ARRÊT N° 24/26

PC

RG 21/00806 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FRPQ

[C] EPOUSE [G]

C/

[D]

S.E.L.A.R.L. [T]

S.A.R.L. [K] [D] INVESTISSEMENTS

E.U.R.L. PROMOJET

S.A.S. PASCAL MICHEL – [W] [V] – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL

S.C.I. LE PALAIS DU PHARO

S.C.I. AMIRAL

RG 1èRE INSTANCE : 17/03202

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS(REUNION) en date du 23 MARS 2021 RG n°: 17/03202 suivant déclaration d’appel en date du 06 MAI 2021

APPELANTE :

Madame [Z] [C] EPOUSE [G]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : M^e Isabelle MERCIER-BARRACO, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Cyril TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [K] [D]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Virginie GARNIER, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Reynald BRONZONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. [K] [D] INVESTISSEMENTS

[Adresse 6]

[Localité 9]

E.U.R.L. PROMOJET

[Adresse 6]

[Localité 9]

S.A.S. PASCAL MICHEL – [W] [V] – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. LE PALAIS DU PHARO

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Virginie GARNIER, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Représentant : M^e Reynald BRONZONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. AMIRAL

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Virginie GARNIER, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Représentant : M^e Reynald BRONZONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. [T], prise en la personne de Me [T], es qualité de mandataire judiciaire de la société PROMOJET

[Adresse 8]

[Localité 9]

CLÔTURE LE : 13 avril 2023.

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Novembre 2023 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 Février 2024.

Greffier lors des débats : Madame Nathalie BEBEAU, Greffier.

Greffier lors du prononcé : Madame Marina BOYER, Greffier.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Février 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 16 décembre 2010, Madame [Z] [C], épouse [G], a cédé un terrain à bâtir, situé [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 9], à la SCCV LE PALAIS DU PHARO, dont le gérant est Monsieur [K] [D], moyennant un prix de cession de 700.000 euros, dont 340.000 euros était payé comptant par l’acquéreur. Le solde du prix, soit la somme de 360.000 euros, était payable à terme et au plus tard le 16 décembre 2012.

Le 30 décembre 2013, Madame [Z] [G], par l’intermédiaire de son Conseil, a adressé une mise en demeure de payer à la SCCV LE PALAIS DU PHARO. Cette mise en demeure est restée vaine. Le 8 juillet 2014, à la demande de Madame [Z] [G], un commandement de payer visant la clause d’intérêt et la clause pénale a été vainement signifié à la SCCV LE PALAIS DU PHARO.

C’est dans ces conditions que la SCP TAI-LEUNG & MAYER, huissiers de justice a signifié une saisie-attribution le 24 septembre 2014 à la Caisse Régionale de CREDIT AGRICOLE MUTUELLE DE LA REUNION et dénoncé à la SCCV LE PALAIS DU PHARO le 26 septembre 2014. Cette saisie n’a permis que de recouvrer la somme de 558,30 €.

Le 26 janvier 2015, une nouvelle saisie-attribution a été signifiée à la demande de Madame [Z] [G]. Le 29 octobre 2015, une troisième saisie-attribution était signifiée à la demande de Madame [Z] [G] à la CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUELLE DE LA REUNION sur les comptes bancaires de la SCCV LE PALAIS DU PHARO. Le solde créditeur s’élevait à la somme de 64,44 €.

Au 23 mai 2016, le montant de la créance à l’encontre de la SCCV LE PALAIS DU PHARO s’élevait à la somme totale de 423.534,58 €.

Suivant acte d’huissier en date du 4 août 2016, Madame [G] a assigné Monsieur [K] [D], la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS (JMI) et la SARL PROMOJET devant le juge des référés du tribunal de grande de Saint-Denis aux fins de faire constater leur obligation à la dette et les faire condamner au paiement de la somme de 423.534,58 €.

La SCCV AMIRAL est intervenue volontairement à cette instance pour réclamer à Madame [G] des indemnités pour l’occupation gratuite à titre précaire d’un appartement T4 et des places de parking de la résidence AMIRAL.

Par ordonnance de référé du 8 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis a condamné Monsieur [K] [D], la société PROMOJET et la société [D] INVESTISSEMENT à payer plusieurs provisions à Madame [G].

Puis, suivant acte d’huissier du 7 septembre 2017, Madame [Z] [G] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint Denis, la SCCV LE PALAIS DU PHARO, Monsieur [K] [D] la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS (JMI)I la SARL PROMOJET et la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES (la SCP ou la SAS) aux fins principalement de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 441.847,10 euros.

La société [K] [D] INVESTISSEMENT (JMI) a été placée en liquidation judiciaire par le Tribunal mixte de commerce de Saint-Denis selon jugement du 22 mai 2019. La SELARL [T], en la personne de Maître [T], a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

DECLARE prescrite l’action en responsabilité professionnelle à l’encontre de la SCP RAGOT-SAMY – MICHEL – [V] – RAMBAUD -PATEL prise en la personne de Maître [W] [V],

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCCV AMIRAL,

REJETTE la prescription des demandes de la SCCV AMIRAL,

CONDAMNE la SCCV LE PALAIS DU PHARO à payer à Mme [G] [Z] la somme de 505.596,67 euros arrêtée au 15 juillet 2019 avec intérêt légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à Madame [Z] [C], épouse [G], la somme de 50.559,66 euros (10 % de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) avec intérêt légal à compter de l’assignation,

— CONDAMNE la SARL PROMOJET à payer à Madame [Z] [C], épouse [G], la somme de 101.119,33 euros (20% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) avec intérêt légal à compter de l’assignation,

— FIXE AU PASSIF de la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS la créance de Madame [Z] [C], épouse [G], d’un montant de 353.917,66 euros, (70% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) avec intérêt légal à compter de l’assignation,

DIT que les intérêts se capitaliseront lorsqu’ils seront dus pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [G] à payer à la SCCV AMIRAL la somme de 4859,22€ à titre de remboursement des charges locatives et taxe d’habitation de 2013,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

ORDONNE l’exécution provisoire,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC,

MET les dépens à la charge in solidum de la SCCV LE PALAIS DU PHARO, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [K] [D], la SCCV AMIRAL et la SARL en la personne de leur représentant légal et fixe au passif de la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS, représenté par son mandataire judiciaire.

Par déclaration du 6 mai 2021, Madame [Z] [G] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 7 mai 2021.

Madame [G] a déposé ses premières conclusions d’appelante le 23 juillet 2021.

La SARL PROMOJET, la SCCV LE PALAIS DU PHARO, la SCCV AMIRAL et Monsieur [K] [D] ont déposé leurs premières conclusions d’intimés et d’appelants à titre incident le 20 octobre 2021.

La S.A.S MICHEL – [V] – RAMBAUD – PATEL (ex SCP RAGOT-SAMY – MICHEL – [V] – RAMBAUD ' PATEL) a déposé ses premières conclusions d’intimée le 21 octobre 2021.

La jonction des deux instances a été ordonnée le 10 mars 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 mars 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante déposées le 19 janvier 2022, Madame [E] [G] demande à la cour de :

REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il :

DECLARE prescrite l’action en responsabilité professionnelle à l’encontre de la SCP RAGOT-SAMY ' MICHEL ' [V] ' RAMBAUD ' PATEL prise en la personne de Maître [W] [V] ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCCV AMIRAL ;

REJETTE la prescription des demandes de la SCCV AMIRAL ;

CONDAMNE la SCCV PALAIS DU PHARO à payer à Mme [G] [Z] la somme de 505.596,67 euros arrêtée au 15 juillet 2019 avec intérêt légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à Madame [Z] [C] épouse [G] la somme de 50.559,66 euros (10% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) avec intérêt légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SARL PROMOJET à payer à Madame [Z] [C] épouse [G] la somme de 101.119,33 euros (20% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE AU PASSIF de la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS la créance de Madame [Z] [C] épouse [G] d’un montant de 353.917,66 euros (70% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) avec intérêt légal à compter de l’assignation ;

DIT que les intérêts se capitaliseront lorsqu’ils seront dus pour une année entière;

CONDAMNE Madame [G] à payer à la SCCV AMIRAL la somme de 4859,22 € à titre de remboursement des charges locatives et taxe d’habitation de 2013 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC.

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— DIRE ET JUGER que l’intervention volontaire de la SCCV AMIRAL est irrecevable;

— CONDAMNER la SCCV LE PALAIS DU PHARO à payer à Madame [Z] [C] épouse [G] la somme de 691.579,07 euros arrêtée au 8 juillet 2021.

— CONDAMNER la SCCV LE PALAIS DU PHARO à payer à Madame [Z] [C] épouse [G] d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

— DIRE ET JUGER que Monsieur [K] [D], la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS et la SARL PROMOJET sont tenus au paiement de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO au prorata de leur participation dans le capital social de la société,

— CONDAMNER Monsieur [K] [D] à payer à Madame [Z] [C] épouse [G] la somme de 69.157,91 euros (10% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— CONDAMNER la SARL PROMOJET à payer à Madame [Z] [C] épouse [G] la somme de 138.315,81 euros (20% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— DIRE ET JUGER que la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS est redevable envers Madame [Z] [C] épouse [G] de la somme de 484.105,34 euros, (70% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En conséquence,

FIXER AU PASSIF de la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS la créance de Madame [Z] [C] épouse [G] d’un montant de 484.105,34 euros, (70% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO) outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— DIRE ET JUGER que la SAS PASCAL MICHEL ' [W] [V] ' STEPHANIE RAMBAUD ' HAROUN PATEL, venant aux droits de la SCP RAGOT-SAMY-MICHELMACE- RAMBAUD-PATEL, a manqué à ses obligations professionnelles envers Madame [C], ouvrant droit à réparation ;

— CONDAMNER la SAS PASCAL MICHEL ' [W] [V] ' STEPHANIE RAMBAUD ' HAROUN PATEL, venant aux droits de la SCP RAGOT-SAMY-MICHELMACE- RAMBAUD-PATEL, in solidum avec la SCCV LE PALAIS DU PHARO au paiement de la somme de 691.579,07 euros arrêtée au 8 juillet 2021.

— FAIRE APPLICATION des dispositions de l’article 1343-2 du code civil pour l’ensemble des condamnations prononcées et ORDONNER en conséquence la capitalisation des intérêts.

— DIRE ET JUGER prescrites toutes les demandes formulées par la SCCV AMIRAL.

— DIRE ET JUGER que l’appel incident de la SARL PROMOJET, de la SCCV LE PALAIS DU PHARO, de la SCCV AMIRAL et de Monsieur [K] [D] est dépourvu d’effet dévolutif ;

En conséquence :

— DIRE ET JUGER que la cour d’appel n’est saisie d’aucun appel incident de la SARL PROMOJET, de la SCCV LE PALAIS DU PHARO, de la SCCV AMIRAL et de Monsieur [K] [D].

En conséquence :

— CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SARL PROMOJET, la SCCV LE PALAIS DU PHARO, la SCCV AMIRAL et Monsieur [K] [D] en leurs demandes tendant à voir:

— Limiter la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO envers Madame [G] à la somme de 199.240 €.

— Limiter en conséquence la condamnation de Monsieur [D] à la somme de 19.924 €.

— Limiter en conséquence la condamnation de la société PROMOJET à la somme de 39.848 €.

— Condamner Madame [G] à verser à la SCCV AMIRAL la somme de 164.939,51€ à titre de dommages intérêts dont :

79.850,51 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 8 mars 2010 au 10 décembre 2013.

8.089 € à titre de dommages-intérêts et au titre des taxes foncières acquittées de 2010, à 2013.

77.000 € à titre de dommages et intérêts et au titre de la moins-value de l’appartement par rapport au prix fixé au compromis.

— Condamner Madame [G] à verser à la société PROMOJET la somme de 5.760 €.

— DEBOUTER la SAS PASCAL MICHEL ' [W] [V] ' STEPHANIE RAMBAUD ' HAROUN PATEL, venant aux droits de la SCP RAGOT-SAMY-MICHEL-MACE- RAMBAUD-PATEL, la SCCV LE PALAIS DU PHARO, Monsieur [K] [D], la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS, la SCCV AMIRAL et la SARL PROMOJET de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER solidairement la SAS PASCAL MICHEL ' [W] [V] ' STEPHANIE RAMBAUD ' HAROUN PATEL, venant aux droits de la SCP RAGOTSAMY-

MICHEL-[V]-RAMBAUD-PATEL, la SCCV LE PALAIS DU PHARO, Monsieur [K] [D], la SCCV AMIRAL et la SARL PROMOJET à payer à Madame [Z] [C] épouse [G] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— CONDAMNER solidairement la SAS PASCAL MICHEL ' [W] [V] ' STEPHANIE RAMBAUD ' HAROUN PATEL, venant aux droits de la SCP RAGOTSAMY-

MICHEL-[V]-RAMBAUD-PATEL, la SCCV LE PALAIS DU PHARO, Monsieur [K] [D], la SCCV AMIRAL et la SARL PROMOJET aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimés et d’appelants à titre incident déposées le 7 décembre 2022, la SARL PROMOJET, la SCCV LE PALAIS DU PHARO, la SCCV AMIRAL et Monsieur [K] [D] demandent à la cour de :

— DECLARER recevable l’intervention volontaire de la SCCV AMIRAL ;

— DEBOUTER Madame [G] de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de la SCCV LE PALAIS DU PHARO et/ou de ses associés Monsieur [K] [D], la SARL PROMOJET et la SARL [K] [D] INVESTISSEMENT ;

Subsidiairement :

— LIMITER la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO envers Madame [G] à la somme de 199.240 € ;

— LIMITER en conséquence la condamnation de Monsieur [D] à la somme de 19.924 € ;

— ACCORDER à Monsieur [K] [D] un délai de 24 mois pour s’acquitter de la condamnation prononcée à son encontre, conformément à l’article 1343-5 du code civil,

A titre d’appel incident :

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

Condamné Madame [G] à payer à la SCCV AMIRAL la somme de 4.859,22 € à titre de remboursement des charges locatives et taxe d’habitation de 2013,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Statuant à nouveau :

— CONDAMNER Madame [G] à verser à la SCCV AMIRAL la somme de 164.939,51 € à titre de dommages et intérêts dont :

79.850,51 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 8 mars 2010 au 10 décembre 2013.

8.089 € à titre de dommages et intérêts et au titre des taxes foncières acquittées de 2010 à 2013.

77.000 € à titre de dommages et intérêts et au titre de la moins-value de l’appartement par rapport au prix fixé au compromis.

Subsidiairement :

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [G] à verser à la SCCV AMIRAL la somme de 4.859,22 € à titre de remboursement des charges locatives et taxe d’habitation de 2013.

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [G] à verser à la SCCV LE PALAIS DU PHARO la somme de 5.000 € au titre l’article 700 du CPC

— CONDAMNER Madame [G] à verser à Monsieur [D] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC

— CONDAMNER Madame [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Virginie GARNIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée déposées le 8 mars 2022, la S.A.S MICHEL – [V] – RAMBAUD – PATEL (ex SCP RAGOT-SAMY – MICHEL – [V] – RAMBAUD ' PATEL) demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a jugé prescrite l’action en responsabilité civile professionnelle à l’encontre de la S.A.S. MICHEL ' [V] ' RAMBAUD ' PATEL prise en la personne de Maître [W] [V] ;

— DEBOUTER Madame [Z] [G] de toutes ses demandes irrecevables, fins et conclusions à l’encontre de la concluante ;

* A titre subsidiaire, si l’action était déclarée recevable à l’égard de la concluante :

— JUGER que la S.A.S MICHEL – [V] – RAMBAUD ' PATEL n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission à l’égard de Madame [G] née [C];

— JUGER par conséquent que la responsabilité de la S.A.S. MICHEL – [V] – RAMBAUD ' PATEL ne peut être engagée et la mettre hors de cause ;

— DEBOUTER par conséquent Madame [Z] [G] née [C] de toutes ses demandes à l’encontre de la S.A.S. MICHEL – [V] – RAMBAUD ' PATEL;

* A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la responsabilité de ladite S.A.S. était engagée :

— JUGER que l’éventuel préjudice à réparer doit s’analyser comme une perte de chance dont l’existence ni les éléments ne sont cependant pas démontrés, de sorte que la demande de Madame [G] sera rejetée ;

— A supposer que la perte de chance soit démontrée, JUGER que la réparation mise à sa charge sera réduite dans de plus justes proportions.

— CONDAMNER dès lors in solidum la SCCV LE PALAIS DU PHARO et Monsieur [K] [D] à garantir et à relever indemne la S.A.S. MICHEL ' [V] ' RAMBAUD ' PATEL pour toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre;

* En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum Madame [Z] [G] née [C] et/ou toute partie succombante à payer à la S.A.S. MICHEL – [V] – RAMBAUD ' PATEL la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Madame [Z] [G] née [C] et/ou toute partie succombante aux entiers dépens ;

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre des appels :

La lecture du dispositif des dernières conclusions de Madame [G] permet de retenir qu’elle forme principalement appel à propos du montant que lui a alloué le tribunal au titre du solde du prix de vente, augmenté des intérêts et de la clause pénale, à la charge intégrale de la SCCV LE PALAIS DU PHARO puis répartie au prorata de la participation des associés de cette société.

Elle sollicite ainsi la somme de 691.579,07 euros, arrêtée au 8 juillet 2021, au lieu de la somme allouée par les premiers juges d’un montant de 505.596,67 euros, arrêtée au 15 juillet 2019, puis la réformation des sommes dues par les associés en fonction du montant de sa créance principale.

Nonobstant la contestation de l’effet dévolutif de l’appel incident qui sera examiné plus bas, la SARL PROMOJET, la SCCV LE PALAIS DU PHARO, la SCCV AMIRAL et Monsieur [K] [D] contestent aussi le montant alloué à Madame [G] et plaident pour la réduction de leur dette à la somme globale de 199.240 euros, la répartition conséquente devant suivre le prorata de la participation des associés de la SCCV LE PALAI DU PHARO.

La SCCV AMIRAL, intervenante volontaire dont l’action sera aussi examinée infra, conteste le montant des sommes mises à la charge de Madame [G] au titre de remboursement des charges locatives et taxe d’habitation de 2013, tout en réclamant la même somme, mais sollicite aussi la condamnation de Madame [G] à lui payer la somme de 164.939,51 euros à titre de dommages au titre d’indemnité d’occupation pour la période du 8 mars 2010 au 10 décembre 2013, de dommages et intérêts et au titre des taxes foncières acquittées de 2010 à 2013, outre des dommages et intérêts au titre de la moins-value de l’appartement par rapport au prix fixé au compromis.

Madame [G] fait grief au jugement attaqué d’avoir déclaré prescrite son action dirigée contre le notaire et la SCP de notaires ayant passé l’acte de vente. Ceux-ci plaident pour la confirmation du jugement à titre principal.

Sur l’intervention volontaire de la SCCV AMIRAL :

Le tribunal a accueilli l’intervention volontaire de la SCCV AMIRAL

Madame [G] soutient en substance, comme elle l’avait exposé en première instance que rien ne justifie une telle intervention volontaire. Outre le fait que l’intervenant volontaire ne justifie en aucune façon son intervention et son intérêt à agir alors qu’il n’existe aucun lien entre cette intervention volontaire et les prétentions originaires. L’acte notarié en date du 16 décembre 2010 objet et fondement du présent litige ne mentionne jamais la société SCCV AMIRAL ou de prétendus précédents accords. Il n’existe aucune opération d’ensemble ni aucun schéma contractuel complexe comme tentent de le faire croire les défendeurs. Le présent litige ne concerne qu’une seule vente dont le prix de vente n’a pas été intégralement versé. L’acte notarié est très clair et la clause relative au paiement du prix le 16 décembre 2010 ne souffre d’aucune condition, ni « engagement corrélatif » comme tente de le faire croire les défendeurs. L’acte de vente ne contient aucune convention d’occupation précaire et ne mentionne pas une seule fois la SCCV AMIRAL.

La SCCV AMIRAL et les autres intimés, concluant ensemble, invoque le compromis de vente du 19 mai 2009 et son avenant du 23 mars 2010, portant sur l’acquisition d’un appartement T4 T2 et de parkings ; cette acquisition était subordonnée à la vente du terrain édifié objet de l’acte de vente du 16 octobre 2010 ; une convention d’occupation précaire était prévue pendant la durée de la promesse, soit jusqu’au 31 décembre 2009, modifiée par l’avenant du 23 mars 2010, soit jusqu’au 30 juin 2010 (pièces n° 2 et 3). Il existe donc bien un lien entre d’une part la vente du terrain de Madame [G] et d’autre part la vente des appartements à son profit par la SCCV AMIRAL. L’augmentation du prix, porté de 550.000 à 700.000 euros était exclusivement dictée par la conclusion concomitante d’un compromis lié à l’appartement T4 de la SCCV AMIRAL. L’intervention de la SCCV AMIRAL se rattache manifestement aux prétentions des parties par un lien suffisant conformément à l’article 325 du code de procédure civile comme l’a justement jugé le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS.

Ceci étant exposé,

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, l’acte introductif d’instance délivré par Madame [Z] [G] tend à faire constater sa créance à l’égard de la SCCV LEPALAIS DU PHARO et de ses associés au titre du solde impayé du prix de vente stipulé à l’acte notarié dressé le 16 décembre 2010, dont l’objet était la cession d’un terrain à bâtir.

L’acte de vente (Pièce n° 3 de l’appelante) a été passé seulement entre Madame [G] et la SCCV DU PHARO.

La SCCV AMIRAL n’est pas associée à la SCCV LE PHARO.

La partie développée de l’acte authentique de vente évoque le compromis de vente du 29 janvier 2007, les trois avenants conclus le 23 septembre 2008, le 19 mai 2009 et le 23 mars 2010.

Aux termes du premier de ces avenants, Madame [G] s’est engagée à vendre un terrain à la société PROMOJET, sis [Adresse 1], moyennant le prix de 550.000 euros, dont une dation en paiement de 250.000 euros.

Le deuxième avenant en date du 19 mai 2009 ne fait que reprendre le premier avenant passé entre Madame [G] et la société PROMOJET pour modifier la clause de paiement et de dation en paiement.

Le dernier avenant modifie les dates de régularisation de la vente.

Néanmoins, les avenants produits ne sont pas signés par les parties, sans être contestés par Madame [G].

L’acte principal de vente, dressé le 16 décembre 2010, s’il fait référence à ces trois avenants et au compromis de vente du 29 janvier 2007, ne fait aucune allusion au compromis de vente invoqué par la SCCV AMIRAL, en date du 19 mai 2009, pas plus que de son avenant conclu le 23 mars 2010 (Pièces N° 4 et 5 des intimés), prévoyant l’acquisition par Madame [G] de deux lots de la Résidence AMIRAL, sise [Adresse 4], alors que la parcelle concernée par l’acte de vente litigieux se situe [Adresse 3].

Ainsi, la SCCV AMIRAL ne peut soutenir utilement qu’elle est bien fondée à intervenir dans le litige opposant Madame [G] à la SCCV LE PALAIS DU PHARO et à ses associés, relatif à la cession d’une parcelle indépendante des biens visés dans le compromis de vente conclu entre l’intervenante volontaire et l’appelante.

Même si le compromis de vente du 19 mai 2009 et son avenant du 23 mars 2010, portant sur l’acquisition d’un appartement T4 T2 et de parkings, prévoit que cette acquisition était subordonnée à la vente du terrain édifié objet de l’acte de vente du 16 octobre 2010, qu’une convention d’occupation précaire était prévue pendant la durée de la promesse, soit jusqu’au 31 décembre 2009, modifiée par l’avenant du 23 mars 2010, donc jusqu’au 30 juin 2010, il est aussi certain que les éventuels désaccords sur l’exécution de contrats sont totalement indépendants de l’exécution de la vente du 16 décembre 2010, s’agissant de biens immobiliers distincts et de conventions ne créant aucun lien entre elles.

Ainsi, l’intervention forcée de la SCCV AMIRAL ne se rattache pas aux prétentions des parties par un lien suffisant, s’agissant exclusivement du paiement du solde du prix de vente de la parcelle cédée par Madame [G] à la SCCVLE PALASI DU PHARO.

En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCCVAMIRAL et condamné Madame [G] à payer à la SCCV AMIRAL la somme de 4859,22€ à titre de remboursement des charges locatives et taxe d’habitation de 2013.

La SCCV AMIRAL supportera les dépens de première instance et d’appel de Madame [G] ainsi que ses frais irrépétibles s’agissant de cette intervention volontaire irrecevable.

Il résulte de cette décision d’irrecevabilité que toutes les prétentions accueillies par le jugement querellé sont aussi irrecevables par voie de conséquence.

Sur le solde du prix de vente :

Le tribunal a considéré que la SCCV LEPALAIS DU PHARO restait devoir à Madame [G] la somme de 505.596,67 euros, arrêtée au 15 juillet 2019 avec intérêt légal à compter de l’assignation. Pour parvenir à cette somme, les premiers juges ont constaté que la déclaration de créance adressée au mandataire judiciaire de la SARL JMI le 15/07/2019 s’élevait à la somme de 505.596,67 euros.

Madame [G] sollicite la réformation de ce chef de décision en réclamant la somme de 691.579,07 euros arrêtée au 8 juillet 2021.

La SCCV LE PALAIS DU PHARO et ses associés font valoir que la dette de l’acquéreur doit être limitée à la somme de 199.240 euros.

En outre, les intimés font valoir que le prix du terrain était initialement fixé à 550.000 € dont 300.000 € payables comptant, et 250.000 € par dation d’un appartement T4 au sein de la résidence « MISTRAL ». Il a ensuite été porté à 700.000 €, montant justifié par l’engagement corrélatif de Madame [G] d’acquérir :

— Un appartement T4, 4 parkings doubles et 4 parkings simples au sein de la résidence « AMIRAL », pour le prix de 400.000 €.

— L’appartement T2 et le parking des époux [I] situé dans la même résidence, pour le prix de 160.000 €.

Selon les intimés, la vente du T4 n’ayant jamais été réalisée puisque Madame [G] a renoncé à acquérir, le prix de 700.000 € n’a plus de contrepartie et n’est pas représentatif de la valeur réelle du terrain à bâtir, telle que définie à l’origine dans le compromis en date du 29 janvier 2007. Le prix de vente du terrain servant de base à la réclamation de Madame [Z] [G] doit en conséquence être ramené à 550.000 €, ce qui constitue le prix initialement convenu sans l’incidence de la vente de l’appartement T4 précité.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 1134 et 1315 du code civil dans sa rédaction en vigueur avant l’ordonnance n° 2016-131 du 16 février 2016 ;

Comme l’affirme justement l’appelante, la simple lecture de l’acte de vente notarié du 16 décembre 2010 (pièce 3), démontre que le prix convenu de la cession était de 700.000 euros, dont la somme de 360.000 euros restait payable à terme (Page 5 de l’acte) et au plus tard dans un délai de deux ans à compter de l’acte, soit avant le 16 décembre 2012 et dans le cadre de la comptabilité du notaire (Page 6 de l’acte). Aucune référence à d’autres conditions n’est stipulée dans l’acte, notamment celles alléguées relativement à l’obligation d’acquisition par Madame [G] d’autres biens immobiliers.

Par lettre recommandée avec accusé réception datée du 30 décembre 2013, le Conseil de Madame [G] informait le gérant de la SCCV LE PALAIS DU PHARO de la délivrance d’une sommation de payer le solde de 360.000 euros restant dû au titre de la vente du 16 décembre 2010 (Pièce N° 4 de l’appelante).

Un commandement de payer visant la clause d’intérêt et la clause pénale était délivré à la requête de Madame [G] le 8 juillet 2014 pour avoir paiement de la somme en principal de 360.000,00 euros, outre les intérêts à échoir et la clause pénale « le cas échéant ».

Face au rappel de son obligation de paiement, la SCCV LE PALAIS DU PHARO ne produit aucune pièce permettant de constater le paiement partiel ou intégral de la somme de 360.000,00 euros en principal.

Elles produisent la copie de deux chèques de 2.880,00 euros, émis par PROMOJET le 4 avril 2011 au bénéfice de Madame [G] sans justifier de la cause de ces paiements (Pièce N° 21 et 22), ainsi que la copie d’un chèque de 10.000,00 euros émis par la société JMI, reçu par Madame [G] le 18 mars 2010, soit antérieurement à la signature de l’acte de vente litigieux.

La SCCV LE PALAIS DU PHARO ne démontre donc pas qu’elle s’est libérée du paiement de la somme de 360.000,00 euros.

Sur le montant restant dû :

La cour relève que Madame [G], tant dans ses actes d’exécution que dans ses écritures, ne produit aucun décompte détaillé lui permettant de justifier de la somme qu’elle réclame car elle ne distingue pas le principal de sa créance des intérêts dus et de la clause pénale.

Or, la somme due en principal est de 360.000,00 euros.

Les intérêts de retard, stipulés au contrat de vente produisant 6 % annuels à compter de la sommation de payer.

Le procès-verbal de saisie-attribution, délivré à la SCCV LE PALAIS DU PHARO le 24 septembre 2014, contient un décompte de la créance alléguée par Madame [G] comprenant, outre le principal, la somme de 21.600 euros au titre d’une clause pénale et les intérêts échus pour 4.556,71 euros.

Mais le procès-verbal de saisie-attribution en date du 26 janvier 2015 modifie le montant en principal en le fixant à la somme de 361.600,00 euros, intégrant ainsi la clause pénale dans le total dû en principal et lui faisant courir alors à tort les intérêts contractuels de 6% (Pièce N° 8 de l’appelante) alors qu’aucune capitalisation des intérêts n’était convenue dans l’acte de vente.

Les provisions allouées par l’ordonnance de référé du 6 décembre 2016, n’ont aucune incidence sur le montant définitif de la créance de Madame [G] sur la SCCV LE PALAIS DU PHARO, compte tenu du caractère provisoire de cette décision et du fait que la SCCV LE PALAIS DU PHARO n’était pas partie à cette instance.

La clause pénale insérée à la convention prévoit qu’à défaut de paiement dans les trente jours du commandement, Madame [G] aurait droit à une indemnité de 6 % des sommes exigibles.

Le premier commandement de payer visant la clause pénale et les intérêts contractuels de retard a été délivré le 8 juillet 2014.

Cette date doit être retenue comme le point de départ de l’exigibilité des sommes restant dues à Madame [G].

Ainsi, celle-ci est créancière de la SCCV LE PALAIS DU PHARO comme suit :

Principal de la créance : 360.000,00 €

Intérêts de retard au taux de 6 % l’an à compter du 8 juillet 2014

Sur la somme de 360.000,00 euros : Mémoire

Clause pénale de 6 % sur 360.000,00 euros : 21.600,00 €

Intérêts au taux légal sur la clause pénale depuis le 8 juillet 2014 : Mémoire

Le jugement querellé sera infirmé dans cette mesure puisque les associés de la SCCV LE PALAIS DU PHARO ont ensuite été condamnés au prorata de leurs parts dans la société, à partir d’un décompte incomplet ou erroné, tant en principal que sur les intérêts contractuels et sur ceux courant à l’égard de la clause pénale.

Sur la contribution des associés de la SCCV LE PALAIS DU PHARO :

Les intimés ne contestent pas la part de contribution à la dette de la SCCV LE PHARO, se limitant à en discuter le montant qui a été fixé plus haut.

Ainsi, Monsieur [K] [D] devra payer à Madame [Z] [C], épouse [G], la somme équivalent à 10 % de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO), les intérêts étant constitués par ceux dus par la SCCV LE PALAIS DU PHARO.

La SARL PROMOJET devra payer à Madame [Z] [C], épouse [G], la somme équivalent à 20% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO, les intérêts étant constitués par ceux dus par la SCCV LE PALAIS DU PHARO.

La somme devant être fixée au passif de la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS au titre de la créance de Madame [Z] [C], épouse [G], représentera 70% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO.

Mais les intérêts de retards devront être arrêtés au jours de la liquidation judiciaire, soit au 22 mai 2019, jour du jugement ouvrant la procédure collective, en application de l’article L. 622-28 du code de commerce.

Sur la capitalisation des intérêts :

Vu les articles 1343-2 du code civil et l’article 1154 ancien du même code ;

La capitalisation des intérêts échus doit être accueillie à compter de la date de la demande, pourvu qu’ils soient dus pour une année entière.

Le jugement querellé sera confirmé de ce chef, y compris pour la dette de la SARL [K] [D], dès lors que le cours des intérêts capitalisés est arrêté au 22 mai 2019.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’appelante demande à la cour de condamner la SCCV LE PALAIS DU PHARO à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 5.000,00 euros à la charge des associés de cette société.

La lecture du jugement dont appel n’établit pas que Madame [G] avait formé une demande de dommages et intérêts en première instance à l’encontre des défendeurs- intimés.

En outre, aucun moyen permettant de justifier ces prétentions ne figure dans les motifs des dernières conclusions de Madame [G].

Ainsi, en application de l’article 954 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur cette prétention.

Sur la recevabilité de l’action dirigée contre la société de notaires :

Le tribunal a déclaré prescrite l’action de Madame [G] dirigée contre la SCP de notaires MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES. Pour accueillir la fin de non-recevoir soulevée par la SCP notariale, le tribunal a considéré que Madame [G] était parfaitement informée de la diminution de ses garanties en cas de non-paiement dès la rédaction du compromis de vente et de ses avenants, dont les mentions ont été réitérés en termes clairs et précis dans l’acte de vente authentique ; que des lors, ayant connaissance de la diminution de ses garanties, son action en responsabilité professionnelle du notaire, diligentée le 7 septembre 2017, est intervenue plus de cinq ans après la date de la connaissance qu’elle avait de son dommage. En outre, l’assignation en référé délivrée le 04 août 2016 n’a pas interrompu le délai de la prescription, déjà acquise à cette date et alors que la SCP notariale n’était pas partie dans cette instance.

Madame [G] plaide que son action est recevable et que la SAS PASCAL MICHEL ' [W] [V] ' STEPHANIE RAMBAUD ' HAROUN PATEL, venant aux droits de la SCP RAGOT-SAMY-MICHEL-[V]-RAMBAUD-PATEL, a manqué à ses obligations professionnelles envers elle, lui ouvrant droit à réparation.

L’appelante soutient que le point de départ de la prescription est intervenu, au plus tôt le 16 décembre 2012, date du dommage constitué par le non-paiement du complément du prix. Ce n’est qu’à compter de ce jour que Madame [G] a eu connaissance de son dommage et qu’est née l’action en responsabilité contre le notaire. En réalité, ce n’est que dans le courant de l’année 2014 que madame [C] a eu connaissance de son dommage, de l’inefficacité de l’acte du notaire et de la faute dudit notaire.

La société de notaires intimée expose que c’est à Madame [G] de rapporter la preuve qu’elle n’avait pas connaissance du dommage au préalable. Dans la mesure où Madame [G] allègue que la faute du notaire réside dans la rédaction de clauses inefficaces lui causant un préjudice, il faudra conclure qu’elle connaissait les faits lui permettant d’exercer son action en responsabilité contre le notaire dès la rédaction de l’acte, à savoir le 16 décembre 2010. Dans ces conditions, le point de départ de la prescription de l’action à l’encontre du notaire doit être fixé au 16 décembre 2010. Le délai d’action expirait donc le 16 décembre 2015. Or, l’assignation de Madame [G] est intervenue tardivement le 7 septembre 2017.

La procédure en référé initiée par Madame [G] le 4 août 2016 ne peut aucunement allonger le délai de prescription dans la mesure où la Société de notaires n’y était pas partie.

L’intimée ajoute que, dans l’exposé du litige puis dans la motivation contenue dans l’ordonnance de référé en date du 08 décembre 2016, Madame [G] a déclaré que l’acte de vente du 16 décembre 2010 ne souffrait « d’aucune ambiguïté et n’a jamais été contesté pendant six ans » (cf. sa pièce n° 11). Selon la SCP, Madame [G] n’a pas agi avant le 16 décembre 2015 contre le notaire parce qu’elle n’avait rien à lui reprocher. Ce n’est que par pure opportunité qu’elle a imaginé poursuivre ensuite le notaire en 2017 pour amplifier son action au fond contre la SCCV LE PALAIS DU PHARO et ses associés.

Ceci étant exposé,

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ des actions en responsabilité civile extracontractuelle est fixé au jour de la manifestation du dommage.

Ainsi, la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SCP intimée, la charge de la preuve de l’expiration du délai de prescription repose sur elle et non sur Madame [G].

Or, Madame [G] a connu l’étendue du dommage qu’elle invoque, résultant de la faute du notaire qu’elle allègue à partir de l’expiration du délai stipulé à l’acte de vente pour obtenir le paiement du solde du prix convenu, soit au 16 décembre 2012.

En assignant la SCP intimée le 7 septembre 2017, Madame [G] a donc agi avant l’expiration du délai de prescription.

Son action étant recevable, doit être infirmé le jugement ayant accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité du notaire.

Sur la responsabilité du notaire :

Madame [G] reproche à la société civile professionnelle de notaires d’avoir manqué à son obligation de conseil en s’abstenant de lui exposer le risque résultant de la réduction à néant de ses garanties par l’effet de la rédaction complexe et contradictoire de l’acte de vente, totalement en faveur de l’acquéreur. Madame [C], profane, n’était pas en mesure de savoir ni de comprendre les conséquences dramatiques des clauses insérées sans information particulière par le notaire en faveur de l’acquéreur annihilant de facto d’autres clauses favorables à Madame [C].

Selon l’appelante, l’acte de vente prévoit que le solde du prix devait être fait par la comptabilité de Maître [W] [V]. Mais il s’avèrera que tous les lots seront vendus en VEFA par la SCCV LE PALAIS DU PHARO par l’intermédiaire de la SAS PASCAL MICHEL ' [W] [V] ' STEPHANIE RAMBAUD ' HAROUN PATEL sans que Madame [C] ne soit jamais ni informée, ni payée du solde du prix de vente et sans que ces notaires n’interviennent, n’alertent ni ne conseillent Madame [C]. La société notariale fera renouveler le 03 octobre 2016 l’inscription de privilège de vendeur, pourtant absolument inefficace puisque tous les lots sont vendus par l’intermédiaire de la même société notariale sans que Madame [C] ne soit payée. En renouvelant le 03 octobre 2016 cette inscription, la SCP notariale a maintenu Madame [C] dans la croyance de l’efficacité de l’acte notarié.

La SAS intimée fait valoir en substance que la clause de renonciation à l’action résolutoire ne prive aucunement son créancier de recouvrer sa créance. En effet, contrairement à ce qu’affirme la requérante, l’action résolutoire n’a pas pour vocation de garantir le paiement du prix.

Elle précise que le compromis de vente du 29 janvier 2007, l’avenant n° 1 du 23 septembre 2008, l’avenant n° 2 du 19 mai 2009 et l’avenant n° 3 du 23 mars 2010 contenaient tous cette même clause. Il ne fait ainsi aucun doute que la renonciation à cette clause était répétée de manière claire, précise, dépourvue d’ambigüité et compréhensible pour un profane, de sorte que son insertion dans l’acte de vente définitif était tout à fait envisageable et conforme au droit.

Selon l’intimée, cette clause de renonciation était parfaitement logique, voire nécessaire pour permettre à l’acquéreur du terrain (SCCV promoteur immobilier) de revendre les lots composant l’immeuble qu’il a construit. Madame [G] avait parfaitement compris que la SCCV LE PALAIS DU PHARO devait disposer de facilités pour opérer la vente des lots de son immeuble. Elle avait, à maintes reprises, renouvelé sa renonciation à l’action résolutoire au sein des différents avenants au compromis de vente jusque dans l’acte de vente définitif. L’abstention d’user la voie d’annulation ou de résolution judiciaire de la vente traduit clairement la parfaite connaissance par Madame [G] de la licéité de sa renonciation alors qu’elle a toujours montré son intérêt à encaisser avant tout le prix de vente de son terrain. Sa première action en référé engagée contre l’acquéreur en 2016 illustre clairement son unique intention. A nouveau, dans la présente procédure au fond, elle use seulement de son droit à recouvrer judiciairement le solde du prix de vente impayé par son acquéreur la SCCV LE PALAIS DU PHARO. Dans ces conditions, l’on comprend mal ses critiques quant à l’insertion de la clause de renonciation à l’action résolutoire dans l’acte de vente.

S’agissant de l’inscription du privilège du vendeur, l’intimée plaide que Maître [W] [V], membre de la société de notaires mise en cause, a bien procédé aux formalités permettant de rendre ce privilège efficace. Néanmoins, dans le but de rendre le programme immobilier efficace et partant, de rendre la vente du terrain de Madame [G] possible, deux clauses devaient nécessairement être inscrites dans l’acte, à savoir une clause de cession d’antériorité et une promesse de mainlevée. Ces deux clauses ont pour objectif d’une part, de faciliter la vente de lots libres de sûretés par le constructeur et d’autre part, de procurer au constructeur des fonds résultant de la vente des premiers lots. Concernant la cession d’antériorité, Madame [G] devait procéder à la cession de son rang hypothécaire aux organismes bancaires prêteurs. Cette clause figure préalablement à la promesse de mainlevée dans l’acte de vente. Elle permet, en libérant le rang hypothécaire, aux établissements de crédit prêteurs de prendre une sûreté sur les lots acquis par les clients acquéreurs auprès de la SCCV LE PALAIS DU PHARO.

Cela facilite ainsi l’octroi de prêts bancaires aux futurs acheteurs, et par conséquent la bonne réalisation du projet de la SCCV et donc, une rentrée de fonds permettant de payer le vendeur de l’immeuble. Cette clause n’est pas contestée par Madame [G] qui semble donc en avoir accepté le principe.

Concernant la promesse de mainlevée, force est de constater qu’elle s’intègre également dans la volonté de permettre au projet immobilier de voir le jour et de faciliter la commercialisation des lots à des tiers acquéreurs. Ces derniers et les banques s’intéressent à l’acquisition de lots libres de toute charge, ne voulant courir aucun risque de remise en cause d’une vente à l’initiative du vendeur du terrain à bâtir. Il est en effet particulièrement difficile, voire impossible, de faire financer par un établissement de crédit l’achat d’un immeuble déjà grevé de privilège au profit du vendeur du terrain. La promesse de mainlevée de privilège par ce vendeur en cas de revente par la SCCV promoteur est donc tout à fait conforme au droit positif, tel qu’il a été rappelé ci-avant. En outre, l’insertion de cette clause ne peut en aucun cas être considérée comme partiale, dans la mesure où il était de l’intérêt tant de la SCCV LE PALAIS DU PHARO que de Madame [G] de voir le projet immobilier se concrétiser, sans quoi le paiement du solde du prix de vente à terme aurait été grandement compromis.

Cette clause était également parfaitement claire et explicite et son intitulé ne pouvait laisser place à un quelconque doute dans l’esprit de la venderesse. Enfin et surtout, le privilège de Madame [G] demeure toujours à l’heure actuelle de sorte qu’il lui est loisible de le mettre en 'uvre jusqu’au 31 décembre 2026.

La SAS soutient aussi que la responsabilité du notaire ne peut être étendue aux conséquences d’une inexécution contractuelle incombant aux parties.

Ceci étant exposé,

Vu l’article 1382 du code civil dans sa version applicable avant le 1er octobre 2016, devenu 1240 du code civil,

La jurisprudence de la Cour de cassation retient que le notaire, tenu d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu’il a reçu mandat d’accomplir, doit, sauf s’il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l’exécution. (1ère Civ., 9 janvier 2019, pourvoi n° 17-27.411)

Il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il lui incombe de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil. (Civ 1, 19 décembre 2006, n° 04-14.487).

Il est tenu d’informer spécialement la venderesse sur l’exacte portée de l’acte convenu. (Civ 1, 14 novembre 2001, n° 98-21. 531).

Manque à son devoir de conseil le notaire qui n’attire pas l’attention des vendeurs sur l’importance du renouvellement du privilège avant sa péremption, afin de garantir tant le solde du prix en numéraire que l’exécution de la dation en paiement. Civ. 1, 30 octobre 2013, n° 12-28. 926)

En l’espèce, l’acte de vente du 16 décembre 2010 stipule notamment :

. Le paiement du solde du prix devait être fait par la comptabilité de Maître [W] [V], notaire rédacteur de l’acte.

. La clause « RESERVE DE PRIVILEGE DE VENDEUR ' RENONCIATION A L’ACTION RESOLUTOIRE » est ainsi rédigée :

« Privilège

A la sûreté et garantie du paiement par l’acquéreur de la partie du prix de la présente vente en principal, intérêts et accessoires, le bien présentement vendu demeurera affecté par privilège spécial indépendamment de l’action résolutoire appartenant au vendeur qui est expressément réservé, ce conformément aux dispositions de l’article 2374'1° du Code civil.

Inscription

En conséquence, inscription de ce privilège sera requise lors de la publication des présentes au profit du vendeur aux frais de l’acquéreur qui consent à ce qu’ils soient pris et renouvelés également à ses frais toute inscription sur le bien vendu.

Cette inscription est prise, de convention expresse, jusqu’au 16 décembre 2013.

Renonciation à l’action résolutoire

Nonobstant ladite inscription, le vendeur déclare renoncer à l’action résolutoire. »

. Une clause de CESSION D’ANTERIORITE a été consentie dans l’acte comme suit :

1°) afin de permettre à l’acquéreur du terrain la mise en place de tous les concours financiers qui lui seront nécessaires pour la réalisation de l’opération immobilière projetée, Madame [Z] [G], vendeur du terrain, consent dès à présent à céder son rang hypothécaire à tous établissements financiers qui fourniront lesdits concours à concurrence du montant de ces concours en principal, intérêts, frais et accessoires, et en outre sur toute indemnité d’assurance sur laquelle la loi du 13 juillet 1930 reconnaît des droits aux créanciers inscrits.

2°) afin de permettre aux acquéreurs des lots de copropriétés qui seront vendus par l’acquéreur aux présentes, la mise en place des prêts qui leur seront nécessaires pour financer leur acquisition, Madame [Z] [G], vendeur du terrain, consent dès à présent à céder son rang hypothécaire aux dits établissements prêteurs à concurrence des sommes prêtées en principal, intérêts, frais et accessoires.

Le tout de façon que les inscriptions desdits établissements prêteurs viennent en premier en, que celles profitant aux établissements apportant leur concours à l’acquéreur aux présentes viennent en deuxième rang, et que l’inscription du privilège du vendeur aux présentes vienne en troisième rang.

En conséquence, le vendeur s’engage à intervenir à tout acte constatant lesdits concours financiers pouvant être consenti à l’acquéreur du terrain et à tout acte contenant affectation hypothécaire en garantie des prêts pouvant être consenti aux acquéreurs de lots de copropriétés dépendant de l’opération immobilière dont il s’agit, pour confirmer lesdites cessions d’antériorité.

Et il donne à cet effet tous pouvoirs à tout clerc de l’Office notarial dénommé en tête des présentes, avec faculté de substitution. »

Enfin, une clause intitulée « PROMESSE DE MAINLEVEE » a été intégrée à l’acte selon ces termes :

« Madame [Z] [G], vendeur du terrain, s’oblige à donner mainlevée réduisant le gage sur les lots que l’acquéreur du terrain vendra à des tiers de sorte que ceux-ci acquièrent des lots libres de toute charge de son chef. Cet engagement de donner mainlevée est pris par le vendeur du terrain à l’égard des acquéreurs qui auront payé leur prix est l’acte de mainlevée sera établie aux frais de l’acquéreur du terrain qui s’y oblige.

En conséquence le vendeur donne d’ores et déjà tous pouvoirs à tout clerc de l’Office notarial dénommé en tête des présentes à l’effet de le représenter à l’acte et donner mainlevée dans le sens sus exprimé. »

L’examen de ces clauses établit que le notaire a dressé et validé un acte de vente prévoyant d’une part que les garanties hypothécaires dont bénéficiait Madame [G] pouvaient être levées ou rétrogradées au profit d’autres bénéficiaires dans le cadre des ventes futures des lots de l’immeuble à construire sous l’égide de la SCCV LEPALAIS DU PHARO, au fur et à mesure de la commercialisation de ces lots, notamment afin de favoriser le financement des acquisitions par les futurs acquéreurs au moyen de prêts immobiliers garantis.

Mais la lecture de l’acte permet d’envisager que ces futures ventes s’opéreraient auprès de la même étude notariale, que les prix d’acquisition seraient reçus par le notaire instrumentaire, ce qui devait permettre de remettre dans sa comptabilité les sommes restant dues à Madame [G] en même temps que les mainlevées futures d’hypothèque inscrites au profit de la venderesse.

Pourtant, il résulte du courrier de l’office notarial en date du 9 octobre 2014 (Pièce N° 13 de l’appelante), en réponse à une interrogation du Conseil de Madame [G], qu’à cette date, il ne restait plus de lots à vendre dans l’opération immobilière menée par la SCCV LE PALAIS DU PHARO mais qu’une dernière vente avait eu lieu le 31 décembre 2013, moyennant un prix de 300.000 euros, acte en main, soit un prix net vendeur de 293.000,00 euros, qui a été stipulé « payable à terme dans ma comptabilité. » Mais le prix n’avait pas encore été payé à la date du courrier selon le notaire.

En outre, le rédacteur de l’acte précisait encore que l’inscription de privilège du vendeur avait bien été prise sur le bien immobilier et renouvelée jusqu’au 31 décembre 2014.

Cette lettre confirme d’une part que le mécanisme de paiement du solde du prix de la vente au fur et à mesure des ventes des lots de l’opération immobilière menée par la SCCV LE PALAIS DU PHARO en contrepartie de la levée progressive de l’inscription d’hypothèque au profit de Madame [G], n’a pas trouver application alors que les ventes devaient être régularisées en l’étude de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES.

D’autre part, il est aussi constant que la SCCV LE PALAIS DU PHARO avait vendu tous les lots de l’opération à la date du 31 décembre 2013.

Ainsi, le notaire instrumentaire ne démontre pas s’être intéressé au paiement du solde du prix de la vente du terrain par Madame [G] alors que la SCCV LE PALAIS DU PHARO avait réussi à vendre tous les lots construits sur la parcelle cédée le 16 décembre 2010, sans envisager de retenir dans sa comptabilité les sommes dues à l’appelante.

Si la SAS intimée explique clairement et justement les motifs des stipulations contractuelles envisagées dans l’acte de vente du 16 décembre 2010, elle ne répond pas au grief formulé par Madame [G] selon lequel la venderesse n’a jamais été avertie de ces ventes sans que les fonds devant lui revenir n’aient été retenus dans la comptabilité du notaire.

A cet égard, la simple lecture des inscriptions publiées au Service de la publicité foncière de [Localité 9] de la Réunion (Pièce N° 19 de l’appelante), établit que cinquante formalités ont été enregistrées à la date du 30 novembre 2015 pour les lots issus de la parcelle vendue par Madame [G], au nombre de 82 selon l’état descriptif de division, déposé dès le 26 janvier 2011 par Maître [V].

La formalité N° 6 confirme ainsi l’inscription d’une hypothèque conventionnelle consentie par la SCCV LE PALAIS DU PHARO au Crédit agricole mutuel de la Réunion le 21 décembre 2010. Ensuite, des actes de VEFA ont été enregistrés à partir du 24 février 2011 (Formalités N° 7 à 50) au 19 novembre 2014, sans que le notaire instrumentaire de toutes les opérations, Maître [V], n’avise Madame [G] des ventes et ne réserve le prix de la vente initiale au bénéfice de l’appelante.

Cette carence dans la réalisation de l’acte de vente du 16 décembre 2010 constitue clairement un manquement du notaire à ses devoirs de conseil mais aussi à son obligation de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il a la charge de dresser.

En conséquence, la SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, a bien commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de Madame [G].

Sur le préjudice de Madame [G] :

En l’espèce, la faute du notaire est constituée par un manquement à son devoir d’alerter Madame [G] sur les risques encourus lors de la vente des lots, constitués par la perte possible de sa garantie hypothécaire au fur et à mesure des ventes.

Mais en outre, le notaire n’a pas exercé sa mission résultant de l’acte de vente selon lequel le solde du prix devait être inscrit dans sa comptabilité.

Or, alors qu’il résulte des inscriptions au service de la publicité foncière que le notaire avait dressé tous les actes de VEFA ultérieurs, la SAS intimée n’explique pas pourquoi elle n’a pas versé dans sa comptabilité le prix des ventes successives afin d’assurer le complet paiement de la vente du 16 décembre 2010 au profit de Madame [G], permettant ainsi à la SCCV LE PALAIS DU PHARO de s’abstenir de remplir ses obligations contractuelles.

Dès lors, la perte de chance subie par Madame [G] doit être évaluée à la quasi intégralité du solde impayé du prix de la vente, d’un montant initial de 360.000,00 euros.

Le dommage indemnisable à ce titre doit être fixé à la somme de 324.000,00 euros, représentant 90 % de perte de chance subie par Madame [G] de recevoir le paiement de sa créance sans que le notaire ne soit tenu des intérêts de retard contractuels ni de la clause pénale relevant exclusivement de l’exécution du contrat après le 31 décembre 2012 alors qu’à cette date, les fautes de la société notariale étaient déjà constituées.

La SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, sera condamnée à payer cette somme à Madame [Z] [C], épouse [G].

Sur l’appel en garantie de la société de notaires à l’encontre de la SCCV LE PALAIS DU PHARO et de Monsieur [K] [D] :

Vu l’article 954 du code de procédure civile ;

Dans le seul dispositif de ses conclusions, la SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, sollicite la condamnation de la SCCV LE PALAIS DU PHARO et de Monsieur [K] [D] à la garantir des condamnations prononcées contre elle.

Toutefois, elle ne motive pas sa prétention dans la partie discussion de ses écritures.

Ainsi, la cour n’a pas à statuer sur cette demande.

Sur l’appel incident :

Madame [G] soutient que les conclusions régularisées par la SCCV LE PALAIS DU PHARO, Monsieur [D] et la SARL PROMOJET ne contiennent pas, parmi les chefs de jugement critiqués, la disposition du jugement entrepris suivante :

« DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ».

Il apparait à la lecture du dispositif des conclusions régularisées par la SCCV LE PALAIS

DU PHARO, Monsieur [D] et la SARL PROMOJET que ces derniers ont entendu interjeter appel du jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles à l’égard de Madame [G] et de leurs demandes tendant à voir limiter le montant des condamnations prononcées respectivement à leurs égards.

La simple lecture du dispositif des conclusions d’intimés régularisées le 20 octobre 2021 conduit à conclure que la cour de céans n’est saisie d’aucune demande d’infirmation du jugement entrepris par ces parties et qu’a fortiori la mention du chef de jugement apparemment critiquée n’est pas précisée. Il en résulte que la cour de céans n’est pas saisie du chef de jugement omis selon laquelle la société la SCCV LE PALAIS DU PHARO, Monsieur [D] et la SARL PROMOJET ont été déboutés de leur demandes reconventionnelles et de leurs demandes tendant à voir limiter le montant des condamnations prononcées à leur égard.

Mais en réalité, l’appel incident émane de la SCCV AMIRAL dont l’intervention volontaire est déclarée irrecevable.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les dépens resteront à la charge des parties condamnées en première instance, sauf ceux concernant l’action de Madame [G] dirigée contre la SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES.

Ainsi, la SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES supportera les dépens in solidum avec la SCCV LE PALAIS DU PHARO, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [K] [D], la SCCV AMIRAL et la SARL en la personne de leur représentant légal et la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS, représenté par son mandataire judiciaire, dont la créance sera fixée au passif de la liquidation.

La SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, devra payer à Madame [G] une indemnité de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV LE PALAIS DU PHARO, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [K] [D], la SCCV AMIRAL et la SARL en la personne de leur représentant légal et la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS, représenté par son mandataire judiciaire, dont la créance sera fixée au passif de la liquidation, devront payer à Madame [G] une indemnité de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, en dernier ressort, en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

CONFIRME le jugement sur la capitalisation des intérêts ;

L’INFIRME en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DECLARE IRRECEVABLE l’intervention volontaire de la SCCV AMIRAL ainsi que toutes ses prétentions par voie de conséquence, notamment sur son appel incident ;

CONDAMNE la SCCV LE PALAIS DU PHARO à payer à Madame[Z]e [C], épouse [G], les sommes suivantes :

Principal de la créance : 360.000,00 €

Intérêts de retard au taux de 6 % l’an à compter du 8 juillet 2014

Sur la somme de 360.000,00 euros : Mémoire

Clause pénale de 6 % sur 360.000,00 euros : 21.600,00 €

Intérêts au taux légal sur la clause pénale depuis le 8 juillet 2014 : Mémoire

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à Madame [Z] [C], épouse [G], la somme équivalent à 10 % de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO), les intérêts étant constitués par ceux dus par la SCCV LE PALAIS DU PHARO ;

CONDAMNE la SARL PROMOJET à payer à Madame [Z] [C], épouse [G], la somme équivalent à 20% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO, les intérêts étant constitués par ceux dus par la SCCV LE PALAIS DU PHARO ;

FIXE la créance de Madame [Z] [C], épouse [G], au passif de la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS la somme de 70% de la dette de la SCCV LE PALAIS DU PHARO, outre les intérêts contractuels arrêts au 22 mai 2019 ;

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité du notaire ;

DECLARE RECEVABLE l’action en responsabilité intentée par Madame [Z] [C], épouse [G], à l’encontre de la SAS PASCAL MICHEL ' [W] [V] ' STEPHANIE RAMBAUD ' HAROUN PATEL, venant aux droits de la SCP RAGOT-SAMY-MICHEL-[V]-RAMBAUD-PATEL ;

DECLARE RESPONSABLE du préjudice subi par Madame [Z] [C], épouse [G], la SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES ;

CONDAMNE la SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, à payer à Madame [Z] [C], épouse [G], la somme de 324.000,00 euros en réparation de son préjudice ;

Y AJOUTANT,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’appel en garantie de la société de notaires à l’encontre de la SCCV LE PALAIS DU PHARO et de Monsieur [K] [D] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par l’appelante ;

CONDAMNE in solidum la SCCV LE PALAIS DU PHARO, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [K] [D], la SCCV AMIRAL et la SARL en la personne de leur représentant légal et la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS, représenté par son mandataire judiciaire, dont la créance sera fixée au passif de la liquidation, à payer à Madame [Z] [C], épouse [G], une indemnité de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, à payer à Madame [Z] [C], épouse [G], une indemnité de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE aux dépens de l’appel et de première instance la SAS MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, venant aux droits de la SCP MARIE JOSEPH RAGOT-SAMY – PASCAL MICHEL ET [W] [V] NOTAIRES ASSOCIES, in solidum avec la SCCV LE PALAIS DU PHARO, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [K] [D], la SCCV AMIRAL et la SARL en la personne de leur représentant légal et la SARL [K] [D] INVESTISSEMENTS, représenté par son mandataire judiciaire, dont la créance sera fixée au passif de la liquidation.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT