MM/VS

Numéro 19/2059

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 17/05/2019

Dossier : N° RG 17/02865 – N° Portalis DBVV-V-B7B-GURL

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

E-F X

C/

[…]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Mai 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Février 2019, devant :

Y Z, magistrat chargé du rapport,

assisté de Véronique SIX, Greffière présente à l’appel des causes,

Y Z, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de A B et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame A B, Président

Monsieur Y Z, Conseiller

Madame Cécile MORILLON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame E-F X

née le […] à SAINT-SEVER (40500)

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE VIAL, avocat au barreau de DAX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/04339 du 23/08/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine LAFORET de la SELARL SELARL LAFORET, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 16 MAI 2017

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE DAX

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

E-F G épouse X a conclu le 29 mars 1996 un contrat de location avec la SCI BEAU SOLEIL relatif à un appartement situé au […] à DAX, moyennant un loyer mensuel de 2.000 francs et le versement d’un dépôt de garantie de 4.000 francs.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 1^er mai 1996. Le contrat de bail a été renouvelé par tacite reconduction.

Le 18 février 2014, la […] a acquis l’immeuble dans lequel se situe le bien et en a

confié la gestion à l’agence SARL IMMOBILIER GLOCKNER.

Le 14 décembre 2014, Madame X a informé la SARL IMMOBILIER GLOCKNER d’un dégât des eaux intervenu entre locataires ainsi que de la présence de termites. Le 19 décembre 2014, le mandataire lui a répondu que deux entreprises avaient été sollicitées s’agissant du problème des termites et lui a demandé de transmettre la déclaration de dégât des eaux.

Le 22 juin 2015, E F X a mis en demeure la SARL IMMOBILIER GLOCKNER d’intervenir s’agissant de la présence de termites, de problèmes d’humidité, d’isolation, d’installation électrique dangereuse et de troubles du voisinage.

Le mandataire immobilier lui a répondu par courrier du 6 juillet 2015.

Le 15 juillet 2015, la locataire a contacté le Pôle Habitat Indigne de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer de MONT-DE-MARSAN aux fins de classement de son appartement en indignité.

Le 26 août 2016, la locataire a mis à nouveau en demeure le mandataire immobilier aux fins de voir cesser les troubles du voisinage.

Le 18 octobre 2016, elle a donné congé de son appartement pour le 18 novembre 2016.

Par actes d’huissier du 23 décembre 2016, E-F X a fait assigner la […] et la SARL IMMOBILIER GLOCKNER devant le Tribunal d’instance de DAX aux fins de voir prononcer leur condamnation solidaire au paiement, en l’état de ses dernières écritures de première instance, des sommes suivantes :

—  8.000,00 euros en réparation de ses préjudices moral et de jouissance ;

—  609,80euros en restitution du dépôt de garantie ;

—  2.500,00 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— avec exécution provisoire de la décision à intervenir .

Au soutien de ses prétentions, E-F X a invoqué les articles 1719 et 1720 du Code civil relatifs aux obligations du bailleur, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 relatifs au logement décent, l’article L.1331-26 du Code de la santé publique relatif au logement insalubre et l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux obligations du propriétaire s’agissant des troubles du voisinage, estimant la responsabilité de la bailleresse engagée en raison :

— de problèmes d’humidité permanente, de remontées capillaires, de l’absence de système de ventilation, de la présence de termites et d’une installation électrique défaillante, l’ampleur des désordres rendant le logement insalubre et indécent.

— des troubles de jouissance subis depuis des années en raison des nuisances sonores causées par ses voisins et de l’encombrement des parties communes de l’immeuble par des détritus lui en empêchant l’accès.

Elle a également fait valoir la responsabilité de la SARL IMMOBILIER GLOCKNER, au titre du contrat de gestion locative qui la lie à la […], dans la mesure où les

réponses apportées par le mandataire aux demandes de la locataire ont été inexistantes ou inefficaces.

La SCI Sobral a formé des demandes reconventionnelles en conservation du dépôt de garantie et paiement d’un arriéré locatif.

Par jugement du 16 mai 2017, le tribunal d’ Instance de Dax a:

— Déclaré la […] responsable du préjudice subi par E-F G épouse X, en raison de l’absence d’une installation électrique conforme aux normes en vigueur ;

— Condamné la […] à payer à E-F G épouse X la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

— Rejeté le surplus des demandes indemnitaires de E-F G épouse X à l’égard tant de la […] que de la SARL IMMOBILIER GLOCKNER;

— Condamné la […] à payer à E-F G épouse

X la somme de 609,79 euros en restitution du dépôt de garantie ; le tribunal a estimé que l’appartement était à l’état d’usage au bout de 20 ans d’occupation et a écarté l’existence de dégradations imputables au locataire;

— Condamné E-F G épouse X à payer à la

[…] la somme de 1.155,94, euros au titre des impayés locatifs ;

— Débouté la […] de sa demande en condamnation de E-F G épouse X au titre des dégradations locatives ;

— Rejeté la demande de la […] en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Ordonné la compensation des créances réciproques de E-F G épouse X et de la […] résultant du jugement ;

— Débouté la […] de sa demande en condamnation de E-F G épouse X sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté E-F G épouse X de sa demande en condamnation de la […] et la SARL IMMOBILIER GLOCKNER sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— Condamné E-F G épouse X à payer à la SARL IMMOBILIER GLOCKNER la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de sa mise en cause ;

— Dit que E-F G épouse X et la […] conserveront la charge de leurs propres dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration en date du 2 août 2017, E -F a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 16 janvier 2019.

L’affaire a été fixée au 12 février 2019 .

Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Par conclusions notifiées le 11 octobre 2017, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, E F X demande à la Cour, au visa notamment des articles 1719 et 1720 du Code civil, du décret du 30 janvier 2002, sur le logement décent, de la loi du 6 juillet 1989, de

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

— >CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Retenu le manquement du bailleur au titre de l’installation électrique,

— Déclaré le bailleur responsable du préjudice subi par Madame X,

— Débouté le bailleur de ses demandes au titre des dégradations locatives,

— Condamné le bailleur à restitution du dépôt de garantie pour 609,79euros

— Rejeté la demande du bailleur au titre de la procédure abusive,

— Rejeté la demande du bailleur au titre de l’article 700 du CPC

— > INFIRMER la décision pour le surplus, et statuant à nouveau,

— > DÉBOUTER la […] de toutes demandes, fins et prétentions,

— > DIRE ET JUGER que la […] a engagé sa responsabilité à raison des manquements à ses obligations contractuelles, s’agissant de l’intégralité des désordres affectant le logement (termites, ventilation, humidité, état général, installation électrique) et des troubles de voisinage subis par Madame X,

— > DIRE ET JUGER que ces manquements ont occasionné un préjudice moral et de jouissance certain à Madame X,

— > CONDAMNER la […] au paiement de la somme de 8000,00euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— >DÉBOUTER La […] de toutes demandes au titre d’une prétendue dette locative,

— >DIRE en conséquence n’y avoir lieu à compensation judiciaire,

— > CONDAMNER en conséquence la […] à restituer la somme de 609,79 euros

outre au paiement de la somme mensuelle de 61 euros à compter du mois de décembre 2016 et jusqu’à restitution complète du dépôt de garantie,

— >CONDAMNER la […] au paiement de la somme de 4000,00 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, correspondant aux frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

****

Par conclusions notifiées le 6 décembre 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la […] demande, au visa des articles 1719 et 1720 du Code Civil, de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, de:

— > DÉBOUTER purement et simplement M^me X de ses demandes, fins et conclusions

— > DIRE ET JUGER que la […] a parfaitement répondu à ses obligations de bailleur

— > CONDAMNER M^me X au paiement des indemnités suivantes:

—  1.410 euros au titre des loyers impayés, assortis de l’intérêt au taux légal à partir du 18 octobre 2016, date à laquelle, elle donna son congé

—  7.528, 15 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir jusqu’au parfait paiement de la dette

—  1.500 euros au titre de sa mauvaise foi caractérisée et de la procédure abusive engagée

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— > CONDAMNER M^me X aux dépens de l’instance

MOTIVATION:

Sur le trouble de jouissance invoqué par E-F X:

E-F X fonde ses demandes sur les articles 1719 et 1720 du Code civil et sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs.

Selon le premier de ces textes, ' le bailleur est obligé , par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2°d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations'.

Selon l’article 1720, ' le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives '.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au logement décent dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise que le gros oeuvre du logement doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité légales et être en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

Selon l’ article 6-1 de cette même loi, 'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causé à des tiers par des personnes qui occupent ces locaux'.

Enfin selon l’article 1147 du Code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’appelante maintient ses griefs concernant le trouble de jouissance lié à:

— la présence de termites,

— l’humidité,

— l’installation électrique hors normes,

— la non réalisation de travaux

— les troubles du voisinage.

Le tribunal a considéré que seule l’ installation électrique pouvait fonder un trouble de jouissance caractérisé, car elle ne respectait pas les normes en vigueur compte tenu notamment de la présence de conducteurs présentant des risques de contact direct ou non protégés mécaniquement et d’ une anomalie constatée sur une prise de terre. Le tribunal a ainsi évalué à 500,00 euros la réparation du trouble de jouissance résultant pour E-F X de la délivrance d’un logement équipé d’une installation électrique dangereuse.

S’agissant des autres facteurs d’indécence ou de nuisances signalés, comme l’a souligné le premier juge, l’état relatif à la présence de termites réalisé le 17 juin 2013 sur l’immeuble, par l’entreprise ADC, relève l’absence d’indices d’infestation. Si les courriers du Pôle Habitat Indigne de la Préfecture des Landes adressés à E-F X évoquent une suspicion de présence de termites, le diagnostic réalisé le 5 janvier 2017 par la société ALLO DIAGNOSTIC, sur demande de l’agence CENTURY 21 GLOCKNER, n’a pas mis en évidence la présence de ces insectes.

S’agissant des dégâts des eaux signalés par E-F X, l’un survenu en

2014, provenant d’une fuite dans l’appartement occupé par le locataire du dessus, l’autre survenu en 2015, en raison d’une infiltration d’eau faisant suite à de fortes pluies , E-F X ne justifie pas avoir accompli auprès de son bailleur les diligences qui lui étaient demandées : transmission de la déclaration de dégât des eaux au mandataire du bailleur s’agissant du premier sinistre et information du bailleur ou de son mandataire du refus de l’assureur de E-F X de prendre en charge la réfection des embellissements incombant au bailleur, s’agissant du second sinistre.

S’agissant des travaux incombant au bailleur, comme l’a retenu le tribunal, les factures de réparations versées aux débats établissent que la […] a fait procéder aux travaux d’entretien général du logement, chaque fois qu’un désordre lui a été signalé.

En ce qui concerne les troubles du voisinage invoqués, la cour fait sienne l’appréciation du Tribunal qui a considéré que les attestations versées aux débats par le bailleur établissent que E-F X avait de mauvaises relations avec certains de ses voisins, que les reproches sont réciproques et que la persistance de conflits de voisinage ne saurait être imputée à un manquement de la bailleresse à ses obligations.

S’agissant de la présence d’humidité au delà de ce qui est admissible et d’un manque de ventilation du logement, le tribunal a retenu que selon un courrier de l’entreprise ADS du 6 mai 2016 des grilles d’aération sont présentes dans la salle de bain et dans la cuisine de l’appartement de E-F X et qu’il n’est pas nécessaire d’en installer de nouvelles .

Toutefois, il ressort de la visite du logement effectuée par le Pôle Habitat Indigne de la Préfecture des Landes, le 4 août 2015, que l’appartement occupé par E- F X présentait une humidité importante. Cet avis a été confirmé par le diagnostic détaillé établi par l’organisme SOLIHA mandaté par le pôle Habitat Indigne, qui a notamment relevé une humidité tellurique importante des murs, en mauvais état, une isolation insuffisante, une ventilation insuffisante des pièces principales et des pièces humides. A la suite de cette visite, le logement a été inscrit à l’inventaire de l’observatoire des logements indignes, inscription qui n’a été levée que le 20 mars 2017, après le départ de E-F X, suite à une contre visite de SOLIHA du 7 mars 2017 et la réalisation de travaux dont la nature n’est pas indiquée. A cette date, cependant, le logement présentait toujours un taux d’humidité important ( 36%)sur le mur du cellier, due à une fuite du logement voisin désormais réparée.

Il est donc établi que E-F X a subi un trouble de jouissance dû à la présence d’une humidité anormale au sein de son logement, au minimum à partir de l’année 2015 et jusqu’à son départ.

L’indemnité réparant le préjudice subi sera en conséquence réévaluée pour tenir compte de ce facteur d’inconfort et de danger pour la santé. La […] sera ainsi condamnée à verser à E F X une somme de 1800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la […] au titre des loyers impayés

C’est par une appréciation exacte des décomptes et justificatifs qui lui ont été soumis, que la cour fait sienne que le tribunal a retenu que la dette locative de E-F X devait être arrêtée à la somme de 1155,94 euros au titre des impayés de loyer et de la taxe d’ordures ménagères , au titre de l’année 2016, excluant, la somme de 254,79 euros correspondant au montant de l’APL accordée par la CAF pour le mois de mars 2014 payée le 4 avril 2014 à la SARL IMMOBILIER GLOCKNER.

Le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur la demande reconventionnelle formulée par la […] au titre des dégradations locatives :

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la […] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives alléguées, le premier juge ayant, par une appréciation exacte des pièces qui lui étaient soumises et que la cour fait sienne, considéré que les éléments péjoratifs relevés dans l’état des lieux de sortie, absents de l’état des lieux d’entrée, confirmés par le procès-verbal de constat dressé le 11 janvier 2017 par C D, huissier de justice, relevaient de la vétusté et de l’usure normale de matériaux dont l’état était déjà moyen au jour de l’entrée dans les lieux.

Il ne revient donc pas à la locataire de les assumer, d’autant que l’humidité du logement à laquelle il n’a été remédié que tardivement par le bailleur, après le départ de la locataire, a indéniablement contribué à accélérer la dégradation des embellissements des murs et plafonds.

Sur la demande reconventionnelle de la […] au titre de la mauvaise foi et de la procédure abusive.

La […] qui succombe partiellement ne saurait se prévaloir de la mauvaise foi de sa locataire, non démontrée, et du caractère abusif de la procédure engagée, alors qu’elle est notamment condamnée à indemniser le trouble de jouissance subi par E-F X .

En effet, le droit d’agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’est pas démontré , au stade de la présente instance, compte tenu de la position respective des parties

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Le dépôt de garantie de 609,79 euros sera en conséquence imputé sur la somme de 1155,94 euros due par E-F X au titre des impayés locatifs.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Il n’y a pas lieu compte tenu de cette imputation de faire droit à la demande formée par E-F X de voir la […] condamnée à lui payer la

majoration mensuelle de 10 % sur cette somme en application de l’article 22, à compter du mois de décembre 2016.

Sur la compensation :

La […] et E-F X étant titulaires de créances réciproques, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné leur compensation.

Sur les demandes annexes:

Les parties succombant chacune partiellement supporteront la charge des dépens qu’elles ont exposés respectivement tout au long de la procédure.

Compte tenu de la position respective des parties et des circonstances de la cause, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la […] les frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer tout au long de la procédure.

Sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile sera en conséquence rejetée.

E-F X étant débouté partiellement de ses demandes et condamnée au règlement d’un impayé locatif, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,Statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la […] à payer à E-F G épouse X la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et condamné la […] à payer à E-F G épouse X la somme de 606,79 euros en restitution du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la […] à payer à E-F G épouse X la somme de 1800,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

Dit que le dépôt de garantie s’imputera sur la dette locative due par E-F X à la […]

Ordonne la compensation des créances réciproques de E-F G épouse X et de la […] résultant du présent arrêt,

Y ajoutant,

Déboute E F G épouse X de sa demande aux fins de condamnation de la […] au paiement de la majoration de 10 % sur le montant du dépôt de garantie, prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Dit que E F G épouse X et la […] conserveront la charge de leurs propres dépens exposés au cours de l’instance d’appel,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, en cause d’appel

Arrêt signé par Madame B, Président, et par M^me SIX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,