ARRÊT N°316

N° RG 21/03267

N° Portalis DBV5-V-B7F-GNCH

[T]

C/

[W]

S.A.R.L. OCTANT

S.A.R.L. BLOOM DAVID

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 24 MAI 2022

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 novembre 2021 rendue par le Juge de la mise en état du Tribun al Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTS :

Monsieur [H] [T]

né le 07 Juillet 1948 à [Adresse 7] (17)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [U] [T]

né le 18 Octobre 1949 à [Adresse 7] (17)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [M] [T] épouse [F]

née le 02 Juillet 1971 à [Adresse 7] (17)

[Adresse 18]

[Localité 11]

Monsieur [I] [T]

né le 06 Avril 1973 à [Adresse 7] (17)

[Adresse 12]

[Localité 3] / BELGIQUE

Monsieur [E] [T]

né le 13 Mars 1974 à [Adresse 7] (17)

[Adresse 6]

[Localité 19]

Monsieur [A] [T]

né le 18 Juin 1974 à [Adresse 7] (17)

[Adresse 10]

[Localité 14]

Madame [Z] [T]

née le 19 Juillet 1975 à [Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 16]

ayant tous pour avocat postulant M^e Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

ayant pour avocat plaidant M^e Me Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉS :

Monsieur [O] [W]

né le 04 Juillet 1948 à ORAN (ALGÉRIE)

[Adresse 15]

[Adresse 7]

SARL BLOOM DAVID

N° SIRET : B 382 588 184

[Adresse 2]

[Localité 20]

ayant tous deux pour avocat postulant et plaidant M^e Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.R.L. OCTANT

N° SIRET : 440 586 436

[Adresse 13]

[Adresse 7]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avcoat plaidant M^e Aurélien BOULINEAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 1981, M. et Mme [T] ont consenti à M. [C] [W] un bail commercial d’une durée de neuf années ayant commencé à courir le 15 janvier 1982, concernant un local situé [Adresse 17] et comprenant:

— au rez de chaussée un local de 90 m2 et une chaufferie,

— au 1er étage ; 4 pièces,

— au 2 ème étage : 5 pièces

— au 3 ème étage : 2 chambres -salle d’eau-grenier.

Ce bail a fait l’objet de renouvellements, le droit au bail ayant également fait l’objet de cessions successives.

Le dernier détenteur, la S.A.R.L. OCTANT a donné congé aux propriétaires, les consorts [T] venant aux droits de M. et Mme [T] décédés, pour le 31 mars 2017.

Soutenant que des dégradations auraient été commises en cours de bail, les consorts [T] ont saisi le juge des référés lequel a, le 10 octobre 2017, ordonné une expertise confiée à M. [X] [B], lequel a déposé son rapport clos le 07 septembre 2020.

Par actes d’huissier en date des 21 octobre et 18 décembre 2020, les consorts [T] ont fait assigner M. [C] [W], la S.A.R.L. BLOOM DAVID et la S.A.R.L. OCTANT devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser :

— la somme de 66 568,18 € au titre de leur préjudice matériel pour la remise en état locative de l’Immeuble objet du bail commercial.

— la somme de 133 813,44 € de dommages et intérêts pour l’immobilisation de l’immeuble entre mai 2017 et mai 2020,

— la somme de 916 € correspondant à l’intervention de la société ORIAD au cours des opérations d’expertise.

— la somme de 8000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

M. [C] [W] et la S.A.R.L. BLOOM DAVID ont déposé des conclusions aux fins d’incident demandant au juge de la mise en état de juger irrecevable l’action des consorts [T], en raison de la prescription de leur action et pour défaut de qualité et d’intérêt à agir en raison de la cession du droit au bail et de la vente de l’immeuble et de condamner les consorts [T] à leur verser 7000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître [G], et à supporter les sommes retenues par l’huissier de justice.

La S.A.R.L. OCTANT par ses écritures soutenait également l’irrecevabilité de l’action des consorts [T] pour prescription et défaut de qualité et intérêt à agir en raison de la vente de l’immeuble.

Elle sollicitait la condamnation des consorts [T] à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [T] concluaient au débouté des demandes présentées sur incident et sollicitaient la condamnation solidaire de M. [C] [W], de la S.A.R.L. BLOOM DAVID et de la S.A.R.L. OCTANT à leur régler 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 04/11/2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'DECLARONS irrecevable comme prescrite l’action engagée par les CONSORTS [T] relativement aux travaux relatifs aux infiltrations d’eau et aux dégradations des plafonds, des murs et des sols du fait de ces infiltrations,

— DECLARONS irrecevable pour le surplus l’action des CONSORTS [T] faute d’intérêt et de qualité à agir,

— DÉBOUTONS les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum les CONSORTS [T] aux entiers dépens'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— le point de départ de la prescription de l’action des consorts [T] à l’encontre des locataires successifs est bien la date à laquelle ils ont eu connaissance des désordres et de la nécessité d’effectuer des travaux, date qui ne coïncide pas nécessairement avec l’état des lieux de sortie.

— il résulte du courrier établi le 10 novembre 1998 par la S.A.R.L. RIPEAU MARTEL que les demandeurs ont été avisés du très mauvais état de la toiture et des plafonds dès cette date. Le point de départ de leur action à l’encontre du preneur pour tous les travaux relatifs aux infiltrations d’eau et aux dégradations des plafonds, des murs et des sols du fait des infiltrations est donc cette date du 10 novembre 1998.

L’action était prescrite au 20 juin 2013.

— l’action des consorts [T] au titre de ces désordres du réseau électrique et de la vétusté n’était pas prescrite au jour de l’assignation, son point de départ étant la date de l’état des lieux de sortie soit le 31 mars 2017.

— sur l’intérêt et la qualité à agir, les consorts [T] reconnaissent avoir vendu le bien immobilier objet du litige.

Ils ne peuvent dès lors agir que s’ils démontrent un préjudice personnel leur conférant un intérêt direct et certain à agir après cette vente.

— ils sollicitent l’indemnisation de travaux de remise en état du bien, alors qu’ils reconnaissent ne pas les avoir exécutés et sans justifier d’une baisse du prix de vente en raison de ces travaux. Ils n’ont donc pas intérêt à agir au titre de ces travaux de remise en état.

— s’agissant de l’immobilisation alléguée du bien, même si des mandats ont été signés, d’ailleurs par un seul des indivisaires, pour mettre le bien en location, l’immeuble a en réalité été vendu dès mai 2020, sans qu’il ne soit établi que les bailleurs n’auraient pas trouvé preneurs dans le cadre d’un bail commercial.

— Il n’est pas non plus établi que le prix de vente aurait été revu à la baisse en raison de l’état de l’immeuble.

— les consorts [T], qui ne sont plus propriétaires du bien, ne justifient plus depuis la vente de l’immeuble de leur qualité ni d’un intérêt à agir et leur action sera déclarée irrecevable.

LA COUR

Vu l’appel en date du 19/11/2021 interjeté par M. [H] [T], M. [U] [T], Mme [M] [T], M. [I] [T], M. [E] [T], M. [A] [T] et Mme [Z] [T],

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 08/03/2022, M. [H] [T], M. [U] [T], Mme [M] [T], M. [I] [T], M. [E] [T], M. [A] [T] et Mme [Z] [T] ont présenté les demandes suivantes :

'Voir réformer l’ordonnance de M^me Le Juge de la Mise en Etat en date du 4 novembre 2021.

Constater que l’action introduite par les consorts [T] n’est pas prescrite.

Constater qu’ils justifient d’un intérêt à agir.

Débouter M. [W], la S.A.R.L. BLOOM DAVID et la S.A.R.L. OCTANT de leurs demandes visant à voir constater la prescription et le défaut d’intérêt à agir.

Débouter M. [W] et la S.A.R.L. BLOOM DAVID de leur demande au titre de l’art 700 du Code de procédure civile et ils seront déboutés de leur appel à titre incident.

Les voir en outre condamner solidairement à verser la somme de 4.000 € par

application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure'.

A l’appui de leurs prétentions, M. [H] [T], M. [U] [T], Mme [M] [T], M. [I] [T], M. [E] [T], M. [A] [T] et Mme [Z] [T] soutiennent notamment que :

— sur la prescription, le bail prévoit que 'le preneur demeurera garant solidaire du cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail, et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux loués', et c’est au moment de la restitution des locaux et uniquement à ce moment que l’action peut être mise en jeu, les éventuelles dégradations ayant pu être constatées des années auparavant ayant pu et ayant dû quant à elles faire l’objet entre temps d’une réparation et d’une remise en état par le preneur ou les différents cessionnaires.

C’est seulement au regard de l’état des locaux restitués que naît la créance du bailleur envers le preneur en cas de dégradation et il ne saurait être retenu comme date de départ, celle du 10 novembre 1998.

— la restitution des locaux en bon état s’apprécie au moment de leur restitution et indépendamment même du problème d’infiltrations découvert en son temps et signalés au bailleur.

— l’action introduite par les consorts [T] ne concerne pas que les seules conséquences des infiltrations découvertes en 1998 car l’expertise a démontré que les autres dégâts n’ont rien à voir avec ceux de 1998, mais concernent également d’autres postes comme le démontage du système de chauffage en place volontairement par le preneur et l’absence de tout moyen de chauffage, la dégradation de l’immeuble loué, dû au manque d’entretien durant toutes ces années.

Si les consorts [T] ont été avisés le 10 novembre 1998 du mauvais état de la toiture, ils ont immédiatement fait intervenir les entreprises afin d’y remédier.

— le second dégât des eaux constaté à l’état des lieux au rez de chaussé du second immeuble ne peut être assimilé au dégât de 1998.

— la suppression du système de chauffage a été constatée et le défaut d’entretien a été constaté par l’expert.

— ce n’est donc qu’au moment de la restitution des locaux soit au 31 mars 2017 lorsqu’un constat d’état des lieux a été établi que le point de délai de prescription commence à courir.

— sur la qualité à agir, le bail commercial a été consenti à M. [W] en nom propre, et on ne savait pas en quelle qualité la S.A.R.L. [W] est intervenue, en qualité de sous locataire ou cessionnaire, si ce n’est qu’elle a payé directement à partir d’un certain moment, directement les loyers.

— selon un jugement en date du 17 février 2009 rendu par le juge des Loyers commerciaux, c’est bien M. [W] qui était toujours le preneur, lequel reste garant solidaire des différents cessionnaires.

— l’action est donc valablement dirigée à l’encontre de M. [C] [W] et elle est parfaitement recevable an regard de l’article 12 du bail,

le bail antérieur à 1981 ayant été tacitement reconduit. La clause de garantie

solidaire a bien été précisée comme devant s’étendre « à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs.

— sur l’intérêt à agir, le bailleur possède donc toujours non seulement le droit mais également un intérêt à agir à l’encontre des 3 parties défenderesses, en dépit de la vente du bien.

Il subit un préjudice de perte de location, alors que des mandats de location avaient été donné

En raison de l’état des locaux, et de la procédure d’expertise en cours, aucun preneur n’a pu être trouvé.

— l’indivision [T] n’a alors eu d’autre choix que de vendre l’immeuble à quelqu’un qui acceptait de prendre l’immeuble en l’état et c’est ce qui a été fait le 18 mai 2020.

— le préjudice subi par l’indivision [T] est constitué d’une part, par la différence de valeur à laquelle l’immeuble aurait pu être vendu s’il avait été en bon état locatif et celui auquel il l’a effectivement été, soit le montant des réparations tel que l’a chiffré l’expert pour remettre en état locatif : 66 568,18 € T.T.C.

— l’indivision [T] n’ayant pas pu retrouver de locataires en raison de l’état de l’immeuble, elle réclame le paiement de trois ans de loyers perdus, soit: 3.717,04 € T.T.C. x 36 mois = 133.813,44 € T.T.C., outre le montant de la facture ORIAD à laquelle l’expert a dû faire appel dans le courant des opérations d’expertise, pour 966 €.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11/01/2022, M. [C] [W] et la société S.A.R.L. BLOOM DAVID (anciennement dénommée « [O] [W] S.A.R.L.) ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 2262 [ancien] et 2224 du code civil,

Vu l’article 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 pourtant réforme de la prescription en matière civile,

Vu les articles 31, 32, 122, 696, 699 et 700, 789 à 791 du code de procédure civile,

Sur l’appel principal des consorts [T],

Confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action engagée par les consorts [T] relativement aux travaux relatifs aux infiltrations d’eau et aux dégradations des plafonds, des murs et des sols du fait de ces infiltrations,

— déclaré irrecevable pour le surplus l’action des consorts [T] faute d’intérêt et de qualité à agir,

— condamné in solidum les consorts [T] aux entiers dépens,

Sur l’appel incident de M. [W] et la Société BLOOM DAVID,

Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [W] et la Société BLOOM DAVID de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum les consorts [T] à payer à M. [W] et la Société BLOOM DAVID la somme de 7.000 € au titre de leurs frais nécessaires à la défense de leurs intérêts en justice non compris dans les dépens,

En tout état de cause,

Condamner in solidum les consorts [T], partie succombante, aux dépens de l’appel,

Autoriser Maître [S] [G], représentant la SELARL [S] [G], à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir été reçu provision,

Condamner in solidum les consorts [T] à payer à M. [W] et la Société BLOOM DAVID la somme de 3.000 € au titre de leurs frais nécessaires à la défense de leurs intérêts en justice non compris dans les dépens devant la Cour d’appel,

Condamner in solidum les consorts [T] à supporter intégralement le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du code de commerce, issus de l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l’hypothèse où M. [W] et la Société BLOOM DAVID seraient contraints d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à leur charge au titre des frais nécessaires à la défense de leurs intérêts en justice non compris dans les dépens'.

A l’appui de leurs prétentions, M. [C] [W] et la société S.A.R.L. BLOOM DAVID soutiennent notamment que :

— sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle les bailleurs ont été avisés des prétendues dégradations de la toiture de l’immeuble et des plafonds, soit le 10 novembre 1998, date de la télécopie de la Société RIPEAU-MARTEL à M. [T].

Sous la règle nouvelle de la prescription quinquennale, la prescription court à compter du 19 juin 2008, date de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. Les consorts [T] disposaient alors d’un nouveau délai de prescription de cinq ans à compter du 19 juin 2008, soit jusqu’au 20 juin 2013.

— ce n’est pas à la date de la restitution des locaux (le 31 mars 2017) qu’ils ont appris les conséquences de la vétusté de leurs locaux, mettant en cause le clos et le couvert, et impliquant des grosses réparations à la seule charge du bailleur.

Le 10 novembre 1998 constitue « le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Les consorts [T] n’en ont pas pour autant agi, et sont désormais irrecevables à le faire contre M. [W] et la Société BLOOM DAVID.

— sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir, les consorts [T] entendent notamment exercer une action en responsabilité contractuelle à l’encontre de M. [W], en qualité de preneur, suivant bail commercial du 18 septembre 1981.

Or, M. [W] a cessé d’être leur bailleur au profit de la Société BLOOM DAVID (sous l’ancienne dénomination « [O] [W] S.A.R.L. »), à laquelle a encore succédé la Société OCTANT, qui a elle-même donné congé pour le 31 mars 2017.

— en outre, l’ensemble immobilier n’est plus leur propriété depuis qu’ils l’ont cédé « en mauvais état », sans garantie des vices cachés, à la Société GOBEILLE, pour la somme de 700.000 €, par acte de notaire du 18 mai 2020.

— à la date de l’assignation, ni M. [W] ni la Société BLOOM DAVID n’avaient la qualité de preneur des consorts [T], et ceux-ci, qui ne sont plus propriétaires, n’ont aucun intérêt, ni plus aucune qualité à agir, ni contre M. [W], ni contre la Société BLOOM DAVID.

— les consorts [T] justifient de la recevabilité de leur action par la seule existence de ce qui est, selon eux, une 'clause spécifique concernant la solidarité et l’indivisibilité'.

Or, le bail commercial lui-même, et ses renouvellements successifs au profit de M. [W] et la Société BLOOM DAVID, étant tous antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, ce sont les règles dégagées par la jurisprudence antérieure qui sont ici applicables :

— si le cédant peut néanmoins s’engager à garantir le bailleur du paiement des loyers dus au titre du nouveau bail, cet engagement doit être dépourvu de toute ambiguïté.

— par acte sous signature privée du 28 décembre 2011 (pièce n° 1), il a été mis fin à la location-gérance du fonds de commerce de M. [W] à la Société [O] [W], et le fonds de commerce du [Adresse 17] a été cédé par M. [W] à la Société [O] [W].

Par acte sous signature privée du 15 mars 2012, la Société BLOOM DAVID a par la suite cédé son droit au bail à la Société OCTANT.

À raison de la cession intervenue, ni M. [W], ni la Société BLOOM DAVID ne peuvent donc être, par principe, tenus de l’exécution des clauses du bail initial à l’égard des consorts [T].

— il résulte des opérations d’expertise que les consorts [T] ont en réalité laissé l’état de leur immeuble se dégrader par vétusté, et ne sauraient donc, dans ces conditions, prétendre faire supporter, de mauvaise foi, ni à M. [W], ni à la Société BLOOM DAVID, les conséquences de leur propre carence.

— il y a lieu de confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action des consorts [T] faute d’intérêt et de qualité à agir.

— Les demandes formées au titre des frais non répétibles doivent être accueillies.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21/01/2022, la société S.A.R.L. OCTANT a présenté les demandes suivantes:

'Vu les dispositions des articles 2262 (ancien) et 2224 du code civil

Vu les dispositions des articles 31, 32, 122 & 700 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Rochelle du 4 novembre 2021

Vu les pièces,

Il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l’indivision [T] mal fondée en son appel et l’en débouter;

Par conséquent,

CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 novembre 2021 en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite l’action engagée par l’indivisions [T], et irrecevable pour le surplus de l’action faute d’intérêt et de qualité à agir.

En tout état de cause,

CONDAMNER l’indivision [T] au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER l’indivision [T] aux entiers frais et dépens de la procédure'.

A l’appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. OCTANT soutient notamment que :

— par compromis sous conditions suspensives du 14 janvier 2012 auprès de la société [O] [W] S.A.R.L., réitéré par acte sous seing privé du 15 mars 2012 avec la société BLOOM DAVID, la S.A.R.L. OCTANT prenait à bail commercial le local en question.

— l’indivision [T] a été parfaitement informée de cette cession par courriel du 12 juin 2012, ne serait-ce que pour permettre le paiement des loyers, les factures étant éditées directement à la S.A.R.L. OCTANT.

— la S.A.R.L. OCTANT a fait réaliser des travaux d’améliorations notables sur le bien afin d’accroître son attractivité commerciale, pour une somme de 62.591,68€ T.T.C.

— la S.A.R.L. OCTANT est intervenue dans le cadre des mesures d’expertises.

— sur la prescription, l’ordonnance contestée ne retient la prescription de l’action que pour les dégradations résultantes directes du dégât des eaux de 1998, puisque par courrier établi le 10 novembre 1998 par la S.A.R.L. RIPEAU MARTEL, les consorts [T] ont été avisés du très mauvais état de la toiture et des plafonds dès cette date.

— le point de départ du délai de prescription commence au jour où le requérant a eu connaissance des faits, sauf s’il existait une cause légitime d’ignorance desdits faits donnant naissance à l’action.

— il est patent que la quasi-totalité des défauts d’entretien dont il est fait reproche aux défendeurs relèvent d’un dégât des eaux dont la connaissance certaine par les demandeurs date de la notification par la société RIDEAU MARTEL par

télécopie du 10 novembre 1998, et la juridiction de première instance a

distingué très clairement l’application des règles de prescription en fonction des dégradations reprochées.

— sur le défaut d’intérêt et de qualité à agir de l’indivision [T], il s’apprécie au jour de l’introduction de la demande. Il importe peu qu’un immeuble, fondement de l’action diligentée, soit vendu postérieurement à cette introduction, mais encore faut-il que le requérant en conserve la propriété au jour de l’introduction de l’instance.

Or, l’indivision [T] a manifestement perdu tout intérêt à agir au jour de l’introduction de son instance le 21 octobre 2020, puisque qu’elle a cédé son immeuble le 18 mai 2020.

— l’action engagée comprend deux fondements, pour lesquels ils ne disposent d’aucun intérêt à agir : s’agissant d’une part de l’indemnisation à hauteur de 66.568,18 € au titre du préjudice matériel pour la remise en état locative qui ne sera jamais effectuée, les requérants ne prennent pas même le soin de tenter de le justifier en produisant des éléments permettant d’établir une éventuelle diminution du prix de vente en raison de l’état du bien.

— s’agissant de l’indemnisation d’une somme de 133.813,44 € au titre des loyers qui n’ont pu être recouvrés en raison de l’immobilisation du bien du mois de mai 2017 à mai 2020, c’est l’indivision [T] qui a fait le choix d’engager une procédure d’expertise sur des faits datant de 1998, dont elle connaissait parfaitement la prescription, et par cela qui a fait le choix de ne pas relouer rapidement le bien si tel était son souhait.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10/03/2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le moyen de prescription de l’action engagée :

L’article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 1981, M. et Mme [T] ont consenti à M. [C] [W] un bail commercial d’une durée de neuf années ayant commencé à courir le 15 janvier 1982.

Les parties intimées soutiennent en l’espèce que les consorts [T] ont été avisés des prétendues dégradations de la toiture de l’immeuble et des plafonds, le 10 novembre 1998, date de la télécopie de la Société RIPEAU-MARTEL à M. [T].

Sous la règle nouvelle de la prescription quinquennale, la prescription courrait alors à compter du 19 juin 2008, date de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle et les consorts [T] disposaient alors d’un nouveau délai de prescription de cinq ans à compter du 19 juin 2008, soit jusqu’au 20 juin 2013.

Le juge de la mise en état a sur ce point retenu la date du 10 novembre 1998 comme point de départ de la prescription de l’action relative à tous les travaux relatifs aux infiltrations d’eau et aux dégradations des plafonds, des murs et des sols, du fait des infiltrations, sous couvert de l’application des dispositions de la loi du 17 juin 2008, l’action étant prescrite au 20 juin 2013.

Il est, de fait, établi que les bailleurs ont été informés le 10 novembre 1998 par la société RIPEAU-MARTEL du très mauvais état de la toiture de l’immeuble et des plafonds et ont alors constaté des flaques d’eau importantes dues à des

gouttières dans les pièces des étages supérieurs, les consorts [T] justifient des travaux de réparations qu’ils ont alors assumés, selon facture RIPEAU-MARTEL en date du 25 novembre 1998 versée aux débats.

Sans entrer dans l’appréciation, qui relève du fond, de savoir à qui, du bailleur ou du preneur, incombait la charge de réparer ces fuites en toiture, il suffit de constater que les auteurs des consorts [T], bailleurs, avaient connaissance en 1998 d’infiltrations en toiture de leur immeuble et dès lors, s’ils considéraient que la réparation en incombait non à eux-mêmes mais au preneur, il leur appartenait d’agir contre celui-ci dans le délai de la prescription qui, comme il vient d’être dit, expirait au 20 juin 2013.

L’ordonnance critiquée sera ainsi confirmée en ce qu’elle a déclaré prescrite l’action engagée au titre de tous les travaux relatifs aux infiltrations d’eau et aux dégradations des plafonds, des murs et des sols, du fait des infiltrations de 1998.

Par contre, il ressort de l’état des lieux de sortie établi le 31 mars 2017 par la SCP BEZIADE-BOURGHELLE-SALAUN, huissiers de justice, que des fils électriques et de réseaux téléphonique et informatique courraient et pendaient à de multiples endroits, et une vétusté générale démontrant l’absence de travaux réguliers d’entretien était relevée.

En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’existences de divers désordres était relevée, notamment un dégât des eaux au rez-de-chaussée en relation avec une descente d’eau pluviale obstruée, et l’absence de moyen de chauffage alors que le bail indiquait la présence d’une chaufferie.

Le délai de prescription de 5 ans s’agissant de ces autres désordres ne commençait à courir qu’à compter de la découverte de ces désordres, soit à la date de l’état des lieux du 31 mars 2017.

L’action des consorts [T] n’est donc pas prescrite, s’agissant de ces autres désordres, le délai de prescription ayant été interrompu par l’assignation en expertise devant le juge des référés le 2 mai 2017, puis par l’assignation au fond.

Sur l’intérêt et la qualité à agir des consorts [T] :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action en justice est 'ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'

L’article 32 du même code dispose que 'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

S’agissant de la qualité à agir, le bail commercial du 18 septembre 1981 stipule au chapitre « entretien – réparations » des lieux loués :

'Dans tous les cas, le preneur demeurera garant solidaire du cessionnaire ou sous locataire pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail, et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous locataires successifs occupant ou non les lieux loués. Le bailleur sera appelé à l’acte de cession dont un exemplaire régularisé lui sera remis pour lui servir de titre.'

Ce n’est que par acte du 28 décembre 2011 qu’il a été mis fin à la location-gérance du fonds de commerce de M. [W] à la Société [O] [W], et le fonds de commerce du [Adresse 7] a été cédé par M. [W] à la Société [O] [W].

Puis, par acte sous signature privée du 15 mars 2012, la société BLOOM DAVID (nouvelle dénomination sociale de la Société [O] [W] sans modification de sa personnalité juridique) a par la suite cédé son droit au bail à la Société OCTANT.

En outre, selon jugement rendu le 17 février 2009 par le juge des loyers commerciaux M. [W] demeurait à cette date le preneur du bien loué, restant reste garant solidaire des différents cessionnaires.

Or, dès lors qu’il n’est pas justifié que le bailleur ait été appelé à ces actes de cession, il en résulte que les consorts [T] sont recevables à agir à l’encontre de M. [C] [W], la S.A.R.L. BLOOM DAVID et la S.A.R.L. OCTANT

En effet, le bail commercial lui-même, et ses renouvellements successifs au profit de M. [W] et la société BLOOM DAVID sont antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, et le cédant s’est en l’espèce engagé à garantir le bailleur, cet engagement étant dépourvu d’ambiguïté sans que la mauvaise foi du bailleur soit démontrée.

S’agissant de l’intérêt à agir des consorts [T], ils conservent, en dépit de la vente de l’immeuble intervenue le 18 mai 2020 au prix de 700 000 €, un intérêt à agir au titre d’un préjudice personnel direct et certain, à charge pour eux d’en assurer la démonstration.

En l’espèce, les consorts [T] justifient de ce qu’ils ont, après congé donné le 29/09/2016 par la société OCTANT, et constat d’état des lieux en date du 31 mars 2017, donné mandats à différentes structures aux fins de mise en location de l’immeuble (le 02/10/2016 à GUEMAS IMMOPRO, le 09/02/2017 et 11/06/2018 à ARTUR LLOYD), sans y parvenir, étant rappelé l’état du bien rendu tel que constaté lors de l’état des lieux et par l’expert judiciaire.

Ils ont en conséquence intérêt à agir au titre de l’indemnisation de la perte de loyer qu’ils allèguent, à charge pour eux d’en assurer la démonstration devant le juge du fond en lien avec un défaut d’entretien de la responsabilité des preneurs du bien.

De même, les consorts [T] sont recevables à poursuivre l’indemnisation de la perte de valeur du bien lors de sa vente, également à charge pour eux de la démontrer.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable pour le surplus l’action des consorts [T] faute d’intérêt et de qualité à agir,

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel d’incident de mise en état seront fixés à la charge in solidum de M. [C] [W], la S.A.R.L. BLOOM DAVID et la S.A.R.L. OCTANT.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum de M. [C] [W], la S.A.R.L. BLOOM DAVID et la S.A.R.L. OCTANT à payer à M. [H] [T], M. [U] [T], Mme [M] [T],

M. [I] [T], M. [E] [T], M. [A] [T] et

Mme [Z] [T] la somme unique fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action engagée par les consorts [T] relativement aux travaux relatifs aux infiltrations d’eau et aux dégradations des plafonds, des murs et des sols du fait des infiltrations de 1998.

Statuant à nouveau,

DÉCLARE recevable pour le surplus l’action engagée par les consorts [T] à l’encontre de M. [C] [W], la S.A.R.L. BLOOM DAVID et la S.A.R.L. OCTANT.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. [C] [W], la S.A.R.L. BLOOM DAVID et la S.A.R.L. OCTANT à verser à M. [H] [T], M. [U] [T], Mme [M] [T], M. [I] [T], M. [E] [T], M. [A] [T] et Mme [Z] [T] la somme unique de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

CONDAMNE in solidum M. [C] [W], la S.A.R.L. BLOOM DAVID et la S.A.R.L. OCTANT aux dépens de première instance et d’appel d’incident de mise en état.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,