1ère Chambre

ARRÊT N°183

N° RG 23/02851

N° Portalis DBVL-V-B7H-TYID

(Réf 1ère instance : 20/00599)

M. [N] [B]

Mme [S] [C]

C/

Mme [L] [Z]

Mme [W] [Z]

S.A.R.L. DIAGOCEANE

S.A. ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JUIN 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 5 décembre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 6 février 2024 à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [N] [B]

né le 21 novembre 1983 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [S] [C]

née le 22 septembre 1985 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentés par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame [L] [Z]

née le 11 Janvier 1953 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [W] [Z]

née le 19 Juin 1977 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentées par M^e Alexandre BAZIRE de la SELARL MAGELLAN, avocat au barreau de BREST

La société DIAGOCÉANE, SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Brest sous le n°502.674.435, (nom commercial : AGENDA DIAGNOSTICS), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

La société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la SARL DIAGOCEANE, SA immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n°542.110.291, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentées par M^e Jean-Pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant acte sous seing privé du 9 février 2018 établi par maître [D], notaire à [Localité 9], Mme [L] [Z] et sa fille Mme [W] [Z] (ci-après les consorts [Z]) ont consenti à M. [N] [B] et Mme [S] [C] (ci-après les consorts [B]-[C]) un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située dans le secteur sauvegardé du [Adresse 8] pour un prix de 130.000 €.

2. Il s’agit d’une propriété de plain-pied édifiée sur un terrain de 1219 m², comprenant une entrée à usage de bureau, un séjour sous véranda, une cuisine, deux chambres, deux dégagements, un W.C, une salle d’eau, une petite buanderie, et dont la surface de plancher est d’environ 75 m².

3. La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 15 mai 2018 par maître [D].

4. Les diagnostics parasitaires et amiante établis avant la vente le 24 janvier 2018 par la sarl Diagocéane exerçant sous l’enseigne Bois Expert, assurée en responsabilité civile professionnelle auprès de la société Allianz Iard, ont conclu à :

— la présence 'd’indices d’infestation de champignon de pourriture fibreuse’ avec 'altération du bois’ dans les plinthes de la salle d’eau avec un taux d’humidité de 25 % et dans les plinthes de la salle à manger avec un taux d’humidité de 30 %,

— la présence de 'matériaux et/ou produits susceptibles de contenir de l’amiante’ dans le doublage des murs ou cloisons des WC, du salon, des 'extérieurs’ (matériaux sous crépi)' et des 'combles'.

5. Fin mai 2018, à l’occasion de travaux de rénovation, les acquéreurs ont déposé du lambris et découvert d’une part que la structure de la maison était à ossature bois (il n’y avait pas de mur derrière les lambris) et non en parpaings ou aggloméré et, d’autre part, que l’état du bois était très dégradé.

6. Ils ont fait appel à M. [X], expert spécialiste du bois, qui a établi un rapport le 31 juillet 2018 mettant en évidence que l’habitation 'construite au détriment de toute règle constructive, au surplus chargée d’amiante, totalement dégradée sur le plan structurel (dalle béton et ossature bois) et infestée de rongeurs’ était de son point de vue d’expert 'totalement impropre à sa destination’ et ne pouvait être 'habitée normalement en l’état actuel.'

7. Puis, ils ont obtenu par ordonnance de référé du 15 avril 2019 une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [A], expert judiciaire.

8. M. [A] a déposé son rapport le 29 novembre 2019 en concluant que les désordres n’étaient pas apparents au jour de la vente pour des non professionnels de la construction, que les venderesses ne pouvaient néanmoins ignorer qu’il s’agissait d’une maison à ossature bois, que les deux diagnostics établis par la société Diagocéane n’étaient pas conformes aux règles de l’art et que la maison était atteinte dans sa solidité et impropre à sa destination. Il a chiffré sa démolition et sa reconstruction.

9. Le 9 décembre 2019, contestant les conclusions de M. [A] et arguant de ce que le rapport n’était pas clair sur les manquements qui lui étaient reprochés, la société Diagocéane a saisi le juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de complément d’expertise. L’expert a déposé un additif le 28 septembre 2020.

10. Parallèlement, par actes d’huissier du 21 avril 2020, les consorts [B]-[C] ont fait assigner les consorts [Z] ainsi que la société Diagocéane et son assureur la société Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

11. Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Brest :

— les a déboutés de leurs demandes,

— a débouté les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts,

— a condamné in solidum les consorts [B]-[C] aux dépens,

— a condamné in solidum les consorts [B]-[C] à payer aux consorts [Z] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les consorts [B]-[C], la société Diagocéane et la société Allianz Iard de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— a maintenu l’exécution provisoire de droit,

— a débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

12. Le tribunal a écarté l’erreur, le dol et les vices cachés ainsi que le manquement à l’obligation de délivrance en retenant que :

— le vice affectant l’habitation se caractérisant par l’état de dégradation avancée de la structure bois a été découvert après la réalisation de travaux destructifs par les acquéreurs,

— aucun élément n’autorise à retenir que les consorts [Z] non professionnelles de la vente en avaient connaissance avant la vente,

— le mode constructif de l’immeuble, dont il n’est pas contesté qu’il a été réalisé en dehors de toute règle de l’art, n’est pas en lui-même un vice ou un défaut dès lors qu’il n’emporte pas par lui-même une impropriété à destination,

— le fait que la maison soit à ossature bois, ce dont les venderesses pouvaient avoir connaissance à la suite des travaux qu’elles avaient elles-mêmes fait réaliser et qui ont conduit à mettre à jour cette ossature, et ne soit pas une maison en parpaings et ciment comme le pensaient les acquéreurs, reste une caractéristique constructive qui n’est pas en elle-même un défaut constituant un vice,

— l’acte notarié qui met en évidence l’absence de copie du permis de construire initial, mais également les caractéristiques apparentes du bien, même pour des non professionnels, à savoir une construction légère mélangeant plusieurs types de matériaux, ainsi que le prix fixé en conséquence de ces caractéristiques et des conclusions des diagnostics immobiliers, étaient autant d’éléments permettant aux acquéreurs d’être suffisamment informés de ce que la maison acquise n’avait pas été édifiée conformément aux règles de construction et était porteuse de risques,

— il ne peut se déduire de la connaissance supposée par les venderesses du fait que leur habitation était à ossature bois la connaissance des vices structurels constatés postérieurement à la vente,

— il n’est pas établi que les venderesses avaient connaissance avant la vente de la présence d’amiante au-delà des constats établis par le diagnostiqueur dans son rapport de repérage et remis avant la vente aux acquéreurs,

— un défaut de conformité à la destination normale d’habitation ne peut en réalité constituer qu’un vice caché,

— les acquéreurs ne démontrent aucunement qu’ils avaient fait de leur volonté d’acquérir une maison en ciment un élément déterminant de leur consentement qu’ils auraient porté à la connaissance des venderesses,

— le diagnostiqueur n’a pas commis de faute dans l’exercice de sa mission professionnelle puisqu’il a alerté les acquéreurs de façon suffisamment claire sur les risques (pourritures du bois, amiante) que comportait l’habitation et les a incités à procéder à des investigations complémentaires pour connaître l’ampleur de ceux-ci.

13. Les consorts [B]-[C] ont interjeté appel par déclaration du 17 mai 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

14. Les consorts [B]-[C] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 novembre 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement sauf en ce qu’il a débouté les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts,

— statuant de nouveau,

— condamner in solidum les consorts [Z], la société Diagocéane et Allianz Iard son assureur à leur payer les sommes de :

—  230.612,63 € TTC au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT01 publié entre la date du rapport de M. [A] du 29 novembre 2019 et l’arrêt à intervenir,

—  6.918,38 € au titre du coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire,

—  47.200 € arrêté au 30 avril 2023 et à parfaire de 800 € par mois à la date de l’arrêt à intervenir au titre du préjudice de jouissance,

—  10.400 € au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux de reprise,

—  10.000 € chacun au titre du préjudices moral subi,

— débouter les consorts [Z], la société Diagocéane et Allianz Iard de leurs demandes,

— condamner in solidum les consorts [Z], la société Diagocéane et Allianz Iard son assureur à leur payer la somme de 17.500 € au titre des frais irrépétibles,

— les condamner in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de référé.

15. Ils soutiennent que :

— la société Diagocéane, diagnostiqueur, n’a pas effectué les recherches approfondies utiles, tels des sondages non destructifs et des sondages sonores, et ce contrairement aux exigences de la norme NFX 46-020 applicable, de sorte que son rapport, qui n’est pas allé au bout des investigations, est, de l’avis des experts amiables et de l’expert judiciaire, incomplet et insuffisant pour n’avoir pas mentionné que quasiment tous les murs de la maison contiennent de l’amiante, que l’ossature de la maison est en bois donnant aux quelques traces d’infestation parasitaire relevées par le diagnostiqueur dans la salle de bain et la salle à manger une gravité inquiétante pour toute la maison,

— ils n’ont donc pas reçu l’information des désordres non apparents dans toute leur ampleur et leurs conséquences, alors que par ailleurs les venderesses connaissaient selon eux la structure en bois de la maison vendue, ainsi que la présence de l’amiante, pour y avoir effectué des travaux ayant révélé cette présence, ainsi que celle des rongeurs, et que l’information de l’ossature bois était déterminante de leur consentement, a fortiori en présence d’attaques fongiques du bois, le dol, à tout le moins le vice caché, étant caractérisé en l’absence de cette information,

— les mentions portées dans l’acte notarié par le notaire, qui n’a fait que reproduire les informations erronées transmises par les venderesses, ne dispensent pas le diagnostiqueur de ses obligations professionnelles,

— la réparation des préjudices s’entend d’une réparation intégrale afin d’être remis dans la situation où ils se seraient trouvés si l’acte dommageable ne s’était pas produit, d’où une demande d’indemnisation pour une démolition/reconstruction qui est la seule solution possible en présence d’un bâti entièrement amianté dont l’ossature en bois est infestée de champignons,

— ce litige leur a occasionné un préjudice moral important en raison des mensualités d’emprunt à rembourser, des frais de justice conséquents à payer et des démarches à assumer, alors qu’ils ne peuvent depuis l’origine habiter la maison acquise.

16. Les consorts [Z] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 novembre 2023 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

1) Sur les demandes des consorts [B] [C],

— à titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [B]- [C] de de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, en cas de réformation, condamner solidairement la société Diagocéane et son assureur Allianz Iard à les relever indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre en principal, accessoires, intérêts, frais et dépens,

— juger que le seul préjudice indemnisable présenté par les consorts [B]-[C] est leur préjudice moral,

— en conséquence,

— limiter les condamnations aux demandes présentées par les appelants au titre de ce préjudice moral et ramener leurs demandes à plus justes proportions,

— les débouter de toutes demandes plus amples ou contraires,

2) Sur la demande reconventionnelle des consorts [Z],

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutées de leur demande de dommage et intérêts,

— statuant de nouveau,

— condamner solidairement les consorts [B]-[C], la société Diagocéane et son assureur Allianz Iard à leur verser une indemnité de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral,

3) en tout état de cause,

— condamner la ou les parties succombantes à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la ou les parties succombantes aux dépens en ce compris les dépens d’instance, d’appel et de référé.

17. Elles soutiennent que :

— M. et Mme [Z] ont fait l’acquisition de cette maison le 26 novembre 1998 pour y établir leur résidence principale qui est demeurée parfaitement habitable pendant 20 ans,

— M. [Z] est décédé le 6 décembre 2014 et la décision a été prise par sa veuve et leur fille nue-propriétaire de la vendre pour acheter en lieu et place un petit appartement pour Mme [Z] en la commune du Relecq-Kerhuon,

— le notaire a particulièrement appelé l’attention des acquéreurs tant dans le compromis que dans l’acte définitif de vente sur la présence notamment de l’amiante et des infestations parasitaires, les invitant à faire réaliser un état parasitaire avec sondages destructifs auquel ils ont toutefois expressément renoncé,

— les acquéreurs ont réitéré leur acquisition en parfaite connaissance du bien et il a été tenu compte dans le prix de vente de ses qualités constructives,

— il a par ailleurs été notifié aux acquéreurs que :

le terrain situé dans la bande littorale des 100 m n’était pas constructible,

il n’avait pu être justifié que la construction avait été autorisée par un permis de construire,

la date exacte de construction n’était pas certaine,

les installations électriques et de distribution de gaz étaient anciennes et affectées d’anomalies,

le bien ne dispose d’aucune isolation efficace et ses clos sont constitués de murs doubles d’une épaisseur de moins de vingt centimètres,

— par l’importance des travaux de destruction engagés par les acquéreurs eux-mêmes, la maison n’a plus été hors d’eau et hors d’air à compter du 22 juin 2018 et n’est plus réparable,

— pour l’expert judiciaire M. [A], aucune de ces trois séries de désordres (champignons, amiante, rats) n’était apparente au jour de la vente pour des non professionnels de la construction,

— le mode constructif à ossature bois n’était pas dans le champ contractuel outre qu’il ne constitue pas par lui-même un vice et qu’il était apparent pour un acquéreur normalement diligent puisque le simple examen visuel permettait de se rendre compte que la maison était une construction légère, les consorts [B]-[C] ayant pu se convaincre par eux-mêmes des qualités constructives du bien acquis,

— les stipulations des actes de vente précisent que des indices d’infestations parasitaires ont été identifiés sur l’immeuble sans garantie sur leur étendue,

— la présence d’amiante a été confirmée par le diagnostiqueur mais les venderesses en ignoraient l’étendue,

— elles n’ont jamais constaté la présence de rats dans l’habitation, l’expert judiciaire ne l’ayant pas non plus constatée par lui-même, ayant procédé par déduction à partir de traces de coulures,

— si les diagnostics ne précisent pas l’étendue des problématiques, ils étaient toutefois alarmants pour les acquéreurs au point de les inviter à deux reprises à faire réaliser un diagnostic complémentaire avec sondage et démolition,

— les diagnostics parasitaire et amiante sont incomplets puisque le 1er ne comporte pas d’étude poussée du bâti avec un inventaire des zones favorables à l’infestation et une recherche des principes constructifs de l’immeuble afin d’identifier un potentiel risque pesant sur ses éléments de structures, et que le 2nd ne mentionne pas la continuité des plaques d’amiante sur l’ensemble des murs et n’a pas recherché, en effectuant un sondage sonore ou un simple prélèvement, l’amiante sur les murs extérieurs,

— seule la société Diagocéane a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des consorts [Z] et délictuelle à l’égard des consorts [B]-[C], de sorte qu’elle devra garantir les venderesses en cas de condamnation,

— les acquéreurs ont rendu la maison inhabitable en raison de leurs travaux de démolition et l’indemnité demandée est abusive dans la mesure où, si elle était octroyée, elle entraînerait un enrichissement sans cause puisqu’ils projettent de réaliser un pavillon neuf qui ne correspond en rien à la construction légère décrite dans les actes de vente,

— les consorts [Z] soulignent qu’elles risquent de tout perdre dans cette affaire alors que leur bonne foi ne peut pas être sérieusement remise en cause tandis que le comportement des requérants est fautif tandis que la société Diagocéane

engage également sa responsabilité de sorte qu’elles s’estiment bien fondés à solliciter une indemnité de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral.

18. La société Diagocéane et son assureur Allianz Iard exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 1er septembre 2023 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— condamner in solidum M. [B] et Mme [C] à leur verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre les entiers dépens.

19. Elles soutiennent que :

— le rapport de diagnostic réalisé par la société Diagocéane est un rapport de repérage avant-vente établi selon les principes d’intervention du diagnostiqueur qui ont été scrupuleusement respectés, à savoir après un examen visuel des matériaux de la liste A et de la liste B effectué sans sondages destructifs conformément aux articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique,

— seul le repérage portant sur la liste C effectué avant le commencement de travaux permet d’établir la cartographie complète et exhaustive de l’amiante dans un bâtiment,

— la société Diagocéane a bien identifié des matériaux ou produits contenant de l’amiante et reporté les mentions de présence au titre des constatations diverses pour les murs ou cloisons des WC, de la salle à manger et des murs extérieurs avec la précision que ceux-ci étaient recouverts de crépi, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient pas ignorer que le doublage des murs et des cloisons ainsi que les matériaux sous crépi pouvaient potentiellement contenir de l’amiante et ont donc acquis en toute connaissance de cause avec toutes les informations nécessaires,

— les acquéreurs ont commis une faute en ne réalisant pas le diagnostic avant travaux contrairement à leurs obligations légales et règlementaires,

— s’agissant de l’état parasitaire, le diagnostiqueur a recommandé sans ambiguïté de traiter l’humidité et de faire appel à un homme de l’art, ce que n’ont pas fait les acquéreurs,

— les acquéreurs ont signé la clause selon laquelle ils étaient parfaitement informés de la nécessité d’effectuer un traitement fongicide curatif de l’immeuble et que le prix de vente avait été fixé en conséquence,

— le rapport d’expertise établi par M. [A] sera écarté dans la mesure où l’expert ne s’est pas replacé dans les mêmes conditions que le diagnostiqueur avant dépose des cloisons par les consorts [B]-[C] et que les parties cachées ou invisibles de la maison ne permettaient pas de deviner qu’elles comportaient du bois,

— la valeur vénale du bien qui est une construction légère est inférieure à 50.000 € de sorte qu’il n’existe aucun lien causal entre la prétendue faute de la société Diagocéane et les préjudices réclamés,

— de même, le principe de réparation intégrale du préjudice doit être appliqué avec une nécessaire proportionnalité entre la réparation et le préjudice subi sauf à provoquer un enrichissement injustifié des propriétaires,

— dès lors que les venderesses n’ignoraient pas le mode constructif de la maison, à savoir à ossature bois, elles doivent garantir le diagnostiqueur et son assureur de toutes condamnations prononcées contre eux,

— la faute des consorts [B]-[C] qui ont commis une imprudence et une négligence en persistant dans leur acquisition en dépit des informations et des alertes données diminue leur droit à réparation,

— enfin, toute éventuelle condamnation de la compagnie Allianz devra prendre en compte le plafond de garantie et le montant de la franchise contractuelle.

20. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 28 novembre 2023.

21. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE L’ARRÊT

22. À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire’ ou 'dire et juger’ qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur la responsabilité des venderesses

1.1) Sur les vices du consentement : le dol ou l’erreur

23. L’article 1231-1 du code civil dispose que 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

24. L’article 1130 du code civil dispose que 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

25. L’ordonnance du 10 février 2016 a introduit dans le code civil l’article 1112-1 qui dispose que 'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

['] Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

26. En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que les venderesses n’ignoraient pas que leur maison était en ossature bois pour y avoir fait faire en 1998, soit dès l’origine de l’acquisition, des travaux de menuiserie extérieures prenant appui sur ladite structure bois (cf. devis Ets Morvan n° 991022 du 20/10/1998 aux époux [Z] portant sur la 'création de tableaux dans l’ossature bois’ et sur la mise en place de nouvelles menuiseries extérieures).

27. Du reste, les consorts [Z] n’écrivent pas qu’elles ignoraient la structure à ossature bois de leur maison, se contentant d’indiquer que les acquéreurs ne pouvaient eux-mêmes l’ignorer,

28. Il est également constant que cette information d’une structure à ossature bois n’a pas été donnée aux acquéreurs ni par les venderesses, ni par le notaire.

29. En effet, contrairement à ce qui est soutenu par les venderesses dans leurs écritures et par le diagnostiqueur et son assureur, ni le compromis de vente ni l’acte de vente ou ses annexes ne mentionnent que la maison est une construction légère.

30. Au contraire, il est indiqué dans le diagnostic d’amiante que les murs extérieurs sont sous crépi et que 'le revêtement du matériau ne permet pas de déterminer la nature de celui-ci’ tandis que le diagnostic parasitaire fait également état d’un crépi sans plus de précision.

31. Par ailleurs, alors que le compromis de vente ne donne aucune indication quant au permis de construire de la maison, des mentions sur ce point sont en revanche apparues dans l’acte définitif de vente selon lesquelles :

'Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :

— la maison a été édifiée par d’anciens propriétaires au cours des années 1970 mais qu’il n’est pas en possession de la copie du permis de construire qui aurait été initialement délivré ;

— la véranda a été édifiée par Monsieur et Madame [P], anciens propriétaires, au cours de l’année 1987, suivant déclaration de travaux mais qu’il n’est pas en possession de la copie de l’autorisation qui aurait été délivrée.'

32. Ainsi, si tant est qu’ils aient existé, les permis de construire n’ont pas été retrouvés, les date de construction de la maison initiale et de ses parties ajoutées sont approximativement précisées et le mode constructif n’est pas du tout évoqué ni a fortiori décrit, tous indices témoignant d’une absence totale de traçabilité administrative qui devaient alerter sur la possibilité du recours en son temps à l’auto-construction pour un bien qui plus est implanté dans la bande des 100 m du littoral.

33. Toutefois, ainsi que relevé par les différents experts ayant examiné le bien et retenu par le tribunal, l’aspect extérieur de la maison laissait entendre sans ambiguïté qu’il ne s’agissait pas d’une construction traditionnelle en parpaing :

— la maison est basse,

— sa toiture est à très faible pente,

— les plaques composant les murs extérieurs sont visibles à l''il nu,

— les murs intérieurs ainsi que les sous-pentes sont recouverts pour une grande partie par du lambris,

— le séjour est installé dans ce qui était auparavant une véranda.

34. La comparaison avec la maison située à toute proximité du bien litigieux, laquelle est une construction traditionnelle en parpaing, permet de se convaincre même pour des acquéreurs non professionnels que le bâti des consorts [Z] est de nature radicalement différente dans la mesure où son aspect extérieur conduit à conclure qu’il relève plus de la structure d’un chalet que d’un pavillon en dur, cette conclusion étant confortée par son aspect intérieur où la présence de lambris est généralisée.

35. En possession de ces éléments apparents, il convenait que les acquéreurs s’enquièrent auprès des venderesses du mode constructif de cette maison ou, à tout le moins, leur fassent connaître, en présence d’un bâti revêtant l’aspect d’un chalet, qu’un mode constructif en parpaings ou ciment était un élément déterminant de leur consentement, ce qu’ils ne leur ont toutefois pas notifié, outre qu’ils échouent à prouver que les venderesses leur auraient affirmé que la maison était en parpaings/ciment.

36. La nature légère de la structure était décelable même pour un acquéreur profane. C’est donc sans méconnaître la portée de l’article 1112-1 du code civil que les venderesses n’ont pas informé leurs acquéreurs de la structure à ossature bois de la maison, lesquels n’en ont du reste pas fait de cas.

37. Enfin, les mentions dans les diagnostics du 24 janvier 2018 préalables au compromis de vente du 9 février 2018 de présence d’agents de dégradation biologique du bois ainsi que d’amiante dans les matériaux font obstacle à retenir un vice du consentement de ce chef dès lors que les informations relatives à ces diagnostics positifs ont été régulièrement délivrées aux acquéreurs.

38. Sous le bénéfice de ces observations, le jugement qui a retenu que le mode constructif de l’immeuble en ossature bois, dont il n’est pas contesté qu’il a été réalisé en dehors de toute règle constructive, ne peut être considéré en lui-même comme un vice ou un défaut de nature à qualifier une erreur ou un dol sera confirmé sur ce point.

1.2) Sur la garantie des vices cachés

39. Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à la destination à laquelle on la destine ou qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre s’il les avait connus.'

40. Selon l’article 1642 du code civil, 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.'

41. L’article 1644 du code civil dispose que 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.'

42. L’article 1645 du code civil dispose que 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

43. L’efficacité de la clause de non-garantie des vices cachés est au surplus subordonnée à l’ignorance de l’existence du vice par le vendeur et partant à sa bonne foi.

44. Il est constant que la clause de non garantie des vices cachés n’est pas opposable dès lors que le vendeur avait connaissance, même en germe de l’existence du vice lors de la conclusion du contrat (C. cass. 16 décembre 2009, n° 09-10.540).

45. Les juges doivent rechercher si le vendeur a pu avoir connaissance des vices, sans quoi la cassation est encourue. (Cour de cassation, 25 mars 2014, n° 12-28.978).

46. Aussi, la clause de non garantie des vices cachés n’est pas opposable dès lors que le vendeur avait connaissance, même en germe de l’existence du vice lors de la conclusion du contrat (C. cass. 16 décembre 2009, n° 09-10.540, Civ. 3e, 28 mars 2007, n° 06-12.299).

47. Il est des cas où cette mauvaise foi est présumée : lorsque le vendeur a précédemment effectué des travaux dans l’immeuble qui ont dû nécessairement lui révéler la présence des insectes (CA [X], ch. civ., 24 janv. 2005, JurisData n° 2005-264445. ' CA Pau, 1ère ch., 30 sept. 2002, JurisData n° 2002-194268).

48. La Cour de cassation a par ailleurs précisé que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à réparer les désordres imputables au vice qui a été caché à l’acquéreur, même ceux portant sur une partie de l’immeuble affectée par le vice et dont le vendeur ignorait l’existence à cet endroit (Cass. 3ème civ., 14 avr. 2010, n° 09-14.455).

49. Il est également constant que le particulier qui réalise des travaux chez lui est réputé connaître les vices cachés affectant le bien (Cass. 3ème civ., 4 mai 2016, n° 15-12.429).

50. En l’espèce, l’acte authentique de vente établi le 15 mai 2018 contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés ainsi libellée :

'ETAT DU BIEN

L’acquéreur prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de rentrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé que l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

51. Les investigations de l’expert ont permis de conclure que les murs extérieurs étaient composés d’une structure bois massif verticale et de poteaux bois sous charpente, qu’ils sont recouverts à l’extérieur de plaques en amiante ciment et du côté intérieur de panneaux de particules, que la façade Est est composée d’une structure bois recouverte de plaques d’amiante et d’un crépi blanc, que les pignons Nord et Sud sont composés de façon identique, d’une ossature bois recouverte de plaques d’amiante, de panneaux de bois et d’un bardage ardoises naturelles, qu’en façade Ouest, au niveau du bureau, un bardage bois naturel type Douglas est fixé sur tasseaux avec un pare-pluie (écran sous toiture) plastifié souple armé interposé et, enfin, que la lisse basse des murs est directement posée au sol, en tête des murs de soubassement sans bande d’arase étanche.

52. Les désordres relevés par l’expert judiciaire sont, en synthèse, les suivants :

— dégradation de la structure bois de l’immeuble au droit de la salle d’eau, de la façade Est et des chambres 1 et 2,

— présence d’amiante sur l’ensemble des murs de structure de la maison,

— infestation par des rongeurs.

53. L’expert précise que 'Les remontées capillaires à travers les murs parpaings en soubassement migrent dans la structure bois, dégagent une humidité importante dans la lisse basse et les montants verticaux. Les conditions sont favorables pour le développement de champignons et moisissures.

Le mode constructif est à l’origine des désordres.'

54. Il est constant que l’existence des traces d’infestation parasitaire et d’amiante a été connue des parties avant la vente, lesquelles en ont été informées à tout le moins dès janvier 2018 par la transmission des constatations mentionnées dans les diagnostics préalables.

55. Néanmoins, ainsi que l’expert judiciaire l’a relevé, l’état de dégradation avancée de la structure bois de l’habitation litigieuse, la généralisation de l’amiante sur quasiment tous les murs de la maison et la présence de rongeurs ont été découverts à la faveur des travaux destructifs effectués par les acquéreurs après la vente de sorte que l’étendue et les conséquences de ces vices n’étaient pas apparentes au moment de la vente, et ce même en germe, ni décelables par des non professionnels de la vente.

56. L’expert judiciaire a pris soin de préciser que ces désordres étaient étrangers aux travaux que les consorts [Z] avaient fait réaliser pendant leur période d’occupation, la structure de l’immeuble n’ayant pas selon lui été affectée par ces interventions.

57. Par ailleurs, les acquéreurs ont signé dans l’acte authentique du 15 mai 2018 une clause selon laquelle ils ont reconnu 'être parfaitement informé(s) de la nécessité d’effectuer un traitement fongicide curatif de l’immeuble et que le prix de vente a été fixé en conséquence', il n’en demeure pas moins que ce traitement fongicide était censé s’appliquer aux seules traces parasitaires identifiées à l’occasion de la vente et en aucun cas à une infestation généralisée non connue ni a fortiori identifiée.

58. Or, les travaux destructifs ont précisément permis de mettre au jour d’une part, une absence d’arase étanche entre la structure bois et la semelle béton, conduisant à favoriser l’infiltration de l’eau par capillarité dans l’ossature bois et le développement généralisé des champignons, et d’autre part, un mode constructif non conforme aux règles de l’art, points qui n’étaient pas décelables par les parties.

59. Là encore, l’expert judiciaire a pris soin de préciser que les désordres n’étaient pas le fait des travaux destructifs entrepris par les acquéreurs mais étaient bien inhérents à la maison elle-même comme trouvant leur cause dans le mode constructif mis en 'uvre de manière contraire aux règles de l’art.

60. L’expert judiciaire n’a donc pas manqué d’impartialité à l’occasion de ses opérations en ne replaçant pas les parties en situation d’avant les travaux de démolition, ce point étant en effet indifférent quant à la causalité des désordres.

61. Il n’a pas non plus associé l’inhabitabilité du bien aux travaux de démolition mais bien à l’état général dégradé de celui-ci du fait de la pourriture généralisée du bois et de la présence généralisée de l’amiante et de la présence massive de rongeurs, empêchant toute occupation normale du bien.

62. Au total, ainsi qu’il l’a été retenu par les premiers juges, les appelants échouent à démontrer que les venderesses connaissaient l’ampleur des vices (absence d’arase étanche, pourriture généralisée de la structure bois, amiante généralisée et infestation parasitaire et de rongeurs) avant la vente de sorte que la garantie des vices cachés fondée sur la connaissance de ceux-ci par les venderesses ne peut être mobilisée.

63. Le jugement sera confirmé sur ce point, ainsi que sur celui portant rejet de la demande de dommages et intérêts formées par les consorts [Z] et de garantie dirigée contre elles.

2) Sur la responsabilité du diagnostiqueur

64. L’article 271-4 du code de la construction et de l’habitation applicable à la date de la vente impose en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti la fourniture par le vendeur d’un dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte authentique.

65. L’objectif desdits diagnostics est d’informer l’acquéreur quant aux risques pesant sur l’immeuble lesquels doivent donc être mentionnés de manière suffisamment explicite dans ces documents obligatoires.

66. La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée dès lors que les diagnostics n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art ou qu’ils se révèlent erronés.

67. A ce titre, l’activité des diagnostiqueurs immobilier est soumise à la norme NF P03-200 s’agissant de la recherche parasitaire et NF X46-020 s’agissant de la recherche d’amiante.

68. Si un diagnostiqueur commet une faute dans le cadre de sa mission, sa responsabilité peut être recherchée par l’acquéreur sur le terrain de la responsabilité quasi délictuelle au visa de l’article 1240 du code civil qui dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

69. En effet, l’acquéreur qui n’a pas de lien contractuel avec le diagnostiqueur peut agir à l’encontre de ce dernier sur le fondement de la responsabilité civile quasi-délictuelle au visa de l’article 1382 ancien du code civil devenu 1240 du code civil (Cass. Ass. Plénière, 6 octobre 2006, n° 5-13.255).

70. En matière de diagnostic, la jurisprudence a jugé que :

— l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur (Cass. Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 1823.920),

— la responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque ce diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné (Cass, Ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 15-26.686, Cass. Civ. 3ème, 10 novembre 2021, n° 20-19-513),

— le diagnostiqueur doit procéder à la recherche effective des matériaux sans se limiter aux éléments visuels qu’il a pu observer lors de sa visite avec le propriétaire (Cass. Civ. 3ème, 21 mai 2014 n° 13-14.891, Cass. Civ. 3ème, 14 septembre 2017, n° 16-21.942),

— le diagnostiqueur ne remplit pas sa mission de manière approfondie s’il n’a pas procédé à des investigations suffisamment approfondies (CA PARIS, 7 février 2008, Juris-Data n° 2008-358094),

— en matière de diagnostic amiante, la Cour de cassation rappelle que le diagnostiqueur ne peut se contenter de constats visuels mais doit réaliser des sondages (Cass. Civ. 3ème, 21 mai 2014, 13-14.891).

71. S’agissant de l’amiante, la norme NFX 46-020 définit la méthode du repérage amiante qui requiert, ainsi que rappelé par l’expert judiciaire, des compétences des procédés de construction. Le repérage avant-vente a pour objectif d’identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante mentionnés en annexe du code de santé publique. L’opérateur s’enquiert des caractéristiques constructives de l’immeuble, recherche et identifie les matériaux par zone. Une inspection visuelle de tous les ouvrages peut s’accompagner de sondages et prélèvement. La norme présente en annexe A indique la notion de zones présentant des similitudes d’ouvrage. Le repérage doit être effectué de manière la plus complète et rigoureuse. Le repérage consiste à une inspection de tous les composants de la construction. L’inspection peut être suivie d’investigations approfondies pour objectif d’accéder, de visiter, de réaliser des actions simples, de démontages et de prescrire des actions simples.

72. S’agissant de l’état parasitaire, le professionnel doit mettre en 'uvre tous les moyens pour conclure à la présence ou l’absence d’infestation le jour de sa mission de repérage, notamment en visitant les combles qui sont accessibles (Cass. Civ. 3ème, 7 mars 2019, n° 17-31.080). Engage sa responsabilité le diagnostiqueur qui n’a pas précisé que les planchers et le parquet du séjour et de la chambre étaient attaqués par les vrillettes alors qu’ils n’étaient pas cachés par des revêtements (Cass. civ. 3ème, 7 mars 2019, n°17-31.080).

73. L’article 5-2-2-1 de la norme NF-P 03-200 prévoit que le diagnostiqueur doit rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d’eau, arrivées et départs des fluides, regards, gaines, câblages, ventilation, joints de dilatation). En sa qualité de professionnel, le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de recherche et d’information (Cour d’appel de Rennes, 7 mars 2023, RG n° 20/04761) et doit procéder à un examen le plus complet possible, à tous les niveaux, des parties visibles et accessibles de l’immeuble afin de rechercher des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d’agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d’eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures…). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie doit être effectué ainsi qu’un examen des façades et ouvrages extérieurs faisant corps avec le bâti.

74. En l’espèce, le diagnostic amiante établi le 24 janvier 2018 mentionne que 'Il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante’ dans les combles, les WC, la salle d’eau, la cuisine, la buanderie et à l’extérieur, avec la précision que ce repérage a été effectué sur le doublage des murs et des cloisons ou sur des matériaux sous crépi, que ce repérage '[sortait] du cadre de la mission’ et qu’il convenait qu’un repérage complémentaire soit donc effectué 'afin de s’assurer de la présence ou de l’absence d’amiante dans ces matériaux et/ou produits'.

75. Or, il résulte du rapport de M. [X] que les plaques d’amiante étaient visibles depuis les combles et que le diagnostiqueur aurait dû comprendre en regardant ces plaques qu’elles étaient fixées sur une ossature bois et qu’elles descendaient jusqu’en pied de mur du salon et de la salle à manger. M. [X] souligne qu’il suffisait de poinçonner sans destruction la façade arrière pour constater que cela sonnait creux et comprendre que les plaques étaient en amiante-ciment. Il conclut en indiquant que 'l’analyse de cette propriété était possible sans aucun sondage à caractère destructif.'

76. Le rapport établi contradictoirement par Prunay Protection juridique le 27 décembre 2018 note que les prestations du diagnostiqueur ont été pour le moins superficielles pour la recherche d’amiante.

77. Quant à M. [A], expert judiciaire, il souligne que les 'plaques étaient visibles lors du diagnostic, elles sont simplement recouvertes d’un crépi de quelques millimètres en façade Est’ et que l’amiante aurait été décelable par des sondages non destructifs notamment en tapotant avec un objet métallique car l’amiante produit un son métallique reconnaissable. Il conclut que la sarl Diagocéane qui 'n’a pas réalisé de prélèvement au droit des matériaux qu’elle a suspecté de pouvoir contenir de l’amiante’ ['] 'a réalisé un travail de diagnostic informant d’anomalies mineures. L’état de l’habitation est bien plus alarmiste que le diagnostic Diagocéane. L’état sanitaire est minimisé et la société n’a pas porté d’attention particulière’ de sorte que 'Le diagnostic effectué par la société DIAGOCEANE n’est pas conforme aux règles de l’art et aux normes alors en vigueur.'

78. Le diagnostiqueur n’est donc pas allé au bout de ses investigations en omettant d’effectuer les recherches approfondies qui auraient permis la levée des suspicions et des doutes qu’il avait pourtant exprimés, lesquelles recherches, si elles avaient été complètes, l’auraient conduit à conclure, ainsi que le fera l’expert judiciaire, que la maison était en réalité 'chargée d’amiante.'

79. Les consorts [B]-[C] n’ont donc pas été informés de manière complète et utile par le diagnostic amiante de ce que la quasi-intégralité des murs était amiantée. Ils ont signé leur acquisition dans l’ignorance de la gravité de cet état de fait.

80. En cela, le diagnostiqueur, qui a émis une hypothèse imprécise sur la présence d’amiante, sans procéder aux sondages non destructifs auxquels il était tenu en présence de suspicions d’amiante, à savoir des prélèvements de quelques millimètres et des sondages sonores, a gravement manqué à ses obligations en n’informant pas les parties sur l’étendue diagnosticable et réelle de la présence d’amiante sur quasiment tous les murs intérieurs et extérieurs de la maison.

81. S’agissant de l’état parasitaire, ainsi qu’il l’a été ci-dessus rappelé, il y est mentionné :

— la présence 'd’indices d’infestation de champignon de pourriture fibreuse’ avec 'altération du bois’ dans les plinthes de la salle d’eau avec un taux d’humidité de 25 % et dans les plinthes de la salle à manger avec un taux d’humidité de 30 %.

82. Or, M. [X] note que dans le cadre de la recherche amiante, les poteaux bois aux angles du bâtiment, poteaux bois posés à même le béton, et la lisse basse de la véranda étaient tout à fait visibles sans nécessiter de sondages à caractère destructif. Il ajoute que les désordres constatés en partie basse de l’habitation n’ont pu, compte tenu de l’état très dégradé du bois, 'que se faire sur plusieurs années pour en arriver à un tel état de pourriture et de délitement’ et que le diagnostiqueur était tenu de réaliser des sondages 'mini-destructifs’ pour repérer que la maison était en bois et qu’en conséquence, avec des taux d’humidité relevés à 25 % dans la salle d’eau ou 30 % dans la salle à manger, il y avait lieu d’investiguer de manière plus approfondie le bien.

83. Le cabinet Prunay a également relevé que les prestations du diagnostiqueur ont été pour le moins superficielles pour l’état parasitaire.

84. Quant à M. [A], il rappelle que 'La norme NF P03-200 d’avril 2003 a pour objet de décrire la réalisation de constats d’état parasitaire relatifs à la présence de termites, d’autres insectes xylophages ou de champignons lignivores dans un immeuble.

Pour réaliser un état parasitaire, le diagnostiqueur fait un constat visuel sans démolition, sans dépose et sans manipulation de mobilier. Il est limité aux parties visibles et accessibles. L’intérêt est de signaler l’état défectueux par la présence d’agents de dégradations du bois.

L’investigation consiste à faire l’examen le plus complet possible de la situation de l’immeuble en ayant connaissance de l’historique du bâtiment indiqué par le propriétaire. Il ne s’agit pas d’expertise donnant lieu à des recherches approfondies (effectuées le cas échéant à l’aide de sondages destructifs) permettant de déterminer la cause, l’étendue exacte d’une infestation par des champignons et listant les mesures préventives ou curatives.

Cependant, les compétences requises pour réaliser cette prestation reposent sur les connaissances dans les domaines de la biologie, des grands principes de construction et des conditions de favoriser les infestations.

La méthode d’investigation consiste à une inspection de l’extérieur du bâtiment par la recherche de défauts susceptibles d’humidifier les bois et une inspection de l’intérieur par un examen visuel, la recherche d’indice et la recherche des zones favorables au développement des champignons, des mesures d’humidité) et des sondages non destructifs sauf parties déjà altérées des bois.

Les dispositions particulières concernent l’examen des sols (plancher, parquet, etc.), murs et plafonds recouverts, après dépose partielle des revêtements non fixés (plastiques, moquettes, etc.) si c’est possible, l’examen doit être effectué.'

85. L’expert judiciaire précise : 'Nous devons affirmer très clairement qu’aucune règle constructive n’a été respectée lors de la mise en 'uvre de cet immeuble’ (aucun système préventif de toute remontée par capillarité, aucune grille anti-rongeur).

86. Il conclut, s’agissant de l’état parasitaire, que 'Le diagnostic effectué par la société DIAGOCEANE n’est pas conforme aux règles de l’art et aux normes alors en vigueur.'

87. Au total, l’expert judiciaire estime que la lecture des diagnostics parasitaire et d’amiante ne permettait pas de se convaincre de l’ampleur des désordres :

— attaques fongiques massive sur l’ossature bois, notamment de ses fondations,

— généralisation de l’amiante sur quasiment tous les murs,

— outre la présence de rongeurs dans les combles.

88. Les consorts [B]-[C] n’ont donc pas été informés de manière complète et utile par le diagnostic parasitaire de ce que la quasi-totalité des fondations de l’ossature bois était infestée par des champignons lignivores et de la pourriture fibreuse. Ils ont signé leur acquisition dans l’ignorance de la gravité de cet état de fait.

89. Il sera ajouté que les clauses d’exonération insérées au compromis de vente et à l’acte de vente ne permettent pas d’exclure ces désordres du périmètre de la responsabilité du diagnostiqueur dès lors qu’elles ont été inscrites dans l’ignorance de la réalité de la situation, sans descriptif de l’état réel du bien et sur la seule foi de diagnostics largement incomplets au regard de la gravité des désordres réellement présents. L’acceptation par les acquéreurs de prendre le bien dans l’état où il se trouve ne saurait en effet valoir qu’en considération des informations données et non en considération d’informations omises alors qu’elles devaient être délivrées.

90. Du reste, il n’a pas été indiqué dans les actes de vente dans quelle mesure il avait été tenu compte du traitement fongique dans le prix de vente pas plus que cette incidence sur le prix de vente n’était assortie d’un devis chiffré des travaux, d’où il suit qu’il ne peut être tiré aucune conséquence de cette mention dans l’acte authentique.

91. Au total, le diagnostiqueur, qui a réduit sa conclusion dans le diagnostic parasitaire à la mention de traces fongiques dans les seules salle de bain et salle à manger, sans procéder aux recherches sur l’ossature bois à laquelle il avait accès, notamment les fondations, et auxquelles il était tenu, a gravement manqué à ses obligations en n’informant pas les parties sur l’étendue diagnosticable et réelle de la présence parasitaire.

92. Les consorts [B]-[C] sont par conséquent fondés à solliciter la condamnation in solidum de la société Diagocéane et de son assureur Allianz Iard au titre des préjudices subis du fait des manquement de cette dernière.

93. Le jugement qui a écarté la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur sera infirmé sur ce point.

3) Sur les réparations

3.1) Sur la réparation principale

94. En droit, en cas de manquement à ses obligations le diagnostiqueur est tenu par le principe de la réparation intégrale (Cass. Civ. 3ème, 15 octobre 2015, n° 1418.077), lequel principe commande que la victime soit replacée dans la situation où elle se serait trouvée en l’absence de dommages (Cass. Civ. 3ème, 16.06.1993) avec exclusion de tout abattement pour vétusté (Cass. Civ. 2ème, 23.01.2003, Juris Data n° 2003-017.465).

95. Ainsi, dès lors qu’un diagnostiqueur a rendu un diagnostic erroné, il a la charge, en vertu du principe de la réparation intégrale du préjudice, d’indemniser l’acquéreur du coût des travaux nécessaires pour reprendre les désordres non identifiés sans qu’aucun reproche d’enrichissement sans cause puisse être encouru.

96. Lorsque la reprise des désordres impose une démolition/reconstruction, c’est à bon droit que les juge du fonds condamnent les vendeurs à payer le coût de ces travaux aux acquéreurs (Cass. Civ. 3ème, 30 janvier 2020, n° 19-10.176).

97. Les frais d’assurance dommages-ouvrage constituent des préjudices indemnisables au titre de la responsabilité décennale qu’elle ait ou non été souscrite lors de la réalisation des travaux initiaux (Cass. Civ. 3ème, 21 janvier 2021, n°19-16.434).

98. En l’espèce, l’expert judiciaire retient que compte tenu du mode constructif et de l’état très dégradé de la maison du fait des trois désordres relevés qui se conjuguent, la seule solution de reprise envisageable est une démolition / reconstruction à l’identique de l’immeuble.

99. Si, par l’importance des travaux de destruction engagés par les acquéreurs eux-mêmes, la maison n’a plus été hors d’eau et hors d’air à compter du 22 juin 2018 et n’est plus réparable, il reste qu’elle n’était pas habitable non du fait de ces travaux mais bien en raison de son état lié :

— à l’amiante généralisée

— à la présence généralisée des champignons

— à l’humidité de 25 % à 30 %

— à l’infestation par les rats

100. Le coût des travaux est évalué à la somme de 192.177,19 € HT soit 230.612,63 € TTC, pour une reprise à l’identique du bâtiment, somme qui comprend :

— les travaux de démolition pour la somme de 27.433,19 € HT, soit 32.919,83 €,

— les travaux de désamiantage pour un montant de 34.394,0 € HT soit 41.272.80 € TTC,

— les travaux de reconstruction et les frais annexes :

le cout estimatif des travaux 116.500 € HT soit 139.800 € TTC,

les honoraires d’architecte soit la somme de 11.850,00 € HT soit 14.220,00 € TTC,

l’étude complémentaire soit 2.000 € HT et 2.400 € TTC,

l’assurance dommages-ouvrage obligatoire selon les termes de l’article L242-1 du code des assurances, évaluée à 3% du coût des travaux, soit la somme de 6.918,38 €.

101. L’application du principe de proportionnalité est compatible avec une condamnation à la démolition / reconstruction dès lors que, ainsi que cela résulte des constatations non contredites de l’expert judiciaire sur ce point, il s’agit de la seule solution possible, aucune preuve de ce qu’une autre solution réparatoire serait envisageable bien que ce point a été soumis à la discussion lors des opérations d’expertise.

102. Sous le bénéfice de ces observations, il convient de condamner in solidum la société Diagocéane et la société Allianz Iard à payer aux consorts [B]-[C] :

— la somme de 230.612,63 € TTC au titre des travaux de reprise, avec indexation des condamnations prononcées au titre du coût des travaux de reprise sur l’indice BT01 publié entre la date du rapport de M. [A] du 29 novembre 2019 et l’arrêt à intervenir,

— la somme de 6.918,38 € au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire.

3.2) Sur les préjudices de jouissance

103. Les consorts [B]-[C] sollicitent une indemnisation d’un montant de 47.200 € au titre du préjudice de jouissance consécutif à l’impropriété à destination de l’immeuble à compter du 1er juin 2018 et jusqu’au 30 avril 2023, soit un total de 59 mois, somme à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir, sur la base d’une valeur locative de la maison évaluée à la somme de 800 € par mois.

104. Ils sollicitent également le paiement d’une somme de 10.400 € au titre d’un préjudice de jouissance lié aux travaux qui vont durer ainsi qu’il suit :

— travaux de démolition : 2 semaines,

— travaux de désamiantage : 3 semaines,

— travaux de reconstruction : 9 semaines + 7 mois

— délais propres au dépôt et obtention du permis de construire soit environ 2 mois et demi (évaluation basse étant observé que les travaux ne commenceront manifestement pas le jour de l’accord du permis),

Soit un total de 13 mois.

105. Ainsi qu’il l’a été retenu ci-dessus, la maison est impropre à l’habitation depuis le départ du fait de l’infestation parasitaire généralisée spécialement dans les fondations, de la présence de plaques d’amiante sur quasiment tous les murs intérieurs et extérieurs et de l’infestation de rongeurs, de sorte qu’elle doit être démolie pour être reconstruite à l’identique.

105. Le préjudice de jouissance a consisté pour les consorts [B]-[C] à devoir se reloger dans un appartement 2 pièces, préjudice dont ils seront justement indemnisés par l’allocation d’une somme que la cour fixe à 500 € par mois, soit une somme de 36.000 € arrêtée au 30 mai 2023 (soit 72 mois x 500 €), étant précisé que la valeur locative estimée à 800 € pour la maison litigieuse ne peut être retenue comme étant théorique et ne correspondant pas aux frais de loyer du 2 pièces occupé par les acquéreurs.

107. Le préjudice de jouissance correspondant à la durée des travaux sera fixé ainsi qu’il suit : 13 mois x 500 € , soit 6.500 €.

108. Sous le bénéfice de ces observations, il convient de condamner in solidum la société Diagocéane et la société Allianz Iard à payer aux consorts [B]-[C] la somme de 42.500 € au titre du préjudice de jouissance.

3.3) Sur la franchise

109. L’assureur entend opposer une franchise de 3.000 €, demande qui n’est toutefois pas reprise au dispositif de ses conclusions.

110. La cour n’en est donc pas saisie.

111. Au surplus, cette franchise est fondée sur un contrat non signé de sorte qu’elle n’est pas opposable aux tiers.

112. Il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande.

4) Sur le préjudice moral

113. La découverte des désordres et la procédure judiciaire qui en a résulté ont engendré un important préjudice moral à M. [B] et Mme [C] qui ont souscrit un emprunt de 150.000 € pour financer cette acquisition et y réaliser des travaux d’embellissement, pour s’y établir avec leur bébé à naître.

114. Or, l’état inhabitable de la maison, la nécessité de devoir la détruire et la reconstruire, accompagné des soucis liés aux vicissitudes de la procédure ont été particulièrement difficiles à vivre et incontestablement très stressants pour eux.

115. Il sera fait droit à leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de la somme de 12.000 €.

5) Sur les actions en garantie

116. La responsabilité des venderesses ayant été écartée, aucune action en garantie ne peut prospérer à l’encontre de celles-ci.

6) Sur les dépens et les frais irrépétibles

117. Succombant, la société Diagocéane et son assureur Allianz Iard supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel.

118. Le jugement sera infirmé s’agissant des dépens de première instance.

119. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner la société Diagocéane et son assureur Allianz Iard in solidum à payer aux consorts [B]-[C] la somme de 12.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en première instance et en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

120. Le jugement sera infirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis qu’il n’est pas inéquitable que les demandes des consorts [Z] et de la société Diagocéane et de son assureur Allianz Iard de ce chef soient rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 23 mars 2023 en ce qu’il a :

— débouté les consorts [B]-[C] de leurs demandes dirigées contre les consorts [Z],

— débouté les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés,

Constate que la cour n’est pas saisie de la demande d’application de la franchise assurantielle,

Condamne in solidum la société Diagocéane et la société Allianz Iard à payer aux consorts [N] [B] et [S] [C] les sommes de :

—  230.612,63 € TTC au titre des travaux de reprise, avec indexation sur l’indice BT01 publié entre le 29 nombre 2019 et la date du présent arrêt,

—  6.918,38 € au titre du coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire,

—  42.500 € au titre du préjudice de jouissance,

—  12.000 € au titre du préjudice moral,

Condamne in solidum la société Diagocéane et la société Allianz aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum la société Diagocéane et la société Allianz Iard à payer aux consorts [N] [B] et [S] [C] la somme de 12.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE