ARRET N° 584

du 09 novembre 2021

R.G : N° RG 20/01593 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E5AH

X

C

c/

SCI DE L’AULNOISE

S.C.P. I J-V W AA

S.A. BANQUE CIC EST

CL

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP SCP AUBERSON DESINGLY

la SCP R – S-T – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 09 NOVEMBRE 2021

APPELANTS :

d’une décision rendue le 10 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE MEZIERES

Monsieur F-U X

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélien DESINGLY de la SCP SCP AUBERSON DESINGLY, avocat au barreau des ARDENNES

Madame B C épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélien DESINGLY de la SCP SCP AUBERSON DESINGLY, avocat au barreau des

ARDENNES

INTIMEES :

SCI DE L’AULNOISE

au capital de 1 100 euros, inscrite au RCS DE SEDAN sous le n° 820 208 593, prise en la personne de son gérant domicilié de droit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier R de la SCP R – S-T – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

S.C.P. I J-V W AA

[…]

0800 CHARLEVILLE-MEZIERES

Représentée par M^e Christine DOMBEK de la SCP DOMBEK, avocat au barreau des ARDENNES

S.A. BANQUE CIC EST

31 rue V Wenger Valentin

[…]

Représentée par M^e Nathalie CAPELLI de la SCP MCM ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseillère

GREFFIERS :

Monsieur D MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Allison CORNU-HARROIS, greffière lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 28 septembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 novembre 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 novembre 2021 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Allison CORNU-HARROIS, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

La société civile immobilière de l’Aulnoise (la sci) a été constituée le 19 avril 2016 et a été immatriculée le 11 mai 2016; elle a pour gérant associé Monsieur D Y et pour associée Madame E A épouse Y (les époux Y).

Par promesse synallagmatique de vente en date du 16 mars 2018, la sci s’est engagée à acquérir auprès de Monsieur F X et de Madame G C épouse X (les époux X) un ensemble immobilier composé de plusieurs lots dépendant de deux copropriétés voisines, situées 9-11 et 13-15 rue de Mantoue à Charleville-Mézières (Ardennes).

Suivant offre acceptée le 24 mars 2018, et aux fins de financement de cette acquisition immobilière, la sci s’est vue consentir par la société anonyme Cic Est (la banque) un prêt d’un montant de 325'145 euros, remboursable en 300 mensualités successives au taux d’intérêt fixe de 1,75 % l’an, garanti par un privilège de prêteur de deniers pour un montant garanti de 260'000 euros, par une hypothèque conventionnelle pour un montant garanti de 65'145 euros et par un cautionnement solidaire des époux Y, avec délégation d’assurance.

Par acte authentique en date du 24 avril 2018, dressé par Monsieur I J, notaire associé au sein de la société civile professionnelle I J-V-W AA (le notaire) la dite promesse de vente a été réitérée, opérant cession pour un montant de 300'000 euros dont 40'000 relatifs aux biens mobiliers présents, des biens immobiliers ci-après désignés:

— les lots numéros 1, 8, 26 et 33 dépendant d’un ensemble immobilier sis à Charleville-Mézières, rue de Mantoue, 9 et 11, […] pour une contenance de 2 ares et 45 centiares;

— les lots numéros 2, 7 et 8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à Charleville-Mézières, rue de Mantoue, 13 et 15, […] pour une contenance de 1 are et 85 centiares;

— le lot numéro 20 dépendant d’un ensemble immobilier sis à Charleville-Mézières résidence « la […], 9 et 11, […], 431 et 432 pour une contenance de 53 ares et 74 centiares;

— le lot numéro 22, pour 1/3 indivis, avec 73/10 000èmes des parties communes générales, dépendant d’un ensemble immobilier sis à Charleville-Mézières, rue de Mantoue, 9 et 11, […] pour une contenance de 2 ares et 45 centiares.

La sci a délivré aux époux X, au notaire, et aux syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers concernés, une assignation en référé expertise devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières.

Par ordonnance en date du 31 juillet 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a ordonné une expertise judiciaire des désordres affectant l’immeuble, et a commis pour y procéder Monsieur K L.

Par arrêt en date du 22 janvier 2019, la cour d’appel de céans a confirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné une expertise.

Le 26 novembre 2019, l’expert commis a déposé son rapport.

Par assignation à jour fixe en date du 12 février 2020, la sci a assigné devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières les époux X, le notaire et la banque en tant que partie intervenante.

En dernier lieu, la sci a demandé:

— d’annuler rétroactivement l’acte du 24 avril 2018 dressé par le notaire et prononcer l’annulation de la vente pour vices cachés;

— statuer ce que de droit sur les demandes de la banque, et juger que la déchéance du terme n’était pas justifiée, et que la sci pourrait donc continuer à bénéficier du terme jusqu’à remboursement par les époux X et le notaire du solde de la créance de la banque;

— subsidiairement, prononcer la résolution de la vente pour dol;

— en conséquence, ordonner la publication au service de la publicité foncière de Charleville-Mézières du jugement à intervenir, lequel annulerait la vente, reçue par le notaire, du 24 avril 2018, publiée le 24 mai 2018 au service de la publicité foncière de Charleville-Mézières 1, volume 2018 P 2033, portant sur les lots précités;

— condamner solidairement les époux X à lui payer les sommes suivantes:

—  300'000 euros au titre de la restitution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2018;

—  23'100 euros au titre du remboursement des frais notariés, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2018;

—  10'443,33 euros à titre provisoire au titre du remboursement des intérêts du prêt réglé jusqu’à janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;

—  7800 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la location, arrêtée à février 2020, d’un appartement pour assurer le logement décent aux occupants, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

—  4131,78 euros à titre provisoire au titre du remboursement des charges de copropriété payées entre le 24 avril 2018 et le 1^er trimestre 2020, dont le montant serait ajusté au jour de l’annulation de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— plus subsidiairement, dans l’hypothèse où l’annulation de la vente ne serait pas ordonnée, condamner les époux X à payer à la sci au titre de l’action estimatoire les sommes de:

—  250'000 euros à titre de remboursement partiel du prix de vente, sauf à parfaire ultérieurement en cas de dépassement justifié sur pièces, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2018;

—  50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance et le suivi des travaux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement intervenir;

— condamner le notaire à garantir le paiement de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à l’égard des époux X, par application des articles 1231-1 et 1240 du Code civil;

— juger qu’il serait spécialement tenu de garantir le paiement du capital, soit 300'000 euros, plus intérêts échus sur le prêt, en cas d’insolvabilité de ces derniers démontrée par la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux dans le mois de sa signification;

— condamner solidairement les époux X et le notaire à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la banque;

— condamner solidairement les époux X et le notaire aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure

de référé, le coût taxé de l’expertise judiciaire, et les frais de publication au service de la publicité foncière, et qui seraient recouvrés par Maître M N, et à lui payer la somme de 28'000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la banque a conclu à l’irrecevabilité, faute d’intérêt pour agir, de la demande formée par les époux X en annulation de l’assignation lui ayant été délivrée.

