5^e Chambre

ARRÊT N°-154

N° RG 18/03273 – N° Portalis DBVL-V-B7C-O3BN

M. F Y

C/

EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE

Infirme en toutes ses

dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 AVRIL 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame H LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Février 2021

devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Avril 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur F Y

né le […] à BENI-HAOUA (Algérie)

[…]

44600 SAINT-NAZAIRE

Représenté par M^e K L-NYITRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/004665 du 04/05/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉE :

EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie PIEL de la SELARL MGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

************

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2010, 1'Office Public de l’Habitat Silene a donné à bail à M. F Y un appartement à usage d’habitation situé au […] (2^e étage) à Saint-Nazaire, moyennant un loyer de 235,46 euros.

Par acte sous seing privé du 8 avril 2013, 1'Office Public de l’Habitat Silene a donné à bail à M. J X un appartement à usage d’habitation situé à la même adresse, au 3^e étage de l’immeuble, moyennant un loyer de 279,60 euros.

Se plaignant de nombreuses incivilités et nuisances commises par M. X, M. Y a, par acte d’huissier du 28 août 2017, fait assigner 1'Office Public de l’Habitat Silene devant le tribunal d’instance de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner 1'Office Public de l’Habitat Silene, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement, à faire expulser M. X afin de lui permettre de jouir paisiblement de son local d’habitation,

— condamner 1'Office Public de l’Habitat Silene au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* la somme de 2 000 euros sur 1^e fondement de 1'article 700 du code de procédure civile

* aux entiers dépens.

Par jugement en date du 14 février 2018, le tribunal d’instance de Saint Nazaire a :

— débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— condamné M. Y aux dépens.

Le 17 mai 2018, M. F Y a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance de mise en état en date du 04 octobre 2018, le magistrat de la mise en état de la Cour d’appel de Rennes a :

— rejeté la demande de la société Silene Office Public de l’Habitat tendant à déclarer irrecevable l’appel formé par M. F Y,

— condamné la société Silene Office Public de l’Habitat aux entiers dépens de l’incident,

— condamné la société Silene Office Public de l’Habitat à régler à Maître K L la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1990 sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 décembre 2018, M. F Y demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Saint-Nazaire le 14 février 2018 en ce qu’il :

* l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

* a dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

* a dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

* l’a condamné aux dépens,

En conséquence :

— condamner l’Office Public de l’Habitat Silene à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— débouter l’Office Public de l’Habitat Silene de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’Office Public de l’Habitat Silene à payer à Maître K L- Conseil de M. Y – la somme de 2 000 euros par l’application – combinée – des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991

— condamner l’Office Public de l’Habitat Silene aux dépens dont distraction au profit de Maître K L conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 11 octobre 2018, l’Office Public de l’Habitat Silene demande à la cour de :

— dire recevable mais mal fondé M. Y en son appel,

En conséquence,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu le 14 février 2018 par le tribunal d’instance de Saint Nazaire,

— condamner M. Y à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SELARL MGA conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’appui de son appel, M. Y précise qu’il a déménagé depuis le 20 juin 2018 et qu’il demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Il estime que le premier juge a commis une erreur de droit en considérant, pour écarter la responsabilité de l’Office Public de l’Habitat Silene, qu’il ne subsistait qu’un conflit interpersonnel entre deux locataires.

Il explique les difficultés répétées rencontrées avec M. X et l’absence de réaction du bailleur.

L’Office Public de l’Habitat Silene répond en soulignant avoir connu des difficultés avec M. Y en 2012.

Il conteste tout manquement à ses obligations de bailleur.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…)3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et, en application de l’article 1729 du code civil, si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, selon les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6 de la même loi prévoit que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 6-1 de la même loi précise : après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que :

— M. F Y s’est plaint auprès de 1'Office Public de l’Habitat Silene de troubles de voisinage, commis par M. X par courrier du 21 août 2013,

— l’Office Public de l’Habitat Silene a répondu en précisant convoquer M. X pour lui rappeler ses obligations de locataire,

— l’Office Public de l’Habitat a répondu à un courrier du 22 août 2013 de M. Y en précisant avoir rencontré M. X sur les nuisances occasionnées et en conseillant à M. Y de déposer plainte si les troubles recommençaient,

— l’Office Public de l’Habitat a répondu à un courrier du 23 septembre 2013 de M. Y et 'face à l’intensité des troubles décrits malgré plusieurs mises en demeure', il demande à M. Y de remplir et faire remplir des attestations,

— une pétition du 16 juin 2014 signée par 11 locataires a été adressée au bailleur. Elle décrit les nuisances suivantes de la part de M. X : musique assourdissante de jour comme de nuit, ouverture des fenêtres de la cage d’escalier, jets de denrées alimentaires devant le bâtiment, actes de violence verbale et/ou physique,

— l’Office Public de l’Habitat reconnaît avoir reçu 7 attestations de locataires au cours de l’été 2014,

— l’Office Public de l’Habitat précise avoir reçu M. X en juillet 2014, le locataire reconnaissant écouter ponctuellement de la musique, et jeter des denrées sur le parking et évoquant l’acharnement de M. Y,

L’Office Public de l’Habitat Silene indique que la pétition de juin 2014 ne répondait pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile et ne pouvait pas caractériser les manquements reprochés à M. X

commis par M. X.

— l’Office Public a reçu un courrier du conseil de M. Y le 24 août 2015, et y a répondu,

— le conseil de M. Y a transmis un nouveau courrier le 31 janvier 2017 pour savoir si des démarches ont été réalisées pour la résiliation du bail de M. X.

— une pétition en date du 22 mai 2017 contre les agissements de M. X a été signée par 10 locataires.

Les 7 attestations que l’Office Public de l’Habitat reconnaît avoir reçues, en juillet 2014, expliquent que :

— M. X écoute de la musique 'à fond’ (M^me Z, M. A, M. B, M. C, M^me D, M^me C)

— M. X est violent (M^me Z, M. B, M. C, M^me C)

— M. X jette de la nourriture sur les espaces communs (M^me Z, M. A, M. B, M^me D, M^me C)

— M. X fait du bruit (M E).

Certaines attestations datent les faits, d’autres font état de plusieurs appels au commissariat et de passages multiples des forces de l’ordre.

Par courrier du 2 septembre 2015, 1'Office public de l’Habitat Silene a indiqué ne pas avoir été saisi de nouveaux faits depuis octobre 2014 et qu’en conséquence elle ne disposait pas de suffisamment

d’éléments pour engager une procédure en résiliation de bail à 1'encontre de M. X.

Par un nouveau courrier en date du 10 mars 2017, sur une nouvelle interrogation du conseil de M. Y, 1'Office public de l’Habitat Silene a rappelé sa position et a indiqué qu’il s’agissait d’un conflit interpersonnel et que M. X se plaignait également des agissements de M. Y.

Or la pétition et les attestations reçues par l’Office Public de l’Habitat lors de l’été 2014 sont suffisamment précises pour déterminer les nuisances provoquées par M. X, nuisances qui empêchent plusieurs locataires, et plus particulièrement M. Y, de jouir paisiblement de leur logement et ce sur du long terme. Elles sont d’autant plus précises et pertinentes qu’elles confirment les propos et les écrits antérieurs de M. Y.

Il appartenait à l’Office Public de l’Habitat, à ce moment là, de prendre toutes les mesures utiles pour que ces nuisances provoquées par M. X, un de ses locataires, cessent.

L’Office Public de l’Habitat ne verse au dossier qu’une seule convocation de M. X pour le 9 juillet 2014, qui fait suite à un courrier de M. X et non pas à un courrier de M. Y ou d’un autre locataire.

Pour cette période, l’Office Public de l’Habitat ne communique au dossier aucune mise en demeure adressée à M. X pour obtenir la cessation des nuisances par ce dernier, nuisances au demeurant partiellement reconnues par l’intéressé.

Par décision du 19 novembre 2015, le juge d’instance agissant en qualité de juge de proximité a condamné M. X à payer à M. Y la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour des faits de violence, d’incivilité de 2013 et 2014.

Ce jugement démontre l’existence des incivilités et leur nocivité.

L’inaction du bailleur a permis aux incivilités de M. X de perdurer. Même si l’Office Public de l’Habitat Silène n’a pas été avisé des autres plaintes de M. Y au nombre de 4 en 2016 et 2017, il a reçu une plainte relative aux troubles subis par le voisinage et imputables à M. X et a, par courrier du 7 juin 2017, envoyé une mise en demeure à l’intéressé.

Cette lettre démontre la persistance des nuisances occasionnées par M. X pour la période allant de 2013 à 2017.

L’Office Public de l’Habitat ne peut invoquer le conflit qui existait entre M X et M. Y pour tenter de s’exonérer et ce d’autant plus que les nuisances provoquées par M. X impactaient plusieurs locataires.

Le bailleur a pour obligation de permettre à ses locataires, y compris M. Y, de profiter de leur logement sans inconvénient.

Il résulte des pièces versées au dossier que l’Office Public de l’Habitat n’a pas permis à M. Y de jouir paisiblement de son logement sur plusieurs années, ou à tout le moins qu’il n’a pas utilisé tous les moyens nécessaires pour ce faire.

Les nuisances de M. X subies par M. Y l’ont empêché d’user paisiblement de son logement et ont occasionné un préjudice de jouissance qu’il convient d’évaluer à la somme de 1 500 euros.

Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.

En application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10

juillet 1991, l’Office Public de l’Habitat Silene est condamné à Maître K L- Conseil de M. Y – la somme de 2 000 euros.

Ayant principalement succombé, l’Office Public de l’Habitat Silene est condamné aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe :

— Infirme le jugement du 14 février 2018 en toutes ses dispositions;

— Condamne l’Office Public de l’Habitat Silene à payer à M. F Y la somme de 1 500 euros au titre de son trouble de jouissance ;

— Condamne l’Office Public de l’Habitat Silene à payer à Maître K L- Conseil de M. Y
- la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

— Condamne l’Office Public de l’Habitat Silene aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le greffier La présidente