FA/AM

Numéro 13/ 3141

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 26/07/2013

Dossier : 12/03258

Nature affaire :

Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SPERATA

C/

B X

D E épouse X

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 juillet 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 avril 2013, devant :

Monsieur Z, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur Z, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame Y, et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PONS, Président

Monsieur Z, Conseiller

Madame Y, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SPERATA représenté par son syndic FONCIA BOUSSARD

XXX

XXX

représenté et assisté de Maître Pierre LETE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur B G X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame D E épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés et assistés de Maître Pierre PEGHAIRE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 14 AOUT 2012

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

La copropriété de la Résidence Sperata située à Pau est limitrophe et jointive sur son pignon Est avec la maison d’habitation des époux X.

Cette résidence a été construite dans le courant des années 1980, et à l’époque le mur de la maison voisine donnant sur cette résidence présentait au niveau du premier étage deux ouvertures scellées au moyen de pavés de verre opaques sur un châssis fixe.

Les époux X ont acquis leur maison le XXX, et ils ont transformé ces deux ouvertures en fenêtre avec châssis amovible et vitrage transparent.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2011, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sperata les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pau afin de leur voir ordonner de remettre ces ouvertures dans leur état antérieur, en se fondant sur les dispositions des articles 678 à 680 du code civil, et il a également sollicité le remplacement de la gouttière pendante par une gouttière extérieure à la copropriété Sperata en modifiant le tracé des tuyaux des eaux pluviales de leur toit afin qu’elles soient évacuées sur leur fonds ou sur la voie publique.

Par jugement du 14 août 2012, le tribunal de grande instance de Pau a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, et l’a condamné à payer aux époux X une indemnité de 1 000 € pour frais irrépétibles.

Par déclaration au greffe du 1^er octobre 2012, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières écritures déposées le 5 mars 2013, il a conclu à la réformation de cette décision en réitérant ses demandes initiales, en s’appuyant sur les dispositions des articles 678 à 681 du code civil, en demandant que les travaux soient réalisés dans un délai de deux mois, sous astreinte de 50 € par jour de retard, et il a sollicité le paiement d’une somme de 2 500 € à titre de dommages-intérêts, et une indemnité du même montant au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires s’appuie sur un constat d’huissier ainsi que les photographies prises par l’officier ministériel pour soutenir que les dispositions légales en matière de vue ne sont pas respectées, et qu’en outre le fonds sur lequel a été construit l’immeuble de la concluante a toujours bénéficié de cette servitude légale, laquelle est un droit réel qui bénéficie au fonds, peu important la date à laquelle est intervenue la construction de la résidence en lieu et place de la villa originelle.

Elle ajoute que les eaux pluviales s’écoulent du toit de l’immeuble des époux X et se déversent dans la cour de la copropriété, en violation des dispositions de l’article 681 du code civil.

Elle fait observer que contrairement à ce que déclarent les intimés, les eaux ne se déversent pas dans un regard mais directement sur le sol bitumé du parking.

Dans leurs dernières conclusions du 23 janvier 2013, les époux X ont conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 1 500 € pour frais irrépétibles.

Ils font valoir :

— que leur immeuble est implanté depuis plus de 30 ans alors que la Résidence Sperata a été édifiée depuis moins de 30 ans ;

— que la résidence voisine est un immeuble rebâti après la démolition d’une maison à usage d’habitation ;

— qu’elle est implantée à un endroit différent de la construction originelle, puisque l’immeuble a été adossé à la propriété des concluants.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne peut dès lors se prévaloir d’une prescription acquisitive, et que les actes respectifs des parties ne comportent aucune stipulation instituant une servitude quelconque au profit du fonds Sperata.

Ils ajoutent que le volet de type « moucharabieh » a été placé sur un châssis vitré fixe, qui n’est donc pas susceptible de créer une vue droite ou oblique sur le fond de la copropriété, d’autant que cette ouverture donne exclusivement sur le parking de ladite copropriété.

Pour ce qui est de la descente d’eaux pluviales, ils invoquent la prescription acquisitive, au motif que le système d’écoulement des eaux préexistant à leur arrivée dans les lieux est antérieur à la construction de la résidence, et qu’en raison de l’imbrication des deux bâtiments et des modifications réalisées par la copropriété Sperata, celle-ci n’est pas fondée à solliciter un déplacement de ce système d’évacuation des eaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2013.

Motifs de l’arrêt

Il est constant et non discuté que l’immeuble en copropriété dénommé Résidence Sperata est limitrophe et jointif sur son pignon Est avec la maison à usage d’habitation des époux X.

XXX a été construite dans le courant des années 1980, alors que le mur de la maison voisine donnant sur cette résidence présentait au niveau du premier étage deux ouvertures scellées au moyen de pavés de verre opaques montés sur un châssis fixe.

Les époux X qui ont acquis cette maison par acte authentique du XXX ont modifié l’une des deux ouvertures en la transformant en fenêtre avec châssis en PVC blanc, avec un vitrage transparent, et ils l’ont équipé d’un volet dénommé « moucharabieh ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que la modification de cette ouverture a été de nature à créer une vue oblique sur le fond.

Il résulte des articles 678 à 680 du code civil que l’on ne peut avoir des vues droites ou obliques ouvrant sur le fonds de son voisin, s’il n’y a, suivant les cas, 19 décimètres ou 6 décimètres de distance avec l’héritage voisin.

Les époux X soutiennent que le fonds Sperata ne peut se prévaloir d’une servitude acquise sur leur fonds par prescription acquisitive, dans la mesure où la Résidence Sperata a été construite depuis moins de 20 ans, alors que leur immeuble a plus de 30 ans.

Il résulte des articles 688 et 689 du code civil que les servitudes de vue sont continues et apparentes, et l’article 690 du même code édicte qu’elles peuvent s’acquérir notamment par la possession de 30 ans.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la Résidence Sperata a été édifiée sur un fonds en lieu et place d’une maison dénommée Villa Sperata, laquelle s’y trouvait depuis plus de 30 ans (cf le plan de situation établi par l’architecte chargé d’élaborer le projet de construction de la résidence).

La servitude est un droit réel qui bénéficie au fonds et la date à laquelle a été édifiée la résidence est donc sans incidence sur l’exercice de ce droit.

En outre, les époux X ne contestent pas que les deux ouvertures donnant sur le fond de la copropriété Sperata étaient équipées de verre dormant, dont on retrouve la trace sur le plan précité.

En conséquence, la copropriété de la Résidence Sperata est bien fondée à se prévaloir d’une servitude de vue acquise par prescription acquisitive, rendant ainsi applicables les dispositions des articles 678 à 680 du code civil sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur l’implantation de l’immeuble Sperata laquelle est indifférente.

Il résulte du procès-verbal de constat du 28 octobre 2008 dressé par M^e Bertails, huissier de justice associé à Pau, qu’une ouverture située dans un mur non mitoyen joignant directement à la copropriété de la Résidence Sperata comporte un vitrage translucide et un volet en bois de type « moucharabieh ».

Au moment des constatations effectuées par l’officier ministériel, ce volet était entrouvert, et l’huissier de justice a précisé qu’il s’ouvre en pivotant sur la partie supérieure.

D’autre part, la copropriété a fait procéder à la prise de plusieurs photographies par une personne se trouvant sur une échelle au niveau de cette fenêtre équipée d’un « moucharabieh », et il en résulte manifestement qu’elle donne une vue oblique sur le fonds de la copropriété, plus précisément sur des balcons et des terrasses.

L’authenticité de ces photographies n’a pas été contestée par les époux X.

En conséquence, il y a lieu de juger que cette fenêtre modifiée par les époux X contrevient aux dispositions de l’article 679 du code civil relatif aux vues obliques, et donc, il y a lieu de réformer le jugement de ce chef, et d’ordonner aux époux X de remettre cette ouverture en son état antérieur, c’est-à-dire de l’équiper d’un châssis fixe à verre dormant, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai.

Il convient de donner acte à la copropriété de ce qu’elle autorise les époux X à accéder à la cour de la résidence afin d’effectuer ces travaux après en avoir été informée au préalable.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sperata a soutenu d’autre part que les eaux pluviales qui s’écoulent du toit de l’immeuble des époux X se déversent dans la cour de la copropriété.

Le constat d’huissier précité mentionne que la descente d’eaux pluviales n’est pas récupérée sur le fonds des époux X, mais qu’elle tombe directement sur le sol de la cour de la Résidence Sperata.

Il est exact que la photographie prise par l’huissier de justice instrumentaire n’est pas de très bonne qualité, mais elle est cependant corroborée par trois photographies prises par un membre de la copropriété portant les numéros 25, 26 et 27, dont il résulte que le mur donnant sur la copropriété comporte une descente d’eaux pluviales qui ne se déverse pas dans un regard mais directement sur le sol bitumé du parking.

D’autre part, les époux X avaient déjà eu leur attention attirée sur cette situation par le syndic de la copropriété notamment par un courrier du 27 juin 2008, et dans une lettre du 23 janvier 2009 adressée par les époux X au syndic, ils avaient déclaré s’engager « à remplacer la gouttière pendante située en bordure de la toiture au-dessus du parking, et à modifier le tracé du tuyau d’eaux pluviales afin que celui-ci soit raccordé et évacué sur ma propriété ».

Les époux X ne peuvent se prévaloir d’aucune prescription acquisitive en ce qui concerne cette descente d’eaux pluviales qui contrevient manifestement aux dispositions de l’article 681 du code civil qui dispose que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique, et qu’il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

Il convient donc également de réformer le jugement de ce chef, et d’ordonner aux époux X de supprimer cette gouttière et de la remplacer par une descente d’eaux pluviales à l’extérieur de la copropriété Sperata, en modifiant le tracé des eaux pluviales, afin de permettre l’évacuation de ces eaux sur leur fonds ou sur la voie publique, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sperata soutient que la résistance des époux X à mettre leur immeuble en conformité a causé un préjudice indiscutable aux résidents en les exposant aux regards de leurs voisins, et qu’en outre, l’écoulement des eaux pluviales a été de nature à provoquer la dégradation du plafond des caves situées à l’aplomb du tuyau de descente des eaux pluviales.

La Cour considère au vu des éléments produits par la copropriété qu’ils ne permettent pas d’établir avec certitude l’existence des préjudices allégués, et elle sera donc déboutée de cette demande.

Enfin, il y a lieu de réformer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sperata à payer aux époux X une indemnité de 1 000 € pour frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence Sperata les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer à l’occasion de cette procédure ; les époux X seront donc condamnés solidairement à lui payer une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Pau du 14 août 2012 et statuant à nouveau :

Ordonne aux époux X de remettre dans son état antérieur l’ouverture donnant sur le fonds de la copropriété de la Résidence Sperata, en supprimant le « moucharabieh », et en équipant cette ouverture d’un châssis fixe à verre dormant, et leur ordonne également de supprimer la descente d’eaux pluviales débouchant sur le parking de cette copropriété, et de la remplacer par un chéneau permettant l’évacuation des eaux pluviales sur leur fonds ou sur la voie publique, dans un délai de deux mois à compter de la signification de cet arrêt, sous astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai.

Condamne solidairement les époux X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Sperata pris en la personne de son syndic en exercice, une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne solidiairement les époux X aux dépens de première instance et d’appel.

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par Melle Garrain, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sabrina GARRAIN Françoise PONS