TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09116

N° Portalis 352J-W-B7E-CSZ7G

N° MINUTE : 5

Assignation du :

07 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. NES [Localité 16]

[Adresse 14]

[Localité 17]

représentée par Maître Jean-Marie JOB de la SELARL JTBB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0254

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [V]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Madame [Y] [V] épouse [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Monsieur [U] [V]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Décision du 13 Février 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09116 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZ7G

Monsieur [P] [D]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Madame [H] [D] épouse [W]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Madame [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Madame [R] [D] épouse [A]

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 18] – USA

représentés par Maître Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E2070

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe

M^me LESTERLIN, Juge

Madame SANTOS CHAVES, Juge

assistées de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 07 Novembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2018, les " consorts [V] " ont donné à bail en renouvellement à la société Nes [Localité 16], renommée depuis Centaurus Elysee Secret, un immeuble de six étages, à l’exception d’une partie du rez-de-chaussée, de l’entresol et des caves, situé [Adresse 7] à [Localité 17], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer principal annuel de 140.000 euros, pour une activité d’hôtel meublé.

Par acte extrajudiciaire du 4 juin 2020, M. [I] [V], Mme [Y] [V], M. [U] [V], M. [Z] [V], M. [P] [D], Mme [H] [D], Mme [E] [D], Mme [R] [D] (ci-après les "consorts [V]-[D] ") ont fait délivrer à la société Nes [Localité 16] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 46.329,74 euros au titre de loyers impayés.

Par ordonnance du 17 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société Nes [Localité 16] d’une demande de suspension du paiement des loyers et reconventionnellement par les bailleurs d’une demande de provision, a notamment :

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à autoriser la société Nes [Localité 16] à suspendre le paiement des loyers échus à compter du 12 mars 2020 jusqu’à la levée de l’état d’urgence sanitaire ;

— Condamné la société Nes [Localité 16] à payer aux consorts [V]-[D] la somme provisionnelle de 46.329,74 euros au titre de l’arriéré locatif au 2ème trimestre 2020 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 4 juin 2020 ;

— Ordonné le report du paiement de cette somme dans la limite de douze mois à compter du prononcé de l’ordonnance,

— Rappelé que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2020, les consorts [V]-[D] ont fait délivrer à la société Nes [Localité 16] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 42.428,46 euros au titre des loyers et charges du 3ème trimestre 2020.

Par actes d’huissier des 7 et 11 septembre 2020, la société Nes [Localité 16] a fait assigner les consorts [V]-[D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— obtenir la révision des conditions financières du bail du 18 mai 2018,

— subsidiairement, dispenser la société Nes [Localité 16] du paiement des loyers pour la période comprise entre le 17 mars 2020 et le 10 juillet 2020,

— voir prospérer son opposition au commandement de payer du 6 août 2020,

— à tout le moins voir reporter le paiement des arriérés de loyers et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les consorts [V]-[D] ont formé un incident aux fins de condamnation du preneur à payer une provision de 126.397,14 euros. Par ordonnance du 10 juin 2021, le juge de la mise en état les a déboutés et a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

La médiation conventionnelle à laquelle les parties ont décidé de recourir n’a pas abouti.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2022, la société Centaurus Elysée Secret, anciennement Nes [Localité 16], demande au tribunal, au visa des articles 1134 ancien, 1195, 1218 à 1220, 1722, et 1244-1 ancien du code civil, de :

A titre principal :

— Dire que le montant du loyer contractuel sera réduit :

o A néant au titre de la période comprise entre le 14 mars et le 15 juin 2020;

o De 70 % au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020

o A néant au titre de la période comprise entre le 30 octobre 2020 et le 19 mai 2021 ;

o A proportion de la perte de chiffre d’affaires enregistrée chaque trimestre par la société par rapport au même trimestre de l’exercice clos le 31 décembre 2019, au titre de la période postérieure au 19 mai 2021 ;

— Dire que le loyer reviendra à son montant contractuel normal lorsque le chiffre d’affaires de la société aura été supérieur ou égal à celui de l’exercice 2019 pendant deux trimestres consécutifs.

Subsidiairement :

— Au regard des manquements des consorts [V]-[D] à leurs obligations de délivrance et de garantir la jouissance paisible des locaux loués et à tout le moins, sur le fondement de la force majeure et des dispositions de l’article 1722 du code civil :

o La dispenser définitivement du paiement des loyers dus en vertu du bail commercial du 18 mai 2018 au titre de la période comprise entre le 14 mars et le 15 juin 2020 ;

o Réduire le montant du loyer dû au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020 à 30 % (soit le taux d’occupation des hôtels pour les mois de juin à août 2020) de son montant contractuel ;

o La dispenser définitivement du paiement des loyers dus en vertu du bail commercial du 18 mai 2018 au titre de la période comprise entre le 30 octobre 2020 et le 19 mai 2021 ;

o Réduire le montant du loyer dû au titre de la période comprise entre le 20 mai 2021 et le 31 mars 2022 à 30 % de son montant contractuel.

En tout état de cause :

— Dire que les commandements de payer des 4 juin et 6 août 2020 n’étaient pas justifiés et qu’il n’y a donc pas lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Subsidiairement :

— Constater qu’elle s’est acquittée des causes du commandement du 4 mai 2020 dans le délai imparti par l’ordonnance de référé du 17 juillet 2020 et que dès lors les effets de la clause résolutoire se trouvent définitivement suspendus au titre du commandement de payer du 4 mai 2020 ;

— Lui accorder les délais les plus larges pour s’acquitter des causes du commandement du 6 août 2020 ;

— En conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 18 mai 2018 et du commandement de payer du 6 août 2020 ;

— Constater qu’elle s’est acquittée des causes du commandement du 6 août 2020 et que dès lors les effets de la clause résolutoire se trouvent définitivement suspendus au titre du commandement de payer du 6 août 2020;

— Dire en conséquence n’y avoir lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Reporter de deux années le paiement des loyers des quatrième trimestre 2020, premier, deuxième, troisième, quatrième trimestres 2021 et 1er trimestre 2022 ou, à tout le moins lui accorder les délais les plus larges pour s’en acquitter;

— Condamner solidairement les consorts [V]-[D] à lui payer la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les consorts [V]-[D] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL JTBB Avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Centaurus Elysée Secret expose :

— que par courrier du 23 mars 2020, elle a sollicité des bailleurs une renégociation des conditions financières du contrat de bail du 18 mai 2018, sans qu’aucune suite ne soit donnée à leur demande, de sorte qu’elle est bien fondée à demander au tribunal de réviser le contrat en application de l’article 1195 du code civil ;

— que l’épidémie de Covid 19 et les mesures prises par les autorités françaises, européennes et internationales pour l’endiguer étaient imprévisibles à la date de conclusion du contrat et elles ont empêché l’exploitation de son fonds de commerce pendant plusieurs mois, les clients ne pouvant ni se déplacer à l’intérieur du territoire, ni entrer sur le territoire français ;

— que les bailleurs ne peuvent opposer à la demande de révision pour imprévision le défaut d’exécution des obligations du preneur pendant la renégociation dès lors que le juge des référés a reporté de douze mois le paiement des sommes dues au titre du second trimestre 2020 ;

— subsidiairement, qu’en application des articles 1219, 1220 et 1719 du code civil, elle est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution au regard des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un local permettant l’exploitation de l’activité prévue au contrat et à leur obligation de garantir au preneur la jouissance paisible du bien, dès lors que les mesures prises pour endiguer la pandémie de Covid 19 ont empêché le preneur d’exploiter son commerce d’hôtel ;

— que le rejet de l’exception d’inexécution par le juge des référés ne peut lui être opposé dans la mesure où cette décision n’a pas autorité de la chose jugée au principal ; que le juge des référés a correctement retenu que l’épidémie de Covid 19 et les mesures sanitaires étaient un cas de force majeure mais qu’il aurait dû conclure que l’impossibilité d’exécuter le contrat justifiait la suspension des obligations du preneur ;

— qu’à titre subsidiaire, en application des articles 1218 et 1351 du code civil, l’épidémie de Covid 19 et les mesures gouvernementales constituent un cas de force majeure en ce qu’elles sont imprévisibles, irrésistibles, les mesures gouvernementales constituant en outre un « fait du prince » et qu’elles dispensent le preneur de son obligation de paiement du loyer ;

— que, plus subsidiairement, l’impossibilité de jouir des lieux loués conformément à leur destination par suite de mesures administratives empêchant l’accès de la clientèle constitue une perte partielle de la chose louée et justifie l’application de l’article 1722 du code civil pour réviser le loyer de la période concernée ;

— qu’en application des articles 1194 et 1104 du code civil, au regard de l’équité et de la bonne foi dans l’exécution des obligations contractuelles, il convient de réviser le loyer de la période litigieuse ;

— que compte tenu de l’exception d’inexécution, de la force majeure et de la perte partielle de la chose que le preneur oppose, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée, d’autant que les causes du commandement de payer du 4 juin 2020 ont été payés conformément à l’ordonnance du 17 juillet 2020 et que les causes du commandement de payer du 6 août 2020 ont été réglées le 28 janvier 2022 ;

— qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, il convient de reporter de deux ans le paiement des loyers du 4ème trimestre 2020 et de l’année 2021, ou de lui accorder les délais les plus larges, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, au regard de la durée pendant laquelle l’exploitation de l’hôtel a été affectée par la crise sanitaire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2021, les consorts [V]-[D] demandent au tribunal de :

— Débouter la société Centaurus Elysée Secret,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— Ordonner l’expulsion de la Société Centaurus Elysée Secret, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués,

— Condamner la société Centaurus Elysée Secret à leur payer la somme de 300.980,33 euros, (comprenant le 1er trimestre 2022), avec intérêts de droit à compter de la date de notification des conclusions et jusqu’au jour du parfait paiement,

— Condamner la société Centaurus Elysée Secret à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [V]-[D] font valoir :

— que la demande de révision du bail sur le fondement de l’article 1195 du code civil ne peut prospérer dès lors que l’obligation de continuer à respecter les obligations en cours de négociation n’a pas été respectée par le preneur ;

— que les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible puisqu’ils n’ont jamais empêché le preneur d’accéder aux locaux loués et d’exploiter son commerce ;

— que le preneur ne rapporte pas la preuve que la force majeure invoquée à son profit l’empêche d’exécuter son obligation de paiement du loyer ;

— que la perte de la chose louée prévue à l’article 1722 du code civil ne peut s’appliquer au cas d’espèce ;

— que les demandes de franchises et de réduction de loyer doivent être rejetées dès lors que l’obligation de paiement du loyer est une obligation contractuelle déliée des bons ou mauvais résultats du preneur ;

— qu’au 1er janvier 2022 le preneur est redevable de la somme de 300.980,33 euros et que dans le prolongement du commandement de payer du 6 août 2020 la clause résolutoire est acquise.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code procédure civile.

*

Toutes les parties ayant constitué avocat, il sera statué par décision contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 4 avril 2023, reportée au 7 novembre 2023 pour des contraintes de service. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de révision du bail pour imprévision

Aux termes de l’article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Aucune disposition légale n’exclut l’application de ce mécanisme de révision contractuelle aux baux commerciaux.

Il résulte de cette disposition introduite par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’adaptation du contrat doit s’opérer en plusieurs étapes : (i) la demande de renégociation faite par une des parties, sans suspension d’exécution du contrat ; à défaut d’accord dans un délai raisonnable, (ii) la demande de révision ou de résiliation portée devant le juge par l’une des parties ou les parties ensemble.

En l’espèce, la pandémie de Covid-19 et les mesures administratives prises pour endiguer ses effets, consistant notamment en des mesures de confinement de la population, de fermeture des commerces non essentiels et de fermeture des frontières, présentaient un caractère inédit lors de leur survenance et, partant, un caractère imprévisible lors de la conclusion du bail le 18 mai 2018.

Par courrier daté du 23 mars 2020, la société Nes [Localité 16] a exposé à ses bailleurs l’ensemble des mesures prises par le gouvernement français et par les instances internationales pour contrer les effets de la pandémie et les conséquences de ces mesures sur son exploitation, notamment celles consistant à empêcher les flux de touristes. Dans ce courrier, elle a sollicité de ses bailleurs la renégociation des conditions financières du bail et annoncé dans le même temps suspendre l’exécution de son obligation de paiement du loyer en invoquant la force majeure.

Il résulte de l’article 1195 du code civil que la force obligatoire du contrat est maintenue pendant toute la période de négociation conduite par les parties de sorte que la société Centaurus Elysée Secret ne pouvait arguer du même événement, à savoir la pandémie et les mesures de police administrative, pour solliciter à la fois la révision du contrat et l’exonération de ses obligations sur le fondement de la force majeure. En suspendant le paiement des loyers sur le fondement de la force majeure, la société Centaurus Elysée Secret a vidé de sa substance le mécanisme de la révision pour imprévision dès lors que la révision de l’obligation dont elle s’estimait exonérée par la force majeure était devenue sans objet.

La décision du juge des référés d’ordonner le report à 12 mois de l’échéance du deuxième trimestre 2020 ne peut être invoquée pour justifier la suspension des paiements des loyers dès lors que la société Centaurus Elysée Secret a décidé de suspendre les paiements avant l’ordonnance du 17 juillet 2020 et qu’elle a également suspendu le paiement des échéances suivantes, sans y avoir été judiciairement autorisée.

En outre, la révision du contrat ne peut en tout état de cause être envisagée que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif, de sorte que le moyen tiré de l’imprévision est inopérant pour décharger la demanderesse de son obligation de paiement des loyers relatifs aux premiers confinements de population.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société Centaurus Elysée Secret sera déboutée de sa demande de réduction des loyers sur le fondement de l’imprévision.

Sur l’exigibilité des loyers de la période postérieure au 14 mars 2020

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution à raison du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent contrat de bail prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En application de l’article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution le déchargeant du paiement de tout loyer que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En l’espèce, la société Centaurus Elysée Secret qui ne discute, ni ne conteste, que pendant la période litigieuse, les bailleurs ont bien tenu à sa disposition les locaux loués, se prévaut de l’impossibilité d’exploiter ceux-ci conformément à leur destination contractuelle du fait des mesures administratives intervenues tant au niveau national qu’international.

Toutefois, l’impossibilité d’exploiter alléguée par la locataire est imputable à des mesures générales de police administrative impliquant notamment des limitations à la libre circulation des personnes et des voyageurs avec la fermeture des frontières. Elle est donc sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible du bailleur, l’impossibilité d’exploiter étant le seul fait du législateur national et des instances internationales concernées.

La société Centaurus Elysée Secret est donc mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et d’un manquement des consorts [V]-[D] à leur obligation de délivrance pour soutenir une dispense totale et une dispense partielle des loyers de la période du 14 mars 2020 au 31 mars 2022. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera donc rejeté.

Sur le moyen tiré de la force majeure et du fait du prince

Selon l’article 1218 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent contrat, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Le fait du prince désigne les décisions de la puissance publique telles que des mesures générales ou particulières qui font obstacle à l’exécution du contrat. Le fait du prince est une variété de la force majeure et constitue donc une cause d’exonération du débiteur défaillant s’il présente les caractéristiques de celle-ci.

Il est de principe que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

En l’espèce, l’épidémie de Covid-19, bien qu’événement par essence imprévisible, ne revêt pas le caractère d’événement irrésistible rendant manifestement impossible toute exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée, étant observé qu’en tout état de cause, la société Centaurus Elysée Secret ne justifie d’aucune impossibilité matérielle de payer les loyers.

Dans ces conditions, la société Centaurus Elysée Secret n’est fondée à invoquer à son profit ni la force majeure résultant d’une mesure générale de police administrative, ni le fait du prince.

Sur la destruction de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l’impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

Toutefois, l’effet des mesures générales et temporaires d’interdiction de recevoir du public sur les périodes litigieuses ainsi que les mesures restreignant la liberté de circulation des personnes à l’intérieur et à l’extérieur des frontières pendant ces périodes, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil. Au surplus, l’hôtel de la demanderesse n’a pas été visé par une obligation de fermeture à l’instar d’autres commerces dits non essentiels de sorte que la perte de la chose n’est pas caractérisée.

La société Centaurus Elysée Secret sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à réduire le loyer contractuel sur le fondement de la perte partielle de la chose louée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que tous les moyens soulevés par la société Centaurus Elysée Secret pour solliciter la réduction du loyer contractuel selon une ventilation allant de la réduction à néant à une réduction à hauteur de 30% du montant contractuel sur la période allant du 14 mars 2020 au 30 mars 2022 sont infondés. En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la suspension de ses effets

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, les délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

En l’espèce, il convient de relever à titre liminaire que les bailleurs ne se prévalent pas du commandement de payer du 4 juin 2020 pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire. La demande visant à constater que les effets de la clause résolutoire au titre de ce commandement sont suspendus est donc sans objet.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2020, les consorts [V]-[D] ont délivré à la société Centaurus Elysée Secret un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à leur payer la somme de 42.132,38 euros en principal, outre les frais d’acte, dans le délai d’un mois à compter de l’acte, cette hypothèse étant expressément prévue par l’article « Clause résolutoire » du bail du 18 mai 2018.

La société Centaurus Elysée Secret justifie avoir acquitté les causes du commandement par virement du 28 janvier 2022, ce qui n’est pas contesté par les consorts [V]-[D], soit postérieurement au délai d’un mois prévu dans le commandement. La résiliation du contrat de bail est par conséquent acquise.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire rétroactivement jusqu’au 28 janvier 2022 et les consorts [V]-[D] s’y opposent au regard du montant de la dette locative qui n’a cessé de s’accroitre s’établissant à 300.980,33 euros au mois de janvier 2022.

L’activité d’hôtellerie a été particulièrement touchée par les effets de la pandémie de Covid-19 et la fermeture de l’hôtel pendant plusieurs mois pour éviter les charges liées aux frais de fonctionnement dans une période de confinement de la population et de fermeture des frontières ne peuvent être reprochés au preneur. Toutefois, au regard des impayés qui se sont accumulés depuis le 2ème trimestre 2020 et concernant notamment toute l’année 2021, de l’absence de diligences par la locataire depuis l’introduction de l’instance pour réduire sa dette, de l’absence de justificatifs de sa situation économique actuelle, la société Centaurus Elysée Secret se bornant à produire ses comptes annuels au titre de l’exercice 2019 puis des tableaux réalisés par ses soins sur l’activité des années 2019, 2020 et 2021, documents sans valeur juridique qui ne permettent pas au tribunal d’apprécier l’impossibilité dans laquelle elle se trouve de payer immédiatement l’entière somme dont elle est redevable, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

En conséquence de la résiliation du contrat, il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par les consorts [V]-[D] dans les termes du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des consorts [V]-[D]

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient au preneur de justifier de s’être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, les consorts [V]-[D] sollicitent la condamnation de la société Centaurus Elysée Secret à lui payer la somme de 300.980,33 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges depuis le 2ème trimestre 2020, le 1er trimestre 2022 compris, déduction faite du règlement reçu le 15 juillet 2021 correspondant au commandement de payer du 4 juin 2020. Ils produisent à l’appui de leur demande un décompte locatif.

Hormis les arguments développés supra, la société Centaurus Elysée Secret ne conteste pas autrement le montant de l’arriéré locatif et ne justifie pas avoir procédé au règlement des sommes figurant au décompte arrêté au 4 janvier 2022, sauf pour la somme de 42.132,38 euros correspondant au commandement du 6 août 2020 réglée le 27 janvier 2022.

En l’absence de justificatifs de sa situation financière actuelle, de justificatifs de règlements depuis l’introduction de l’instance à l’exception des ceux relatifs aux commandements des 4 juin et 6 août 2020, et au regard des délais écoulés depuis les premiers défauts de paiement, la demande de report ou de délais de paiements sera rejetée.

En conséquence, il sera fait droit à la demande des consorts [V]-[D] de condamner la société Centaurus Elysée Secret à leur payer la somme de 258.847,95 euros (300.980,33 – 42.132,38), avec intérêts au taux légal selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

La société Centaurus Elysée Secret succombant à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer aux consorts [V]-[D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

— Rejette la demande de la SAS Centaurus Elysée Secret, anciennement Nes [Localité 16], de réduction du loyer contractuel sur le fondement de la révision contractuelle pour imprévision,

— Déboute la SAS Centaurus Elysée Secret, anciennement Nes [Localité 16], de ses demandes tendant à réduire à néant les loyers contractuels au titre des périodes comprises entre le 14 mars et le 15 juin 2020, puis entre le 30 octobre 2020 et le 19 mai 2021, et à réduire à 30% du loyer contractuel le montant du loyer dû au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020, puis entre le 20 mai 2021 et le 31 mars 2022,

— Dit que la demande de la SAS Centaurus Elysée Secret, anciennement Nes [Localité 16], visant à constater que les effets de la clause résolutoire au titre du commandement de payer du 4 juin 2020 sont suspendus est sans objet,

— Déboute la SAS Centaurus Elysée Secret, anciennement Nes [Localité 16], de sa demande de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire au titre du commandement de payer du 6 août 2020,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 18 mai 2018, liant les consorts [V]-[D] et la SAS Nes [Localité 16] devenue SAS Centaurus Elysée Secret et portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 17] arrondissement, à la date du 6 septembre 2020 à minuit,

— Dit que la SAS Centaurus Elysée Secret devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

— Condamne la SAS Centaurus Elysée Secret à payer à M. [I] [V], Mme [Y] [V], M. [U] [V], M. [Z] [V], M. [P] [D], Mme [H] [D], Mme [E] [D], Mme [R] [D] la somme de 258.847,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— Déboute la SAS Centaurus Elysée Secret de sa demande de report ou de délais de paiement,

— Condamne la SAS Centaurus Elysée Secret à payer à M. [I] [V], Mme [Y] [V], M. [U] [V], M. [Z] [V], M. [P] [D], Mme [H] [D], Mme [E] [D], Mme [R] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute la SAS Centaurus Elysée Secret de sa demande d’une indemnité sur le même fondement,

— Condamne la SAS Centaurus Elysée Secret aux entiers dépens,

— Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à PARIS, le 13 février 2024.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

C. BERGERS. GUILLARME