compromis, dont il n’est pas justifié du caractère manifestement excessif. M. et M^me C n’étant pas partie à l’acte en leur nom personnel doivent être mis hors de cause.

Le défaut de réitération de l’acte a fait perdre à l’AH AI une chance de percevoir sa commission dont la réparation sera évaluée à la somme de 30 000 € représentant la moitié de l’honoraire convenu pour tenir compte de l’importance de l’aléa attaché aux négociations immobilières portant sur des biens de grande valeur.

Sur les appels en garantie

1 – des notaires

En sa qualité d’officier ministériel, le notaire engage sa responsabilité délictuelle en raison des fautes commises dans l’exécution de sa mission de rédaction d’actes authentiques. Il lui appartient de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité, l’efficacité technique et pratique et la sécurité de ses actes. De sorte qu’il lui appartient de conseiller utilement les parties en attirant leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements ainsi qu’en suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat désiré.

En l’espèce, la SCP E – J – A et M^e Q A étaient chargés de la rédaction du compromis du 12 novembre 2008 et M^e I, de la SCP Andrieu – I- Y était prévu pour la rédaction de l’acte authentique.

M. et M^me C et la XXX reprochent à «'l’office notarial'» une faute dans la rédaction de l’acte (du 12 novembre 2008) établi en violation des articles L. 312-5 et 17 du code de la consommation, qui obligent la signature d’une clause d’information de l’acquéreur sur les conséquences de sa renonciation à un prêt pour financer l’acquisition et qui exige la rédaction d’un nouveau procès-verbal d’assemblée générale de la société, pour entériner cette renonciation, alors même qu’il savait que le régime matrimonial des époux séparés en biens, ne permettait pas à M^me C de financer l’opération projetée'; ils invoquent également la faute des notaires quant à leur obligation de conseil renforcée, au regard de l’état pathologique visible de M^me C et alors même que plusieurs actes d’achat étaient en préparation à leur étude.

Or, d’une part, il ne peut être reproché au notaire rédacteur de l’acte du 12 novembre 2008 de ne pas s’être rendu compte de l’état pathologique de M^me C, alors qu’il n’est justifié d’aucune circonstance particulière antérieure, susceptible de l’alerter et alors même que son époux, qui soutient que les symptômes étaient apparus dès août 2008, n’a pris aucune précaution, en sa qualité de cogérant associé, pour la sauvegarde des intérêts de la XXX et que son premier courrier d’alerte date du 22 décembre 2008.

D’autre part, il n’est justifié d’aucune négligence dans la rédaction de l’acte du 12 novembre 2008. Et, les irrégularités soulevées relatives à la renonciation postérieure par M^me C à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, sont sans aucun rapport avec le préjudice invoqué résultant de la régularité du compromis soit le paiement de la clause pénale.

Enfin, il n’est justifié d’aucune faute commise par M^e I et la SCP Andrieu – I – Y, qui au vu du courrier de M. C du 2 février 2009, a refusé de passer l’acte authentique et a dressé procès-verbal de difficultés alors même que M^me C s’engageait à poursuivre l’acquisition en son nom personnel.

Les demandes seront donc rejetées.

2 – de l’AH AI

M. et M^me C et la XXX invoquent la faute de l’agent immobilier qui pendant plusieurs mois a pu constater le comportement anormal de M^me C et sa frénésie d’achats immobiliers, qui en aurait même profité pour lui vendre sa propre place de parking et qui a agi avec précipitation au regard de la date du mandat et celle de l’offre. Ils font également état du jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 29 novembre 2011, non frappé d’appel et qui a donc acquis l’autorité de chose jugée, ayant annulé une autre vente immobilière (vente H) et qui a admis la responsabilité de la même agence pour les mêmes motifs que ceux invoqués dans la présente instance.

Or, ici aussi, la preuve n’est pas rapportée de la connaissance formelle par l’agence immobilière, de la pathologie de M^me C au jour de sa proposition d’achat du 25 octobre 2008 de l’appartement des époux F, alors qu’il ressort des énonciations du tribunal, dans la décision rappelée, que la frénésie d’achats dont s’est emparée M^me C ainsi que ses dépenses somptuaires et son train de vie exorbitant n’ont été constatés qu’à la suite de ce premier achat suivant le compromis du 12 novembre 2008.

La preuve n’est donc pas suffisamment rapportée d’une faute de l’AH AI et la proximité du mandat de vente donné le 18 octobre 2008 par les époux F avec la promesse d’achat du 25 octobre 2008 offerte par M^me C ne révèle qu’une pratique professionnelle courante mais non fautive.

Les demandes de garantie présentées par la XXX seront donc rejetées.

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équivalente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce. M. et M^me F seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour résistance et procédure abusive.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,

— Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 29 décembre 2011 ;

— Statuant à nouveau':

— Condamne la XXX à payer à M. et M^me F la somme de 100 000 € (cent mille euros) en exécution du compromis de vente du 12 novembre 2008';

— Condamne la XXX à payer à l’AH AI la somme de 30 000 € (trente mille euros) à titre de dommages-intérêts';

— Déboute les parties de leurs demandes formées à l’encontre de M. et M^me C';

— Déboute M. et M^me C et la XXX de leurs appels en garantie formés contre la SCP E – J – A, M^e Q A, la SCP Andrieu – I – Y, M^e I et l’AH AI et de leur demande de dommages-intérêts pour résistance et procédure abusive';

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la XXX à payer à M. et M^me F la somme de 3 000 € (trois mille euros), à la SCP E – J – A, M^e Q A, la SCP Andrieu – I – Y et M^e I ensemble la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) et à l’AH AI la somme de 1 200 €'(mille deux cents euros) ;

— Condamne la XXX aux dépens';

— Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par Melle Garrain, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sabrina GARRAIN Françoise PONS