Arrêt N°

PC

N° RG 21/01888 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FUD4

[J]

C/

[C]

[W]

[A]

[Z]

[P]

S.A. ALLIANZ IART

Société PRUDENCE CREOLE

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 14 MAI 2021 suivant déclaration d’appel en date du 02 NOVEMBRE 2021 rg n° 20/00328

APPELANT :

Monsieur [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [K] [X] [E] [C]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [B] [W]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [I] [X] [A]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Madame [N] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Monsieur [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 11]

S.A. ALLIANZ IART

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentant : M^e Nathalie JAY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Société PRUDENCE CREOLE

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 8 février 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 17 Mai 2024.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 30 août 2024; le délibéré a été prorogé au 11 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 Octobre 2024.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [J] est propriétaire d’un ensemble immobilier composé de cinq appartements

mis en location sis [Adresse 2]. Il a ainsi donné à bail ses biens immobiliers :

. Par contrat du 1er février 2011, un appartement de type F4 à Madame [B] [W] ;.

. Par contrat du 1er avril 2015, un appartement de type F4 à Mme [C] [K] [X] [E] ;

. Par contrat du 1er mai 2017, un appartement de type F3 à Mme [A] [I] ;

. Par contrat du 7 janvier 2011, un appartement de type F3 à Mme [Z] [N] ;

. Par contrat du 1er janvier 2015, un appartement de type F3 à M. [P] [M].

Monsieur [H] [J] se déclare assuré pour le risque incendie auprès de la société ALLIANZ en vertu d’un contrat d’assurance numéro CA000000228199 conclu en date du 1er février 2017.

Le 19 Septembre 2017, un incendie s’est déclaré et a endommagé les appartements loués. L’assureur ALLIANZ a missionné POLYEXPERT afin d’évaluer le montant du dommage.

A la suite du désaccord à propos de l’ampleur des dommages et de leur réparation, Monsieur [J] a obtenu l’institution d’une expertise judiciaire en référé et la désignation de Monsieur [U] par ordonnance du 6 juin 2018. L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 12 novembre 2018.

Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2019, M. [J] a fait assigner la société d’assurance Allianz lard, la compagnie Prudence Créole, Mme [C], Mme [W], Mme [A], Mme [Z] et M. [D] [S] aux fins de voir condamner la compagnie Allianz et la compagnie Prudence créole à lui verser diverses sommes au titre des désordres consécutifs à l’incendie et condamner la compagnie prudence créole à garantir la perte d’usage subie du fait de la perte de la totalité de la valeur locative pour le surplus de la période de 12 mois jusqu’à la décision à intervenir.

Par jugement en date du 14 mai 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes :

«  DEBOUTE Monsieur [H] [J] et la société PRUDENCE CREOLE de toutes leurs demandes à l’encontre de la société ALLIANZ,

CONDAMNE la société PRUDENCE CREOLE à verser à la société ALLIANZ la somme de 10 000 euros, CONDAMNE la société PRUDENCE CREOLE à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 113 461,18 euros,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société PRUDENCE CREOLE à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société PRUDENCE CREOLE aux dépens de l’instance, ainsi qu’aux frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire. "

Par déclaration du 2 novembre 2021, Monsieur [H] [J] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Madame [K] [X] [E] [C], Madame [N] [Z], Monsieur [M] [P] et Madame [I] [X] [A] n’ont pas constitué avocat.

Madame [B] [W] a constitué avocat mais n’a pas conclu dans cette procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 25 octobre 2023, Monsieur [H] [J] demande à la cour de :

«  INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre du 14 mai 2021 en ce qu’il a:

— Débouté Monsieur [J] de toutes ses demandes à l’encontre de la Société ALLIANZ IART ;

— Condamné la PRUDENCE CREOLE à verser à Monsieur [J] la somme de 113.461,18 euros ;

— Condamné la PRUDENCE CREOLE à verser à Monsieur [J] la somme de 3 000 € sur

le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Débouté Monsieur [J] de toutes ses demandes consistant en:

o CONDAMNER la Compagnie ALLIANZ en qualité d’assureur des locaux loués et la Compagnie PRUDENCE CREOLE en sa qualité d’assureur en responsabilité civile de Madame [C], la locataire du logement dans lequel se trouve l’origine de l’incendie à régler au titre de leur garantie à Monsieur [H] [J] les sommes suivantes :

' 251 044 euros TTC pour les travaux relatifs au bâtiment

' 15 401 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre

' 11 001 euros au titre des frais de remboursement d’assurance dommages ouvrages

' 43 437 euros TTC au titre des travaux de démolition et de déblais

' 126 485 euros (somme à parfaire) au titre de la privation de loyers

' 6 755 euros (somme à parfaire) au titre des impôts fonciers et taxes foncières afférentes aux locaux loués

' 13 403 euros au titre des honoraires d’expert

— CONDAMNER la Compagnie PRUDENCE CREOLE à garantir, en sa qualité d’assureur en responsabilité civile de Madame [C], locataire où se situe l’origine de l’incendie, la perte d’usage subie par Monsieur [H] [J] du fait de la perte de la totalité de la valeur locative des appartements, pour le surplus de la période de 12 mois, et ce jusqu’à la décision à intervenir

— CONDAMNER la Compagnie ALLIANZ et la Compagnie PRUDENCE CREOLE à payer à Monsieur à Monsieur [H] [J] la somme de 30 545,10 euros correspondant à la perte de chance, évaluée à 90%, de percevoir les loyers

— CONDAMNER solidairement la Compagnie ALLIANZ en qualité d’assureur des locaux loués et la Compagnie PRUDENCE CREOLE, en sa qualité d’assureur en responsabilité civile de Madame [C], à régler à Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

STATUANT à nouveau :

CONDAMNER la compagnie ALLIANZ en qualité d’assureur des locaux loués et la compagnie PRUDENCE CREOLE, en sa qualité d’assureur en responsabilité civile de Madame [C], la locataire du logement dans lequel se trouve l’origine de l’incendie à régler au titre de leur garantie à Monsieur [H] [J] les sommes suivantes :

—  342 273,85 euros TTC pour les travaux relatifs au bâtiment, y compris les sommes de:

' 15.401 euros au titre de frais de maîtrise d''uvre,

' 11.001 euros au titre des frais de remboursement d’assurance dommages ouvrages.

' 9.341,85 euros au titre des honoraires du BET

—  43.437 euros TTC au titre des travaux de démolition et de déblais,

—  160.420 euros (somme à parfaire) au titre de la privation de loyers

— La Taxe ordure ménagère

—  6.755 euros (somme à parfaire) au titre des impôts fonciers et taxes foncières afférentes aux locaux loués.

—  13.346 euros au titre des honoraires d’expert

CONDAMNER la compagnie PRUDENCE CREOLE à garantir, en sa qualité d’assureur en responsabilité civile de Madame [C], locataire où se situe l’origine de l’incendie, la perte d’usage subie par Monsieur [H] [J] du fait de la perte de la totalité de la valeur locative des appartements, pour le surplus de la période de 12 mois, et ce jusqu’à la décision à intervenir.

A TITRE SUBSIDIAIRE, condamner la Compagnie ALLIANZ et la Compagnie PRUDENCE CREOLE à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 30 545,10 € correspondant à la perte de chance, évaluée à 90%, de percevoir les loyers ;

DEBOUTER ALLIANZ et la PRUDENCE CREOLE de toutes leurs conclusions, fins et prétentions plus amples ou contraires.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT la compagnie ALLIANZ en qualité d’assureur des locaux

loués et la compagnie PRUDENCE CREOLE, en sa qualité d’assureur en responsabilité civile

de Madame [C], à régler à Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 5 000

euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront

notamment les frais d’expertise judiciaire.

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus. "

***

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, notifiées par RPVA le 20 octobre 2023, la société ALLIANZ IART demande à la cour de :

«  CONSTATANT que le sinistre a pris son origine dans l’appartement n° 1 loué par Madame [K] [C] et que les articles 1733 et 1734 du Code civil instituent une présomption de responsabilité des locataires à l’égard du bailleur ;

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE le 14/05/2021 en ce qu’il a débouté Monsieur [J] et la PRUDENCE CREOLE de toutes les demandes formées à son encontre ;

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE le 14/05/2021 en ce qu’il a jugé la seule responsabilité locative de Madame [K] [C].

JUGER Madame [K] [C] responsable du dommage en application de sa responsabilité locative et JUGER qu’elle devra indemniser l’intégralité des conséquences du dommage.

JUGER que son assureur, la compagnie PRUDENCE CREOLE devra garantir son assurée, Madame [C].

METTRE la compagnie ALLIANZ hors de cause.

DEBOUTER Monsieur [J] et la PRUDENCE CREOLE de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires.

CONDAMNER la PRUDENCE CREOLE, à défaut Monsieur [H] [J], à payer à ALLIANZ la somme de 10 000 € à titre de restitution de l’avance indemnitaire provisionnelle effectuée.

A titre subsidiaire et si la COUR devait juger que les désordres de l’appartement n° 5 sont, en partie. dus à un vice de construction et juger un partage de responsabilité,

DIRE que les responsabilités couvertes par ALLIANZ et la PRUDENCE CREOLE pour les désordres de l’appartement n° 5 sont partagées par moitié.

FIXER le montant des travaux de remise en état de l’appartement n° 5 à la somme de 9.565 euros TTC.

FIXER la perte de loyer de l’appartement n° 5 à 8 mois donc à la somme de 5 400 euros,

subsidiairement, DIRE qu’elle ne pourra pas être indemnisée au-delà d’un an, soit 8 100 euros, conformément à la limite contractuelle posée par les parties ALLIANZ et M. [J].

DIRE que la garantie de la compagnie ALLIANZ est de 4 782,50 euros s’agissant de la prise en charge de 50% des désordres de l’appartement n° 5 et de 2 700 euros s’agissant de la prise en charge de 50% de la perte de loyer de l’appartement n° 5.

FAIRE APPLICATION de la règle proportionnelle à hauteur de 3 459,18 euros pour les travaux de réfection de l’appartement n° 5 et 1 952,91€ pour la perte de loyer, soit une indemnité totale à la charge d’ALLIANZ à hauteur de 5 412,09 euros

DEDUIRE la somme provisionnelle de 10 000 euros déjà versée par ALLIANZ, soit un surplus de 4 587,91 euros.

CONDAMNER la PRUDENCE CREOLE, à défaut Monsieur [H] [J], à payer à ALLIANZ la somme de 4 587,91 € à titre de restitution de l’avance indemnitaire provisionnelle effectuée.

A titre très subsidiaire et si la COUR devait juger que les désordres de l’appartement n° 5 sont exclusivement dus à un vice de construction,

FIXER le montant des travaux de remise en état à la somme de 9 565 euros TTC.

FIXER la perte de loyer à 8 mois donc à la somme de 5 400 euros, subsidiairement,

DIRE qu’elle ne pourra pas être indemnisée au-delà d’un an, soit 8 100 euros, conformément à la limite contractuelle posée par les parties.

FAIRE APPLICATION de la règle proportionnelle à hauteur de 6 918,36 euros pour les travaux de réfection de l’appartement n° 5 et 3 905,82€ pour la perte de loyer (ou 5864,04 si un an), soit une indemnité totale à la charge d’ALLIANZ à hauteur de 10 824,18 euros.

DEDUIRE la somme provisionnelle de 10 000 euros déjà versée par ALLIANZ, soit une indemnité à verser par ALLIANZ de 824,18 €.

DEBOUTER Monsieur [J] et la compagnie PRUDENCE CREOLE de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires.

A titre infiniment subsidiaire et si seulement si la Cour devait juger une condamnation de la compagnie ALLIANZ pour tous les désordres autres que ceux de l’appartement n° 5 :

— CONSTATANT que les déclarations de Monsieur [J] pour la police d’assurance n° CA000000228201 ne portent que sur les appartements n° 1 et 5 étant situés à l’étage;

— CONSTATANT que selon les déclarations de Monsieur [J] la police d’assurance n° CA000000228201 porte sur un bien d’une superficie totale de 150 m2.

— CONSTATANT que malgré la provision versée Monsieur [J] a refusé de faire procéder au nettoyage et à la décontamination de ses appartements.

— FIXER le coût des travaux de reprises du bâtiment à la somme de 94 776, 18 euros TTC conformément au coût retenu par l’expert judiciaire

— DIRE que la perte des loyers n’est indemnisable par ALLIANZ que pour les appartements n° 1 et 5 et pour une durée de 8 mois, très subsidiairement de 12 mois, limite contractuelle fixée.

— REJETER toutes demandes pour le surplus et pour la perte des loyers ou perte d’une chance de percevoir les loyers .

— FAIRE APPLICATION de la règle proportionnelle et réduire les indemnités garanties par ALLIANZ à :

. 68 551, 61 euros pour les travaux ;

. 2980,50 € pour les frais d’expert ;

. 3905, 82 euros pour les loyers.

— FAIRE APPLICATION des garanties et limites contractuelles :

— Perte des loyers 12 mois maximum

— les frais de démolition et de déblais : 8 241,42 euros maximum

— les honoraires de l’expert : 4 120,709 euros maximum

— le remboursement des cotisations d 'assurance "dommage-ouvrage’obligatoire dans la limite de 5% de l’indemnité de bâtiment et sur justificatif donc REJETER CETTE DEMANDE et à titre subsidiaire la FIXER à 4 120,709 euros

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [J] de ses demandes au titre des taxes foncières et taxes d’ordure ménagère

— DEDUIRE la somme provisionnelle déjà versée par ALLIANZ à hauteur de 10 000 euros des indemnités à devoir au titre de la garantie contractuelle.

— DIRE que la PRUDENCE CREOLE devra garantir les condamnations prononcées contre ALLIANZ au titre de la responsabilité de la locataire

DEBOUTER Monsieur [H] [J] et la PRUDENCE CREOLE de l’intégralité de leurs demandes plus amples ou contraires.

En tout état de cause

— CONFIRMER le jugement de première instance en ce que les frais irrépétibles de première instance ont été fixés à la somme de 3000 euros

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à la compagnie ALLIANZ la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimée, remises le 2 mai 2022, la société PRUDENCE CREOLE demande à la cour de :

«  À titre liminaire

— ORDONNER la jonction des instances d’appel enregistrées sous les numéros respectifs RG N° 21-1888 et 21-1870

A TITRE PRINCIPAL

— INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a mis hors de cause la société ALLIANZ IARD et a condamné la Société PRUDENCE CREOLE à lui payer une somme de 10.000,00€ au titre de la provision versée à M. [H] [J].

Statuant à nouveau,

— DIRE ET IUGER que la garantie de la Société PRUDENCE CREOLE ne saurait être mobilisée s’agissant des dommages constatés dans l’appartement no 5 loué à Madame [B] [W].

— DEBOUTER la société ALLIANZ IARD de ses prétentions dirigées contre la Société PRUDENCE CREOLE car irrecevables et, à défaut, non fondées.

— DIRE qu’aucune condamnation solidaire ne pourra intervenir entre les sociétés PRUDENCE CREOLE et ALLIANZ IARD.

1. Sur l’indemnisation de la remise en état du bâtiment incendié :

— INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la Société PRUDENCE CREOLE à verser à M. [H] [J] la somme de 113.461,18 €.

Statuant à nouveau,

— LIMITER le montant de f indemnisation due à Monsieur [H] [J] au titre de la remise en état du bâtiment incendié (ce qui inclut travaux, frais de maîtrise d’æuvre et assurance) à une somme totale de 84.284,22€. [frais de maîtrise d’æuvre et assurance compris (93.849,22€ – 9.565,00€ imputables aux défauts de construction)].

2. Sur l’indemnisation de la prétendue perte de loyers

INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la Société PRUDENCE CREOLE à verser à M. [H] [J] la somme de 113.461,18 €.

Statuant à nouveau.

— LIMITER le montant de l’indemnisation due à Monsieur [H] [J] au titre de la perte de loyers à une somme totale de 26.880,00€ selon le calcul suivant :

(700,00€ de loyer appartement 1 + 580,00€ de loyer appartement 3) x 21 mois : 26.990,00€.

3. Sur la non-indemnisation de la taxe foncière et taxe d’ordures ménagères

INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la Société PRUDENCE CREOLE à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 113.461,18 €.

— DEBOUTER Monsieur [H] [J] de sa demande d’indemnisation du montant de la taxe d’ordures ménagères et des taxes foncières afférentes au bâtiment sinistré, car non fondée.

4. Sur la non-indemnisation des frais d’expertise

INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la Société PRUDENCE CREOLE à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 113.461,18 €.

— DEBOUTER Monsieur [H] [J] de sa demande d’indemnisation des frais d’expert qu’il a exposés, car non fondée.

— DIRE ET IUGER que chacune des parties conservera, à sa charge, les dépens et frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts en appel.

EN TOUT ETAT DE CAUSE.

— DEBOUTER la société ALLIANZ IARD de sa demande de mise hors de cause

— DEDUIRE de l’indemnisation qui sera éventuellement allouée à Monsieur [H] [J] le montant de la provision qu’il a déjà perçue de la société ALLIANZ IARD, à savoir la somme de 10.000,00 €.

— DEBOUTER Monsieur [H] [J], et la société ALLIANZ IARD de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, car non fondées. "

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de jonction avec la procédure RG-21-1870 :

Par ordonnance d’incident en date du 4 avril 2023, l’appel de Madame [B] [W], enregistré sous les références RG-21-1870 a été déclaré irrecevable, ce qui a eu pour effet de clôturer le dossier de la cour d’appel alors qu’aucun recours n’a été exercé à l’encontre de cette décision.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de jonction.

Sur l’intimation de Madame [B] [W] :

Madame [B] [W] a interjeté appel selon déclaration d’appel du 29 octobre 2021, enregistrée sous les références RG-21-1870. Cet appel a été déclaré irrecevable tandis qu’aucune jonction n’a été ordonnée par l’effet de cette irrecevabilité.

Or, le conseil de Madame [W] n’a déposé aucune conclusion dans la procédure actuelle, indépendante de la première, en qualité d’intimée et d’appelante incidente alors qu’il s’est bien constitué le 8 mars 2022 dans la procédure RG-21-1888.

La cour n’est donc saisie d’aucune prétention de sa part, nonobstant des conclusions récapitulatives déposées dans la procédure ayant donné lieu à irrecevabilité de son appel principal.

En tout état de cause, l’absence de remise de conclusions dans l’affaire en cours conduirait à les déclarer irrecevables comme tardives en vertu de l’article 909 du code de procédure civile, ce qui écarte l’hypothèse d’une réouverture des débats.

Sur les circonstances de l’incendie et les conclusions du rapport d’expertise judiciaire :

Le tribunal a retenu les conclusions du rapport d’expertise constatant que le départ de l’incendie, d’origine accidentelle, se situe dans l’appartement n° 1 occupé par Mme [C], que le feu s’est ensuite propagé à l’appartement loué par Mme [W].

Monsieur [J] soutient que " la version des faits relatée par l’expert judicaire dans son pré rapport n’était pas acquise lors des réunions d’expertise amiable du fait que les deux experts de la compagnie ALLIANZ et PRUDENCE CREOLE s’orientaient sur une responsabilité décennale de l’électricien ou du constructeur. Ce n’est que lors des réunions d’expertise judicaire que Mme [C] n’a pas déclaré que c’est son fils qui est à la cause de l’incendie. Etant précisé que ni l’enfant ni le compagnon de Mme [C] n’ont été entendus jusqu’à maintenant de sorte que l’on ne peut exclure l’hypothèse que le compagnon de Mme [C] aurait pu s’endormir avec une cigarette encore allumée par exemple. "

Il soutient que l’expert n’a pas répondu à ses dires.

La société PRUDENCE CREOLE ne conteste pas les conclusions du rapport d’expertise, notamment en ce qu’il retient que si l’incendie a pris naissance dans l’appartement loué par Madame [K] [X] [E] [C], cette dernière ne saurait être déclarée responsable de la propagation dans l’appartement loué par Madame [B] [W] alors que l’expert judiciaire a constaté que l’isolement entre les logements est réalisé par un faux plafond en contreplaqué dont les caractéristiques d’étanchéité aux fumées et gaz chauds n’est pas compatible avec les objectifs de l’arrêté du 31 janvier 1986 concernant la sécurité dans les immeubles d’habitations. Elle rappelle que, selon l’expert, l’isolement entre l’appartement de Mme [C], et celui de Mme [W] était défaillant, et que, compte tenu de la faible puissance du feu, il est certain que l’incendie ne se serait pas propagé si la réglementation avait été respectée.

La société ALLIANZ conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il n’a retenu que la responsabilité de Madame [C] et la garantie de son assureur la société PRUDENCE CREOLE. Elle souligne que l’expert a examiné cinq hypothèses mais a retenu celle privilégiant une origine accidentelle survenue à partir de la chambre de l’enfant [C] dans l’appartement n° 1. L’hypothèse la plus probable est que l’incendie provient d’un équipement, ou d’un jeu inapproprié de l’enfant (page 24 du rapport en réponse au DIRE de Me [Y]). Enfin, le rapport d’expertise judicaire ne fait état d’aucun évènement de force majeure ni de vice de construction qui serait la cause première du sinistre. La responsabilité de Mme [C], locataire, est donc acquise.

Ceci étant exposé,

Les conclusions du rapport d’expertise ne sont pas formellement contestées par les parties. Seul Monsieur [J] affirme que l’expert n’aurait pas répondu à ses dire mais ne défend aucune autre hypothèse que l’origine accidentelle de l’incendie, discutant en réalité et principalement les dommages non retenus par l’expert judiciaire.

Pourtant, le rapport d’expertise a bien intégré le dire de l’avocat de l’appelant en annexe E4, adressé à l’expert le 13 décembre 2018. Selon ce document, il était demandé à l’expert de reprendre certains points historiques tels que les déclarations de Madame [C] (1.), les déclarations d’ALLIANZ (.2), de discuter le devis de la société SARDECO relatif aux travaux de décontamination (.3), de produire les baux conclus par Monsieur [J] (.4), de compléter l’évaluation du préjudice matériel constitué par la remise en état complète des lieux (.5), d’évoquer comme ne relevant pas de la mission de l’expert l’allégation d’ALLIANZ à propos de la déclaration erronée du risque et de l’application éventuelle des dispositions de l’article L. 113-9 du code des assurances (.6).

D’ailleurs, en pages 24 et 25 du rapport, l’expert judiciaire a répondu aux dires de l’avocat de Monsieur [J], retenant en substance que:

. Concernant les propos de Madame [C], il est rappelé qu’une expertise judiciaire n’est pas une enquête criminelle et que l’expert a essayé de retranscrire le plus fidèlement possible les propos qui n’engagent que leurs auteurs.

. Concernant la justification de la non-décontamination, rien n’empêchait de remettre en état des appartements 2, 3,4, très faiblement impacté par le sinistre, après la première réunion d’expertise.

. L’expert rappelle sa note numéro un du 28 août 2018 suggérer d’exécuter les travaux provisoires demandait la décontamination des locaux.

. Concernant le devis de CESARDECO, le montant correspond aux prestations couramment fournies pour ce type de sinistre.

. Concernant le fait générateur de l’incendie, les éléments constatés permettent de conclure un incendie accidentel, qui n’est pas d’origine électrique (du moins en ce qui concerne l’installation électrique de l’immeuble). L’hypothèse la plus probable est que l’incendie provienne d’un équipement ou d’un jeu inapproprié de l’enfant de Madame [C].

. L’expert prend acte que le rapport de POLYEXPERT n’intégrait pas l’état de règlement du 4 octobre 2017, précisément l’objet du litige.

. Concernant la réparation du préjudice, l’expert reste sur sa position sauf en revoyant son chiffrage pour six carreaux décollés des WC de l’appartement numéro cinq et deux portes supplémentaires pour le même appartement.

Ainsi, le reproche formulé par Monsieur [J] à propos de l’absence de réponse de l’expert à son dire est inopérant, s’agissant de l’examen des causes probables de l’incendie.

Il convient donc de retenir les constatations techniques et les conclusions de l’expert pour juger le litige comme l’ont aussi retenu les premiers juges dans leur motivation.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, le feu a démarré dans l’appartement de Madame [C] et s’est propagé à l’appartement de Madame [W]. Les dégâts constatés sur l’appartement de Madame [Z] sont consécutifs à l’intervention des pompiers (dégât des eaux). L’incendie était de relativement faible puissance.

Selon l’expert, l’analyse des installations électriques de la chambre du petit garçon de Madame [C] montre qu’aucun appareil électrique n’était branché au moment du sinistre. Aucun spectre thermique dans la pièce ne permet de penser que le feu ait pu éclore du fait des installations existantes.

Parmi les cinq hypothèses formulées pour envisager les causes de l’incendie, l’expert a écarté celle d’un feu lié à une activité humaine, d’un feu d’origine électrique, d’un feu d’origine naturelle. Il a enfin écarté l’origine criminelle de l’incendie.

Il opte alors pour l’hypothèse d’un feu provenant d’une source mal éteinte constitutive d’une origine accidentelle non déterminée.

En l’état des débats et des pièces produites, la cour ne peut que retenir l’option accidentelle indéterminée du rapport d’expertise comme l’a retenu le jugement querellé.

Sur les conséquences de l’incendie accidentel à l’origine indéterminée:

Pour débouter Monsieur [J] et la société PRUDENCE CREOLE de leurs demandes dirigées contre la société ALLIANZ IART, les premiers juges ont considéré qu’il appartient au locataire ou à son assureur qui se prévaut de l’exonération de sa responsabilité de rapporter la preuve de ce que le vice de construction allégué a joué un rôle causal dans la survenance de l’incendie. Or, le départ de l’incendie, d’origine accidentelle, se situe au domicile de Mme [C], locataire de l’appartement n° 1 puis le feu s’est propagé à l’appartement de Mme [W]. Si l’isolement entre ces deux appartements se trouvait être défaillant, les caractéristiques d’étanchéité aux fumées et gaz chauds du faux plafond étant incompatibles avec les normes réglementaires, compte tenu de la faible puissance du feu, le respect de ces normes aurait permis d’éviter la propagation. Ces éléments démontrent que le vice de construction est l’origine d’une aggravation des conséquences de l’incendie mais n’en constitue en aucun cas la cause de sorte qu’il ne saurait conduire à exonérer le locataire de sa responsabilité et son assureur de la garantie due au titre de l’article 1733 du code civil pour les dommages causés à l’appartement n° 5.

Monsieur [J] fait valoir en appel que le fondement de son action contre son assureur, la Compagnie ALLIANZ, est contractuel et non délictuel. Il a expressément souscrit un contrat auprès de cette compagnie pour se prémunir des dommages causés à son bien immobilier en cas de survenance notamment d’un incendie. Or ce contrat ne prévoit certainement pas que la garantie d’ALLIANZ n’a vocation à intervenir qu’à titre subsidiaire et notamment dans la seule et unique hypothèse où l’assureur du preneur ne devrait pas sa garantie. Le risque de l’incendie s’étant réalisé, en application du principe de la force obligatoire des contrats posé à l’article 1103 du Code civil, Monsieur [J] est bien fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice directement auprès de son propre assureur pour l’ensemble des appartements composant le bien immobilier endommagé et pas uniquement pour l’appartement n° 5. Une fois que la Compagnie d’assurance aura indemnisé Monsieur [J], elle sera alors libre, au titre de l’obligation à la dette, d’exercer son recours subrogatoire à l’encontre de la PRUDENCE CRÉOLE.

La société PRUDENCE CREOLE, assureur de Madame [C], locataire occupant l’appartement n° 1 de Monsieur [J], expose que si le principe de la responsabilité de Madame [K] [X] [E] [C] en qualité de preneuse de l’appartement n° 1, où l’incendie s’est déclenché, n’est pas contesté sur le fondement de l’article 1733 du code civil, cette dernière ne saurait être déclarée responsable de l’incendie survenu dans l’appartement n° 5 loué par Madame [W] à Monsieur [J], cette propagation étant exclusivement due à un vice de construction affectant l’isolement des logements entre eux. Il ne s’agit pas d’une simple aggravation des conséquences de l’incendie puisque, si les normes de sécurité avaient été respectées, aucun incendie n’aurait eu lieu au sein de l’appartement n° 5.

Selon l’assureur de Madame [C], le tribunal judiciaire a correctement identifié le vice de construction constitué par l’isolement défaillant, sans en tirer les justes conséquences. Les dommages observés dans l’appartement n° 5 sont intégralement dus aux défauts de construction du bâtiment, de sorte que les juges du premier degré ont, à tort, jugé qu’ils devaient être indemnisés par la société PRUDENCE CREOLE. Aussi, les dommages qui n’ont pas été causés directement par le sinistre, mais sont le fait d’un défaut de construction ne pourront donner lieu à indemnisation de la part de la société PRUDENCE CREOLE et, partant, relèvent de la garantie souscrite par Monsieur [H] [J] auprès de la société ALLIANZ IARD, intimée. En conséquence, la société PRUDENCE CREOLE demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement et statuant à nouveau, de dire et juger que sa garantie ne saurait être mobilisée s’agissant des dommages constatés dans l’appartement n° 5 loué à Madame [B] [W] par Monsieur [J].

La société ALLIANZ IART réplique qu’il convient d’écarter la contestation de la société PRUDENCE CREOLE, qui, pour combattre la présomption de responsabilité du locataire assuré, soutient que les dommages observés dans l’appartement n° 5 sont dus à un défaut de construction, de sorte qu’elle ne saurait garantir les dommages survenus. Si le locataire peut se prévaloir d’un vice de construction à l’origine de l’incendie pour s’exonérer, la seule preuve de son existence ayant pu contribuer à aggraver le dommage est insuffisante pour l’exonérer de cette responsabilité. Le vice de construction litigieux a certes contribué à aggraver le dommage en facilitant sa contagion, mais il ne l’a pas créée. Ainsi, le seul fait que le vice litigieux ait permis la seule propagation de l’incendie de l’appartement n° 5 ne saurait suffire à exonérer le locataire de sa responsabilité. Selon la société ALLIANZ IART, la société PRUDENCE CREOLE ne critique pas utilement le raisonnement de la décision attaquée, dès lors que le feu qui s’est ensuite propagé dans l’appartement n° 5, a bien pris de façon accidentelle du fait du locataire voisin, et ne trouve pas son origine dans un défaut de construction (une cheminée mal isolée, une chaudière ou un réseau électrique défectueux par exemple, l’expert ayant bien effectué cette recherche). La décision attaquée a , au contraire, parfaitement bien distingué entre les causes du dommage et déterminé la cause directe, certaine et première du dommage, l’incendie accidentel de l’appartement n° 1, sans lequel l’incendie de l’appartement n° 5 n’aurait pas existé. Rien n’indique que l’incendie ne se serait pas finalement propagé tout autant dans l’appartement n° 5 si les plafonds avaient respecté la norme règlementaire. La société PRUDENCE CREOLE ne peut pas s’exonérer d’une partie de sa garantie sur ce fondement, alors qu’elle doit garantie de toutes les conséquences de la responsabilité de son assurée. En l’espèce, si le feu n’avait pas pris dans l’appartement n° 1, il n’y aurait eu aucun dégât dans l’appartement n° 5. La cause première des dommages est donc l’incendie.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 1733 du code civil, [le preneur] répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

— Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction;

— Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Il résulte de ce texte que le locataire ne peut s’exonérer de la responsabilité qui lui incombe à qu’à la condition de rapporter la preuve directe et positive que l’incendie provient de l’une des causes énumérées dans l’article 1733.

Le locataire responsable doit réparation non seulement dans les locaux qui lui ont été donnés à bail mais également dans ce, voisin, donner à bail par le même propriétaire un autre locataire (Civ. 3 27 novembre 2002 – n° 0112403).

En l’espèce, il est établi que l’incendie a pris naissance dans l’appartement loué par Madame [C], dont l’assureur est la société PRUDENCE CREOLE, qu’il est d’origine accidentelle tandis que le rapport d’expertise n’a pas établi qu’il est survenu fortuitement, par un cas de force majeure ou en raison d’un vice de construction.

Dans ce cas, alors que l’origine de l’incendie demeure inconnue, la responsabilité du preneur est nécessairement engagée pour les dommages causés à l’appartement loué par Madame [C].

La question restant à trancher porte sur l’exonération de responsabilité de Madame [C] à propos de la propagation de l’incendie dans les autres appartements appartenant à Monsieur [J].

Or, les dommages subis par les autres appartements de l’immeuble, voisins de celui loué à Madame [C], sont directement consécutifs à l’incendie qui s’est déclenché accidentellement dans son logement pris à bail auprès de Monsieur [J].

Mais le rapport d’expertise judiciaire a établi que " l’isolement entre les logements est réalisé par un faux plafond en contreplaqué dont les caractéristiques d’étanchéité aux fumés et gazeux chauds n’est pas compatible avec la réglementation (page 21 du rapport). L’isolement entre l’appartement de Madame [C] et celui de Madame [W] était défaillant, et, compte tenu de la faible puissance du feu il est certain que l’incendie ne se serait pas propagé à l’appartement voisin si la réglementation avait été respectée. "

Ainsi, si l’origine accidentelle mais indéterminée de l’incendie suffit à engager la responsabilité de la locataire de l’appartement n° 1, soit Madame [C], et la garantie de son assureur, la société PRUDENCE CREOLE, il convient de prendre en considération les défauts de construction affectant l’immeuble qui ont contribué à la propagation de l’incendie et à l’aggravation des dommages dans les appartements voisins.

Néanmoins, l’action de Monsieur [J] est dirigée principalement contre son assureur, la société ALLIANZ, en vertu du contrat d’assurance souscrit et contre la société PRUDENCE CREOLE, assureur de sa locataire Madame [C], en vertu du bail et de l’article 1733 du code civil.

Sur les demandes de Monsieur [J] à l’encontre de son assureur, la société ALLIANZ IART :

Le jugement querellé a débouté Monsieur [J] de toutes ses demandes à l’encontre de la société ALLIANZ IART en limitant son analyse aux causes et conséquences dommageables de l’incendie.

Mais les prétentions de Monsieur [J], dirigées contre la société ALLIANZ IART, fondées sur le contrat d’assurance souscrit par l’appelant, n’ont pas été examinées par les premiers juges.

Or, Monsieur [J] invoquait dès l’acte introductif d’instance l’exécution du contrat d’assurance Multirisques Propriété Immobilière « MPI » consenti par la société ALLIANZ IART, comprenant une garantie contre les risques liés à l’incendie. Il affirme que ce contrat ne prévoit pas que la garantie d’ALLIANZ n’a vocation à intervenir qu’à titre subsidiaire et notamment dans la seule et unique hypothèse où l’assureur du preneur ne devrait pas sa garantie.

Le risque de l’incendie s’étant réalisé, en application du principe de la force obligatoire des contrats posé à l’article 1103 du code civil, Monsieur [J] s’estime bien fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice directement auprès de son propre assureur pour l’ensemble des appartements composant le bien immobilier endommagé et pas uniquement pour l’appartement n° 5.

La société ALLIANZ IART demande la confirmation du jugement entrepris en ce que la seule responsabilité locative de Mme [C] a été retenue et donc la seule garantie de son assureur la société PRUDENCE CREOLE pour l’ensemble des désordres, cette garantie étant reconnue et conforme à la loi.

La société PRUDENCE CREOLE n’évoque pas l’obligation alléguée par Monsieur [J] à l’égard de son assureur mais discute essentiellement de l’évaluation des préjudices de l’appelant.

Sur ce,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil ;

Monsieur [J] verse aux débats le contrat d’assurance souscrit auprès de la société ALLIANZ IART par l’intermédiaire d’un mandataire, ARK ASSUR, à effet du 1er février 2017 (Pièces n° 2 et 3).

Selon les conditions particulières du contrat, sont assurés l’appartement n° 2, précisé comme « risque principal » pour une superficie de 55 m², le « bâtiment 2 » d’une superficie de 55 m² et le « bâtiment 3 » d’une superficie équivalente.

Le tout est estimé à une surface de 155 m², correspondant exactement au total des surfaces des trois appartements (n° 2, 3 et 4).

Il y est stipulé que le propriétaire est l’occupant unique et que les locaux assurés sont à usage d’habitation.

Enfin, le risque incendie est garanti.

Monsieur [J] produit aussi, en pièce n° 3, les conditions particulières du contrat CA0000000228201 souscrit avec effet du même jour pour l’appartement n° 1, d’une superficie de 75 m² dans un ensemble immobilier de 150 m², stipulant les mêmes conditions de garantie, notamment celui de l’incendie et des risques annexes, énoncés à l’article 2 des conditions générales du contrat.

L’article 2-3 énumère les dommages exclus de la garantie « incendie » et renvoie à l’article 12 pour « les exclusions communes. » (Page 11).

Mais cet article 12 n’évoque aucune exclusion relative à la responsabilité éventuelle d’un tiers dans un incendie accidentel.

Monsieur [J] est donc bien fondé à solliciter la garantie de son assureur en vertu du contrat souscrit auprès de la société ALLIANZ IART.

Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a mis hors de cause la société ALLIANZ IART et débouté Monsieur [J] de toutes ses prétentions dirigées contre son assureur.

Sur l’indemnité d’assurance due par la société ALLIANZ IART à Monsieur [J] :

Le tribunal a condamné la société Prudence Créole à verser à M. [H] [J] la somme de 113.461,18 euros et celle de 10.000 euros à la société ALLIANZ IART au titre du remboursement de la somme déjà payée par cet assureur, soit 123.461,18 euros au total. Le jugement a ainsi retenu la somme de 94.776,18 euros au titre de l’indemnisation des dommages subis par le bâtiment appartenant à Monsieur [J], de 28.685,00 euros au titre de la perte de loyers, rejetant les demandes formées au titre du remboursement des impôts locaux et des frais d’expertises.

Monsieur [J] sollicite les sommes suivantes en appel :

. 342.273,85 euros TTC pour les travaux relatifs au bâtiment, y compris les sommes de :

. 15.401 euros au titre de frais de maîtrise d''uvre,

. 11.001 euros au titre des frais de remboursement d’assurance dommages ouvrages,

. 9.341,85 euros au titre des honoraires du BET,

—  43.437 euros TTC au titre des travaux de démolition et de déblais,

—  160.420 euros (somme à parfaire) au titre de la privation de loyers,

— La Taxe ordure ménagère,

—  6.755 euros (somme à parfaire) au titre des impôts fonciers et taxes foncières afférentes aux locaux loués.

—  13.346 euros au titre des honoraires d’expert.

La société ALLIANZ IART conclut subsidiairement à la confirmation du jugement sur le montant alloué par le tribunal, se fondant sur les évaluations de l’expert judiciaire, à hauteur de 94.776,18 euros au titre de l’indemnisation des dommages subis par le bâtiment.

La société PRUDENCE CREOLE fait valoir, aussi subsidiairement, que seules les conséquences directement imputables à l’incendie telles qu’identifiées par l’expert judiciaire pourront, le cas échéant, donner lieu à une indemnisation au bénéfice de Monsieur [H] [J]. Elle estime que les travaux de remise en état du bâtiment incendié ne sauraient, frais de maîtrise d’oeuvre et assurance compris, être évalués au-delà d’une somme totale de 93.849,22€, dont uniquement 84.284,22€ sont la conséquence directe de l’incendie (93.849,22€ – 9.565,00€ imputables aux défauts de construction).

L’intimée considère que les charges fiscales que doit supporter Monsieur [H] [J], à raison de sa propriété du bâtiment situé au [Adresse 2] à [Localité 13] (REUNION), sont sans lien avec l’incendie survenu le 19 septembre 2017. Si le sinistre n’était pas intervenu, Monsieur [H] [J] aurait tout de même dû s’acquitter de ses charges fiscales.

Enfin, la société PRUDENCE CREOLE affirme que les frais d’expert que Monsieur [H] [J] aurait été amené à exposer dans le cadre du présent litige ne constituent aucunement un dommage matériel résultant directement de l’incendie.

Ceci étant exposé,

Préalablement à l’examen de la question des responsabilités et des obligations des assureurs, il convient d’évaluer les préjudices subis par Monsieur [J], en qualité de propriétaire des locaux ayant subis l’incendie.

Le rapport d’expertise n’a pas fait l’objet de contestations formelles même si Monsieur [J] estime qu’une partie de ses préjudices n’a pas été pris en compte par l’expert judiciaire.

Sur les dommages subis par le bâtiment et le montant de reprise des appartements :

L’expert a d’abord répondu à sa mission en précisant que les appartements visés par les constats ne sont pas habitables. Il a ajouté qu’en revanche les travaux immédiats pour les rendre habitable ne sont pas importants, raison pour laquelle l’expert insiste sur la nécessité d’effectuer les travaux de décontamination et de reconstitution du « hors d’eau/hors d’air », même provisoires, avant les périodes cycloniques. (page 18 du rapport).

L’expert a vérifié les conséquences de l’incendie sur la toiture. Selon lui, les pannes de la zone du foyer ont subi une perte de section du faite de leur combustion sur une surface impactée que l’on peut estimer à environ 30 % de la surface de la toiture. Ces pannes doivent être changées, ou provisoirement renforcées, pour se prémunir des risques sous conditions extrêmes de type cyclonique. Il n’existe pas de risque particulier en situation courante. Les maçonneries ont partiellement été affectées sur toute la périphérie de la pièce sinistrée sans risque d’effondrement immédiat.

L’expert a décrit les dommages résultants de l’incendie en page 19 du rapport.

Dans l’appartement numéro 1, occupé par Madame [C], les dommages immobiliers concernent la couverture, la charpente, les maçonneries (chambre un et séparatives avec le logement numéro 5), un châssis aluminium, une porte, les faux plafonds, la distribution électrique, les finitions de peinture (chambres 1 et 2, séjour), le sol en carrelage (chambre 1).

Dans l’appartement numéro 5, occupé par Madame [W], les dommages immobiliers concernent la couverture, la charpente, les maçonneries séparatives avec le logement numéro 1, les faux plafonds, la distribution électrique, les finitions de peinture du séjour.

L’appartement numéro 3 occupé par Madame [Z], nécessite la reprise en peinture du plafond.

L’expert a ensuite évalué le coût des travaux en les listant précisément pour parvenir à la somme de 82.414,18 euros avec un taux de TVA réduit, outre celle de 12.362,00 euros TTC pour les frais de maîtrise d''uvre et d’assurances. Il a ajouté le montant de la décontamination de l’appartement n° 5, à hauteur de 4.873,12 euros TTC (page 20 du rapport).

Le constat produit après le dépôt du rapport définitif par Monsieur [J] pour contester ces conclusions a été réalisé tardivement le 21 mars 2019 alors que le pré-rapport de l’expert a pu permettre à l’avocat de l’appelant de présenter son dire le 29 octobre 2018 et qu’à cette date, l’appelant pouvait déjà soumettre à l’expert ses observations sur l’estimation des dommages et le coût des réparations de l’immeuble. En l’absence de discussion contradictoire et de réponse de l’expert sur cette pièce, il n’y a pas lieu de la prendre en compte.

Comme déjà souligné plus haut, l’expert a répondu précisément aux dires des parties qui sont annexés au rapport, ajoutant 40 euros pour le carrelage des WC de l’appartement n° 5 et ajoutant la somme de 1.163,94 euros pour les deux portes supplémentaires du même logement.

Pour les dommages immobiliers, il parvient ainsi à la somme de 94.776,18 euros dont 9.565,57 euros sont imputables à des défauts de construction à 5 % des dommages et à la décontamination de l’appartement n° 5 (Page 26 du rapport).

Monsieur [J] évoque des frais complémentaires qu’il n’a pas soumis contradictoirement à l’expert judiciaire, tels que les frais rendus nécessaires par une remise en état du bâtiment en conformité avec la législation et la réglementation en matière de construction, ces dépenses ne relevant pas directement des conséquences de l’incendie, mais préexistant à cet événement, ce que l’expert a d’ailleurs relevé en évoquant les raisons de la propagation rapide de l’incendie vers l’appartement n° 5. Or, même si le contrat d’assurance impose à la société ALLIANZ IART de garantir les dommages subis, il ne saurait créer une obligation pour l’assureur de garantir les dépenses d’amélioration de l’état de l’immeuble par rapport à ses défauts antérieurs de construction qui ne sont pas imputables à l’incendie.

En conséquence, les prétentions de Monsieur [J], relatives à l’évaluation de son préjudice matériel, ne seront pas accueillies. Le jugement querellé sera confirmé sur le montant du préjudice matériel subi par le propriétaire des locaux atteints par l’incendie, limité à la somme de 94.776,18 euros.

Mais Monsieur [J] est bien fondé à obtenir le remboursement des frais d’enlèvement et de transport des gravats issus des travaux, à hauteur de 10 % de l’indemnité, soit 9.477,62 euros.

La société ALLIANZ IART admet, subsidiairement, que, contractuellement, l’assuré peut bénéficier du remboursement des honoraires d’expert dans la limite de 5 % de l’indemnité du bâtiment. Compte tenu de la valeur de l’indemnité du bâtiment, calculée pour la somme de 94. 776,18 euros, Monsieur [J] peut prétendre à percevoir 5 % de cette somme au titre des frais et honoraires d’expertises, soit 4.738,80 euros.

Le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

S’agissant du remboursement des cotisations d’assurance dommage-ouvrage, la société d’assurance ALLIANZ IART réclame subsidiairement le justificatif de la part de l’appelant.

Monsieur [J] ne produit aucun un devis d’assurance dommage-ouvrage alors qu’il verse aux débats un devis établi par IMPULSION INGENIERIE (pièce n° 11) pour la maîtrise d''uvre des travaux de reprise des 2 appartements du R + 1, directement impactés par l’incendie.

Ce devis s’élevant à la somme de 9.341,85 euros ne comprend pas d’assurance dommage-ouvrage..

La demande de Monsieur [J] doit être rejetée.

Au total, le préjudice matériel indemnisable de Monsieur [J] doit être fixé à la somme de 108.992,60 euros.

Sur la perte de loyers :

Pour limiter à la somme de 28.685,00 euros le montant de la perte locative subie par Monsieur [J] à la suite de l’incendie, le tribunal a estimé qu’il est cohérent de retenir que Monsieur [J] ne pouvait entreprendre les travaux de rénovation avant l’issue des opérations d’expertise dont le rapport a été déposé quinze mois après l’incendie mais aussi de prendre en compte la durée de six mois nécessaire pour la réalisation des travaux si bien que la durée de 21 mois correspond à la réalité du préjudice de perte de loyers subi par M. [J]. Mais le jugement exclut du préjudice les appartements n° 2, 3 et 4, considérant que les appartements du rez-de-chaussée (2,3 et 4) n’étaient pas inhabitables et ne justifiaient pas la résiliation des baux mais que le principe d’une indemnisation pour une période correspondant à la remise en fonctionnement des installations électriques était envisageable.

Contestant cette décision, Monsieur [J] sollicite la somme, à parfaire, de 160.420,00 euros au titre de la privation de loyers « jusqu’au jour où la décision à intervenir sera rendue. » S’agissant ensuite de l’argument selon lequel Monsieur [J] devrait être débouté de ses demandes au titre la perte des loyers éprouvés pour les appartements n° 2, 3 et 4 situés au rez-de-chaussée, il réplique que l’expert judiciaire a bien indiqué en page 23 de son rapport que le fait que les appartements sinistrés se situent à l’étage supérieur, créé une situation anormale d’usage sur les logements inférieurs. Selon l’appelant, les premiers juges ont cru rejeter ses demandes au titre de la perte des loyers des appartements 2, 3 et 4 en considérant à tort qu’ils n’étaient pas inhabitables. Pourtant, Monsieur [J] invoque un constat d’huissier pour plaider qu’en l’état il n’est certainement pas décent de les remettre en location. Il ajoute que, par courrier en date du 25 octobre 2017, Madame [N] [Z], occupante de l’appartement n° 4, a expressément résilié son bail en indiquant que ses enfants étant asthmatiques elle ne pouvait s’y maintenir. Les autres locataires ont transmis à Monsieur [J] des certificats médicaux relatifs à l’état de santé de leurs enfants en bas âge. Il est incontestable que cette résiliation est directement imputable à l’incendie litigieux, tout comme d’ailleurs le départ des autres locataires. Par ailleurs, le bâtiment et les appartements du rez-de-chaussée, 4, 3 et 2 ont subi un dégât des eaux suite à l’extinction du feu. Les appartements inférieurs étaient inhabitables puisque l’eau lors de l’intervention des pompiers a atteint les tableaux et circuits électriques, par écoulement.

Ce qui a eu pour conséquence des pannes intempestif sur tous les réseaux électriques, pannes constatées par l’Expert mandaté par Monsieur [J], Monsieur [V]. IL souligne que, dans son courrier en date du 17 octobre 2017, Monsieur [T] [F] a reconnu qu’il y avait bien un dysfonctionnement des installations électriques (" néanmoins les locataires pouvaient réintégrer les logements après remise en fonctionnement des installations électriques). Selon Monsieur [J], l’expert n’a pas eu à constater ces pannes puisque l’expertise s’est déroulé dix mois après l’incendie en sorte que les réseaux avaient séché. Seul un technicien et un consuel pourrait garantir la fiabilité des réseaux électriques. Dans ces conditions Monsieur [J] n’a pas d’autre choix que de solliciter la réformation du jugement du 14 mai 2021 en ce qu’il a limité son préjudice à la somme de 28.685 euros. Ce préjudice doit être indemnisé et la perte de chance éprouvée ne saurait être inférieure à 90% alors que 52 mois après l’incendie, quatre appartements demeurent vides. Seul Monsieur [P] est resté malgré les problèmes électriques dont il se plaint encore à ce jour. L’appelant demande de retenir comme montant total des loyers une somme de 3.085 euros par mois de loyers perdus jusqu’à la date de la décision.

La société ALLIANZ IART conclut à l’infirmation du jugement sur la somme allouée au titre des pertes de loyers car les appartements 2, 3 et 4 n’ont pas été touchés par l’incendie, le défaut de location de ces trois appartements du rez-de-chaussée n’étant pas lié à l’incendie. Elle soutient que, pour l’appartement n° 1, la perte de loyer sera supportée par la PRUDENCE CREOLE. S’agissant de l’appartement n° 5, la société PRUDENCE CREOLE fait plaider que l’incendie étant consécutif à un vice de construction, il appartient à la compagnie ALLIANZ d’indemniser. Or, selon la société ALLIANZ IART, les désordres de l’appartement n° 5 sont bien consécutifs à l’incendie, sans lequel aucun désordre n’aurait été à déplorer. A titre subsidiaire, un partage de responsabilité et de garantie entre la PRUDENCE CREOLE et ALLIANZ sera appliqué à hauteur de 50/50.

La société PRUDENCE CREOLE considère que les appartements n° 2 et n° 4 n’ont pas subi de dommages à raison de l’incendie survenu le 19 septembre 2017, comme cela a été constaté par la société POLYEXPERT, pas plus que par l’expert judiciaire. Ainsi, le défaut de location de ces deux appartements n’est pas lié à l’incendie et résulte de la responsabilité exclusive de Monsieur [H] [J], de sorte que la société PRUDENCE CREOLE ne saurait être condamnée à indemniser une prétendue perte de loyers pour les appartements n° 2 et n° 4. L’expert judiciaire n’ayant pas relevé de dommage dans l’appartement, il ne fait aucun doute que la décision de Madame [N] [Z] de quitter le logement donné à bail résulte de la décision d’une mère inquiète pour ses enfants souffrant d’une maladie respiratoire, de sorte qu’elle ne saurait démontrer, à elle seule, une impossibilité de remise en location.

S’agissant de l’appartement n° 5, Monsieur [O] [U] a expressément déduit que la perte de loyers était imputable à des défauts de construction et a pris le soin de les distinguer dans ses conclusions expertales (pièce 7, p. 23).

Soutenant que la durée particulièrement longue de la procédure judiciaire est imputable au défaut de diligences de Monsieur [H] [J], la société PRUDENCE CREOLE conteste l’argument de Monsieur [H] [J] selon lequel il n’aurait pas procédé aux travaux de

décontamination pour la raison que ces travaux auraient rendus [impossibles les opérations]pour déterminer l’origine du feu. Mais la dernière réunion d’expertise judiciaire a eu lieu le 18 octobre 2018. Passée cette date, Monsieur [H] [J] n’avait donc plus aucune raison de ne pas réaliser les travaux préconisés. Or, le constat d’huissier de justice en date du 21 mars 2019, versé aux débats par Monsieur [H] [J], démontre que tel n’a pas été le cas (pièce 8).

Ceci étant exposé,

Afin d’évaluer le montant du préjudice indemnisable de Monsieur [J], au titre des dommages directement subis dans ses appartements, en vertu du contrat d’assurance souscrit auprès de la société ALLIANZ IART, il est nécessaire de statuer sur la durée de la perte des loyers, leur montant pour chaque logement sous réserve de leur imputabilité à l’incendie.

Dans un second temps, le recours contre la société PRUDENCE CREOLE sera examiné sur le fondement de l’article 1733 du code civil en estimant les dommages causés par l’incendie ou sa propagation.

Sur la durée de la perte des loyers à prendre en compte :

Les premiers juges ont retenu une durée de 21 mois de perte de loyers imputable à l’incendie du 19 septembre 2017, considérant que Monsieur [J] ne pouvait entreprendre les travaux de rénovation avant l’issue des opérations d’expertise dont le rapport a été déposé quinze mois après l’incendie mais aussi de prendre en compte la durée de six mois nécessaire pour la réalisation des travaux.

Monsieur [J] réclame une indemnisation à ce titre « jusqu’à la date de la décision judiciaire » sans expliquer pourquoi il n’a pas pu louer ses appartements après avoir eu la possibilité de les restaurer.

Or, l’expert judiciaire a clairement répondu au dire de l’avocat de l’appelant (page 24 du rapport) comme suit : " autant l’argument développé peut être justifié jusqu’à la 1re réunion d’expertise pour les appartements du R plus 1 (voir réponse au dire de l’avocat de la société ALLIANZ), autant rien n’empêchait de remettre en état les appartements 2,3 et 4 très faiblement impactés par le sinistre. L’expert invite les parties à relire sa note numéro 1 du 28 août 2018 où il suggérait d’exécuter les travaux provisoires et demander la décontamination des locaux. Lors de la 2e visite du 18 octobre 2018, il a été constaté que rien n’avait été entrepris malgré les demandes de l’expert. Dans ces conditions les éventuelles conséquences des décisions de Monsieur et Madame [J] ne peuvent être opposables aux autres parties. "

Monsieur [U] avait répondu préalablement au dire de l’avocat de la société ALLIANZ (page 23 du rapport) au même sujet : « Sur le préjudice de jouissance, votre argumentaire mérite de retenir l’attention. J’ai moi-même fait état de mon interrogation sur la non réalisation des travaux de décontamination alors que des sommes ont été versées à cet effet. Il n’appartient pas à l’expert de trancher la question du délai d’indemnisation à prendre en compte au regard des responsabilités de chacun, mais au tribunal. (') Sur la vacance des logements du rez-de-chaussée (2, 3 et 4), la question n’est pas leur état de finition mais la garantie du clos et du couvert. La non-intervention sur les logements supérieurs toit et fenêtres) crée de facto 1 situation anormale d’usage sur les logements inférieurs. Entre autres, le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 fixent le clos et le couvert comme condition essentielle pour la mise en location d’un logement. Il n’est pas anormal qu’aucuns travaux définitifs ne soient engagés avant le démarrage des opérations d’expertise judiciaire. »

Il résulte clairement de ces réponses de l’expert judiciaire que :

. Monsieur [J] a perçu une provision de 10.000 euros de la part de la société ALLIANZ IART à la suite de la préconisation de POLYEXPERT, résultant de son courrier en date du 19 octobre 2017 (Pièce n° 4 d’ALLIANZ). En annexe du rapport d’expertise, le procès-verbal d’acceptation de l’indemnité provisionnelle signé et approuvé par Monsieur [J] (H 20 n° 4) démontre que l’appelant a perçu la somme de 10.000,00 euros dès le 25 octobre 2017.

Dès le 28 août 2018, l’expert judiciaire adressait sa note n° 1 aux parties ( cote H5 du rapport d’expertise) dans laquelle il précisait qu’il serait « prudent de procéder aux réparations de couverture et d’obturation des baies détériorées avant l’entrée en période cyclonique, (') Il est en revanche urgent de procéder à la décontamination des lieux, d’autres occupants habitant la zone. »

Ainsi, Monsieur [J] était en mesure d’engager les travaux dès le mois de septembre 2018, ce qu’il n’a manifestement pas fait.

Il en résulte que l’appelant est seulement fondé à invoquer une perte de loyers pour la période allant de la date de l’incendie, le 19 septembre 2017, au mois de septembre 2018. Malgré la faiblesse de l’impact direct du sinistre sur les appartements du rez-de-chaussée, il faut néanmoins admettre que ces appartements n° 2, 3 et 4 n’étaient pas forcément habitables au regard des obligations du bailleur, soumis à l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce en vertu de l’article 1720 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462.

En conséquence, Monsieur [J] est bien fondé à obtenir une indemnisation pour perte des loyers allant du mois de septembre 2017 au mois de septembre 2018, la prise en compte de la durée des travaux retenue par le tribunal étant opportune alors que l’appelant avait pourtant reçu une première provision, disposait de la faculté d’en solliciter de nouvelles le cas échéant, ce qui exclut son argument relatif à l’impossibilité d’avancer les fonds à la place de l’assureur.

La perte de loyers consécutive à l’incendie du 19 septembre 2017 sera donc calculée sur une période de dix-huit mois en vertu du contrat d’assurance souscrit avec la société ALLIANZ IART sans que la perte de chance alléguée jusqu’à la fin des baux ne soit admise.

Sur les appartements concernés :

S’agissant de la bonne exécution du contrat d’assurance, la garantie de la société ALLIANZ est due pour tous les appartements sinistrés, assurés par Monsieur [J] car les cinq appartements appartenant à l’appelant ont été impactés par l’incendie.

Toutefois, si Monsieur [J] verse aux débats la première et la dernière page des baux d’habitation conclus avec :

. Madame [A] [I] le 1er mai 2017 pour un F3 de 55 m²;

. Madame [R] [B] le 1er février 2011 pour un F4 de, moyennant un loyer de 675,00 euros à l’époque (appartement n° 5) ;

. Madame [Z] [N] le 1er février 2011 pour un F3 de 55 m², moyennant un loyer de 550,00 euros à l’époque (appartement n° 4) ;

. Monsieur [P] le 1er mai 2017 pour un F3, moyennant un loyer de 580,00 euros ;

. Madame [C] [K] le 1er janvier 2015 pour un F4, moyennant un loyer de 580,00 euros (appartement n° 1).

La cour observe aussi que les locataires de Monsieur [J] ne semblaient pas assurés à la lecture du diagramme établi par l’expert (page 5 du rapport), hormis Madame [C].

Le constat d’huissier dressé à la requête de l’appelant après le dépôt du rapport d’expertise (Pièce n° 7 de M. [J]) confirme l’inhabitabilité des appartements n° 1 et n° 5 impactés directement par l’incendie.

Cependant, s’agissant de l’appartement n° 2, il n’a été constaté qu’une fissure affectant l’entière largeur de la pièce pour un écart maximal de 4 millimètres, ainsi que quelques tâches au plafond de la chambre orientée vers la montagne. Les photographies N° 84 et 85 du PV de constat sont insuffisantes à établir l’impossibilité de location de l’appartement, alors que Monsieur [J] ne produit aucun élément établissant que ce logement n’a pas été loué ni occupé après l’incendie.

L’appartement n° 3 n’a pas été visité par l’huissier de justice. L’expert judiciaire n’a pas relevé de dommages dans cet appartement. Monsieur [J] ne produit aucune pièce établissant la résiliation du bail et l’impossibilité de louer le logement.

Selon le même PV de constat, l’appartement n° 4 présentait un carrelage très sale, des joints noircis, des murs marqués par de multiples trainées, un équipement électrique en bon état apparent de fonctionnement. Les photographies n° 90 à 124 présentent un logement vide de tout occupant à la date du constat, le 21 mars 2019, mais ne démontrent pas que cet appartement est inhabitable par l’effet de l’incendie.

Nonobstant la procédure d’appel, Monsieur [J] n’a pas complété son dossier de plaidoirie malgré les observations du tribunal qui a remarqué que " Monsieur [J] qui allègue que la réintégration des logements n’a pas été possible, ne produit aucune pièce sinon les pièces communiquées à l’expert : contrat de séjour d’accueil temporaire et’ contrat de bail de Mme [W] (appartement n° 5) signé avec un nouveau bailleur le 9 avril 2018.

Adoptant sur ce point la motivation des premiers juges, la cour retient aussi que les éléments de nature à justifier du préjudice quant au départ des autres locataires et des motifs de résiliation

de bail font défaut. En conséquence la prise en compte des loyers des appartements du rez-de-chaussée ne sera retenue que pour une durée d’un mois suivant le sinistre, au-delà, seuls les loyers des appartements 1 et 5 seront retenus.

Le jugement sera confirmé de ce chef seulement.

Calcul du préjudice locatif de Monsieur [J] :

Monsieur [J] est en droit d’obtenir de la part de la société ALLIANZ IART, en application de la garantie incendie, les sommes suivantes au titre de la réparation de son préjudice locatif :

Appartement n° 1 : 18 mois x 580,00 euros = 10.440,00 €

Appartement n° 2 : UN mois à 550,00 euros = 550,00 €

Appartement n° 3 : UN mois à 580,00 euros = 580,00 €

Appartement n° 4 : UN mois à 550,00 euros = 550,00 €

Appartement n° 5 : 18 mois à 675,00 euros = 12.150,00 €

TOTAL : 24.270,00 €

Le jugement querellé sera infirmé dans cette mesure.

La société ALLIANZ IART doit être condamnée à payer cette somme à Monsieur [J] en exécution du contrat d’assurance garantissant le risque d’incendie.

Sur les autres préjudices allégués par Monsieur [J] :

L’appelant sollicite le remboursement de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, des impôts fonciers et taxes foncières afférentes aux locaux loués, des honoraires de l’expert.

Il n’y a pas lieu d’accueillir ces demandes alors que les impositions afférent aux biens immobiliers de Monsieur [J] ne constituent pas un préjudice indemnisable et, en tout état de cause, resteraient à sa charge dès lors qu’il ne démontre pas l’impossibilité de donner à bail les appartements n° 2, 3 et 4, qui ne sont pas impactés gravement par l’incendie alors qu’il a tardé à envisager la remise en état des lieux.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’appelant ne produit aucune pièce corroborant l’impossibilité de louer les trois appartements susvisés tandis qu’il ne justifie d’aucune résiliation de bail motivée par les conséquences de l’incendie permettant de retenir complétement ses prétentions.

A cet égard, la date de l’incendie devait lui permettre de récupérer une partie de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2017, tandis que seule l’année 2018 pourrait être préjudiciable au bailleur puisqu’il devait réaliser les travaux et rendre habitables les appartements n° 1 et n° 5 en 2019 s’il avait engagé la réalisation des travaux.

Mais le retard d’exécution des travaux lui étant imputables, il convient de le débouter de cette prétention.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Synthèse de l’indemnité due à Monsieur [J] par la société ALLIANZ IART en vertu du contrat d’assurance :

Il résulte de ce qui précède que la société ALLIANZ IART est tenue de garantir les conséquences de l’incendie ayant affecté les biens immobiliers de Monsieur [H] [J].

Le jugement doit être infirmé de ce chef.

La société ALLIANZ IART devrait payer à Monsieur [J] les sommes suivantes en exécution du contrat d’assurance :

Préjudice matériel subi par le propriétaire des locaux atteints par l’incendie : 108.992,60 €

Perte de loyers :24.270,00 €

TOTAL: 133.262,60 €

Cependant, l’assureur invoque la réduction proportionnelle de l’indemnité d’assurance.

Sur l’indemnité proportionnelle :

Ayant rejeté les demandes dirigées contre la société ALLIANZ IART, le tribunal ne s’est pas prononcé sur la demande subsidiaire et reconventionnelle de réduction proportionnelle soulevée par la société ALLIANZ IART.

La compagnie d’assurance fait valoir que le contrat a été établi à partir des réponses du souscripteur aux questions posées et que les cotisations sont appréciées et fixées en fonction des éléments donnés. Or, Monsieur [J] a déclaré assurer une surface de 150 m² s’agissant des appartements numéro 1 et 5 donnés en location à Mme [C] et Mme [W], avec une tolérance contractuelle de 10% soit entre 135 et 165 m2 (Pièce 2: Conditions particulières de la police d’assurance n° CA000000228201). Ainsi, sur cette base, la prime d’assurance a été fixée à la somme de 199,45 euros, en lien avec le risque déclaré. Il a toutefois été constaté lors de l’expertise, que la superficie du bâtiment n’était pas en réalité de 150 m² mais de 218 m². Il existe donc une inadéquation entre le risque que la compagnie ALLIANZ a accepté de couvrir et celui déclaré par l’assuré lors de la conclusion du contrat. Cette différence de superficie a une incidence sur le risque couvert et sur la prime payée. M. [J] s’est acquitté du paiement d’une prime de 199,45 euros pour couvrir une superficie de 150 m² alors qu’il aurait dû s’acquitter de la somme de 275,75 euros pour 218 m2 (Pièce 7 : Proposition de garantie pour 2018 m2). Il y a donc lieu de faire application de la règle proportionnelle de prime consistant à réduire l’indemnité qui doit être versée, correspondant à ce que l’assuré aurait dû verser s’il avait

déclaré régulièrement, soit le montant des dommages x (Prime payée soit 199,45/Prime due 275, 75).

Monsieur [J] réplique que le critère déterminant qui semble donc avoir été retenu par l’expert pour affirmer que les déclarations de Monsieur [J] sont inexactes est le fait que l’assuré aurait omis de tenir compte des plafonds rampants et des zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Il fait observer que la définition donnée dans l’acte de souscription ne fait pas mention de ce critère, de sorte que Monsieur [J] ne disposait pas d’une définition suffisamment exacte pour répondre utilement à cette question.

L’erreur commise par Monsieur [J] est alors d’autant plus compréhensive que tant la surface habitable que la surface dite « loi CARREZ », qui sont beaucoup familières aux particuliers, excluent l’une et l’autre les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Afin donc d’éviter que celui qui n’est qu’un consommateur vis-à-vis de l’assureur ne commette cette erreur, il aurait en réalité été essentiel que la Compagnie ALLIANZ prenne le soin d’apporter cette précision quant au critère de la hauteur. La définition donnée dans les dispositions particulières du contrat d’assurance (Pièce 2 adverse) n’est pas exactement la même que celle de la proposition d’assurance laquelle précise qu’il faut tenir compte de l’épaisseur des murs extérieurs, ce qui est manifestement source de confusion pour l’assuré.

Dans le deuxième document rempli de manière manuscrite et par lequel il est posé des questions précises, Monsieur [J] n’a pas pris la peine de renseigner, s’agissant de la section dédiée au descriptif des bâtiments à assurer, le champ relatif à la surface développée de l’immeuble.

Ainsi et en réalité il convient de s’interroger sur les conditions dans lesquelles la surface de 150 m² a finalement été arrêtée par les parties alors qu’il semblerait que spontanément Monsieur [J] n’a pas été en mesure de répondre à cette question. Il est plus que vraisemblable qu’au regard des documents qui ont été rapportés par Monsieur [J], la Compagnie a déterminé elle-même la surface à retenir. En effet et alors que la notion de surface d’un bâtiment revêt des définitions très différentes selon le critère retenu ou le fondement légal, il est particulièrement difficile pour un simple consommateur d’apporter par lui-même la bonne réponse. Il ne saurait donc en être fait grief à Monsieur [J].

Ceci étant exposé,

Aux termes de l’article L 113-9 du code des assurances, l’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance.

Si elle est constatée avant tout sinistre, l’assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l’assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l’assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l’assurance ne court plus.

Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.

En l’espèce, les conditions particulières du contrat d’assurance, examinées plus haut, stipulent une surface assurée de 150 m² pour une partie et de 165 m² pour un autre contrat (Pièce n° 2 et 3 de l’appelant). Pourtant, les surfaces des appartements correspondent à celles énoncées dans chacun des baux, soit 75 m² pour l’appartement n° 1 ou 55 m² pour les « bâtiments n° 2 et n° 3 » Le document comprenant la description du risque mentionne que le risque principal est l’appartement n° 2 de 55 m², qu’il y a pluralité d’adresse pour le bâtiment 3 avec la même superficie.

Dans un autre contrat, l’appartement n° 1 est présenté avec une surface de 75 m² dans « une surface totale développée de 150 m² . »

Ainsi, les conditions particulières retiennent bien les surfaces réelles des appartements et la notion de « surface totale développée » y est définie comme « l’addition de la surface totale de tous les niveaux de l’immeuble y compris les caves, sous-sols, combles, greniers, dépendances, avec une tolérance d’erreur de 10 % maximum. Ne sont pas considérés comme des niveaux les toitures terrasse, les mezzanines et faux plafonds. »

L’acceptation de la proposition d’assurance pour les appartements n° 1 et n° 5, signée le 1er février 2017 par Monsieur [J], est produite par la société ALLIANZ IART. Il a aussi signé l’étude personnalisée pour les deux appartements en acceptant l’indication selon laquelle la surface développée des locaux est de 150 m².

Or, les constatations de POLYEXPERT ont retenu une surface de 218 m². Le Conseil de l’assureur a évoqué ce point auprès de l’expert judiciaire dans son premier dire le 29 octobre 2018. Monsieur [U] a répondu que cette question n’entrait pas dans ses missions par un message électronique en date du 1er décembre 2018, annexé au rapport en E2, et ce même si la réponse de la société ALLIANZ dans le dire n° 2 du 28 novembre 2018 soulignait que l’expert judiciaire pouvait évoquer ce fait parmi les questions plus larges de ses missions (annexe E3 du rapport).

Par ailleurs, la simple consultation des contrats de bail consentis par l’appelant révèlent que les cinq appartements loués, trois F3 de 55 m² chacun et 2 F4 de 75 m² chacun, totalisent ensemble une surface de 315 m² sans les éventuelles parties communes.

Ainsi, le seul fait établi par la société ALLIANZ est bien l’erreur d’appréciation du risque causé par la déclaration erronée de la surface développée du bâtiment.

Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l’article L. 113-9 du code des assurances.

Il convient donc de procéder au calcul suivant : Montant des dommages x (Prime payée soit 199,45/Prime due 275, 75).

Le montant total des préjudices subis par Monsieur [J] s’élève à la somme de 133.262,60 euros. Il convient de faire application de la réduction proportionnelle de 0,7233 (199,45 / 275,75 = 0,7233).

En conséquence, l’indemnité due par la société ALLIANZ IART s’élève à la somme de 96.388,84 euros.

La société ALLIANZ IART sera condamnée à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 96.388,84 euros en exécution du contrat d’assurance garantissant le risque d’incendie et avant la déduction de la provision de 10.000,00 euros déjà versée, soit le solde de 86.388,84 euros.

Sur les demandes dirigées contre la société PRUDENCE CREOLE:

Le jugement querellé a condamné la société Prudence Créole à verser à la société Allianz IART la somme de 10 000 euros en remboursement de la provision et à verser à M. [H] [J] la somme de 113.461,18 euros en réparation des dommages consécutifs à l’incendie.

Toutefois, il doit être tenu compte de l’obligation de la société ALLIANZ d’indemniser Monsieur [J] de ses préjudices en application du contrat d’assurance mais après réduction proportionnelle.

La société PRUDENCE CREOLE, assureur de l’appartement n° 1 de Madame [C], est aussi tenue d’indemniser les préjudices consécutifs à l’incendie en vertu de son obligation de garantir Madame [C].

Mais si l’évaluation des préjudices est opposable à la société PRUDENCE CREOLE, celle-ci ne peut bénéficier de la réduction proportionnelle comme la société ALLIANZ IART.

En application de l’article 1131 du code civil, elle devrait indemniser Monsieur [J] pour les dommages subis dans l’appartement n° 1 occupé par Madame [C], mais aussi ceux survenus dans l’appartement n° 5, par l’effet de la propagation de l’incendie.

Néanmoins, il est aussi nécessaire de tenir compte des défauts de construction de l’immeuble qui ont contribué à cette propagation rapide comme l’a souligné l’expert judiciaire.

Comme l’ont justement apprécié les premiers juges, l’incendie propagé dans l’appartement occupé par Madame [W] résulte des vices de construction de l’immeuble affecté d’un isolement particulièrement défaillant alors que la faible puissance du feu n’aurait pas provoqué les dégâts de l’appartement n° 5 si la réglementation avait été respectée.

En conséquence, la société PRUDENCE CREOLE n’est pas tenue de réparer les dommages subis dans l’appartement n° 5 occupé par Madame [W].

Elle doit seulement assumer la garantie de son assurée, occupant l’appartement N° 1.

Sur le préjudice matériel pour l’appartement n° 1 :

L’expert a décrit les dommages résultants de l’incendie en page 19 du rapport. Dans l’appartement numéro 1, occupé par Madame [C], les dommages immobiliers concernent la couverture, la charpente, les maçonneries (chambre un et séparatives avec le logement numéro 5), un châssis aluminium, une porte, les faux plafonds, la distribution électrique, les finitions de peinture (chambres 1 et 2, séjour), le sol en carrelage (chambre 1).

Mais le rapport d’expertise judiciaire ne distingue pas précisément les dépenses relatives à chacun des appartements (page 20 du rapport et conclusions page 26).

Aussi, les éléments de l’expertise, notamment le devis de remise en état de l’ensemble des deux appartements, permettent de retenir une imputabilité des dépenses de réparation pour l’appartement 1 à 50% de celles chiffrées par l’expert pour l’ensemble de l’immeuble.

il est donc nécessaire de mettre à la charge de la société PRUDENCE CREOLE 50 % de la somme totale des préjudices subis par Monsieur [J], compte non tenu des limites du contrat d’assurance ni de la réduction proportionnelle.

Il s’ensuit que le préjudice réel de Monsieur [J] se calcule selon cette forme :

. Préjudice matériel :

Indemnité du bâtiment : 94.776,18 € .Remboursement des frais d’enlèvement et de transport des gravats : 43.437,00 €

. Frais et honoraires d’expertises :15.401,00 €

SOUS-TOTAL :153.614,18 €

Préjudice locatif :24.270,00 €

TOTAL :177.884,18 €

Compte tenu de la limitation de responsabilité dans les dommages subis par Monsieur [J], la société PRUDENCE CREOLE est tenue pour la moitié de cette somme, soit 88.942,09 euros.

La société PRUDENCE CREOLE sera donc condamnée solidairement avec la société ALLIANZ IART à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 88.942,09 euros.

Dans les rapports entre elles, les deux compagnies d’assurances supporteront les condamnations par moitié et dans la limite de la solidarité.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Succombant principalement, la société ALLIANZ IART et la société PRUDENCE CREOLE supporteront in solidum les dépens de première instance et de l’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Le jugement querellé a condamné la société Prudence Créole à verser à M. [H] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la société Prudence Créole à verser à la société Allianz IART la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette disposition doit être infirmée et la société ALLIANZ IART et la société PRUDENCE CREOLE seront condamnée in solidum à payer à Monsieur [H] [J] une indemnité de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel et de la première instance. Elle supporteront à égalité cette condamnation solidaire dans leurs rapports respectifs.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DIT N’Y AVOIR LIEU à jonction avec l’affaire enregistrée sous les références RG-21-1870 ;

CONSTATE que Madame [B] [W], intimée, n’a pas conclu dans l’affaire pendante ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

. Retenu la perte de loyers des loyers des appartements du rez-de-chaussée que pour une durée d’un mois suivant le sinistre ;

. Débouté Monsieur [H] [J] de ses demandes indemnitaires au titre des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères, du remboursement des cotisations de l’assurance dommage-ouvrage, des sommes réclamées au titre de l’état préparatoire au règlement de M. [V] du 4 octobre 2017 ;

L’INFIRME pour le surplus dans la mesure dévolue à la cour ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

FIXE le préjudice matériel de Monsieur [H] [J] à la somme de 153.614,18 euros ;

FIXE le préjudice locatif de Monsieur [H] [J] à la somme de 24.270,00 euros ;

FAIT APPLICATION DE LA REDUCTION PROPORTIONNELLE de l’indemnité d’assurance ;

FIXE l’indemnité due par la société ALLIANZ IART à Monsieur [H] [J] à la somme de 96.388,84 euros avant déduction de la provision de 10.000,00 euros déjà versée en vertu du contrat d’assurance ;

DIT que la société PRUDENCE CREOLE est tenue à hauteur de la moitié des préjudices subis par Monsieur [H] [J] ;

FIXE l’indemnité due par la société PRUDENCE CREOLE à la somme de 88.942,09 euros ;

CONDAMNE la société PRUDENCE CREOLE in solidum avec la société ALLIANZ IART, dans la limite de 86.388,84 euros pour cette dernière après déduction de la provision de 10.000,00 euros déjà versée, à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 88.942,09 euros ;

DIT que dans leurs rapports respectifs, les deux compagnies d’assurances supporteront les condamnations par moitié et dans la limite de la solidarité ;

DEBOUTE Monsieur [J] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum la société ALLIANZ IART et la société PRUDENCE CREOLE à payer à Monsieur [H] [J] une indemnité de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel et de la première instance ;

CONDAMNE in solidum la société ALLIANZ IART et la société PRUDENCE CREOLE aux dépens de l’appel et de première instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT