ARRÊT N° 398

N° RG 20/03109

N° Portalis DBV5-V-B7E-GE5H

S.A.R.L. ANVIROY

S.A.S. NORMANDIS

C/

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 28 JUIN 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 décembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS

APPELANTES :

S.A.R.L. ANVIROY

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A.S. NORMANDIS

6 avenue du 8 mai 1945

[Localité 3]

ayant tous deux pour avocat postulant et plaidant M^e Christophe BELLIOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉ :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE

[Adresse 1]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant M^e Vincent FOURNIER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Tom RIOUX, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 20 avril 2015, M. [J] s’engageait à vendre à M. [O] son terrain sis [Adresse 13], cadastré section AE n° [Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7] pour un prix de

925 00 euros avec faculté de substitution.

Le 5 mai 2015, la SAR Normandis et la SAR Anviroy, société immatriculée le 4 mai 2015 concluaient une 'convention d’intermédiation relative à la présentation de terrains disponibles pour des opérations de construction.

La société Normandis s’engageait à mettre en relation la société Anviroy avec le propriétaire d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 13] portant sur un ensemble de parcelles référencées section AE n°s [Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 12],[Cadastre 6],[Cadastre 7] pour une contenance totale de 62 a et 22 ca.

Elle s’engageait à lui transférer l’ensemble de la documentation en sa possession le concernant et à l’accompagner dans les premières démarches de mise en relation.

En contrepartie de cette mise en relation, la société Anviroy s’engageait à verser à la société Normandis une commission d’intermédiation d’un montant de 80 000 euros HT soit 96 000 euros TTC.

La commission sera exigible au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique de vente des terrains visés à l’article 1.

L’article 4 de la convention stipule : Afin d’en garantir le paiement à la société Normandis la société Anviroy s’engage à faire inclure aux actes relatifs à cette vente la mention de ce droit à commission.

Par promesse unilatérale de vente du 9 juin 2015, M. [J] promettait de vendre à la société Antiroy, société que M [O] s’était substituée, l’ensemble de parcelles précitées.

Cet acte comprend un chapitre négociation ainsi rédigé: 'Les parties indiquent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.

Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge des auteurs de la déclaration inexacte .'

Il prévoit notamment que le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 25 avril 2016.

Le 4 décembre 2015, M. [J] et la société Antiroy signaient un avenant à la promesse de vente du 9 juin 2015 au terme duquel le bénéficiaire s’obligera à acquitter en sus du prix de vente et des frais une commission d’intermédiation au profit de la société Normandis d’un montant de 96 000 euros TTC à la charge exclusive du bénéficiaire, toutes les autres conditions de la promesse de vente restant inchangées.

Le 19 février 2018, l’ établissement public foncier de Nouvelle Aquitaine (EPF) notifiait à la société Anviroy sa décision de préemption du terrain pour un prix de 600 000 euros 'auquel s’ajoute 96 000 euros de commission s’il s’avère qu’ils sont dus '.

Par courrier du 28 septembre 2018, l’établissement notifiait à la société Normandis son refus de régler la commission d’intermédiation aux motifs que les sociétés Anviroy et Normandis étaient gérées par la même personne physique, étaient domiciliées à la même adresse, que la commission ne figurait pas dans la promesse initiale.

Par acte du 22 juillet 2019, les sociétés Anviroy et Normandis ont assigné l’EPF devant le tribunal de grande instance de Poitiers aux fins de condamnation à leur payer, subsidiairement ,à l’une ou l’autre, la somme de 96 000 euros.

L’ EPF a conclu à l’ irrecevabilité, subsidiairement, au débouté.

Par jugement du 1er décembre 2020 , le tribunal judiciaire de Poitiers a rejeté les demandes de la SARL Anviroy et de la SARL Normandis, les a condamnées solidairement aux dépens ainsi qu’ à payer à l’Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a notamment retenu que :

— Le défaut d’intérêt à agir de la société Anviroy devait être soulevé devant le juge de la mise en état.

— La loi Hoguet n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, la société Normandis ne se livrant pas à des activités d’entremise immobilière sur les biens d’autrui.

— Un doute existe sur la date de la convention dite du 5 mai 2015.

— Cette convention n’a pu avoir comme objet de permettre à la société Normandis de mettre la société Anviroy en relation avec le propriétaire des terrains objet de la promesse puisque la promesse avait déjà été consentie à M. [O], personne physique.

Ce dernier n’a pas fait état de sa qualité de gérant de la société Normandis.

Il est aussi le gérant de la société Anviroy.

La mise en relation résulte non de l’entremise de la société Normandis mais du fait que M. [O] personne physique était titulaire de la promesse de vente.

— La convention sans cause ne peut avoir aucun effet.

— Les demandes seront donc rejetées.

LA COUR

Vu l’appel en date du 28 décembre 2020 interjeté par les sociétés Anviroy et Normandis

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 23 mars 2022, les sociétés Anviroy et Normandis ont présenté les demandes suivantes :

Il est demandé à la Cour d’Appel de Poitiers :

— Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par les sociétés ANVIROY et NORMANDIS à l’encontre du jugement du Tribunal Judiciaire de Poitiers du 1 er décembre 2020.

En conséquence,

— L’infirmer,

Statuant à nouveau,

— Condamner l’Établissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine à payer solidairement aux sociétés ANVIROY et NORMANDIS, ou à l’une à défaut de l’autre, la somme de 96.000,00 € outre intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2018.

— Condamner l’Établissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine pris en la personne de son représentant légal à verser à chacune des sociétés ANVIROY et NORMANDIS une somme de 7.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les sociétés Anviroy et Normandis soutiennent notamment que :

— M. [O] agissant pour le compte de la société Normandis a régularisé une promesse le 20 avril 2015. La société Anviroy, constituée pour cette opération, a été immatriculée le 4 mai 2015.

— L’ avenant du 4 décembre 2015 répare l’ omission de la promesse de vente du 9 juin 2015.

— L’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il est substitué.

Ce droit est conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

— L’ EPE n’ a pas intérêt à exciper de la nature fictive de la commission.

— Le tribunal n’ a pas statué sur cette fin de non recevoir.

— La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

— L’ EPE n’est pas investi des droits personnels de la société Anviroy.

— Le tribunal a retenu l’ absence de cause du mandat d’intermédiation portant sur un bien déjà identifié.

— Une cause existe.Il s’agit d’une part de la commission perçue par la société Normandis, d’autre part, de la permission donnée à la société Anviroy de signer un acte de vente avec le propriétaire du terrain.

— La convention initiale a été conclue de fait par le représentant légal de la société Normandis. -La société Normandis est apporteur d’affaires, n’est pas agent immobilier. Elle a droit à indemnisation en cas de préemption.

— L’absence de la commission dans la promesse initiale n’est pas une preuve de fiction.

Elle aurait pu n’ apparaître que dans l’ acte authentique.

L’insertion de la clause dans un acte préparatoire n’est pas une condition de sa validité.

— Le caractère fictif de la créance n’est pas démontré. L’ autonomie de la personne morale existe.

— Le mandat d’intermédiation a été rédigé alors que la décision de préemption était ignorée.

— La convention précise que la société Normandis exerce une activité de promotion immobilière,

qu’elle reçoit des informations sur des fonciers disponibles.

— Le mandat n’est pas un mandat de recherche d’un bien immobilier, mais de mise en relation.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 22 juin 2021, l’EPF a présenté les demandes suivantes :

Vu la déclaration d’appel et les conclusions d’appelantes

Vu le jugement rendu le 1 er décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de Poitiers, RG19/01897

Vu le code de procédure civile et, notamment, ses articles 31 et 700 ;

Vu le code civil et, notamment, ses articles 1128, 1131, 1134, 1162, 1181 et 1199 ;

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite « loi Hoguet ») et, notamment, ses articles 1 et 3 ;

Vu le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et, notamment, ses articles 72 et 73; Vu le principe général du droit « fraus omnia corrumpit » ;

Vu les pièces produites ;

L’Etablissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine conclut qu’il plaise à la Cour d’appel de Poitiers de bien vouloir :

Sur la recevabilité :

— DECLARER la société SARL ANVIROY dépourvue d’intérêt à agir à la présente instance ;

— DECLARER irrecevables les demandes de la société SARL ANVIROY ;

Sur le fond :

— CONFIRMER le jugement rendu le 1 er décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de Poitiers,

sous le numéro RG n°19/01897 ;

En tout état de cause :

— JUGER la société SARL ANVIROY mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— JUGER la société SAS NORMANDIS mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

— DEBOUTER la SARL ANVIROY de toutes ses demandes ;

— DEBOUTER la SAS NORMANDIS de toutes ses demandes ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER solidairement la SARL ANVIROY et la SAS NORMANDIS à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la SARL ANVIROY et la SAS NORMANDIS aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, l’EPF soutient notamment que :

— L’EPF est fondé à contester la validité de la convention qui est sans cause ou sans objet.

Les terrains étaient déjà identifiés le 5 mai 2015, le prix déjà déterminé.

— Aucune recherche n’a été faite.

Une même personne ne peut se rémunérer elle-même pour procéder à l’ intermédiation.

La promesse de vente était déjà conclue le 20 avril 2015.

M. [O], gérant de la société Anviroy ne peut demander à la société Normandis de rechercher un bien déjà trouvé.

La convention sans cause est nulle, inopposable.

— Le principe 'fraus omnia corrumpit’ exclut la prise en charge d’une commission instituée de manière artificielle sans prestation réelle.

La collusion frauduleuse entre mandant et mandataire immobilier exclut le paiement de la commission.

La promesse du 9 juin 2015 ne prévoit pas d’intermédiaire ni commission. C’est l’indice d’une fraude. L’ identité des signataires est un autre indice.

— M. [O] se rémunère lui-même en générant une prestation fictive.

— La société Anviroy a été créée seulement pour s’engager à payer une commission à la société Normandis. C’est un montage destiné à faire payer la commission par le préempteur.

L’activité de présentation contre rémunération est visée par la loi Hoguet.

La loi Hoguet s’applique à tous les intermédiaires, agent immobilier ou non.

Le mandat doit être rédigé préalablement à la conclusion de la promesse de vente.

Les termes du mandat doivent être repris dans la promesse de vente.

La convention d’intermédiation est sans date certaine. Des traces de correcteur sont visibles.

Si la convention avait effectivement été conclue à cette date, elle aurait été mentionnée dans la promesse du 9 juin 2015.

— L’ acte du 9 juin 2015 indique au contraire l’ absence de tout intermédiaire.

Elle prévoit en cas d’erreur, que la rémunération de l’intermédiaire est à la charge des auteurs de la déclaration. Il convient d’ appliquer cette stipulation.

— Il importe peu que la société Normandis, promoteur, soit ou non agent immobilier.

Une activité habituelle d’intermédiation, de recherche ou de présentation suffit.

— La commission est nulle en l’absence de carte professionnelle de transaction.

La loi Hoguet s’applique aux apporteurs d’affaire. Le caractère habituel de l’ activité est certain.

-13 sociétés sont domiciliées à la même adresse.

— La société Normandis exerce de manière illégale une activité d’intermédiation.

— Ne justifiant pas d’un mandat écrit, elle est mal-fondée à obtenir paiement d’une commission.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 mars 2022 .

SUR CE

A l’audience de plaidoirie, la cour a soulevé d’office la question tirée de la caducité de la vente et de son incidence sur la commission d’intermédiation.

Il a été demandé aux parties de remettre au greffe une note en délibéré avant le lundi 14 juin 2022 et de produire la déclaration d’intention d’aliéner.

L’intimée a déposé une note le 7 juin 2022, joint la déclaration d’intention d’aliéner du 20 novembre 2017.

L’EPFNA fait valoir que la promesse a été prorogée jusqu’au 31 janvier 2017 seulement, était donc caduque le 20 novembre 2017.

Elle maintient qu’en tout état de cause la convention d’intermédiation était frauduleuse, dépourvue de cause juridique, lui est inopposable.

Les appelantes ont déposé une note le 10 juin 2021, indiqué avoir interogé le notaire rédacteur de la déclaration d’intention d’aliéner et de ses annexes, avoir appris que la promesse avait été prorogée par deux avenants les 14 avril 2016 et le 30 janvier 2017 établissant le terme de l’opération au 31 janvier 2018.

Leur conseil indiquait ne pas avoir eu connaissance des ces avenants régulièrement régularisés sous la responsabilité de l’étude notariale.

— sur l’objet du litige

Il résulte du dispositif des conclusions que les sociétés Anviroy et Normandis demandent l’infirmation du jugement qui les a déboutées de leur demande de condamnation de l’EPF à leur payer la commission d’intermédiation.

Elles ne demandent pas à la cour de dire irrecevable l’action exercée par l’EPF bien qu’elles soutiennent que l’EPF n’a pas intérêt à se prévaloir du caractère fictif de la commission litigieuse.

— sur l’intérêt à agir de la société Anviroy

L’EPF soutient que la société Anviroy n’a pas intérêt à agir.

Dans la mesure où la demande de paiement de la commission est formée par les sociétés Anviroy et Normandis à leur profit, à défaut à l’une ou l’autre, la société Anviroy a intérêt à agir.

Sa présence dans la cause est d’autant plus utile qu’il résulte des pièces produites que la commission litigieuse avait vocation à être payée par la société Anviroy à la société Normandis, qu’elle a signé le 9 juin 2015 une promesse de vente excluant tout intermédiaire,

le 4 décembre 2015 un avenant qui prévoit au contraire le paiement d’une commission d’intermédiation au profit de la société Normandis.

— sur la caducité de la promesse unilatérale de vente du 9 juin 2015

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Il est de droit constant que lorsque les parties ont entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition même de leur engagement, la vente est caduque faute de rédaction d’un acte authentique.

En l’espèce , la promesse unilatérale de vente du 9 juin 2015 prévoit :

( page 3), 'Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble les biens ci-dessous identifiés.

Le Bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra.'

La promesse prévoit donc une faculté d’option.

Il est indiqué (page 5) sous le titre Délai :

'La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 21 avril 2016, à seize heures.

La réalisation de la promesse aura lieu

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus -soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagné du versement du prix et de s frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les 5 jours ouvrés suivant celle-ci.

La promesse est donc à durée déterminée. Elle expire le 21 avril 2016 ou dans les 5 jours ouvrés suivant le 21 avril 2016.

L’ article 6, intitulé carence prévoit :

Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.

La promesse prévoit comme sanction du non-respect du délai du 21 avril 2016 la déchéance du bénéfice de la promesse.

Il est établi que la déclaration d’intention d’aliéner est datée du 20 novembre 2017, est postérieure au 21 avril 2016.

L’avenant du 4 décembre 2015 portant sur la commission d’intermédiation a expressément indiqué que toutes les autres conditions de la promesse de vente et notamment celles relatives à la date butoir restaient inchangées.

Les appelantes se prévalent dans leur note en délibéré d’un avenant qui aurait été signé le 4 décembre 2016, avenant qui a ,selon elles, prorogé le délai au 31 janvier 2017, mais n’en justifient pas.

Elles produisent la page isolée d’un acte qui fait référence à un avenant du 4 décembre 2016 sans produire cet avenant , ni indiquer ce qui empêche sa production.

Elles ne démontrent donc pas avoir prorogé la promesse du 4 décembre 2015.

Si la déclaration d’intention d’aliéner établit la volonté de la société Antiroy d’acquérir l’ensemble immobilier après le 21 avril 2016, la société Normandis ne peut pas exiger de l’EPF le paiement d’une commission d’intermédiation relative à une vente qui devait être réalisée avant le 21 avril 2016 .

— sur l’application de la loi Hoguet

Les opérations de nature immobilière sont réglementées par la loi Hoguet.

La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet n’établit aucune distinction en fonction de la profession du mandant.

Il en résulte qu’un apporteur d’affaires ne peut réclamer à un marchand de biens, lui-même partie à la vente d’immeuble réalisée, une commission ou une rémunération en contrepartie d’actes d’entremise effectués à l’occasion de cette opération que s’il détient un mandat écrit délivré à cet effet dans les conditions prévues par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 ( 11-18.596).

En l’espèce, la société Normandis qui se présente comme un apporteur d 'affaires et demande de ce chef une commission d’intermédiation ne justifie, ni ne prétend détenir un mandat écrit.

Elle se borne à assurer que cette activité ne lui est pas habituelle en contradiction avec les termes de la convention d’intermédiation du 5 mai 2015 qui fait expressément référence à son activité habituelle.

— sur la fraude, le défaut de cause

L’ancien article 1131 du code civil dispose que l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

Il est constant que lorsque l’obligation d’une partie est dépourvue d’objet l’engagement du cocontractant est nul pour faute de cause.

En l’espèce, la rémunération convenue au titre de la convention d’intermédiation est sans cause dès lors qu’il est constant que M. [O], signataire de la promesse de vente initiale du 20 avril 2015 n’est autre que le président des sociétés Anviroy et Normandis.

L’ EPF fait observer à juste titre que le terrain prétendument recherché était trouvé dès le 20 avril 2015.

La promesse du 9 juin 2015 excluait d’ailleurs toute intermédiation en contradiction manifeste avec l’avenant du 4 décembre 2015.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés Anviroy et Normandis de leurs demandes au titre d’une commission d’intermédiation.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge des appelantes.

Il est équitable de les condamner à payer à l’intimé la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

— dit recevable l’action exercée par la société Anviroy

— confirme le jugement entrepris

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes

— condamne les sociétés Normandis et Anviroy aux dépens d’appel

— condamne les sociétés Normandis et Anviroy à payer à l’EPF de Nouvelle Aquitaine la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,