3^e Chambre Commerciale

ARRÊT N°563

N° RG 16/09567 – N° Portalis DBVL-V-B7A-NR2S

SARL STEPHANE

C/

SARL COMPAGNIE BRETONNE DE RESTAURATION ET DE BOULANGER IE

SARL SOLIMCO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e GRENARD

M^e HERVE

M^e LE ROL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller, rapporteur

GREFFIER :

M^me X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Octobre 2019 devant Monsieur Dominique GARET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Décembre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL STEPHANE immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 437 632 565, pris en la personne de son représentant légal, domicilié de droit en cette qualité au siège social

[…] et […]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES substituée par M^e Philippe DOHOLLOU de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

SARL COMPAGNIE BRETONNE DE RESTAURATION ET DE BOULANGERIE immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 808 829 477, agissant poursuites et diligentes de son représentant légal, domicilié de droit en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène HERVE de la SELARL HÉLÈNE HERVE AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL SOLIMCO immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 751 562 372, pris en la personne de son représentant légal, domicilié de droit en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Mikaël LE ROL de la SELARL LRM AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

La SARL Stéphane est propriétaire d’un fonds de commerce de bar-brasserie à l’enseigne «'L’Angélus'» qui est exploité dans des locaux loués à la Ville de Rennes.

Souhaitant vendre son fonds de commerce ou le droit au bail y afférent, la SARL s’est adressée à la société Solimco, intermédiaire spécialisé en la matière.

Ayant été approchée par la société Solimco, la société Compagnie Bretonne de Restauration et de Boulangerie (ci-après la CBRB) formulait, en date du 16 juin 2015, une première offre d’acquisition du droit au bail au prix principal de 675.000 € outre la participation de l’acquéreur aux frais de négociation à hauteur de 50'% de leur coût total, cette offre mentionnant en outre que la SARL Stéphane ferait son affaire personnelle de la résiliation des contrats de travail attachés au fonds exploité par elle.

Une discussion s’engageait alors entre les parties, conduisant la CBRB à revaloriser son offre en

proposant, par une nouvelle lettre en date du 25 juin 2015, un prix de 700.000 € outre la prise en charge des frais de négociation dans la limite d’une somme maximale de 40.000€ hors taxes.

Cette nouvelle offre faisait toujours mention de ce que la cédante ferait son affaire personnelle de la résiliation des contrats de travail attachés au fonds, énumérant par ailleurs un certain nombre de conditions suspensives à la réalisation desquelles l’acquisition demeurait subordonnée, et notamment':

— la régularisation d’un nouveau bail commercial aux charges et conditions générales anciennes';

— l’autorisation du bailleur afin que puissent être exercés dans les locaux loués tous commerces de vente et dégustation de produits alimentaires, restauration sur place ou à emporter, notamment l’activité de boulangerie-pâtisserie';

— l’obtention des autorisations du bailleur, de la mairie et de toutes autres administrations compétentes pour la réalisation des travaux d’aménagement et d’agencement nécessaires à l’exercice des activités envisagées';

— le maintien de la licence IV dans les locaux loués';

— l’obtention du financement par emprunt bancaire';

— l’évacuation des locaux de tout matériel ou mobilier au jour de l’entrée en jouissance.

Cette offre prévoyait qu’elle demeurerait valable jusqu’au 29 juin 2015 et qu’au-delà de cette date elle deviendrait caduque, enfin qu’un compromis de cession de droit au bail sous conditions suspensives devrait être régularisé dans les quinze jours de l’acceptation de l’offre.

Le 26 juin 2015, après avoir régularisé le mandat de vente au profit de la société Solimco, la société Stéphane, par l’intermédiaire de ses deux co-gérants, acceptait l’offre de la CBRB en apposant sur celle-ci la mention «'bon pour accord – lu et approuvé'».

Le 9 juillet 2015, la société Stéphane, par l’intermédiaire de son notaire qui venait de recevoir le projet de compromis que le notaire de la CBRB avait établi, faisait savoir qu’elle ne signerait pas ce document en l’état, la cédante faisant en effet valoir que les conditions évoquées dans ce projet ne reflétaient pas «'l’esprit de la négociation'» entre les parties, le notaire dénonçant notamment l’adjonction d’une nouvelle condition suspensive tenant au recueil de l’accord de la copropriété pour pouvoir réaliser des travaux.

Le 17 juillet 2015, alors que les négociations s’étaient néanmoins poursuivies entre les parties, la société Stéphane déclarait finalement renoncer à son projet de cession.

Considérant au contraire que la cédante ne pouvait pas se libérer ainsi de son engagement, la CBRC sommait la société Stéphane d’avoir à régulariser le compromis.

La société Stéphane n’ayant pas déféré à cette sommation, la CBRB la faisait assigner devant le tribunal de commerce de Rennes.

Finalement, les deux sociétés transigeaient entre elles, et la CBRB se désistait de son instance.

Pour autant, déplorant le défaut de versement de la commission d’intermédiation à laquelle elle persistait à prétendre, la société Solimco sommait la CBRB ainsi que la société Stéphane de lui régler la somme de 48.000 € TTC à ce titre.

Aucune des deux sociétés ne s’étant exécutée, la société Solimco les faisait assigner devant le tribunal de commerce, réclamant leur condamnation solidaire au paiement de la commission contractuelle et, subsidiairement, d’une somme équivalente à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 10 novembre 2016, le tribunal':

— déboutait la société Solimco de sa demande formée au titre du contrat de mandat, les premiers juges ayant en effet considéré qu’en l’absence de conclusion effective de la vente, aucune rémunération n’était due à l’intermédiaire';

— en revanche, condamnait solidairement la société Stéphane et la CBRB à payer à la société Solimco une somme de 24.000 € à titre de dommages-intérêts et ce, pour lui avoir fait perdre une chance de bénéficier de sa commission alors que l’agent justifiait de nombreuses diligences pour parvenir à un accord entre la cédante et l’acquéreur, le tribunal ayant en effet considéré, d’une part que la société Stéphane avait empêché, par sa résistance à régulariser le compromis de cession, que la vente parvienne à son terme, d’autre part que la CBRB elle-même était redevable du montant de la commission';

— condamnait en outre la société Stéphane et la CBRB à payer à la société Solimco une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens de l’instance.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 19 décembre 2016, la société Stéphane interjetait appel de cette décision.

La société Stéphane notifiait ses dernières conclusions le 18 avril 2019, la CBRB les siennes le 24 mars 2017, enfin la société Solimco les siennes le 15 mai 2017.

La clôture de la mise en état était prononcée par ordonnance du 3 octobre 2019.

Par message RPVA du 10 octobre 2019, M^e Le Rol, avocat, sollicitait la révocation de la clôture pour que puisse être prise en compte sa constitution pour le compte de la société Solimco en lieu et place de son ex-associé, M^e Baudimant, et ce, par suite de la dissolution très récemment intervenue de la SCP Baudimant – Le Rol.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société Stéphane demande à la cour de :

Vu l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970,

Vu les anciens articles 1101 et 1583 du code civil,

Vu les anciens articles 1134 et 1176 du code civil,

Vu le contrat de mandat du 26 juin 2015,

— dire et juger la société Stéphane recevable et bien-fondée en son appel';

— confirmer le jugement du 10 novembre 2016 en ce qu’il a :

* débouté la société Solimco de tout droit à rémunération à titre contractuel';

* débouté la société Solimco du surplus de ses demandes';

— réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné solidairement la société Stéphane et la CBRB à payer à la société Solimco la somme de 24.000 € à titre de dommages-intérêts';

* condamné la société Stéphane à verser à la société Solimco la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance';

Statuant de nouveau,

— débouter la société Solimco de la totalité de ses demandes, fins et conclusions';

Subsidiairement,

— dire et juger que seule la CCRB est redevable du montant de la commission contractuelle';

— réduire à de plus justes proportions les éventuelles condamnations à intervenir à l’encontre de la société Stéphane';

— condamner la société Solimco à payer à la société Stéphane une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner la société Solimco à payer à la société Stéphane une somme de 2.400 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée';

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SELARL ARES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au contraire, la société Solimco demande à la cour de :

Vu l’article 1231-1 du code civil

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil et l’article 559 du code de procédure civile,

Vu les articles 1985 et suivants du code civil,

Vu la loi Hoguet du 2 janvier 1970,

Vu le contrat de mandat du 26 juin 2015,

— infirmer le jugement déféré';

— recevoir l’action de la société Solimco et la déclarer bien fondée';

— condamner solidairement la société Stéphane et la CBRB à verser à la société Solimco la somme de 48.000 € à titre de commission telle que prévue au contrat de mandat ;

Subsidiairement,

— les condamner solidairement à verser à la société Solimco la somme de 48.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner à payer à la société Solimco la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux dépens.

Quant à la CBRB, elle demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur l’appel principal de la société Stéphane';

— infirmer le jugement déféré';

— débouter la société Solimco de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

— débouter la société Stéphane de ses demandes en ce qu’elles seraient dirigées contre la concluante';

— condamner la société Solimco à payer à la CBRB une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner la société Solimco aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit des avocats de la cause dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées pour un plus ample exposé des demandes et argumentations des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de la clôture':

Conformément à l’article 784 du code de procédure civile et en l’absence d’opposition des autres parties, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture aux fins de permettre la régularisation de la constitution d’avocat pour le compte de la société Solimco.

Sur la demande tendant au paiement de la commission prévue au contrat de mandat':

A titre principal, la société Solimco fait valoir qu’alors qu’un mandat de vente avait été signé par la société Stéphane prévoyant le versement d’une commission en rémunération de l’entremise de l’agent pour parvenir à la vente du droit au bail de la mandante, et alors que celle-ci avait accepté une offre d’achat formulée par la CBRB, acquéreur qui lui avait été présenté par la société Solimco, la société Stéphane s’est finalement dédite de son engagement, privant par là même l’agent de son droit à rémunération contractuelle.

La société Solimco réclame en conséquence la condamnation non seulement de la société Stéphane au paiement de cette rémunération, mais également, solidairement avec la société Stéphane, la condamnation de la CBRB elle-même, l’agent se prévalant en effet de ce que l’offre formulée par cette dernière prévoyait que la commission serait réglée par l’acquéreur.

Pour s’y opposer, la société Stéphane et la CBRB font valoir qu’en vertu de la loi du 2 janvier 1970, aucune commission n’est due dès lors que la vente définitive n’a pas été conclue.

C’est ce qu’a jugé le tribunal.

La cour partage cette analyse, rappelant en effet':

— qu’il résulte de l’article 6.I de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable au mandat

litigieux, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier ou intermédiaire commercial avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties';

— que si, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006 ayant modifié cet article 6, il peut désormais être dérogé à ce principe, notamment lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, encore faut-il qu’une clause soit prévue à cet effet dans le mandat, l’article 78 du décret (modifié) du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi du 2 janvier 1970 précisant en effet que cette clause doit résulter d’une stipulation expresse du mandat et qu’elle doit être mentionnée en caractères très apparents';

— qu’or, il ne résulte pas de la lecture du mandat confié le 26 juin 2015 par la société Stéphane à la société Solimco, bien que dans le cadre des activités professionnelles de la mandante, qu’une telle clause ait été convenue entre les parties, ce mandat prévoyant au contraire que la rémunération «'sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue, constatée par écrit, et après que toutes les conditions suspensives [auront] été levées'», s’agissant là d’une formulation strictement conforme au principe énoncé à l’article 6.I de la loi du 2 janvier 1970.

Aussi et dès lors qu’il est constant que la cession initialement envisagée du droit au bail de la société Stéphane à la CBRB n’est jamais parvenue à son terme, la société Solimco ne saurait prétendre au versement de la commission convenue, le jugement devant être confirmé en ce sens.

Sur la demande subsidiaire tendant à l’allocation de dommages-intérêts':

Sur la faute reprochée à la société Stéphane':

Pour lui réclamer des dommages-intérêts équivalant à la commission dont elle estime avoir été indûment privée, la société Solimco reproche à la société Stéphane de s’être fautivement dédite de son engagement de vendre en refusant de signer le compromis que le notaire de la CBRB lui présentait, l’agent faisant en effet valoir que la société Stéphane n’avait aucune raison valable de se rétracter alors que les parties étaient parvenues à un accord complet sur les conditions de la vente.

Au contraire et pour justifier son désengagement, la société Stéphane fait valoir que le projet de compromis qui lui a été présenté surajoutait à l’offre initialement convenue entre les parties, notamment en ce qu’il subordonnait la réalisation définitive de la vente à une nouvelle condition suspensive tenant à l’autorisation de la copropriété pour voir réaliser les travaux envisagés par la CBRB.

Le tribunal n’a pas répondu à cette argumentation, qui s’est limité à considérer, sans motivation particulière, que la société Stéphane avait, par sa résistance à signer le compromis, causé un préjudice à la société Solimco en la privant d’une perte de chance de percevoir sa commission.

En conséquence, il convient de comparer les conditions de l’offre formulée le 25 juin 2015 par la CBRB et acceptée le 26 juin 2015 par la société Stéphane, avec celles figurant dans le projet de compromis que la cédante a refusé de signer et ce, afin de pouvoir apprécier si ce refus était justifié ou non.

L’offre du 26 juin 2015 prévoyait que l’acquisition par la CBRB était subordonnée à plusieurs conditions suspensives, dont «'l’obtention des autorisations du bailleur, de la mairie et [de] toutes autres administrations compétentes pour la réalisation des travaux d’aménagement et d’agencement nécessaires à l’exercice des activités envisagées'», soit «'tous commerces de vente et dégustation de produits alimentaires, restauration sur place ou à emporter, notamment l’activité de boulangerie-pâtisserie'».

Or, le projet de compromis soumis à la signature de la société Stéphane diffère de l’offre initiale en ce qu’il a prévu «'que le bailleur, la copropriété, la mairie ou toutes autres administrations compétentes [donnent] leur autorisation pour procéder dans les locaux aux travaux d’aménagement et d’agencement nécessaires à l’exercice des activités envisagées par le cessionnaire, en ce compris la pose de l’enseigne en façade'».

Il est constant que les deux formules ne sont pas strictement superposables, le compromis prévoyant, en sus des conditions suspensives initialement convenues, également celle tenant à l’autorisation de la copropriété, notamment pour la pose d’une enseigne en façade, étant ici précisé qu’il s’agit d’un bâtiment appartenant au coeur historique de la ville de Rennes, à l’angle de la place de la mairie, juste en face de l’opéra.

Par ailleurs, il résulte des éléments du dossier que la CBRB projetait d’y installer, à la place du traditionnel bar-brasserie de «'L’Angélus'», une grande enseigne de boulangerie-pâtisserie, ce qui aurait d’ailleurs nécessité une demande de dé-spécialisation du bail précédemment consenti à la société Stéphane.

D’où les réticences exprimées par le notaire de la cédante, qui, dès le 9 juillet 2015, a reproché à la CBRB d’avoir «'adjoint de nouvelles conditions suspensives d’obtention d’autorisation, notamment celle de la copropriété'», ce qui supposait «'un formalisme assez long'» et par ailleurs une issue «'très aléatoire'» compte tenu de «'la nature des travaux envisagés'», alors que la société Stéphane pensait à l’origine «'qu’il ne s’agissait que d’agencements intérieurs ne nécessitant que l’accord du bailleur'».

Dans ces conditions, et alors que la société Stéphane avait des raisons légitimes de craindre que son projet de vente ne parvienne pas à son terme compte tenu de l’ajout d’une condition suspensive potentiellement déterminante de son issue, c’est à bon droit qu’elle a refusé de régulariser le compromis qui lui était présenté en ce qu’il n’était pas conforme à l’engagement convenu quelques jours plus tôt entre les parties.

Au surplus et en dépit de ce premier échec, la société Stéphane n’en a pas moins continué à négocier avec la CBRB pour tenter de parvenir à un nouvel accord, meilleure preuve de ce qu’elle n’a pas cherché à frauder les droits de sa mandataire, la société Solimco, qui aurait pu prétendre à une commission si cette tentative d’accord n’avait pas finalement échoué.

De même, il ne saurait non plus être reproché à la société Stéphane d’avoir transigé avec la CBRB pour mettre fin au litige qui les opposait, alors en effet que cette dernière avait pris l’initiative de l’assigner devant le tribunal pour la contraindre à signer le compromis litigieux.

En conséquence et dans la mesure où la société Stéphane n’a commis aucune faute, la société Solimco ne saurait lui réclamer aucune indemnité, le jugement devant être infirmé en ce sens.

Sur la faute reprochée à la CBRB':

Il est constant que même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

C’est sur ce fondement délictuel que la société Solimco agit en dommages-intérêts à l’encontre de la CBRB, lui reprochant plus précisément, considérant en effet que la vente était parfaite entre les parties, d’avoir abandonné son projet d’acquisition en transigeant avec la société Stéphane et ce, à l’insu de la société Solimco qui a été tenue à l’écart de cette négociation.

Ici encore, le tribunal n’a pas particulièrement justifié sa décision de condamnation solidaire de la

CBRB au paiement des dommages-intérêts réclamés par la société Solimco, les premiers juges ayant seulement fondé leur décision sur un argument de nature contractuelle, à savoir que le mandat de vente conclu entre la société Stéphane et la société Solimco prévoyait que la commission serait réglée par l’acquéreur.

La cour ne saurait suivre cette argumentation, considérant en effet':

— que la CBRB n’était pas partie au contrat de mandat, ne pouvant dès lors être tenue au paiement de la commission correspondante que pour autant qu’elle ait signé un acte distinct, au surplus définitif, prévoyant que dans le cadre de l’acquisition, la commission serait réglée par l’acquéreur'; or, il est constant qu’aucun acte définitif n’a jamais été conclu en ce sens';

— qu’il ne saurait être reproché à la CBRB d’avoir tenté de frauder les droits de la société Solimco, alors au contraire qu’il est établi qu’elle a tout tenté pour parvenir à la vente, s’étant ainsi exposée à devoir régler elle-même la commission correspondante, la CBRB ayant même pris l’initiative de faire assigner la société Stéphane pour la contraindre à conclure la vente';

— qu’il ne saurait non plus être reproché à la CBRB d’avoir finalement transigé avec la société Stéphane et ce, pour éviter la longueur, le coût et l’aléa d’une procédure judiciaire'; à cet égard, et dans la mesure où ce contentieux n’opposait que les parties elle-mêmes, celles-ci n’étaient pas tenues d’associer l’agent immobilier à cette transaction.

En conséquence et en l’absence de démonstration d’une faute qui puisse être imputée à la CBRB, le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer des dommages-intérêts à la société Solimco.

Sur les autres demandes':

Même infondée, l’action de la société Solimco ne présente pas un caractère abusif'; en conséquence, la société Stéphame sera déboutée de la demande de dommages-intérêts qu’elle forme à ce titre.

Partie perdante, la société Solimco sera condamnée à payer à chacune des sociétés appelantes une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

De même, elle supportera les entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour :

— ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture pour permettre la régularisation de la constitution d’avocat au nom et pour le compte de la société Solimco';

— confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Solimco de sa demande tendant à la condamnation solidaire des sociétés Stéphane et CBRB de la commission prévue au contrat de mandat signé en date du 26 juin 2015';

— l’infirmant pour le surplus de ses dispositions, statuant à nouveau et y ajoutant:

* déboute la société Solimco de sa demande de dommages-intérêts formée tant à l’encontre de la société Stéphane que de la société CBRB';

* déboute la société Stéphane de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive';

* condamne la société Solimco à payer à la société Stéphane une somme globale de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel';

* condamne la société Solimco à payer à la société CBRB une somme globale de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel';

* condamne la société Solimco aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT