R.G. : N° RG 19/01821 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EXKB

ARRÊT N°

du : 17 juillet 2020

CH

Madame Z X

Monsieur A Y

C/

SA PLURIAL NOVILIA

Formule exécutoire le :

à :

la SCP RAHOLA DELVAL CREUSAT LEFEVRE

M^e Damien GUERARD

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 17 JUILLET 2020

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 25 juillet 2019 par le Tribunal d’instance de REIMS (RG 11-18-1695)

Madame Z X

[…]

[…]

représentée et concluant par Maître Stanislas CREUSAT, avocat au barreau de REIMS, membre de la SCP RAHOLA DELVAL CREUSAT LEFEVRE, avocats au barreau de REIMS ;

Monsieur A Y

[…]

[…]

représenté et concluant par Maître Stanislas CREUSAT, avocat au barreau de REIMS, membre de la SCP RAHOLA DELVAL CREUSAT LEFEVRE, avocats au barreau de REIMS ;

INTIMÉE :

SA PLURIAL NOVILIA – agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit au siège social,

[…]

[…]

Comparant et concluant par Maître Damien GUERARD, avocat au barreau de REIMS ;

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 juin 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2020, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 786 du code de procédure civile, Monsieur Pety, président de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré ;

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Pety, président de chambre

Madame Lefèvre, conseiller

M^me Herlet, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Niclot, greffier lors des débats et du prononcé ;

ARRÊT :

Contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Pety, président de chambre, et par Madame Niclot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé signé le 29 janvier 2016 avec la société PLURIAL NOVILIA, M^me Z X et M. A Y sont locataires d’un pavillon d’habitation sis […].

Suivant acte d’huissier délivré le 7 novembre 2018, les consorts X-Y ont fait assigner la Société PLURIAL NOVILIA afin de voir :

— constater qu’ils ont la jouissance d’un jardin, d’un garage privatif, et de deux places de stationnement,

— constater que le contrat de location conclu entre les consorts X-Y et la Société PLURIAL NOVILIA omet de faire état de la présence d’un jardin privatif, d’un garage privatif et de deux places de stationnement extérieures,

— constater que la base de calcul utilisée pour le calcul de la surface corrigée est erronée,

— condamner la société PLURIAL NOVILIA à procéder à l’établissement d’un avenant modificatif du contrat de location conclu le 29 janvier 2016, dans un délai de 8 jours, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la condamnation à compter de la signification de la décision,

— condamner la société PLURIAL NOVILIA à leur verser une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société PLURIAL NOVILIA à leur verser une somme de 2 816 euros au titre du remboursement des trop-perçus de loyer,

— condamner la société PLURIAL NOVILLA à leur verser une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, les demandeurs ont maintenu leurs prétentions et moyens et ont actualisé leur demande de remboursement du trop-perçu de loyer à la somme de 3 256 euros.

La société PLURIAL NOVILIA a sollicité le rejet des demandes formées par M^me X et M. Y et leur condamnation solidaire au paiement de la somme 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement en date du 25 juillet 2019, le Tribunal d’instance de REIMS a :

— rejeté la demande en réduction du loyer,

— rejeté la demande en modification du bail, uniquement en ce qu’elle porte sur deux places de stationnement,

Avant-dire-droit :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du vendredi 1^er octobre 2019, 09heures, salle 260, afin que les parties formulent la clause qu’ils souhaitent voir insérée au bail en date du 29 janvier 2016, portant sur un bien sis […],

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée le 20 août 2019, M^me Z X et M. A Y ont interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions notifiées le 12 novembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, ils sollicitent de voir :

— dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer partiellement le jugement rendu par le Tribunal d’instance de REIMS le 25 juillet 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de réduction et remboursement des loyers trop-perçus et rejeté la modification du bail locatif relatif aux places de stationnement,

En conséquence,

— constater que les consorts X-Y ont la jouissance d’un jardin, d’un garage privatif, et de deux places de stationnement,

— constater que le contrat de location conclu entre les consorts X-Y et la société PLURIAL NOVILIA omet de faire état de la présence d’un jardin privatif, d’un garage privatif et de deux places de stationnement extérieures,

— constater que la base de calcul utilisée pour le calcul de la surface corrigée est erronée,

— condamner la société PLURIAL NOVILIA à procéder à l’établissement d’un avenant modificatif du contrat de location conclu le 29 janvier 2016, dans un délai de 8 jours, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la condamnation à compter de la signification de la décision,

— condamner la société PLURIAL NOVILIA à leur verser une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société PLURIAL NOVILIA à leur verser une somme de 3 872 euros au titre du remboursement des trop-perçus de loyer,

— condamner la société PLURIAL NOVILLA à leur verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées le 11 février 2020 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, la société PLURIAL NOVILIA sollicite de voir :

— dire et juger en tous points mal fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal d’instance de REIMS en date du 25 juillet 2019.

Par conséquent :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en réduction de loyer formée par M^me Z X et M. A Y ainsi que leur demande en modification du bail en tant qu’elle porte sur deux places de stationnement ;

— condamner in solidum M^me Z X et M. A Y à lui payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— condamner in solidum M^me Z X et M. A Y au paiement des entiers dépens de l’instance par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— débouter tout autre que la société PLURIAL NOVILIA de toute demande plus ample ou contraire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2020 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 juin 2020.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2020.

Sur ce la cour,

- Sur la modification du bail s’agissant des deux places de stationnement

En application de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1102 du code civil ajoute que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Pour solliciter la modification du contrat de bail, M^me X et M. Y affirment que le bail

signé avec la société PLURIAL NOVILIA est incomplet en ce qu’il ne fait pas état des places de stationnement situées à l’avant du pavillon, alors qu’il ressort des documents du cadastre que ces places appartiennent à la bailleresse et qu’ils paient chaque année des impôts locaux relatifs à ces places de stationnement.

Pour s’opposer à cette demande, la société PLURIAL NOVILIA affirme que le bail tel qu’il est rédigé est conforme aux dispositions légales, qu’il n’a jamais été dans son intention de louer les deux places de stationnement situées devant le pavillon mais qu’elle souhaite les laisser à la disposition du public pour y man’uvrer ou y stationner, l’allée des primevères étant étroites et ne disposant d’aucun autre espace de stationnement.

Elle justifie l’absence de volonté contractuelle de sa part quant à la mise en location de ces places par l’absence de demande en paiement d’un loyer comme l’absence d’obligation d’entretien incombant à M^me X et M. Y.

En l’espèce, l’absence de mention de la mise à disposition des deux places de stationnement dans le contrat de location signé le 20 janvier 2016 entre les parties n’apparaît pas être un oubli de la part du bailleur mais l’expression de sa volonté de ne pas louer ces places.

En effet, le seul fait que ces places de stationnement appartiennent à la société PLURIAL NOVILIA et qu’elles se trouvent situées devant le pavillon donné à bail ne peut en aucun cas obliger le bailleur à les donner à bail, celui-ci ayant la libre disposition de ses biens.

Par ailleurs, l’éventuelle erreur dans l’imposition des locataires commises par les services fiscaux n’est pas opposable au bailleur et ne peut avoir pour conséquence de le priver de sa liberté contractuelle.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de modification du bail s’agissant des deux places de stationnement.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la demande de réduction du prix du loyer

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être du est sujet à restitution.

L’article 1302-1 du même code ajoute que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Pour justifier leur demande, M^me X et M. Y affirment que leur loyer a été sur-évalué du fait de l’erreur dans la comptabilisation de la surface corrigée du pavillon et de ses annexes.

Ils exposent que la surface corrigée du logement est de 166 m² et non de 190 m² comme précisé dans le bail alors qu’elle ne doit pas tenir compte du garage et du jardin.

Ils précisent que la base de calcul utilisée par la société PLURIAL NOVILIA est erronée.

Ils estiment que, compte-tenu de la surface corrigée de 166 m², le loyer aurait dû être facturé 608,67 euros par mois et non à la somme de 696,67 euros par mois, faisant ainsi apparaître un trop-perçu de 88 euros par mois par le bailleur.

La société PLURIAL NOVILIA s’oppose à la demande des appelants au motif que la surface corrigée de 166 m² relevée par la Direction Départementale des Territoires de la Marne n’a pas tenu

compte des équivalences de surface corrigée correspondant aux annexes que sont le jardin et le garage.

Or, en application des dispositions du décret n°48-1766 du 22 novembre 1948, la surface corrigée du bail et la surface corrigée des annexes correspond à une surface corrigée totale de 190,20 m² qu’elle a arrondie à 190 m² dans le bail.

Elle estime donc que le loyer est justifié et qu’elle n’est redevable d’aucune somme trop-perçue à ce titre.

Le décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel institue un mode de calcul complexe pour l’évaluation des surfaces faisant expressément la distinction entre les pièces habitables, les pièces secondaires et les annexes dont le mode de calcul diffère.

L’article 2 de ce décret précise d’ailleurs que les jardins, cours et garages, ainsi que les terrasses doivent faire l’objet d’une évaluation séparée.

Si M^me X et M. Y affirment que le calcul des surfaces est erroné, force est de constater qu’ils ne justifient pas de leur mode de calcul de la surface corrigée, sauf à affirmer que le jardin et le garage ne doivent pas y être inclus, ce qui est une mauvaise application du décret qui prévoit non pas une exclusion de ces annexes de la surface corrigée mais une évaluation distincte.

Or, il est établi par la société PLURIAL NOVILIA que la surface corrigée du local d’habitation est évaluée à 159,20 m² à laquelle doit s’ajouter l’évaluation distincte du garage et du jardin qui s’établit à 31 m², la surface totale du logement étant dés lors de 190,20 m² conforme à celle inscrite dans le bail.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de réduction du loyer et la demande de remboursement de loyer.

- Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour justifier leur demande d’indemnisation, M^me X et M. Y indiquent que la société PLURIAL NOVILIA a établi un document incomplet et qu’elle se refuse à modifier le contrat, agissant ainsi de mauvaise foi.

En réplique, la société PLURIAL NOVILIA affirme que le bail signé entre les parties est conforme aux dispositions légales, que le jardin et le garage qui ne correspondent pas à des surfaces habitables n’ont pas à figurer expressément sur le bail, qu’il n’y a cependant jamais eu de discussion sur le fait que ces éléments étaient loués avec le pavillon, que face à l’émotion suscitée par cette absence de mention, elle a proposé aux locataires de signer un avenant qu’ils ont refusé de régulariser.

S’agissant des places de stationnement, elle conteste que celles-ci aient été données à bail.

Il y a lieu de constater que, contrairement à ce qu’affirment les appelants, la société PLURIAL NOVILIA leur a adressé un avenant au contrat de bail dont la clause était la suivante :

« A la demande de Monsieur Y et de Madame X, le bailleur précise que la location du pavillon situé […] à BETHENY comprend un garage privatif et un jardin.

Toutes les autres clauses et conditions du contrat de location initial restent inchangées. »

Or, les appelants ont refusé de signer cet avenant que le bailleur n’avait pas l’obligation de proposer puisqu’il ressort de l’article 2 de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, ainsi que de l’article 1er du décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel, que les garages et jardin loués accessoirement à un local d’habitation sont considérées comme faisant partie du local et les dispositions légales ne leur sont pas applicables.

Enfin, la résistance de la société PLURIAL NOVILIA à intégrer dans le bail les deux places de stationnement n’était pas l’expression d’un abus mais celle de sa liberté contractuelle.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation pour résistance abusive formée par M^me X et M. Y.

- Sur les dépens

M^me Z X et M. A Y, en qualité de parties succombantes à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens exposés à hauteur d’appel.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la société PLURIAL NOVILIA l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a engagés dans la présente procédure.

Par conséquent, M^me Z X et M. A Y seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement rendu le 25 juillet 2019 par le Tribunal d’instance de REIMS en ce qu’il a :

— rejeté la demande en réduction du loyer,

— rejeté la demande en modification du bail, uniquement en ce qu’elle porte sur deux places de stationnement ;

Déboute M^me Z X et M. A Y de leurs autres demandes ;

Condamne M^me Z X et M. A Y in solidum à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du cde de procédure civile ;

Condamne M^me Z X et M. A Y in solidum à payer les dépens de l’instance à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT