Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 FÉVRIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03202 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEES

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2022 -Tribunal de proximité de Saint-Denis – RG n° 11-22-0010

APPELANT

Monsieur [W] [A]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nicolas LIGNEUL de la SELARL CABINET LIGNEUL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0339

INTIMES

Madame [M] [N] [J] épouse [O]

et

Monsieur [H] [F] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assignations devant la cour d’appel de Paris, en date du 14 mars 2023, déposées à l’étude de commissaire de justice, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé à effet au 2 avril 2018, M. [W] [A] a donné à bail à M. [H] [F] [O] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

Faisant valoir que le local est frappé d’un arrêté d’insalubrité, par acte du 12 juillet 2022, M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] ont assigné M. [W] [A] en paiement de 36.400 euros, montant des loyers payés d’avril 2018 à juin 2022, restitution du dépôt de garantie sous astreinte, paiement de 20.000 euros de dommages intérêts, condamnation de M. [W] [A] à procéder à leur relogement dans le délai d’un mois sous astreinte, outre sa condamnation à 3.000 euros en application de l’article 700 de code de procédure civile.

Cité en l’étude de l’huissier instrumentaire, M. [W] [A] n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Denis a ainsi statué :

Condamne M. [W] [A] à payer à M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] la somme de 35.700 euros.

Le condamne à payer à Mlle [U] [O] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts et à Mlle [K] [O] la somme de 4.000 euros à titre de dommages intérêts.

Dit que les sommes allouées aux mineures devront être versées par M. [W] [A] sur un compte ouvert au nom de chacune des mineures et portant mention de leur minorité, compte que M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] devront ouvrir préalablement en donnant à M. [W] [A] les références de ces comptes en cas d’exécution forcée, ce versement spécifique incombera aux auxiliaires de justice concernés,

Condamne M. [W] [A] à proposer à M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] un relogement correspondant à leurs besoins dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

Ordonne la communication de la présente décision au parquet du procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bobigny,

Condamne M. [W] [A] aux dépens, outre 1.000 euros en application de l’article 700 de code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 8 février 2023 par M. [W] [A],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 mars 2023 par lesquelles M. [W] [A] demande à la cour de :

Vu les articles 1240, 1242, 1709 et 2044 du Code civil

Recevoir M. [W] [A] en ses écritures, fins et observations et l’y déclarer recevable et bien fondé

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

— Condamné M. [W] [A] à payer à M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] la somme de 35 700 euros

— Condamné M [W] [A] à payer à Mlle [U] [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts et à Mlle [K] [O] la somme de 4 000 euros à titre de dommages intérêts ;

— Dit que les sommes allouées aux mineures devront être versées par M. [W] [A] sur un compte ouvert au nom de chacune des mineures et portant mention de leur minorité, compte que M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] devront ouvrir préalablement en donnant à M. [W] [A] les références de ces comptes ; en cas d’exécution forcée, ce versement spécifique incombera aux auxiliaires de justice concernés ;

— Condamné M [W] [A] à payer à proposer à M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] un relogement correspondant à leurs besoins dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— Ordonné la communication de la décision au parquet du procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bobigny

— Condamné M. [W] [A] aux dépens outre 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau

A titre principal :

Constater qu’une transaction est intervenue entre les parties le 12 juillet 2022 ;

Déclarer irrecevables les demandes d’indemnisation et de relogement formées par M. et Mme [O] en leur nom personnel et pour leurs filles ;

Subsidiairement :

Dire et juger que les demandes de M. et Mme [O] sont irrecevables et, à défaut infondées,

En conséquence les rejeter,

Condamner solidairement M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL cabinet Ligneul par application de l’article 699 du code de procédure civile

Condamner solidairement M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] à payer à M. [W] [A] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

Mme [M] [N] [J] épouse [O] et M. [F] [O] [H] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant leur ont été signifiées le 14 mars 2023 à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur l’irrecevabilité des demandes de M. et Mme [O] soulevée par M. [A]

Le premier juge a condamné M. [W] [A] à payer à M. et Mme [O], une somme de 35.700 euros au titre du remboursement des loyers perçus au motif que l’état du logement résultant de l’arrêté préfectoral du 7 juillet 2022 montre qu’il ne pouvait être loué en vue de l’habitation et que cette situation existait dès la location.

Il a alloué aux enfants mineures de M. et Mme [O] des dommages-intérêts.

En outre, il a condamné sous astreinte, M. [W] [A] à proposer à M. et Mme [O] un relogement correspondant à leurs besoins.

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré de ces chefs, M. [W] [A] soutient l’existence d’un accord passé avec ses locataires, suivant lequel ceux-ci abandonnaient toute poursuite à son encontre et renonçaient à solliciter une indemnité quelconque pour les conditions de l’occupation du pavillon loué, en contrepartie de leur relogement et d’une renonciation de sa part, à leur réclamer les loyers impayés.

Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Aux termes de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

L’écrit prévu par l’article 2044 du code civil n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction (cass. 1ère chambre civile, 18 mars 1986, n° 84-16.817)

La transaction est un contrat et est, à ce titre, soumise aux règles édictées par l’article 1347 du code civil, la preuve peut en être rapportée par témoins ou présomptions lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 6 février 1973, 71-12.511, Publié au bulletin).

Aux termes de l’article 1362 du code civil, constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

En l’espèce, pour établir qu’une transaction est intervenue avec M. et Mme [O], M. [W] [A] verse aux débats les témoignages de M. [L] [D], de M. [X] [X] et de M. [E] [Z], qui attestent dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, que M. [O] en contrepartie de son relogement avait accepté d’abandonner toutes poursuites à son encontre.

Or, à défaut de toute pièce écrite émanant de M. [O], la preuve de ce qu’il a consenti à abandonner toute demande à l’encontre de M. [W] [A] en contrepartie de son relogement, n’est pas rapportée.

Les seuls témoignages produits ne sauraient rapporter cette preuve.

Il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [O].

Sur les demandes de M. et Mme [O] au titre du remboursement des loyers et à titre de dommages-intérêts

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M. et Mme [O], une somme de 35.700 euros au titre du remboursement des loyers perçus et à Mlles [U] [O] et [K] [O] respectivement, les sommes de 5.000 euros et 4.000 euros à titre de dommages intérêts, M. [W] [A] fait valoir que les époux [O] ne sont pas fondés à réclamer la restitution de sommes qu’ils n’ont pas payées et que sa responsabilité ne saurait être engagée dès lors qu’il n’a commis aucune faute, ayant rendu un service d’ami aux époux [O] en les logeant temporairement.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

En vertu de l’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

L’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public (Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n° 09-12.691) ; elle ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3 ème, 4 juin 2013, pourvoi 11-27.650). Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3ème, 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541). L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74 ; Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-16.430).

En l’espèce, M. [W] [A] ne conteste pas que M. et Mme [O] ont occupé le bien dont il est propriétaire situé [Adresse 1] à [Localité 4], à compter du 2 avril 2018, conformément au contrat de bail signé le même jour.

Il ne conteste pas davantage l’arrêté du 2 juillet 2022, cité par le premier juge, par lequel le préfet de Seine Saint Denis a décidé qu’il était tenu de faire cesser la mise à disposition du local à fins d’habitation et d’assurer le relogement des occupants.

Le premier juge a indiqué que cette décision était motivée par les caractéristiques suivantes du local :

— local mis à disposition aux fins d’habitation présentant un caractère impropre à l’habitation du fait de sa nature et de sa configuration…( enfouissement du local sur 1,35 m, éclairement naturel insuffisant, présence d’un prospect inférieur à 2m et hauteur sous plafond inférieure à 2.20m dans l’ensemble du local)

— local dangereux du fait des conditions manifestes de sur-occupation (local occupé par 2 adultes et 2 enfants pour une surface habitable nulle)

— présence d’humidité,

— présence de moisissures,

— insuffisance du système de ventilation,

— insuffisance de moyen de chauffage fixe et fonctionnel,

— risque de chute en raison de la non-planéité du sol,

— installation électrique dangereuse du fait de l’absence de dispositif différentiel, de l’absence de liaison à la terre et de l’accès direct à des éléments sous tension,

— risque d’intoxication au monoxyde de carbone dû à la présence d’un appareil fonctionnant au gaz en l’absence de ventilation efficace.

Il résulte de ces éléments, qui ne sont pas utilement contestés par l’appelant, que le logement étant indécent et inhabitable, M. [W] [A] n’a donc pas satisfait à son obligation légale de délivrance et ne peut prétendre au paiement d’une quelconque somme, non causée.

Néanmoins, force est de constater que le premier juge n’a cité aucune pièce permettant d’établir que M. et Mme [O] se sont acquittés des sommes dont ils demandent le remboursement.

N’étant pas constitués en appel, ils n’apportent pas cette preuve devant la cour, étant rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

Dans son attestation précitée du 10 février 2023, M. [E] [Z] énonce : '[W] m’a également dit que cela faisait plusieurs dizaine de mois que M. [F] ne payer plus le loyer dans le seul but de faire préssions et trouver un nouveau logement. M. [O] [H] [F] ayant les mêmes origines que moi (Bangladesh), je lui ai dit que ça démarche n’était pas honnête surtout qu’au départ [W] lui avait dépanner un toit pour quelque mois et c’est lui qui n’a plus voulu partir'.

Dans ces conditions, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné M. [W] [A] à payer à M. et Mme [O], une somme de 35.700 euros au titre du remboursement des loyers perçus.

M. et Mme [O] seront déboutés de leur demande en restitution des loyers payés d’avril 2018 à juin 2022.

S’agissant des dommages-intérêts sollicités par M. et Mme [O], le premier juge a énoncé que les enfants de M. et Mme [O] ont souffert de l’insalubrité des lieux et qu’il résulte des certificats médicaux produits que l’enfant [T] le 12 juillet 2021 souffre de rhinites et affections pulmonaires à répétition en lien avec le logement, qu’elle subit en outre un retard de croissance et d’acquisition de forces motrices auquel contribue l’état du logement, que l’enfant [B], née le 27 mai 2017, subit des bronchites à répétition associés à d’autres pathologies ORL.

Si ces certificats médicaux ne sont pas produits devant la cour, il convient de constater que l’arrêté préfectoral précité concernant le logement litigieux, non contesté, fait mention de ce que les caractéristiques du logement engendrent des risques :

— de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies.

— de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies infectieuses ou parasitaires.

— d’atteinte à la santé mentale de survenance d’accidents.

— d’électrocution.

— d’intoxication par le monoxyde de carbone,

— d’altération de la vue, de douleurs oculaires, d’avitaminose, de fatigue de maux de tête, de stress et de déstructuration spatiale et temporelle

— de troubles musculosquelettiques.

M. [W] [A] ne justifie d’aucun cas de force majeure permettant de l’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, l’indécence du logement a existé dès la prise à bail.

Néanmoins la somme allouée par le premier juge apparaît excessive au regard des circonstances de l’espèce.

Il convient de condamner M. [W] [A] à indemniser le préjudice subi par les époux [O] au titre de leur trouble de jouissance à hauteur de 7.000 euros, infirmant le jugement sur le quantum de la condamnation prononcée.

Par ailleurs, cette somme ne doit pas être allouée aux enfants mineures de M. et Mme [O], non parties au litige et qui n’ont pas la capacité d’agir en justice.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [W] [A] à Mlle [U] [O] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts et à Mlle [K] [O] la somme de 4.000 euros à titre de dommages intérêts et dit que les sommes allouées aux mineures devront être versées par M. [W] [A] sur un compte ouvert au nom de chacune des mineures et portant mention de leur minorité, compte que M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] devront ouvrir préalablement en donnant à M. [W] [A] les références de ces comptes en cas d’exécution forcée, ce versement spécifique incombera aux auxiliaires de justice concernés.

M. [W] [A] sera condamné en appel à payer à M. et Mme [O], la somme de 7.000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur le relogement de M. et Mme [O]

En l’espèce, M. [W] [A] verse aux débats le contrat de bail signé par M. [O] le 1er août 2022 pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que les quittances de loyer y afférentes pour les mois d’août 2022 à janvier 2023.

Il résulte des attestations de témoins précitées que M. [W] [A] a proposé un relogement à M. et Mme [O], dans ce logement appartenant à son frère.

Le procès-verbal d’huissier établi lors de la délivrance de l’assignation devant la cour d’appel, le 14 mars 2023, démontre qu’il s’agit bien de leur domicile, l’huissier ayant mentionné que le nom des destinataires figurent sur la boîte aux lettres.

Dans ces conditions, et alors que ce relogement a été effectif dès le 1er août 2022, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [W] [A] à proposer à M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] un relogement correspondant à leurs besoins dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

M. et Mme [O] doivent être déboutés de leur demande de relogement.

Sur la communication du jugement au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bobigny

Le sens du présent arrêt et l’existence non contestée de l’arrêté préfectoral précité, commande de confirmer le jugement sur ce point.

Sur les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [A], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel.

Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Déclare recevables les demandes d’indemnisation et de relogement de M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J],

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— ordonné la communication de la présente décision au parquet du procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bobigny,

— condamné M. [W] [A] aux dépens, outre 1.000 euros en application de l’article 700 de code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

Déboute M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] de leur demande en paiement de la somme de 36.400 euros, montant des loyers payés d’avril 2018 à juin 2022,

Condamne M. [W] [A] à payer à M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

Déboute M. [H] [F] [O] et Mme [M] [N] [O] née [J] de leur demande de relogement,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [W] [A] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président