ARRÊT N° 562

N° RG 19/03786

N° Portalis DBV5-V-B7D-F4VG

Z

Y

C/

S.C.I. MSC

S.C.P.AD-R X-AC

et autres (…)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2021

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 octobre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON

APPELANTS :

Madame C Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e François B de la SCP BCJ BROSSIER – B – JOLY, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉES :

SCI MSC

société en liquidation judiciaire

N° SIRET : 504 .760.927

[…]

[…]

défaillante

SELARL L M

prise en la personne de M^e L M

es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SCI MSC

[…]

[…]

défaillante

SCP R-X-AC

N° SIRET : 312 614 183

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Stéphanie PROVOST-CUIF de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

SCI YODEL

N° SIRET : 750 482 705

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur S ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur S ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 5 octobre 2010, la sci Msc a convenu de la vente à C E et D Y d’une partie de la parcelle cadastrée section AB n° 29 et d’une partie de la maison d’habitation édifiée sur cette parcelle, située […]). A cet acte, la venderesse s’était notamment engagée à faire réaliser par un géomètre une division cadastrale de la parcelle cadastrée section AB n°29, la parcelle créée et cédée étant d’environ 1 a 50 ca.

La vente a été réitérée par acte authentique du 31 décembre 2010. Le bien cédé a été décrit comme étant cadastré section AB n° 688 pour une contenance de 1 a 38 ca et provenant de la division d’une propriété cadastrée section AB n° 89, suivant document d’arpentage établi par la scp AD-G-R-X en date du 9 décembre 2010, annexé à l’acte. La venderesse s’était par ailleurs engagée à effectuer divers travaux après la vente et avant le 31 janvier 2011.

Les acquéreurs ont sollicité l’intervention d’un expert en bâtiment qui a dans son rapport en date du 30 avril 2012 validé la réalisation des travaux mais a constaté une incohérence entre la description de la division dans l’acte et la réalité de la division du bâtiment. F G, géomètre sollicité par les acquéreurs, a relevé cette incohérence dans un rapport en date du 6 janvier 2012, ainsi que la présence de canalisations d’évacuation des eaux usées de la venderesse traversant la cave des acquéreurs.

Par ordonnance du 17 février 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon a sur la demande de C E et D Y commis I J en qualité d’expert afin de délimiter les immeubles. Le rapport d’expertise est en date du 30 juillet 2015. L’expert a conclu à une superposition de propriété et à la présence de canalisations d’eaux usées du bien cédé à la sci Yodel traversant la cave de ces derniers.

Par actes des 22, 24 et 28 novembre 2016, C Z et D Y ont fait assigner d e v a n t l e t r i b u n a l d e g r a n d e i n s t a n c e d e L a R o c h e – s u r – Y o n l a s c p AD-G-R-X-Emmanuelli-AC exerçant sous l’enseigne Air&Géo, la sci Msc en liquidation judiciaire, Maître L M en sa qualité de liquidateur judiciaire de cette dernière et la sci Yodel. Ils ont a titre principal demandé qu’il soit ordonné à l’expert judiciaire de reprendre les opérations d’expertise et de délimiter l’immeuble. Ils ont subsidiairement demandé condamnation

de la venderesse à les indemniser de la dépréciation du bien pour un montant de 33.000 ', du préjudice résultant du passage des canalisations d’eaux usées pour un montant de 7.500 ', au paiement de la somme de 8.000 ' correspondant aux honoraires de négociation supportés et de 4.500 ' à titre de dommages et intérêts complémentaires. Ils ont en outre sollicité l’inscription de ces créances au passif de la liquidation judiciaire de la sci Msc.

Ils ont soutenu que l’expert n’avait pas achevé sa mission, s’était à tort prononcé sur un point de droit en estimant les espaces superposés soumis au statut de la copropriété. Ils ont demandé que le jugement à venir soit déclaré commun à la sci Yodel.

Au fond, ils ont soutenu la faute délictuelle du géomètre, s’étant contenté des déclarations de la venderesse pour établir un document d’arpentage, sans déplacement sur les lieux alors même que le bien cédé, sur plusieurs niveaux, le nécessitait. Ils ont précisé que la sci Yodel s’était opposée à l’établissement d’un état descriptif de division qui aurait parmi un règlement amiable du litige.

La scp AD-R-X-AC a conclu au rejet des demandes formées à son encontre. Elle a indiqué s’en rapporter sur la demande d’expertise. Elle a contesté toute faute de sa part, l’établissement d’un document d’arpentage sur les déclarations du requérant étant autorisé. Elle a précisé que ce document avait pour finalité la division en deux lots d’une parcelle, que des travaux étaient prévus sur l’immeuble et qu’il ne lui appartenait pas de vérifier que les travaux qui seraient postérieurement réalisés par la venderesse étaient conformes à ses déclarations. Selon elle, le premier document établi et annexé à l’acte de vente était provisoire et le second, définiti,f ne l’avait que complété en précisant les superficies.

