1ère Chambre

ARRÊT N° 1/2022

N° RG 19/05858 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QCHE

M. C Z

M^me E Z

C/

M^me F A

M. H A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 JANVIER 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame F ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame I-J K, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Octobre 2021 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 04 janvier 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 30 novembre 2021 comme indiqué à l’issue des débats

**** APPELANTS :

Monsieur C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocat au barreau de NANTES

Madame E Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Madame F A

née le […] à SAINT-NAZAIRE (44600)

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur H A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

EXPOSE DU LITIGE

M. H A et M^me F A sont propriétaires de parcelles cadastrées 107, 108 et […].

Leur maison d’habitation est construite sur la parcelle 109, en quatrième rang à compter de la route donnant vue sur mer. Les parcelles 107 et 108 viennent en deuxième et troisième rang.
En premier rang à compter de la route donnant vue sur mer, la parcelle 106 appartient à M. C Z et à M^me E Z.

Cette parcelle n°106 est issue de la réunion des anciennes parcelles DY n°1 et DY n°2 dont était propriétaire M^me X. La parcelle DY n°2 a été vendue à M. et M^me Y.

M. et M^me Z ont acquis la parcelle DY n°2 de M. et M^me Y par acte authentique passé devant M^e Yves Quemeneur, notaire à Saint-Nazaire, le 23 décembre 2009.

Leur acte de vente prévoit en page 14 une clause selon laquelle :

« Par ailleurs, il est rappelé que le vendeur aux présentes s’était engagé lors de son acquisition à ne pas faire édifier de construction collective sur la parcelle cadastrée section DY n°2 ainsi qu’il est indiqué à l’acte de vente du 14 février 2007 à la clause « condition particulière » ainsi libellée : Il est précisé qu’il résulte de l’accord des parties né du compromis du 10 mars 2004 la condition particulière qui était ainsi rédigée «les parties conviennent qu’aucune construction collective ne sera édifiée sur le terrain présentement vendu ».

L’acquéreur s’engage à respecter cet engagement de ne pas faire édifier de construction collective sur la parcelle cadastrée section DY n°2 et à faire reprendre cet engagement lors de toute mutation à titre onéreux ou gratuit de ladite parcelle par le ou les propriétaires successifs ultérieurs.

Il est précisé qu’au cas où l’engagement sus-indiqué en date du 14 février 2007 serait levé par les précédents vendeurs ou ayant-droits, l’obligation de reprise dudit engagement par l’acquéreur s’éteindra. »

M. et M^me A reprochent aux époux Z d’avoir fait édifier sur leur parcelle un immeuble collectif en violation de la clause précitée.

Par actes d’huissier séparés du 26 mai 2017, M. et M^me A ont assigné M. et M^me Z devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux 'ns de voir, sur le fondement des articles 544, 1134 ancien, 1143 ancien et 1382 nouveau du code civil :

-ordonner la démolition de la construction en raison de son empiétement sur la zone non aedi’candi,

-à titre subsidiaire, condamner in solidum M. et M^me Z à leur verser la somme de 100.000 euros en raison de la dépréciation de leur bien,

-en tout état de cause, condamner in solidum M. et M^me Z à leur verser la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral subi,

-les condamner in solidum à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens,

-ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement du 28 mars 2019, le tribunal de grande instance de Saint- Nazaire a :

-débouté M. et M^me A de leur demande tendant à faire condamner M. et M^me Z à démolir leur construction réalisée pour partie sur la parcelle DY 2,

-condamné M. et M^me Z à payer à M. et M^me A la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamné M. et M^me B à verser à M. et M^me A la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

-dit ne pas y avoir lieu à exécution provisoire.

Suivant déclaration du 28 août 2019, M. et M^me Z ont relevé appel du jugement seulement en ce qu’il les a condamnés à payer à M. et M^me A la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les époux A ont interjeté appel incident sur le montant des dommages et intérêts alloués.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 30 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. et M^me Z demandent à la cour de :

-dire et juger l’appel formé par les exposants recevable et bien fondé,

-infirmer le jugement n° RG 17/01095 du 28 mars 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire en ce qu’il a condamné M. et M^me Z au paiement d’une somme de 15 000 € aux consortsThétio à titre de dommages et intérêts et une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-confirmer le jugement précité pour le surplus,

-condamner les consorts A à verser aux appelants la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance,

-condamner les Consorts A à verser aux appelants la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamner les Consorts A aux entiers dépens dont il sera fait distraction en vertu de l’article 699 du même code au profit du conseil des exposants.

M. et M^me Z font grief au jugement d’avoir statué ultra petita en retenant leur responsabilité délictuelle en raison d’un manquement contractuel, d’avoir considéré qu’ils avaient édifié sur leur parcelle un immeuble collectif en violation de leurs obligations contractuelles et d’avoir retenu que cette faute contractuelle avait causé un préjudice aux époux A, constitutif d’une perte de chance.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 20 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. et M^me A demandent à la cour de :

-reformer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts Z à payer à M. et M^me A la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

-s’entendre condamner in solidum les consorts Z à payer aux époux A la somme de 100.000 euros correspondant à la dépréciation du bien de ces derniers,

A titre subsidiaire,

-s’entendre confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :
-s’entendre condamner in solidum les consorts Z à payer aux époux A la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. et M^me A rappellent que leur demande indemnitaire en raison de la dépréciation de leur bien est fondée sur l’article 1382 du code civil, la faute qu’ils reprochent aux époux Z étant le non respect des termes de leur acte authentique de vente qui leur faisait interdiction de construire un immeuble collectif, de sorte que le tribunal n’a pas statué ultra petita. Ils considèrent que les cinq maisons édifiées par les époux Z répondent à un schéma collectif de sorte que nonobstant le respect des règles d’urbanisme, le manquement contractuel des appelants est caractérisé. Ils souligent que leur action indemnitaire n’est pas fondée sur la violation du permis de construire mais sur un manquement contractuel, de sorte que l’article L.480-13 du code de l’urbanisme n’est pas applicable. Ils font valoir d’importants préjudices du fait de l’aspect massif de la construction, contribuant à une déprécation de leur bien qui n’a pas été suffisamment prise en compte par les premiers juges.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la responsabilité délictuelle de M. et M^me Z du fait d’un manquement contractuel

a. Sur le grief d’ultra petita

Contrairement à ce que soutiennent M. et M^me Z, les premiers juges n’ont pas méconnu l’article 5 du code civil, cet article ayant trait à l’interdiction faite au juge de se prononcer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui lui sont soumises. Aucun grief à ce sujet n’est d’ailleurs développé dans les conclusions. Le tribunal n’a pas davantage méconnu l’article 5 du code de procédure civile, faisant interdiction au juge de statuer au-delà de ce qui est demandé.

En effet, il ressort des énonciations non critiquées du jugement déféré que, dans leur assignation, M. et M^me A ont fondé leur demande de dommages et intérêts sur l’article 1382 du code civil en soutenant que la violation par les époux Z de la condition particulière de leur acte de vente, leur faisant interdiction de construire un immeuble collectif, leur causait un préjudice, en les privant de la vue sur mer et en créant des vues sur leur parcelle.

Dès lors, en retenant la responsabilité délictuelle de M. et M^me Z du fait du non respect de la clause figurant dans leur acte de vente leur interdisant, sans l’accord du vendeur ou de ses ayant- droits, de construire un immeuble collectif, le tribunal n’a pas méconnu les termes du litige ni dépassé les demandes des parties.

b. Sur l’irrecevabilité tirée de l’article L480-13 du code de l’urbanisme

M. et M^me Z font valoir que les époux A seraient irrecevables en leur demande de dommages-et-intérêts dès lors qu’ils n’ont pas contesté le permis de construire.

La cour observe cependant que dans le dispositif de leurs conclusions, les époux Z ne concluent pas à l’irrecevabilité de la demande indemnitaire formée par les époux A, se contentant seulement de demander l’infirmation du jugement.

En application de l’article 954 alinéa 1 et 2 du code de procédure civile, la cour n’est tenue que de statuer sur les demandes figurant au dispositif. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette fin de non-recevoir.

c. Sur le manquement contractuel des époux Z constitutif d’une faute délictuelle à l’égard des époux A
Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un préjudice.

En l’espèce, l’acte de vente de M. et M^me Z comporte une clause par laquelle ils se sont obligés à n’édifier aucune « construction collective (') sur le terrain présentement vendu ».

La cour observe qu’aucune partie ne conteste que l’immeuble litigieux est implanté en tout ou partie sur la parcelle anciennement cadastrée DY n°2.

Par ailleurs, il est constant que cette condition particulière n’a été levée ni par M^me X ni par ses ayant-droits, ainsi qu’il résulte de la pièce n° 11 produite par les époux A.

Les époux Z ont fait édifier sur leur parcelle un ensemble de cinq maisons individuelles mitoyennes, sur deux étages.

Les parties s’opposent sur le point de savoir si cette construction constitue un immeuble collectif.

Il résulte des éléments du permis de construire (plan de masse et de coupe), des constats d’huissier et des photographies produites que les cinq maisons dites « individuelles » procèdent en réalité de la division en cinq lots d’un seul et même immeuble horizontal, bâti sur deux étages, d’une hauteur de 9 mètres environ et d’une superficie de 609 m2 (hors stationnement). La construction est implantée sur une même parcelle cadastrale référencée YI 106. Les dalles du rez-de-chaussée et du premier étage sont d’un même tenant et communes à plusieurs logements, de même que la toiture. Il n’y a aucune discontinuité apparente entre ces maisons mitoyennes dont les murs porteurs sont également communs. Il est prévu une aire de stationnement commune, un local à vélo ainsi qu’un local poubelle communs.

De plus, en vertu des dispositions du code de la construction et de l’habitation, en particulier l’article L. 231-1 dans sa version applicable au litige, constitue une maison individuelle l’immeuble à usage d’habitation ou l’immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage. Il s’ensuit que la construction des époux Z, incluant cinq logements, échappe à la définition d’une maison individuelle.

Au vu de l’aspect architectural massif de cette construction monobloc, du nombre de logements créés à l’intérieur, des procédés constructifs et des équipements communs prévus, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la construction des époux Z devait s’analyser en un immeuble collectif, édifié en violation de la clause insérée dans leur acte de vente.

M. et M^me A ne peuvent cependant invoquer ce manquement contractuel que s’il leur cause un préjudice.

d. Sur le préjudice et le lien de causalité

Le tribunal a rappelé que la parcelle DY 2 était constructible et a considéré que la construction même d’une seule maison sur cette parcelle aurait affecté la valeur de la maison des époux A, de sorte que leur préjudice ne pouvait résider que dans la perte de chance de ne pas voir la valeur de leur maison diminuer davantage, qu’en cas de construction d’un seul logement sur la parcelle DY 2.

Les époux A font valoir que cette construction collective inesthétique et massive entraîne une dépréciation de leur bien qu’ils estiment de l’ordre de 100 000 euros, d’après deux attestations d’agences immobilières.

Ils invoquent une perte d’ensoleillement, des nuisances sonores et visuelles qui ne sont cependant objectivées par aucun élément de preuve suffisant. Il n’est d’ailleurs pas contesté que la construction des époux Z est distante d’environ 30 mètres de la maison des époux A, ce que corrobore le cadastre.

S’il est certain que la vue des époux A depuis leur maison s’est trouvée modifiée du fait de la construction Z, il convient de rappeler que la parcelle DY 2 était constructible. En conséquence, l’édification d’une nouvelle construction entre leurs parcelles et la route était hautement prévisible. De plus, la clause d’interdiction de construction d’un immeuble collectif n’était pas immuable ( puisqu’elle pouvait être levée par le vendeur à tout moment), de sorte que les époux A ne devaient pas tenir pour acquis l’absence de construction collective sur cette parcelle. Enfin, il est rappelé qu’il n’existe aucun droit acquis au maintien d’une vue dégagée pas plus que d’une vue sur mer, a fortiori quand la maison est implantée sur une parcelle située en quatrième rang du front de mer et dans un environnement urbain, en cours de densification, telle que la ville de Saint-Nazaire.

Il ressort d’ailleurs des motifs du jugement rendu le 25 février 2014 par le tribunal administratif de Nantes, que le projet de construction des époux Z s’inscrit dans un «secteur urbain qui comporte aussi bien des pavillons que des immeubles collectifs d’habitations à deux étages ; que ces constructions de volumes et d’aspects différents ont des hauteurs variées qui ne créent pas de rythme visuel particulier ».

Aucun élément ne permet donc d’établir que l’ajout d’un bâtiment d’aspect collectif, dans l’environnement déjà fortement urbanisé de la propriété A, serait de nature à en réduire notablement la valeur.

Au surplus, les époux A ne peuvent sérieusement soutenir que la seule perte de vue sur l’océan, à partir de deux chambres situées à l’étage de leur maison, serait de nature à entraîner une dépréciation massive de leur bien. La cour observe d’ailleurs d’après les photographies produites que ces «vues» sur mer étaient déjà manifestement limitées par la présence d’arbres et de constructions en front de mer. Par ailleurs, toute vue sur l’océan n’a pas disparu puisque l’huissier de justice note que : « depuis la chambre avec balcon, il y a toujours la même vue sur mer », ce que corrobore la photographie prise depuis la chambre 3, datée du mois de février 2020.

Il n’est donc pas établi que la construction Z aurait privé la propriété A d’un atout majeur (en l’occurence une vue sur mer) de nature à réduire significativement sa valeur vénale.

Enfin, les estimations immobilières produites par les époux A ne peuvent faire la preuve de la perte de valeur vénale de leur maison du fait de la construction Z, étant précisé que ces attestations datées de 2015 et 2017 sont devenues totalement obsolètes dans le contexte immobilier actuel particulièrement tendu en Bretagne, notamment sur les communes de bord de mer. Contrairement à ce que mentionne l’attestation immobilière produite en pièce n°14, il est particulièrement peu crédible que la construction Z ait 'pour conséquence de détourner de potentiels acquéreurs, indépendamment de la question du prix. ».

Au total, n’ayant aucun droit acquis à l’intangibilité de leur environnement, les époux A ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice indemnisable du fait de la construction d’un immeuble collectif sur la parcelle DY n°2.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a retenu que le préjudice des époux A pouvait s’analyser en une perte de chance de ne pas voir se déprécier davantage leur bien en raison de la construction de cinq maisons au lieu d’une seule.
Ces derniers seront purement et simplement déboutés de leur demande de dommages-et-intérêts.

2°/ Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ce que les époux Z ont été condamnés à payer à M. et M^me A la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les époux A qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Les époux A seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, les époux Z seront également déboutés de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y a voir lieu à statuer sur la recevabilité de la demande de dommages-et-intérêts formée par les époux A ;

Infirme le jugement rendu le 28 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire en toutes ses dispositions dont appel ;

Statuant de nouveau :

Déboute M. H A et M^me F A de leur demande de dommages-et-intérêts ;

Déboute M. H A et M^me F A de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. C Z et M^me E Z de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum H A et M^me F A aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE