EXTRAIT oes minutes du greffe de trbunal de Conde balonce de PARIS

TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE PARIS

182 chambre

2ème section

N° RG 14/10036

N° Portalis

JUGEMENT 352J-W-B66-CDCWT rendu le 18 Avril 2019 N° MINUTE : 4

Assignation du :

03 Juillet 2014

DEMANDERESSE

Société AMC (SARL)

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître David PINET de l’ASSOCIATION LEBRAY & Associés. avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R189

DÉFENDERESSE

SCI DU BASSIN NORD (SCI)

[…]

[…]

représentée par Maître Emmanuel ROSENFELD de l’ASSOCIATION VEIL JOURDE. avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T06

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Y Z, 1re Vice-Présidente Adjointe Laurence POISSENOT. Vice-Présidente Tiffanie REISS. Juge

assistées de Henriette DURO, Greffier

C.C.C. formule exéc délivrée le 4 AVE 2013 C.C.C. délivrée le

[…]

- ROSENFELD

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DEBATS

A l’audience du 07 Mars 2019, tenue en audience publique devant Y Z et Tiffanie REISS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2019.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Y Z

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé des 16 et 23 mars 2010, la SCI DU BASSIN NORD (la SCI) a consenti à la société ADC un bail commercial, d’une durée de dix années à compter de la livraison de la coque, portant sur un local commercial, d’une surface totale de 183 m² dont 155 m² de surface de vente, situé au R +1 du Centre Commercial dit du

Millénaire à Aubervilliers (93) en cours de construction, à usage de prêt à porter homme et femme sous l’enseigne LEVI’S STORE, et moyennant un loyer minimum garanti de référence (LMG) de 137.250 euros hors taxes et hors charges par an outre un loyer variable correspondant à 7.10% du chiffre d’affaires HT du preneur. Les parties ont parallèlement convenu d’une réduction du LMG au titre des 24 premiers mois à compter de la date d’ouverture du Centre au public. Par avenant du 21 janvier 2011. le bailleur ayant accepté la substitution de la société AMC à la société ADC, les parties ont convenu que le bail du 23 mars 2010 était réputé avoir été conclu dès l’origine entre le bailleur et la société AMC.

Par acte du 10 mars 2014, la SCI a fait assigner la société AMC devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny (93), en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail suite à la délivrance d’un commandement de payer du 14 novembre 2013 et en paiement d’une provision sur loyers impayés. Par ordonnance du 1⁰ août 2014, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, au vu des contestations sérieuses émises par le preneur et tenant aux manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’assurer un flux minimal de chalandise. Par arrêt du 22 janvier 2015, la cour d’appel de Paris, saisie par la SCI, a confirmé l’ordonnance.

Par acte du 3 juillet 2014, la société AMC a fait assigner la SCI devant la présente juridiction, au visa des articles L.442-612°, D.442-4 et R. 145-23 du code de commerce, et 1116, 1134, 1382 et 1719 du code civil, sollicitant pour l’essentiel sa condamnation à lui payer la somme de 561.666 euros à titre de dommages et intérêts en raison des manquements de la SCI à ses obligations contractuelles et notamment à son obligation de commercialité.

Par ordonnance du 8 septembre 2016, le juge de la mise en état, saisi par la société AMC, a notamment commis en qualité de constatant M^e X, huissier de justice, pour se rendre au sein du Centre commercial Le Millénaire, identifier les cellules du centre commercial non exploitées ou fermées au public, leur surface. les répertorier sur un plan, photographies à l’appui, préciser le ratio des cellules non exploitées par HD C.P. Page 2 се

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rapport au nombre total de cellules du centre commercial, ainsi que le ratio de m² de surface commerciale utile effectivement exploitée par rapport à la surface utile totale du centre commercial, hors grande surface alimentaire, et photographier les devantures des cellules non exploitées ainsi que leur environnement immédiat, et plus généralement les parties communes du centre commercial.

Le constatant a déposé le 24 janvier 2017 au greffe le procès-verbal, de 104 pages, établi le 9 novembre 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 septembre 2017, la société AMC demande au tribunal de :

*In limine litis

- se déclarer compétent pour connaître du présent litige au visa de l’article D 442-4 à raison de sa demande formée sur le fondement de l’article L.442-6 du code de commerce.

* A titre principal

- dire et juger que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles au sens de l’article 1134 du code civil et du bail du 23 mars 2010: en ne s’assurant pas de la présence au sein du centre commercial, dès la prise

^d'^effet ^de ^la convention locative des parties, des commerces locomotive contractuellement convenus que devaient être la jardinerie, l’animalerie et le pôle TV cité. lesquels n’ont jamais vu le jour, en ayant modifié la nature intrinsèque du centre commercial pour le transformer de centre commercial de «haut de gamme» en centre commercial

«discount» au mépris des exigences imposées au preneur. en renonçant définitivement à commercialiser les cellules vacantes du 1er étage au sein duquel le preneur était implanté. en cessant progressivement de mettre en œuvre les services communs contractuellement convenus.

- dire et juger que le bailleur a gravement manqué à son obligation de délivrance au sens de l’article 1719 du code civil en n’assurant pas une commercialité qui soit de nature à permettre au preneur d’exploiter son commerce de manière pérenne, dans un environnement adéquat, de juger que les clauses de non responsabilité insérées au sein de l’exposé préalable et de l’article 12.4 du bail ne sont pas de nature à exempter le bailleur de sa responsabilité, compte tenu notamment du caractère dolosif des manquements du bailleur à ses obligations et du périmètre des clauses litigieuses. si le Tribunal jugeait que les clauses de non responsabilité litigieuses ne sont pas dépourvues d’effet, dire et juger qu’elles traduisent un déséquilibre significatif engageant la responsabilité de la SCI au sens de l’article L. 442-6 I 2° du code de commerce, dire et juger que le loyer minimum garanti du bail consenti par la SCI traduit, au sens de l’article L. 442-6 I 2° du code de commerce, un déséquilibre significatif des obligations du preneur,

En conséquence :

- résilier le bail en date du 23 mars 2010 aux torts du bailleur, avec effet au 19 février

2016, date de délaissement des lieux libres de toute occupation et de restitution des clés au bailleur.

- condamner le bailleur à lui payer des dommages et intérêts correspondant à la perte de marge brute qu’elle aurait dû réaliser pendant la période d’exploitation du fonds (2011/2016) si le bailleur n’avait pas manqué à ses obligations, soit, sur la base du chiffre d’affaires médian au m² de surface de vente engrangé par les points de vente franchisés sous enseigne LEVI’S en région parisienne et d’un taux de marge brute médian de 42%, la somme consolidée de 3.254.223 euros, condamner le bailleur à lui payer la somme 100.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour préjudice moral.

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- ordonner la compensation des créances réciproques des parties, et par conséquent entre la créance de loyer contractuel minimum garanti restée impayée au titre de la période comprise entre la date de prise d’effet du bail et le 19 février 2016, date de délaissement des lieux loués,

- condamner la SCI au paiement de la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusion pour l’exposé des faits et moyens développés au soutien de ces prétentions.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 avril 2017, la SCI demande au tribunal, au visa des articles R. 145-23 du code de commerce et 1116, 1134.

1719 du code civil, de :

* A titre principal Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

- constater la résiliation fautive du bail par le preneur à la date du 22 mars 2016. Sur la provision :

- dire et juger qu’aucune faute de nature dolosive n’a entachée la conclusion du bail.

- dire et juger qu’elle ne saurait se voir reprocher aucun défaut de commercialité du centre commercial Le Millénaire.

- dire et juger qu’elle ne saurait se voir reprocher aucune inexécution contractuelle.

- dire et juger l’article L. 442-6 du code de commerce inapplicable en l’espèce vu l’absence de partenariat commercial entre le bailleur et le preneur, constater l’absence de clauses limitatives de responsabilité dans le bail,

- débouter en conséquence la société AMC de toutes ses demandes, fins et conclusions.

* A titre infiniment subsidiaire

- dire et juger qu’aucune faute lourde n’est en tout état de cause susceptible de faire échec à l’application de l’article 12.4 du bail commercial.

- débouter en conséquence la société AMC de sa demande d’indemnisation,

* Sur la demande reconventionnelle

- condamner la société AMC à lui verser la somme de 819.769,94 euros au titre des charges et loyers impayés, somme à parfaire.

- la condamner à lui verser la somme de 219.117,48 euros HT, outre la TVA, la condamner à lui verser des dommages et intérêts moratoires en application de l’article 29 du bail,

* En tout état de cause

- condamner la société AMC à lui verser une somme de 50.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. la condamner aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des faits et moyens développés au soutien de ces prétentions.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 26 octobre 2017. L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale de la 18ème chambre, 1 section, le 29 mai cre

2018 et mise en délibéré. La réouverture des débats a été ordonnée, en raison du départ d’un des magistrats composant la chambre et l’affaire audiencée devant la 18ème chambre, 2 e section, d’abord au 25 octobre 2018. devant un juge rapporteur, et décalée au 7 mars 2019, le défendeur ayant sollicité que l’audience de plaidoirie se tienne devant la collégialité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du présent tribunal

Attendu que la SCI ne soulevant aucune exception d’incompétence dans ses dernières conclusions, il n’y a lieu de déclarer expressément le présent tribunal compétent.

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Sur les obligations contractuelles de la SCI

Attendu qu’en vertu des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. et 1719 du même code, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage, en ce inclus les parties communes accessoires nécessaires de la chose louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’exécuter de bonne foi ses obligations ; qu’à défaut de stipulation particulière du bail. il n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre mais. lorsque le bail met à sa charge des obligations particulières, comme celles liées au prestige et au standing de la galerie marchande, sa responsabilité peut être retenue s’il est constaté que la galerie commerciale ne correspond plus au standing contractuellement prévu : Que le louage d’un local à usage commercial, qui n’est pas une activité de production de distribution ou de service. n’entre pas dans le champ d’application de l’article L. 442-6. I, 2³ du code de commerce ;

Qu’en l’espèce, la société AMC soutient que la SCI a manqué à ses obligations contractuelles, en vertu desquelles elle avait pour sa part consenti à un loyer trois fois supérieur au loyer moyen sur la commune d’Aubervilliers, en ne créant pas au sein du centre commercial les commerces « locomotives » contractuellement convenus comme la jardinerie, l’animalerie. le pôle TV et le complexe cinématographique, en changeant la nature du centre commercial, à l’origine haut de gamme, pour le transformer à compter du 1¹ janvier 2015 en centre commercial axé sur la recherche d’enseignes locales de commercialisation des produits à bas prix, en renonçant à commercialiser le 1er étage du centre et en supprimant de nombreux services communs nécessaires au drainage de la clientèle qu’elle ajoute que la SCI a en outre manqué à son obligation de délivrance puisqu’elle n’a pas assuré un flux de chalands et une commercialité adéquate, en achevant tardivement des moyens de transport, en ne réalisant pas les commerces « locomotives » érigés en éléments moteurs de la commercialité du centre, en ne réalisant pas les nombreux programmes de bureaux et logements qui devaient être édifiés concomitamment à proximité et en les délaissant, en n’organisant pas d’actions d’animation efficaces du centre et en n’attirant aucune lle enseigne de renom: qu’elle s’appuie notamment sur des articles de presse, sur les communiqués diffusés par le bailleur quant au flux de chalands. très inférieur aux prévisions, et sur le procès-verbal de M^e X, huissier de justice, du 9 novembre 2016 qui note une très faible commercialisation des cellules du 1 étage ainsi que sur le rapport dressé le 24 avril 2014 à sa demande par M. A B C et relatif à la valeur locative des locaux loués :

Que la SCI rétorque que la jurisprudence constante exclut toute obligation du bailleur d’assurer la bonne commercialité du centre et sa fréquentation suffisante, que la fréquentation du centre Le Millénaire est en tout état de cause satisfaisante et en augmentation avec l’implantation d’enseignes nationales, qu’elle n’a pris aucun engagement contractuel d’ouvrir certains points de vente ou de créer des immeubles d’habitation à proximité, et que le preneur tente en réalité de lui faire supporter la morosité de la conjoncture économique ;

Qu’il résulte des principes ci-dessus rappelés que, à défaut de clauses particulières du bail créant des obligations à la charge du bailleur, celui-ci ne peut être tenu d’une obligation de résultat quant à la commercialité du centre commercial:

Que le bail des 16 et 23 mars 2010. que l’avenant du 21 janvier 2011 n’a pas modifié sur ces différents points, comprend des conditions générales sur 25 pages et particulières sur 13 pages que l’article 3 des conditions générales relatif à l’affectation des locaux indique que "les locaux, objet des présentes, sont compris dans un ensemble immobilier à usage de centre commercial. Cet ensemble constitué de magasins et services, est organisé, conçu, planifié, réalisé et géré, en vue de satisfaire les besoins de la clientèle.

