Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 3

N° RG 23/00992 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TQQG

Mme [S] [N] épouse [W]

Mme [R] [W]

Mme [X] [W]

C/

EARL LES PARCS DE [Adresse 10]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Le Cornec

M^e Barbier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 FEVRIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Décembre 2023, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 08 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

Madame [S] [N] épouse [W]

née le 28 juillet 1941 à [Localité 8], de nationalité française, retraitée

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [R] [W]

née le 14 juillet 1966 à [Localité 7], de nationalité française, agent commercial,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [X] [W]

née le 17 décembre 1970 à [Localité 9], de nationalité française, responsable formation

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentées par M^e Erwan LE CORNEC, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMEE :

EARL LES PARCS DE [Adresse 10], immatriculée au RCS de Lorient sous le n° 392 029 310, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Franck BARBIER de la SELARL FRANCK BARBIER AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

Par un acte authentique du 21 octobre 1999, Mme [S] [W] a consenti à l’ EARL Les Parcs de [Adresse 10] un bail rural à long terme portant sur une exploitation ostréicole située sur la commune de [Localité 4], au bord de la rivière d’Etel, comprenant :

— un bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 6] pour une contenance de 2 a 77 ca,

— un terrain cadastré [Cadastre 5] pour une contenance de 5 a 17 ca,

— divers ouvrages à usage ostréicole (bassins, terre-pleins et cales),

— du matériel à savoir :

* deux pompes

* tables

* 1 moteur

* 400 tables

* une porte

* un radiateur

* un treuil

* une cercleuse SEM

* un bac

* 200 poches

* une pompe d’immersion

* un moteur Yamaha

* une agrafeuse

* deux balances électroniques

* trois agrafeuses

* nettoyeurs accessoires

* une machine à écrire

* un meuble.

Ce bail a pris effet rétroactivement à compter du 1er avril 1999 pour une durée de 18 années venant à expiration le 31 mars 2017 et s’est renouvelé à cette échéance.

Par acte authentique du 19 février 2011, M. [B] [W] et Mme [S] [W] ont consenti à leurs trois filles Mme [U] [W], Mme [R] [W] et Mme [X] [W] une donation-partage leur attribuant la nue-propriété des biens loués.

Par requête reçue au greffe le 18 août 2021, M. [B] [W], Mme [S] [W], Mme [U] [W], Mme [R] [W] et Mme [X] [W] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient d’une demande de résiliation du bail rural de la société les Parcs de [Adresse 10] en invoquant, d’une part, des défauts de paiement de fermage après mise en demeure et, d’autre part, des agissements du preneur qui compromettraient la bonne exploitation du fonds.

Suivant jugement contradictoire rendu le 18 janvier 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient a :

— constaté le désistement par M [E] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté les consorts [W] de leur demande de résiliation du bail rural conclu le 21 octobre 1999 avec la société les Parcs de [Adresse 10],

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par les consorts [W] et déclare recevable les demandes reconventionnelles formées par la société les Parcs de [Adresse 10],

— débouté la société les Parcs de [Adresse 10] de sa demande de libération des lieux par les consorts [W] concernant la parcelle [Cadastre 5],

— débouté la société les Parcs de [Adresse 10] de sa demande indemnitaire et de sa demande d’obligation de faire au titre de l’obligation d’entretien des lieux,

— condamné in solidum les consorts [W] à payer à la société les Parcs de [Adresse 10] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les consorts [W] aux entiers dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Suivant déclaration en date du 14 février 2023, Mme [S] [W], Mme [R] [W] et Mme [X] [W] ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2023, les consorts [W] demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable l’action en défense la société les Parcs de [Adresse 10] et de rejeter en conséquences ses pièces et conclusions,

— prononcer la résiliation du bail rural passé le 21 octobre 1999 entre les demandeurs et la société les Parcs de [Adresse 10],

— ordonner l’expulsion de la société les Parcs de [Adresse 10] et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de la société les Parcs de [Adresse 10],

— condamner la société les Parcs de [Adresse 10] à leur payer chacune la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société les Parcs de [Adresse 10] à leur payer chacune la somme de 465,20 euros et de 256,20 euros correspondant au coût du constat d’huissier du 25 janvier 2021 et du 19 août 2022, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société les Parcs de [Adresse 10] aux entiers dépens, en application de l’article 695 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2023, la société les Parcs de [Adresse 10] demande à la cour de :

— débouter les consorts [W] de leur appel principal et de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— recevoir la société les Parcs de [Adresse 10] en son appel incident et le dire bien fondé,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société les Parcs de [Adresse 10] de sa demande de libération des lieux par les consorts [W] concernant la parcelle [Cadastre 5] et de ses demandes indemnitaire et d’obligation de faire au titre de l’obligation d’entretien des lieux,

Statuant à nouveau sur ces points,

— condamner in solidum les consorts [W] à libérer entièrement la parcelle [Cadastre 5] et à laisser à la société les Parcs de [Adresse 10] l’entière jouissance de tous les terrains et de toutes les installations correspondant à cette parcelle ou y étant situés et ce, dès la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte définitive de 1 000 euros par infraction constatée,

— condamner in solidum les consorts [W] à exécuter ou faire exécuter à leurs frais :

* les travaux de remplacement des ouvertures (fenêtres, volets et portes) nécessaires pour assurer le clos des lieux loués,

* les travaux de réfection et de mise aux normes des murs et des cloisons du bâtiment compris dans le bail incluant la pose de carrelage,

* le remplacement des 400 tables ostréicoles comprises dans le bail,

* le remplacement de l’une des pompes comprise dans le bail, et ce, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

Ajoutant au jugement déféré,

— condamner in solidum les consorts [W] à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les consorts [W] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité de l’action en défense de l’EARL les Parcs de [Adresse 10]

Les consorts [W] estiment que l’EARL les Parcs de [Adresse 10] ne justifie pas de sa capacité à agir en justice.

Selon eux, les articles 1848 et 1849 du code civil ne donnent pas de plein droit pouvoir au gérant pour agir en justice, et ce dernier ne peut se passer d’une habilitation de l’organe statutaire compétent.

Ils observent que les statuts de l’EARL ne prévoient rien concernant de quelconques pouvoirs qui seraient attribués au gérant pour engager l’EARL en justice, et qu’il n’est versé aux débats aucune délibération antérieure au jugement, établissant sa qualité pour agir en justice.

L’EARL les Parcs de [Adresse 10] indique qu’elle justifie d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés qui lui confère la personnalité juridique.

Elle relève que les consorts [W] ont dirigé leur requête de première instance et leur déclaration d’appel contre l’EARL les Parcs de [Adresse 10], de sorte qu’ils sont malvenus à contester sa capacité juridique.

S’agissant du pouvoir de M. [O] [K], gérant, pour représenter l’EARL, elle invoque les dispositions des articles 1848 et 1849 du code civil qui lui permettent d’agir pour le compte de celle-ci, tant en demande qu’en défense, sans avoir à justifier d’une autorisation donnée par l’assemblée des associés. Elle souligne que l’action entre bien dans son objet social et correspond à l’intérêt de la société puisqu’elle tend à assurer la conservation et l’entretien du fonds, support de son activité. Enfin, elle indique que le défaut de pouvoir du représentant d’une personne morale constitue non un fin de non-recevoir mais une irrégularité de fond qui n’est pas d’ordre public et que le juge n’a pas à soulever d’office. Elle demande à la cour de rejeter ce moyen.

Il n’est nullement prétendu en l’espèce à l’inexistence de la personnalité juridique de l’EARL les Parcs de [Adresse 10] dont au demeurant il est justifié par la production d’un extrait Kbis délivré le 25 août 2021 et mentionnant une durée de la personnalité morale de celle-ci jusqu’au 10 août 2043.

L’action en défense est exercée par cette dernière représentée par son gérant en exercice M. [Y] [O], dont la qualité n’apparaît pas contestée.

Les statuts de l’EARL Les Parcs de Vigan mentionnent conformément à l’article 1849 du code civil que dans les rapports externes avec les tiers le ou chacun des gérants engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

Le gérant d’une société civile qui, au terme de l’article 1848 du code civil peut, dans les rapports entre associés, accomplir tous les actes de gestion que demande d’intérêt de la société, peut exercer une action en justice au nom de la société sans justifier d’un pouvoir spécial de ses co-associés.

Il est incontestable qu’une action en défense à une action en résiliation de bail dirigée contre le preneur à bail rural est de l’intérêt de celle-ci.

En conséquence le moyen soulevé est écarté.

— sur la demande de résiliation de bail

Les consorts [W] invoquent au soutien de cette demande d’une part les dispositions de l’article L 411-31-I 1° du code rural et de la pêche maritime en se prévalant du défaut de paiement des loyers et d’autre part, les dispositions de l’article L 411-31- I-2° du même code en raison d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Si l’EARL est aujourd’hui à jour de ses loyers, ils considèrent cependant que le règlement tardif de ses loyers ne les prive pas d’obtenir la résiliation du bail, dans la mesure où les défauts de fermage s’apprécient à la date de l’introduction de la demande et non au jour où il est statué. Ils notent que l’EARL ne conteste pas la réalité des impayés au jour de la saisine du juge.

Ils critiquent le jugement en ce qu’il ajoute, selon eux, une condition aux dispositions précitées en exigeant que le locataire ait eu connaissance de la mise en demeure.

Ils indiquent avoir, par leur conseil, adressé le 10 mai 2021 une mise en demeure de payer les loyers régulière et que le fait que le courrier ait été retourné avec la mention ' pli avisé non réclamé’ est indifférent.

S’agissant du moyen opposé par l’intimé tenant à des raisons sérieuses et légitimes, à savoir des difficultés économiques, ils estiment que les motifs invoqués n’en constituent pas.

Ils indiquent que l’EARL n’a pas exploité les bâtiments soumis à bail conformément à la loi et produisent des constats d’huissiers qui, selon eux, le démontrent. Ils relèvent que l’existence d’une activité économique ostréicole suffisante pour justifier son maintien en place et la poursuite du bail est un leurre et estiment que le bilan comptable produit ne permet pas de caractériser une telle activité. Selon eux, il s’agit là d’un second motif de résiliation du bail et la mise en demeure adressée est parfaitement régulière.

En réponse, l’EARL Les Parcs de [Adresse 10] estime mal fondée la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages.

Elle fait valoir que la somme de 5 616,56 euros correspondant aux fermages du 4ème trimestre 2020 et du premier trimestre 2021, objets de deux courriers de mise en demeure du 26 avril 2021 et 10 mai 2021, a été réglée le 9 juillet 2021, soit un mois avant la saisine du tribunal, de sorte que ces termes de fermages ne peuvent justifier la demande de résiliation du bail.

Elle relève que les loyers du 2ème trimestre 2021 non réglés à la date de saisine de la juridiction n’ont donné lieu à aucune mise en demeure.

Elle ajoute que le courrier de mise en demeure du 26 avril 2021 ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par les dispositions du 1° du I de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, et ne peut donc fonder une demande de résiliation de bail.

Elle soutient également qu’en l’absence de justificatif de la remise de ce courrier à une personne habilitée, les bailleresses devaient procéder par voie de signification par huissier.

S’agissant du grief portant sur une absence d’activité ostréicole et un défaut d’entretien, reposant sur les constatations opérées par huissier dans un constat du 25 janvier 2021 dressé à la demande des bailleurs, elle demande à la cour de relativiser ce constat réalisé dans l’ignorance des principes du contradictoire et de la défense, aucune information n’ayant été donnée au preneur, préalablement à son établissement de ce qu’il pouvait refuser l’accès dans les lieux ou qu’il pouvait être assisté d’un conseil, ce qui fut le cas de mesdames [W].

Elle conteste en tout état de cause le défaut d’exploitation reproché, indique que deux salariés travaillent sur l’exploitation, que son bilan comptable traduit son activité, qu’elle bénéficie d’autorisations d’exploiter jusqu’au 10 mars 2057, et qu’elle est à jour de ses déclarations annuelles de production.

S’agissant du grief tenant à un défaut d’entretien, elle fait valoir que la vétusté des locaux incombe aux bailleresses, que si des travaux ont été réalisés, c’est en raison des non conformités affectant les locaux et de l’absence de réparations à la charge des bailleurs, et estime que sont mal fondés les différents manquements reprochés.

Elle souligne que sa situation économique ne saurait être considérée en elle-même comme constitutive d’une mauvaise exploitation susceptible de conduire à une résiliation du bail sur le fondement invoqué. Elle relève la survenance de plusieurs événements ayant affecté son activité, constituant des raisons sérieuses et légitimes faisant obstacle à une telle demande: pollutions bactériologiques périodiques depuis 2010 ayant entraîné des arrêtés préfectoraux d’interdiction de pêche, de ramassage et de commercialisation des coquillages, traitement médical lourd en raison d’un cancer suivi par son gérant en 2014, fermeture en 2017-2018 durant 11 mois du pont de Lorois desservant le site, périodes de confinement sanitaires et jauges en 2020-2021.

— sur le défaut des fermages

L’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. La mise en demeure doit rappeler ces dispositions.

Aux termes de l’article R 411-10 du code rural, cette mise en demeure doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le bailleur réclame le paiement de plusieurs échéances en même temps, il peut se contenter d’adresser une seule mise en demeure au preneur.

Le défaut de paiement doit persister lorsque le tribunal est saisi en résiliation judiciaire.

En l’espèce, les bailleurs se prévalent de deux mises en demeures adressées les 26 avril 2021 et 10 mai 2021 en lettre recommandée avec accusé de réception, réclamant le paiement des loyers du 4ème trimestre 2020 (décembre impayé) et du 1er trimestre 2021, soit 5 616, 56 euros.

La mise en demeure du 26 avril 2021 ne rappelle pas les dispositions de l’article L 411-31 précité. Elle est irrégulière et les bailleurs ne peuvent donc d’en prévaloir.

Par courrier du 9 juillet 2021, les bailleurs ont accusé réception du paiement de la somme de 5 616,56 euros, soit antérieurement à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux intervenue par requête du 13 août 2021, reçue au greffe le 18 août 2021, et dans le délai de trois mois de la mise en demeure du 10 mai 2021.

Les bailleurs ne peuvent utilement fonder leur demande de résiliation de bail sur le seul défaut de paiement de fermages pour le 2ème trimestre 2021, persistant à cette date, les conditions d’une résiliation dans les termes des dispositions n’étant pas réunies, s’agissant de ces fermages.

La demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage n’est donc pas fondée.

— sur le défaut d’exploitation

L’article L 411-31 du code rural et de la pêche martime permet au bailleur de demander la résiliation du bail s’il justifie le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L 411-27.

Ces dispositions renvoient aux obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. En application de ces textes, le preneur est tenu ainsi à une obligation de garnissement, d’exploitation du bien loué conformément à l’usage auquel il est destiné et de respect des clauses du bail.

Il appartient donc aux bailleresse de rapporter la preuve d’une part d’un manquement du preneur, qui doit être caractérisé au jour de la demande et d’autre part que les agissements du preneur compromettent la bonne exploitation du fonds.

Au soutien de leurs demandes, les bailleurs ne peuvent valablement se prévaloir d’un constat d’huissier du 19 août 2022 (pièce 15 des appelants), postérieur à leur demande introductive d’instance. Le constat d’huissier du 26 janvier 2021 est retenu, dans la mesure où les constatations opérées ont été effectuées dans les lieux avec l’accord du preneur.

Les bailleresses ne justifient pas, à la date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux soit 18 août 2021, une quasi absence d’activité ostréicole, telle que prétendue alors que la cour, comme le tribunal, constate que celle-ci est réelle, au vu des éléments versées aux débats.

Ainsi dans une attestation du 24 octobre 2022, l’expert comptable de l’entreprise atteste des éléments suivants :

— chiffre d’affaires de 266 865 euros pour l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, avec un résultat comptable de – 34 235 euros,

— chiffre d’affaires de 343 739 euros pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, avec un résultat de 585 euros,

— chiffre d’affaires de 351 604 euros pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, avec un résultat de 39 938 euros.

L’EARL justifie de charges de personnels pour l’exercice 2019/2020. Il est justifié également d’une lettre de la Préfecture du Morbihan adressée le 3 août 2021 à l’intimée que le 30 juillet 2021, cette dernière a transmis un dossier d’agrément de son établissement, qui est conforme, que l’évaluation de la maîtrise des risque établie à l’issue d’une inspection, a conduit à un niveau satisfaisant d’hygiène de l’établissement.

S’agissant des modifications apportées dans les lieux donnés à bail, sans l’accord du bailleur, et des défauts d’entretien, il est rappelé que les parties ne discutent pas l’absence de tout état des lieux à l’entrée, de sorte qu’ils sont présumés avoir été remis en bon état conformément à l’article 1731 du code civil. Il est souligné que les lieux ont été donnés à bail en 1999, soit 21 ans avant le constat du 25 janvier 2021, et il doit donc être tenu compte d’une vétusté certaine pour des locaux occupés depuis plus de vingt ans, qui plus est, situés en bordure maritime et donc soumis à une humidité conséquente, tel que justement relevé par le tribunal.

Si, seul importe l’état des lieux à la date de la saisine de la juridiction, la cour considère que, ni les diverses modifications apportées (dépose d’un escalier hélicoïdal, de radiateurs, de cloisons, d’un lavabo, remplacement de portes en bois par des portes en métal, pose de barres d’acier aux ouvertures) ni les disparitions de matériels (moteur, ponts et tables), relevées par l’huissier le 26 janvier 2021, ne permettent de démontrer que de tels manquements du preneur compromettent en l’espèce la bonne exploitation du fonds.

L’absence d’entretien des lieux reprochée au preneur doit s’apprécier au regard de la vétusté des lieux et de leur situation géographique. Il n’est pas contesté que les diverses constatations faites par l’huissier le 26 janvier 2021 l’ont été un jour de vidange et de nettoyage des viviers et des bassins submersibles, expliquant le nombre réduit d’huîtres dans ces ouvrages ; la cour a reconnu qu’était établie à la date de saisine de la juridiction, l’effectivité d’une activité économique dans les lieux donnés à bail ; le preneur démontre également, par plusieurs factures acquittées à cette date, avoir engagé diverses dépenses afin de sécuriser les lieux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est retenu qu’il n’est pas rapporté la preuve que le défaut d’entretien des lieux par le preneur, à supposer qu’il lui soit imputable, compromet la bonne exploitation du fonds.

La cour confirme le jugement qui rejette la demande de résiliation du bail.

— sur les demandes reconventionnelles de l’EARL Les parcs de [Adresse 10]

Cette dernière sollicite de la cour qu’elle condamne in solidum Mme [S] [W] Mme [R] [W] et Mme [X] [W] à :

— libérer entièrement, sous astreinte la parcelle [Cadastre 5],

— exécuter ou faire exécuter, sous astreinte, à leurs frais divers travaux.

Sur le premier point, en application de l’obligation de délivrance du bailleur, elle fait grief aux appelantes, de stationner leurs véhicules sur la parcelle [Cadastre 5] donnée à bail, et d’ y avoir implanté une haie qui l’empêche d’accéder à une partie de sa parcelle louée.

Sur le second, elle reproche aux bailleresses depuis l’origine du bail d’avoir manqué à leur obligation d’entretien et de mises aux normes en application des articles L 415-3 et L 415-4 du code rural et de la pêche maritime, ce qui l’a amené à engager elle-même des dépenses ne lui incombant pas. Elle estime que le remplacement des ouvertures (fenêtres, volets et portes) est nécessaire pour assurer le clos des lieux loués, qu’il y a lieu de mettre aux normes les murs et cloisons du bâtiment avec pose de carrelage eu égard à la nature de son activité et de remplacer les 400 tables ostréicoles ainsi qu’une pompe, devenues hors d’usage en raison de la vétusté.

Les consorts [W] soutiennent que ces demandes formées à titre reconventionnel sont irrecevables. Ils font valoir qu’il ne s’agit pas de demandes nouvelles se rattachant aux demandes principales, puisque ces demandes ont été présentées en première instance et ont été rejetées.

L’appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux est formé devant la cour d’appel, instruit et jugé suivant la procédure sans représentation obligatoire, conformément aux articles 892, 931 à 949 du code de procédure civile.

En application de l’article 550 du code de procédure civile, l’appel incident peut être formé en tout état de cause et n’est pas soumis au régime formaliste de l’appel principal ; il peut être formé oralement jusqu’à la clôture des débats.

La cour considère que sont parfaitement recevables les demandes de l’EARL Les Parcs de [Adresse 10] ici formulées, suite à son appel incident du jugement qui la déboute de ses demandes reconventionnelles.

* sur la libération de la parcelle [Cadastre 5]

Cette parcelle est bien comprise dans le bail.

L’occupation de cette parcelle par des véhicules, propriété des bailleresses ne ressort d’aucune pièce probante.

Le constat d’huissier du 1er septembre 2022 produit par l’intimée situe une haie entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Si l’huissier indique que cette haie se prolonge sur la parcelle [Cadastre 5] louée ce qu’un plan de géomètre confirme, la cour estime toutefois non établi le défaut de délivrance reproché aux bailleresses, dans la mesure où il n’est pas démontré qu’en présence de cette haie, le preneur est empêché d’accéder au reste la parcelle louée (le plan et la photographie faisant apparaître un passage d’accès, non discuté d’ailleurs par l’intimée qui évoque dans ses écritures l’existence d’un portail), alors qu’en outre, la photographie représente une haie d’une taille certaine et donc d’une ancienneté vraisemblable et que le preneur ne justifie par aucune pièce avoir présenté au cours du bail et avant la présente procédure, une quelconque réclamation de ce chef. La cour confirme le jugement qui rejette cette demande.

* sur le défaut d’entretien

La partie intimée ne justifie par aucune pièce que l’état des lieux donnés à bail n’est pas conforme avec la réglementation sanitaire de son activité. Ce motif ne peut donc fonder sa demande de travaux de réfection, d’autant que le bail prévoit une clause relative à la mise aux normes des bâtiments de laquelle il ressort qu’il n’existe aucune obligation du bailleur en cours de bail de ce chef.

S’agissant de travaux portant sur les ouvertures afin d’assurer le clos des lieux donnés à bail, il est observé que les lieux ont fait l’objet d’effractions en 2011, 2015, 2016 et 2017 et que le preneur a entrepris lui-même à plusieurs à reprises, sans autorisation du bailleur, des travaux pour installer des grilles aux ouvertures et un portail en acier en remplacement d’une porte en bois (factures de 2016, 2018 et 2020).

S’il justifie d’une nouvelle plainte en 2021 pour cambriolage, par suite d’une effraction au niveau de porte arrière et de la grille métallique qui la protège, cet événement ne démontre toutefois pas que le bien loué n’est pas clos. Sa demande de remplacement de toutes les ouvertures, dont au demeurant, il est constaté sur les photographies des différents constats des lieux produits qu’elles sont fermées, n’est pas justifiée.

S’agissant des matériels loués (pompe et tables ostréicoles), le bail mentionne que le preneur prend ceux-ci dans l’état dans lesquel ils se trouvent. L’EARL les Parcs de [Adresse 10] n’établit par aucune pièce l’état exact des matériels dont il demande le remplacement, alors qu’il admet les avoir jetés. Il n’est pas justifié que la nécessité de remplacer ces matériels est imputable aux bailleresses. C’est donc à raison que le tribunal a écarté cette prétention.

La cour confirme le jugement qui déboute l’EARL Les Parcs de [Adresse 10] de ses demandes reconventionnelles.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

La cour confirme les dispositions du jugement de ces chefs.

Les consorts [W], succombant en leur appel, sont condamnés aux dépens et seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 2 000 euros à l’EARL les Parcs de [Adresse 10] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’action en défense de l’EARL les Parcs de [Adresse 10] et recevables les demandes reconventionnelles formées en cause d’appel par cette dernière ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [S] [W], Mme [R] [W] et Mme [X] [W] in solidum à payer à l’EARL les Parcs de [Adresse 10] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [W], Mme [R] [W] et Mme [X] [W] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente