Infirmation 12 mai 2016
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Sur la décision
| Référence : | CA Rennes, 12 mai 2016, n° 13/03855 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Rennes |
| Numéro(s) : | 13/03855 |
Sur les parties
| Avocat(s) : | |
|---|---|
| Cabinet(s) : | |
| Parties : |
Texte intégral
4e Chambre
ARRÊT N° 222
R.G : 13/03855
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 MAI 2016
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,
Madame Christine GROS, Conseiller,
Madame Sylvie REBE, Conseiller,
GREFFIER :
Madame AE AF, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l’audience publique du 03 Mars 2016
ARRÊT :
Rendu par défaut, prononcé publiquement le 12 Mai 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats
****
APPELANTE :
S.A. PROMOGIM GROUPE Immatriculée au Regsitre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 339 715 336, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège, venant aux droits de la SCI L’AMIRAL – RUE DU I dissoute et radiée depuis le 18 février 2014, son ancien unique associé .
XXX
XXX
Représentée par Me Rosine D’ABOVILLE de la SELARL CABINET GOURVES, D’ABOVILLE ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Frédéric COPPINGER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Madame V-AW Q
née le XXX à XXX
XXX
XXX
Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur T K
né le XXX à XXX
XXX
XXX
Représenté par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur BG , AK, BI F
né le XXX à XXX
XXX
XXX
Représenté par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Madame L, G, Yvelise DIF épouse F
née le XXX à XXX
XXX
XXX
Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur AK-AL , Aimé D
né le XXX à XXX
Le bourg
XXX
Représenté par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Madame AY , V, BA BB épouse D
née le XXX à XXX
Le bourg
XXX
Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur AG BL AK-V AC
né le XXX à XXX
42 Rue du I
XXX
Assigné à domicile
Madame O AS AE P épouse AC
née le XXX à XXX
42 Rue du I
XXX
Assignée à sa personne
Monsieur AI, AJ, V E
né le XXX à XXX
XXX
XXX
Représenté par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Madame B , V, Céleste LE GOFF épouse E
née le XXX à SAINT-GELVEN (22570)
XXX
XXX
Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Madame AM AN AO épouse AD
née le XXX à XXX
XXX
XXX
Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur Z, R M
né le XXX à XXX
XXX
XXX
Représenté par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Madame BC , BD-V BF épouse M
née le XXX à XXX
XXX
XXX
Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
XXX
XXX
XXX
Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’AMIRAL sis XXX
représenté par son Syndic La XXX dont le siège social est :
XXX
XXX
Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
FAITS ET PROCÉDURE
Dans le courant des années 2005 et 206, la SCI L’AMIRAL RUE DU I a fait édifier une résidence dénommée « Résidence L’AMIRAL » située à XXX) composée de deux bâtiments A (22 appartements) et B (18 appartements) de deux étages édifiés sur sous-sol commun comportant 56 garages.
Les travaux ont été réalisés dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement sous la maîtrise d''uvre complète de la société L’ALINÉA, architecte, selon contrat du 12 juillet 2004.
La livraison des parties communes a eu lieu le 13 octobre et le 10 novembre 2006 avec de très nombreuses réserves qui devaient être reprises au plus tard le 20 décembre 2006.
La réception des parties communes a eu lieu en décembre 2006
Très rapidement après réception, un certain nombre de désordres sont apparus au sein des parties communes consistant en:
— un empoussièrement anormal de la dalle du garage du sous-sol,
— des infiltrations d’eau en sous-sol,
— une stagnation d’eau à l’entrée du bâtiment A,
— des infiltrations d’eau par les toitures,
— un problème de stagnation des eaux pluviales sur les terrasses et balcons,
— le défaut de fermeture du portillon d’accès au bâtiment entraînant des nuisances sonores,
— un problème d’insonorisation des deux bâtiments.
Ces désordres ont été signalés à la SCI L’AMIRAL RUE DU I et ont fait l’objet d’un constat du huissier en date du 14 mars 2007.
Insatisfaite des interventions effectuées par la SCI L’AMIRAL RUE DU I , le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL lui a fait délivrer le 27 juin 2008 une assignation en référé-expertise.
Par ordonnance en date du 22 juillet 2008, une mesure d’expertise a été confiée à Monsieur A.
Par des ordonnances ultérieures, les opérations d’expertise ont été étendues à de nombreuses parties et , par ordonnance du 1er mars 2011, à de nouveaux désordres :
— fissure horizontale sur deux côtés du poteau en sous-sol,
— désordres au niveau du séparateur des eaux du puisard,
— fissure dans l’escalier reliant le garage à l’entrée du bâtiment B,
— fissures apparues au-dessous de l’appartement de Monsieur N dans le bâtiment A.
L’expert a déposé son rapport le 25 janvier 2012
Par acte du 30 juillet 2012, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES représenté par son syndic la XXX ainsi que treize copropriétaires ont fait assigner la SCI L’AMIRAL RUE DU I Rue du I afin, à titre essentiel, de la voir déclarer responsable des désordres, non-conformités et non finitions affectant les parties communes et parties privatives. Outre sa condamnation au coût de la réparation des désordres, ils ont sollicité l’indemnisation des préjudices causés par ces derniers.
Après avoir rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la SCI L’AMIRAL RUE DU I au motif de l’absence de jonction des appels en garantie tardifs effectués plus de six mois après la délivrance de l’assignation, le tribunal de grande instance de Lorient, par jugement rendu le 10 avril 2013 a
— débouté la SCI L’AMIRAL RUE DE I de sa demande d’irrecevabilité du SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL pour défaut d’habilitation par l’assemblée des COPROPRIÉTAIRES ;
— condamné la SCI à payer :
1°) au SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL:
— 35'435,0 6 € HT pour traitement du dallage du sous-sol,
— 5269,55 € HT pour traitement des infiltrations en sous-sol,
— 2090 € HT pour réparation de l’éclairage du sous-sol,
— 6000 € HT pour désordres au puisard,
— 45'888,20 € HT pour remédier aux écoulements des balcons,
— 10'138,70 € HT pour traitement des pissettes,
— 1450 € HT pour absence partielle de cache moineaux,
— 1155 € HT pour désordres du local poubelles,
— 8804,54 € HT pour moquette,
— 77'911,0 5 € HT pour l’isolation phonique ;
— les honoraires du maître d''uvre X selon barème prévu à la convention de maîtrise d''uvre signée le 22 mars 2010,
lesdites sommes étant majorées du coût de la TVA est indexée sur l’indice du coût de la construction BT01 (indice de référence : date du devis pris en compte par l’expert A ou à défaut de devis de référence, date de dépôt du rapport de l’expert, indice d’indexation dernière indice publié à la date du prononcé du jugement),
— 1300 € TTC pour surconsommation électrique,
— 5000 € TTC pour frais d’entretien complémentaire,
— 229 € TTC pour franchise suite à l’inondation en sous-sol,
— 3000 € TTC pour contrainte du chantier de réparation,
— 3000 € pour surcoût de syndic ;
2°) à Madame AD 800 € pour les troubles subis ;
3°) à Madame Q 800 € pour les troubles subis ;
4°) à Monsieur K 400 € pour les troubles subis ;
5°) à Monsieur et Madame F 300 € pour les troubles subis ;
6°) à Monsieur et Madame D 800 € pour les troubles subis ;
6°) à Monsieur et Madame AC 300 € pour les troubles subis ;
7°) à Monsieur et Madame E 300 € pour les troubles subis ;
— dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle ;
— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;
— condamné en outre la SCI L’AMIRAL RUE DE I à payer au SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL 12'000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
— débouté les demandeurs précités et Monsieur M des autres chefs de demande ;
— condamné la SCI L’AMIRAL RUE DE I aux entiers dépens qui comprendront les frais de référé expertise.
La SCI L’AMIRAL RUE DE I a interjeté appel de ce jugement le 27 mai 2013.
Les intimés ont constitué avocat sauf Monsieur AG AC et Madame O P épouse AC.
Les parties ont conclu.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2016
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 04 janvier 2016 de la SA PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DE I dissoute et radiée depuis le 18 février 2014, son ancien et unique associé qui demande à la cour de
Vu notamment les articles 1792 et suivants, 1147, 1642-2, 1646-1 1648 du Code civil
Vu l’article L.111-11 du Code de la Construction et de l’Habitation
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement du 10 avril 2013 du Tribunal de grande Instance de Lorient,
— Dire et juger l’intervention volontaire de la Société PROMOGIM GROUPE comme venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I recevable ;
— Dire et juger l’appel de la SCI L’AMIRAL RUE DU I aux droits de laquelle se trouve dorénavant la Société PROMOGIM GROUPE recevable et bien fondé ;
— Rejeter les appels incidents du Syndicat des COPROPRIÉTAIRES et de Madame Q, Monsieur K, Monsieur et Madame F, Monsieur et Madame D, Monsieur et Madame E, Madame AN AD, Monsieur et Madame M mal fondés et injustifiés et les en débouter ;
Sur ce statuant a nouveau,
* Sur les désordres affectant le sous-sol de la résidence l’AMIRAL :
— Infirmer le jugement en ce qu’i| a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au paiement de 35.453,06 € HT ;
— Débouter le syndicat des COPROPRIÉTAIRES l’AMIRAL RUE DU I de ses demandes ;
* Sur les infiltrations d’eau en sous-sol :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au paiement de 5.269,55 € HT ;
* Sur les éclairages du sous-sol :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au paiement de 2.090,00 € HT ;
* Sur les désordres apparus au niveau du puisard :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au paiement de 6.000,00 € HT ;
* Sur le local ménage :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos en sa demande et l’en débouter ;
— Limiter à titre subsidiaire la condamnation à la somme de 3.352,84 € HT ;
* Sur l’écoulement des eaux pluviales var les balcons et terrasses :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au titre des travaux de reprise ;
— Dire et juger le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos et en tout état de cause mal fondé en sa demande et l’en débouter ;
— A titre subsidiaire, limiter le montant des travaux de reprise tels que sollicités par le syndicat des COPROPRIÉTAIRES ;
* Sur les nuisances des pissettes d’évacuation :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au titre des travaux de reprise ;
— Dire et juger le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos et en tout état de cause mal fondé en sa demande, et l’en débouter ;
— Limiter en tout état de cause la condamnation à la somme de 10.138,70€ HT ;
* Sur la toiture :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au titre des travaux de reprise ;
— Dire et juger le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos et en tout état de cause mal fondé en sa demande, et l’en débouter
* Sur les portillons et portes d’accès :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMlRAL RUE DU I au titre des travaux de reprise des portillons et portes d’accès ;
— Dire et juger le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos et en tout état de cause mal fondé en sa demande relative aux portillons, et l’en débouter ;
— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos en sa demande au titre de la réparation des digicodes ;
* sur les maçonneries des balcons :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé le syndicat des COPROPRIÉTAIRES mal fondé en sa demande ;
— Limiter à titre subsidiaire la condamnation à la somme de 620,00 € HT ;
* sur les espaces verts :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos en sa demande ;
— Dire et juger à titre subsidiaire le syndicat mal fondé en sa demande et l’en débouter ;
— Limiter a titre subsidiaire la condamnation à la somme de 2.400,00 € HT ;
* sur le local poubelles
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMlRAL RUE DU I au titre des travaux de reprise ;
— Dire et juger le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos et en tout état de cause mal fondé en sa demande, et l’en débouter ;
* Sur le curage des canalisations des eaux usées et pluviales :
— Dire et juger que le syndicat n’a formulé aucune demande ;
* Sur la peinture sur les murs d’acrotère :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande ;
* Sur les moquettes :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au titre des travaux de reprise ;
— Dire et juger à titre subsidiaire le syndicat mal fondé en sa demande et l’en débouter ;
— Limiter à titre subsidiaire la condamnation à la somme de 4.950,00 € HT ;
* Sur les fissures de l’entrée du bâtiment B :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande ;
— Limiter à titre subsidiaire la condamnation à la somme de 6.811,32 € HT ;
* Sur l’isolation phonique :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au titre des travaux de reprise ;
Dire et juger le syndicat des COPROPRIÉTAIRES forclos et en tout état de cause mal fondé
en sa demande, et l’en débouter
* Sur les infiltrations d’eau appartement 205 :
— Dire et juger que le Syndicat des COPROPRIÉTAIRES ne formule aucune demande ;
* Sur les infiltrations par velux dans le séjour appartement B305 :-
Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande ;
* Sur les infiltrations par ventilation de chute appartement A 303 :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande ;
* Sur les infiltrations au niveau du garage n°14 :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande ;
* Sur les défauts d’isolation phonique (appartement de Madame Q) :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande ;
* Sur les préjudices liés à l’éclairage du sous-sol :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande ;
* Nettoyage des parties communes :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au titre du nettoyage a hauteur de 5.000,00 € ;
— Débouter le syndicat des COPROPRIÉTAIRES I’AMIRAL RUE DU I de ses demandes ;
* Sur les préjudices liés à l’inondation du sous-sol :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMlRAL RUE DU I au paiement de 229,00 € ;
— Débouter le syndicat des COPROPRIÉTAIRES l’AMlRAL RUE DU I de ses demandes ;
* Dégradations extérieures dues aux travaux de reprise et les contraintes liées au chantier :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au paiement de 3.000,00 € ;
— Débouter le syndicat des COPROPRIÉTAIRES l’AMIRAL RUE DU I de ses demandes ;
* La maîtrise d’oeuvre :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I au paiement de 38.810,20 € ;
— Débouter le syndicat des COPROPRIÉTAIRES I’AMIRAL RUE DU I de ses demandes ;
— Limiter à titre subsidiaire le montant de la maîtrise d’oeuvre à la somme de 17.710,67€ HT;
* Sur les honoraires du Syndic :
— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande ;
* Sur les demandes au titre des troubles de jouissance dans les parties privatives :
— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL RUE DU I à indemniser Madame AD, Madame Q, Monsieur K, Monsieur et Madame D, Monsieur et Madame AC, Monsieur et Madame E;
— A titre subsidiaire, limiter le montant des condamnations au titre des préjudices de jouissance;
— Condamner solidairement le syndicat des COPROPRIÉTAIRES l’AMIRAL RUE DU I, Madame AD, Madame Q, Monsieur K, Monsieur et Madame D, Monsieur et Madame AC, Monsieur et Madame E au paiement de 15.000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMlRAL ;
— Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.
Vu les conclusions en date du 28 décembre 2015 du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL qui demande à la cour de :
— Débouter la SCI L’AMIRAL de toutes ses demandes, fins et conclusions.
— Déclarer la SCI L’AMIRAL responsable des désordres, non conformités et non finitions
suivants affectant la résidence l’Amiral ;
— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré la SCI L’AMIRAL responsable des
désordres, non-conformités et non-finitions suivants affectant la résidence L’AMIRAL
— dallage du sous-sol de la résidence l’AMIRAL
— les infiltrations en sous-sol de la résidence l’AMIRAL
— les éclairages du sous-sol
— les désordres apparus au niveau du puisard
— les désordres affectant l’écoulement des eaux pluviales par les balcons et terrasses
— les désordres liés aux nuisances affectant les pissettes d’évacuation
— les non-finitions sur la toiture par absence de caches moineaux et de plaques de bois
— les désordres affectant le système de fermeture du local poubelles
— les désordres affectant les moquettes des bâtiments A et du bâtiment B
— les défauts d’isolation phonique ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de ses
demandes tendant à voir reconnaître la responsabilité de la SCI L’AMIRAL pour les
désordres, non-conformités et non-finitions suivantes et déclarer la SCI L’AMIRAL
responsable de ces désordres, non-conformités et non-finitions :
— non-conformité du local ménage
— désordres affectant les portillons et portes d’accès
XXX
— non-finition des espaces verts par manque de bouches maraîchères, manque de raccordements sur l’eau potable et absence de clôtures et plantations
— non-conformité de la peinture sur les murs d’acrotère
— désordres sous forme de fissures à l’entrée du bâtiment B et des deux paliers d’étage du bâtiment B
— les infiltrations par velux dans le séjour (appartement XXX
— les infiltrations par ventilation de chute dans l’appartement A 303
— les infiltrations au niveau du garage n° 14 ;
En conséquence,
— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL à verser au
syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence l’AMIRAL l’indemnisation au titre :
— du dallage du sous-sol
— les désordres affectant l’écoulement des eaux pluviales sur les balcons et terrasses
— la non-conformité de la toiture mais l’infirmer en ce qu’il s’agit d’une non-conformité pour absence de finition des rives rentrantes ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a réduit le montant de l’indemnisation au titre
des désordres, non-conformités et non-finitions suivantes et en ce qu’il a débouté le syndicat
des COPROPRIÉTAIRES de sa demande d’indemnisation au titre des désordres, non-conformités
et non-finitions précités et en conséquence, condamner la SCI L’AMIRAL à verser au syndicat
des COPROPRIÉTAIRES de la résidence l’AMIRAL, en réparation de ces désordres, non-
confirmités et non-finitions, les sommes suivantes HT auxquelles il conviendra d’ajouter la TVA :
— infiltrations en sous-sol : 30 738.54 € HT
— éclairage du sous-sol : 2 563.38 € HT
— puisard : 17 168.92 € HT
— non-conformité du local ménage : 4 899.88 € HT
— nuisances affectant les pissettes d’évacuation : 22 226.87 € HT
— désordres affectant les portillons et portes d’accès : 640 € HT
— désordres affectant la maçonnerie des balcons : 1 445.25 € HT
— non-conformité des espaces verts par absence des bouches d’arrosage : 7 376.85 € HT
— non-conformité des espaces verts par absence de raccordement d’eau potable:
240.33 € HT
— non-conformité des espaces verts par absence de clôtures : 2 400 € HT
— désordres affectant le système de fermeture du local poubelles : 1 155 € HT
— non-conformité sur les murs d’acrotêre : 6 662.22€ HT
— désordres affectant les moquettes des bâtiments A et B :
— à titre principal : 20 595.25 € HT
— à titre subsidiaire : 13 692.93 € HT
— fissures affectant l’entrée du bâtiment B et les deux paliers du bâtiment B : 11465.72 € HT
— désordres affectant l’isolation phonique :
— revêtement acoustique des circulations communes : 4 128.96 € HT
— tapis de marche : 4 950 € HT
— reprise des portes palières : 7 200 € HT
— coupure du carrelage : 1 800 € HT
— mise en place d’un revêtement sol acoustique et reprise des liaisons périphériques : 58 262.08 € HT,
— travaux remédiant aux bruits de l’ascenseur : 9 356.38 € HT
— infiltrations de l’appartement B 305 : 840 € HT
— infiltrations de l’appartement A 303 : 630 € HT
— désordres affectant l’isolation phonique de l’appartement de Madame Q à la somme de 5 885 € ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES au titre de la surconsommation d’électricité à la somme de 1 300 € TTC et condamner la SCI L’AMIRAL à régler au syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence L’Amiral la somme de 2 567.80 € en réparation du préjudice subi du fait de la surconsommation d’électricité et des réparations de l’éclairage du sous-sol ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL à payer la somme
de 5 000 € pour les frais d’entretien complémentaires et condamner la SCI L’AMIRAL à régler au syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence L’Amiral la somme de 22 525 € à titre de dommages et intérêts en réparation du surcoût du nettoyage des parties communes pour les exercices 2006 à juin 2012 ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la sa demande au titre du surcoût de nettoyage des parties communes à hauteur de 50 % du budget annuel de nettoyage des années à suivre et en conséquence, condamner la SCI L’AMIRAL à régler au syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence L’Amiral à titre de dommages et intérêts en réparation du surcoût de nettoyage des parties communes 50 % du budget annuel de nettoyage des années à suivre, l’exercice 2012/2013 jusqu’à réparation intégrale du sous-sol ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES de sa demande au titre du remboursement du coût de l’intervention d’urgence NETVIM des 28 et 29 décembre 2009 et condamner la SCI L’AMIRAL à régler au syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence L’Amiral la somme de 574.81 € en remboursement du coût de l’intervention d’urgence de NETVIME des 28 et 29 décembre 2009 ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a réduit les demandes indemnitaires des
COPROPRIÉTAIRES suivantes et en conséquence, condamner la SCI L’AMIRAL à leur verser :
— à Madame AD, à titre de dommages et intérêts pour les causes sus énoncées, la somme de 6 225 €,
— aux époux M la somme de 2387 € HT en réparation des désordres affectant le garage n° 14
— Madame Q, à titre de dommages et intérêts pour les causes sus énoncées, la somme de 4 788.30 €,
— Monsieur K, à titre de dommages et intérêts pour les causes sus énoncées, la somme de 1 568 € sauf mémoire,
— Monsieur et Madame F, à titre de dommages et intérêts pour les causes sus énoncées, la somme de 900 €,
— Monsieur et Madame D, à titre de dommages et intérêts pour les causes sus énoncées, la somme de 2 580.68 € ;
— Dire et juger que l’ensemble des montants alloués seront majorés du coût de la TVA ;
— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a alloué à monsieur et madame E à titre
de dommages et intérêts pour les causes sus-énoncées la somme de 300 € ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des COPROPRIÉTAIRES au titre de sa demande de réfection des espaces verts après exécution des travaux et condamner la SCI L’AMIRAL à régler au syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence L’Amiral le coût de réfection des espaces verts après l’exécution des travaux, soit 8 125.85 € hors taxe auquel il conviendra d’ajouter l’éventuelle TVA ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a réduit à la somme de 3 000 € le montant de l’indemnisation du syndicat des COPROPRIÉTAIRES au titre des contraintes du chantier de réparation et condamner la SCI L’AMIRAL à régler au syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence L’Amiral le coût de l’installation des éléments du chantier, soit 9 241.02 € auquel il conviendra d’ajouter l’éventuelle TVA ;
— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a réduit à la somme de 3 000 € le montant des
honoraires du syndic exposés par la copropriété et condamner la SCI L’AMIRAL à régler au
syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence L’Amiral la somme de 4 644.39 € au titre des honoraires particuliers de syndic exposés par la copropriété ;
— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL à payer au syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence l’AMIRAL les honoraires du maître d''uvre X selon barème prévu à la convention de maîtrise d''uvre signée le 22 mars 2010 ;
— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit et jugé que toutes les sommes
correspondant aux travaux seront réactualisées sur la base de l’indice du coût de la construction BT 01 à compter de la date du devis à défaut de devis de référence de la date du dépôt du raport de l’expert, l’indice d’indexation étant le dernier indice connu à la date du prononcé du jugement ;
— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement intervenu et se capitaliseront annuellement.
Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL à payer au syndicat
des COPROPRIÉTAIRES une indemnité de 12 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en conséquence condamner la SCI L’AMIRAL à régler au syndicat des COPROPRIÉTAIRES de la résidence L’Amiral qur le fondement de l’article 700 du CPC.
— à titre principal : 30 000 €,
— à titre subsidiaire : 36 000 €.
— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI L’AMIRAL à régler les dépens comprenant :
— les dépens des procédures de référé ayant donné lieu aux ordonnances de référé
des 22 juillet 2008 et 1er mars 2011,
— les frais d’expertise dont le syndicat des COPROPRIÉTAIRES a fait l’avance pour un montant total de 23 166.33 € ;
— Condamner la SCI L’AMIRAL aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de maître Laurence MALLET, Avocat, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du CPC.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 1642-1 du code civil applicable depuis le 28 mars 2009, date d’entrée en vigueur de la loi 2009-323 du 25 mars 2009, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
L’article 1646-1 du même code dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil.
En vertu de ces textes le vendeur d’un immeuble à construire est présumé responsable, sauf preuve d’une cause étrangère, envers l’acquéreur de l’ouvrage des dommages qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Il est aussi tenu, pendant une durée minimale de deux ans à compter de la réception, d’une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables.
1 Sur les désordres affectant le sous-sol de la résidence
1.1 Sur le dallage du sous-sol
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite, au titre de cette non-conformité dénoncée le 10 novembre 2006, la somme de 35'435,06 € HT pour manquement à l’obligation de délivrance.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I s’oppose à cette demande en soutenant que ce désordre n’a pas été relevé par l’expert judiciaire.
La notice descriptive sommaire précise en son paragraphe 4.3 que les sols sont en « béton finition quartz ».
L’expert judiciaire relève un défaut de finition par rapport aux documents contractuels et aux bons usages et règles de l’art concernant les sols béton dont la surface devait être traitée pour éviter le phénomène d’empoussièrement qui a été signalé lors de la livraison des parties communes dans le compte-rendu du 10 novembre 2006. Il ajoute qu’un sol ciment n’est jamais destiné à rester tel quel et qu’il est indispensable qu’il soit protégé par un revêtement sous peine de s’user et de se désagréger peu à peu en formant de la poussière.
Sur la base du devis de l’entreprise SOBRA, le coût des travaux de traitement anti-poussière s’élève à la somme de 35'435,06 € HT.
C’est à raison que le tribunal, faisant une exacte appréciation des faits de la cause, a, en application des dispositions de l’article 1642-1 du code civil condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.
1.2 Sur les infiltrations d’eau en sous-sol
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I ne conteste ni le principe de sa responsabilité ni sa condamnation par les premiers juges à hauteur de 5269,55 € HT fondée sur sa présomption de responsabilité décennale prévue à l’article 1792 du code civil puisque les infiltrations d’eau en sous-sol au niveau des joints de construction à proximité du garage apparues après réception de l’ouvrage portent atteinte à sa destination.
L’expert judiciaire constate la mauvaise réalisation et l’absence de traitement des joints de dilatation ou de rupture réalisés par l’entreprise MODICOM.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande à ce titre la somme de 30'738,54 € HT sur la base du devis de l’entreprise H, et, à titre infiniment subsidiaire, celle de 6462,25€ sur la base du devis SBTS réactualisé retenu par le premier juge.
Par des motifs que la cour adopte, les premiers juges ont écarté, à bon droit, le devis du 22 octobre 2010 de l’entreprise H qui prévoit la réalisation de travaux de terrassement, de décapage de terre, de fouilles en rigole alors que l’expert judiciaire répondant à mieux un dire du conseil du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES confirme qu’il n’est pas nécessaire de refaire ni de modifier les réseaux enterrés.
La demande indemnitaire complémentaire ne résulte donc que de l’appréciation de Monsieur X, l’expert du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, différente de celle de Monsieur A sur la nature des travaux nécessaires à la reprise de ce désordre sans toutefois que soit rapportée la preuve technique de la nécessité d’un traitement par l’extérieur des zones situées au niveau du garage numéro 9, du local à vélos et des garages 43/44.
En conséquence, la cour, sur la base du devis SBTS, confirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné, sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du Code civil, la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer la somme de 5269,55 € au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au titre des infiltrations d’eau en sous-sol.
1.3 Sur les éclairages du sous-sol
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite de ce chef la somme de 2563,38 € HT sur le fondement de la garantie décennale, ce désordre s’étant révélé postérieurement à la prise de possession des locaux.
L’expert relève le fonctionnement défectueux des capteurs de détecteurs de présence en raison de leur empoussièrement dû au désordre du dallage et un phénomène de surchauffe à défaut de ventilation. Il chiffre le coût des travaux de réparation à la somme de 2090 € HT selon devis SBTS.
Ce désordre entraînant un risque pour la sécurité des personnes, son caractère décennal n’est pas sérieusement contestable.
Rien ne permettant de justifier le remplacement de deux détecteurs de mouvement alors que Monsieur A estime seulement nécessaire un nettoyage ainsi qu’un équilibrage des lignes de télérupteurs aux puissances de relais, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I au paiement de la somme de 2090 € HT.
1.4 Sur les désordres apparus au niveau du puisard
Au titre de la présomption de responsabilité décennale, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande la somme de 17'168,92 € en réparation de ce désordre qui a fait l’objet d’une extension des opérations d’expertise par ordonnance du 1er mars 2011. Il fonde le montant de sa demande sur les devis des entreprises H (11'684,10 € HT + 740 € HT), ANDRÉ (995,82 € HT) et DESMOULIERE (3829 € HT) communiqués à l’expert judiciaire mais non retenus par ce dernier.
L’expert précise que les désordres atteignent plus précisément le séparateur des eaux du puisard. Il le attribue les inondations dans le garage à un sous-dimensionnement de la canalisation des eaux du caniveau en bas de rampe et non au puisard lui-même. Il préconise la création en extrémité Sud du caniveau d’un regard de relevage avec pompe et rejet dans le regard EP en extrémité Sud-Est du bâtiment B et abandon sur place de la canalisation existante ainsi que la mise en 'uvre d’une cornière de rejet d’eau en arrière de la porte sectionnelle sur la largeur du passage. Monsieur A chiffre le coût de ces travaux à la somme de 6000 € HT.
Rien ne justifie le remplacement du séparateur d’hydrocarbures inclus dans l’installation actuelle dont le fonctionnement n’est pas la cause du désordre.
La cour approuve donc les premiers juges d’avoir retenu la responsabilité décennale de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I et d’avoir fixé la créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de ce chef à la somme de 6000 € HT correspondant à son estimation forfaitaire des seuls travaux techniquement justifiés dans le cadre des opérations d’expertise.
1.5 Sur le local ménage
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite au titre de cette non-conformité la somme de 4899,88 € HT en application de l’article 1642-1 du code civil. Il soutient qu’en matière de défauts de conformité apparents les règles de prescription de droit commun sont applicables, l’article 1642-1 du Code civil ne s’appliquant qu’aux vices apparents.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I oppose la forclusion de l’action en application de l’article 1648 du même code, cette non-conformité apparente n’ayant été dénoncée ni lors de la prise de possession des parties communes, ni dans le mois qui a suivi, et n’ayant fait l’objet d’aucune action en justice dans l’année qui a suivi.
Au paragraphe 4.6.1 de la notice descriptive sommaire relative au local ménage, il est prévu un bac à eau avec robinet eau froide et WC ainsi qu’un sol béton surfacé recevant une peinture de sol. L’expert judiciaire constate néanmoins que ce local n’est muni que d’un robinet de puisage et d’un siphon de sol.
Les parties ne contestent pas que cette non-conformité apparente n’a pas été dénoncée dans le délai d’un mois suivant la prise de possession puisqu’elle ne figure pas dans le compte rendu du 10 novembre 2006.
Selon l’article 1648 alinéa 2 du code de civil modifié par la loi 2009-323 du 25 mars 2009 applicable le 28 mars 2009, l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux avec ou sans réserve, ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur l’action en garantie des défauts de conformité apparents même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois prévu à l’article 1642-1 du même code. Ce délai d’action est prescrit à peine de forclusion et l’acquéreur ne peut invoquer le délai de prescription de droit commun.
En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n’ayant introduit aucune action en garantie au sujet de la non-conformité du local ménage dans le délai de treize mois suivant la prise de possession des ouvrages, c’est à bon droit que le premier juge l’a débouté de sa demande indemnitaire au constat de la forclusion de son action de ce chef.
2 Sur les désordres affectant l’extérieur de la résidence
2.1 Sur l’écoulement des eaux pluviales des balcons et terrasses
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande la condamnation de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à lui payer la somme de 45'888,20 € HT sur le fondement de la garantie décennale pour ce désordre non apparent à la prise de possession des locaux.
La société appelante affirmant le caractère apparent du désordre dans le mois suivant la prise de possession de l’immeuble invoque la forclusion de l’action en garantie de ce chef puisque l’action en référé n’a été délivrée que le 27 juin 2008 de l’assignation au fond le 30 juillet 2012. Elle conteste en outre le devis NEVANEN relatif à la reprise de l’ensemble des balcons alors que le désordre ne concerne que quelques-uns d’entre eux.
Monsieur A constate, en particulier sur les balcons carrelés des étages, que les pentes ne sont pas exécutées et qu’il existe de nombreux flaches à l’origine de rétentions d’eau auxquelles les pissettes rapportées aux points bas n’ont pas remédié.
L’expert a vérifié la réalité du désordre en procédant à des déversements d’eau sur les balcons des logements A 207 et A 305.
Ce désordre ne s’étant révélé dans toute son ampleur que postérieurement à la prise de possession des immeubles après des précipitations d’une certaine abondance, le premier juge a pertinemment décidé qu’il relève de la présomption de responsabilité décennale de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I puisqu’il interdit l’usage des balcons pendant plusieurs jours après la pluie et constitue une source d’humidité pour l’ensemble de l’immeuble.
La seule affirmation de la compagnie AXA, dans un dire du 3 janvier 2012, que certains balcons ne sont pas affectés du même désordre ne permet pas de contester utilement le chiffrage effectué par l’expert judiciaire sur la base du devis de l’entreprise NEVANEN alors que le même système constructif a été appliqué à tous les balcons carrelés et que la même malfaçon les affecte.
En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 45'888,20 € HT au titre du coût de la réparation du défaut d’écoulement des eaux pluviales par les balcons et terrasses sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du Code civil.
2.2 Sur les nuisances sonores des pissettes d’évacuation
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande au titre de ce désordre de nature physique décennale découvert après la prise de possession des immeubles la condamnation de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à lui payer la somme de 22'226,87 € HT.
Pour s’opposer à cette demande, la société appelante invoque la forclusion de l’action au titre de ce désordre apparent et, à titre subsidiaire, la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a limité la condamnation à la somme de 10'138,70 € HT.
L’expert relève que les dispositifs métalliques de type « dégueuloirs » permettant l’évacuation des eaux pluviales des terrasses et des balcons sont parfaitement alignés de sorte que l’eau accumulée sur les balcons des deuxièmes étages chute sur le « dégueuloir » du premier étage générant des nuisances sonores métalliques. Après visite des appartements A 203, A 305, A 205 et A 207, il préconise la suppression des pissettes inutiles ainsi qu’une modification des cheminements des eaux de pluie des toitures et des balcons terrasses et, sur la base du devis de l’entreprise ID-J, il chiffre à la somme de 10'138,70 € HT le coût de ces travaux.
Ces nuisances sonores n’ont pu être appréhendées qu’après la prise de possession des immeubles lors de périodes pluvieuses. Le premier juge a pertinemment retenu leur caractère physique décennal en relevant que le bruit métallique répétitif imposé aux occupants des logements de jour comme de nuit jusqu’à complète évacuation par les pissettes de l’eau accumulée sur les balcons rend l’ouvrage impropre à sa destination d’habitation.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne démontre pas que la réduction de ce seul désordre sonore nécessite les travaux préconisés par son expert qui prévoit la création de six nouvelles chutes d’eau pluviale avec modification du réseau enterré.
Dans ces conditions, la cour considère que le premier juge a, par des motifs pertinents, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en condamnant la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 10'138,70 € HT.
2.3 Sur la toiture
Au titre de ce désordre apparent réservé à la réception, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite la somme de 1450 € HT sur la base du devis de l’entreprise PADELLEC.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I invoque la forclusion de l’action. Elle fait valoir que la réserve faite à la réception relative à l’habillage des caches moineaux ne porte pas sur le désordre non réservé malgré son caractère apparent relatif à l’absence de finition du lot couverture bardage.
Le procès-verbal de réception du 13 octobre 2010 mentionne à la charge de IC BOIS : « solder habillage des caches moineaux ».
Monsieur A relève dans son rapport, en pignon des deux bâtiments, l’absence de finition bardage au niveau des rives rentrantes qu’il estime apparente à la réception. Le coût de la reprise de ce désordre s’élève à la somme de 1450 € HT selon devis de l’entreprise PADELLEC.
L’absence de finition des rives rentrantes sur les abouts de bardage des pignons des deux bâtiments ne correspond pas à la réserve relative à l’habillage des cache-moineaux.
Cette absence de finition bardage était parfaitement visible malgré la hauteur des immeubles dans le cadre d’un examen attentif effectué par un homme profane en matière de construction.
Or, malgré son caractère apparent, elle n’a été réservée ni à la réception ni dans le délai d’un mois suivant la prise de possession des locaux, et aucune action en garantie n’a été engagée à ce titre dans le délai de treize mois suivant la réception.
En conséquence, en application des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil ci-dessus rappelés (1.5), la cour, par voie d’infirmation, déboutera le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de sa demande indemnitaire à hauteur de 1450 € HT au constat de la forclusion de son action de ce chef.
2.4 Sur les portillons et portes d’accès
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES estime que les désordres affectant les trois portillons étaient cachés à la prise de possession des locaux et sollicite, en application de l’article 1792 du Code civil, la somme de 1089 € HT sur la base du devis de l’entreprise SBTL.
S’agissant des désordres affectant les digicodes, il demande la somme de 640 € HT sur le même fondement étant précisé que le coût des réparations s’est élevé à la somme de 993,91 € et que l’assureur dommages-ouvrage a pris en charge la somme de 353,81 €.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I oppose la forclusion en raison du caractère apparent des désordres.
Monsieur A indique que les portillons en acier galvanisé permettant l’accès aux immeubles sont commandés par digicodes et ventouses électromagnétiques. Il relève qu’il s’agit d’éléments lourds dont les réglages n’ont pas été réalisés. Il précise que les vantaux se referment brutalement, pouvant affecter la sécurité des personnes et produisent des nuisances sonores et des dysfonctionnements. Il ajoute d’une part que les digicodes ne sont pas correctement protégés des intempéries et deviennent de moins en moins lisibles en particulier celui du bâtiment B, et d’autre part que la serrure du portillon du bâtiment A est cassée suite aux chocs.
Il estime que ces désordres n’étaient pas apparents.
Les parties ne contestent pas qu’aucune réserve n’a été faite ni à la réception du 13 octobre 2006, ni à la livraison du 10 novembre 2006.
Les nuisances sonores résultant de la répétition des fermetures fréquentes et brutales des portillons pouvant générer le bris de leurs serrures constituent un désordre qui ne s’est révélé dans toute son ampleur que postérieurement à la réception et à la prise de possession des parties communes suite à l’usage régulier des portillons litigieux. Ce désordre non apparent revêt un caractère physique décennal puisqu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination et s’avère dangereux pour les personnes.
Le principe de la présomption de responsabilité décennale de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I sur le fondement des articles 1641-1 et 1792 du Code civil doit être retenu.
Au vu du devis de la société SBTL non contesté par la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I, la cour condamnera cette dernière, par voie d’infirmation, à payer aux SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 1089 € HT en réparation des désordres affectant les portillons et portes d’accès aux bâtiments.
S’agissant des digicodes, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et moyens de première instance. En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en déboutant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de ce chef à défaut de dénonciation du désordre affectant les digicodes, éléments d’équipement dissociables, dans le délai biennal prévu à l’article 1792-3 du Code civil.
2.5 Sur les maçonneries des balcons et les sabots de garde-corps
Pour les désordres non apparents affectant les maçonneries des balcons et les sabots de garde-corps, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande la condamnation de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à lui payer, sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires et sur le fondement de la responsabilité décennale, la somme de 1445,25 € HT.
La société appelante s’oppose à cette demande.
L’expert judiciaire relève, en particulier sur les balcons des logements B 201, B 202 et A 207, des fissures avec coulures de rouille, de mauvaise fixation de sabots de garde corps et des boursouflures de peinture sur ces sabots. Il note aussi le manque de rigidité du raccord d’angle des deux éléments de main courante, le caractère inesthétique du béton en sous-face grossièrement travaillé et érodé, des fissures en façade du plancher du premier étage liées à un manque d’enrobage des aciers générant à court terme des effets inesthétiques avec coulures de rouille et agression des aciers. Il estime que ces défauts d’exécution n’étaient pas visibles lors de la prise de possession des locaux et chiffre les travaux de reprise à 620 € HT suivant devis SBTS.
Les désordres invoqués par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et relevés par l’expert affectent les balcons des logements B201, B202 et A207. Ils n’étaient apparents ni à la réception ni à la livraison des parties communes. Aucun de ces désordres à caractère esthétique ne compromet la solidité de l’ouvrage ni ne le rend impropre à sa destination et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne rapporte pas la preuve que le manque de rigidité du raccord d’angle compromet la sécurité des personnes alors que l’expert judiciaire ne le précise pas.
Ne revêtant pas le caractère de gravité permettant d’engager la responsabilité décennale de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne peut invoquer sa responsabilité contractuelle sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires qu’en rapportant la preuve de sa faute. Or, il n’invoque ni ne prouve celle-ci.
En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de sa demande à hauteur de 1445,25 € HT au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les maçonneries des balcons et les garde-corps.
2.6 Sur les espaces verts
Alléguant des non-conformités, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande la condamnation de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à lui payer la somme de 7376,85 € HT pour absence des bouches d’arrosage, celle de 240,33 € HT pour absence de raccordement d’eau potable et celle de 2400 € HT pour absence de clôture.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I oppose la forclusion.
Le paragraphe 6.3.5 du descriptif sommaire prévoit des bouches maraîchères extérieures.
Le paragraphe 6.5.2 de la même notice prévoit une clôture entre la résidence et la propriété voisine qui n’a pas été posée.
L’expert constate l’absence de bouches maraîchères d’arrosage extérieures ainsi que l’absence de clôture séparative du fonds JAFFRE de la parcelle.
Ces défauts de conformité apparents n’ayant pas été dénoncés dans le mois suivant la prise de possession des parties communes et n’ayant fait l’objet d’aucune action dans le délai prévu à l’article 1648 alinéa 2 du code civil, c’est à bon droit que le premier juge a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’intégralité de ses demandes relatives aux espaces verts.
2.7 Sur le local poubelles
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande la condamnation de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à la somme de 1155 € HT au titre des défauts affectant le portillon métallique donnant accès au local poubelles dont le système de fermeture est trop puissant entraînant le bris de la serrure.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I conteste l’existence d’une réserve relative à ce désordre et invoque la forclusion en contestant en outre s’être engagée à reprendre ce désordre.
Dans le procès-verbal de réception du 13 octobre 2006, il est noté : « Guillermic : revoir gâche du portillon du locale poubelle (reste bloquée) ».
L’expert constate que le portillon donnant accès à ce local dispose d’un système de fermeture trop puissant de sorte que les serrures se cassent et ne peuvent résister aux chocs.
Par des motifs appropriés et pertinents et après avoir fait une exacte application de la règle de droit, les premiers juges ont fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES relative à ce désordre réservé à la réception et condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I au paiement de la somme de 1155 € HT sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil.
2.8 Sur la peinture des murs d’acrotères
Au titre de cette non-conformité, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite la somme de 6662,22 € HT.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I oppose la forclusion.
Le paragraphe 2.8.1.3 de la notice descriptive sommaire prévoit, sur les ouvrages béton ciment, deux couches de peinture mate acrylique hydrofugeante alors qu’aucune peinture n’aurait été mise en 'uvre sur les murs d’acrotère.
Par des motifs que la cour adoptera, le tribunal a débouté, à bon droit, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de sa demande en l’absence de dénonciation de cette non-conformité dans le délai prévu à l’article 1642-1 du code civil et d’action dans le délai de l’article 1648 alinéa 2 du même code.
3 Sur les désordres affectant les parties communes intérieures de la résidence
3.1 Sur les moquettes
Affirmant que la moquette de l’entrée et de l’escalier des deux bâtiments a été prématurément posée et a été endommagée par les constructeurs, les infiltrations d’eau par le joint de dilatation du bâtiment A et l’empoussièrement du sol du sous-sol ainsi que par un flache d’eau à l’entrée du bâtiment A, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES estime, pour ce désordre dénoncé dans le mois de la réception, sa créance à la somme de 20'595,25 € HT, et, à titre subsidiaire, à celle de 8104,54 € HT.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I estime la demande injustifiée et sollicite à titre subsidiaire que sa condamnation soit limitée à la somme de 4950 € .
Monsieur A indique dans son rapport que les moquettes mises en 'uvre trop tôt par rapport à la livraison des parties communes ont été agressées par les intervenants constructeurs par des infiltrations d’eau par le joint de dilatation du bâtiment A et les poussières inhérentes à la mauvaise qualité des sols du sous-sol. Il ajoute que ces désordres se sont révélés à l’usage et suite aux infiltrations d’eau et les moquettes n’ont fait l’objet que d’un remplacement partiel sans pour autant prendre en compte l’intégralité des revêtements affectés.
Il résulte du rapport d’expertise que la responsabilité de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I est engagée au titre des désordres affectant les moquettes d’une part sur le fondement de sa présomption de responsabilité décennale pour les infiltrations d’eau, et d’autre part sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil pour l’empoussièrement du sous-sol.
Le chiffrage de l’expert à hauteur de 9168,96 € ne correspond pas à ce désordre mis au remplacement de la moquette des circulations de l’immeuble dans un but d’isolation phonique.
Rien ne permet en effet d’affirmer que la totalité des moquettes doit être changée alors que les salissures indélébiles n’affectent que les cages d’escalier, les escaliers, les paliers et les couloirs du rez-de-chaussée jusqu’au niveau 1.
En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 8804,54 € HT au titre des moquettes.
3.2 Sur les fissures de l’entrée et des deux paliers du bâtiment B
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait valoir qu’il existe des fissures en plafond au niveau de l’entrée du bâtiment B et à la verticale sur toute la largeur des paliers. Au titre des dommages intermédiaires, il présente une demande indemnitaire à hauteur de 11'465,72 € HT.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I s’oppose à cette demande au motif que ni sa responsabilité décennale, ni sa responsabilité contractuelle ne peuvent être recherchées au titre de ces désordres.
Les fissures de l’entrée des deux paliers du bâtiment B relevées par l’expert sont apparues après la réception et la livraison des parties communes. Rien ne permet d’affirmer qu’elle compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires, il appartient au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de rapporter la preuve d’une faute contractuelle de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I dans la réalisation des dommages dont elle sollicite l’indemnisation.
Or, il n’invoque ni ne prouve une telle faute alors qu’il met les désordres sur le compte de défauts d’exécution des lots maçonnerie et plâtrerie.
La cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de sa demande à hauteur de 6811,32 € HT au titre des fissures de l’entrée des deux paliers du bâtiment B.
3.3 Sur l’isolation phonique
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande, au titre de ce désordre révélé après la prise de possession des locaux, la somme totale de 85'697,42 € sur le fondement de la garantie décennale.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I conteste la nature physique décennale des désordres et soulève l’irrecevabilité de l’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES alors qu’elle aurait dû être engagée par les COPROPRIÉTAIRES sur le fondeme d’nt de la garantie de parfait achèvement en application de l’article L.111-11 du code de la construction et de l’habitation. Elle ajoute que l’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES est forclose s’agissant de désordres apparents à la prise de possession.
Monsieur A, sur la base des mesures acoustiques effectuées dans certains appartements par l’entreprise AA AB, relève diverses non-conformités relatives à l’isolation phonique :
— concernant les isolements aux bruits aériens dans les deux bâtiments liés au faible affaiblissement phonique des portes palières ainsi se le qu’à la réverbération importante dans les zones communes. Il relève en outre une non-conformité entre les logements A 202 et A 208 liée à un affaiblissement insuffisant de la cloisons séparatives et à des transmissions latérales,
— concernant les isolements aux bruits de choc générés dans les circulations ou hall du rez-de-chaussée transmis aux logements les plus proches. Il note aussi dans le bâtiment A une non-conformité entre l’appartement A 207 au R + 1 est l’appartement A 108 au RDC, et dans le bâtiment B entre l’appartement B 301 au R + 2 et l’appartement B 201 au R + 1,
— concernant les isolements au bruit d’ascenseur dans le bâtiment A un léger dépassement de l’objectif réglementaire dans l’appartement A 101 et dans le bâtiment B un dépassement plus net dans l’appartement B 202.
L’expert préconise des travaux d’isolation phonique et le remplacement de la moquette des circulations, plus précisément :
— dans les circulations des rez-de-chaussée la pose d’un tapis de marche et de mini nappes acoustiques flottantes pleines en plafond entre les luminaires,
— pour tous les appartements du rez-de-chaussée des deux bâtiments : le remplacement des barres de seuil existantes des portes palières par des barres de seuil acoustiques et la coupure de tout contact entre les deux chapes,
— pour les bruits d’impact entre les appartements A 101, A 104, A 108, A 207, A 201 et A301 ainsi que B 201, et B 301, la mise en 'uvre d’un revêtement de sol acoustiques et le traitement des liaisons périphériques par creusement et suppression du mortier de joints entre le carrelage et le bas des plinthes et la mise en le 'uvre d’un mastic souple,
— pour les bruits d’équipement entre la cage d’ascenseur et le séjour de l’appartement B 202, le remplacement de la cloisons séparatives de doublages de la gaine d’ascenseur par une cloison spécifique.
Il chiffre la totalité de ses travaux à la somme de 72'280,50 € HT.
Si la garantie phonique participe de la garantie de parfait achèvement en application de l’article L.111-11 du code de la construction et de l’habitation, le délai annal prévu par ce texte n’est pas applicable lorsque les troubles acoustiques trouvent leur origine non dans une inobservation des exigences légales mais dans un défaut de conformité.
Par ailleurs, la garantie d’achèvement peut être écartée au profit de la responsabilité décennale lorsque le défaut d’isolation phonique rend l’immeuble impropre à sa destination.
En l’espèce les nuisances sonores subies par les occupants des immeubles ne se sont révélées dans leur ampleur et dans leurs conséquences qu’à l’usage des locaux.
Considérant leur multiplicité, leur gravité et leur propagation tant horizontale que verticale, ces nuisances sont de nature physique décennale dans la mesure où elles portent atteinte à la destination de l’ouvrage comme l’a pertinemment décidé le premier juge, étant précisé que les sons se transmettent non seulement aux appartements depuis les parties communes mais aussi entre les appartements.
Le principe de la présomption de responsabilité de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I du fait des désordres affectant l’isolation phonique des bâtiments doit donc être retenu.
Après examen critique des devis produits à l’expert judiciaire et correction de son erreur, les premiers juge ont pertinemment chiffré à la somme de 73'431,05 € HT le coût des travaux de reprise des défauts d’isolation phonique aux bruits de choc et aux bruits aériens.
S’agissant des désordres résultant du bruit des ascenseurs, Monsieur A les a chiffrés à la somme de 4480 € HT pour le remplacement de la cloison séparative de doublage entre la cage d’ascenseur et le séjour de l’appartement B 202.
Cependant, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait à juste titre valoir que le même désordre constructif affecte l’appartement A 101 dans lequel doivent être effectués les mêmes travaux de doublage.
Sur la base du devis SBTS établi pour un appartement, il y a lieu de chiffrer à la somme de 8960 € HT le coût des travaux de reprise des désordres résultant du bruit des ascenseurs.
Au total, par voie d’infirmation, la cour condamnera la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 82'391,05 € HT au titre de l’isolation phonique.
3.4 Sur les infiltrations par velux dans le séjour de l’appartement B 305 et sur les infiltrations par la ventilation de chute de l’appartement A 303
Au titre des infiltrations par velux dans le séjour de l’appartement B 305, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES présente une demande indemnitaire à hauteur de 840 € TTC en indiquant que ce désordre décennal a été mis en évidence dans le cadre de l’expertise dommages-ouvrage diligentée par le cabinet C missionné par la compagnie Y qui n’a pas versé la somme de 800 € TTC correspondant au coût des réparations.
Au titre des infiltrations par la ventilation de chute de l’appartement A 303, il sollicite la somme de 630 € suite à une auréole avec légère humidité provenant, selon le cabinet C, d’un phénomène de condensation non canalisé vers l’intérieur de la ventilation de chute par défaut d’étanchéité entre le moignon de plomb la canalisation PVC. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES affirme que la compagnie Y ne lui a pas versé la somme de 600 € TTC qu’elle lui a proposée.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I soutient qu’elle n’est pas responsable de la dette de l’assureur dommages-ouvrage alors que ces désordres n’ont pas été constatés par l’expert judiciaire.
En l’absence d’expertise judiciaire contradictoire relative à ces deux désordres, la preuve n’est rapportée ni de leur réalité, ni de le l’atteinte à la solidité de l’ouvrage, ni de l’impropriété à destination alors que le coût de leur réparation relativement minime laisse penser qu’ils ne sont pas de nature physique décennale.
Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de ses demandes étant précisé en outre que l’absence de règlement de l’assureur dommages-ouvrage n’est pas prouvée.
4 Sur les désordres affectant les parties privatives
4.1 Sur les infiltrations au niveau du garage n°14 appartenant aux époux M
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES présente, pour le compte des époux M, une demande indemnitaire à hauteur de 2387 € HT correspondant au coût des travaux de réparation des écoulements sur le mur du fond du garage en périphérie de la traversée de canalisation d’eaux usées en raison d’un défaut de calfeutrement autour de la canalisation au niveau de la traversée de voile. Il indique que ce désordre a été mis en évidence par le cabinet C dans le cadre d’une expertise dommages-ouvrage à l’issue de laquelle la compagnie Y n’a proposé que la somme de 1518,29 € alors que le devis de l’entreprise SORDO produit par la société FONCIA ATLANTIQUE s’élevait à 2387 € HT.
Pour s’opposer à cette demande, la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I fait valoir que ce désordre n’a fait l’objet d’aucune expertise judiciaire.
Pour les motifs indiqués ci-dessus (3.4), le premier juge a pertinemment débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de cette demande faute de débat contradictoire sur ce désordre au cours des opérations d’expertise judiciaire et de preuve de son caractère physique décennal. En outre, rien ne permet de prouver que la compagnie Y n’a pas pris en charge tout ou partie de la somme réclamée alors que l’expert judiciaire indique que ce désordre a été pris en charge par cet assureur.
La cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de sa demande présentée pour le compte des époux M de ce chef.
4.2 Sur le défaut d’isolation phonique de l’appartement B 202 de Madame Q
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande la condamnation de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à lui payer la somme de 5885 € au titre du coût des travaux à effectuer dans l’appartement B 202 appartenant à Madame Q pour réduire le bruit de l’ascenseur particulièrement fort.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I relève que l’expert judiciaire n’a pas préconisé de travaux de reprise au domicile de Madame Q.
C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a rejeté cette demande au motif qu’elle fait double emploi avec la demande présentée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au titre de l’isolation phonique (cf 3.3 ci-dessus) et qu’elle dépasse les travaux préconisés par Monsieur A.
5 Sur les préjudices occasionnés par les désordres
5.1 Sur la surconsommation électrique et le dysfonctionnement de l’éclairage du sous-sol
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande à ce titre la somme de 1300 € au titre de la surconsommation électrique en raison de l’éclairage continu du sous-sol pendant plusieurs mois et celle de 1267,80 € correspondant à la facture de la réparation d’une panne d’éclairage sous-sol.
La société appelante s’oppose uniquement au paiement de la facture de 1267,80 €.
En cause d’appel comme en première instance, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne prouve pas sa créance à hauteur de 1267,80 € et ne permet pas à la cour de trouver parmi les 114 pièces communiquées la facture dont il demande le paiement.
La cour, adoptant les motifs des premiers juges, confirmera le jugement déféré en ce qu’il a fixé le, à la somme de 1300 € l’indemnisation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au titre de la surconsommation électrique relative à l’éclairage du sous-sol et le déboutera de sa demande à hauteur de 1267,80 €.
5.2 Sur le nettoyage des parties communes
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES soutient qu’en raison de l’empoussièrement du sol du sous-sol, la copropriété a été contrainte de faire effectuer un nettoyage bi-hebdomadaire alors qu’un nettoyage hebdomadaire aurait été suffisant. Il sollicite donc le remboursement de la moitié des frais d’ « entretien ménager » sur la base d’un devis de la société NETVIME en date du 13 janvier 2012, soit la somme de 22'525 € de 2006 à 2012, ainsi que 50 % du budget nettoyage des années à suivre jusqu’à réparation.
S’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I considère que la nécessité d’un nettoyage bi-hebdomadaire n’est pas prouvée.
En l’absence d’éléments nouveaux, par des motifs que la cour adopte, les premiers juges ont limité, à bon droit, à la somme de 5000 € la créance indemnitaire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au titre du surcoût des frais de nettoyage des parties communes liées aux désordres affectant le sol du sous-sol, étant observé que en cause d’appel comme en première instance, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne rapporte la preuve ni de la nécessité d’un nettoyage bi-hebdomadaire, ni ne permet d’isoler, à l’examen des pièces produites, le coût des prestations de passage de l’aspirateur dans le hall, l’ascenseur et les escaliers.
5.3 Sur l’inondation du sous-sol le 28 décembre 2009
Le sous-sol de l’immeuble a été inondé le 28 décembre 2009 en raison de l’encrassement anormal du système de flotteur du séparateur d’hydrocarbures du fait des poussières de ciment provenant du sol. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande le remboursement de la somme de 574,81 € sur la facture de 803,91 € de la société NETVIME intervenue en urgence pour réparer ce désordre.
La SCI appelante fait valoir que l’expert judiciaire n’a pas retenu ce désordre.
Cependant, sur la base de la facture de la société NETVI se ME en date du 31 décembre 2009 d’un montant de 803,91 € et compte tenu du fait que, comme l’indique le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, l’assurance de la copropriété a pris en charge la somme de 574,81 €, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer la franchise de 229 € s’agissant d’une prestation rendue nécessaire par le désordre d’empoussièrement du sol du sous-sol pour lequel la responsabilité de la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I est engagée.
5.4 Sur l’indemnisation des dégradations dues aux travaux de reprise et aux contraintes liées au chantier
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande la somme de 8125,85 € HT selon devis AUBAT ENVIRONNEMENT pour la remise en état du jardin avec réfection des pelouses et des massifs suite aux travaux nécessaires pour la reprise des désordres. Il demande aussi la somme de 9241,02 € selon devis H correspondant à la nécessaire implantation de deux baraques de chantier pendant onze mois nécessitant l’intervention d’une grue pour leur mise en place et leur enlèvement.
Faisant valoir que ces demandes sont fondées sur des devis communiqués par Monsieur X que Monsieur A n’a pas considéré justifiés, la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I s’oppose à ces demandes.
En l’absence de validation des devis AUBAT et H par Monsieur A, les premiers juges ont pertinemment procédé à leur examen pour en exclure la juste titre certains postes non justifiés ou déjà indemnisés.
Ce cas un Cependant, au titre des travaux de remise en état des extérieurs inévitablement dégradés de façon importante lors des travaux de reprise des désordres ainsi qu’au titre des frais supplémentaires de ménage des halls et des couloirs, la cour, par voie d’infirmation, allouera au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 5000 €.
5.5 Sur les frais de maîtrise d''uvre liés aux travaux de reprise des désordres et sur les honoraires de Monsieur X lors des opérations d’expertise judiciaire
Sur la base de la convention de maîtrise d''uvre conclue le 22 mars 2010 avec Monsieur X, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, dans les motifs de ses conclusions, demande d’une part la somme de 38'810,20 € correspondant aux honoraires de son maître d''uvre liés aux travaux de reprise des désordres selon le barème prévu dans cette convention, et d’autre part la somme de 5821,53 € au titre des honoraires de conseil technique de Monsieur X durant les opérations d’expertise judiciaire.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I sollicite la limitation de l’indemnisation à ce titre à la somme de 17'710,67 € HT retenue par l’expert judiciaire.
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Dans le dispositif de ses conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à lui payer les honoraires du maître d''uvre X selon barème prévu à la convention de maîtrise d''uvre signée le 22 mars 2010.
Il ne sera donc pas statué sur la demande à hauteur de 5821,53 € au titre des honoraires de Monsieur X durant l’expertise judiciaire qui a d’ailleurs été pertinemment rejetée par le premier juge comme faisant double emploi avec la première tranche d’honoraires, étant précisé que le jugement déféré a tenu compte du coût d’assistance à expertise dans le chiffrage de l’indemnité de procédure accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ampleur et la diversité des travaux à réaliser au titre de la reprise des désordres nécessite l’intervention d’un maître d''uvre pour leur suivi selon le barème prévu à la convention de maîtrise d''uvre conclue avec Monsieur X.
La cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES les honoraires du maître d''uvre X prévus à la convention de maîtrise d''uvre signée le 22 mars 2010.
5.6 Sur les honoraires du syndic
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande à ce titre la somme de 4644,39 € sur la base du récapitulatif des honoraires du syndic dans le cadre de la procédure arrêtés au 30 juin 2014.
Faute de justificatifs, la société appelante conclut au rejet de cette demande.
Le récapitulatif des honoraires du syndic ne permet pas de chiffrer le seul montant de ses honoraires liés au suivi de la procédure. Cependant il résulte du dire du 13 janvier 2012 du conseil du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, que ces frais se sont élevés à la somme de 3972,88 € au montant de laquelle doit être condamnée, par voie d’infirmation, la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I.
5.7 Sur les troubles de jouissance subis par les COPROPRIÉTAIRES dans leurs parties privatives
5.7.1 Sur les troubles de jouissance subis par Madame AD :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande pour Madame AD, propriétaire occupant avec son époux, de l’appartement A 207 et de deux garages, la somme de 6225 € en indemnisation de l’indisponibilité de ses garages pendant deux mois, de son obligation de déménager durant un mois pendant la durée des travaux d’amélioration phonique, la réfection de sa terrasse et le nettoyage du chantier, ainsi que de la réparation des sondages destructifs effectués dans son appartement.
Comme pour tous les copropriétaires, la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I fait valoir que Monsieur A n’a fait mention ni de la nécessité d’un déménagement, ni de l’indisponibilité totale des garages mais simplement de quelques gênes et d’une privation de jouissance des locaux à réparer.
Il estime le préjudice de Madame AD à 800 €.
C’est à bon droit que le premier juge a considéré comme manifestement surévaluée la demande d’indemnisation de Madame AD qui subira pour l’essentiel la gêne occasionnée par les travaux d’isolation phonique liés à la reprise du revêtement de sol de son appartement.
Cependant, compte tenu de son impossibilité d’occuper certaines pièces de son appartement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, de la gêne occasionnée par le déplacement des meubles ainsi que de la nécessité de réparer les sondages destructifs effectués dans son appartement, la cour trouve dans les pièces versées aux débats motifs suffisants pour condamner la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer à Madame AD la somme de 1500 € par voie d’infirmation.
5.7.2 Sur les troubles de jouissance subis par Madame Q :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande pour Madame Q la somme de 4788,30 € en indiquant qu’elle est propriétaire non occupante de l’appartement B 202 ainsi que de trois garages loués et qu’elle devra indemniser son locataire durant les trois semaines que dureront les travaux de reprise des désordres nécessitant un déménagement outre la perte de loyers.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I s’oppose à cette demande.
En l’absence de pièces prouvant la nécessité d’un déménagement et permettant de chiffrer objectivement le dédommagement dû au locataire pendant la durée des travaux, la cour trouve dans les pièces versées aux débats motifs suffisants pour condamner, par voie d’infirmation, la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer à Madame Q la somme de 1000 € compte tenu de l’ampleur des travaux à effectuer sur son lot privatif constitués pour l’essentiel des travaux de doublage de cloison avec la cage d’ascenseur.
5.7.3 Sur les troubles de jouissance subis par Monsieur K
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite pour Monsieur K la condamnation de la société appelante à lui payer la somme de 1568 € sauf mémoire en faisant valoir qu’il est propriétaire de l’appartement A 302 ainsi que de deux garages qui vont devoir être vidés pendant les travaux qui dureront deux mois. Il se plaint de l’absence de réactivité du promoteur et sollicite l’indemnisation du coût de la reprise des sondages destructifs effectués dans son appartement.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I s’oppose à cette demande.
Au vu des pièces versées aux débats, le premier juge a pertinemment évalué le préjudice de jouissance subi par Monsieur K à la somme de 400 €.
5.7.4 Sur les troubles de jouissance subis par Madame et Monsieur F
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait valoir que les époux F sont propriétaires non occupants de l’appartement A 204 ainsi que d’un garage loués et qu’ils vont devoir indemniser leurs locataires pendant deux mois pour l’indisponibilité des garages et du balcon. Il sollicite à ce titre la somme de 900 €.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I s’oppose à cette demande.
Au vu des pièces versées aux débats qui ne permettent pas de chiffrer l’indemnisation du locataire et d’où il ne ressort pas que le lot des époux F sera indisponible pendant deux mois, il convient de leur allouer, par voie d’infirmation, la somme de 400 € au titre de la gêne occasionnée.
5.7. 5 Sur les troubles de jouissance subis par Madame et Monsieur D
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite la somme de 2580,68 € au profit des époux D propriétaires non occupants de l’appartement A 101 situé en rez-de-chaussée et d’un garage loués qui devront être évacués pendant trois semaines.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I s’oppose à cette demande.
Le premier juge a pertinemment indiqué qu’il n’est prouvé ni que la pose de revêtement de sol de qualité acoustique supérieure durera trois semaines, ni qu’elle nécessitera un déménagement générant perte de loyers et remboursement des locataires.
Au vu des pièces versées aux débats et de l’ampleur des travaux à réaliser dans le lot privatif des époux D, la cour trouve dans les pièces versées aux débats motifs suffisants pour condamner, par voie d’infirmation, la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer à leur payer la somme de 1000 €.
5.7.6 Sur les troubles de jouissance subie par Madame et Monsieur E
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande la condamnation de la SCI appelante à payer aux époux E propriétaires de l’appartement A 303 et d’un garage la somme de 300 € au titre de leur trouble de jouissance résultant des travaux de réfection du sol du garage et de la réfection du balcon.
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I s’oppose à cette demande.
Au vu des pièces versées aux débats et de l’ampleur des travaux à réaliser dans le lot privatif des époux E, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à leur payer la somme de 300 €.
6 Sur les autres demandes
La Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I succombant en l’essentiel de ses demandes en cause d’appel sera condamnée aux dépens de cette procédure.
La cour confirmera la somme de 12'000 € allouée par le premier juge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à titre d’indemnité de procédure de première instance.
Sur le même fondement, elle condamnera la Société PROMOGIM GROUPE venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DU I à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 3000 € au titre de ses frais de procédure irrépétibles d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut,
CONFIRME le jugement rendu le 10 avril 2013 par le tribunal de grande instance de Lorient en ce qu’il a :
— débouté la SCI L’AMIRAL RUE DE I de sa demande de sursis à statuer ;
— débouté la SCI L’AMIRAL RUE DE I de sa demande d’irrecevabilité du SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRE DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL pour défaut d’habilitation par l’assemblée des COPROPRIÉTAIRES ;
— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;
— condamné en outre la SCI L’AMIRAL RUE DE I à payer au SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL 12'000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
— débouté les demandeurs précités et Monsieur M des autres chefs de demande ;
— condamné la SCI L’AMIRAL RUE DE I aux entiers dépens qui comprendront les frais de référé expertise ;
LE RÉFORME partiellement en ce qui concerne les condamnations prononcées au profit du SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL et de certains copropriétaires et reprenant le dispositif sur le tout pour une meilleure compréhension en ce qui concerne ces condamnations,
CONDAMNE la société PROMOGIM GROUPE SA venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DE I à payer :
1°) au SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL:
— 35'435,0 6 € HT pour traitement du dallage du sous-sol,
-5269,55 HT pour traitement des infiltrations en sous-sol,
— 2090 € HT pour réparation de l’éclairage du sous-sol,
— 6000 € HT pour désordres au puisard,
— 45'888,20 € HT pour remédier aux écoulements des balcons,
— 10'138,70 € HT pour traitement des pissettes,
— 1155 € HT pour désordres du local poubelles,
— 8804,54 € HT pour moquette,
— 82'391,05 € HT pour l’isolation phonique,
— les honoraires du maître d''uvre X selon barème prévu à la convention de maîtrise d''uvre signée le 22 mars 2010,
— 1089 € HT en réparation des désordres affectant les portillons et portes d’accès aux bâtiments,
— les honoraires du maître d''uvre X selon barème prévu à la convention de maîtrise d''uvre signée le 22 mars 2010,
lesdites sommes étant majorées du coût de la TVA est indexée sur l’indice du coût de la construction BT01 (indice de référence : date du devis pris en compte par l’expert A ou à défaut de devis de référence, date de dépôt du rapport de l’expert, indice d’indexation dernière indice publiée à la date du prononcé du jugement),
— 1300 € TTC pour surconsommation électrique,
— 5000 € TTC pour frais d’entretien complémentaire,
— 229 € TTC pour franchise suite à l’inondation en sous-sol,
— 5000 € TTC pour contrainte du chantier de réparation,
— 3972,88 € pour surcoût de syndic ;
2°) à Madame AD 1500 € pour les troubles subis ;
3°) à Madame Q 1000 € pour les troubles subis ;
4°) à Monsieur K 400 € pour les troubles subis ;
5°) à Monsieur et Madame F 400 € pour les troubles subis ;
6°) à Monsieur et Madame D 1000 € pour les troubles subis ;
6°) à Monsieur et Madame AC 300 € pour les troubles subis ;
7°) à Monsieur et Madame E 300 € pour les troubles subis ;
— dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la société PROMOGIM GROUPE SA venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DE I à payer au SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’AMIRAL la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la société PROMOGIM GROUPE SA venant aux droits de la SCI L’AMIRAL RUE DE I au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
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