COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

TF

ARRET N°

DU : 06 Avril 2016

RG N° : 14/02169

FR

Arrêt rendu le six Avril deux mille seize

Sur APPEL d’une décision rendue le 29 août 2014 par le juge des baux commerciaux près le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand (RG N° 09/00840Ch1c3)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. François Z, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M. Philippe JUILLARD, Conseiller

En présence de : M^me Carine CESCHIN, Greffière, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M^me R AA S veuve B

1 AG du Moulin

XXX

M^me L AD B

102 AG Nollet

XXX

M^me H U B

6-8 AG Sauffroy

XXX

APPELANTS ayant pour représentant : M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

SAS Y ET F E

RCS de Clermont-Ferrand n° 449 490 416

1 AG du Docteur AH

XXX

Représentant : M^e Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS GENEVOIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉ

DEBATS : A l’audience publique du 3 février 2016, M. Z a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 6 avril 2016.

ARRET :

Prononcé publiquement le 6 avril 2016, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. François Z, président, et par M^me Carine Ceschin, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un acte authentique reçu le 23 avril 1998, M. Y B et M^me R S épouse B ont consenti à M. Y E et M^me F K, son épouse, un bail commercial sur un ensemble immobilier situé 1 AG de la Poste, avec une façade donnant sur XXX, à Châtel-Guyon (63), constitué d’un bâtiment principal donnant sur la AG de la Poste avec sous-sol, entresol, rez-de-chaussée et quatre étages, d’un bâtiment annexe à l’arrière du précédent avec sous-sol rez-de-chaussée et deux étages, d’un jardin, d’une cour arrière ainsi que d’un second bâtiment annexe composé d’un rez-de-chaussée et de deux étages, afin d’y exploiter un fonds de commerce d’hôtel-restaurant-bar-plats à emporter, sous 1'enseigne « Hôtel de Paris », pour une durée de neuf années du 1^er mai 1998 au 30 avril 2007, moyennant le versement d’une indemnité de 620.000,00 francs et d’un loyer annuel de 100.000,00 francs payable par fractions trimestrielles à termes échus à compter du 1^er août 1998, outre indexation.

Par acte d’huissier de justice délivré le 24 avril 2007, la SARL Y et F E a demandé le renouvellement du bail et, à défaut d’opposition des consorts B dans le délai légal, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1^er mai 2007.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 mars 2008, le notaire des bailleurs a notifié aux preneurs son intention de porter le loyer annuel à 60.000,00 euros hors taxes et hors charges et taxe foncière incluse. Les consorts B ont ensuite engagé une procédure tendant à voir fixer le loyer commercial à cette somme.

Par jugement rendu le 9 juin 2010, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise confiée à M. P A. Ce technicien a déposé son rapport le 9 janvier 2012.

Par jugement rendu le 29 août 2014, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a :

— rejeté la demande de déplafonnement du loyer formée par les consorts B ;

— dit que le bail commercial susmentionné est renouvelé pour une nouvelle période de neuf années du 18 mars 2008 au 17 mars 2017, moyennant un loyer fixé à la somme annuelle de 20.677,76 euros hors taxes, hors charges et hors taxe foncière, les autres clauses et conditions de ce bail commercial demeurant inchangées ;

— ordonné, en conséquence à la SARL Y ET F E (la société E) de régulariser le paiement de son loyer annuel sur la base précitée de 20.677,76 euros hors taxes, hors charges et hors taxe foncière, à compter du 18 mars 2008 ;

— condamné les consorts B aux entiers dépens, intégrant les frais d’expertise et à payer à la société E une indemnité de 5 .000,00 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

Suivant déclaration enregistrée au greffe de la cour le 23 septembre 2014 les consorts B ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 18 novembre 2015 au moyen du RPVA, M^me R S, M^me L B et M^me H B demandent à la cour de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de :

— dire que le loyer de l’Hôtel de Paris, local reconnu monovalent, doit être fixé à la valeur locative réelle soit la somme de 76 000,00 euros, hors taxe foncière, hors TVA et hors charges par an ;

— dire que ce loyer prendra effet à compter du 18 mars 2008 ;

— condamner la société E au paiement de cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2008 ;

— condamner la société E aux dépens, en ce compris les frais d’expertise de M. A et de M. AF et à leur payer une somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font grief au juge des loyers d’avoir fait application de la règle du plafonnement alors même que cette règle doit être exclue dès lors que les immeubles loués constituent des locaux monovalents et, que par ailleurs, les facteurs locaux de commercialité ont considérablement évolué en faveur de l’exploitant.