Par écritures en date du 30 juin 2020, la banque a demandé de:

— condamner in solidum le notaire et les époux X à garantir le remboursement du crédit consenti à la sci, soit un montant de 331'801,56 euros non compris les intérêts au taux de 1,75 % l’an courant à compter du 5 mars 2020;

— en cas de non-réinscription du privilège de prêteur de deniers et de l’hypothèque de la banque:

— constater l’absence d’inscription par le notaire du privilège et de l’hypothèque prévue à l’acte authentique du 24 avril 2018 qu’il avait dressé;

— le condamner à lui payer le solde du prêt selon décompte arrêté au 5 mars 2020, soit un montant de 331'801,56 euros non compris les intérêts au taux de 1,75 % l’an courant à compter du 5 mars 2020;

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, les époux X ont soutenu, au visa de l’article 446-2 du code de procédure civile, que la demanderesse avait renoncé à ses prétentions du vice caché et du dol non reprises dans ses dernières écritures et ont demandé:

— l’annulation de l’assignation délivrée à la banque;

— l’irrecevabilité, et plus subsidiairement le rejet de toute action de la demanderesse au titre des vices cachés;

— le débouté pour le surplus;

— la condamnation de la demanderesse à leur payer la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, le notaire a également conclu à l’abandon par la demanderesse de ses prétentions antérieures non reprise dans ses dernières écritures, et a sollicité en outre:

— le débouté des prétentions de la sci à son encontre;

— l’irrecevabilité, et subsidiairement le rejet des demandes de la banque à son égard;

— à titre infiniment subsidiaire, le renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état;

— dans tous les cas, la condamnation de la sci et de la banque à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a:

— déclaré les époux X irrecevables en leur demande en annulation de l’assignation délivrée à la banque;

— déclaré la banque irrecevable en ses demandes formées à l’encontre des époux X et du notaire;

— déclaré la sci irrecevable en ses demandes tendant à voir:

— juger que la déchéance du terme n’était pas justifiée et qu’elle pourrait donc continuer à bénéficier du terme jusqu’à remboursement par les époux X et le notaire du solde de la créance de la banque;

— condamner les époux X à l’indemniser des frais de location exposés par Monsieur Y et Madame A à raison des défauts du bien litigieux;

— prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente réitérée suivant acte authentique du 24 avril 2018 dressé par le notaire, et publié le 24 avril 2018 au service de la publicité foncière de Charleville-Mézières 1, volume 2018 P 2033, opérant cession des biens immobiliers ci-après désignés appartenant aux époux X:

— les lots numéros 1, 8, 26 et 33 dépendant d’un ensemble immobilier sis à Charleville-Mézières, rue de Mantoue, 9 et 11, […] pour une contenance de 2 ares et 45 centiares;

— les lots numéros 2, 7 et 8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à Charleville-Mézières, rue de Mantoue, 13 et 15, […] pour une contenance de 1 are et 85 centiares;

— le lot numéro 20 dépendant d’un ensemble immobilier sis à Charleville-Mézières résidence « la […], 9 et 11, […],431 et 432 pour une contenance de 53 ares et 74 centiares;

— le lot numéro 22, pour 1/3 indivis, avec 73/10 000èmes des parties communes générales, dépendant d’un ensemble immobilier sis à Charleville-Mézières, rue de Mantoue, 9 et 11, […] pour une contenance de 2 ares et 45 centiares;

— ordonné la publication au service de la publicité foncière de Charleville-Mézières 1 du présent jugement;

— condamné in solidum les époux X à payer la sci les sommes suivantes:

—  300'000 euros au titre de la restitution du prix de vente;

—  23'100 euros au titre du remboursement des frais notariés, et d’inscription à la conservation des hypothèques;

—  10'443,33 euros en remboursement des intérêts du prêt immobilier exposés jusqu’à janvier 2020;

—  4131,78 euros en remboursement des charges de copropriété exposées entre le 24 avril 2018 et le 1^er trimestre 2020;

— débouté la sci de ses demandes à l’encontre du notaire;

— condamné les époux X aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé diligentée en première instance et en appel, les frais taxés de l’expertise judiciaire résultant de l’ordonnance de référé du 31 juillet 2018, ainsi que les frais de publication du présent jugement au service de la publication foncière;

— les a condamnés à payer au titre des frais irrépétibles les sommes suivantes:

—  2000 euros à la sci;

—  1000 euros à la banque;

— rejeté le surplus des demandes.

Le 17 novembre 2021, les époux X ont relevé appel de ce jugement. L’affaire y afférente a été enregistrée sous le numéro de Rg 20/01593.

Le 8 décembre 2021, la sci a relevé appel de ce jugement. L’affaire y afférente a été enregistrée sous le

numéro de Rg 20/01710.

Par ordonnance d’incident du 23 mars 2021, le conseil de la mise en état a débouté la sci de son incident de radiation dans l’affaire enregistrée sous le numéro de Rg 20/01593.

Le 31 août 2021, a été rendue l’ordonnance de clôture de l’instruction de chacune des deux affaires.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées:

— le 3 juin 2021 par les époux X, appelants;

— le 28 juillet 2021 par la sci, intimée;

— le 21 juillet 2021 par le notaire, intimé;

— le 30 août 2021 par la banque, intimée.

A titre principal, les époux X demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a annulé la vente immobilière et a ordonné les restitutions y afférentes; ils en demandent la confirmation pour le surplus.

A titre subsidiaire, en cas de confirmation de l’action en annulation de la vente, les époux X demandent de dire la banque infondée en ses demandes, et de plafonner les indemnités réclamées par celle-ci à 9754,35 euros.

Les époux X demandent encore la condamnation de la sci à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

* * * * *

A titre principal, la sci demande:

— la confirmation du jugement en ses dispositions ayant prononcé la résolution de la vente et ordonné les restitutions réciproques,

sauf à voir assortir les condamnations à restitution du prix de vente, d’une part, et de remboursement des frais d’acte notarié d’autre part, toutes deux, des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2018,

et sauf à voir réactualiser à 16 560 euros à titre provisoire la somme au titre du remboursement des intérêts échus du prêt jusqu’au mois de mars 2021 inclus et à voir fixer à 4131,72 euros à titre provisoire le montant du remboursement des charges de copropriété payées entre le 24 avril 2018 et le premier trimestre 2021, dont le montant sera ajusté au jour de l’annulation de la vente après communication des états datés et des régularisations consécutives aux deux mutations de propriété, avec sur ces deux postes, intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir;

Ou encore subsidiairement, de réitération de sa demande initiale formée au même titre de résolution de la vente pour dol, en demandant de voir dire que la déchéance du terme relatif au prêt que leur a consenti la banque ne pourra être mise en oeuvre tant que les échéances de remboursement à sa propre charge seront payées à bonne date, ou subsidiairement de lui accorder un délai de paiement de 24 mois;

— l’infirmation du jugement en ce qu’elle a été déboutée de ses demandes indemnitaires au titre de la location d’un appartement, d’une part, et au titre des frais de déménagement, d’autre part, pour réitérer ces deux prétentions initiales, en les portant respectivement à 18 720 euros arrêtée au mois de février 2021, et 8340

euros, avec pour toutes deux intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

La sci demande la condamnation du notaire à la garantir de toutes les condamnations des deux instances prononcées à l’encontre des époux X et à son profit.

La sci demande encore la condamnation solidaire des époux X et du notaire aux dépens des deux instances, avec distraction au profit de son conseil.

* * * * *

Par voie de confirmation intégrale du jugement déféré, le notaire demande le débouté des demandes de la sci et de la banque formées à son encontre, la condamnation de la sci à lui payer une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, et la condamnation de la sci et de la banque aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de son conseil.

* * * * *

La banque demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables ses propres demandes formées à l’encontre des époux X et du notaire, et en ce qu’il a débouté la sci de ses demandes à l’encontre du notaire, pour réitérer sa demande initiale de condamnation in solidum du notaire et des époux X à garantir le remboursement du prêt qu’elle avait consenti à la sci.

La banque demande la confirmation du jugement pour le surplus.

La banque demande encore la condamnation du notaire et des époux X à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

MOTIVATION:

* Préliminaires:

Une bonne administration de la justice conduira à ordonner la jonction des affaires susdites, respectivement enrôlées sous les numéros Rg 20/01593 et Rg 20/01710, qui se poursuivront sous le seul numéro de Rg 20/01593.

Eu égard aux prétentions de l’ensemble des parties concordantes sur ce point, il conviendra de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les époux X en leur demande en annulation de l’assignation délivrée à la banque.

Sur la recevabilité des demandes de la banque tendant à la condamnation in solidum des époux X, vendeurs, et du notaire instrumentant l’action de vente:

Selon l’article 331 du code de procédure civile,

Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Selon l’article 70 du même code,

Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux

prétentions originaires par un lien suffisant sauf s’agissant des demandes de compensation.

La seule condition de la recevabilité d’une demande reconventionnelle consiste en ce que celle-ci se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant (Cass. 3^e civ., 31 janvier 1990, n°88-15.738, Bull. III, n°35).

L’irrecevabilité de la demande principale n’est pas de nature à entraîner l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle (Cass. Soc., 23 mai 1996, n° 92-11.025, Bull. V, n°198).

Il n’est pas dérogé à cette règle par les dispositions régissant la procédure à jour fixe (Cass. 1^re civ., 20 septembre 2017, n°16-18.442, Bull. I, n°194).

Il résulte de sa propre assignation que la sci a attrait en la cause la banque, sans avoir alors formulé valablement de prétention à son égard, ainsi qu’il le sera rappelé plus bas; il en ressort qu’une telle attraction en justice ne peut s’analyser que comme une déclaration en jugement commun.

Ainsi appelée en qualité de seule partie intervenante, la banque a demandé la condamnation du notaire et des époux X à garantir le remboursement du prêt immobilier souscrit par la demanderesse, et subsidiairement la condamnation du notaire à lui rembourser le solde de ce prêt, considérant que les trois parties avaient commis à son égard des fautes délictuelles.

Le premier juge a observé que l’objet de la demande de la banque, partie tierce à la vente, assignée en déclaration de jugement commun, avait un objet et une cause différente de l’action principale engagée par la sci tendant à la résolution de la vente pour vice caché ou son annulation pour dol, comme visant au remboursement d’un contrat de crédit fondé sur la responsabilité délictuelle.

Le premier juge a considéré que ces demandes reconventionnelles de la banque ne présentaient pas de lien suffisant avec la demande principale, dans le contexte d’une procédure à jour fixe.

En ce que le crédit consenti par la banque à l’acheteuse est l’accessoire de la vente immobilière dont la résolution ou l’annulation est sollicité par l’acheteuse, la demande de la banque, tendant à rechercher les fautes délictuelle susceptibles d’avoir été commises tant par les vendeurs que par le notaire ayant instrumenté la vente, présente un lien suffisant avec la demande originaire.

Il y aura donc lieu de déclarer recevable la demande de la banque tendant à la condamnation in solidum du notaire et des époux X à garantir le remboursement du prêt qu’elle avait consenti à la sci, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la recevabilité de la demande subsidiaire de la sci tendant à voir dire que la déchéance du terme ne pourraient être mise en oeuvre tant que les échéances de remboursement à sa charge seraient honorées, ou bien relative à l’octroi de délais de paiement pendant deux ans:

Devant le premier juge, la sci avait demandé de dire que la déchéance du terme n’était pas justifiée, et qu’elle-même pourrait donc continuer à bénéficier du terme jusqu’au remboursement par les époux X et le notaire du solde de la créance de la banque.

Cependant, le premier juge a relevé, exactement, que cette prétention ne figurait pas dans l’assignation à jour fixe le saisissant délivrée par la sci, mais uniquement dans des écritures postérieures de cette demanderesse, de sorte que cette prétention devait être déclarée irrecevable.

A hauteur de cour, la sci ne vient présenter aucun moyen critiquant les motifs du jugement sur ce point, et il échet surtout d’observer que le dispositif de ses dernières écritures ne vient pas réclamer l’infirmation du jugement, en ce qu’il aurait déclaré sa prétention irrecevable.

Il conviendra donc de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la sci tendant à

juger que la déchéance du terme n’était pas justifiée et qu’elle pourrait donc continuer à bénéficier du terme jusqu’à remboursement par les époux X et le notaire du solde la créance de la banque.

* * * * *

De nouveau à hauteur d’appel, la sci demande encore de voir dire que la déchéance du terme ne pourrait être mise en oeuvre tant que les échéances de remboursement à sa charge seraient honorées, ou subsidiairement, sollicite des délais de paiement pendant 2 ans.

La sci appuie sa demande sur la seule circonstance tenant à ce que malgré la restitution du bien objet de la vente aux vendeurs les époux X, ceux-ci ne se sont toujours pas acquittés du remboursement du prix de vente et des conséquences dommageables de l’annulation.

Cependant, aucune partie ne vient solliciter l’annulation du contrat de prêt affecté dans la suite de l’annulation ou de la résolution de la vente immobilière.

Il conviendra donc de débouter la sci de ses demandes tendant à voir dire que la déchéance du terme ne pourrait être mise en oeuvre tant que les échéances de remboursement à sa charge seraient honorées, et de délai de paiement pendant 2 ans.

* Sur l’observation par le premier juge de l’exacte étendue de sa saisine:

Il résulte de l’article 842 du code de procédure civile, dans sa version applicable à compter du 1^er janvier 2020, tel qu’issue du décret n° 2019-1419 du 20 décembre 2019, applicable au litige introduit par assignation à jour fixe en date du 12 février 2020, que dans le cadre de la procédure à jour fixe, le défendeur est tenu de constituer avocat avant la date d’audience.

Selon l’article 844 du même code dans la même version:

Le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.

Si le défendeur a constitué avocat, l’affaire est plaidée sur-le-champ en l’état où elle se trouve, même en l’absence de conclusion du défendeur ou sur simple conclusion verbale.

Il ressort de ce dernier texte que la procédure à jour n’est pas une procédure écrite, mais une procédure orale.

Il résulte de l’article 768 du même code dans la même version, en son dernier alinéa que les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures; à défaut elles sont réputées les avoirs abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Cependant, selon l’article 446-1 du même code, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien; elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit; les observations des parties sont notées au dossier et consignées au procès-verbal.

Les époux X O, exactement, que dans ses motifs, le premier juge a énoncé que « la juridiction est saisie conformément au texte précité (article 840 du code de procédure civile relative à la procédure à jour fixe) des prétentions formulées dans la requête et reprises dans l’assignation, sans qu’il ne ressorte des écritures subséquentes que la demanderesse aurait entendu y renoncer>>.

Ils entendent en voir déduire que le tribunal aurait ainsi statué sur des moyens et prétentions figurant certes dans la requête et l’assignation initiales, mais qui n’auraient pas figuré dans les dernières écritures de la sci en date du 26 juin 2020, alors que celles-ci borneraient les prétentions et moyens auxquels le premier juge était

tenu de répondre.

Cependant, la procédure à jour fixe étant une procédure orale, il appartenait au premier juge de répondre à l’intégralité des prétentions et moyens formulés par la demanderesse dans l’ensemble de ses écritures, qui sont réputées avoir été soutenues oralement à l’audience, en l’absence de preuve contraire, ainsi que le démontre d’ailleurs la note d’audience de première instance versée aux débats (pièce 33 de la sci), sans être borné à cet égard par les seules dernières écritures des parties.

Dès lors, le moyen présenté par les époux X d’un prétendu irrespect de l’article 768 susdit, non fondé, est impropre à emporter l’infirmation.

* Sur la résolution de la vente:

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les défauts de la chose vendue et notamment d’un vice caché; le vice est le défaut de la chose qui la rend impropre à son usage normal ou qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

Le vice doit être antérieur à la vente et c’est à l’acheteur qu’il incombe de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de son antériorité.

Si une clause d’exclusion de garantie des vices cachés tient lieu de loi à ceux qui les ont faites, le principe de bonne foi dans les relations contractuelles exclut que celle-ci puisse produire effet si la preuve est rapportée que le vendeur avait connaissance du vice caché.

En vertu de l’article 1644 du même code, il est loisible à l’acheteur soit de rendre la chose et de s’en faire restituer le prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La sci se prévaut de vices cachés qui n’entreraient pas dans le périmètre des clauses de non garantie des vices cachés stipulées dans l’acte de vente, et qui au surplus, auraient été connus des vendeurs.

Les époux X O que le contrat de vente comporte deux clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés, font grief au tribunal de n’avoir pas analysé la seconde de ces clauses, qui les exonérerait de garantir les vices présentement soulevés; et ils soutiennent en tout état de cause avoir ignoré l’existence de vices.

La page 34 de l’acte de vente comporte un paragraphe intitulé « vices cachés », énonçant que « du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe « chargés et conditions », le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation».

Ce même paragraphe vient ensuite énumérer les documents constituant le dossier de diagnostic technique:

— constat de risque d’exposition au plomb;

— état amiante;

— état du bâtiment relatif à la présence de termites;

— état de l’installation intérieure de gaz;

— état des risques naturels et technologiques;

— diagnostic de performance énergétique;

— état de l’installation intérieure d’électricité;

— état de l’installation d’assainissement non collectif.

Cependant, et ainsi qu’il le sera détaillé plus bas, les désordres affectant le bien, touchant à la terrasse et à la toiture de l’habitation, sont extérieurs au périmètre de cette première clause d’exclusion de garantie.

Au besoin, il conviendra d’observer que les époux X ne présentent aucune contestation sur ce point.

La page 19 de l’acte de vente comporte un paragraphe « Charges et conditions », stipulant que:

<

L’immeuble est vendu dans son état actuel.

Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. >>

Au regard des stipulations claires et précises de cette clause, de laquelle il ressort que les vendeurs ne garantissent pas l’ensemble des vices cachés affectant le bâtiment, pris dans son ensemble, c’est de manière inopérante que les acquéreurs soutiennent que cette clause d’exclusion ne porte pas sur les vices affectant la couverture de la terrasse et les nouvelles constructions.

Il y a donc lieu de retenir que les désordres dont se plaignent les acquéreurs se trouvent couverts par la clause générale d’exclusion de garantie des vices cachés par les vendeurs.

* * * * *

Toutefois, il convient de rechercher si les vices allégués étaient ou non connus des vendeurs, et préalablement, de rechercher leur existence, leur antériorité à la vente, et leur caractère occulte du chef des acheteurs.

Il ressort des avis techniques, constat d’huissier, et vidéos versées aux débats que dans les jours suivant la prise de possession de l’immeuble par les acquéreurs le 24 avril 2018, plusieurs désordres, affectant la terrasse comme la toiture de l’habitation, ont été constatés.

Il résulte du rapport du bureau d’études Gecibat du 27 avril 2018 la réalisation d’un diagnostic structure d’étanchéité sur la terrasse, qui a mis en évidence:

— des déficits structurels;

— des défauts d’étanchéité résultant de la non-conformité des travaux de dallage réalisés et de la nature du béton employé au regard du Dtu 43.1, à l’origine d’infiltrations d’eau présentées comme inéluctablement affectant le local en contrebas;

— la conclusion de la nécessité de reprise de l’étanchéité de l’ouvrage et de réalisation des travaux de structure sans délai.

Il sera observé que ce rapport procède d’investigations menées avant la vente sur l’initiative de la copropriété.

Au cours de sa visite du mois d’octobre 2018, l’expert judiciaire a observé que:

— la toiture terrasse était seulement composée d’une dalle en béton, laquelle ne pouvait pas assurer l’étanchéité, de sorte que l’appartement serait inhabitable dès l’automne en raison des pluies;

— des mesures de protection drastiques devaient être prises immédiatement pour sauvegarder l’appartement;

— les menuiseries n’étaient pas conformes, puisque pour la création de la baie donnant sur une terrasse, un poteau avait été retiré, laissant un seul appui pour les linteaux;

— la nécessité en urgence d’un étaiement destiné à soutenir les deux niveaux supérieurs.

Il résulte du constat d’huissier du 12 juin 2018, ainsi que de la vidéo réalisée par la sci:

— le constat d’un sinistre affectant notamment la toiture de l’habitation;

— le constat, en plusieurs pièces, de dégradations aux plafonds, décrits comme poreux par endroits;

— la présence d’eau en stagnation, voire des marques d’écoulement au niveau notamment des poutres.

Devant le premier juge, a été produite une attestation du 20 juin 2018, par laquelle un technicien intervenu sur place avait attesté d’une pente de la toiture en ardoises insuffisante, générant des infiltrations d’eau, outre des défauts d’étanchéité au bas de la toiture et au niveau des velux.

S’agissant de la toiture en ardoises, l’expert judiciaire en a retenu 'l’incongruité indigne" (sic), ayant une pente de 8° en violation du DTU 40, en préconisant comme unique solution de remplacement une couverture en zinc, seule à pouvoir admettre une pente aussi faible. L’expert a observé que les plafonds en placoplâtre avaient été détrempés par la cascade visualisée sur la vidéo présentée par les acquéreurs, en concluant que ceux-ci ne pouvaient avoir que souffert de manière irréversible.

Dans ses conclusions définitives, l’expert judiciaire:

— a confirmé les désordres précédemment relevés;

— a observé qu’une chute des eaux vanne n’était pas correctement réalisée;

— a relevé qu’une cheminée du poêle à granulés n’était pas conforme, avec un risque d’asphyxie pour le voisinage;

tout en relevant:

— des seuils inexistants;

— des appuis de fenêtres non conformes ;

— des poutres bois très insuffisantes;

— une pente de la couverture trois fois inférieure à la normale;

— des noues insuffisantes;

— des ouvrages en béton armés réalisés sans plan;

— des poteaux de structure sans se soucier des structures supérieures.

L’expert a dénoncé l’incompétence voir l’inconscience des entreprises ayant réalisé ces travaux, tout en soulignant l’absence de maîtrise d''uvre sérieuse.

Or, il résulte des factures de la société Ms Rénovation du 18 décembre 2014 que les travaux d’aménagement

de la toiture, outre la pose de fenêtres et porte-fenêtre comprenant des travaux de maçonnerie avaient été réalisés par les époux X, ce que ces derniers viennent en outre préciser dans leurs déclarations recueillies par l’expert au cours de ses opérations.

Ce technicien a souligné l’urgence d’une intervention concernant la toiture comme la terrasse sous peine de voir l’immeuble se dégrader, compte tenu de la distorsion avec les règles de l’art dans la pente de la toiture: à cet égard il a observé la distorsion avec les règles de l’art dans le pont de la toiture, les travaux réalisés, les charges apportées et les vibrations générées, qui avaient aggravé la fissuration et favorisé les fuites.

Pour l’expert, l’extension constituant la toiture terrasse était décrite comme mal réalisée en charpente, avec des pannes à la limite de la rupture, alors que la suppression des points d’appui avait généré des reports de charges, source de risques pour la copropriété.

L’expert a évalué le coût des travaux de reprise à 50 000 euros hors taxes s’agissant de la terrasse, partie commune à charge de la copropriété, et à hauteur de 140 000 euros s’agissant des parties privatives de la sci, en observant qu’il ne s’agissait là que d’une estimation prévisionnelle à 10 % près, une estimation fiable et définitive ne pouvant se faire que sur plans, d’après un cahier des clauses techniques particulières précis, et après les autorisations des administrations et du syndicat des copropriétaires (page 54).

Il résulte de l’ensemble de ces constatations l’existence de vices, affectant l’étanchéité, la solidité et l’habitabilité de l’ouvrage: ces vices rendent donc la chose impropre à son usage normal.

* * * * *

Le procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 9-11 rue de Mantoue du 13 mars 2017 (pièce numéro 13 de la sci) a:

— rappelé que des infiltrations persistaient dans les locaux de la Mae (Mutuelle d’assurances de l’Education, locataire des locaux commerciaux situés sous la terrasse), en énonçant qu’il était impératif de faire établir un cahier des charges par un maître d''uvre ou un bureau d’études, comprenant un descriptif détaillé des travaux à réaliser et des préconisations techniques nécessaires par rapport à l’existant, un dossier de consultation des entreprises, la réalisation des marchés de travaux de suivi de chantier;

— inclus à son ordre du jour une résolution n° 9, tendant à confier une mission d’étude à un maître d''uvre portant sur la réfection de la terrasse, en produisant les devis Vanel et Gecibat.

Or, il convient d’observer que c’est à la suite des diligences du syndicat des copropriétés que la société Gecibat est intervenue dans l’immeuble, notamment pour rendre son rapport du 27 avril 2018 cité plus haut, rappelant avoir été missionnée suite à un dégât des eaux récurrent pour réaliser un diagnostic visuel sur les éléments structuraux et sur l’étanchéité de la toiture terrasse existante, sa mission consistant à étudier l’état de la structure existante et à proposer une solution technique pour assurer l’étanchéité de cette dalle béton.

De ces derniers éléments, joints à la chronologie d’apparition des sinistres tels que constatés par la sci à compter de son entrée dans les lieux le 24 avril 2018, il conviendra de retenir que les vices sus rapportés existaient avant la vente.

* * * * *

Les époux X soutiennent qu’un acquéreur professionnel ne peut pas se prévaloir de la garantie des vices cachés.

Ils O qu’eu égard à son objet social, ayant trait à l’acquisition, la gestion, l’administration par location ou autrement de tous immeuble et bien immobilier, la sci, qui avait été immatriculée en avril 2016, soit avant la vente litigieuse, n’était pas une structure dédiée à l’acquisition du seul immeuble litigieux, destiné à loger la

famille des associés de la sci.

Pour apprécier si un acquéreur professionnel peut se prévaloir de la garantie des vices cachés, il convient de rechercher si celui-ci possède une qualification professionnelle permettant de supposer de sa part une réelle capacité de contrôle de la chose vendue.

Mais il convient d’apprécier la qualification professionnelle de l’acheteur en sa personne de son représentant légal, et il y a lieu d’observer que celui-ci a une qualification de chauffagiste, selon les mentions du jugement non critiquées sur ce point à hauteur de cour: il en ressort que la sci ne possède pas une qualification suffisante lui permettant de disposer d’une réelle capacité de contrôle du bien immobilier objet de la vente.

Avec le premier juge, il conviendra de retenir qu’eu égard à leur nature, les défauts relatifs à la structure de l’immeuble et notamment à la déclivité de la couverture, à la conformité de la charpente, et à la suffisance des points d’appui, n’étaient pas apparents en l’absence de sinistre avant la vente et qu’il n’apparaît pas plus que l’acheteur en ait été avisé au moment de la vente.

Il en va de même s’agissant des infiltrations.

Bien au contraire, il résulte des attestations versées par les époux X que leurs divers rédacteurs, venus dans les lieux avant la vente, n’avaient eux-mêmes constaté aucun dégât apparent.

Avec le premier juge, il faut retenir que les vices étaient cachés.

* * * * *

Il convient enfin de déterminer si les vendeurs avaient connaissance de ces vices.

Il ressort notamment des constations de l’expert, résultant notamment des déclarations devant lui des époux X (page 8 du rapport) que ce sont ces derniers qui ont procédé aux travaux objet de la déclaration de travaux, comportant notamment la réalisation d’une extension, des travaux de toiture, la construction d’un mur de façade, le remplacement des ouvertures en bois.

Les époux X entendent se prévaloir d’une réponse de l’expert à un dire du 3 décembre 2018, par lequel le technicien a répondu qu’au sujet des infiltrations cataclysmiques affectant la terrasse, il n’était pas actuellement en mesure de répondre sur le point de savoir si ce vice était connu des vendeurs (page 33 du rapport définitif).

Cependant, il appert du procès-verbal d’assemblée générale susdit du 13 mars 2017, relatif à la résolution n° 9 (désignation d’un maître d’oeuvre ou bureau d’études comme suite aux infiltrations affectant la terrasse) que Monsieur F X a voté contre cette résolution.

Et l’expert (page 12 de son rapport) au visa d’un document réalisé par un géomètre-expert relève que la terrasse du lot 33 est sujette à un entretien exclusif de la part de l’attributaire de ce lot.

De cette délibération, ainsi que du diagnostic du 27 avril 2018 sur la base de constatations antérieure à la vente, de désordres importants affectant le local sous-jacent, il se déduit à l’évidence que les époux X avaient connaissance au moins des désordres d’infiltration affectant la terrasse, alors que ce seul vice était de nature à rendre le bien vendu impropre à sa destination.

Subsidiairement, il résulte de l’attestation de Monsieur P Q, (pièce 17 sci) copropriétaire au […], que Monsieur X a toujours été au courant des différents sinistres, et notamment des dégâts des eaux, ayant lieu après que Monsieur X ait entrepris des travaux sur les lieux, alors qu’à plusieurs reprises, des experts étaient passés en mentionnant les travaux à réaliser de sa part.

Au surplus, les écritures mêmes des époux X manifestent leur connaissance de ce vice, puisqu’ils viennent y énoncer que la terrasse n’avait jamais été étanche, et fut à l’origine de désordre dans un commerce situé en rez-de-chaussée (page 11 de leurs écritures).

A cet égard, il importe peu que la terrasse, contiguë à l’appartement vendu, appartienne à la copropriété, alors qu’il est suffisamment établi que les vices l’affectant rendent l’appartement vendu impropre à sa destination.

Plus encore, la dissimulation du vice par les époux X se déduit de leur déclaration intentionnellement erronée, figurant au compromis de vente (page 28), selon laquelle ils déclarent qu’à leur connaissance, aucune construction, rénovation, ou réalisation d’éléments constitutifs d’ouvrage ou équipement indissociable de cet ouvrage n’a été réalisée sur cet immeuble depuis moins de 10 ans, au sens de l’article 1792 du code civil.

En effet, le rapport d’expertise met en évidence que les travaux entrepris par les époux X, notamment conformément à leur déclaration de travaux consistant notamment en travaux de toiture, construction de mur de façade, et extension (page 8 du rapport), étaient de nature à affecter l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement.

Enfin, si les vendeurs O que le procès-verbal d’assemblée générale susdit a été remis aux acheteurs, ce qui résulte des mentions de l’acte de vente énonçant que les procès-verbaux d’assemblée générale des 3 dernières années ont été remis aux acheteurs (p 29), ce seul procès- verbal ne permettait pas aux acheteurs de mesurer l’ampleur et les conséquences du vice affectant les parties communes, et rendant le bien acheté impropre à sa destination.

En effet, les attestations produites par les époux X eux-mêmes font apparaître l’absence de tout dégât apparent avant la vente.

Eu égard notamment à leur nature, ainsi qu’au coût des travaux de reprise y afférents, évalué par l’expert, il est évident que la sci n’aurait pas acquis le bien ou n’en aurait donné qu’une moindre valeur, s’il avait connu ces vices.

Il conviendra donc d’ordonner la résolution de la vente litigieuse, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * *

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur.

Il ressort de l’article 1646 du code civil qu’en cas de résolution de la vente pour vice caché, le vendeur ignorant du vice ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

S’agissant de la restitution du prix de vente et des frais d’actes, la sci fait grief au jugement d’avoir fixé le point de départ des intérêts au taux légal assortissant ces postes au jour du jugement, alors qu’en vertu de la vente rétroactivement mise à néant par la résolution, ce point de départ aurait dû être fixé au jour de cette vente, soit le 24 avril 2018.

Mais une résolution judiciaire, quand bien même emporterait-elle anéantissement rétroactif du contrat, ne produit ses effets qu’à compter de son prononcé, de sorte que l’obligation de remboursement ne peut faire courir d’intérêts qu’à compter de cette date.

C’est dès lors vainement, que la sci demande que la restitution du prix de vente et celle des frais notariés soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2018, jour de la vente litigieuse. A l’inverse, c’est exactement que le premier juge n’a pas n’a pas fait droit à cette dernière demande.

Il y aura lieu de prononcer la condamnation in solidum de chacun des époux X à payer à la sci les sommes de:

—  300 000 euros en restitution du prix de vente;

—  23'100 euros au titre du remboursement des frais notariés, et d’inscription à la conservation des hypothèques;

—  4131,78 euros en remboursement des charges de copropriété exposées entre le 24 avril 2018 et le 1^er trimestre 2020;

et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Il sera ajouté que la première de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement; et la seconde portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, conformément à la demande de la sci.

Il conviendra en outre de condamner in solidum les époux X à payer à la sci la somme de 16 560 euros, au titre du remboursement des intérêts du prêt échu jusqu’en mars 2021, réactualisés à hauteur d’appel, au vu des justificatifs de leur paiement, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, conformément à la demande de la sci, et le jugement sera infirmé de ce chef.

* * * * *

Sauf disposition spéciale de la loi, nul ne peut réclamer réparation du préjudice subi par autrui.

La sci poursuit l’indemnisation des frais de déménagement et de location engagés par ses associés, qui n’ont pas pu habiter dans le bien litigieux: il conviendra d’observer que l’ensemble des pièces justificatives y afférentes ont été libellées au nom personnel des époux Y, tiers à la procédure, et au non pas au nom de la sci.

Ces postes constituent des préjudices personnels de ses associés, et non pas un préjudice de la société elle-même, et la circonstance que les intéressés aient inscrit les sommes y afférentes au crédit de leur compte courant d’associé n’est pas de nature à infléchir cette analyse.

Il conviendra donc de débouter la société de ses demandes indemnitaires au titre des frais de déménagement et de location, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* Sur la demande de la sci tendant à condamner le notaire à garantir les époux X du paiement des condamnations mises à la charge de ces derniers:

Sur la faute et le lien de causalité:

Les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Ils sont également tenus d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’ils instrumentent.

Le notaire, qui reçoit un acte de vente, rapportant les déclarations erronées d’une partie, ne saurait voir sa responsabilité engagée que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues.

La sci fait grief au notaire:

— de ne pas avoir vérifié si les travaux, engagés par les époux X sur la copropriété, avaient bien été autorisés par la copropriété;

— de ne pas avoir vérifié la discordance du lot n°26, décrit dans l’acte de vente comme local à usage de rangement devenu aujourd’hui cuisine, entrée et wc;

alors que ce lot est toujours répertorié au règlement de copropriété du 26 avril 1978 comme local de rangement, pour une superficie de 2,20 m2,

alors que cette superficie ne correspond pas à la réalité, cette pièce mesurant entre 70 à 80 m2, telle qu’établie par le rapport Gecibat; de telle sorte qu’il y a eu de fait annexion d’une partie commune, sans autorisation de la copropriété, tromperie sur la consistance réelle des biens vendus, et fraude aux droits des autres copropriétaires;

alors que cette discordance mettrait en évidence l’existence de ces travaux;

— de ne pas l’avoir informée quant aux infiltrations en provenance de la terrasse, information pourtant disponible puisque figurant dans les 3 procès-verbaux d’assemblée générale transmis par le syndic;

— de ne pas l’avoir informée que la vente l’exposerait inévitablement à un conflit avec les deux syndicats de copropriétaires dont dépend le bien vendu, avec des conséquences potentiellement très graves, compte tenu des désordres subis par les copropriétaires.

Dans un premier temps, il convient d’observer que selon les mentions de l’acte de vente, le vendeur a remis à l’acheteur copie des procès-verbaux des trois dernières années (page 29 de l’acte de vente d’avril 2018).

En outre, la sci vient elle-même reconnaître que la communication de ces procès-verbaux a été obtenue (page 21 de ses écritures).

Il ressort notamment de l’expertise judiciaire que les travaux, objet de la déclaration en mairie concernant les travaux de gros oeuvre touchant à la structure du bâtiment, n’ont pas été évoqués en assemblée générale et n’ont par conséquent pas reçu d’approbation.

Aucune partie n’apporte la démonstration contraire, de telle sorte qu’il sera retenu que les travaux entrepris par les époux X, touchant les parties communes, l’ont été sans autorisation de la copropriété.

En conséquence, le notaire ne pouvait ignorer qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ait été donnée.

Or, le notaire ne pouvait ignorer l’existence de ces travaux, puisqu’il ressort du compromis de vente (page 14) l’indication de l’existence d’un arrêté municipal accordant déclaration préalable en date du 13 janvier 2015, déposé par Monsieur X, portant notamment sur le réaménagement d’un appartement existant en secteur sauvegardé avec extension par fermeture d’une logia non close, travaux de toiture, remplacement des menuiseries, édification d’un mur de clôture, en précisant que le dit arrêté était annexé à l’acte.

Et l’importance de ces travaux résulte de la lecture de ce seul acte, au regard notamment du règlement de copropriété et de son état descriptif de division du 2 juin 1978, dont il y avait lieu de déduire que les travaux ainsi entrepris étaient manifestement susceptibles de porter sur les parties communes de l’immeuble.

Dès lors, il appartenait au notaire de s’enquérir du point de savoir si ces travaux avaient été autrement autorisés par la copropriété, ou à défaut, d’attirer l’attention de l’acquéreur sur ce point, en l’avisant des conséquences néfastes susceptibles de découler de cette absence d’autorisation.

En conséquence, est ainsi caractérisé un premier manquement fautif du notaire, tenant à l’absence de vérification et de conseil de l’acquéreur quant au défaut d’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires portant sur les travaux portant sur les parties communes.

* * * * *

S’agissant de l’absence de modification du règlement de copropriété, le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juillet 2015 dispose que suite aux travaux réalisés par les époux X, l’autorisation de modifier le règlement de copropriété leur est donnée ainsi que le mandat au syndic pour signer le modificatif du règlement de copropriété et l’état descriptif de division, l’ensemble des frais étant à la charge des époux X.

Pour autant, l’état hypothécaire demandé en date du 18 mars 2019 ne porte trace d’aucune modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Alors que le règlement de copropriété et son état descriptif de division rapportent que le lot n°26 y est désigné comme un local de rangement d’une surface de 2,20 m2, il convient d’observer que selon le plan de l’existant, annexé au rapport Gecibat, cette pièce mesure en réalité entre 70 et 80 m2.

Il convient d’en déduire qu’il y a eu de fait annexion d’une partie commune.

Le notaire vient lui-même reconnaître que le lot n°26 de la copropriété a changé de destination, ce lot étant au départ une partie commune, qui a été finalement annexée à l’appartement acquis par la sci (page 9 de ses écritures).

Il résulte de la seule lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juillet 2015 que les travaux réalisés par les époux X étaient visiblement de nature à modifier l’état descriptif de division, de telle sorte qu’il appartenait au notaire de se renseigner plus avant sur le point de savoir si ces travaux n’allaient pas conduire à modifier la consistance des biens objets de la vente, ou à défaut, d’attirer l’attention de l’acquéreur sur ce point en l’avisant des conséquences néfastes susceptibles de découler de cette absence de modification de l’état descriptif de division.

Dès lors, en ne s’assurant pas de l’existence d’une modification de l’état descriptif de division, alors qu’il apparaissait que les travaux entrepris étaient de nature à emporter annexion d’une partie commune, et en s’abstenant d’attirer l’attention de l’acquéreur sur ce point, le notaire a encore commis une faute.

* * * * *

Le procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 9-11 rue de Mantoue du 13 mars 2017 (pièce numéro 13 de la sci) a:

— rappelé que des infiltrations persistaient dans les locaux de la Mae (Mutuelle d’assurances de l’Education, locataire des locaux commerciaux situés sous la terrasse), en énonçant qu’il était impératif de faire établir un cahier des charges par un maître d''uvre ou un bureau d’études, comprenant un descriptif détaillé des travaux à réaliser et des préconisations techniques nécessaires par rapport à l’existant, un dossier de consultation des entreprises, la réalisation des marchés de travaux de suivi de chantier;

— inclus à son ordre du jour une résolution n°9, tendant à confier une mission d’étude à un maître d''uvre portant sur la réfection de la terrasse en produisant les devis Vanel et Gecibat;

— mentionné que Monsieur X a voté contre cette résolution.

De la seule lecture de ce document, il ressort que le notaire était ainsi avisé de l’existence des infiltrations en provenance de la terrasse, et de la nécessité y afférente d’investigations et de travaux de réfection.

Il apparaît que la sci en a nécessairement aussi été avisée, puisque selon les mentions de l’acte, elle a reconnu avoir reçu communication des procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années.

Cependant, il appartenait au notaire d’attirer l’attention de l’acquéreur sur ce point, en l’avisant des

conséquences néfastes susceptibles de découler de l’existence de ces infiltrations, et de la circonstance qu’au jour de la vente, tant leur origine que les travaux nécessaires pour y remédier n’étaient pas connus, alors qu’il résultait par ailleurs du règlement de copropriété que l’entretien de la terrasse, partie commune, était à la charge de l’attributaire du lot n°33 (page 12 du rapport d’expertise), alors que ce lot faisait partie de la vente.

Au regard de ces seuls éléments qu’il était tenu de recueillir pour instrumenter la vente, il n’est pas établi que le notaire aurait pu être avisé de la nature exacte des travaux entrepris par les époux X, ni de leurs conséquences, ni plus largement, de ce que le bien vendu aurait été grevé de vices en compromettant sa destination normale.

Cependant en ne vérifiant pas si les travaux entrepris par le vendeur avaient été autorisés par l’assemblée générale, en ne s’assurant pas de l’existence d’une modification de l’état descriptif de division, alors qu’il apparaissait que les travaux entrepris étaient de nature à emporter annexion d’une partie commune, alors qu’il ne pouvait ignorer ces circonstances, et en tout état de cause, en n’attirant pas l’attention de la sci sur ces incertitudes existantes au moment de la vente et sur leurs éventuelles conséquences néfastes, en n’attirant pas spécialement l’attention de l’acquéreur sur l’existence des infiltrations et de la nécessité y afférente d’investigations et de travaux de réfection, toujours pendante au moment de la vente, le notaire a commis une faute à l’égard de la sci acquéreur.

Enfin, le grief tendant à ne pas avoir informé l’acquéreur des risques de conflits avec les autres copropriétaires, fautif, est suffisamment établi en ce qu’il découle nécessairement des autres manquements déjà plus haut exposés.

* * * * *

La perte de chance se définit comme la perte certaine d’une éventualité favorable.

L’indemnité allouée en raison de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En raison des fautes du notaire, la sci acquéreur n’a pas été informée de l’existence de graves problèmes affectant le bien, développés plus haut, qui ont occasionné un préjudice lié à la perte de chance de négocier un moindre coût, ou de ne pas contracter.

Cette perte de chance s’appréciera notamment au regard de la nature des désordres et du coût des travaux de reprise y afférents, ainsi que de leur délai de réalisation, qui n’étaient certes pas entièrement connus au moment de la vente, mais dont les éléments sus développés ne pouvaient que laisser présumer de la gravité et de l’importance.

Cette perte de chance s’analysera encore au regard des difficultés susceptibles de naître avec la copropriété, eu égard à l’absence de mise à jour du règlement de copropriété et à l’annexion non autorisée de parties communes.

Il en ressort que si le notaire avait correctement exercé son office, il est certain que la sci n’aurait pas acquis l’immeuble dans une probabilité de 80 %, alors qu’il est désormais avéré que celui-ci est grevé de vices cachés.

Par la faute du notaire, les acquéreurs ont ainsi perdu 80 % de chance de ne pas acquérir un bien, dont il s’est révélé ultérieurement qu’il était grevé de vices cachés: la faute du notaire revêt donc un lien suffisant avec le préjudice des acquéreurs, afférent à l’acquisition d’un bien ainsi vicié.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la sci de ses demandes à l’encontre du notaire.

* Sur l’assiette de la garantie du notaire:

Si la restitution du prix, par suite de l’anéantissement de la vente, ne constitue pas elle-même un préjudice réparable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur (Cass. 3^e civ., 18 février 2016, n°12-12.719, Bull.2016, III, n°30).

Ainsi qu’il le sera détaillé plus bas, il sera retenu que les époux X sont parfaitement solvables.

Dès lors, la garantie du notaire ne pourra pas porter sur les condamnations à titre de restitutions du prix de vente, ni de ses accessoires, soit le remboursement des frais notariés et d’inscription à la conservation des hypothèques: la sci sera déboutée de sa demande de garantie des condamnations portant sur ces deux postes.

Pour le surplus des condamnations des vendeurs, revêtant un caractère indemnitaire, et en vertu du quantum de perte de chance plus haut retenu, il convient de dire que le notaire sera tenu de garantir les époux X au titre des condamnations prononcées à leur encontre à raison de:

—  13 248 euros (16 560 euros x 80 %) au titre du remboursement des intérêts du prêt immobilier exposés jusqu’au mois de mars 2021 inclus;

—  3305,38 euros (4131,72 euros x 80 %) au titre du remboursement des charges de copropriété payées entre le 24 avril 2018 et le premier trimestre 2021.

* Sur la demande de la banque tendant à la condamnation in solidum des époux X, vendeurs, et du notaire instrumentant l’action de vente à garantir le remboursement du prêt souscrit par la sci:

Il appartient à la victime d’une faute de démontrer son préjudice, actuel, direct et certain, ainsi que le lien de causalité avec la faute prétendue.

Le créancier, privé du bénéfice de sa sûreté par la faute d’un professionnel du droit, ne justifie pas d’un préjudice certain tant qu’il ne démontre pas la perte définitive de sa créance (Cass, 1^re civ, 28 janvier 1992, n°90-16.200, Bull, I n°128).

La restitution du capital restant dû à la banque, résultant de l’anéantissement d’un contrat de prêt, ne constitue pas en elle-même, à l’inverse de la perte des intérêts conventionnels, un préjudice réparable (Cass. 3^e civ., 19 mai 2016, n°15-11.441, Bull. III, n°67).

A la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus, à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, et à être indemnisée au titre de la restitution des frais (Cass. 3^e civ., 1^er juin 2017, n°16-14.428, Bull. III, n°68).

Si la restitution du prix, par suite de l’anéantissement de la vente, ne constitue pas elle-même un préjudice réparable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur (Cass. 3^e civ., 18 février 2016, n°12-12.719, Bull.2016, III, n°30).

La banque impute aux vendeurs un comportement fautif, pour avoir dissimulé aux vendeurs un vice caché, ou pour avoir commis un dol, ou encore pour ne pas avoir souscrit d’assurance obligatoire garantissant leur responsabilité décennale en tant que réputés constructeurs.

La banque fait grief au notaire de ne pas avoir procédé à l’inscription de son hypothèque conventionnelle pour 65 145 euros, prévue à l’acte de vente, privant l’acte de son efficacité et la privant d’une sûreté.

La banque fait en outre grief au notaire de la tardiveté avec laquelle il a finalement procédé à l’inscription de cette hypothèque conventionnelle, de même qu’à son privilège de prêteur de deniers, près de 3 ans après l’acte, en soutenant que cette tardiveté a permis à la sci d’inscrire une hypothèque sur le bien immobilier.

De fait, il convient d’observer que ce n’est que postérieurement à la publication du jugement déféré ordonnant résolution de la vente, et à l’inscription subséquente, par la sci, d’une hypothèque judiciaire, à son profit, et du chef des époux X, en garantie de la restitution du prix de vente, que le notaire a procédé à l’inscription, au profit de la banque de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers, tels que prévue à l’acte qu’il avait instrumenté.

La banque reproche au notaire un manquement à son devoir de conseil, pour n’avoir pas attiré l’attention des parties sur la discordance entre le prix d’acquisition du bien en 2014 (82 600 euros) et le prix de sa revente en 2018 (300 000 euros) et pour n’avoir pas procédé à des vérifications sur les travaux effectués et sur les garanties y afférentes.

La banque soutient que son préjudice résulte de ce que la sci ne sera plus en mesure d’assurer le remboursement du prêt sur un immeuble impropre à sa destination, tout en continuant à payer le loyer de la résidence actuelle des époux Y.

Elle rappelle avoir consenti un avenant prévoyant une franchise en capital pour une année.

L’établissement de crédit considère que la nullité voire le dol du vendeur aurait pour conséquence de dévaloriser le bien objet de sa garantie hypothécaire.

Il estime qu’il en résulte une dévalorisation de ses propres garanties, et un risque de défaillance de l’emprunteur, susceptible de générer un risque important de non-recouvrement de sa créance.

Des écritures des parties, concordantes sur ce point, il ne ressort en rien qu’ensuite de la résolution de la vente prononcée par le premier juge, le contrat de crédit immobilier aurait fait l’objet d’une résolution ou annulation, et aucune partie ne vient la réclamer.

Bien au contraire, il ressort des écritures des parties que la sci continue le remboursement de ce prêt.

Il résulte encore des écritures même de la banque, notamment en ce qu’elle narre avoir consenti un avenant prévoyant une franchise en capital pour une année, que la sci a jusqu’à présent toujours continué à payer les intérêts conventionnels.

Cependant que la banque elle-même ne vient pas alléguer que la société ne rembourserait pas à bonne date les échéances du crédit immobilier s’agissant des intérêts conventionnels, elle ne démontre pas en quoi le recouvrement de sa créance serait irrémédiablement et définitivement compromis, pour se borner à faire état d’une simple éventualité à cet égard.

Au surplus, il conviendra d’observer que l’inscription à laquelle la sci a procédé sur le bien litigieux, par suite de la résolution de sa vente ordonnée par le premier juge, sera de nature, même indirectement, à garantir le prêt qui lui avait été consenti par la banque, même si la valeur du bien grevé de vices cachés se trouve diminuée de ce fait.

Enfin, il conviendra d’observer qu’il résulte des énonciations de l’ordonnance d’incident du 23 mars 2021 du conseiller de la mise en état, non critiquées par les parties, que les parts sociales détenues par Monsieur X dans trois sociétés, dont deux sociétés civiles immobilières, ont fait l’objet d’une saisie à la diligence de la sci, et que selon l’attestation de la société d’expertise comptable Fizalys, leur valorisation globale est largement supérieure au montant des condamnations dues par les époux X.

La banque défaille ainsi à démontrer la certitude du préjudice dont elle se prévaut.

Même analysé sous l’angle d’une perte de chance, le dommage dont se prévaut la banque ne caractérise pas suffisamment la perte certaine d’une éventualité favorable.

Il y aura lieu de débouter la banque de sa demande de condamnation in solidum du notaire et des vendeurs à garantir le remboursement en capital et intérêts du prêt qu’elle a consenti à la sci.

* * * * *

Il conviendra de condamner les époux X aux dépens de première instance, en ce compris les dépens de la procédure de référé diligentée en première instance et en appel, les frais taxés de l’expertise judiciaire résultant de l’ordonnance de référé du 31 juillet 2018, ainsi que les frais de publication du présent jugement au service de la publication foncière: le jugement sera confirmé de ce chef.

Les époux X seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance, et condamnés à payer au même titre à la sci la somme de 2000 euros et à la banque la somme de 1000 euros.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes au titre des frais irrépétibles de première instance, qu’aucune considération d’équité ne conduira à allouer à quiconque d’autre.

Toujours succombants à hauteur d’appel, les époux X et la banque seront déboutés de leurs demandent au titre des frais irrépétibles d’appel, et il en ira de même pour le notaire.

Il y aura lieu de condamner in solidum chacun des époux X aux entiers dépens d’appel et à payer à la sci la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il y aura lieu d’ordonner distraction au profit du conseil de la sci de ceux des dépens des deux instances dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ordonne la jonction des affaires respectivement enrôlées sous les numéros Rg 20/01593 et Rg 20/01710, qui se poursuivront sous le seul numéro de Rg 20/01593;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a:

— déclaré irrecevables les demandes de la société anonyme Cic Est à l’encontre de Monsieur F X et de Madame G C épouse X, et à l’encontre de Monsieur I J;

— condamné in solidum Monsieur F X et de Madame G C épouse X à payer à la société civile immobilière de l’Aulnoise la somme de 10 443,33 euros en remboursement des intérêts du prêt immobilier exposés jusqu’à janvier 2020;

— débouté la société civile immobilière de l’Aulnoise de sa demande de condamnation de Monsieur I J à garantir le paiement de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de Monsieur F X et de Madame G C épouse X;

Infirme le jugement de ces seuls chefs;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant:

Déclare recevables les demandes de la société anonyme Cic Est à l’encontre de Monsieur F X et de Madame G C épouse X et à l’encontre de Monsieur I J;

Déboute la société civile immobilière de l’Aulnoise de sa demande tendant à voir dire que la déchéance du terme relatif au prêt que lui a consenti la société anonyme Cic Est ne pourrait être mise en oeuvre tant que les échéances de remboursement à sa charge seraient honorées, et de sa demande de délais de paiement pendant 2 ans;

Déboute la société anonyme Cic Est de ses demandes à l’encontre de Monsieur F X et de Madame G C épouse X, et à l’encontre de Monsieur I J;

Précise que les sommes allouées en restitution du prix de vente ainsi qu’au titre du remboursement des frais notariés, et d’inscription à la conservation des hypothèques, porteront intérêts au taux légal à compter du jugement déféré;

Précise que la somme allouée au titre du remboursement des charges de copropriété portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Condamne in solidum Monsieur F X et de Madame G C épouse X à payer à la société civile immobilière de l’Aulnoise la somme de 16 560 euros en remboursement des intérêts du prêt immobilier exposés jusqu’au mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Condamne Monsieur I J à garantir le paiement des condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur F X et de Madame G C épouse X à hauteur de:

—  13 248 euros au titre du remboursement en remboursement des intérêts du prêt immobilier exposé jusqu’au mois de mars 2021inclus;

—  3305,38 euros au titre du remboursement des charges de copropriété payées entre le 24 avril 2018 et le premier trimestre 2021;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Déboute la société anonyme Cic Est, Monsieur F X et Madame G C épouse X, et Monsieur I J de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel;

Condamne in solidum Monsieur F X et de Madame G C épouse X aux entiers dépens d’appel, et à payer à la société civile immobilière de l’Aulnoise la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel;

Ordonne distraction au profit de la Scp R S T, conseil de la société civile immobilière de l’Aulnoise, de ceux des dépens de première instance et d’appel dont elle a eu à faire l’avance sans en avoir reçu provision.

La Greffière La Présidente