La sci Yodel s’en est remise à la sagesse du tribunal sur les demandes relatives à l’expertise. Elle a précisé qu’elle n’avait pas été appelée aux opérations d’expertise alors même que la cession intervenue à son profit était connue et que le rapport d’expertise ne lui était dès lors pas opposable. Elle a soutenu la faute de la scp AD-R-X-AC et sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 33.000 ' à titre de dommages intérêts en indemnisation de la perte de valeur vénale du bien acquis.

La sci Msc et son liquidateur judiciaire n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 8 octobre 2019, le tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

'DÉCLARE le jugement commun et opposable à la SCI YODEL ;

REJETTE la demande de Madame C Z et de Monsieur D Y tendant à voir ordonner un supplément d’expertise avant-dire droit ;

CONDAMNE la SCI MSC, prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL L M, à verser à Madame C Z et Monsieur D Y la somme globale de sept mille (7.000) euros de dommages et intérêts au titre du défaut de conformité du bien vendu ;

REJETTE la demande de Madame C Z et de Monsieur D Y tendant à la restitution des frais de négociation indûment perçus ;

REJETTE la demande de Madame C Z et Monsieur D Y tendant à voir condamner la SCP AD-G-R-X à leur verser des dommages et intérêts pour le préjudice issu de l’acquisition et pour le préjudice issu de la présence de canalisations constituant une servitude imposée ;

REJETTE la demande de Madame C Z et Monsieur D Y tendant à voir condamner la SCI YODEL à leur verser des dommages et intérêts ;

R E J E T T E l a d e m a n d e d e l a S C I Y O D E L t e n d a n t à v o i r c o n d a m n e r l a S C P AD-G-R-X à lui verser la somme des dommages et intérêts du fait de la perte de valeur vénale de son bien ;

REJETTE la demande de la SCI YODEL tendant à voir condamner Madame C Z et Monsieur D Y, ou toute autre partie succombante, à lui verser des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT que les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI MSC, prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL L M, seront à fixer au passif de la liquidation judiciaire ;

CONDAMNE la SCI MSC, prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL L M, à verser à Madame C Z et Monsieur D Y la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MSC, prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL L M, à verser à la SCI YODEL la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame C Z et Monsieur D Y et la SCI YODEL à verser la SCP AD-G-R-X la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI MSC, prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL L M, aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par les parties'.

Il a estimé inutile un complément d’expertise, le rapport de l’expert établissant l’imbrication des parties bâties, l’expert n’ayant pu accéder à l’intégralité du bien acquis par la sci Yodel non mise en cause et ayant utilement suggéré l’établissement d’un état descriptif de division.

Il a considéré que la sci Msc avait manqué à son obligation de délivrance conforme, le bien effectivement acquis ne correspondant pas à sa description faite à l’acte de vente du fait d’une part de l’imbrication des parties bâties, le défaut

d’établissement d’un acte descriptif de division lui étant imputable, d’autre part en

raison de la présence de canalisations d’eaux usées dans le sous-sol, servitude imposée non mentionnée à l’acte de vente. Il a estimé le préjudice subi par les demandeurs à 7.000 '.

Il a rejeté la demande de remboursement des honoraires de négociation, évoqués à l’offre de vente mais non mentionnés au compromis ou à l’acte de vente.

Il a exclu la responsabilité délictuelle du géomètre, d’une part le document d’arpentage sollicité par la venderesse ayant pour finalité la division du sol et non d’un immeuble bâti, d’autre part le géomètre n’ayant pas eu l’obligation de se transporter sur les lieux s’étant agi de procéder à une simple délimitation graphique des parcelles.

Il a rejeté la demande d’indemnisation formée par les acquéreurs à l’encontre de la sci Yodel en

l’absence de faute de cette dernière et de préjudice subi. Il a également rejeté celle de cette société à l’encontre de ces premiers en l’absence d’intention de nuire de leur part.

Par déclaration reçue au greffe le 27 novembre 2019, C E et D Y ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2020, ils ont demandé de :

'Vu les articles 544, 1147, 1382 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 232 et suivants du Code de Procédure Civile,

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON en date du 08 octobre 2019.

En conséquence, et statuant de nouveau

Avant dire droit,

Ordonner à l’expert judiciaire ou à tel expert qu’il plaira à la Cour de reprendre ses opérations après réouverture des débats et de terminer la mission qui lui a été confiée en procédant à la délimitation de l’immeuble appartenant aux requérants selon la volonté des parties, les termes de l’acte d’achat et les déclarations des partie et en dressant un plan de délimitation cadastrale et un état descriptif de division volumétriques.

Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt de ce complément de rapport quant aux demandes des requérants en revendication de leur propriété et en indemnisation de leurs préjudices constitués par les frais de modifications des actes,

A titre subsidiaire sur le fond,

Condamner solidairement la SCI MSC venderesse, sur le fondement contractuel par inscription au passif de la procédure collective ouverte à son encontre, et la SCP – R-X-AC exerçant sous l’enseigne commerciale AIR & GEO, géomètre, sur le fondement délictuel à verser aux requérants les consorts Y-Z la somme de 33 000 ' en indemnisation de leur préjudice issu de l’acquisition,

Condamner solidairement la SCI MSC venderesse par inscription au passif de la procédure c o l l e c t i v e o u v e r t e à s o n e n c o n t r e , s u r l e f o n d e m e n t c o n t r a c t u e l e t l a S C P AD-G-R-X exerçant sous l’enseigne commerciale AIR & GEO, géomètre, sur le fondement délictuel à verser aux requérants les consorts Y-Z la somme de 7 500 ' en indemnisation de leur préjudice du fait de la présence de canalisations constituant une servitude imposée,

Condamner solidairement la SCI MSC venderesse par inscription au passif de la procédure c o l l e c t i v e o u v e r t e à s o n e n c o n t r e , s u r l e f o n d e m e n t c o n t r a c t u e l e t l a S C P AD-G-R-X exerçant sous l’enseigne commerciale AIR & GEO, géomètre, sur le fondement délictuel , à prendre en charge l’intégralité des frais d’actes qui seraient nécessaires pour le rétablissement des droits de Monsieur Y et de Madame Z, en ce compris les frais de publication aux hypothèques et les frais de notaire.

Dire et juger le jugement à intervenir commun et opposable à la SCI YODEL,

Condamner solidairement la SCI MSC venderesse par inscription au passif de la procédure collective ouverte à son encontre, et la SCP AD-G-R-X exerçant sous l’enseigne commerciale AIR & GEO, géomètre, à verser aux consorts Y-Z la somme de 8 000 ' par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise'.

Ils ont maintenu que l’expert judiciaire n’avait malgré leur demande pas achevé sa mission en ne délimitant pas les propriétés privées individuelles et en n’établissant pas un état descriptif de division. Elle a précisé que cette mesure permettrait de rendre les opérations d’expertise communes à la sci Yodel, désormais mise en cause, qui pourrait ainsi faire valoir ses observations.

Au fond, ils ont soutenu le manquement par la venderesse à son obligation de délivrance conforme et la faute du géomètre. Selon eux, ce dernier devait établir un document d’arpentage qu’il savait devoir être annexé à l’acte de vente, devant délimiter les propriétés et non réduit à un simple usage cadastral. Il ne devait dès lors pas se contenter des déclarations de la venderesse et se transporter sur les lieux pour vérification avant de dresser le document. Ils ont maintenu que le premier plan établi et annexé à l’acte était erroné, cette erreur étant caractérisée par l’établissement d’un second plan. Ils ont contesté, en l’absence d’indication sur le document et de mention à l’acte de vente, que ce premier document fût provisoire. Ils ont précisé que ce professionnel avait de plus manqué à son obligation de conseil.

Ils ont exposé n’avoir pu revendre leur bien du fait de l’imbrication des parties privatives et de l’absence d’état descriptif de division. Ils ont estimé à 33.000 ' l’indemnisation de leur préjudice lié à la dépréciation du bien. Selon eux, le passage des canalisations dans leur cave créait une servitude et des contraintes supplémentaires en raison de leur état d’usure avancé relevé par l’expert. Ils ont estimé à 7.500 ' l’indemnisation de ce chef de préjudice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2020, la scp R-X-AC a demandé de :

'DIRE ET JUGER Monsieur Y et Madame Z mal fondés en leur appel principal et la SCI YODEL mal fondée en son appel incident à l’encontre des dispositions du jugement les ayant déboutés de leurs demandes contre la SCP AD G R X devenue SCP R X AC

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation de la SCP AD G R X devenue SCP R X AC présentées par Madame Z et de Monsieur Y et la SCI YODEL

DEBOUTER les appelants de leurs demandes contraires

Y AJOUTANT

CONDAMNER in solidum Monsieur Y, Madame Z et la SCI YODEL à payer à la SCP R X AC la somme supplémentaire de 2 500 ' d’indemnité fondée sur l’article 700 du CPC en cause d’appel

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens d’appel'.

Elle a rappelé que le document d’arpentage avait pour finalité la tenue à jour du plan cadastral, portait sur une division horizontale du sol et n’avait pas pour objet de déterminer un droit de propriété. Selon elle, le premier document établi en urgence sur la demande du vendeur était provisoire, une esquisse au sens de l’article 27 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955, avait été complété par un second, définitif, qui ne différait du premier que par l’indication des superficies. Elle a soutenu que sa mission n’était pas d’établir un plan en trois dimensions, que la réglementation

autorisait l’établissement du document d’arpentage sur les indications des propriétaires, sans déplacement, qu’il ne lui incombait pas de vérifier que les travaux notamment de séparation étaient conformes à la division cadastrale, n’étant au surplus pas maître d’oeuvre. Elle a fait observer d’une part qu’à la date du compromis, la séparation des propriétés n’avait pas été réalisée, d’autre part que les travaux à la charge de la venderesse avaient été définis à l’acte de vente, postérieur à son intervention, enfin que la description du bien cédé faite à l’acte de vente lui était inconnue. En l’absence de faute, elle a estimé que sa responsabilité délictuelle vis à vis des acquéreurs et de la sci Yodel n’était pas engagée.

Elle a soutenu que le rapport d’expertise ne permettait pas de considérer qu’existait une copropriété en l’absence de parties communes, que les acquéreurs ne justifiaient dès lors d’aucun préjudice de ce chef, que les visites du bien antérieures à la vente auraient dû leur permettre de constater l’imbrication des propriétés et d’interroger le notaire instrumentant. Elle a rappelé que les acquéreurs avaient reconnu dans l’acte authentique prendre possession du bien dans l’état où il se trouvait, sans recours contre le vendeur, et le bien connaître. Selon elle, le préjudice de la sci Yodel n’était pas justifié.

Elle a contesté tout lien de causalité entre la faute et les préjudices allégués, seule la venderesse, la sci Msc, étant responsable de la situation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2020, la sci Yodel a demandé de :

'Vu le jugement entrepris, la jurisprudence et les textes précités

Donner acte à la SCI YODEL de ce qu’elle s’en rapporte sur les demandes des consorts Y O, avant dire droit de reprise de l’expertise judiciaire, et de déclaration d’arrêt commun

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI YODEL de sa demande d’indemnisation contre la SCP R-X-AC, et condamner cette dernière à payer à la SCI YODEL la somme de 33 000' à titre de dommages intérêts du fait de la diminution de la valeur vénale du bien qu’elle a acquis, due au fait de son imbrication dans l’immeuble des consorts Y P, et aussi son surplomb au-delà de la limite séparative avec l’immeuble des consorts Y P

Condamner la SCP R-X-AC à payer à la SCI YODEL les sommes de :

- 6 000 ' à titre de dommages intérêts pour résistance abusive

- 6 000 ' sur le fondement de l’article 700 du N.C.P.C au titre de ses frais irrépétibles

Débouter les consorts Y O et la SCP R-X-AC de toutes leurs demandes, fins et conclusions contre la SCI YODEL, comme étant non fondées et irrecevables.

Condamner la SCP R-X-AC en tous les dépens de première instance et d’appel'.

Elle a indiqué s’en remettre à la sagesse de la cour sur l’expertise.

Selon elle, le géomètre qui savait que son intervention était sollicitée en vue de la division d’un ensemble d’habitation sur plusieurs niveaux, tenu à une obligation de conseil, aurait dû se rendre sur les lieux et soit proposer d’établir des plans en volume, soit refuser d’intervenir. Ce manquement est selon elle constitutif d’une faute délictuelle à son égard, à l’origine de son préjudice, les propriétés demeurant imbriquées. Elle a en outre demandé paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La sci Msc et la selarl L M ès qualités de liquidateur judiciaire n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est du 16 août 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2021, la scp R-X-AC a demandé de :

'ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 16/08/2021.

DIRE ET JUGER Monsieur Y et Madame Z mal fondés en leur appel principal et la SCI YODEL mal fondée en son appel incident à l’encontre des dispositions du jugement les ayant débouté de leurs demandes contre la SCP AD G R X devenue SCP R X AC

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation de la SCP AD G R X devenue SCP R X AC présentées par Madame Z et de Monsieur Y et la SCI YODEL

DEBOUTER les appelants de leurs demandes contraires

Y AJOUTANT

CONDAMNER in solidum Monsieur Y, Madame Z et à la SCI YODEL à payer à la SCP R X AC la somme supplémentaire de 3.000 ' d’indemnité fondée sur l’article 700 du CPC en cause d’appel

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens d’appel'.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR L’ORDONNANCE DE CLOTURE

L’article 802 auquel renvoie l’article 907 du même code dispose que : 'Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office'. L’article 803 du même code précise que 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue', que 'la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation' et que 'l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal'.

Il n’est justifié dans les écritures notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture d’aucune cause grave en fondant la révocation.

Pour ces motifs, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée et les conclusions de la scp R-X-AC notifiées le 27 août 2021 seront déclarées irrecevables.

[…]

L’expert judiciaire a rappelé en AC 2 de son rapport les termes de la mission dont il avait été saisi :

'- se rendre sur les lieux… les décrire dans leur état actuel et en dresser le plan,

- déterminer la délimitation des immeubles respectifs de Monsieur Y et de Madame

Z, d’une part, de la SCI MSC, d’autre part, au regard de la division cadastrale,

- proposer une délimitation des immeubles respectifs de Monsieur Y et de Madame Z, d’une part, de la SCI MSC, d’autre part, au regard de la commune volonté des parties telle que révélée par les mentions des actes de vente (relatives notamment aux superficies des parcelles et à la description de l’immeuble vendu) ainsi que, le cas échéant par les déclarations des parties recueillies par l’expert,

- reporter ces délimitations sur le plan, »

- décrire la canalisation située dans la cave de la maison de Monsieur Y et de Madame Z, censée être constitutive d’une servitude de canalisation d’eaux usées au bénéfice de l 'immeuble de la SCI MSC; en rechercher la destination,

- porter à la connaissance de la juridiction tous éléments de fait permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices éventuellement subis par les demandeurs,

- décrire les opérations et travaux nécessaires pour y mettre un terme; en chiffrer le coût'.

Il résulte de la lecture du rapport d’expertise que l’expert judiciaire s’est déplacé sur les lieux, les a décrits, a proposé une délimitation des propriétés, l’a reportée sur des plans annexés au rapport et émis un avis sur les responsabilités des personnes ayant concouru à la vente. Il a ainsi exécuté sa mission. L’avis émis sur l’existence d’une copropriété ne remet pas en cause les autres points du rapport et est sans incidence sur sa validité, ne causant pas grief aux parties.

Par ailleurs, le litige tel que soumis à la cour ne nécessite pas pour statuer la commission d’un nouvel expert.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise.

C – S U R L E S D E M A N D E S F O R M E E S A L ' E N C O N T R E D E L A S C P R-X-AC

L’inexécution par une partie de ses engagements contractuels constitue à l’égard des tiers au contrat une faute de nature délictuelle, dont elle doit réparation des conséquences dommageables.

La scp R-X-AC (anciennement scp AD-G-R-X) a contracté avec la venderesse, mais non avec les acquéreurs. Seule sa responsabilité délictuelle est susceptible d’être engagée à l’encontre de ces derniers.

1 – descriptif du bien vendu

A l’offre d’achat datée du 28 octobre 2010 acceptée par la venderesse, le bien devant être cédé à C E et D Y au prix de 92.000 ' (net vendeur) a été décrit comme suit :

'Une maison à usage’ d’habitation comprenant en RdC : cuisine, SàM,/Salon, WC à l’étage 3 CH et SdeB. Vue courette et cave avec chaufferie au s/sol'.

Il a été précisé : 'Création d’une nouvelle parcelle, installation des menuiseries extérieures à double vitrage'.

Au compromis de vente en date du 5 octobre 2010 (15 décembre selon les appelants), le bien devant être cédé au prix de 100.000 ' a été décrit comme suit :

'Sur la Commune de REAUMUR (Vendée)

[…],

UNE MAISON A USAGE D’HABITATION comprenant :

- Au rez-de-chaussée : une cuisine, une salle à manger, un wc,

- A l’étage : trois chambres, une salle de bains.

Sous-sol en entier avec chaufferie.

Courette.

Figurant au cadastre de la manière suivante:

Sect. N°

Lieudit

Contenance

Ha A Ca

Nature

[…]

de Tassigny

02

40

Sol

Soit, une contenance totale de

02

40

Observation étant ici faites que la parcelle cadastrée section AB, n° 29 fera l’objet d’une division cadastrale par un géomètre et que la nouvelle parcelle fera environ 1a 50 ca.

Tel que ce bien existe avec ses aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve'.

En pages 3 et 4 de l’acte authentique de vente, il a été décrit comme suit:

'Sur la commune de REAUMUR (Vendée) […]

Une maison à usage d’habitation, comprenant :

- au rez de chaussée : une cuisine, une salle à manger, un wc

- à l’étage : trois chambres, une salle de bains

- sous-sol en entier avec chaufferie

Courette.

Figurant au cadastre sous les références suivantes :

Sect. Numéro Lieudit

Contenance

ha a

ca

AB

688

[…]

01 38

[…]

L’immeuble sus désigné provient de la division d’une propriété partiellement bâtie qui a fait l’objet d’un document d’arpentage établi par la SCP AE-G-R-X en date du 9 Décembre 2010 sous le numéro S02 M, dont une photocopie demeurera annexée au présent acte.

L’original sera déposé au bureau des hypothèques avec un extrait cadastral.

Les opérations de division sont résumées dans le tableau suivant :

Avant division

Après Division

Parcelles objets des présentes

Parcelles restant la propriété de l’ancien propriétaire

Sect. N° Contenance

Sect. N° Contenance

Sect. N° Contenance

AB

[…]

[…]

[…]

Tel que cet immeuble se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve. et tel qu’il figure sous teinte vert sur le plan certifié exact par les parties demeuré ci-annexé après mention'.

Un extrait du plan cadastral informatisé à été annexé à l’acte. Dans l’encadré 'Certification', il a été indiqué que 'Le présent document d’arpentage, certifié par les propriétaires soussignés (3) a été établi (1) :

A – D’après les indications qu’ils ont fournies au bureau ;'

mention sous laquelle a été apposée, en date du 9 décembre 2010, une signature illisible. Il a par ailleurs été précisé : 'Document d’arpentage dressé par M. Q R'. Le plan comporte en outre quatre signatures, en parties illisibles. La venderesse était représentée par ses deux co-gérants.

Ces offre d’achat, compromis, acte de vente ne comportent aucune indication de l’imbrication des constructions et se limitent à l’engagement pour la venderesse de faire réaliser une division cadastrale.

2 – sur l’engagement contractuel du géomètre-expert

Aucun écrit venant préciser la mission confiée au géomètre-expert par la venderesse n’a été versé au débats.

Les actes dont les termes ont été précédemment rappelés ne font mention que d’une division de la parcelle cadastrée section AB n° 89, et non d’une division en volume de l’immeuble édifié sur cette parcelle.

Le plan annexé à l’acte de vente a été complété par un plan dressé le 4 janvier 2011, ne différant du premier que par le report sur ce plan des superficies des parcelles créées qui avaient été précisées en AC 3 et 4 de l’acte authentique. Il est dès lors indifférent à la solution du litige soumis de déterminer si le plan ainsi annexé puis complété constituait ou non une esquisse au sens des articles 25 et suivants du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre.

Ce plan, dressé antérieurement à la vente, réalise la division du sol de la parcelle décrite aux actes précités. Il n’est pas justifié d’observations du service du cadastre qu’il était destiné à mettre à jour, sur des imprécisions ou des erreurs affectant le document. Par ailleurs, aucun élément des débats ne permet de retenir que le géomètre-expert, en ne se déplaçant pas sur les lieux pour réaliser une

division parcellaire sans modification des limites extérieures de la parcelle d’origine, a commis une faute. Il ne lui appartenait pas, n’étant ni architecte ni maître d’oeuvre, ni n’ayant reçu de la part de sa cocontractante aucune demande en ce sens, de se prononcer sur une éventuelle division en volume que les travaux envisagés par la sci Msc pouvait rendre sans objet.

Il ne peut pour ces motifs être retenu à son encontre aucune faute dans l’établissement du plan d’arpentage destiné à la mise à jour du cadastre, ni un manquement à un devoir de conseil.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de la scp R-X-AC.

D – SUR LES DEMANDES A L’ENCONTRE DE LA SCI MSC

C E et D Y ont maintenu leur demandes de condamnation par fixation à son passif de la sci Msc ayant selon eux manqué à son obligation de délivrance :

— au paiement à titre de dommages et intérêts de sommes de 33.000 ' en réparation de leur préjudice issu de l’acquisition et de 7.500 ' en indemnisation de la présence dans leur cave de conduites d’évacuation des eaux usées du bien cédé à la sci Yodel ;

— à supporter les frais des actes nécessaires au rétablissement de leurs droits.

1 – sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

L’article 1604 du code civil dispose que 'la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur' et l’article 1606 que 'l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété'. Le vendeur a l’obligation de délivrer un bien conforme aux prévisions contractuelles.

a – superposition des propriétés

Il résulte des documents contractuels précités et notamment de l’acte de vente que C E et D Y acquéraient la propriété de la parcelle cadastrée section AB n° 688 provenant de la division de la parcelle cadastrée même section n° 29, et de l’immeuble avec sous-sol édifié sur cette parcelle.

L’assureur de protection juridique de C E et d’D Y a commis S T en qualité d’expert. Celui-ci a en AC 9 de son rapport indiqué que :

'Un nouveau rendez-vous a été fixé le 13 avril 2012 en la présence de Monsieur F G, géomètre-expert, Monsieur D Y et nous-mêmes; toutefois, la société MSC, bien que régulièrement convoquée par le géomètre, ne s’est pas présentée.

Lors de cette opération d’expertise, la superposition de certaines parties de locaux a été totalement corroborée ainsi qu’en témoigne les deux plans annexés à ce rapport (niveaux 0 et 1).

Par suite, le géomètre a établi un rapport duquel il apparait :

- que les plans du rez-de-chaussée et du premier étage des deux propriétés font apparaitre une zone de superposition d’une partie de locaux tant au rez-de-chaussée qu’à l’étage, ainsi qu’une incohérence entre la limite divisoire cadastrale et l’occupation effective des niveaux'.

Il a conclu en AC 10 'que Monsieur Y et Mademoiselle Z jouissent au rez-de-chaussée d’un local à usage de WC et d’une partie d’escalier superposée avec la propriété voisine et à l’étage d’un palier et placard également superposé'.

En AC 5 de son rapport, au paragraphe 'délimitation entre la propriété Y-Z et la propriété de la sci Msc', l’expert judiciaire a indiqué que :

'Afin de définir correctement la limite litigieuse, nous devons procéder au lever partiel de la propriété PAlLLOU-Z….

Cette dernière est composée de 2 appartements mis en location.

Nous avons pu procéder au mesurage de la propriété Y-Z et de 1'appartement situé à l’étage de l’immeuble voisin.

Malgré plusieurs relances, nous n’avons pas réussi à pénétrer dans l’appartement du rez de chaussée. Afin de mener à son terme notre mission, nous nous sommes appuyés sur un plan établi par l’ancien propriétaire. Le résultat de ce mesurage est reporté sur les 3 plans au présent rapport (plan du sous-sol, plan du rez de chaussée et plan de l’étage).

Le report du plan nous permet de constater qu’il existe bien une superposition de propriété, ce qui constitue une copropriété.

- Dans le sous-sol, la cave teintée en jaune (lot n° 1) est partie privative de M. Y et M^me Z (environ 5 m²), à l’intérieur de la copropriété.

- Au rez de chaussée, une partie de l’appartement (dégagement, rangement et WC) teintée en bleu (lot n° 2) est partie privative de la SCI MSC (aujourd’hui SCI YODEL) (environ 7 m²), à l’intérieur de la copropriété.

- Au premier étage, une partie de l’appartement (palier, escalier et débarras) teintée en vert (lot n° 3) est partie privative de M. Y et M^me Z (environ 7 m²), à l’intérieur de la copropriété.

Nous constatons donc que cette superposition de propriété constituant une copropriété n’est pas intégrée dans les titres de propriété de deux immeubles, et que la division cadastrale certifiée le 05/01/2011 est erronée.

Pour remédier à cette erreur, il conviendra d’établir un état descriptif de division permettant de définir la quote part de chacun dans la propriété des parties communes (gros 'uvre, canalisations générales, etc. . .).

Dans cette copropriété, Monsieur Y et Madame Z sont propriétaires des lots n°1 et 3, et la SCI MSC est propriétaire du lot n° 2".

Il a conclu en AC 6 que 'Le mesurage des immeubles du 18 et […] nous permet de constater qu’il existe une superposition de propriété entre 1'appartement de M. Y et M^me Z et l’appartement du rez de chaussée de la SCI MSC (aujourd°hui SCI YODEL), ce qui constitue une copropriété entre eux'.

En AC 7, en réponse à un dire, il a précisé que 'La division que nous proposons est la suivante :

Les consorts Y-Z sont propriétaires en toute propriété de la parcelle AB n° 688 pour 1f a38 ca (1 a 38 ca) et des lots privatifs n° 1 (environ 5m²) et n° 3 (environ 7 m²) dans une copropriété à prendre dans la parcelle AB n° 687".

Du fait de la superposition des propriétés, la sci Msc n’a pas délivré un bien conforme aux prévisions contractuelles. Elle a en conséquence manqué à son obligation de délivrance conforme. Ce manquement engage sa responsabilité contractuelle envers les acquéreurs.

b – canalisations

Il a été stipulé en AC 10 de l’acte de vente que :

'ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

SERVITUDES

L’ACQUEREUR supporte les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever LE BIEN, sauf à s’en défendre, et profiter de celles

actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls, et sans recours contre LE VENDEUR.

LE VENDEUR déclare qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à 1'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme ou de la loi ou de celles relatées ci-après ' (droit de puisage éteint).

S T a en AC 9 de son rapport indiqué que :

'Au surplus, nous avons relevé l’existence, dans la cave vendue à Monsieur Y et Mademoiselle Z, d’une servitude de canalisation d’évacuation des eaux usées en deux lieux distincts.

Or, l’existence de ces deux servitudes a été occultée par les acquéreurs lors de la formalisation de la vente immobilière.

[…]

Par suite, le géomètre a établi un rapport duquel il apparait :

[…],

qu’il a été constaté l’existence d’une servitude de canalisation d’évacuation des eaux usées (wc, douche) en deux lieux distincts dans la cave de Monsieur Y et de Mademoiselle Z, au profit de la propriété restant appartenir à Monsieur A et Madame Z, sans que cela n’ait été mentionné dans l’acte de vente'.

L’expert judiciaire a en AC 4 de son rapport indiqué que :

'[…]

Lors de la visite du sous-sol Y-Z, nous constatons la présence de différentes canalisations provenant des appartements voisins.

Il existe une canalisation eaux usées de diamètre 80 mm qui traverse la cave (cf. photographie n° 1).

Il s’agit de la canalisation principale de l’immeuble avant division sur laquelle vient se brancher trois canalisations provenant de l’extérieur (cf. photographie n° 2).

La canalisation principale en PVC qui présente des traces d’usure bifurque à 90° et se dirige vers l’exécutoire côté rue. Deux branchements eaux vannes viennent s’y raccorder dont un semble venir de l’extérieur (cf. photographies n° 3).

Nous constatons donc que les évacuations des eaux usées et eaux vannes des appartements du […] se regroupent dans le sous sol de l’habitation Y-Z.

Soit ces évacuations sont constitutives d’une servitude de canalisation grevant la propriété Y-Z, soit s’il y a superposition de propriété, elles sont intégrées dans les parties communes de la copropriété'.

En AC 6, il a conclu que :

'Les canalisations (évacuation eaux usées) traversant le lot n° 1 (sous sol Y-Z) constituent des parties communes de la copropriété et leurs entretiens seront répartis suivant les quote part définies dans l’état descriptif de division.

Les canalisations traversant le sous-sol Y-Z en dehors du lot n° 1 constituent une servitude et leur entretien sera réparti entre les 2 propriétaires concernés'.

Le passage des canalisations constitue une servitude grevant le fonds des appelants, que la venderesse avait déclaré ne pas exister. En cédant un bien grevé d’une telle servitude alors qu’elle avait stipulé son inexistence, la sci Msc a également manqué à son obligation de délivrance conforme.

2 – sur le préjudice

C E et D Y soutiennent subir un préjudice résultant de la perte de valeur du bien qui serait désormais invendable, aucun accord n’ayant pu être trouvé avec la sci Yodel.

S T précité a estimé le préjudice certain, sans toutefois le détailler.

Sur le préjudice, l’expert judiciaire a conclu en ces termes en pages 7 et 8 de son rapport :

'Le préjudice subi par M. Y et M^me Z est indéniable, puisque cette situation a pour conséquence de leur faire supporter la présence de servitudes de canalisation et la présence de parties communes (gros oeuvre, canalisations).

A notre avis, l’évaluation du préjudice ne s’arrête pas seulement à la constitution d’un état descriptif et d’un titre de propriété rectificatif mais également au versement d’une indemnité.

Maître B demande si cette situation est de nature à induire une baisse de prix de l’immeuble.

A cette question, je fais observer que l’assiette de la copropriété est située dans la parcelle de la SCI MSC et que, en conséquence, les lots privatifs revenant aux consorts Y-Z ne sont pas compris dans la surface indiquée dans l’acte de vente du 31/12/2010.

Il n’y a donc pas de baisse de prix de l’immeuble à prévoir.

Le coût de l’établissement d’un état descriptif de division d’un nouveau DMPC comprenant l’assiette de la copropriété et de l’acte rectificatif peut être évalué à environ 2500,00 ''.

La superposition des propriétés impose aux propriétaires des immeubles contigus de régulariser la situation. Il résulte des échanges de courriers et courriels produits aux débats (pièces 12, 14 à 17 des appelants) que la sci Yodel, après avoir accepté une régularisation à la condition de ne pas avoir à supporter de frais et de voir ses frais d’avocats pris en charge par les appelants, n’a plus donné suite. Un projet d’état descriptif de division en date du 7 mars 2017 a été dressé par V W, géomètre-expert.

La servitude de canalisations impose de laisser libre accès au bâtiment pour leur entretien. La perte de valeur du bien n’est pas justifiée, de même que l’impossibilité alléguée de le vendre.

L’indemnisation du coût de la régularisation et de l’existence de la servitude de canalisations a été exactement appréciée par le premier juge à 7.000 '

Le jugement sera toutefois réformé en ce que, la sci Msc étant en liquidation judiciaire, cette créance ne peut qu’être fixée à cette procédure.

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

La créance de frais résultant de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, mise à la charge du débiteur en liquidation judiciaire, trouve son origine dans la décision qui statue sur ces frais, et entre dans prévisions des articles L 622-7, L 631-14 et L 641-3 du code de commerce dès lors que cette décision est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef à l’encontre de la sci Msc pour le montant ci-après précisé.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit au surplus des demandes présentées sur ce fondement.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe à la sci Msc.

PAR CES MOTIFS :

statuant dans les limites de l’appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la scp R-X-AC ;

DECLARE irrecevables les conclusions de la scp R-X-AC notifiées le 27 août 2021 ;

CONFIRME le jugement du 8 octobre 2019 du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon, sauf en ce qu’il :

'CONDAMNE la SCI MSC, prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL L M, à verser à Madame C Z et Monsieur D Y la somme globale de sept mille (7.000) euros de dommages et intérêts au titre du défaut de conformité du bien vendu ;

DIT que les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI MSC, prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL L M, seront à fixer au passif de la liquidation judiciaire' ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

FIXE à 7.000 ' la créance de dommages et intérêts de C E et D Y à la liquidation judiciaire de la sci Msc représentée par la selarl L M, liquidateur judiciaire ;

et y ajoutant,

CONDAMNE la sci Msc représentée par la selarl L M, liquidateur judiciaire, à payer à C E et D Y la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la sci Msc représentée par la selarl L M, liquidateur judiciaire, aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,