Dès lors, chaque unité composant le centre commercial doit exercer une attraction

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propre et bénéficie de l’effet global de synergie. Pour cette raison, le centre commercial doit répondre au respect permanent d’une organisation rationnelle et d’un équilibre entre les différents commerces et services mis à la disposition des consommateurs […]. S’il est convenu d’exercer ses activités sous une enseigne, les parties conviennent que l’enseigne constitue un élément contractuel non dissociable de la définition de l’activité exercée dans les lieux. […] Si le preneur se trouvait dans l’impossibilité de poursuivre son exploitation sous l’enseigne stipulée dans le bail, il lui appartiendrait de proposer à l’agrément exprès, préalable et écrit du Bailleur, dans la même activité, une enseigne de notoriété et de niveau de gamme et qualité équivalente« : que l’article 12 des conditions générales précise que »la spécificité de l’exercice de l’activité commerciale au sein d’un Centre commercial implique la mise en oeuvre de moyens destinés à favoriser la promotion, l’animation, la publicité, la décoration et la mise en place de services (espace accueil, ..etc..)« , que »à cet effet un Fonds d’Animation et de Promotion du Centre Commercial sera créé« , que »le Preneur s’oblige par la signature du présent bail à contribuer financièrement au Fonds« , que »toutes les dispositions du présent article constituent une condition essentielle et déterminante sans laquelle le Bailleur n’aura pas contracté« , que »le non-paiement par le Preneur des contributions, entraînera si bon semble au Bailleur, la résiliation de plein droit du présent bail« et, en son article 12-4. que le preneur »déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre responsabilité la commercialité du centre commercial et son environnement et reconnaît que le Bailleur ou représentant du Bailleur ou le Mandataire du Bailleur n’est tenu à aucune obligation de résultat dans le cadre de ces actions d’animation, de promotion, de communication et de publicité« : que l’article 13 des conditions générales dispose que »le Bailleur rappelle au Preneur qui lui en donne acte que toutes formules de vente portées à la connaissance du public et ayant pour objet de permettre au Preneur d’attirer la clientèle en lui proposant des prix inférieurs, soit à ses prix habituels, soit à des prix de référence, constitue une image de marque particulièrement dommageable au centre tout entier si elles ne sont pas, soit organisées de façon concertée par l’Association des Commerçants, soit justifiées par des circonstances exceptionnelles et. dans ce cas, expressément autorisées par le représentant du Bailleur […]. Le Bailleur rappelle au Preneur que le strict respect du présent article constitue une condition essentielle de la bonne exécution du bail« : que l’article 14 des conditions générales relatif à l’aménagement et l’entretien dispose que »le Bailleur se réserve le droit de refuser agencements et installations de matériels qu’il jugerait incompatibles, soit avec l’image du Centre Commercial, soit avec la sécurité du Centre, ou susceptibles d’affecter la solidité des structures" : que l’article 27 de ces mêmes conditions générales rappelle que le preneur doit régler au bailleur sa quote-part des charges communes de l’ensemble immobilier comprenant notamment le nettoyage des parties à usage commun. l’entretien et la rénovation de la décoration, des circulations et des végétaux :

Que l’exposé préalable des conditions particulières indique que le preneur « déclare contracter en acceptant les aléas économiques pouvant résulter d’une évolution de la zone d’implantation du Centre Commercial, de la concurrence, du dynamisme des commerçants dans la Galerie Marchande, des actions commerciales dans le cadre du fonds d’animation et promotion du Centre, du maintien, de la transformation ou de la disparition des commerces constituant le Centre Commercial, sans pouvoir rechercher le Bailleur à cet égard » : que l’article 12 des conditions particulières détaille le mode de calcul des contributions au fonds d’animation et de promotion du centre commercial, tant pour la compagne d’ouverture, que pour les contributions annuelles : que l’article 14 des conditions particulières, relatif à l’aménagement et entretien des locaux, indique que "le Centre commercial a un positionnement et une démarche HQE qui doit lui permettre de bénéficier d’une image très qualitative. Ainsi sa réalisation nécessite la mise en oeuvre de moyens exceptionnels pour atteindre cet objectif. De plus, son architecture, sa décoration et ses aménagements extérieurs ont été particulièrement soignés. Il en résulte l’absolue nécessité de pouvoir offrir aux consommateurs du Centre des concepts et des aménagements de boutiques eux-mêmes exceptionnels : ceci afin de permettre à ce Centre Commercial de marquer sa différence par rapport à son environnement

[…]

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concurrentiel. Aussi, le preneur s’engage à faire ses plus grands efforts pour développer dans ce Centre un nouveau concept ou celui le plus récent de son réseau de magasins. De manière plus générale, il lui appartient de mettre en oeuvre tous les moyens possibles pour hisser le niveau de qualité de son magasin, notamment en terme d’agencement et de décoration, à hauteur de celui atteint par la réalisation du Centre Commercial. Cet engagement du Preneur constitue une condition déterminante de l’engagement du Bailleur sans lequel il n’aurait pas contracté« : qu’enfin, l’article 27 des conditions particulières, relatif aux charges définies dans les conditions générales. indique que les charges sont réparties entre les locaux au prorata des surfaces de chaque local avec application de coefficients de pondération différents selon le type de surface. les surfaces étant classées en six catégories, soit »les locaux avec une surface comprise entre 0 et 5.000 m²« , »les terrasses extérieures« . »les locaux d’une surface comprise entre 5.000 et 8.000 m²« , »les locaux d’une surface supérieure à 8.000 m²« , »le local à usage de jardinerie, animalerie« , »les locaux constituant le Pôle TV CITE et ou local dédié à l’audiovisuel tel que cinéma, TV, theatre… et les activités de type « Pare d’Attractions »";

Qu’il résulte de l’ensemble de ces clauses que d’une part. l’objet du bail est un local situé au sein d’un ensemble commercial, permettant l’accueil d’un flux de clientèle important attiré par la possibilité de trouver à proximité de nombreux magasins offrant un large choix et non un commerce indépendant en pied d’immeuble, ce dont il se déduit que le bailleur est tenu de justifier de diligences permettant le maintien d’une offre suffisante de commerces incitant le chaland à se déplacer dans le centre commercial: que d’autre part, la SCI s’est engagée à délivrer un local situé dans un centre commercial de très haute qualité, avec une décoration soignée, avec des magasins de gamme ne pratiquant pas la vente avec produits d’appel à prix réduit, les clauses précitées ne pouvant être lues comme mettant des obligations à la charge du seul preneur, mais s’entendant comme délimitant l’objet du bail, ce dont il se déduit que la SCI ne peut unilatéralement, sans engager sa responsabilité, modifier le concept du centre défini dès l’origine du bail et qui a pu être déterminant de l’engagement du preneur qui vise une clientèle disposant d’un pouvoir d’achat élevé qu’ensuite. la SCI s’est engagée à organiser des opérations régulières de promotion du centre, sans cependant être tenue à une obligation de résultat

^de ^ce ^chef. ^la ause limitative de responsabilité figurant à l’article 12-4. dont la société AMC demande la mise à l’écart sur le seul fondement de l’article L 442-6 du code de commerce, inapplicable au bail commercial, étant régulière quoiqu’étant limitée, étant insérée dans un article relatif au seul fonds d’animation, aux obligations résultant de la gestion de ce fonds et non étendue comme le soutient à la SCI par principe à toutes les obligations figurant au bail ; que, enfin, la SCI est tenue d’assurer un entretien régulier des parties communes et des éléments d’équipements communs en engageant des frais dont le preneur sera tenu en remboursement: Qu’en revanche, le fait que le bail mentionne une clef de répartition des charges entre les locataires selon la typologie des surfaces louées avec mentions de certains types de surfaces particulières, ne peut constituer un engagement contractuel du bailleur d’ouvrir les commerces visés par le système de répartition, cette clause ayant seulement vocation à déterminer à l’avance la répartition des charges en cas de présence de tels commerces: que la société AMC ne peut donc reprocher à la SCI un manquement tiré du défaut d’ouverture des « locomotives » annoncées dans des documents par ailleurs seulement précontractuels ;

Que de même. le bail ne met à la charge de la SCI aucune obligation de veiller à la bonne réalisation de programmes de construction de logements et de bureaux à proximité des lieux loués ou d’assurer une excellente desserte du centre par différents moyens de transport :

Qu’il sera done considéré que la SCI est tenue, aux termes du bail consenti, de délivrer à la société AMC un local situé dans un centre commercial de standing, de justifier de diligences pour maintenir une pluralité de commerces, d’organiser des opérations régulières de promotion du centre et d’assurer un entretien régulier des parties

[…]

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communes du centre et des éléments d’équipements communs: que les demandes de la société locataire tendant à lui voir imputer des obligations complémentaires ou supplémentaires seront rejetées.

Sur la résiliation du bail

Attendu qu’il résulte des articles 1147 et 1184 alinéa 2 du code civil, dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. et 1719 du même code, qu’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles peut justifier la résiliation du contrat à ses torts, si le preneur établit un manquement suffisamment grave compromettant la poursuite des relations contractuelles :

Qu’en l’espèce, le bail conclu entre les parties indique que le bail a pour objet l’exercice de l’activité suivante : "à titre principal: prêt à porter homme et femme ; à titre accessoire : les accessoires s’y rapportant le tout griffe LEVIS’S ou toute autre marque de gamme et de notoriété au moins équivalente, à l’exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne « LEVTS STORE » ou toute enseigne de gamme et de notoriété au moins équivalente" : qu’il n’est pas contesté que la marque LEVI’S a une notoriété internationale. vendant des articles en denim plutôt haut de gamme :

Que la société LEVI’S a, alors que son bail était en cours, sommé son bailleur par acte extrajudiciaire du 19 février 2016 de se présenter le 19 février 2016 dans les locaux loués pour procéder à un état des lieux contradictoire et à la remise des clefs, indiquant être contrainte de cesser son exploitation en raison des pertes importantes enregistrées. en raison du défaut d’attractivité du centre et de sa réorientation : qu’elle a adressé au bailleur les clefs du local par lettre du 22 mars 2016, la lettre produite mentionnant manifestement de manière erronée la date du 22 mars 2015:

Que la SCI justifie avoir rempli ses obligations d’organisation d’opérations régulières de promotion du centre en produisant un article du journal Parisien de 2016 selon lequel une animation a lieu pendant quelques jours dans les allées du centre avec les héros de la chaîne pour enfants Nickelodeon, un article du même journal annonçant une patinoire gratuite au Millénaire en 2017, un article non daté annonçant l’organisation d’un casting pour une émission de télévision, un article relatant un showcase de Stacey King au Millénaire en 2015 et un extrait d’un site Internet annonçant en 2014 une aire de jeux gratuite pour enfants quelques jours en partenariat avec la chaîne Gulli, outre un extrait du site Internet du Millénaire de 2014 proposant de souscrire à une carte de fidélité offrant divers avantages:

Que la société AMC ne verse aux débats, au soutien de ses demandes relatives au défaut

d’entretien des parties communes et d’éléments d’équipements communs qu’une sorte de pétition datée du 18 janvier 2017, signées par plusieurs commerçants indiquant un manque de chauffage du centre, sans cependant produire aucun autre élément sur la durée de l’incident et son intensité : que la preuve d’un manquement de la SCI à ses obligations de ce chef n’est donc pas rapportée ; Qu’il résulte du rapport non contradictoire, et des photographies annexées, établi le 24 avril 2014 à la demande du preneur par M. A B C, du procès-verbal de constat dressé le 9 novembre 2016 par M^e X. huissier de justice, désigné en qualité de constatant par le présent tribunal. des plans des cellules édités pour la clientèle afin d’affichage dans le centre, et des articles de presse versés aux débats par les parties, notamment l’article de la revue LSA du 13 septembre 2012. d’un extrait du Journal du textile de septembre 2014 et d’un article du Parisien du 2 octobre 2015 que. au cours de l’année 2012, plusieurs allées du centre présentaient des cellules vides avec des grands panneaux annonçant l’arrivée de commerces, qu’en avril 2014, sur la soixantaine de cellules commerciales construites au 1° étage. 22 étaient inoccupées et qu’en novembre 2016, plusieurs allées présentaient des cellules vides avec, soit des panneaux annonçant l’arrivée de commerces, soit des panneaux blancs de mauvaise qualité et des allées ne présentant aucun élément de décoration. 16 cellules étant fermées au rez-de-chaussée et 26 fermées au 1° étage le 9 novembre 2016. et que, face aux

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départs de plusieurs grandes enseignes, le groupe KLEPIERRE, gestionnaire du centre. a décidé en 2014 de réorienter l’image du centre commercial avec un « nouveau mix merchandising », pour être plus conforme à la clientèle familiale du centre, en acceptant de nouvelles enseignes, comme Tati et a ainsi choisi de descendre « un cran en gamme », en donnant une nouvelle orientation commerciale au centre, changeant ainsi explicitement de cible pour s’adresser à une clientèle recherchant des produits bon marché ;

Que la SCI ne conteste pas la réalité de la réorientation du centre commercial, et ne verse aucun élément de nature à démontrer qu’elle a discuté avec l’ensemble de ses locataires, qui s’étaient engagés en raison de la synergie commerciale offerte par le centre, de l’évolution de celui-ci : qu’elle ne verse aux débats aucun élément justifiant de diligences particulières pour tenter de commercialiser des cellules vides. importantes en nombre et sur une durée qui ne peut être qualifiée de ponctuelle au vu des pièces ci-dessus visées :

Que la société AMC établit ainsi un manquement de la SCI à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial de haut de gamme présentant une décoration soignée, ainsi qu’un manquement à son obligation contractuelle de moyen pour maintenir une offre commerciale diversifiée en ne justifiant d’aucune diligence particulière : Qu’au vu de la clause de destination du bail excluant toute activité sous une enseigne autre que LEVI’S. ou du moins sous une enseigne de gamme ou de notoriété équivalente. le changement unilatéral par le bailleur de la nature du centre commercial et l’absence de justification de diligences pour tenter de maintenir une offre commerciale diversifiée. la boutique LEVI’S étant située au 1er étage lequel. entre 2014 et 2016. a présenté plus d’un tiers de cellules non commercialisées, constituent des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail au 22 mars 2016. date à laquelle la société AMC a restitué les locaux en considérant qu’elle ne pouvait continuer son exploitation:

Que le bail sera résilié aux torts du bailleur au 22 mars 2016 et la demande de la SCI en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et/ou en résiliation à faute du preneur sera rejetée.

Sur le préjudice subi par la société AMC

Attendu qu’il résulte de l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil que le bailleur est tenu d’indemniser le preneur des préjudices subis par ce dernier en raison de ses manquements contractuels :

Qu’en l’espèce, les manquements ci-dessus relevés de la SCI à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial de standing, a causé à la société AMC un préjudice, en ce que le développement de son activité n’a pu pleinement se réaliser, la clientèle du centre n’étant pas celle qui avait été contractuellement promise, sans que cependant la société AMC ne puisse imputer à cette seule faute l’entier différentiel constaté entre les bénéfices espérés et les bénéfices effectivement réalisés, ceux-ci dépendant aussi de ses propres choix de gestion, ni ne puisse extrapoler au vu des bénéfices réalisés par d’autres sociétés exerçant sous la même enseigne dans des centres commerciaux situés sur des communes différentes, ceux-ci dépendant aussi des choix de gestion des différents exploitants : Que la société AMC produit : la liasse fiscale de l’exercice clos au 31 décembre 2012. montrant une perte nette de 85.296 euros, contre 108.240 euros l’année précédente: la liasse fiscale et le bilan de l’exercice clos le 31 décembre 2013, montrant une perte nette de 119.931.61 euros le compte d’exploitation prévisionnel établi pour la première année d’exploitation, anticipant un chiffre d’affaires annuel TTC de 1.136.200 euros avec 16.231 pièces vendues et un résultat net de 4.600 euros: une fiche récapitulant les chiffres d’affaires réalisés par la société AMC entre 2011 et 2014, soit respectivement de 368.395 euros, 580.690 euros, 580.114 euros et 409.742 euros: le compte de résultat

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au 31 octobre 2014 montrant une perte nette de 168.686 euros; les comptes annuels de l’exercice 2015. avec une perte nette de 177.350.11 euros : les comptes annuels de l’exercice 2016, avec une perte nette de 157.763.40 euros; une attestation de la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL du 12 septembre 2017, selon laquelle le chiffre d’affaires moyen TTC des franchisés en région parisienne, rapporté aux m² de surface de vente. était égal en 2012 à 15.627 euros et à 12.910 euros en 2016. alors que le chiffre d’affaires moyen TTC de la société AMC, rapporté aux m² de surface de vente, s’est élevé à 3.875 euros en 2012 et à 3.349 euros en 2015;

Qu’au vu de ces éléments, du montant du loyer et de l’absence totale de paiement de ceux-ci à compter du 1 octobre 2013. alors qu’ils sont comptabilisés comme charges d’exploitation dans les bilans produits et ci-dessus rappelés, il sera alloué à la société AMC la somme de 1.500.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Que la société AMC ne verse aucune pièce au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral. ni n’explicite ce préjudice moral: que sa demande de ce chef sera rejetée :

Que la SCI sera donc condamnée à payer la société AMC la somme de 1.500.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI en paiement et la compensation

Attendu que selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait : Qu’en application de l’article 1231-5 du code civil. le juge peut, même d’office, modérer une clause pénale s’il l’estime excessive: Que selon l’article 1348 du code civil, la compensation entre dettes connexes peut être ordonnée en justice et produit ses effets à la date de la décision ;

Qu’en l’espèce, la SCI sollicite le paiement de la somme de 819.769,94 euros, produisant un décompte arrêté au 6 mai 2015 reprenant l’ensemble des appels de fonds, en ce inclus droit d’entrée, frais, loyers et charges échus au 1° mai 2015, montrant un solde en sa faveur de 819.769,94 euros: qu’elle sollicite en outre le paiement de la somme de 219.117.48 euros HT outre la TVA, soit 262.940,98 euros avec une TVA à 20 %, qui semble correspondre dans ses conclusions aux loyers, charges et frais échus et impayés arrêtés au 22 mars 2016, sans produire aucune pièce justificative ni aucun décompte : Que la société AMC ne conteste cependant pas les sommes réclamées au titre de l’occupation des locaux jusqu’au 22 mars 2016 en application des clauses du bail la liant à la SCI et il sera donc fait droit à la demande de cette dernière à hauteur d’une somme totale de 1.082.710,92 euros;

Que la SCI sollicite en outre le paiement des dommages et intérêts moratoires visés par l’article 29 du bail que cette clause, qui fixe à l’avance et forfaitairement l’indemnisation du bailleur en cas de retard de paiement du preneur s’analyse en une clause pénale qui sera réduite à la somme de 100 euros;

Que la société AMC sera donc condamnée à payer la somme de 1.082.810,92 euros au titre des loyers, charges et clause pénale arrêtés au 22 mars 2016, avec intérêt au taux légal sur la somme de 502.522.72 euros à compter du 14 novembre 2013. date de la délivrance d’un commandement de payer réclamant cette somme. et du 20 avril 2017 pour le surplus, date de la signification des premières conclusions dans lesquelles la demande actualisée a été chiffrée : Qu’il convient en outre d’ordonner la compensation entre les sommes dues par la société AMC et la créance de dommages et intérêts dont elle est titulaire aux termes des motifs ci-dessus exposés.

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Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Attendu que la SCI. qui succombe, devra supporter les dépens:

Qu’elle devra payer à la société AMC la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile:

Que l’ancienneté du litige justifie le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Dit que la SCI DU BASSIN NORD a manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial de haut de gamme présentant une décoration soignée et ne justifie pas de diligences pour tenter de maintenir une offre commerciale diversifiée,

Prononce la résiliation, au 22 mars 2016 et aux torts du bailleur, du bail liant la SCI DU

BASSIN NORD et la société AMC et portant sur des locaux situé au R +1 du Centre Commercial dit du Millénaire à Aubervilliers (93).

Condamne la SCI DU BASSIN NORD à payer à la société AMC la somme de 1.500.000 euros au titre du préjudice matériel subi,

Rejette la demande de la société AMC en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Condamne la société AMC à payer à la SCI DU BASSIN NORD la somme de 1.082.810.92 euros au titre de sa dette locative comprenant les loyers, charges. accessoires et clause pénale arrêtés au 22 mars 2016. avec intérêt au taux légal sur la somme de 502.522.72 euros à compter du 14 novembre 2013 et du 20 avril 2017 pour le surplus,

Ordonne la compensation entre la créance de dommages et intérêts et la créance de loyers et charges ci-dessus déterminées à hauteur de la plus faible.

Condamne la SCI DU BASSIN NORD aux dépens.

Condamne la SCI DU BASSIN NORD à payer la somme de 8.000 euros à la société AMC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire.

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 18 Avril 2019

Le Greffier Le Président Henriette DURO Y Z

Pour expédition certifiée Page 11 conforme à l’original Le greffier