1e chambre civile B

N° RG 22/04813

N° Portalis DBVL-V-B7G-S72P

(Réf 1ère instance : 17/01350)

SAS BY CITY

c/

Mme [P] [Z]

M. [H] [L]

Mme [E] [J] [W] épouse [L]

M. [G] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 13/05/2026

à :

M^e Pellen

M^e Kierzkowski-Chatal

M^e Le Normand

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 3 février 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

SAS BY CITY, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRETEIL sous le numéro 810.678.862, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sandra PELLEN de la SELARL SANDRA PELLEN AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Madame [P] [Z]

née le 24 juillet 1955 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [H] [F] [E] [L]

né le 1er septembre 1963 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [E] [J] [W] épouse [L]

née le 17 décembre 1964 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [G] [Y]

né le 28 août 1980 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tous trois représentés par M^e Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Le 19 mars 2012, les consorts [N] ont vendu à Mme [P] [Z] une maison et son jardin cadastrés AD [Cadastre 1], après division d’un ensemble de plusieurs parcelles leur appartenant à [Localité 9].

2. Le 18 juillet 2016, les consorts [N] ont vendu à la SAS By City d’autres parcelles entourant les biens immobiliers vendus à Mme [Z], cadastrées AD [Cadastre 2], AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4], AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 6].

3. Or, la SAS By City a commencé à construire deux maisons adossées au mur nord de la maison de Mme [Z] sur la parcelle AD [Cadastre 2], notamment contre une fenêtre de salle de bains et une sortie d’aération de chaudière.

4. Mme [Z] a alors intenté une action en référé devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de contraindre notamment la SAS By City à cesser ses travaux et de la contraindre à démolir les murs élevés contre sa fenêtre.

5. Par ordonnance du 4 avril 2017, le juge des référés a constaté le désistement de Mme [Z] de sa demande de démolition du fait de la démolition par la SAS By City des murs litigieux, a relevé l’existence de contestations sérieuses sur les autres demandes, et a dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

6. Par acte d’huissier du 18 juillet 2017, Mme [Z] a fait assigner la SAS By City devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sur le fondement des articles 544, 678, 679, 710-1 et 1240 du code civil aux fins de :

— voir constater l’existence d’une servitude de vue à son profit et en conséquence,

— enjoindre à la SAS By City de suspendre immédiatement toute opération de construction des maisons constituant les lots n° 1, n° 2 et n° 3 de son programme immobilier en cours sur les parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 2], n° [Cadastre 3], n° [Cadastre 4] et n° [Cadastre 5] et ce sous astreinte de 10.000 € par infraction constatée,

— condamner la SAS By City à démolir jusqu’à la dalle du rez-de-chaussée les murs de parpaings des maisons constituant ces lots et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter 'de l’ordonnance à intervenir',

— la dire propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 7].

7. Par actes d’huissier séparés des 5 et 14 février 2019, Mme [Z] a fait assigner M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] (les époux [L]), ainsi que M. [G] [Y] aux fins de :

— voir ordonner la jonction de l’instance avec la première procédure,

— constater l’existence d’une servitude de vue à son profit,

— constater en conséquence l’existence d’une zone non aedificandi,

— condamner les époux [L] et M. [Y] à démolir jusqu’à la dalle du rez-de-chaussée, les murs de parpaings des maisons constituant les lots 1 et 2 ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter 'de l’ordonnance à intervenir',

— la dire propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 7],

— condamner in solidum les époux [L] et M. [Y] à lui verser la somme de 8.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner les mêmes à lui verser la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— subsidiairement,

— condamner la SAS By City à lui verser la somme de 1.500 € en remboursement des frais de déblaiement,

— condamner la SAS By City à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

8. Par ordonnance du 11 mars 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

9. Par ordonnance du 16 décembre 2019, le juge de la mise en état a dit la SAS By City irrecevable en sa demande sur incident tendant à voir dire que Mme [Z] est dépourvue d’intérêt à agir contre elle du fait de la vente des parcelles adjacentes.

10. Par jugement du 16 juin 2022, le tribunal a :

— débouté Mme [Z] de ses demandes relatives à la parcelle AD [Cadastre 7] et aux travaux réalisés à ses frais sur cette parcelle,

— dit que la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] à [Localité 9] bénéficie d’une servitude de vue sur la parcelle AD [Cadastre 2], devenue AD [Cadastre 8] et AD [Cadastre 9] à [Localité 9], au vu de la fenêtre de la salle de bains de la maison située sur la parcelle AD [Cadastre 1],

— condamné les époux [L] à démolir les murs en parpaings de la maison construite sur la parcelle AD [Cadastre 8] à [Localité 9], qui sont réalisés en-deçà des distances légales fixées aux articles 678 et 679 du code civil, entre la fenêtre de la salle de bains de Mme [Z] et leur maison, jusqu’à la dalle du rez-de-chaussée, si besoin sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois à compter de 120 jours suivant le jour où le jugement acquerra force exécutoire,

— condamné M. [Y] à démolir les murs en parpaings de la maison construite sur la parcelle AD [Cadastre 9] à [Localité 9], qui sont réalisés en-deçà des distances légales fixées aux articles 678 et 679 du code civil, entre la fenêtre de la salle de bains de Mme [Z] et sa maison, jusqu’à la dalle du rez-de-chaussée, si besoin sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois à compter de 120 jours suivant le jour où le jugement acquerra force exécutoire,

— condamné la SAS By City à garantir les époux [L] et M. [Y] du coût de ces travaux,

— condamné in solidum la SAS By City, les époux [L] et M. [Y] à verser à Mme [Z] la somme de 1.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

— dit que la SAS By City garantira les époux [L] et M. [Y] de cette condamnation,

— condamné la SAS By City à verser à Mme [Z] la somme de 1.500 € en réparation de son préjudice moral,

— dit que les époux [L] et M. [Y] sont recevables en leur demande formée au titre de la garantie des vices cachés due par la SAS By City,

— condamné la SAS By City à verser aux époux [L] :

* 4.000 € en tout à titre d’indemnisation de leur préjudice financier,

* 1.500 € en tout en réparation de leur préjudice moral,

— condamné la SAS By City à verser à M. [Y] :

* 4.000 € en tout à titre d’indemnisation de leur préjudice financier,

* 1.500 € en tout en réparation de leur préjudice moral,

— condamné la SAS By City aux dépens de l’instance,

— condamné la SAS By City à verser à Mme [Z] d’une part et aux époux [L] et à M. [Y] d’autre part la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

11. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que Mme [Z] ne rapportait pas la preuve de sa qualité de propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 7], l’acte allégué du 19 mars 1912 portant accord avec ses vendeurs n’étant pas versé aux débats. Toutefois, elle justifie de la création d’une fenêtre ouvrante depuis au moins 1998, créant une servitude en violation de laquelle les maisons des époux [L] et de M. [Y] ont été construites. Il ajoute que les époux [L] et M. [Y] sont bien fondés à appeler la SAS By City sur le fondement de la garantie des vices cachés, dès lors que cette action n’est pas prescrite et que la SAS By City n’a pas été transparente avec ses acquéreurs concernant la procédure en cours l’opposant à Mme [Z].

12. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 27 juillet 2022, la SAS By City a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

13. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 9 janvier 2026, la SAS By City demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [Z] de ses demandes relatives à la parcelle AD [Cadastre 7] et aux travaux réalisés à cet effet sur cette parcelle,

— réformer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

— dire et juger que la fenêtre située dans la salle de bain au niveau du rez-de-chaussée de la maison d’habitation de Mme [Z], côté nord qui demeure [Adresse 6] à [Localité 9] doit être qualifiée de jour ou de tolérance et non pas de servitude de vue,

— en conséquence,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [Z],

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de M. [Y] et des époux [L] notamment sollicitées dans le cadre de leur appel incident par voie de conclusions signifiées le 23 janvier 2023,

— dire et juger qu’en tout état de cause, elle n’a jamais failli à ses obligations contractuelles et a toujours, de bonne foi, informé les acquéreurs des lots 1 et 2, en l’occurrence les époux [L] et M. [Y], de l’existence du contentieux engagé par Mme [Z] qui revendiquait l’existence d’une servitude de vue,

— condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Z] aux entiers dépens.

* * * * *

14. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 22 janvier 2026, Mme [Z] demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

* l’a déboutée de ses demandes relatives à la parcelle AD [Cadastre 7] et aux travaux réalisés à ses frais sur cette parcelle,

* a condamné in solidum la SAS By City, les époux [L] et M. [Y] à lui verser la somme de 1.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

* a condamné la SAS By City à lui verser la somme de 1.500 € en réparation de son préjudice moral,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— la dire et juger propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 7],

— condamner in solidum (sic) la SAS By City à lui verser la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner in solidum les époux [L], M. [Y] et la SAS By City à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— à titre subsidiaire,

— condamner la SAS By City à lui verser la somme de 1.500 € en remboursement des frais de déblaiement,

— pour le cas où la cour estimerait que la démolition des murs en parpaings des maisons individuelles empiétant sur la zone non aedificandi est disproportionnée,

— condamner in solidum les époux [L], M. [Y] et la SAS By City à lui verser la somme de 10.000 € au titre de la dépréciation de la valeur de son bien,

— en tout état de cause,

— débouter les époux [L] et M. [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires, notamment au titre de leur appel incident,

— condamner la SAS By City à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la SAS By City aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

15. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 26 janvier 2026, les époux [L] et M. [Y] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté Mme [Z] de ses demandes relatives à la parcelle AD [Cadastre 7] et aux travaux réalisés à ses frais sur cette parcelle,

* condamné la SAS By City à les garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre,

* dit qu’ils sont recevables en leur demande formée au titre de la garantie des vices cachés due par la SAS By City,

* condamné la SAS By City aux dépens de l’instance,

* condamné la SAS By City à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement pour le surplus,

— statuant à nouveau,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

— à titre principal,

— dire que Mme [Z] ne justifie pas de l’existence d’une servitude de vue, ni d’une zone non aedificandi,

— au surplus, dire qu’il serait manifestement disproportionné de faire droit à la demande de démolition présentée par Mme [Z],

— en conséquence,

— débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à leur encontre,

— débouter la SAS By City de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à leur encontre,

— à titre subsidiaire, si par impossible la cour confirmait le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande en démolition des ouvrages, ainsi qu’à certaines prétentions financières de Mme [Z] à leur égard,

— confirmer également le jugement en ce qu’il a condamné la SAS By City à les garantir à hauteur de toutes condamnations prononcées à leur encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires,

— ramener à de plus justes proportion les demandes de Mme [Z],

— condamner la SAS By City à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires,

— condamner la SAS By City à supporter le coût des travaux qui seraient le cas échéant ordonnés,

— leur décerner acte qu’ils se réservent le droit de solliciter, en cours de procédure d’appel, une indemnisation complémentaire dans l’hypothèse où des travaux de démolition entraîneraient la modification des biens acquis, et par voie de conséquence la non-conformité des biens aux engagements contractuels,

— en tout état de cause,

— dire que la SAS By City a manqué à son obligation précontractuelle d’information à leur égard, en omettant de les informer de l’existence d’une procédure judiciaire l’opposant à Mme [Z],

— à défaut,

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes à l’encontre de la SAS By City sur le fondement de la garantie des vices cachés due par cette dernière,

— à défaut,

— dire que la SAS By City a commis une réticence dolosive en omettant d’informer les concluants de l’existence d’une procédure judiciaire l’opposant à Mme [Z],

— en conséquence,

— dire que la SAS By City engage sa responsabilité contractuelle à leur égard,

— condamner la SAS By City à leur verser une même indemnité de 20.000 € chacun, à titre de réduction du prix d’acquisition, en réparation du préjudice financier subi par ces derniers,

— condamner la SAS By City à régler aux concluants une même indemnité de 10.000 € chacun, au titre des préjudices moraux subis,

— en tout état de cause,

— condamner in solidum la SAS By City et Mme [Z] ou à défaut toute partie succombante à leur régler une même somme de 5.000 € chacun, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner in solidum la SAS By City et Mme [Z] ou à défaut toute partie succombante aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

16. L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

17. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la parcelle AD [Cadastre 7]

18. Mme [Z] expose que, postérieurement à l’achat de sa maison, elle a acquis des consorts [N] la partie ouest de la parcelle AD [Cadastre 5] aujourd’hui cadastrée [Cadastre 7], bien que l’acte notarié n’ait pas été régularisé et que cette parcelle ait été vendue une seconde fois. Elle mentionne pour preuve que le prix d’un euro symbolique a été payé au notaire, que le projet de transaction entre elle et la SAS By City mentionne cette vente et qu’elle produit désormais l’acte sous seing privé du 31 juillet 2012. Elle indique également qu’elle a dû payer les frais de déblaiement de la parcelle en 2016, ce qui démontre qu’elle en est propriétaire. Dès lors, selon elle, la seconde vente de cette parcelle à la SAS By City serait nulle. À titre subsidiaire, elle demande le remboursement des frais de déblaiement.

19. La SAS By City réplique que Mme [Z], qui n’a jamais été propriétaire de la parcelle aujourd’hui cadastrée AD [Cadastre 7], s’est appropriée cette parcelle pour la transformer en potager. L’acte sous seing privé qu’elle dit avoir conclu avec les consorts [N] n’a pas été régularisé, alors que l’acte qu’elle a elle-même conclu avec ces derniers mentionne la parcelle AD [Cadastre 5] qui inclut la parcelle aujourd’hui cadastrée AD [Cadastre 7]. Si un projet de protocole d’accord a été un temps envisagé comprenant la cession de la parcelle à Mme [Z] moyennant le désistement de ses demandes, il n’a finalement jamais été signé. La SAS By City ne conclut pas sur la demande subsidiaire de Mme [Z] en remboursement des frais de déblaiement.

Réponse de la cour

1 – la propriété de la parcelle :

20. L’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose dans son premier alinéa que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.'

21. La Cour de cassation juge que la preuve de la propriété immobilière est libre (Civ. 3ème, 20 juillet 1988 n°87-10.998).

22. Il en résulte que c’est à celui qui revendique la propriété d’un immeuble de prouver sa qualité de propriétaire, preuve qu’il peut apporter par tout moyen.

23. Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

24. En l’espèce, Mme [Z] estime qu’elle est devenue propriétaire de la parcelle aujourd’hui cadastrée AD [Cadastre 7] avant la SAS By City, en vertu d’un acte sous seing privé passé avec les consorts [N].

25. Toutefois, contrairement à ce qu’elle écrit dans ses conclusions, elle ne produit pas l’acte sous seing privé du 31 juillet 2012 dont elle fait état (qui aurait consacré un accord du 19 mars 2012 sur la vente de la parcelle anciennement AD [Cadastre 5] moyennant le versement d’une somme d’un euro symbolique, c’est-à-dire au moment de la vente de la parcelle AD [Cadastre 1] par les consorts [N] à Mme [Z]), ce qui ne permet pas à la cour d’apprécier si la cession de la parcelle en est restée au stade des pourparlers ou si la elle a véritablement été conclue.

26. La cour observe qu’en toute hypothèse, la parcelle anciennement cadastrée AD [Cadastre 5] correspond en réalité aux actuelles parcelles AD [Cadastre 7] à [Cadastre 10], ainsi qu’elle le reconnaît elle-même, la SAS By City ayant divisé la parcelle après achat auprès des consorts [N]. Ce ne serait donc qu’une partie de l’ancienne parcelle AD [Cadastre 5] qu’elle aurait achetée.

27. Mme [Z] verse aussi aux débats un plan parcellaire daté du 4 novembre 2011 sur lequel figurent notamment une partie de la parcelle anciennement cadastrée AD [Cadastre 11] correspondant à la parcelle AD [Cadastre 1] qui lui a été vendue par les consorts [N] le 19 mars 2012 et la parcelle adjacente AD [Cadastre 5] p.

28. Elle produit également le même plan parcellaire qui lui a été transmis par le géomètre [I] le 8 mars 2012, en vue de son acquisition d’une partie de la propriété des consorts [N]. Ce plan figure, parmi d’autres parcelles, la parcelle AD [Cadastre 12] qui deviendra la parcelle AD [Cadastre 7].

29. Elle produit enfin un plan de bornage et topographique de la parcelle AD [Cadastre 1], émanant du même géomètre, annexé à un courrier du 31 juillet 2012, dans lequel celui-ci lui demande de retourner le plan signé en vue de la cession d’une partie de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 5]. Ce plan figure encore, parmi d’autres parcelles, la parcelle AD [Cadastre 12] qui deviendra la parcelle AD [Cadastre 7].

30. Toutefois, si ces éléments constituent des indices qu’une cession de la parcelle litigieuse a été envisagée, ils ne permettent pas de démontrer qu’elle a abouti.

31. De son côté, la SAS By City produit un acte authentique du 18 juillet 2016 par lequel elle a acquis des consorts [N] plusieurs parcelles dont la parcelle AD [Cadastre 5] qui a par la suite été divisée et qui inclut la parcelle aujourd’hui dénommée AD [Cadastre 7].

32. Si Mme [Z] affirme avoir payé le montant de la cession de la parcelle le 15 septembre 2016, elle produit en tout et pour tout, comme en première instance, un ticket de carte bancaire de 1 euro à l’adresse de l’étude de Me [O], daté du 15 septembre 2016, agrafé à une copie du même plan parcellaire que celui annexé dans l’acte de vente notarié du 19 mars 2012

1: À ce sujet, le tribunal évoque à tort un 'relevé bancaire'

.

33. En tout état de cause, ce paiement, qui n’est donc pas concomitant à l’accord qui aurait été passé le 19 mars 2012, est postérieur à la cession intervenue au profit de la SAS By City le 18 juillet 2016 et ne permet donc pas de se convaincre qu’une cession antérieure à cette date aurait eu lieu à son profit. D’ailleurs, ce paiement s’inscrit en réalité dans les pourparlers de cession de la parcelle AD [Cadastre 7] un temps entrepris entre la SAS By City et Mme [Z] afin que cette dernière cesse ses recours, pourparlers matérialisés dans un mail de la SAS By City à l’adresse du notaire Me [O] en date du 6 avril 2017, dans lequel est évoquée la rédaction d’ 'un protocole d’accord afin qu’elle n’attaque pas le PC modificatif, une fois purgé et non recours obtenu nous passerons comme convenu la vente du terrain', mais aussi dans un projet d’acte (non signé) daté de 2017 (sans plus de précision) indiquant entre autres que 'la SAS By City vendra à Mme [Z] en même temps que la parcelle AD [Cadastre 7] (anciennement promise par les consorts [N]) une parcelle au droit de ladite fenêtre, figurant sous teinte bleue au plan ci-annexé, moyennant le prix de 1 €'.

34. En outre, Mme [Z] ne peut se prévaloir de ce que le projet de transaction avec la SAS By City démontrerait sa propriété sur la parcelle. Au contraire, le projet transactionnel mentionnait la vente de cette parcelle par la SAS By City à Mme [Z], ce qui suppose que la SAS By City se considère propriétaire de ladite parcelle.

35. Dans tous les cas, un protocole d’accord a pour objet de mettre fin à un litige par des concessions réciproques, ce qui implique pour les parties de renoncer à certains droits dont elles se prévalaient et ne peut donc être considéré, sauf mention contraire, comme une reconnaissance de droit.

36. Or, Mme [Z] produit, non pas un protocole d’accord récognitif de ses droits, mais un projet d’acte de 2017 évoqué plus haut (finalement non signé) dans lequel il est rappelé une promesse des consorts [N] de lui vendre 'une surface d’environ 30 m² à provenir de la parcelle enclavée cadastrée section AD n° [Cadastre 5]', suivant document d’arpentage à venir aux frais du vendeur, ainsi que le fait que la parcelle AD [Cadastre 5] a finalement été vendue le 18 juillet 2016 à la SAS By City, qui devait consentir à une rétrocession sous condition. Il ne peut valoir reconnaissance à Mme [Z] par la SAS By City de sa qualité de propriétaire de la parcelle litigieuse.

37. En conséquence, Mme [Z] échoue à rapporter la preuve de sa propriété.

38. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Z] de ses demandes relatives à la propriété de la parcelle AD [Cadastre 7], en ce compris l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral liés à la négation de son statut de propriétaire de cette parcelle.

2 – les frais de déblaiement :

39. L’article 12 du code de procédure civile dispose, dans son deuxième alinéa, que le juge 'doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.'

40. L’article 1303 du code civil dispose qu''en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.'

41. L’enrichissement injustifié est soumis à plusieurs conditions cumulatives :

— que la situation évoquée ne puisse être indemnisée en vertu de la gestion d’affaire ou du paiement de l’indu,

— un enrichissement de celui qui en bénéficie et un appauvrissement corrélatif de celui qui s’en prévaut,

— que l’enrichissement ne procède ni d’une obligation contractuelle ni d’une intention libérale,

— que l’appauvrissement ne procède pas d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

42. L’article 1303-4 du code civil dispose que 'l’appauvrissement constaté au jour de la dépense, et l’enrichissement tel qu’il subsiste au jour de la demande, sont évalués au jour du jugement. En cas de mauvaise foi de l’enrichi, l’indemnité due est égale à la plus forte de ces deux valeurs.'

43. En l’espèce, Mme [Z] ne fonde pas juridiquement sa demande de remboursement des frais qu’elle a exposés pour déblayer la parcelle AD [Cadastre 7].

44. Elle produit un 'devis’ rédigé par la SAS By City pour Mme [Z] et signé par cette dernière le 17 octobre 2016 qui mentionne 'une mise à niveau du terrain à céder ainsi que l’évacuation des terres’ pour une somme de 1.500 € TTC, ainsi qu’un chèque à son nom du 18 octobre 2016 du même montant au profit de l’appelante.

45. Cette mention indiquée dans l’acte démontre que Mme [Z] a inutilement exposé, dans le but d’acquérir la parcelle, ce qui n’a finalement pas abouti, une dépense qui n’a finalement profité qu’à la SAS By City. Elle ne procède donc ni d’une obligation contractuelle, ni d’une intention libérale. Mme [Z] n’en retire aujourd’hui aucun profit personnel puisque, comme il a été indiqué ci-dessus, elle n’est pas propriétaire de cette parcelle.

46. Cette dépense a appauvri Mme [Z] tout en enrichissant la SAS By City qui a d’ailleurs elle-même réalisé les travaux et profite en conséquence aujourd’hui à la fois du prix de ces travaux, payé par Mme [Z], et des bénéfices liés à leur accomplissement.

47. L’enrichissement qu’elle en retire n’étant pas évalué, il y a lieu de condamner la SAS By City à rembourser à Mme [Z] la somme de 1.500 € en remboursement des frais de déblaiement de la parcelle.

48. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [Z] de sa demande subsidiaire en remboursement des frais de déblaiement.

Sur la servitude de vue

49. La SAS By City estime que Mme [Z] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une servitude de vue, que ce soit par titre, prescription trentenaire ou par destination du bon père de famille. Elle estime que l’annexe à l’acte de vente de Mme [Z] ne démontre pas l’existence de la fenêtre depuis 1998 puisqu’elle n’est constituée que d’un simple bornage visant à fixer les limites de propriété et qu’en outre le plan produit n’est pas le bornage de 1998 mais celui de 2011. Elle ajoute qu’en tous les cas les photographies aériennes issues de Google Maps en 2013 démontrent l’existence d’un garage et d’une végétation très dense ne permettant pas de remarquer l’existence de la fenêtre litigieuse ni de démontrer la jouissance d’une quelconque vue depuis la salle de bains. En tout état de cause, elle estime que la fenêtre litigieuse ne peut s’analyser comme une vue car il s’agit uniquement d’une fenêtre laissant passer l’air et la lumière, sans permettre la moindre indiscrétion sur le terrain voisin. Dès lors, il s’agirait d’une simple tolérance et non d’une servitude de vue.

* * * * *

50. Pour les époux [L] et M. [Y], Mme [Z] ne dispose d’aucun titre qui mentionnerait une servitude de vue et ne justifie pas qu’une telle servitude existerait depuis plus de trente ans ni de l’établissement d’une servitude par destination du père de famille, dès lors qu’il n’est pas établi que l’ancien propriétaire commun aurait voulu créer une servitude de vue. Ils prétendent en conséquence que Mme [Z] ne peut pas se prévaloir d’une zone non aedificandi et que, si la cour venait à établir l’existence de la servitude, elle ne pourrait ordonner la démolition en vertu du principe de proportionnalité dès lors qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence d’un litige en cours à propos d’une servitude.

51. Mme [Z] réplique que la SAS By City n’a pas interjeté appel du jugement en ce qu’il a dit que la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] à [Localité 9] bénéficie d’une servitude de vue sur la parcelle AD [Cadastre 2], devenue AD [Cadastre 8] et AD [Cadastre 9] à [Localité 9], au vu de la fenêtre de la salle de bains de la maison située sur la parcelle AD [Cadastre 1]. Selon elle, cela signifie que la SAS By City ne contesterait pas la reconnaissance de l’existence d’une servitude de vue mais seulement la sanction. Elle ajoute qu’en tout état de cause, le procès-verbal de bornage du 30 novembre 1998 indique bien l’existence de la fenêtre litigieuse, peu important que ce ne soit pas l’objet principal de ce document. Elle conteste l’affirmation de la SAS By City selon laquelle le garage mentionné obstrue sa fenêtre. Elle se prévaut d’une servitude par destination du père de famille, de sorte qu’il importe peu de démontrer l’existence de la fenêtre depuis au moins trente ans. Elle produit une photo démontrant selon elle que sa fenêtre est ouvrante. Elle conteste la qualification de jour concernant sa fenêtre du fait qu’elle s’ouvre de l’intérieur, alors qu’elle constitue une véritable ouverture, nonobstant la grille anti-intrusion et l’opacité du verre. En conséquence, elle estime que la construction édifiée à 1m22 de la fenêtre de sa salle de bain doit être démolie. Concernant le principe de proportionnalité, elle considère qu’aucune solution alternative à la démolition n’est proposée et qu’en tout état de cause, ce principe n’a pas vocation à s’appliquer. Elle demande à titre subsidiaire une indemnisation en raison de la dépréciation de son bien.

Réponse de la cour

1- l’existence d’une servitude

52. Tout d’abord, il convient d’indiquer que, si la SAS By city n’a pas, dans sa déclaration d’appel, demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] à [Localité 9] bénéficie d’une servitude de vue sur la parcelle AD [Cadastre 2], devenue AD [Cadastre 8] et AD [Cadastre 9] à [Localité 9], au vu de la fenêtre de la salle de bains de la maison située sur la parcelle AD [Cadastre 1], les époux [L] et M. [Y] l’ont demandé dans leurs conclusions d’appel incident. En conséquence, l’effet dévolutif de l’appel s’étend à ce chef de jugement.

53. L’article 690 du code civil dispose que 'les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans'.

54. L’article 688 du même code définit les servitudes continues comme 'celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont(…)les vues’ et l’article 689 définit les servitudes apparentes comme 'celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une (…), fenêtre'.

55. Il résulte de ces dispositions qu’une servitude de vue manifestée par une fenêtre est une servitude continue et apparente.

56. L’article 692 prévoit que 'la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.'

57. Il s’ensuit que, même en l’absence de titre, une servitude peut être reconnue si les conditions de la destination du père de famille sont caractérisées.

58. Il résulte de l’article 693 que, pour caractériser une servitude par destination du père de famille il faut démontrer :

— que les fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire,

— que ce propriétaire a réalisé, entre les deux parcelles, un aménagement qui constituerait une servitude si les deux parcelles appartenaient à des propriétaires différents,

— que cet aménagement existe encore au moment de la division des fonds.

59. L’article 694 ajoute que, 'si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné'.

60. Il résulte de cette disposition qu’en matière de destination du père de famille, la servitude n’a pas besoin d’être mentionnée dans un titre ni de faire l’objet d’une prescription trentenaire pour être caractérisée.

61. Les articles 675 et suivants distinguent entre les jours et les vues. Les jours

procurent la lumière, l’éclairement, sans permettre la vue alors que la vue constitue une ouverture permettant de voir le fonds voisin.

62. La détermination du caractère des vues et ouvertures est une question de fait relevant de l’appréciation souveraine des juges du fonds (Civ., 3ème, 1er juillet 1975).

63. En l’espèce il n’est pas contesté que les fonds aujourd’hui propriété de Mme [Z] d’une part et des époux [L] et de M. [Y] d’autre part ont appartenu aux consorts [N].

64. La condition de l’unicité de propriétaire est donc caractérisée.

65. Concernant l’existence de la fenêtre, aucun élément ne permet d’indiquer qu’elle existe depuis l’origine de la maison. Toutefois, cette fenêtre est mentionnée sur le plan parcellaire annexé en marge de l’acte de propriété de Mme [Z], ce qui montre qu’elle a a minima été créée avant la vente.

66. Il n’est pas contesté que cette fenêtre existe encore et que les actes de division des parcelles, lors des ventes successives réalisées par les consorts [N], ne contiennent pas de mention contraire au maintien de cette servitude.

67. Dès lors, si les motifs retenus par les premiers juges (présence de la fenêtre dans le procès-verbal de bornage de 1998) sont insuffisants, les conditions de la servitude par destination du père de famille sont remplies.

68. La nature de vue est contestée, la SAS By City estimant qu’il s’agit d’un simple jour. Toutefois, il ressort des photographies de la fenêtre qu’elle peut s’ouvrir de l’intérieur et permet ainsi une vue franche et directe sur les fonds appartenant aux époux [L] et à M. [Y], peu important l’opacité du verre ou la grille anti-intrusion, dès lors qu’ils n’empêchent pas une vue, a minima lorsque la fenêtre est ouverte, ainsi que le confirme encore amplement une photographie -non contestée- produite en pièce n° 8.

69. En conséquence, il y a lieu de retenir l’existence d’une servitude de vue au profit du fonds de Mme [Z] à l’encontre des fonds appartenant aujourd’hui aux époux [L] et à M. [Y].

2 – la sanction de l’atteinte à la servitude

70. L’article 678 du code civil dispose qu''on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions'.

71. L’article 701 du même code prévoit, dans son alinéa 1er, que 'le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode'.

72. Aux termes de l’article 1240, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

73. Selon l’article 544, 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

74. En vertu de l’article 8 paragraphe 1 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, 'toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance'.

75. La Cour de cassation a jugé que le propriétaire d’un fonds dominant, bénéficiaire d’une servitude de vue, est en droit d’obtenir la démolition du mur édifié en-deçà de la distance légale par rapport aux fenêtres par lesquelles s’exerce la servitude pour maintenir, en faveur de son héritage, la plénitude du droit réel qui s’y rattache (Civ. 3ème, 3 juillet 1973 n°72-10.877).

76. Elle a aussi jugé que, pour prononcer la démolition d’un ouvrage en violation d’une servitude, le juge devait examiner si celle-ci n’était pas disproportionnée, notamment au regard du droit au respect du domicile des propriétaires du fonds servant (Civ. 3ème, 19 décembre 2019 n° 18-25.113).

77. Il résulte de ces dispositions que le juge est tenu, dans le cadre d’un contrôle de conventionnalité in concreto, d’apprécier si la démolition d’un ouvrage construit en violation d’une servitude ne constituerait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale du propriétaire la subissant.

78. En l’espèce, l’existence d’une servitude de vue est caractérisée. En conséquence, les constructions des époux [L] et de M. [Y] devaient respecter une distance de 19 décimètres à l’égard de la fenêtre de Mme [Z].

79. Cette dernière produit un plan de masse avec une mention ajoutée au stylo indiquant une distance d'1m22 entre la fenêtre et les constructions. Cette distance, qui n’est contestée ni par la SAS By City, ni par les époux [L] et M. [Y], est corroborée par les autres distances mentionnées dans le plan de masse, notamment celle de 3m figurant à gauche du plan (donnant une valeur maximum d’écart de 1,50m entre la fenêtre et la construction).

80. La violation de la servitude de vue est donc caractérisée.

81. Dès lors, la démolition d’une partie des constructions appartenant aux époux [L] et à M. [Y] est encourue.

82. Toutefois, la sanction de la démolition, qui concerne leur maison d’habitation, entraînerait nécessairement une atteinte à leur droit au respect de leur domicile.

83. Cette ingérence du respect du domicile est prévue par le droit français et vise à protéger le droit de propriété. En ce sens, elle a une base légale claire et accessible en droit interne et est légitime.

84. Or, la démolition n’apparaît ici ni nécessaire ni proportionnée au respect du droit de propriété. En effet, la construction à 1m22 de la fenêtre de Mme [Z] réduit la vue et la luminosité de celle-ci mais sans la supprimer complètement.

85. Si la démolition permettrait à Mme [Z] d’avoir une vue élargie et davantage de luminosité, ces bénéfices apparaissent faibles au regard du caractère opaque d’une fenêtre de petite taille qui ne permettrait à la propriétaire de la maison de ne profiter de la vue que quand la fenêtre est ouverte, avec la présence de barreaux anti-intrusion qui obstruent manifestement cette vue, laquelle se trouve au surplus dans la salle de bain, de sorte que l’impact sur la qualité de vie de Mme [Z] n’est pas aussi important que si elle se trouvait dans une pièce de vie.

86. Au-delà de la vue partielle qu’elle procure, la fenêtre a essentiellement une vocation d’aération et de jour, fonctions qu’elle continuera de remplir suite aux aménagements consentis par la SAS By City après l’instance de référé de 2017 (recul de la construction). C’est d’ailleurs le sens que lui donne Mme [Z] elle-même dans son courrier du 22 décembre 2016 à la SAS By City dans lequel elle invoque une 'ouverture en opaque'.

87. A contrario, la démolition constituerait une atteinte grave pour les époux [L] et M. [Y] en ce qu’elle réduirait non seulement la surface de leur maison d’habitation mais aussi sa valeur vénale, en plus d’entraîner des risques d’instabilité de l’ouvrage une fois reconstruit.

88. Dès lors, la sanction de la démolition apparaît être disproportionnée au regard, d’une part, du droit au respect du domicile dont bénéficient les époux [L] et M. [Y] et, d’autre part, du droit de propriété de Mme [Z].

89. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux [L] et M. [Y] à démolir les murs en parpaings de leurs maisons construites à [Localité 9], qui sont réalisés en-deçà des distances légales fixées aux articles 678 et 679 du code civil, entre la fenêtre de la salle de bains de Mme [Z] et leur maison, jusqu’à la dalle du rez-de-chaussée.

90. Statuant à nouveau, la cour fera droit à la demande subsidiaire de Mme [Z] de condamner in solidum les époux [L] et M. [Y] ainsi que la SAS By City à lui verser la somme de 10.000 € au titre de la dépréciation de la valeur de son bien.

91. En revanche, le tribunal a correctement évalué le préjudice moral et le préjudice de jouissance subis en cette occasion par Mme [Z], ces chefs du jugement étant confirmés, y compris en ce qu’ils ne mettent pas le préjudice moral à la charge des époux [L] et de M. [Y] mais uniquement à celle de la SAS By City au regard de son comportement.

Sur l’action dirigée par les époux [L] et M. [Y] contre la SAS By City

92. La SAS By City indique qu’elle a toujours informé les acquéreurs du litige existant avec Mme [Z] et que les actes passés ont notamment pris en compte les modifications au niveau de la fenêtre litigieuse. Elle explique que M. [Y] a ainsi négocié la réalisation de travaux supplémentaires et que l’acte des époux [L] indique expressément qu’une demande de permis modificatif a été déposée. En tout état de cause, elle estime que le vice ne peut être considéré comme caché car il s’agissait d’une modification sur plan parfaitement visible et au demeurant connue des acquéreurs.

93. Les époux [L] et M. [Y] affirment que la SAS By City ne les a pas avertis de la procédure en cours avec Mme [Z] au moment de leur acquisition, ce qui engage sa responsabilité contractuelle. Ils estiment en effet que la SAS By City a manqué à son obligation précontractuelle d’information et a commis une réticence dolosive. De plus, ils estiment qu’elle est tenue de les garantir au titre de la garantie des vices cachés. Ils critiquent le jugement en ce qu’il a limité leur préjudice à 4.000 € chacun au titre du préjudice financier et 1.500 € chacun au titre du préjudice moral. M. [Y] indique, concernant les mails échangés avec le promoteur, qu’ils mentionnaient la nécessité d’un permis de construire modificatif mais sans indiquer qu’il était causé par le litige avec Mme [Z] et qu’en conséquence les travaux pris en charge ne visent pas à réparer le préjudice lié à cette servitude.

Réponse de la cour

94. L’article 1104 du code civil dispose que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public'.

95. L’article 1112-1 du même code prévoit que 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

96. Le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur sur la situation juridique de l’immeuble, notamment sur l’existence d’une servitude affectant le terrain dont elle réduit la constructibilité (Civ. 3ème, 1er juillet 1998, n° 96-20.358) et il appartient au vendeur professionnel de rapporter la preuve qu’il a exécuté son obligation d’information (Civ. 1ère, 28 juin 2012, n° 11-17-860).

97. En l’espèce, les époux [L] et M. [Y] invoquent principalement la responsabilité contractuelle de la SAS By City au titre de sa défaillance dans son devoir d’information, ainsi que la garantie des vices cachés, le tribunal ayant fait droit aux demandes sur ce dernier fondement, et enfin le dol.

98. La SAS By City a vendu le lot n° 2 à M. [Y] par acte du 30 décembre 2016 et le lot n° 1 aux époux [L] par acte du 10 octobre 2017.

99. À cette date, la SAS By City connaissait déjà le risque de contentieux lié à la servitude de vue revendiquée par Mme [Z]. En effet, si la première assignation date du 5 février 2017, cette dernière avait déjà pris contact avec la société par courrier du 22 décembre 2016 en mentionnant le problème lié à cette fenêtre.

100. En outre, il est évident que l’information tenant à l’existence d’un litige lié à une servitude de vue, dont la sanction peut conduire à la démolition d’une partie des constructions, est une information dont l’importance est déterminante pour le consentement des acquéreurs. Par ailleurs, les acheteurs ignoraient légitimement l’existence d’un litige lié à cette servitude jusqu’à ce qu’ils soient assignés par actes d’huissier séparés des 5 et 14 février 2019.

101. Dès lors, la SAS By City, qui était tenue de les informer d’un litige naissant au moment de la vente, l’a manifestement ignoré.

102. Cette dernière estime avoir rempli son obligation d’information.

103. Concernant M. [Y], elle produit un courrier électronique du 21 juillet 2017 dans lequel il mentionne apprendre la perte de surface habitable et une perte de terrain et demande donc que le promoteur prenne en charge des travaux supplémentaires en contrepartie. Toutefois, ce document ne permet pas de démontrer que M. [Y] avait connaissance de l’origine de cette perte de surface habitable puisque, tout aussi bien, d’autres causes que celle liée à la servitude de vue auraient pu la justifier.

104. Concernant les époux [L], le promoteur estime que la modification de l’implantation a été indiquée de manière effective dans leur contrat de réservation du 10 octobre 2017. Cet acte mentionne en effet qu’un permis de construire modificatif a été déposé en mairie. Toutefois, cette seule mention ne permet aucunement de s’assurer que la SAS By City a informé les époux [L] d’un litige en cours avec Mme [Z] au sujet d’une servitude de vue.

105. Dès lors, la SAS By City, qui ne rapporte pas la preuve d’avoir exécuté son obligation alors qu’elle est un professionnel de la vente immobilière, a manqué à son devoir d’information précontractuelle. Elle engage de ce seul fait sa responsabilité.

106. Cette faute a d’abord créé un préjudice aux époux [L] et à M. [Y] qui sont condamnés in solidum avec la SAS By City à indemniser Mme [Z] des divers préjudices subis.

107. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SAS By City à les garantir de la condamnation prononcée contre eux au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [Z]. Cette garantie sera étendue aux dommages et intérêts alloués au titre de la perte de valeur du bien de Mme [Z].

108. Par ailleurs, il convient de relever que le préjudice financier allégué n’est motivé que de la façon suivante : '(ils) sont actuellement propriétaires d’un bien sujet à une éventuelle démolition, qu’ils ne peuvent, dans les faits pas céder, à un tiers -il est évident qu’un potentiel acquéreur, informé de la situation juridique du bien pourrait, négocier le prix de vente de manière drastique- de telle manière qu’il en résulte une dépréciation de la valeur du bien’ (page 21 de leurs conclusions).

109. Or, la solution adoptée par la cour (des dommages et intérêts au lieu de la démolition) n’a pas pu entraîner une dépréciation de leur bien, de sorte que les époux [L] et M. [Y] se plaignent vainement d’un préjudice financier à cet égard.

110. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SAS By City à payer aux époux [L] et à M. [Y] la somme de 4.000 € pour chacune de ces parties au titre de leur préjudice financier.

111. Ces derniers demandent également l’indemnisation de leur préjudice moral. Sur ce point, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont évalué ce préjudice à la somme de 1.500 € pour chacune de ces parties. La cour ajoutera que l’anxiété liée à la crainte d’une démolition est d’autant plus vivace que cette sanction a été ordonnée par le tribunal.

Sur les dépens

112. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. La SAS By City, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

113. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier tant Mme [Z] que M. [Y] et les époux [L] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €, à la charge de la SAS By City.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 16 juin 2022, sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [P] [Z] de sa demande d’indemnisation des frais exposés au titre des travaux de déblaiement,

— condamné M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] à démolir les murs en parpaings de la maison construite sur la parcelle AD [Cadastre 8] à [Localité 9], qui sont réalisés en-deçà des distances légales fixées aux articles 678 et 679 du code civil, entre la fenêtre de la salle de bains de Mme [P] [Z] et leur maison, jusqu’à la dalle du rez-de-chaussée, si besoin sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois à compter de 120 jours suivant le jour où le jugement acquerra force exécutoire,

— condamné M. [G] [Y] à démolir les murs en parpaings de la maison construite sur la parcelle AD [Cadastre 9] à [Localité 9], qui sont réalisés en-deçà des distances légales fixées aux articles 678 et 679 du code civil, entre la fenêtre de la salle de bains de Mme [P] [Z] et sa maison, jusqu’à la dalle du rez-de-chaussée, si besoin sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois à compter de 120 jours suivant le jour où le jugement acquerra force exécutoire,

— condamné la SAS By City à garantir M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] et M. [G] [Y] du coût de ces travaux,

— condamné la SAS By City à payer tant à M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] qu’à M. [G] [Y] la somme de 4.000 € au titre de leur préjudice financier,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SAS By City à rembourser à Mme [P] [Z] la somme de 1.500 € au titre des travaux de déblaiement de la parcelle AD [Cadastre 7],

Déboute Mme [P] [Z] de sa demande de démolition,

Condamne in solidum la SAS By City, M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] et M. [Y] à payer à Mme [P] [Z] la somme de 10.000 € au titre de la perte de la valeur de son bien,

Condamne la SAS By City à garantir M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] ainsi que M. [G] [Y] de la présente condamnation,

Déboute M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] ainsi que M. [G] [Y] de leurs demandes au titre du préjudice financier

Y ajoutant,

Condamne la SAS By City aux dépens d’appel,

Condamne la SAS By City à payer à Mme [P] [Z] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SAS By City à payer à M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] ainsi qu’à M. [G] [Y] ensemble la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.