4ème Chambre

ARRÊT N°120

N° RG 25/00627

N° Portalis DBVL-V-B7J-VTGG

(Réf 1ère instance : 19/01717)

Mme [B] [V]

M. [M] [V]

C/

S.A.R.L. PORTALIS IMMOBILIER

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1]

S.A. [Localité 1] ASSURANCES

Expertise

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Diane RENARD (x2)

Me [Localité 2] [Localité 3]

M^e Charlotte GARNIER

M^e Jean-david CHAUDET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Avril 2026 après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [B] [V]

APPELANTE dans le RG 25/00627 INTIMEE dans le RG 25/02038 joint par OCME le 17.12.25

née le 25 Juillet 1955 à [Localité 4] (75)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [M] [V]

APPELANT dans le RG 25/00627 INTIME dans le RG 25/02038 joint par OCME le 17.12.25

né le 15 Janvier 1954 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉES :

S.A.R.L. PORTALIS IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

APPELANTE dans le RG 25/02038 joint par OCME le 17.12.25

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Claire DE NICOLAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 4] représenté par son Syndic, le Syndic de copropriété CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION, SAS inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES sous le numéro 491 649 489, dont le siège social est situé à [Adresse 5], pris en son Etablissement SQUARE HABITAT situé à [Adresse 6], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. [Localité 1] ASSURANCES es qualité d’assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] – Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

INTIMEE dans le RG 25/02038 joint par OCME le 17.12.25

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par M^e Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 26 avril 2005, M. [M] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] ont fait l’acquisition auprès de la société Portalis Immobilier, d’un appartement au rez-de chaussée et en semi-enterré de type duplex situé [Adresse 7] à [Localité 10] se trouvant au sein d’une copropriété dénommée ' [Adresse 1]', assurée auprès de la société [Localité 1] Assurances, et ayant pour syndic la société Crédit Agricole Bretagne Habitat exerçant sous l’enseigne [Adresse 9].

En 2015, M. et Mme [V] ont déclaré un dégât des eaux au niveau du séjour et dans l’espace 'nuit’ auprès de leur assureur, la GMF. En raison de l’humidité constatée dans leur appartement, un diagnostic parasitaire a été réalisé en septembre 2015.

Estimant que les travaux de redimensionnent des descentes des eaux pluviales votés par le syndicat des copropriétaires n’étaient pas suffisants pour remédier aux désordres, M. et Mme [V] ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc une mesure d’expertise et, par ordonnance du 30 novembre 2017, M. [E] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 mars 2019.

Considérant que le syndicat des copropriétaires ne voulait pas engager de travaux nécessaires pour remédier aux désordres, M. et Mme [V], ont fait assigner, par acte d’huissier en date du 15 octobre 2019, la société Portalis Immobilier, le syndicat des copropriétaires, la société [Localité 1] Assurances, ès qualité d’assureur de l’immeuble, et le syndic de copropriété devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins d’exécution de travaux sous astreinte et d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 16 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic à réaliser dans un délai de 10 mois à compter du 1er mars 2025 sans astreinte les travaux en parties communes suivants :

— Réalisation d’une barrière anti remontées capillaires et réalisation d’une étanchéité sur parois enterrées en façade nord dans la cour ;

— Reprise des enduits et du ravalement des façades Est et Nord ;

— Reprise et traitement des solivages (parties communes) des planchers haut du niveau nuit et haut du niveau séjour.

— Débouté M. et Mme [V] de leur demande de réalisation de travaux en partie commune au titre de la finalisation du traitement des eaux pluviales avec redimensionnement des évacuations EP;

— Débouté M. et Mme [V] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte à l’intérieur de leur appartement;

— Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, la société [Localité 1] Assurances et la société Portalis à payer à M. et Mme [V]:

—  14.110 euros au titre du préjudice matériel;

—  4.500 euros au titre du trouble de jouissance durant les travaux;

—  11.400 euros au titre du trouble de jouissance en dehors de la période de travaux.

— Débouté M. et Mme [V] de leurs autres demandes d’indemnisations;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle dirigée contre M. et Mme [V] ;

— Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] dirigée contre la société Portalis;

— Condamné la société [Localité 1] Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations mise à sa charge dans le cadre de la présente instance en principal frais et intérêts;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à supporter les dépens de la procédure en ce compris le coût de l’expertise;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à M. et Mme [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Débouté les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Dispensé les époux [V] de participer à la dépense commune des frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’instance en référé au fond et au titre des honoraires de l’expert.

— Ordonné l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 16 janvier 2026, Mme [B] [V] et M. [M] [V] demandent à la cour de :

— Débouter la société Portalis Immoblier, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la sociéét [Localité 1] Assurances de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 16 décembre 2024 en ce qu’il a:

— Débouté M. et Mme [V] de leur demande de réalisation de travaux en partie commune au titre de la finalisation du traitement des eaux pluviales avec redimensionnement des évacuations EP;

— Débouté M. et Mme [V] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte à l’intérieur de leur appartement;

— Rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à faire effectuer certains travaux préconisés par M. [E] dans son rapport du 9 mars 2019, à savoir les travaux à partir de l’intérieur de l’appartement des époux [V]:

— Dépose de toutes les installations électriques canalisations et appareillages de plomberie – dépose des lambris de manière à avoir accès à la maçonnerie pour réaliser le traitement contre le champignon lignivore,

— Dépose des faux plafonds sur la partie Est en rez-de-jardin pour renforcement et traitement du solivage,

— Dépose du plancher haut du rez-de-jardin côté Est pour traitement contre le parasite,

— Cuvelage intérieur sur l’ensemble du mur Est et barrière anti remontées capillaires pour supprimer l’humidité,

— Traitement de l’atteinte fongique en l’angle nord-est du séjour y compris dans l’appartement de l’étage supérieur au rez-de-chaussée

— Réfection des aménagements intérieurs incluant repose des installations

électriques et de plomberie sanitaire, repose des planchers et faux plafond, remise en état des embellissements.

— Rejeté la demande d’astreinte présentée par M. et Mme [V] contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en ces termes « Dire que la condamnation du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à faire effectuer des travaux sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, la société [Localité 1] Assurances son assureur et la société Portalis Immobilier à payer à M. et Mme [V] :

—  14 110 euros au titre du préjudice matériel ;

—  4 500 euros au titre du trouble de jouissance durant les travaux ;

—  11 400 euros au titre du trouble de jouissance en dehors de la période de travaux de septembre 2015 à mars 2025 ;

— Compléter le jugement en indiquant que la somme de 14.110 euros au titre du préjudice matériel sera indexée sur l’indice BT01 publié à la date du rapport de M. [E] à comparer avec celui publié la date de l’arrêt à intervenir ;

— Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 16 décembre 2024 en ce qu’il a arrêté le préjudice de jouissance en dehors de la période de travaux à mars 2025 ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, la société [Localité 1] Assurances son assureur et la société Portalis Immobilier à payer à M. et Mme [V] la somme de 100 euros par mois d’avril 2025 jusqu’à la production du PV de réception des travaux ordonnés par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc et la cour d’appel de Rennes ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société [Localité 1] Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations mise à sa charge dans le cadre de la présente instance en principal frais et intérêts ;

— Confirmer le jugement pour le surplus ;

Y additant, après réformation des chefs ci-dessus critiqués et listés,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, à faire effectuer les travaux préconisés par M. [E] dans son rapport du 9 mars 2019, à savoir :

— La finalisation du traitement des eaux pluviales avec redimensionnement des évacuations EP de la toiture et du caniveau de captage des eaux de manière à assainir le pied de la façade côté parking,

— Travaux à l’intérieur de l’appartement des époux [V]:

— Dépose de toutes les installations électriques canalisations et appareillages de plomberie – dépose des lambris de manière à avoir accès à la maçonnerie pour réaliser le traitement contre le champignon lignivore,

— Dépose des faux plafonds sur la partie Est en rez-de-jardin pour renforcement et traitement du solivage,

— Dépose du plancher haut du rez-de-jardin côté Est pour traitement contre le parasite,

— Cuvelage intérieur sur l’ensemble du mur Est et barrière anti remontées capillaires pour supprimer l’humidité,

— Traitement de l’atteinte fongique en l’angle nord-est du séjour y compris dans l’appartement de l’étage supérieur au rez-de-chaussée

— Réfection des aménagements intérieurs incluant repose des installations électriques et de plomberie sanitaire, repose des planchers et faux plafond, remise en état des embellissements.

Subsidiairement,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, à faire effectuer les travaux pour remédier aux dégâts et désordres constatés dans l’appartement des époux [V], par M. [E] dans son rapport du 9 mars 2019, et aux aggravations relevées dans les suites, à savoir:

— Traiter correctement et conformément l’évacuation des eaux pluviales avec redimensionnement des évacuations EP de la toiture et du caniveau de captage des eaux de manière à assainir le pied de la façade côté parking,

— Réaliser la remise en état des aménagements intérieurs de l’appartement des époux [V], à savoir :

— Dépose de toutes les installations électriques canalisations et appareillages de plomberie – dépose des lambris de manière à avoir accès à la maçonnerie pour réaliser le traitement contre le champignon lignivore,

— Dépose des faux plafonds sur la partie Est en rez-de-jardin pour renforcement et traitement du solivage,

— Dépose du plancher haut du rez-de-jardin côté Est pour traitement contre le parasite,

— Cuvelage intérieur sur l’ensemble du mur Est et barrière anti remontées capillaires pour supprimer l’humidité,

— Traitement de l’atteinte fongique en l’angle nord-est du séjour y compris dans l’appartement de l’étage supérieur au rez-de-chaussée

— Réfection des aménagements intérieurs incluant repose des installations électriques et de plomberie sanitaire, repose des planchers et faux plafond, remise en état des embellissements.

— Dire que les condamnations à faire effectuer des travaux seront assorties d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner in solidum la société Portalis Immobilier, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, et la société [Localité 1] Assurances à verser à M. et Mme [V] une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Constater que les époux [V], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires dans l’instance d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 octobre 2025, le syndicat des corpropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour de :

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 16 décembre 2024, en ce qu’il a prononcé :

— La condamnation du syndicat de copropriété à réaliser dans un délai de 10 mois à compter du 1er mars 2025 les travaux en parties communes suivants :

— Réalisation d’une barrière anti-remontées capillaires et réalisation d’une étanchéité sur parois enterrés en façade nord dans la cour ;

— Reprise des enduits et du ravalement des façades Est et Nord ;

— Reprise et traitement des solivages (parties communes) des planchers haut du niveau nuit et haut du niveau séjour ;

— Le débouté du syndicat de copropriété de sa demande reconventionnelle dirigée contre M. et Mme [V] ;

— L’irrecevabilité de la demande du syndicat de copropriété dirigée contre la société Portalis Immobilier ;

— La condamnation du syndicat au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— Le rejet de la demande du syndicat de copropriété fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— La dispense des époux [V] dans la participation de la dépense commune des frais de procédure supportés par le syndicat de copropriété dans le cadre de l’instance en référé et au titre des honoraires de l’expert ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint- Brieuc du 16 décembre 2024 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Sur la demande de M. et Mme [V] relative aux travaux de traitement des eaux pluviales de l’immeuble,

— Débouter M. et Mme [V] de leur demande,

Sur la demande de M. et Mme [V] relative aux travaux traitement de l’attaque parasitaire et de l’humidité de l’immeuble,

— Débouter M. et Mme [V] de leur demande relative :

— à la réfection des aménagements intérieurs de leur appartement,

— à la réalisation d’un cuvelage et d’une étanchéité des parois enterrées,

— au traitement des développements fongiques,

Subsidiairement,

— Décerner acte au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ce qu’il fera procéder à l’ensemble de travaux propres à satisfaire à son obligation légale d’entretien et de conservation de l’immeuble en considération de leur nécessité et de l’aboutissement des recours propres à en assurer le financement,

— Dire n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Sur sa demande reconventionnelle,

— Condamner M. et Mme [V] à faire exécuter l’ensemble des travaux prescrits par M. [E] au titre des « mises en conformité concernant les problèmes d’humidité intérieures » et ce à peine d’astreinte de100 euros par jour de retard au terme d’un délai de quatre mois suivant la signification du jugement à intervenir.

Sur sa demande à l’encontre de la société Portalis Immobilier,

— Condamner la société Portalis Immobilier à indemniser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] du coût de l’ensemble des travaux de traitement des développements fongiques et de traitement des infiltrations et de l’humidité des façades et parois enterrées.

— Ordonner avant dire droit une expertise judiciaire et commettre tel expert judiciaire il plaira pour la mener à bien, lequel recevra pour mission celle de :

— Réunir les parties sur les lieux du litige et les entendre en leurs dires et explications ainsi que tous sachants.

— Se faire remettre et prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier le rapport d’expertise de M. [E].

— Déterminer sur la base des études techniques et des chiffrages par devis produits par toute partie, les travaux nécessaires pour assurer le traitement des développements fongiques ainsi que le traitement des infiltrations et de l’humidité des façades et parois enterrées au droit des parties privatives des époux [V], en sorte de rendre compatible l’aménagement de ces parties privatives en locaux à usage d’habitation.

— Préconiser tous autres travaux complémentaires rendus nécessaires pour assurer l’intégrité hydrique du bâti, notamment, la modification éventuelle de la porte d’entrée sur cour de l’appartement [V] et de l’aménagement de la voirie [Adresse 10].

— Liquider provisoirement le montant de ces travaux à concurrence de l’estimation de M. [E] à la somme de 97.982,44 euros HT,

— Sursoir à statuer sur la liquidation définitive de ce préjudice dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert commis avant dire droit.

— Condamner la société Portalis Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à titre provisionnel la somme de 97.982,44 euros HT, laquelle sera augmentée de la TVA en vigueur au jour du jugement à intervenir, indexée sur l’indice BT01 du jour du dépôt du rapport d’expertise au jour du jugement puis majorée des intérêts au taux légal,

— Condamner la société Portalis Immobilier à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes condamnations en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens qui seraient prononcées à un titre quelconque à son encontre.

En tout état de cause,

— Débouter toute autre partie de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions qui seraient plus amples ou contraires aux présentes,

— Condamner in solidum M. et Mme [V], la société Portalis Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter les époux [V] de leur demande de dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner in solidum M. et Mme [V], la société Portalis Immobilier aux entiers dépens;

Dans ses dernières conclusions en date du 2 janvier 2026, la société Portalis Immobilier demande à la cour de:

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro 25/02038;

— Dire que l’action de M. et Mme [V] est irrecevable comme prescrite,

— Dire que les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sont irrecevables comme prescrites,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Portalis Immobilier in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la société [Localité 1] Assurances à payer à M. et Mme [V]:

—  14.110 euros au titre du préjudice matériel;

—  4.500 euros au titre du trouble de jouissance durant les travaux;

—  11.400 euros au titre du trouble de jouissance en dehors de la période de travaux.

— Débouter M. et Mme [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et concluions;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

— Confirmer le jugement du tribunal judicaire de Saint-Brieuc du 16 décembre 2024 pour le surplus.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. et Mme [V] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. et Mme [V] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 décembre 2025, la société [Localité 1] Assurances demande à la cour de:

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 16 décembre 2024, en ce qu’il a :

— Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, la société [Localité 1] Assurances et la société Portalis Immobilier à payer à M. et Mme [V]:

—  14.110 euros au titre du préjudice matériel;

—  4.500 euros au titre du trouble de jouissance durant les travaux;

—  11.400 euros au titre du trouble de jouissance en dehors de la période de travaux.

— Condamné la société [Localité 1] Assurances a relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente instance en principal frais et intérêts.

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 16 décembre 2024, en ce qu’il a :

— Condamné la société Portalis Immobilier in solidum à payer à M. et Mme [V] la somme de 14 110 euros au titre du préjudice matéériel,, 4.500 euros au titre du trouble de jouissance durant les travaux, et 11.400 euros au titre du trouble de jouissance en dehors de la période de travaux.

— Juger que la société [Localité 1] Assurances s’en rapporte à justice sur la confirmation des autres dispositions du jugement.

En conséquence,

— Déclarer que M. et Mme [V] et le syndicat des copropriétaires ont la qualité d’assurés et non de tiers.

— Déclarer que le fait dommageable est antérieur à la prise d’effet de la police d’assurance auprès de la société [Localité 1] Assurances;

— Déclarer que la garantie souscrite selon la police de la société [Localité 1] Assurances n’est pas mobilisable;

En conséquence,

— Déclarer et juger que la société [Localité 1] Assurances ne sera pas tenu à garantie;

— Débouter M. et Mme [V], le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société [Localité 1] Assurances;

— Condamner M. et Mme [V] ou toutes autres parties succombantes à payer à la société [Localité 1] Assurances la somme de 3.500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner M. et Mme [V] ou toutes autres parties succombantes aux entiers dépens.

MOTIFS

La demande de jonction faite par la société Portalis avec l’instance enrôlée sous le numéro 25/02038 sera rejetée celle-ci ayant déjà eu lieu le 17 décembre 2025.

Mme [B] [V] et M. [M] [V] ont relevé partiellement appel du jugement en ce qu’il les a déboutés notamment de leurs demandes de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire effectuer des travaux devant leur permettre d’assurer l’habitabilité de leur appartement et la solidité de l’immeuble.

Par assignation en appel provoqué, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a procédé à l’intervention forcée de la société Portalis Immobilier, sur l’appel interjeté par M. et Mme [V].

La société Portalis Immobilier a relevé partiellement appel du jugement du tribunal judicaire de Saint-Brieuc, le 3 avril 2025, en ce qu’il l’a condamné à payer certaines sommes à M. et Mme [V], conjointement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], au titre de leur préjudice matériel et de leurs préjudices de jouissance.

La société [Localité 1] Assurance dénie quant à elle toute garantie.

Sur les désordres

M. et Mme [V] ont déclaré le 12 avril 2015 un dégât des eaux dans leur logement. Un premier rapport d’expert d’assurance [Adresse 11] du 9 juillet 2015 n’a pas décrit les dégâts et a juste évoqué l’emplacement (une chambre). Un diagnostique parasitaire a ensuite été effectué à leur demande le 7 septembre 2015 constatant des petites vrillettes et des traces de moisissures et de l’humidité dans l’entrée, les causes (débordement de gouttière, infiltration par façade et remontées capillaires) et décrit le coût de réparation des dommages subis dans l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite diligenté un architecte, [Z] [I] qui a précisé l’état des façades, des revêtements extérieurs, de l’évacuation des eaux de l’immeuble dans un rapport du 21 juin 2016.

L’expert judiciaire a examiné quatre séries de désordres, recherché leurs causes et préconisé des reprises.

— Débordement des gouttières

Il a constaté que le nombre de descentes d’eaux pluviales avait été très insuffisant et que le système de récupération des eaux pluviales et des caniveaux devait être redimensionné. Si des descentes d’eaux pluviales supplémentaires ont été installées à la suite des travaux votés lors de l’assemblée générale du 10 août 2016, il précise la nécessité de remplacer le dallot du regard des eaux pluviales.

— Humidité en façades et à l’intérieur de l’appartement

L’expert judiciaire a constaté :

— en façades des enduits soufflés et de l’eau enfermée entre le support et l’enduit avec des fissures dont certaines sont infiltrantes ;

— dans l’appartement de M. et Mme [V] :

— au mur et plafond du séjour, une humidité supérieure à la normale (30%) sans être excessive

— dans la chambre 2, une humidité très importante murale au niveau de l’allège de la fenêtre et à droite de la fenêtre

— dans l’autre chambre, une humidité murale anormale en partie basse et en partie haute côté Est

— au rez-de-chaussée, sur l’about de solive à l’angle du bâtiment, une atteinte fongique ancienne, génératrice de pourriture cubique.

S’agissant de l’humidité en lien avec les façades, il a relevé que ces humidités sont anciennes, en lien 'très majoritairement’ avec des travaux de rénovation avant mise en copropriété non-conformes. Il a noté que la partie basse de l’enduit de façade ne respecte pas la garde de rejaillissement de 15 cm, soit le DTU 26/1, et un diagnostic technique avant mise en copropriété du 12 décembre 2004 constatant déjà le décollement local des enduits d’habillage des tableaux, allèges et des linteaux de fenêtres. Les appuis des baies sont soit avec des pentes inversées, soit sans pente, soit avec un revêtement Platène qui retient l’eau. Il a relevé encore d’autres malfaçons lors de la rénovation (page 25). Il a ajouté que l’absence d’entretien des façades dégrade aussi l’ouvrage, mais 'très accessoirement'.

S’agissant de l’humidité en lien avec les aménagements de l’intérieur de l’appartement de M. et Mme [V], il a relevé :

— dans la salle de bain, une absence de ventilation efficace, et absence de paillasse carrelée en extrêmité de la baignoire

— dans la chambre 1 :

— une menuiserie en PVC sans ventilation, qui a remplacé une menuiserie en bois

— une absence de détalonnage de la porte

— dans la cuisine, un extracteur récemment posé mais de façon non conforme

— des doublages en bois des lambris en rez-de-jardin qui ne permettent pas une ventilation suffisante

— globalement, une ventilation insuffisante dans l’appartement.

Pour l’expert, il s’agit de défauts de conception et d’exécution de travaux réalisés par M. et Mme [V] après leur acquisition.

Il a préconisé différents travaux réparatoires (pages 28 et 29) et globalement la mise en place de grilles d’entrée d’air dans toutes les pièces sèches avec extraction mécanique depuis les pièces humides.

Postérieurement au dépôt, le 9 mars 2019, du rapport d’expertise, M. et Mme [V] ont fait constater par huissier le 15 juin 2020 :

— des traces noirâtres en façade haute et en partie basse Nord-Est de l’immeuble

— quelques fissures au niveau d’une fenêtre d’une chambre de M. et Mme [V]

— l’enduit de façade qui se dégrade au niveau de la porte d’entrée vers leur appartement et de la végétation au niveau de cette porte

— des dégradations du caniveau, une flaque d’eau le long de la façade

— sur les murs des chambres, des fibres, filaments et ramifications marrons et blanchâtres, des insectes, des murs boursoufflés.

Un électricien intervenu dans leur appartement a signalé le 3 mars 2021 la présence d’eau dans les prises des chambres.

Ce procès-verbal permet de constater la persistance des désordres en 2020 et 2021.

— Développements fongiques

L’expert judiciaire a constaté :

— que l’atteinte en mérule indiquée dans l’acte de vente concernait la chambranle du bâti de porte de la salle de bain et que le linteau de la porte avait été changé

— dans la chambre 1, des rhizomorphes de champignons lignivores dans le mur en moellons de soubassement donnant sur rue, de la pourriture cubique sur différents abouts de solives, des champignons lignivores au niveau de parties en bois et sur le lambris

— au niveau des faux-plafonds du rez-de-chaussée une atteinte fongique ancienne génératrice de pourriture cubique.

Il a relevé que ces désordres étaient dus 'très majoritairement’ à l’humidité des façades, des non-conformités aux règles de l’art lors de la rénovation de l’immeuble avant mise en copropriété, et 'très accessoirement’ aux travaux d’aménagement par M. et Mme [V] comme la mise en place de lambris.

L’expert judiciaire considère que la réparation de l’humidité en façade est indissociable de celle des développements fongiques à l’intérieur de l’appartement de M. et Mme [V] (pages 27 et 28).

Postérieurement au dépot du rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires a fait établir un état parasitaire de l’immeuble le 2 juillet 2020 constatant :

— l’humidité importante des chambres et du salon

— l’infestation de champignons dans les chambres et le solivage bois du plafond du salon au niveau de la rue

— les vices de construction notamment lors du changement d’affectation d’anciennes caves en chambres.

Le syndicat des copropriétaires a également sollicité l’assistance d’un maître d’oeuvre, [Adresse 12] qui, dans une note du 17 septembre 2021, a confirmé le lien entre l’humidité de l’immeuble et l’infestation parasitaire.

Cet état permet de constater la persistance des désordres en 2020 et 2021.

Sur la demande de réalisation de travaux par le syndicat des copropriétaires

Sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 et sur la base notamment des conclusions du rapport d’expertise, le tribunal a retenu la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les désordres qui trouvent une origine dans des malfaçons lors de la rénovation et un défaut d’entretien des façades. Il a donc ordonné la réalisation de travaux concernant des parties communes qui sont d’ampleur et nécessaires notamment en raison de l’opposition systélmatique des autres copropriétaires. Le tribunal a en revanche rejeté leur demande au titre de travaux à réaliser dans les parties privatives.

M. et Mme [V] exposent que la question de l’antériorité du vice à la mise en copropriété est sans incidence sur l’obligation objective du syndicat des copropriétaires d’entretenir les ouvrages communs. Ils demandent que le syndicat des copropriétaires soit aussi condamné à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert pour traiter les développements fongiques (point 4 de sa nomenclature), travaux d’intérêt collectif portant sur les parties communes, mais qui doivent être réalisés par l’intérieur de l’appartement des appelants et impose la dépose puis la repose/réfection de certains équipements privatifs, aménagements et embellissements dudit l’appartement. Ils indiquent que selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Pour les travaux concernant les descentes d’eaux pluviales, ils considèrent que les travaux n’ont jamais été finalisés, que les désordres sont encore présents et se sont aggravés malgré des travaux partiellement engagés. Ils jugent nécessaire le prononcé d’une astreinte au regard du lourd historique de ce dossier, de l’immobilisme du syndicat des propriétaires, du rejet de toutes les résolutions proposées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires reproche à M. et Mme [V] de demander la rénovation complète de leur appartement aux seuls frais de la copropriété alors que leurs aménagements intérieurs participent aux désordres, qu’ils avaient connaissance de l’état de l’immeuble au moment de l’achat, que les mauvais travaux de rénovation et de changement de destination de l’immeuble et un dégât des eaux en 2015 sont aussi à l’origine des désordres. Il demande alors qu’ils supportent une part de responsabilité dans les travaux et dans les quote-parts des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que les désordres en lien avec les gouttières ont été déjà réparés par des travaux votés en assemblée générale le 10 août 2016 qui ne prévoyaient pas de modifier le réseau d’évacuation des eaux pluviales enterré dans la cour. Il observe que la faculté prévue à l’article 9 de la loi de 1965 d’intervention du syndicat des copropriétaires dans les parties privatives est conditionnée par le vote « de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ». Il considère que les travaux de réalisation d’un cuvelage ou encore d’une étanchéité des parois enterrées ne sont pas techniquement fondés pour assurer la conservation de l’immeuble ou pour pallier un vice constructif de celui-ci seront écartées. Il fait valoir que le traitement des développements fongiques et de l’humidité de façade n’est ni urgent ni nécessaire, M. et Mme [V] ayant acquis l’appartement en toute connaissance de cause, et les travaux demandés étant disproportionnés. Il expose que les travaux prescrits par l’expert judiciaire font difficulté en ce que le maitre d''uvre chargé d’en envisager la réalisation, émet des réserves sérieuses sur leur efficacité évoquant même leur caractère préjudiciable à l’immeuble. Il dit se trouver à ce stade dans l’impossibilité d’envisager les travaux en cause (rappelant toutefois qu’il entend subordonner leur mise en 'uvre, en considération de leur nécessité et des recours propres à en assurer le financement) dont la nature et le coût font difficulté. C’est pourquoi il sollicite avant dire droit et sur le fondement des dispositions des articles 10, 143 et 144 du code procédure de civile, une expertise.

***

Selon l’article 14 alinéas et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires ne peut être exonéré de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de la victime.

Selon l’article 9 de la même loi :

'I- (…) Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.'

A l’examen des différents rapports, constats, des photos, et du rapport d’expertise judiciaire, l’humidité constatée dans l’appartement de M. et Mme [V] et les développements fongiques au niveau des murs et des faux plafonds, ont pour origine notamment des vices de construction des façades de l’immeuble, parties communes, en particulier, des malfaçons lors de la rénovation de l’ancien hôtel pour le mettre en copropriété, façades qui ne sont en outre pas entretenues.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est bien responsable de plein droit de l’humidité et des développements fongiques causés à M. et Mme [V], copropriétaires, même si les vices de construction ne sont pas de son fait ou sont antérieurs à la mise en copropriété.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas de faute imputable à M. et Mme [V] pouvant exonérer, le dégât des eaux dénoncé en 2015, l’occupation à titre de résidence secondaire ne constituant pas une faute. L’acte de vente décrivait bien que les locaux étaient à usage d’habitation et le fait de l’avoir acheté 'en l’état’ ne constitue pas en soi une faute à l’origine des désordres. S’agissant des travaux d’aménagement réalisés par M. et Mme [O] (page 19 du rapport d’expertise), l’expert a donné son avis et conclu que leur contribution à l’humidité ambiante est anecdotique 'comparativement aux différents désordres et non-conformités’ décrits par ailleurs. Cela n’exonère donc pas le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité au sens de l’article 14 de la loi de 1965.

La situation de M. et Mme [V] est en outre différente du point de vue technique de ce qu’elle était au temps de l’acquisition de leur appartement puisque l’état parasitaire annexé à l’acte de vente faisait état uniquement de :

— traces d’humidité au bas de la porte d’entrée,

— traces de mérule par de la pourriture cubique au niveau du chambranle qui sépare une chambre du couloir,

— traces d’humidité au niveau de la plinthe sous la fenêtre de l’autre chambre.

L’acte de vente a alors constaté que le chambranle avait été remplacé, que le solivage au rez-de-chaussée et un linteau avaient été repris, et que pour le reste M. et Mme [V] en faisaient leur affaire personnelle. Ces derniers ont ainsi acheté leur bien sans connaître l’ampleur et les conséquences de ces traces d’humidité et de la présence de champignons qui se sont révélées ensuite, avec une première déclaration de sinistre dix ans plus tard.

En réparation, M. et Mme [V] demandent la réalisation de ' la finalisation du traitement des eaux pluviales avec redimensionnement des évacuations EP de la toiture et du caniveau de captage des eaux de manière à assainir le pied de la façade côté parking'.

Or, l’expert judiciaire n’a pas préconisé en ces termes la 'finalisation du traitement des eaux pluviales avec redimensionnement des évacuations EP de la toiture et du caniveau de captage des eaux de manière à assainir le pied de la façade côté parking'. Il avait constaté que des descentes d’eaux pluviales supplémentaires avaient bien déjà été réalisées et que, pour remédier aux désordres liés au débordement des gouttières, le dalot du regard des eaux pluviales devait être remplacé, ce qui n’est pas demandé par M. et Mme [V]. L’expert judiciaire n’a donc pas préconisé d’autres travaux réparatoires. M. et Mme [V] ne peuvent pas s’appuyer sur l’avis d’un commissaire de justice, qui n’est pas technicien, et donné juste un an après les opérations d’expertise. Cette demande de travaux, au demeurant imprécise, sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

La cour constate, à titre superfétatoire, que l’architecte de la copropriété, [Adresse 12], dans ses notes du 17 septembre 2021 et 20 juin 2022, n’a pas évoqué les travaux tels que formulés par M. et Mme [V] et a préconisé des travaux de traitement de l’étanchéité des parois enterrées qui ne semblent pas incompatibles avec ceux préconisés par l’expert.

En réparation, M. et Mme [V] demandent aussi la confirmation du jugement de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser dans un délai de 10 mois à compter du 1er mars 2025 les travaux en parties communes suivants :

— Réalisation d’une barrière anti-remontées capillaires et réalisation d’une étanchéité sur parois enterrés en façade nord dans la cour ;

— Reprise des enduits et du ravalement des façades Est et Nord ;

— Reprise et traitement des solivages (parties communes) des planchers haut du niveau nuit et haut du niveau séjour.

En réparation, M. et Mme [V] demandent enfin la réalisation de travaux à l’intérieur de leur appartement :

'- Dépose de toutes les installations électriques canalisations et appareillages de plomberie – dépose des lambris de manière à avoir accès à la maçonnerie pour réaliser le traitement contre le champignon lignivore,

— Dépose des faux plafonds sur la partie Est en rez-de-jardin pour renforcement et traitement du solivage,

— Dépose du plancher haut du rez-de-jardin côté Est pour traitement contre le parasite,

— Cuvelage intérieur sur l’ensemble du mur Est et barrière anti remontées capillaires pour supprimer l’humidité,

— Traitement de l’atteinte fongique en l’angle nord-est du séjour y compris dans l’appartement de l’étage supérieur au rez-de-chaussée

— Réfection des aménagements intérieurs incluant repose des installations électriques et de plomberie sanitaire, repose des planchers et faux plafond, remise en état des embellissements.'

Le syndicat des copropriétaires sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la réformation et le débouté.

S’agissant des travaux sur parties communes, le syndicat des copropriétaires n’étaye sa prétention d’aucune motivation ni d’arguments. Il se contente de dire :

— que les travaux d’étanchéité des parois enterrées sont techniquement infondés dans le 2b) (page 16 de ses conclusions) en ne développant aucun moyen contre la réalisation d’une barrière anti-remontées capillaires, la reprise des enduits et du ravalement des façades Est et Nord et la reprise et traitement des solivages (parties communes) des planchers haut du niveau nuit et haut du niveau séjour ;

— qu’il fera procéder à l’ensemble des travaux propres à satisfaire son obligation légale, en considération de leur nécessité et de l’aboutissement des recours propres à en assurer le financement, en l’absence d’urgence (page 17), de manière indéterminée.

Or, l’architecte de la copropriété, [T] [U], a confirmé, dans deux compte-rendus des 28 septembre 2021 et 25 juillet 2022, la nécessité de traiter l’étanchéité des parois enterrées, la réfection de la cour et la reprise des enduits des parois extérieures, en précisant les modalités.

Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

S’agissant des travaux à l’intérieur de l’appartement de M. et Mme [V], l’expert judiciaire a bien précisé que les travaux visant à réparer les infiltrations et humidités en façade étaient indissociables des travaux en réparation des développements fongiques et il a préconisé, pour cela, des interventions à l’intérieur de l’appartement, distinctes des travaux de mise en conformité des aménagements intérieurs réalisés par M. et Mme [V].

Les travaux réparatoires demandés à l’intérieur de leur appartement sont d’intérêt collectif en ce qu’ils concernent le sol et les murs, sont indissociables des travaux des façades et nécessaires, comme l’attestent les différents constats, photos et expertises, et en ce que les désordres d’humidité provenant des façades rendent l’appartement de M. et Mme [V] impropre à sa destination depuis de nombreuses années, en application des articles 9 et 14 de la loi de 1965. L’architecte de la copropriété, [T] [U], a d’ailleurs confirmé, dans un compte-rendu du 25 juillet 2022, la nécessité pour M. et Mme [V] de retrouver la pleine jouissance de leur logement, le caractère indissociable des travaux à effectuer à l’extérieur de l’immeuble, en façade et à l’intérieur de l’appartement, et avait reconnu la justesse des préconisations de l’expert judiciaire. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi ils seraient disproportionnés.

L’architecte de la copropriété, [T] [U], a en revanche critiqué la préconisation faite par l’expert du cuvelage, en s’appuyant sur une note technique d’un bureau d’étude structure du 1er juillet 2022, qui risquerait de faire migrer l’humidité au-dessus du cuvelage, dans les étages supérieurs, entrainant des désordres complémentaires. Il a alors proposé d’autres travaux réparatoires dans son compte-rendu du 25 juillet 2022.

Ce maître d’oeuvre, intervenu certes à la suite des préconisations faites par l’expert judiciaire alors que le syndicat des copropriétaires pouvait participer à la définition de la solution réparatoire en se faisant assister, durant les opérations d’expertise, par un architecte, a ainsi proposé une solution alternative argumentée.

Dans ces circonstances, face à deux avis techniques différents sur des réparations efficaces, il convient de surseoir à statuer et d’ordonner une expertise, aux frais du syndicat des copropriétaires, pour uniquement, d’une part, faire valider la solution technique la plus pertinente pour remédier aux désordres d’humidité et d’infestation parasitaire à l’intérieur de l’appartement en lien avec la façade entre celle préconisée par M. [E] (pages 27 et 28) et celle préconisée par [T] [U] dans ses compte-rendus des 28 septembre 2021 et 25 juillet 2022 (2ème étape), d’autre part, de tenter de concilier les parties, l’article 240 du code de procédure civile ayant été abrogé par décret du 18 juillet 2025, sur les solutions techniques et les modalités, en dehors des travaux de mise en conformité des aménagements de l’intérieur de l’appartement de M. et Mme [V] (les désordres n°3 décrits par l’expert judiciaire).

Compte-tenu de l’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer également sur la demande d’astreinte.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le tribunal a retenu que « l’expert ayant déclaré que les travaux des époux [V] dans leur logement étant sans rapports avec les désordres d’humidité constatés et sans rapport avec les travaux nécessaires pour parer aux infiltrations et humidité en façade et les développements fongiques consécutifs, cette demande d’obligation de faire est dépourvue de fondement ».

Le syndicat des copropriétaires demande que M. et Mme [V] soient condamnés à réaliser les travaux de conformité dans leur appartement, sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965, leur appartement étant recouvert de lambris, étant dépourvu de système de ventilation mécanique, de grille d’entrée d’air, la douche de paillasse carrelée, l’expert retenant de nombreux travaux inadaptés qui expliquent les problématiques d’humidité.

M. et Mme [V] demandent la confirmation du jugement qui a considéré, suivant les déclarations de l’expert, que les défauts affectant les parties privatives sont mineurs et ne participent pas aux entrées d’eau par les ouvrages communs dont il est demandé la réparation.

Ils affirment en outre avoir installé un système de ventilation composé de deux extracteurs d’air et des grilles d’entrées d’air sur toutes les fenêtres.

***

Selon le rapport d’expertise, les travaux d’aménagements intérieurs de M. et Mme [V] participent à des apports d’humidité ambiante de leur appartement et de manière anecdotique. En tout état de cause, il n’est pas établi qu’ils portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. C’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires qui était fondée sur l’article 9 de la loi de 1965.

Sur les garanties du [Localité 1]

Le tribunal considère que M. et Mme [V] demandent l’indemnisation de préjudices personnels subis au sein de leur appartement et sont donc tiers au contrat d’assurance, pouvant ainsi mobiliser les garanties dégâts des eaux et responsabilité civile du fait de l’immeuble.

A l’égard du syndicat des copropriétaires, il a fait application de l’article 13 du contrat.

La société [Localité 1] Assurances se prévaut des clauses d’exclusion de garantie prévues aux conditions générales du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires, conditions dont ce dernier, assuré, a eu connaissance puisqu’il produit les conditions particulières qui renvoient aux conditions générales. Elle expose qu’en application de l’article 13 des conditions générales et de la définition donnée de 'l’assuré', le copropriétaire n’est pas un tiers de sorte que la garantie responsabilité civile n’est pas applicable. Elle ajoute en tout état de cause que le fait dommageable, distinct de l’apparition des désordres, est antérieur à la date de souscription du contrat d’assurance, puisque provenant de défauts de travaux de rénovation avant mise en copropriété et défauts d’entretien, que l’article 13 précité exclut les dommages matériels causés par l’eau si l’origine se trouve dans l’immeuble, sans distinction entre intérieur et extérieur. Elle précise que les garanties au titre de l’assurance dommages de l’immeuble ne sont pas mobilisables, et que la garantie dégâts des eaux ne vaut que pour les tiers et des fuites, ruptures, débordement accidentel, infiltrations accidentelles à tracers des toitures, balcons ou terrasses et elle exclut les infiltrations en façade, les défauts d’entretien et les défauts d’exécution. La garantie dégât des eaux ne couvre pas les dommages immatériels comme le préjudice de jouissance.

Selon M. et Mme [V], la société [Localité 1] ne rapporte pas la preuve de la remise, la lecture et de l’acceptation des conditions générales qu’elle invoque pour refuser l’application des garanties souscrites.

Le syndicat des copropriétaires réplique également que le [Localité 1] ne produit que les conditions générales et ne produit pas de conditions particulières signées, que M. et Mme [V] sont des tiers au sens des conditions particulières qui prévalent sur les conditions générales qui elles-mêmes ne définissent pas le tiers. Il ajoute que le sinistre dégât des eaux est survenu pendant la période de validité du contrat, que l’origine se trouve à l’extérieur du bâtiment, que les conditions particulières dérogent aux conditions générales et étendent la garantie dégât des eaux aux parties privatives.

***

Sont opposables à l’assuré les conditions générales dont il reconnaît avoir pris connaissance et qu’il a acceptées avant le sinistre.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a produit lui-même les conditions générales (page 31 de ses conclusions et sa pièce n°12). Il ne conteste donc pas en avoir pris connaissance et les avoir acceptées avant le sinistre. Le syndicat des copropriétaires a également produit les dispositions particulières du contrat d’assurance qui 'complètent les dispositions générales A565'. Les conditions générales et particulières sont donc opposables.

L’article 1 des conditions générales, qui n’est pas contredit par une disposition particulière, définit :

— l’assuré comme étant, en régime de copropriété, les copropriétaires et le syndicat

— le fait dommageable comme étant celui qui constitue la cause génératrice du dommage

— le bâtiment comme étant les parties immobilières communes comme privatives (article 5 des conditions générales).

Il en ressort que les copropriétaires sont des assurés et que le bâtiment s’entend aussi de ses parties extérieures.

Selon l’article 11 des conditions générales sur la garantie 'dégâts des eaux’ sont garantis :

— les dommages matériels causés par l’eau aux biens assurés provenant notamment de 'débordements de conduites non enterrées, gouttières', 'd’infiltrations accidentelles se produisant au travers des toitures, ciels vitrés, terrasses, balcons et balcons-terrasses'. Ne sont pas compris notamment 'les dommages résultant d’un défaut d’entretien’ incombant à l’assuré, 'dus à l’humidité ou à la condensation lorsqu’ils ne sont pas la conséquence directe d’un sinistre garanti', 'les infiltrations d’eau à travers les murs'.

En l’espèce, il ne ressort pas clairement du rapport d’expertise que l’humidité et l’infestation parasitaire dans l’appartement proviennent des débordements des gouttières. Ils proviennent plutôt essentiellement des façades, ce qui n’est pas garanti au titre du 'dégât des eaux'. Même si les conditions particulières précisent que la garantie 'dégât des eaux’ s’étend aux dommages causés par l’eau aux parties privatives, elles ne modifient pas la définition du dégât des eaux. La garantie 'dégât des eaux’ n’est donc pas mobilisable en l’espèce.

Selon l’article 13 des conditions générales sur la garantie 'responsabilité civile du fait de l’immeuble', sont garanties les conséquences pécuniaires des dommages dont, en qualité de propriétaire du bâtiment assuré, l’assuré est reconnu responsable en vertu des articles 1382 à 1384, et 1385, 1719 et 1721 du code civil, causés aux tiers provenant du bâtiment. Ne sont pas garantis les dommages matériels causés par l’eau si l’origine se trouvent dans les bâtiments.

Or, en l’espèce les dommages matériels ont pour origine les bâtiments. M. et Mme [V] ne sont pas des tiers au sens des conditions générales et ne recherchent pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des textes précités. La garantie responsabilité civile n’est donc pas mobilisable.

Le jugement sera donc infirmé.

Sur les demandes d’indemnisation

M. et Mme [V] demandent :

— sur le préjudice matériel de compléter le jugement en indiquant que la somme de 14.110 euros sera indexée sur l’indice BT01;

— sur le préjudice de jouissance de l’appartement de ne pas l’arrêter au mois de mars 2025 mais de l’évaluer jusqu’à la production du procès-verbal de réception des travaux.

La cour constate que leur demande formulée dans les motifs de leurs conclusions (page 35) de condamnation à régler une somme de 5.262,30 TTC pour le déménagement et réaménagement nécessaires pour la période des travaux de réparation n’a pas été reprise dans le dispositif de leurs conclusions. Cette prétention n’étant pas énoncée dans le dispositif, la cour ne pourra pas statuer, conformément à l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société Portalis ne répondent pas sur le montant de ses demandes.

La cour relève qu’elle ne dispose d’aucun élément pour savoir à quoi correspond la somme de 14 110 euros de préjudice matériel dont il est demandé qu’elle soit indexée. Cette demande sera donc rejetée.

Quant à la réparation du préjudice de jouissance au-delà du mois de mars 2025, il sera sursis à statuer sur cette demande dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise sur les modalités des travaux réparatoires.

Sur la demande à l’encontre du vendeur sur le fondement des vices cachés

— sur la prescription de l’action des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires

Le Tribunal Judiciaire a constaté que M. et Mme [V] n’ont eu connaissance des vices qu’avec le rapport de M. [I] du 21 juin 2016. Ils ont alors assigné la société Portalis dans le délai de deux années, le 13 avril 2018, puis en indemnisation en octobre 2019. Ils ont donc agi dans les 2 ans de la découverte du vice, et dans le bref délai de l’article 1648 ancienne version, mais également à l’intérieur du délai butoir de 20 ans de l’article 2232 du code Civil.

En revanche, le tribunal a relevé que le syndicat des copropriétaires avait eu connaissance du rapport de M.[I] également en juin 2016 mais n’avait demandé la garantie de la société Portalis que dans des conclusions signi’ées en 2020 de sorte que sa demande de garantie sur le fondement des vices cachés n’est pas recevable.

Le syndicat des copropriétaires retient le rapport d’expertise comme point de départ de la garantie des vices cachés, le rapport de 2016 ne lui permettant pas d’avoir une connaissance suffisante des vices dans leur cause, leur ampleur et leurs conséquences. Il ajoute que concernant le point de départ de l’action récursoire, le syndicat de copropriété n’exerce pas une action principale fondée sur la garantie des vices cachés, mais une action récursoire, dont le point de départ du délai est l’introduction par le demandeur principal de l’action au fond.

***

Selon l’article 1648, alinéa 1er, du code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

La découverte du vice s’entend de la connaissance certaine par l’acquéreur de l’origine, de l’ampleur et des conséquences du vice (1re Civ., 25 juin 2025, pourvoi n° 24-16.370).

En application de l’article 2232 du code civil, cette action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d’action récursoire, à compter de l’assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

En ce qui concerne les ventes civiles, la loi du 17 juin 2008 modifiant l’article 2232 du code civil et ayant pour effet de réduire de trente à vingt ans le délai de mise en oeuvre de l’action en garantie des vices cachés, le délai-butoir de l’article 2232 du code civil, relève, pour son application dans le temps, des dispositions de l’article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, et est dès lors applicable à compter du jour de l’entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (Ch. mixte., 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-19.936 ; Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n°21-17.789 ; Ch. mixte., 21 juillet 2023, pourvoi n° 20-10.763).

En l’espèce, la vente de l’appartement par la société Portalis à M. et Mme [V] est intervenue le 26 avril 2005.

M. et Mme [V] disent avoir eu connaissance des vices par le rapport de M. [I] du 21 juin 2016, date qui n’est pas vraiment contestée par la société Portalis.

Un premier rapport du cabinet [Adresse 11] du 9 juillet 2015 à la suite d’un dégât des eaux ne faisait que constater un 'débordement des gouttières, infiltration en façade et remontées capillaires’ sans les décrire, signaler d’infestation parasitaire, en analyser les causes et leur étendue et se contentant d’évaluer les dommages. Quant au diagnostic d’état parasitaire du 7 septembre 2015, il ne fait que constater la présence de parasites et de moisissures dans l’entrée et le salon. C’est le rapport de l’architecte du 21 juin 2016 qui leur a permis de prendre connaissance des vices dans leur ampleur et leurs conséquences.

Le 13 avril 2018, M. et Mme [V] ont assigné en référé-expertise la société Portalis, interrompant le délai de prescription en application de l’article 2241 du code civil, qui a ensuite été suspendu, en application de l’article 2239 du code civil, entre la date de l’ordonnance du 24 mai 2018 rendant l’expertise opposable à la société Portalis et la date du dépôt du rapport d’expertise le 9 mars 2019. Ils l’ont enfin assignée au fond 'courant octobre 2019', selon le jugement.

Il en résulte que l’action en garantie des vices cachés de M. et Mme [V] a été engagée dans le délai de deux ans suivant la découverte du vice et dans le délai butoir de 20 ans à compter de la vente. Elle est donc recevable.

De son côté, le syndicat des copropriétaires a aussi eu connaissance du rapport de l’architecte du 21 juin 2016, et donc des vices dans toutes leurs conséquences et toute leur ampleur, n’est pas à l’origine de la demande d’expertise ni de l’assignation au fond. Il n’engage pas d’action résursoire, ni d’appel en garantie, mais demande la condamnation du vendeur à l’indemniser sur le fondement de la garantie des vices cachés. Il n’est pas contesté que cette demande principale a été formulée pour la première fois, selon le tribunal, en 2020. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré l’action en garantie des vices cachés tardive, et donc irrecevable.

— sur le vice caché

M. et Mme [V] demandent confirmation du jugement.

La société Portalis réplique que les acquéreurs avaient connaissance des problématiques d’humidité et d’atteintes fongiques dans le logement dès leur acquisition et de l’état des parties communes par le diagnostic technique annexé à l’acte de vente et qu’ils en ont fait leur affaire personnelle comme cela est dit dans l’acte de vente, sachant qu’une partie de l’appartement est semi-enterrée. Elle ajoute être de bonne foi.

***

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, le diagnostic annexé à la vente signalait, comme exposé ci-dessus, dans des endroits ponctuels et limités de l’appartement des traces d’humidité, de mérule et de vrillettes. M. et Mme [V] ont occupé l’appartement pendant 10 ans avant de déclarer un premier sinistre. Ils n’ont alors eu connaissance de l’ampleur et des conséquences des vices de l’immeuble qu’en 2016, par le rapport précis d’un architecte diligenté par le syndicat des copropriétaires. Ils n’avaient pas non plus connaissance, lors de l’acte de vente, du sous-dimensionnement de la collecte des eaux. Et celui-ci ne précisait pas que les chambres étaient d’anciennes caves semi-enterrées.

Si les défauts d’aménagement relevés par l’expert contribuent à l’humidité ambiante, c’est, selon lui, de manière anecdotique par rapport aux vices de construction. Ils n’exonèrent donc pas la société Portalis de sa garantie des vices cachés. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera confirmé au titre des dépens et frais irrépétible de première instance.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [V] qui voient leurs prétentions déclarées principalement fondées à l’issue d’une instance judiciaire les opposant au syndicat des copropriétaires, sont dispensés, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, M. et Mme [V] seront condamnés in solidum à payer à la société [Localité 1] Assurances la somme de 3500 euros au titre de l’ensemble de ses frais irrépétibles.

Pour le surplus, en raison de l’expertise ordonnée, il sera sursis à statuer sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

— Rejette la demande de jonction faite par la société Portalis ;

— Confirme le jugement du 16 décembre 2024 du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, sauf en ce qu’il a :

— Débouté M. et Mme [V] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte à l’intérieur de leur appartement;

— Condamné la société [Localité 1] Assurances in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, et la société Portalis à payer à M. et Mme [V] :

—  14.110 euros au titre du préjudice matériel;

—  4.500 euros au titre du trouble de jouissance durant les travaux;

—  11.400 euros au titre du trouble de jouissance en dehors de la période de travaux.

— Débouté M. et Mme [V] de leurs autres demandes d’indemnisations;

— Condamné la société [Localité 1] Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente instance en principal frais et intérêts;

— Débouté la société [Localité 1] Assurance de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau, et Y ajoutant

— Rejette la demande de M. et Mme [V] de compléter le jugement en indiquant que la somme de 14.110 euros au titre du préjudice matériel sera indexée sur l’indice BT01 publié à la date du rapport de M. [E] à comparer avec celui publié la date de l’arrêt à intervenir ;

— Sursoit à statuer sur les demandes de M. et Mme [V] de :

— préjudice de jouissance d’avril 2025 jusqu’à la production du PV de réception des travaux ordonnés par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc et la cour d’appel de Rennes ;

— travaux à l’intérieur de leur appartement :

— Dépose de toutes les installations électriques canalisations et appareillages de plomberie – dépose des lambris de manière à avoir accès à la maçonnerie pour réaliser le traitement contre le champignon lignivore,

— Dépose des faux plafonds sur la partie Est en rez-de-jardin pour renforcement et traitement du solivage,

— Dépose du plancher haut du rez-de-jardin côté Est pour traitement contre le parasite,

— Cuvelage intérieur sur l’ensemble du mur Est et barrière anti remontées capillaires pour supprimer l’humidité,

— Traitement de l’atteinte fongique en l’angle nord-est du séjour y compris dans l’appartement de l’étage supérieur au rez-de-chaussée

— Réfection des aménagements intérieurs incluant repose des installations électriques et de plomberie sanitaire, repose des planchers et faux plafond, remise en état des embellissements ;

— d’astreinte ;

— Ordonne l’organisation d’une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

[W] [A], architecte

[Adresse 13]

[Localité 11]

02 96 68 96 90

06 08 99 52 46

[Courriel 1]

avec pour mission de :

— se rendre sur place : [Adresse 7] à [Localité 10] ' [Adresse 1]', après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— entendre les parties et leurs conseils, et le cas échéant, tous sachants,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— donner son avis sur la solution technique pour remédier aux désordres d’humidité et d’infestation parasitaire à l’intérieur de l’appartement de M. et Mme [V] en examinant:

* celle préconisée par M. [E] (pages 27 et 28) à savoir :

— Dépose de toutes les installations électriques canalisations et appareillages de plomberie – dépose des lambris de manière à avoir accès à la maçonnerie pour réaliser le traitement contre le champignon lignivore,

— Dépose des faux plafonds sur la partie Est en rez-de-jardin pour renforcement et traitement du solivage,

— Dépose du plancher haut du rez-de-jardin côté Est pour traitement contre le parasite,

— Cuvelage intérieur sur l’ensemble du mur Est et barrière anti remontées capillaires pour supprimer l’humidité,

— Traitement de l’atteinte fongique en l’angle nord-est du séjour y compris dans l’appartement de l’étage supérieur au rez-de-chaussée

— Réfection des aménagements intérieurs incluant repose des installations électriques et de plomberie sanitaire, repose des planchers et faux plafond, remise en état des embellissements

* et celle préconisée par [T] [U] dans ses compte-rendus du 28 septembre 2021 et 25 juillet 2022 (2ème phase),

— déposer son rapport dans un délai de trois mois à compter de la date de réception de la consignation,

— Invite l’expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu’il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

— Rappelle que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l’article 278-1 du code de procédure civile,

— Dit qu’une fois le rapport définitif déposer, l’expert est autorisé à tenter de concilier les parties sur les solutions techniques et leurs modalités,

— Fixe à 2.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic devra consigner auprès du régisseur de la cour d’appel de Rennes dans un délai de 2 mois à compter du présent arrêt, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

— Dit qu’en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au président de la quatrième chambre civile de la cour d’appel de Rennes,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, M. et Mme [V] in solidum à payer à la société [Localité 1] Assurances la somme de 3500 euros au titre de l’ensemble de ses frais irrépétibles ;

— Surseoit à statuer sur les autres demandes au titre des dépens d’appel et des frais irrépétibles d’appel.

Le Cadre Greffier Le Président