Ils soutiennent que les locaux possèdent un caractère monovalent dès lors :

— qu’ils ont été construit en une seule fois dans les années 1920 en vue d’une seule utilisation formant un ensemble indivisible et cohérent,

— qu’ils ont toujours été exploités comme hôtel-restaurant ;

— que l’exploitation de cette activité commerciale est unique et indivisible, les activités d’hôtellerie et de restauration étant complémentaires et indissociables dès lors qu’il s’agit d’un hôtel de pension dédié depuis sa création aux curistes accueillis dans cette station thermale et dont l’activité est saisonnière ;

— qu’il est impossible d’affecter ces locaux à une autre destination sans accomplir des travaux très importants et des transformations profondes et coûteuses.

Ils ajoutent que le simple fait que l’immeuble comporte deux entrées ne constitue pas la marque d’une séparation des activités du restaurant et de l’hôtel car, en fait, il n’y a jamais eu qu’une seule entrée pour la clientèle, le deuxième accès, AG AH, étant réservé au personnel qui occupe le bâtiment 3 et éventuellement aux fournisseurs. Par ailleurs, les locaux ne sont ni séparés ni dévolus à des activités différentes de même que le personnel accomplit son travail sans distinction dans tout l’immeuble.

Ils indiquent encore que la destination contractuelle du bail initial est celle « d’hôtel – restaurant – bar – plats à emporter » indivisible et que l’exploitant répartit à sa guise dans un immeuble qui n’a été construit que pour ces usages.

Ils font remarquer que l’activité de la société E telle qu’enregistrée au registre du commerce et des sociétés (RCS) reste celle d’hôtel et hébergement similaire (code NAF 5510 Z) et que les publicités sur des sites internet dont se prévalent les preneurs pour établir que l’activité hôtelière serait maintenant concurrente et distincte de celle de restauration ne leur sont pas opposables en vertu de l’article 1165 du code civil seules devant être prises en considération les mentions du RCS et la destination énoncée au bail qui n’a pas été déspécialisé, l’activité de séminaire n’étant, en particulier, pas autorisée de même que l’exploitation d’une licence de 4^e catégorie.

Subsidiairement, ils font valoir que s’agissant des facteurs locaux de commercialité, le premier juge s’est livré à une analyse erronée en prenant en considération la nécessité d’accomplir des travaux d’entretien et de mise aux normes qui incombent en fait aux preneurs et en négligeant l’évolution favorable du secteur en raison notamment de la disparition de nombre d’hôtels concurrents qui conforte le rôle des hôtels de qualité.

Ils font par ailleurs, remarquer que les loyers sont absorbés par le coût des travaux qu’ils ont dû accomplir à la place des preneurs.

Ils se livrent à la critique du rapport déposé par l’expert judiciaire en lui reprochant de s’être livré à une lecture erronée des obligations des parties en ce qui concerne la répartition des charges, à une simple analyse de termes de comparaison inappropriés tout en négligeant de prendre en considération la méthode dite hôtelière.

Ils demandent, en conséquence, que soit prise en considération la valeur locative déterminée par le technicien qu’ils ont mandaté et qui a déposé un rapport le 25 novembre 2012.

La société Y et F E, qui a fait notifier ses dernières écritures au moyen du RPVA le 10 décembre 2015, demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Subsidiairement, elle demande à la cour de :

— constater le renouvellement de plein droit du bail commercial ;

— dire que le loyer de l’Hôtel de Paris doit être fixé à la valeur locative ;

— dire que cette valeur locative n’a pas connu de modification depuis la signature du bail initial ;

— dire, par conséquent, que le loyer ne saurait excéder la somme de 20 617,76 euros au 18 mars 2008 ;

Plus subsidiairement de :

— constater le renouvellement de plein droit du bail commercial ;

— dire que le loyer ne saurait dépasser l’évaluation faite par l’expert judiciaire A, soit la somme annuelle de 40 000,00 euros taxe foncière incluse.

En tout état de cause, ils sollicitent que les consorts C soient condamnés aux dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP LANGLAIS & associés et à leur payer une somme de 7 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait, au préalable, observer qu’à la suite de l’exploit du 24 avril 2007, par lequel elle a sollicité le renouvellement de son bail et de l’absence de refus manifesté par les bailleurs pendant le délai de trois mois, le bail a été renouvelé.

Elle ajoute que les bailleurs, conscients du fait qu’ils ne peuvent obtenir un déplafonnement du loyer par l’effet d’une modification notable de la valeur locative, tentent, à tort, de faire considérer que les locaux possèdent un caractère monovalent.

Elle soutient, qu’il appartient à celui qui l’invoque de prouver la monovalence des locaux qui procède de l’application cumulée de deux critères : la construction des locaux en vue d’une seule utilisation et l’impossibilité d’en changer la destination sans engager des travaux importants ou des transformations coûteuses.

Elle indique encore que la spécialisation du bail ne postule pas la monovalence des locaux quand bien même ils auraient reçu cette affectation depuis l’origine de la construction et qu’il s’agit d’un commerce comportant des aménagements spécifiques, seul important le critère économique.

Elle prétend qu’il n’existe pas d’unicité matérielle des locaux qui comportent plusieurs bâtiments qui pourraient parfaitement accueillir des locataires différents exerçant des activités distinctes, l’unicité matérielle devant s’entendre au sens du bâtiment et non du bail.

Elle ajoute qu’elle possède deux clientèles distinctes et que les locaux sont également utilisés dans le cadre de séminaires et que les comptes montrent que le chiffre d’affaires de l’activité de restaurant est significatif et qu’elle n’est pas liée à celle de l’hôtel.

S’agissant de l’évolution des paramètres de commercialité, elle indique que les secteurs de l’hôtellerie et de la restauration sont en crise depuis plusieurs années et que la majorité des hôtels du secteur a fermé faute de clientèle et non en raison d’une prétendue mauvaise gestion des dirigeants car l’activité touristique est en forte baisse et l’activité thermale n’est désormais soutenue que par une clientèle régionale qui ne bénéficie plus à l’hôtellerie locale.

Subsidiairement, la société E indique qu’à défaut d’accord entre les parties lors du renouvellement du bail, la fixation du loyer doit être opérée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 du code de commerce et qu’il incombe à la juridiction de rechercher si le loyer du bail renouvelé, tel qu’il découle de l’application de la règle du plafonnement, correspond à la valeur locative.

A cet égard, elle fait observer que les caractéristiques des locaux de même que les obligations des parties n’ont pas changé et que les facteurs locaux de commercialité sont, à l’évidence, négatifs.

Elle indique, par ailleurs, que le bail lui impartit de très importantes obligations et notamment la mise en sécurité de l’immeuble qui justifie encore l’accomplissement d’importants travaux, de même que les grosses et menues réparations d’entretien expliquant qu’un loyer raisonnable avait été déterminé.

Elle soutient qu’en raison de la règle de l’intangibilité des conventions, posée par l’article 1134 du code civil, les appelantes ne sont pas fondées à invoquer l’équilibre économique du contrat et venir aujourd’hui prétendre que le loyer est insuffisant en raison des charges qui pèsent sur les bailleurs.

Très subsidiairement, la société E soutient que la méthode retenue par le technicien requis par les consorts B n’est pas conforme aux exigences du statut des baux commerciaux.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les règles applicables

Le bail qui lie les parties est soumis au statut d’ordre public des baux commerciaux et, conformément à ce statut, le montant du loyer du bail renouvelé est destiné à prendre effet avec le renouvellement du contrat et à être évalué à la date d’expiration de l’ancien bail.

Il doit, en application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, correspondre à la valeur locative déterminée d’après :

—  1°) les caractéristiques du local considéré,

—  2°) la destination des lieux,

—  3°) les obligations respectives des parties,

—  4°) les facteurs locaux de commercialité,

—  5°) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code pose les règles d’un plafonnement des loyers et ajoute, qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article sus-visé – ce qui a pour effet d’exclure des paramètres à prendre en considération l’appréciation de l’évolution des prix pratiqués dans le voisinage – le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré des indices mentionnés par ce texte.

Néanmoins, L. 145-36 de ce code introduit une dérogation à la règle du plafonnement, précisée par l’article R. 145-10 qui dispose que « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

A défaut d’une définition plus détaillée de ce type de locaux, la jurisprudence est venue préciser deux critères essentiels :

— un critère matériel ou structurel : les locaux, dès leur origine, ont été construits en vue

d’une utilisation unique ou ont été transformés ou aménagés en vue d’un tel usage ;

— un critère économique : le changement de destination des lieux ne doit pas être possible sans des travaux importants et onéreux.

Une simple modification partielle des lieux ne suffit pas à rendre les locaux polyvalents et, par ailleurs, la spécialisation du bail n’implique pas nécessairement la monovalence des locaux de même, qu’à l’inverse, la clause dite « tous commerces » n’entraîne pas nécessairement la polyvalence qui doit s’apprécier au regard des caractéristiques physiques de l’immeuble loué.

En l’espèce, contrairement à ce qui a été indiqué par le premier juge, le bail ne s’est pas renouvelé par tacite reconduction mais, en réalité, de façon expresse à la suite de l’acte d’huissier de justice délivré le 24 avril 2007 à la requête des preneurs et de l’absence d’opposition des bailleurs dans le délai légal.

Le juge des loyers a estimé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer le critère de monovalence des locaux dès lors que les activités respectives d’hébergement hôtelier de touristes et de curiste, de restauration de clientèle générale de passage ou de résidence proche ainsi que de location de salles de séminaires pour des professionnels sont totalement distinctes, que l’établissement dispose depuis plusieurs années de plusieurs entrées dont l’une réservée aux clients de l’hôtel et l’autre aux clients du restaurant, que le restaurant n’est pas uniquement fréquenté par la clientèle de l’hôtel et que les documents comptables montrent qu’une part relativement conséquente du chiffre d’affaires résulte de la seule activité de restauration.

Il n’est pas sérieusement contestable que l’activité de restauration n’est pas réservée aux clients de l’hôtel ; les chiffres produits par la société E montrent, en effet, qu’elle représentait 28 % de son chiffre d’affaires en 2007 (191 350 € pour un CA hôtelier de 489 879 €) et 25 % en 2008 (161 070 € CA hôtelier de 493 097 €) cette part ne cessant d’ailleurs de se réduire.

L’activité de séminaire, qui n’est pas davantage réservée à la clientèle de l’hôtel, est très réduite (2,17 % du CA en 2007, 2,55 % en 2008). Il n’est pas démontré, en fonction de leurs résultats que ces deux activités sont susceptibles d’une véritable exploitation autonome.

Surtout, il doit retenu, s’agissant des caractéristiques physiques des locaux :

— qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des photographies versées aux débats que l’immeuble a été édifié en 1924 à usage d’hôtel avec 59 chambres et ses annexes ;

— que la répartition des différentes surfaces montre que l’accès du public est assuré à rez-de-chaussée par un escalier conduisant vers un sas réception et un hall d’accueil, la salle de restaurant de 136 m² se trouvant à ce même niveau ;

— que l’accès au bâtiment arrière est assuré au moyen d’une passerelle située au niveau du troisième étage du bâtiment avant ;

— que les locaux situés à l’entresol comprennent la salle des petits déjeuners (30 m²) et une salle dite de réception (46 m²) sans accueil autonome ;

— et qu’il s’existe un deuxième accès ce dernier n’est pas employé à l’accès du public.

En fonction de ces constatations il ne peut être considéré, à l’instar du premier juge, qu’il existe un véritable accès séparé entre la clientèle de l’hôtel et celle du restaurant.

Il sera, au contraire retenu, que l’immeuble a été conçu à l’usage d’hôtel-restaurant et qu’il résulte, de sa conception même, qu’assurer une véritable scission entre les activités d’hôtellerie, de restauration et de séminaires en vue d’une exploitation totalement indépendante, ce qui n’est pas le cas à la date du renouvellement, ne nécessiterait pas, ainsi que le prétend la société E, la mise en place d’un simple cloisonnement mais, en fait, des travaux de redistribution conséquents des différents espaces et de leurs accès.

Il s’ensuit que, contrairement à l’appréciation portée par le premier juge, le caractère monovalent des locaux sera retenu.

Sur la détermination du loyer

Il résulte de ce qui précède que le loyer échappe à la règle du plafonnement et qu’il doit être fixé à la valeur locative.

Pour y parvenir, les bailleurs demandent à la cour de faire application de la méthode dite « hôtelière » et produisent, à cet effet, la note d’un technicien dont ils ont sollicité l’avis.

Néanmoins, si cette méthode est susceptible d’être admise, elle ne se réfère pas aux éléments de détermination de la valeur locative posés par l’article L. 145-33 du code de commerce et doit être corrigée pour tenir compte des surfaces qui ne sont pas strictement affectées à cet usage.

En l’espèce, l’avis technique produit par les consorts B a effectivement opéré cette séparation entre la valeur locative de la partie hôtel et les autres locaux.

Néanmoins, il ne contient aucune explication quant aux coefficients qui ont été retenus par le technicien et appliqués respectivement au chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant au titre de l’activité hôtelière et aux autres activités, de sorte que leur pertinence ne peut être contrôlée et il ne peut qu’être constaté que retenir cette évaluation se traduirait par une augmentation du loyer dépourvue de toute corrélation avec l’évolution des facteurs de commercialité de la commune de Châtel-Guyon.

Cet avis ne peut donc servir de base à la détermination de la valeur locative.

L’expertise judiciaire, si elle est critiquée par les bailleurs, présente le mérite de se fonder sur des termes de comparaison portant sur des établissements de même nature et de classe comparable qui aboutissent à une valeur locative de 30 euros/m² taxe foncière incluse étant ici rappelé qu’il résulte de l’article 10° du bail que cette taxe doit être remboursée aux bailleurs.

Doivent être pris en considération, l’état des locaux et les obligations respectives des parties.

En l’espèce, le bail, en son article 4 bis, fait peser la charge des travaux de mise aux normes sur les preneurs et le mauvais état de la structure, consécutif à son vieillissement est objectivé par le rapport d’expertise de M. X, certes postérieur au renouvellement mais qui met en évidence un processus de dégradation engagé bien avant cette date et qui est de nature à déprécier les lieux.

En conséquence, c’est à bon escient que l’expert judiciaire a proposé un abattement sur la valeur locative et qu’il a proposé de l’arrêter à 40 000,00 euros taxe foncière incluse, ce qui conduit en fonction du montant de cette taxe tel que rappelé dans son rapport à l’arrêter à la somme arrondie de 25 900,00 euros hors taxes, hors charges et hors taxe foncière.

En conséquence, le jugement déféré sera réformé et le loyer fixé à ce montant.

Sur les dépens et leurs accessoires

Tant les bailleurs que les preneurs succombent pour partie en leurs prétentions.

En conséquence, les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties qui conserveront la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau,

Constate que le renouvellement du bail est intervenu le 1^er mai 2007 pour une nouvelle période de neuf ans par suite de la demande formée par la société Y et F E ;

Constate que les locaux présentent un caractère monovalent et, qu’en conséquence, le prix du loyer commercial échappe à la règle du plafonnement ;

Fixe le montant du loyer commercial, à effet au 18 mars 2008, à la somme annuelle de 25 900,00 euros hors taxes, hors charges et hors taxe foncière, les autres clauses et conditions du bail commercial demeurant inchangée et, en particulier, celle prévoyant que la SAS Y et F E doit rembourser la taxe foncière aux bailleurs ;

Dit, en conséquence, que la SAS Y et F E est redevable de cette somme et des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2008 ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Dit que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre chacune d’elles.

Le greffier, Le président,

C. Ceschin F. Z