LB/ND

Numéro 24/3302

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 31/10/2024

Dossier : N° RG 23/01532 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IRKB

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[Y] [D]

C/

S.A. COMITE OUVRIER DU LOGEMENT

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 31 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Juin 2024, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [Y] [D]

née le 14 Juillet 1976 à [Localité 4]

de nationalité espagnole

[Adresse 3]

[Localité 5]/France

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C64445-2023-003803 du 29/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Pau)

Représentée par M^e Vincent FAGET, avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

LE COMITE OUVRIER DU LOGEMENT

société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré

identifiée au SIREN sous le n° 552 721 565 et immatriculée au RCS de Bayonne

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emilie LOGEAIS de la SELARL PECASSOU LOGEAIS AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 02 MAI 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

RG : 11-23-24

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2014, la société le Comité ouvrier du logement (ci-après COL) a donné à bail à Mme [Y] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] à compter du 4 décembre 2014 moyennant un loyer mensuel initial de 562,12 euros outre 33,22 euros pour une place de parking et 45 euros à titre de provision sur charges.

La société le COL a fait signifier à Mme [Y] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2023, la société le COL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir notamment constater et à défaut prononcer la résiliation du bail conclu avec Mme [Y] [D], ordonner son expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard, obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel soit 755,37 euros, de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais et honoraires d’exécution éventuelle ».

Par jugement réputé contradictoire du 2 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :

Constaté à la date du 13 décembre 2022 l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers concernant le bail conclu entre les parties portant sur un logement et le cas échéant sur ses annexes (cave, parking, box, garage), énoncées au contrat de bail, situé à [Localité 5], [Adresse 3],

Ordonné l’expulsion de Mme [Y] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Dit n’y avoir lieu de réduire les délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamné Mme [Y] [D] à payer au Comité ouvrier du logement la somme de 2.446,74 euros représentant les loyers et charges impayés au 31 mars 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 755,37 euros à compter du 1er avril 2023,

Rappelé que le sort des meubles susceptibles d’être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution,

condamné Mme [Y] [D] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [Y] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et l’assignation,

ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 1er juin 2023, Mme [Y] [D] a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024.

***

Vu les conclusions de Mme [Y] [D] notifiées le 31 août 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Vu les articles 834 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu l’article L.412-4 du code de procédure civile d’exécution,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu l’article 1343-5 du Code civil

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Constater que le COL est mal fondé en ses demandes

En conséquence réformer le jugement du juge civil de la protection de Bayonne et statuant de nouveau,

DIRE que le bail existant avec elle doit se poursuivre en ce qu’elle a repris de bonne foi le paiement du loyer et charges comme lui en fait l’obligation l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

' DIRE qu’elle détient un droit et titre lui permettant d’occuper l’appartement situé [Adresse 3] [Localité 5] (PYRENEES-ATLANTIQUES) et réformer le jugement du juge civil de la protection de Bayonne en tant qu’il a ordonné par conséquent son expulsion et de tout occupant de son chef dans les conditions définies aux articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

' LA DECHARGER du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’arrêt à intervenir en réformant le jugement du juge civil de la protection de Bayonne en tant qu’il a mise en 'uvre la clause résolutoire ;

' LUI ACCORDER un délai de grâce de trois ans pour régler les loyers impayés

EN TOUT ETAT DE CAUSE

' LA DECHARGER du paiement au COL de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' LA DECHARGER du paiement des dépens;

' CONDAMNER le COL à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER le COL aux entiers dépens de la présente instance ;

*

Vu les conclusions de la société Comité ouvrier du logement (COL) notifiées le 3 octobre 2023 aux termes desquelles elle demande de :

Vu le contrat de bail en date du 27/11/2014,

Vu le commandement de payer délivré en date du 12/10/2022,

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 06/07/1989,

Vu les articles 1227 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1343-5 du Code civil

Vu les pièces versées au dossier,

— CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection

du Tribunal judiciaire de Dax en date du 3 mai 2023 en toutes ses dispositions

à savoir :

o Constaté à la date du 13 décembre 2022 l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers concernant le bail conclu entre les parties portant sur un logement et le cas échéant sur ses annexes (cave, parking, box, garage), énoncées au contrat de bail, situé à [Localité 5], [Adresse 3] ;

o Ordonné l’expulsion de Madame [Y] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier ;

o Dit n’y avoir lieu à astreinte ;

o Dit n’y avoir lieu de réduire les délais prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o Condamné Madame [Y] [D] à payer au comité ouvrier du logement la somme de 2446,74 € représentant les loyers et charges impayés au 31 mars 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 755,37 € à compter du 1 er avril 2023 ;

o Rappelé que le sort des meubles susceptibles d’être trouvés abandonnés sur les lieux sera réglé selon les modalités prévues au code des procédures civiles d’exécution ;

o Condamné Mme [Y] [D] au paiement de la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné Mme [Y] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et l’assignation ;

o Ordonné l’exécution provisoire.

— DÉBOUTER Madame [D] de l’ensemble de ses demandes de

première instance et d’appel,

— CONDAMNER Madame [D] à lui verser la somme de 1500

euros au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires d’exécution éventuelle.

***

MOTIFS :

Sur le constat de la résiliation du bail et la dette locative

Mme [D] sollicite un délai de grâce de trois ans pour régler les loyers impayés, de dire que le bail existant doit se poursuivre, qu’elle détient un titre lui permettant d’occuper les lieux loués, et de reformer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné son expulsion. Elle demande également de la décharger du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’arrêt à intervenir en réformant le jugement critiqué en tant qu’il a mis en oeuvre la clause résolutoire. Elle vise dans ses écritures l’article 1343-5 du code civil et la loi du 6 juillet 1989, au soutien de sa demande de délai de grâce dans la limite de 36 mois.

La société Le Col répond que Mme [D] ne s’étant pas acquittée de sa dette dans le délai de deux mois s’étant écoulé à compter du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire est devenue définitive et le bail est résilié.

Elle ajoute que l’appelante semble opérer une confusion entre deux types de délais, le délai de grâce et le délai pour quitter les lieux. Elle fait valoir qu’elle semble demander un délai de grâce de 36 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, mais que seule la loi du 6 juillet 1989 doit s’appliquer pour fonder une demande de délais de paiement en matière de bail locatif. Elle soutient que Mme [D] n’apporte pas la preuve qu’elle est en situation de régler sa dette locative et n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience conformément aux dispositions du nouvel article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 28 juillet 2023.

Il se déduit des prétentions formulées par Mme [D] qui sollicite un délai de grâce de trois ans, ainsi que la poursuite du bail d’habitation qu’elle a conclu et le rejet de la demande tendant à son expulsion, qu’elle demande en réalité un délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire, qui ne peut qu’être fondé sur les dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de préciser au préalable que :

les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne s’appliquent pas au bail litigieux en ce qu’elles modifient le paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en réduisant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail passé de deux mois à six semaines, car il a été conclu avant son entrée en vigueur et stipulait en son article 6.5 1- un délai de deux mois qui a donc été contractualisé, et ce conformément à l’avis rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ, 13 juin 2024, n°24-70.002)

les dispositions de l’article 9 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 s’appliquent en revanche en l’espèce concernant la demande de délai de paiement formulée par l’appelante dans ses dernières conclusions du 31 août 2023 en ce qu’elles modifient les dispositions relatives aux conditions d’octroi des délais de paiement ; en effet la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, il en résulte que les paragraphes V et VII de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 modifiés par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’ils modifient les conditions d’octroi des délais de paiement s’appliquent aux baux en cours à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 29 juillet 2023.

Il est observé que la société COL vise dans ses conclusions les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Il convient par conséquent de viser l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mais de se référer à l’article 24 V et VII postérieur à l’entrée en vigueur de la dite loi.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de cette loi prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (…) ; et l’article 24 VII de dire « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VII du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2022, pour la somme en principal de 2593,48 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, puisqu’à la date du 13 décembre 2022 la dette locative s’élevait à la somme de 1694,02 euros de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2022.

Il résulte des pièces produites par la locataire et du décompte du bailleur au 25 septembre 2023 qu’entre les mois de février et septembre 2023, Mme [Y] [D] a réglé les sommes de 372,11 euros le 5 mai, 322,11 euros le 5 juin, 1250 euros le 15 juillet et de 372,11 euros le 11 août 2023 ce dernier montant correspondant, au vu du relevé de compte produit, à une échéance mensuelle de loyer, allocation logement directement versée au bailleur déduite, étant précisé que le droit à cette allocation a été rétabli et un rappel d’allocations perçu en octobre 2022. Sur une période de huit mois, elle n’a donc pas réglé intégralement le loyer courant. Elle justifie avoir perçu une pension d’invalidité de 845,58 euros en octobre 2022. Elle s’engage à entamer une action contre le père de ses deux enfants pour obtenir le paiement d’une contribution à l’entretien et à l’éducation de ses enfants qui poursuivent des études sans justifier d’une démarche réalisée en ce sens. Au regard de son seul revenu justifié et de la charge représentée par le loyer résiduel, Mme [Y] [D] ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative en sus du loyer courant. Il convient par conséquent de débouter Mme [Y] [D] de sa demande de délai de paiement.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2022, pour la somme en principal de 2593,48 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2022.

La clause résolutoire est donc acquise au 13 décembre 2022. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [Y] [D] et de débouter cette dernière de ses demandes tendant à dire que le bail doit se poursuivre, qu’elle détient un titre d’occupation des lieux donnés à bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Au regard du décompte produit et de la demande formulée par le bailleur, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] à payer à la société COL la somme de 2446,74 euros représentant la dette locative au 31 mars 2023, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 755,37 € à compter du 1er avril 2023, laquelle sera due jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [Y] [D] aux dépens de première instance mais de l’infirmer en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] [D], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de débouter la société le COL de ses demandes d’indemnités fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [Y] [D] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

Déboute Mme [Y] [D] de ses demandes ;

Condamne Mme [Y] [D] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formulées par la société le Comité Ouvrier du Logement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurnce BAYLAUCQ, conseillère, suite à l’epêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente