ARRÊT N° 176

N° RG 21/00005

N° Portalis DBV5-V-B7F-GHVF

X

B

C/

Ets PUBLIC FONCIER

DE NOUVELLE-AQUITAINE

M^me LE COMMISSAIRE

DU GOUVERNEMENT

Copies délivrées aux avocats

le :

Copie délivrée au Commissaire

du gouvernement

le :

Formule exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’Expropriation

ARRÊT DU 15 MARS 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 janvier 2021 rendu par le Juge de l’expropriation de LA ROCHELLE

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à […] […]

[…]

Madame A B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

ayant tous deux pour avocat plaidant M^e Maxime CRUCHON, avocat au barreau de la ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉS :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE-AQUITAINE

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Vincent FOURNIER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Antoine GATTI, avocat au barreau de PARIS

Madame Le Commissaire du gouvernement

Direction départementale des Finances Publiques

Service domaine et politique immobilière de l’Etat

[…]

[…]

non comparante ni représentée lors de l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT

ARRÊT :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

La cour statue sur les appels -joints le 21 avril 2021- formés le 7 avril 2021 par les époux X/B à l’encontre d’un jugement du juge de l’expropriation de la Charente Maritime prononcé le 29 janvier 2021 fixant l’indemnisation leur revenant au titre de la préemption par l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPFNA) de la maison d’habitation avec terrain dont ils sont propriétaires sur le territoire de la commune de Châtelaillon-Plage.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures

* transmises par les époux X le 2 juillet 2021 s’agissant de leurs conclusions initiales, notifiées le jour même à l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine et au commissaire du gouvernement (les AR du 06.07), et le 20 décembre 2021 s’agissant de leurs conclusions n°2 responsives, notifiées le 21 décembre 2021 (AR des 22 et 24.12)

* adressées par l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine le 30 septembre 2021 et notifiées le jour même aux époux X et au commissaire du gouvernement (AR des 01 et 04.10)

* étant précisé que le commissaire du gouvernement n’a pas conclu en cause d’appel.

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu’agissant en vertu d’un arrêté pris par le préfet de la Charente-Maritime le 22 décembre 2017 en suite d’un arrêté prononçant la carence de la commune de Châtelaillon-Plage telle que définie par l’article L.302-9-1 du code de la construction et de l’habitation au titre d’un déficit de logements sociaux sur la période triennale 2014-2016 et conférant au représentant de l’État le droit de préemption urbain sur la commune, l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine, agissant par délégation du préfet en vertu d’un arrêté du 26 janvier 2018, a notifié par décision du 27 février 2020 sa décision de préempter au prix de 82.600 euros augmenté d’une commission d’agence de 9.200 euros la propriété cadastrée section AC n°803 dont les époux X sont propriétaires impasse du Haut Rillon et pour laquelle leur notaire avait déposé une déclaration d’intention d’aliéner au prix de 230.000 euros ; qu’en présence du refus des vendeurs d’accepter ce prix, l’EPF de Nouvelle Aquitaine a saisi le juge de l’expropriation du département de la Charente Maritime par une lettre à laquelle était annexé un mémoire du 9 juin 2020 contenant sa proposition maintenue à hauteur de 82.600 euros outre 9.200 euros de commission d’agence ; que le juge de l’expropriation a procédé le 11 décembre 2020 au transport sur les lieux puis a tenu l’audience le jour même ; et que par le jugement entrepris, après avoir déclaré irrecevables les conclusions transmises le 7 décembre 2020 par le commissaire du gouvernement, il a fixé à 105.000 euros l’indemnité principale revenant aux époux X du fait de la préemption de leur bien, et condamné l’EPF de Nouvelle Aquitaine à payer auxdits époux 9.200 euros au titre de la commission d’agence ainsi que 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens.

Les époux X demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité à 105.000 euros et en ce qu’il a déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement en date du 7 décembre 2020, de fixer le prix net vendeur à leur verser pour la préemption de leur parcelle à titre principal à la somme de 293.633,40 euros, à titre subsidiaire à celle de 230.000 euros, à titre infiniment subsidiaire à celle de 199.202 euros.

En toute hypothèse, ils réclament 10.000 euros d’indemnité de procédure.

Ils indiquent qu’ils avaient signé un compromis avec des consorts Y/RAMON.

Ils approuvent la fixation au 19 décembre 2019 de la date de référence.

Ils soutiennent que la surface de la maison bâtie sur le terrain est de 77,17 m² et non de 70 m² comme l’a retenu le premier juge.

Ils contestent que leur parcelle soit qualifiée d’enclavée, en indiquant, photo à l’appui, qu’elle est desservie depuis l’impasse du Haut Rillon par un chemin bordé d’une haie permettant l’accès aux différentes habitations, dont la leur, et en relevant que le premier juge lui-même écrit qu’elle bénéficie d’une servitude de passage.

Ils font valoir qu’ils ne sont plus liés devant la juridiction de l’expropriation par le montant porté dans leur déclaration d’aliéner, et que le prix ne saurait être fixé en considération du caractère social du but poursuivi par la préemption.

Ils reprochent au jugement de s’être fondé sur un unique terme de comparaison, et d’avoir au surplus appliqué à une surface utile erronée le prix au m² qui s’en inférait.

Ils contestent la méthode dite 'de la récupération foncière’ prônée par l’EPF de Nouvelle Aquitaine dès lors que le bâti existant n’est nullement dépourvu de valeur vénale quand bien même il occuperait une surface nettement inférieure à la superficie du terrain.

Ils contestent, de même, la prétention de l’EPF de Nouvelle Aquitaine à déduire du prix le coût de démolition du bâtiment et de création de réseaux, en objectant que le prix n’est pas fixé en considération du projet poursuivi par l’auteur de la préemption, ajoutant subsidiairement que le prix de la démolition est grossièrement surévalué.

Ils citent dix-sept ventes récentes de biens se rapprochant selon eux en tous points du leur, s’agissant de maisons d’une surface comprise entre 60 et 90 m² et toutes situées dans un rayon de moins de 500 m par rapport à leur maison, avec donc des caractéristiques identiques ou similaires eu égard à l’urbanisme. Ils en infèrent une valeur moyenne au m² de 3.805,02 euros qui détermine un prix de 293.633,40 euros rapportée à la superficie de leur maison. Ils récusent tout abattement pour cause d’occupation.

Subsidiairement, ils retiennent une valeur de 230.000 euros au vu de trois termes de comparaison dégageant un prix moyen au m² de 557 euros.

Ils citent les analyses et conclusions du cabinet C D Expertises qu’ils ont consulté, et qui aboutit en croisant plusieurs méthodes à une valeur du bien de 214.000 euros.

À titre infiniment subsidiaire, ils invoquent à tout le moins le prix de 199.201,24 euros dégagé par le commissaire du gouvernement, rectification faite de la surface à laquelle il convient d’appliquer la valeur de 2.581,33 euros du m² que celui-ci prônait.
Ils s’insurgent contre le motif de l’appel incident adverse invoqué au soutien du refus de supporter la commission d’agence, en indiquant que l’EPF de Nouvelle Aquitaine connaît et a toujours connu le nom des acquéreurs, qui était mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.

L’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine sollicite par voie d’appel incident l’annulation du jugement déféré et demande à la cour de fixer l’indemnité due aux propriétaires à 82.600 euros et de dire qu’elle ne doit pas la commission mentionnée dans la déclaration d’aliéner faute d’indication du nom d’un acquéreur.

Il soutient que le bien préempté est une parcelle enclavée, comme le prouve le fait qu’elle bénéficie d’une servitude légale de passage.

Il maintient que la surface de l’habitation doit être retenue pour 70 m², en faisant valoir que celle avancée par le rapport d’expertise privé invoqué n’émane pas d’un professionnel du mesurage et ne précise pas s’il s’agit d’une surface selon la loi Carrez, d’une surface habitable ou d’une surface utile.

Il observe que le bien avait été évalué à 320.000 francs soit 48.783 euros en 1999 pour les besoins d’une donation-partage.

Il estime que la pluralité de méthodes évoquées par les appelants, et l’absence de références vérifiables notamment faute d’indication de publication au service de la Publicité foncière permettant d’identifier la mutation, discréditent leur évaluation.

Il objecte que les dix-sept références invoquées étaient toutes libres d’occupation, contrairement à la maison préemptée, qui est occupée par un locataire.

Il s’oppose à la prise en compte d’éléments tirés des conclusions du commissaire du gouvernement, déclarées à bon droit irrecevables.

Il considère que la seule méthode adaptée est celle de la récupération foncière, en indiquant que le bâti n’occupe que 16,95% de la surface totale de la parcelle.

Il s’estime fondé à appliquer un abattement de 35% correspondant au coût de démolition du bâtiment et de création de réseaux adaptés indispensables à toute construction en rapport avec la constructibilité du terrain.

Il se prévaut de trois références de vente de terrains à bâtir conclues entre 2016 et 2018.

Il affirme que la déclaration d’intention d’aliéner ne mentionne l’identité d’aucun acquéreur.

Le commissaire du gouvernement n’a donc pas conclu devant la cour.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la procédure

L’appel formé le 21 avril 2021 par les époux X/B est recevable, et régulier.

Les conclusions d’appelants et d’intimé sont recevables, comme transmises dans le respect des délais définis à l’article R.311-26 du code de l’expropriation, étant relevé que l’EPFNA ayant formé appel incident dans ses conclusions transmises le 30 septembre 2021, les époux X/B, intimés sur cet appel incident, tiraient du troisième alinéa de ce texte la faculté d’y répondre sous trois mois, ce qu’ils ont fait le 20 décembre 2021.
L’EPFNA demande à la cour d''annuler’ le jugement déféré, mais il n’articule aucun motif d’annulation et en sollicite en réalité par voie d’appel incident l’infirmation, quant au montant de l’indemnité qu’il a fixée et au principe même de la mise à sa charge d’une commission d’agence à payer.

Les époux X demandent à la cour de réformer le jugement en ce qu’il déclare irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement en date du 7 décembre 2020, mais n’articulent aucune argumentation à cet égard.

En tout état de cause, c’est à raison que le premier juge, faisant droit à la prétention en ce sens de l’EPFNA, a déclaré irrecevables en vertu de l’article R.311-6 du code de l’expropriation les conclusions et les pièces transmises par le commissaire du gouvernement le 7 décembre 2020 soit moins de huit jours avant le transport sur les lieux, fixé et intervenu le 11 décembre 2020, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* sur le fond

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle de 413 m² sur laquelle est édifiée une maison d’habitation composée d’un séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains et un WC, occupée par un locataire.

L’EPFNA qualifie la forme de la parcelle d’irrégulière, mais il n’est que de consulter le plan cadastral reproduit dans ses écritures pour constater sa forme quasi-rectangulaire régulière.

Il prétend que 'son état enclavé ne fait aucun doute', alors qu’il ressort des productions -plan, vue aérienne, photos- et des constatations faites lors du transport sur les lieux qu’elle bénéficie d’une servitude légale de passage et dispose d’un accès à la voie publique par l’impasse du Haut-Rillon, de sorte qu’elle n’est nullement enclavée.

Quant à la surface de la maison, c’est celle de 70 m² figurant au bail pour désigner la surface habitable qui sera retenue, celle de 77,17 m² visée au rapport d’expertise immobilière que versent les appelants y étant portée sans indication de la méthode de mesurage utilisée.

¤ S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.

¤ S’agissant de la date de référence, elle a été fixée en application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme au 19 décembre 2019, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant,

révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, s’agissant en l’occurrence de la date d’approbation du PLU qui a remplacé le PLU initial de la commune.

¤ S’agissant des données d’urbanisme, le bien est situé en zone 1AUL.

¤ S’agissant de la méthode d’évaluation, la loi n’en prescrit aucune, et c’est à très bon droit que le premier juge a dit n’y avoir lieu d’appliquer celle de la récupération foncière prônée par l’EPFNA alors que celui-ci préempte sur déclaration d’intention d’aliéner une maison en bon état avec jardin et occupée, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de transport et de la pièce n°6 des appelants, et qu’il n’existe nul motif de considérer, comme requis pour appliquer cette méthode, que le bâti n’aurait pas ou peu de valeur (cf Cass. 3° Civ. 05.11.2020 P n°19-21872), la circonstance que la préemption puisse viser à démolir la maison pour y édifier des logements sociaux étant évidemment indifférente car tirée de la vocation future du bien préempté, qui n’a pas à entrer en ligne de compte dans la fixation de l’indemnité, et l’argument tiré de la proportion respective de la maison et du jardin n’ayant aucun sens, une maison a fortiori située dans une station balnéaire ayant évidemment d’autant plus de valeur qu’elle dispose de l’agrément d’un grand terrain.

Le premier juge a pertinemment retenu la méthode dite 'par comparaison', consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l’étude objective des ventes de biens qui lui sont soit similaires, soit du moins comparables, telle qu’elle ressort des mutations d’immeubles enregistrées sur le marché local.

Il a écarté à bon droit l’expertise privée produite par les époux X, fondée sur les méthodes, ni adaptées ni convaincantes, de 'la régression statistique', de 'la capitalisation par la valeur locative’ et du 'sol – construction -vétusté’ et en outre sur des références de ventes incomplètes et invérifiables.

Il a écarté tous les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement dans ses premières conclusions -recevables- du 18 novembre 2020 au motif que la référence de publication des mutations au service de la publicité foncière n’y figurait pas, et deux des trois termes de comparaison cités par les époux X au motif que les biens n’étaient pas similaires à celui de l’espèce, pour ne retenir en définitive qu’un unique référence, tirée d’une mutation du 11 janvier 2012 conclue sur la commune à 1.250 euros du m² pour une parcelle avec maison, en revalorisant le prix à 1.500 euros du m² pour tenir compte de l’ancienneté de cette vente.

Les références citées par ces conclusions recevables -qui figurent au dossier de la cour par application de l’article 968 du code de procédure civile et que les appelants produisent en tant que de besoin en cause d’appel sous numéro de pièce 44- n’avaient pas à être écartées, alors qu’elles sont assorties des références cadastrales, de l’adresse du bien, de la date de la mutation, de la surface du terrain, de la surface du bâti, de l’année de construction, du prix global de vente et du prix au m² de la surface utile, tous éléments, soumis à la discussion contradictoire, qui étaient nécessaires et suffisants pour contribuer à la détermination de l’indemnité due aux propriétaires du bien préempté, étant ajouté que ces éléments étaient tirés de données librement accessibles au public sur le site du gouvernement 'demande de valeur foncière', que c’est le préempté -lequel ne s’en plaignait pas en l’espèce- et non au préempteur que la loi, en l’occurrence l’article L.107-B du Livre des procédures fiscales, réserve la possibilité de demander à l’administration communication des éléments d’information relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables intervenues dans un périmètre et pendant une période

déterminés et qui sont utiles à l’appréciation de la valeur vénale du bien

exproprié -ou préempté- l’EPFNA, qui est un établissement public foncier, comme son nom l’indique, disposant quant à lui de l’accès à ces données, et ne prouvant ni ne prétendant n’avoir pu identifier les mutations recensées par le commissaire du gouvernement.

Ces éléments sont bien dans la cause devant la cour, et à considérer.

Les références citées par les époux X sont, en revanche, incomplètes et faute de comprendre tous ces éléments sus-indiqués, ne peuvent être retenues comme termes de comparaison utiles.

Sur les quinze ventes de maisons avec terrain recensées par le commissaire du gouvernement en première instance, toutes situées à Châtelaillon-Plage et dans un rayon de 500 mètres autour du bien litigieux, ce qui assure leur représentativité, nombre ne constituent pas des termes de comparaison pertinents du fait des caractéristiques de l’habitation, dotée de deux niveaux ou bien plus vaste que celle des époux X.
Constituent des termes de comparaison pertinents les parcelles avec maison

.de […] vendue 230.000 euros le 27.11.2018 soit 3.382 euros du m² corrigé

.de 68 m² sise […] vendue 144.000 euros le 29.06.2018 soit 2.117 euros du m² corrigé

.de 59 m² sise […] vendue 180.000 euros le 14.06.2018 soit 2.711 euros du m² corrigé

.de 66 m² sise […] vendue 182.000 euros le 2 juin 2017 soit 2.757 euros du m² corrigé

.de 69 m² sise […] vendue 120.000 euros le 22.08.2019 soit 1.739 euros du m² corrigé

.de […] vendue 189.000 euros le 19.09.2019 soit 2.779 euros du m² corrigé.

Il s’agit là en effet de petites parcelles supportant une petite maison avec deux chambres.

Le terme de comparaison seul retenu par le premier juge est moins représentatif, vu son ancienneté puisque la mutation date de 2012, et en présence de six termes plus pertinents qui suffisent à dégager une moyenne significative, il n’a pas à être retenu.

La moyenne de ces six mutations détermine un prix de 2.581 euros pour le m² appliqué à l’habitation mais tenant compte du terrain.

Sur cette base, l’indemnité due pour le bien préempté s’établit à (70 x 2.581) = 180.670 euros, arrondie à 180.700 euros.

L’EPFNA est fondé à revendiquer l’application d’un abattement pour occupation, puisqu’il est constant que le bien était occupé par un locataire à la date de l’ordonnance d’expropriation, et que la présence d’un locataire en place constitue notoirement un élément de dépréciation de la valeur vénale d’un bien.

En l’espèce, cette proportion de dépréciation doit être regardée comme faible, compte-tenu des caractéristiques du bien et des particularités de sa commune d’implantation.

Elle sera fixée à 10%, ce qui détermine une indemnité de 162.630 euros.

S’agissant de la commission d’agence, le premier juge a pertinemment dit que celui qui exerce son droit de préemption était tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il se substitue, et il a constaté qu’il ressortait tant de la déclaration d’intention d’aliéner que du compromis de vente qu’une commission de 9.200 euros était

stipulée due à l’agence par les acquéreurs, dont il est insolite que l’EPFNA persiste en cause d’appel à prétendre qu’ils ne seraient pas désignés dans la DIA alors que le formulaire sur laquelle celle-ci doit être établi ne prévoit pas

de rubrique pour désigner l’acquéreur et que la DIA qu’elle a reçue du notaire et qu’elle produit elle-même (sa pièce n°3) énonce néanmoins expressément en sa page 7 'VENTE X/Y

& RAMON..', le compromis de vente en date du 16 novembre 2019 qui lui a été communiqué et qui a été produit aux débats de première instance puis d’appel (cf pièce n°4 des époux X/B) comportant toutes mentions d’état civil, adresse, profession, nationalité sur ces deux co-acquéreurs, de sorte que la preuve que les acquéreurs avaient été trouvés par l’agence immobilière est bien rapportée.
Le jugement déféré a condamné à bon droit l’EPFNA aux dépens en n’y incluant pas les frais de l’expertise privée établie à la requête des époux X, auxquels il a alloué à raison 2.000 euros d’indemnité de procédure.

Au vu du sens du présent arrêt, l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine supportera les dépens d’appel et versera aux époux X, ensemble, une indemnité de procédure de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort

CONFIRME le jugement entrepris, rendu le 29 janvier 2021 par la juridiction de l’expropriation de la Charente Maritime sauf quant au montant de l’indemnité principale qu’il fixe à la charge de l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine

préempteur

statuant à nouveau de ce chef :

FIXE à 162.630 euros l’indemnité revenant aux époux X/B au titre de la préemption par l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine d’une parcelle cadastrée section AC n°803 dont ils sont propriétaires sur le territoire de la commune de Châtelaillon-Plage '- impasse du Haut Rillon

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires

CONDAMNE l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine aux dépens d’appel

LE CONDAMNE à payer 5.000 euros aux époux X/B, ensemble, en application de l’article 700 du code de procédure civile.