N° RG 21/01706 – N° Portalis DBV2-V-B7F-IYB2

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRET DU 03 MARS 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-20-1111

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 16 Mars 2021

APPELANT :

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 76

[…]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur Y X

né le […] à ROUEN

[…]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Alice MOSNI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006557 du 30/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 10 Janvier 2022 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, Conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Monsieur GUYOT, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2022

ARRET :

Contradictoire

Rendu publiquement le 03 Mars 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 29 septembre 2016, l’office public Habitat 76 a donné en location à M. Y X un logement situé à Sotteville-lès-Rouen,[…], appartement 02.

L’office public Habitat 76 a fait assigner M. X devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen suivant acte du 20 juillet 2020, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour troubles de voisinage répétés du locataire et l’expulsion du locataire.

M. X s’est opposé à cette demande.

Par jugement contradictoire du 16 mars 2021, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- débouté l’office public Habitat 76 de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de M. X ;

- débouté l’office public Habitat 76 de sa demande de paiement du solde locatif et de toute demande plus ample ou contraire ;

- débouté M. X de toute demande plus ample ou contraire ;

- rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Par déclaration reçue le 22 avril 2021 l’office public de l’habitat Habitat 76 a relevé appel de cette décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions reçues le 25 novembre 2021, l’office public de l’habitat Habitat 76 demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 16 mars 2021 ;

- prononcer la résiliation du bail consenti à M. X le 29 septembre 2016, portant sur un logement situé au 15, rue Gabrielle Meret – Appartement 02 – 76300 Sotteville-lès-Rouen ;

- dire que M. X devra quitter les lieux loués 15 jours après le commandement qui lui aura été signifié ;

- ordonner à l’issue de ce délai, l’expulsion de M. X des lieux qu’il occupe actuellement au 15, rue Gabrielle Meret – Appartement 02 – 76300 Sotteville-lès-Rouen tant de sa personne que de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;

- condamner M. X, à lui régler la somme de 1.277,47 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 25 octobre 2021 ;

- condamner M. X, à lui régler les loyers et charges impayés à compter du 25 octobre 2021 jusqu’à la date de résiliation du bail ;

- condamner M. X au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer révisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif, outre revalorisation légale ;

- condamner M. X au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. X aux entiers dépens de première instance et d’appel sur le fondement de l’Article 696 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions reçues le 27 septembre 2021, M. X demande à la cour de :

- constater que l’office public Habitat 76 ne demande ni l’infirmation ni l’annulation du jugement querellé du 16 mars 2021 ;

- en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux et de la protection du 16 mars 2021.

A titre subsidiaire :

- débouter en tout état de cause l’office public Habitat 76 de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection du 16 mars 2021 ;

- condamner l’office public Habitat 76 aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022.

MOTIVATION Sur l’absence d’effet dévolutif de l’appel

Exposé du moyen

M. X soutient que dans le dispositif de ses conclusions du 16 juillet 2021, Habitat 76 ne demande expressément ni l’infirmation, ni l’annulation du jugement, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement déféré.

Habitat 76 répond qu’en sollicitant dans ses dernières écritures, la réformation de la décision entreprise, elle requiert de la cour l’infirmation du jugement rendu le 16 mars 2021.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’article 954 alinéa 3 du même code dispose quant à lui que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de ces dispositions, seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement et ce n’est que lorsque la déclaration d’appel ne mentionne pas les chefs de jugement critiqués que ne peut jouer l’effet dévolutif. Le dispositif des conclusions doit ensuite contenir les prétentions sur lesquelles l’appelant entend voir la cour statuer par infirmation du jugement.

En l’espèce, la déclaration d’appel formée par RPVA le 22 avril 2021 est ainsi libellée : 'appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :

- débouté de l’office Public Habitat 76 de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de M. X

- débouté de l’office Public Habitat 76 de sa demande de paiement du solde locatif et de toutes demandes plus amples ou contraires'.

Les premières conclusions d’Habitat 76 signifiées le 25 novembre 2021 par RPVA, précisent quant à elles expressément les prétentions sur lesquelles l’office public d’habitat entend voir la cour statuer et au titre desquelles le jugement l’a débouté telles que cela résulte de la déclaration d’appel.

Il s’ensuit que l’office public Habitat 76 a bien déféré à la cour les chefs du jugement qu’il a expressément critiqués dans sa déclaration d’appel et sur lesquels il est demandé à la cour de statuer aux termes des premières conclusions signifiées le 25 novembre 2021, nécessairement par infirmation du jugement.

La contestation élevée à ce titre par M. X doit en conséquence être écartée.

Sur la demande de résiliation du bail

Exposé du moyen

Habitat 76 reproche au premier juge de l’avoir débouté de sa demande de résiliation du bail au motif que les troubles de voisinage invoqués paraissaient avoir cessé depuis le mois d’août 2020 sans que ne soient justifiés de nouveaux troubles depuis cette date, et ce alors que d’autres incidents étaient survenus au cours du mois de novembre 2020, communiqués le 29 décembre 2020.
Il soutient que depuis qu’il a relevé appel, de nouveaux troubles du voisinage sont encore survenus, de façon quotidienne, M. X renouvelant les incidents au mépris de ses voisins.

Il précise que malgré de nombreux courriers de rappel, M. X trouble la sérénité de ses voisins depuis trois ans, ce dernier demeurant sourd aux sommations tant écrites que verbales.

M. X invoque la faiblesse de l’isolation phonique et prétend subir les bruits des appartements qui l’entourent.

Il soutient que la cour doit évaluer la situation au jour où elle sera amenée à statuer.

Réponse de la cour

Selon l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte de l’article 1224 du même code que le juge peut prononcer la résolution d’un contrat en cas d’inexécution suffisamment grave, cette notion étant appréciée souverainement par le juge du fond et s’agissant de la résiliation du bail, au jour où il statue.

En l’espèce, sans contester les troubles du voisinage qui lui sont reprochés par Habitat 76 ni même la persistance de ceux-ci en cause d’appel, laissant sur ce point la cour apprécier s’ils se sont poursuivis, M. X invoque la faiblesse de l’isolation phonique de l’immeuble et la vindicte de quelques locataires.

Pour autant et comme le soutient Habitat 76, la faiblesse d’isolation phonique ne peut justifier les coups portés dans les murs ou les parties communes ni même les dégradations diverses dont M. X est à l’origine.

Ainsi, il ressort des pièces versées aux débats que depuis le mois de mai 2018, M. X provoque des nuisances sonores en écoutant la musique à fort volume de jour comme de nuit, en frappant dans les murs mitoyens de ceux de ses voisins avec une masse, sans que la faiblesse de l’isolation phonique ne puisse excuser ou expliquer ces troubles, la puissance des

décibels lors de l’écoute de la musique par M. X ayant été constatée tant par le gardien de l’immeuble que par les forces de police.

Ces troubles qui ont débuté en 2018 se sont en outre renouvelés à de multiples reprises depuis, sans jamais cesser de façon définitive, en dépit de multiples rappels à l’ordre tant écrits que verbaux et sommation d’avoir à cesser les troubles délivrée par huissier, à l’exception de quelques périodes d’accalmie.

Ainsi et contrairement à ce qu’a relevé le premier juge, les faits n’ont nullement cessé depuis le mois d’août 2020, Habitat 76 versant aux débats un rapport d’événement faisant état de la persistance des troubles au-delà de cette date, M. X ayant de nouveau tapé dans les murs, claqué les portes de son logement, insulté son voisinage durant la première semaine de novembre 2020 et le 13 novembre 2020 avec intervention des forces de police.

De même en mars 2021, un rapport d’événement relate les coups portés par M. X le 20 mars 2021 entre 20 heures et 21 heures avec un marteau dans la porte de gaine technique, ayant occasionné un trou dans ladite gaine, puis durant la nuit du 20 au 21 mars 2021, des coups portés avec un marteau sur les parties communes, le 22 mars des dégradations des parties communes, des coups portés dans la porte du placard et le cache VMC, le 4 mai 2021 vers 20h30 des coups portés sur les portes de gaines techniques.

M. A B par ailleurs le 5 mai 2021 que M. X fait du bruit du matin au soir, tape dans les murs et casse les portes des compteurs.

Plusieurs locataires se plaignent de la remontée d’odeur d’urine de chat depuis son logement.

En mai 2021, l’office est de nouveau informé de ce que M. X a mis de la musique à fort volume et tapé dans les tuyaux avec un marteau.

En juin de cette même année, muni d’une barre de fer et d’un couteau, il a menacé de mort l’un de ses voisins.

A la suite de la plainte d’un de ses voisins et de l’office pour des faits de dégradation, il a en outre était placé sous contrôle judiciaire le 4 juin 2021.

Du mois d’août 2021 au mois d’octobre 2021, de nouvelles fiches de signalement ont été établies relatant de nouveaux incidents tels que la musique à fort volume sonore et les coups portés dans les murs, de jour comme de nuit.

Il résulte de tout ceci que depuis plus de trois ans, M. X perturbe la sérénité de son voisinage sans discontinuer, ces troubles étant constitutifs de manquements graves à l’obligation du locataire de jouir paisiblement des lieux loués, justifiant que soit prononcée la résiliation du bail.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté l’office public Habitat 76 de sa demande en résiliation du bail et d’expulsion.

Sur la demande de paiement des loyers

Exposé du moyen

L’office public Habitat 76 soutient que M. X est redevable au 25 octobre 2021 d’un solde locatif de 1277,47 euros, frais de contentieux déduits et sollicite en conséquence le paiement de cette somme ainsi que les loyers et charges postérieurs demeurés impayés au jour de la résiliation.

M. X fait valoir que le décompte produit comporte l’indication au débit d’une somme de 69,35 euros au titre des frais judiciaires qui doit être distraite du décompte.

Réponse de la cour

Il résulte du décompte produit aux débats que M. X restait devoir au 25 octobre 2021, la somme de 1277,47 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de justice, somme au montant duquel il convient donc de condamner M. X, le jugement étant infirmé de ce chef.

M. X sera en outre condamné au paiement des loyers échus et impayés à compter de la résiliation du bail ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de charges du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais et dépens

M. X sera condamné aux dépens de première instance.
Les dispositions du jugement déféré au titre des frais seront confirmées.

La charge des dépens d’appel sera supportée par M. X conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’office public Habitat 76 les frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel.

Aussi M. X sera-t-il condamné à verser à l’office public Habitat 76 la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement du 16 mars 2021 du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Rouen en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives à l’indemnité procédurale qui seront confirmées,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail consenti par l’office public Habitat 76 à M. Y X le 29 septembre 2016 portant sur un immeuble situé à Sotteville-lès-Rouen (76300), […],

Dit que M. Y X devra quitter les lieux 15 jours après le commandement qui lui aura été signifié,

Ordonne à l’issue de ce délai, l’expulsion de M. Y X des lieux qu’il occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique,

Condamne M. Y X à payer à l’office public Habitat 76 la somme de 1277,47 euros au titre des loyers impayés au 25 octobre 2021 ainsi qu’aux loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail,

Condamne M. Y X à payer à l’office public Habitat 76 une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges avec revalorisation légale, qui auraient été dus sans résiliation du bail, à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne M. Y X aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Condamne M. Y X à payer à l’office public Habitat 76 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La Présidente

C. Dupont E. Gouarin