ARRÊT N°25/

LF

R.G : N° RG 23/00358 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4H5

[A]

C/

[A]

Mutuelle SMABTP RAVAUX PUBLIC (SMABTP)

S.A.S. VILLA BOURBON BOIS

Société BOURBON BOIS

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 02 MAI 2025

Chambre civile TGI

Appel d’un jugement rendu par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 14 FEVRIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 21 MARS 2023 RG n° 19/02407

APPELANTE :

Madame [I] [X] [A]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentant : M^e Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉES :

Madame [T] [I] [U] [A]

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mutuelle SMABTP RAVAUX PUBLIC (SMABTP)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : M^e Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. VILLA BOURBON BOIS

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentant : M^e Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 14/11/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 janvier 2025 devant Monsieur FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Sarah HAFEJEE, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 25 avril 2025 prorogé par avis au 02 mai 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 02 mai 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [Z] [A] et Madame [I] [X] [A] sont s’urs et propriétaires de terrains voisins situés [Adresse 13] sur la commune de [Localité 15] des suites d’une opération-partage comme suit :

— Parcelle cadastrée AP n° [Cadastre 4] (Madame [T] [Z] [A])

— Parcelle cadastrée AP n° [Cadastre 6] (Madame [I] [X] [A])

Madame [T] [Z] [A] a constaté que sa parcelle était occupée par une construction récente, confiée à la Société par Actions Simplifiée VILLAS BOURBON BOIS-PRIMO, prise en la personne de son représentant légal (VILLAS BOURBON BOIS – PRIMO) sous la maîtrise d’ouvrage de Madame [X] [A].

Madame [T] [Z] [A] et le maire de la commune ont vainement interpellé officiellement Madame [I] [X] [A] et la société VILLAS BOURBONS BOIS-PRIMO sur l’atteinte au droit de propriété.

Le 4 avril 2018, Madame [T] [Z] [A] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion tendant principalement à la libération des lieux et remise en état sous astreinte, et subsidiairement à l’exécution d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance en date du 30 août 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a rejeté la demande principale en l’absence d’élément permettant d’établir avec précision l’existence et l’étendue de l’empiètement allégué. Cependant, le juge a ordonné une mesure d’expertise, confiée à Monsieur [G], remplacée par Monsieur [K].

L’expert judiciaire a déposé son rapport clos le 20 mars 2019.

Par acte de commissaire de justice en date des 16 et 23 juillet 2019, Madame [T] [Z] [A] a fait assigner Madame [I] [X] [A] et la société VILLAS BOURBONS BOIS-PRIMO devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de solliciter la démolition des ouvrages édifiés sur la parcelle de la requérante.

Par jugement en date du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

«  CONSTATE le désistement de la SMABTP ;

REJETTE la demande de nouvelle expertise ;

CONDAMNE Madame [I] [X] [A] à démolir à ses frais toutes constructions et aménagements réalisés sur la propriété de Madame [T] [Z] [A] et à remettre en état ladite propriété ; sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui commencera à courir dans les deux mois suivant la signification du présent jugement, et ce durant 3 mois ;

DIT que Madame [I] [X] [A] devra libérer de tant de sa personne que de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, la propriété de Madame [T] [I] [U] [A], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui commencera à courir dans les deux mois suivant la signification du présent jugement, et ce durant 3 mois ;

CONDAMNE Madame [I] [X] [A] à verser à Madame [T] [I] [U] [A] la somme de 117.000 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 04 avril 2013 et 31 décembre 2022 ;

CONDAMNE Mme [I] [X] [A] à verser à Madame [T] [A] une indemnité d’occupation, de 1.000 euros par mois due à partir du 1er janvier 2023 jusqu’à complet délaissement des lieux ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [X] [A] et la société VILLAS BOURBON BOIS PRIMO à procéder à leurs frais à la démolition de la maison d’habitation édifiée sur la propriété de Madame [T] [I] [U] [A] et à la remise en état complète du terrain d’assiette du bâtiment ; sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui commencera à courir dans les deux mois suivant la signification du présent jugement, et ce durant 3 mois ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Madame [T] [I] [U] [A] ;

DIT que les condamnations pécuniaires porteront intérêts au taux légal depuis l’assignation jusqu’à complet paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [X] [A] et la société BOUBON BOIS PRIMO à payer à Madame [T] [I] [U] [A] une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum Mme [I] [X] [A] et la société BOURBON BOIS PRIMO aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME BENTOLILA CLOTAGATIDE, Avocat aux offres de droit. "

* * *

Par déclaration du 21 mars 2023, Madame [I] [X] [A] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 22 mars 2023.

Madame [I] [X] [A] a déposé ses premières conclusions d’appelant le 15 mai 2023.

Par ordonnance en date du 27 juin 2023, le premier président de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a donné acte à la société BOURBON BOIS de son intervention volontaire à la présente instance, outre ordonné la suspension de l’exécution provisoire attachée au jugement querellé.

Madame [T] [I] [U] [A], intimée, a déposé ses premières conclusions le 1er août 2023.

La société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS – la SMABTP, intimées, ont déposé leurs premières conclusions le 14 août 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

* * *

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions n° 2 déposées le 21 août 2024, Madame [I] [X] [A] demande à la cour de :

«  1. A titre principal

— INFIRMER la décision déférée dans son intégralité à l’exception :

o D’une part du rejet de la demande indemnitaire de Madame [T] [A],

o D’autre part de ce que le premier juge a retenu la responsabilité de la société BOURBON BOIS ;

Statuant à nouveau,

— DIRE ET JUGER que Madame [T] [I] [U] n’établit pas l’existence d’un empiètement sur sa parcelle AP [Cadastre 4] ;

— DECLARER que Madame [I] [X] [A] est de bonne foi ;

— CONDAMNER Madame [T] [I] [U] [A] et la SAS BOURBON BOIS PRIMO à verser la somme de 15 000 euros chacune à Madame [I] [X] [A] ;

— DECLARER que les demandes nouvelles en appel de Madame [I] [T] [A] à l’encontre de la SAS BOURBON BOIS sont recevables sur le fondement de l’article 564 du code de 64 du code de procédure civile,

En conséquence,

— DEBOUTER en tout état de cause Madame [T] [I] [U] [A] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions comme étant mal fondées ;

2. A titre subsidiaire

Dans l’hypothèse où un doute subsisterait dans l’esprit de la cour sur les limites des fonds en question, constatant que le rapport d’expertise de Monsieur [K] et les pièces produites aux débats ne permettent pas d’apprécier la réalité de l’empiètement allégué,

— ORDONNER, avant dire droit, une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira, avec mission d’usage, et notamment de :

o Convoquer les parties en cause ainsi que leurs Avocats ;

o Se rendre sur les lieux sis parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 4] et AP n° [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 15] ;

o Se faire remettre par les parties ou tout tiers détenteur des documents l’ensemble des documents qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

o Consulter les titres de propriétés de chaque partie et déterminer sur quelle parcelle porte les droits de chacun ;

o Recueillir les déclarations des parties ;

o Procéder à l’arpentage des propriétés concernées, et situer les constructions édifiées sous la maîtrise d’ouvrage de Madame [I] [X] [A] ;

o Fournir tous éléments permettant de vérifier si Madame [T] [I] [U] [A] subit un empiètement ;

o En décrire, s’il existe, la superficie et les limites à l’aide d’un plan ;

o Donner à la Cour les éléments permettant de statuer sur les différentes responsabilités encourues ;

o Proposer une délimitation et tenter dans la mesure du possible de concilier les parties ;

o Etablir le rapport d’expertise ;

o Fixer le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

o Dire que l’expert déposera son rapport dans un délai de 6 mois à compter de l’arrêt à intervenir.

3. A titre subsidiairement encore

Dans l’hypothèse où un empiètement serait consacré,

— CONSTATER que cet empiètement affecterait l’existence même et l’usage de ses constructions par Madame [I] [X] [A] ;

— CONSTATER que la SOCIETE VILLAS BOURBON BOIS PRIMO, constructeur, a engagé sa responsabilité de plein droit en construisant un ouvrage impropre à sa destination à titre principal sur le fondement de la responsabilité décennales et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle du constructeur ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SOCIETE VILLAS BOURBON BOIS PRIMO et la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) à relever Madame [I] [X] [A] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de Madame [T] [I] [U] Sur l’exécution provisoire de droit,

— ECARTER l’exécution provisoire ;

4. En tout état de cause

— DEBOUTER Madame [I] [T] [A] et la SAS BOURBON BOIS PRIMO de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER solidairement Madame [T] [I] [U] [A] et la SAS BOURBON BOIS à verser chacune à Madame [I] [X] [A] la somme de 4 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

* * *

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimée n° 3 déposées le 20 février 2024, Madame [T] [I] [U] [A] demande à la cour de :

«  DECLARER Madame [X] [A] mal fondée en son appel principal, et la DEBOUTER en conséquence de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées contre Madame [T] [I] [U] [A] ;

RECEVOIR Madame [T] [I] [U] [A] en son appel incident, et l’y déclarer fondée ;

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis du 14 février 2023 (RG n° 19/02407) en ce qu’il a :

— Constaté le désistement de la SMABTP ;

— Omis de statuer sur les demandes formées à l’encontre de la SMABTP avant que celle-ci ne se désiste de son intervention volontaire ou rejeté ces demandes ;

— Fixé à l’encontre de Mme [X] [A] le montant de l’astreinte au titre de l’obligation de démolition et de remise en état des lieux à la somme de 500 ' par jour de retard ;

— Limité la durée de l’astreinte à 3 mois passé le délai d’exécution de 2 mois ;

— Fixé à l’encontre de Mme [X] [A] le montant de l’astreinte au titre de l’obligation de délaissement des lieux à la somme de 500 ' par jour de retard ;

— Limité la durée de l’astreinte à 3 mois passé le délai d’exécution de 2 mois ;

— Fixé à l’encontre de Mme [X] [A] et de la Société BOURBON BOIS le montant de l’astreinte au titre de l’obligation de démolition de la maison d’habitation et de remise en état des lieux à la somme de 500 ' par jour de retard ;

— Limité la durée de l’astreinte à 3 mois passé ce délai d’exécution de 2 mois ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [T] [I] [U] [A] ;

— Limité à la somme de 3 000,00 ' le montant des frais irrépétibles alloués à Mme [T] [I] [U] [A] ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées,

— DECIDER que faute de s’être exécutée de son obligation de démolir à ses frais toutes constructions et aménagements réalisés par elle sur la propriété de Mme [T] [I] [U] [A] telle que délimitée par l’expert judiciaire Monsieur [K], et à remettre en état ladite propriété dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, Madame [X] [A] sera redevable d’une astreinte de 5 000,00 euros par jour de retard jusqu’à complète remise en état des lieux ;

— DECIDER que faute de s’être exécutée de son obligation de délaisser les lieux, dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, Madame [X] [A] sera redevable d’une astreinte de 5 000,00 euros par jour de retard jusqu’à complète libération des lieux, et pourra en être expulsée tant de sa personne que de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNER Madame [X] [A] à verser à Madame [T] [I] [U] [A] la somme de 255 000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre les cinq années précédant l’assignation en référé du 04 avril 2019 et le 31 décembre 2023, date prévisible de la fin de l’instance ;

— CONDAMNER Mme [X] [A] à verser à Mme [T] [I] [U] [A] une somme mensuelle de 2 500,00 ' à titre d’indemnité d’occupation, à partir du 01/01/2024, jusqu’à complets délaissement et remise en état des lieux ;

— DECIDER que faute de s’être exécutées de leur obligation de démolir à leurs frais la maison d’habitation réalisée par elles sur la propriété de Mme [T] [I] [U] [A] et à remettre en état les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, Madame [X] [A] et la société BOURBON BOIS seront solidairement redevables d’une astreinte de 5 000,00 euros par jour de retard jusqu’à complète remise en état des lieux ;

— CONDAMNER in solidum Madame [X] [A], la société VILLAS BOURBON BOIS et la SMABTP à verser à Madame [T] [I] [U] [A] les sommes suivantes :

o A titre de dommages et intérêts : 50 000,00 euros

o Au titre des frais irrépétibles de première instance : 7 500,00 euros

— DEBOUTER Mme [X] [A] et les sociétés BOURBON BOIS et SMABTP de toutes leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;

— CONFIRMER pour le surplus le jugement entrepris ;

— Y AJOUTANT,

— DEBOUTER les sociétés BOURBON BOIS et SMABTP des fins de leur appel incident ;

— CONDAMNER solidairement Mme [X] [A] et les sociétés BOURBON BOIS ET SMABTP à verser à Mme [T] [I] [U] [A] la somme de 5 000,00 ' au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP CANALE GAUTHIER ANTHELME BENTOLILA CLOTAGATIDE, Avocat aux offres de droit ; "

* * *

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimée et d’intervenant volontaire n° 4 déposées le 8 novembre 2024, la société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS – la SMABTP demandent à la cour de:

«  A TITRE LIMINAIRE

Prendre acte de l’intervention volontaire de la société BOURBON BOIS ensuite d’une transmission universelle à son profit du patrimoine de la société VILLAS BOURBON BOIS

A TITRE D’APPEL INCIDENT :

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Denis le 14 février 2023 en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société VILLAS BOURBON BOIS au titre de l’empiètement allégué par Mme [T] [I] [U] [A] et a condamné l’intimée in solidum avec Madame [I] [X] [A] à démolir sous astreinte la maison d’habitation de l’appelante et la remise en état complète du terrain d’assiette du bâtiment outre la condamnation in solidum des mêmes parties à une indemnité de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de M. [K].

Et statuant à nouveau,

JUGER que le régime de la construction sur le terrain d’autrui prévu par l’article 555 du code civil doit trouver application en l’espèce et REJETER toute demande de condamnation in solidum dirigée à l’encontre de la société BOURBON BOIS aux fins de démolition de l’ouvrage.

A défaut, JUGER que l’empiètement alléguée par Mme [T] [I] [U] [A] sur la parcelle AP [Cadastre 4] n’est pas caractérisé.

JUGER en tout état de cause que la société VILLAS BOURBON BOIS n’a commis aucune faute ou manquement contractuel au titre des seules obligations mises à sa charge par le marché privé de travaux conclu le 18.09.2014 avec le maître de l’ouvrage

En conséquence,

REJETER toute demande, fin ou conclusions dirigée à l’encontre du constructeur et/ou de son assureur la SMABTP

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONFIRMER le jugement dont appel dans ses dispositions favorables à la SMABTP

A défaut, JUGER toute demande aux fins de mobilisation de la garantie de la SMABTP comme étant prescrite et partant irrecevable.

CONFIRMER le jugement querellé en ce qu’il a rejeté toute demande de dommages et intérêts de Mme [T] [I] [U] [A]

REJETER toute demande de condamnation formée à l’encontre de la SMABTP ou de son assurée sur le fondement de la garantie décennale

JUGER qu’aucune garantie décennale souscrite auprès de la SMABTP ne peut être valablement recherchée en l’espèce

REJETER toute demande nouvelle en appel spécialement les demandes de Mme [I] [X] [A] dirigées à l’encontre de la société VILLAS BOURBON BOIS et/ou son assureur la SMABTP

CONDAMNER toutes parties succombantes à verser aux sociétés BOURBON BOIS et SMABTP chacune la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

REJETER toute prétention plus ample ou contraire. "

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

* * *

1 – Sur la nature de l’atteinte au droit de propriété de Madame [T] [I] [U] [A] et le régime juridique applicable,

La société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS – et la SMABTP soutiennent que le juge de première instance a improprement retenu qu’il s’agissait d’un empiètement d’une partie d’un ouvrage régi par l’article 544 du code civil alors que les caractéristiques de l’espèce démontrent qu’il s’agit d’une construction intégrale d’une maison d’habitation sur le terrain d’autrui régi par les dispositions de l’article 555 du code civil. Dès lors, toute demande de condamnation in solidum dirigée à son encontre ne peut être prononcée (Civ. 3ème, 28 mai 1986 n° 85-10.367 et Cass. 1ère civ, 21 novembre 1967 : Juris-Data n° 1967-000340).

Par ailleurs, pour caractériser l’empiètement, elles font grief à la décision du premier juge d’avoir retenu, à tort, l’existence d’une borne posée par le cabinet MECHY-BROYON, géomètre-expert, en 2010 alors que Monsieur [K], géomètre-expert judiciaire a retenu dans son rapport définitif qu’il avait pris comme plan de référence pour son expertise, le plan réalisé par le géomètre [B], validé par la cour d’appel. Il ne peut s’agir que d’une borne posée en 2005 puisque Monsieur [B] a été commis pour l’implantation des bornes par arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion le 21 février 2023. En tout état de cause, elles indiquent que l’emplacement de la borne provisoire posée en 1996 n’a pas été remise en cause par les deux arrêts de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date des 1er septembre 2000 et 21 février 2003. Ni la contenance, ni le lot attribué à Madame [I] [X] [A] par les décisions de première instance en date des 24 octobre 1995 et 16 juin 1998 n’ont été remise en cause de sorte que la contenance figurant sur l’acte de partage du 5 janvier 2005 attribuée à Madame [I] [X] [A] n’a pas été modifiée. En outre, elles précisent que l’expert judiciaire n’a pas vérifié que l’empiètement calculé remettait en cause la superficie des parcelles figurant à l’acte authentique du 5 janvier 2005. Dès lors, le rapport d’expertise judiciaire ne pouvait être homologué en l’état par le premier juge dans sa motivation. Enfin, elles précisent que l’expert judiciaire n’a pas communiqué le pré-rapport aux termes duquel il explique comment il s’est déterminé pour arrêter la position exacte de la limite de propriété.

Madame [I] [X] [A] rejoint l’argumentation de la société BOURBON BOIS -SMABTP selon laquelle « une construction nouvelle sur le terrain d’autrui », régi par l’article 555 du code civil est applicable à la présente espèce, expliquant que le litige ne porte pas sur un simple empiètement, mais bien sur une construction nouvelle édifiée par un tiers auquel cas le régime de l’article 544 du code civil est inapplicable.

Elle revient sur l’analyse technique réalisée par l’expert judiciaire, expliquant qu’en première instance, le juge a ignoré le fait qu’une borne a été posée par Monsieur [B], géomètre-expert, en 2005 en application de la décision de la cour d’appel et non, en 1996. Elle fait encore grief au premier juge d’avoir retenu l’existence de borne posée en 2010 par le cabinet MECHY-BROYON alors que l’expert judiciaire n’en fait aucune référence dans son rapport d’expertise pour délimiter la limite séparative entre les parcelles des deux s’urs. Sur ce point, elle précise que l’intervention dudit cabinet géomètre-expert sur sa parcelle n’a pas été faite dans le respect de la contradiction. Elle ajoute que si elle venait à être amputée de 3.856 m2 comme le jugement de première instance l’exige, la superficie de la parcelle de la concluante serait considérablement diminuée.

Madame [T] [I] [U] [A] fait valoir que la seule délimitation des parcelles entre les fonds respectifs des parties qui a été appliquée par tous les géomètres experts successifs est celle qui résulte des arrêts de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion du 1er septembre 2000 et 21 février 2003. Sur le fondement de l’article 544 et suivants du code civil, elle a constaté l’existence d’empiètement de la part de sa s’ur, résultant plus particulièrement de la construction de la maison d’habitation sur sa parcelle. Elle rappelle que l’expert judiciaire désigné a confirmé l’existence d’un empiètement sur sa parcelle par des constructions édifiées (maison d’habitation) par la société VILLAS BOURBON BOIS. Elle indique que sa s’ur s’est appropriée 3 856 m2 de sa superficie matérialisée par la maison d’habitation, un hangar et une zone agricole défrichée.

Sur ce,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 555 du code civil,

Aux termes de l’article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, à titre liminaire, la cour relève que par jugement devenu définitif en date du 24 octobre 1995, le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion a ordonné le partage en nature de biens immobiliers d’une superficie d’environ 76 ha dépendant de l’indivision successorale de feu [E] [A] située sur le territoire de la commune de [Localité 15], lieu-dit " [Localité 12] " en désignant Monsieur [B], géomètre-expert, avec mission de constituer huit lots d’égale valeur composés chacun d’une parcelle située en partie haute et d’une autre parcelle située en partie basse, et de procéder à leur bornage aux frais de chaque copartageant.

Cette même décision a également dit que Madame [L] [D], épouse [O] se verrait attribuer la parcelle exploitée par elle, dans la limite de la superficie lui revenant et que Madame [T] [U] [A] épouse [C] se verrait attribuer sous cette même limite, une parcelle jouxtant celle dont elle est déjà propriétaire.

S’estimant lésée par le projet de partage établi par l’expert judiciaire à l’issue du rapport dressé le 1er août 1996, Madame [T] [U] [A] épouse [C] a fait assigner ses sept autres copartageants devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion aux fins d’annulation du rapport susvisé.

Déboutée de ses prétentions en première instance par décision en date du 16 juin 1998, Madame [T] [U] [A] épouse [C] a interjeté appel.

Par arrêt infirmatif en date du 1er septembre 2000, la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a jugé que Madame [T] [U] [A] épouse [C] devait recevoir, outre le lot n° 7 situé en partie haute de la propriété à partager, tel que proposé par l’expert dans son rapport du 1er août 1996, une autre parcelle située en partie basse, issue de celles cadastrées section AP [Cadastre 9] et [Cadastre 5], commettant de nouveau, Monsieur [B] pour proposer un nouvel allotissement en tenant compte de l’obligation posée par le jugement du 24 octobre 1995.

Le 11 mars 2022, l’expert judiciaire a dressé un rapport, ainsi qu’un plan modificatif de partage.

Par arrêt en date du 21 février 2003, la cour a notamment :

«  (')

Dit et juge que l’acte sous-seing privé signé le 03 mars 2001 par les coindivisaires constitue un simple projet de partage amiable et non une transaction au sens de l’article 2044 du code civil.

Dit et juge que la limite divisoire entre les lots n° 8 et 9 telle que prévue sur le plan annexé au rapport susvisé, sera modifiée pour être déplacée vers l’ouest de manière à former une ligne parallèle au bord Est de la citerne colinéaire située sur le lot n° 8, à une distance de trois mètres de cet ouvrage, pour rejoindre au sud le point rouge matérialisé sur le plan portant la mention « Figues » comme prévu sur le premier plan dressé en 1996 par l’expert.

Dit et juge que le lot n° 8 ainsi rectifié sera attribué à [U] [T] [A] épouse [C] qui recevra également le lot n° 4 situé en partie basse.

Dit et juge que [L] [O] recevra le lot n° 9 dont le bénéfice de l’attribution préférentielle lui a été reconnu par jugement définitif du 24/10/1995 et lui donne acte de ce qu’elle ne réclame aucune parcelle en partie basse.

Dit et juge que pour le surplus le partage s’effectuera entre les autres copartageants selon le plan établi par l’expert [B] et le projet amiable signé le 03/03/2001 à savoir :

Lots 1 et 15 à [H] [A] épouse [F]

Lots 2 et 14 à [J] [Y] [A]

Lots 3 et 13 à [X] [A]

Lots 5 et 10 à [E] [A]

Lots 6 et 11 à [R] [A]

Lots 7 et 12 à [W] [V] [A]

Commet Mr [B] aux fins d’achèvement de sa mission par l’implantation des bornes telle que prévue au plan de division annexé à son rapport du 11 mars 2002, sauf à procéder à la rectification de la ligne divisoire précédemment ordonnée. (') ".

Par mail en date du 28 novembre 2023, Monsieur [B] (pièce intimée n° 18) a confirmé que " (') Des bornes avaient été posées en 1995/1996 suite à un premier jugement, mais celui-ci a été rejeté. Je ne suis plus intervenu pour les Consorts [A] jusqu’à présent ", contredisant ainsi l’affirmation selon laquelle, des bornes auraient été posées en 2005 ou 2010 postérieurement aux deux arrêts d’appel susvisés.

En d’autres termes, alors que la pose d’une borne ne constitue pas le titre de propriété et que la surface mentionnée dans l’acte notarié et du cadastre est indicative et fiscale, la délimitation de la limite des lots dans le cadre de la procédure initiale de partage résulte bien des deux arrêts de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date des 1er septembre 2000 et 21 février 2003, ayant acquis force de chose jugée.

En référence à l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 21 février 2003, Monsieur [K], expert judiciaire commis par décision du 26 octobre 2018, a reçu pour mission de procéder à l’arpentage des propriétés concernées, puis situer les constructions édifiées et zone d’empiètement aux fins de proposer une délimitation.

Après avoir consulté les titres de propriétés, entendu et répondu aux dires des parties, l’expert judiciaire a, « grâce à l’assemblage de plusieurs plans complémentaires » et des mesures effectuées, repositionné la limite aux points A et B figurant sur le plan d’expertise, concluant à un empiètement total de 3856 m2 réparti en trois zones comme suit :

o Maison d’habitation : 709 m2

o Hangar en béton et métal : 465 m2

o Zone agricole défrichée : 2 682 m2.

De ces éléments, il s’ensuit que l’atteinte à la propriété de Madame [T] [I] [U] [A] est établie.

Dans la partie discussion des dernières conclusions déposées devant la cour, Madame [I] [X] [A] soulève, sans le reprendre et en retirer toutes les conséquences de droit dans son dispositif, le défaut de visa sur lequel le premier juge s’est basé pour qualifier un empiètement sur la parcelle AP [Cadastre 4] appartenant à Madame [T] [I] [U] [A].

A cet égard, alors que Madame [T] [I] [U] [A] réitère sa demande principale de démolition et remise en état de sa parcelle sur le fondement de l’article 544 du code civil, il résulte des pièces versées et des conclusions des parties que les faits de l’espèce concernent l’édification d’une maison d’habitation et d’un hangar non terminé sur la parcelle AP [Cadastre 4] suivants :

«  Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K] (pièce intimée n° 11) aux termes duquel la construction d’une maison d’habitation a été entièrement édifiée sur la parcelle appartenant à Madame [T] [I] [U] [A],

«  Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux et le procès-verbal de réception des travaux sans réserve du 16 mai 2017, attestant de la totalité des travaux récemment réalisés (pièces intimées n° 2 et 3),

«  Conclusions des parties aux termes desquelles, ces dernières reconnaissent qu’il s’agit bien d’une construction nouvelle entièrement édifiée sur la parcelle AP [Cadastre 4] et non sur une partie de la superficie.

Ceci étant exposé, il est établi que les faits concernent une construction nouvelle (maison d’habitation) entièrement édifiée sur le terrain d’autrui régi par les dispositions de l’article 555 du code civil et non une simple extension d’une construction sur un fonds voisin régi par l’article 545 du code civil.

En conséquence, la cour considère que le régime de l’article 555 du code civil doit s’appliquer au règlement du présent litige, prévoyant, soit l’acquisition de la construction par le maître du sol, par le mécanisme de l’accession, à charge d’indemniser le constructeur. Soit, la démolition qui devrait pourvoir être prononcée toutes les fois que le constructeur ait été de mauvaise foi.

2 – Sur la bonne foi de Madame [I] [X] [A],

Madame [I] [X] [A] fait valoir qu’elle a cru, de manière légitime, réaliser les constructions et aménagements sur sa parcelle octroyée suivant arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 21 février 2023. A ce titre, elle précise que sa mauvaise foi ne peut être retenue pour exiger la démolition des constructions. En effet, selon la concluante, la réunion des erreurs communes des géomètres experts qui se sont succédées l’a conduite à construire sur le terrain qu’elle pensait lui appartenir. Ensuite, elle rappelle que sa s’ur n’a engagé de procédure judiciaire qu’un an après la livraison de la maison, soit le 16 mai 2017, alors qu’elle avait constaté la construction litigieuse dès le mois de janvier 2017. Elle conclut encore que les constructions litigieuses ont été faites conformément à un permis de construire délivré par la municipalité de [Localité 15].

La société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS – la SMABTP fait valoir que, sous réserve de la démonstration de la mauvaise foi du maître de l’ouvrage, la demande de démolition sous astreinte de la maison d’habitation et remise en état du terrain ne pourra être formulée qu’à l’encontre de Madame [I] [X] [A]. En cas de bonne foi du maître de l’ouvrage, aucune destruction de la construction, ni dommage et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance ou moral ne peuvent être ordonnée. Au contraire, le propriétaire du sol est tenu de l’indemniser.

Selon ces dernières, la preuve de la bonne foi de Madame [I] [X] [A] est rapportée dans la mesure où les travaux entrepris successivement en 2011 (hangar agricole accompagné de travaux de viabilisation en eau potable et électricité) et 2017 (maison à usage d’habitation) ont été réalisés au vu et su de sa s’ur, voisine, et sans que celle-ci ne s’y oppose alors que Madame [I] [X] [A] occupe la parcelle depuis 1996 telle que délimitée par le géomètre-expert [B] à l’époque. Elle souligne que plus de vingt ans après et postérieurement à la réception des travaux de la maison, la commune de [Localité 15] lui a notifié ce qui sera qualifié d’empiètement en première instance.

Madame [T] [I] [U] [A] fait valoir que sa s’ur fait preuve d’une mauvaise foi depuis l’origine, en référence à des « contenances cadastrales » qu’elle reconnaît « indicatives » devant la cour. Par ailleurs, elle expose qu’en 2015, Madame [I] [X] [A] avait fait intervenir un autre géomètre-expert (cabinet OIT) qui avait matérialisé les bornes en présence de cette dernière. Elle souligne encore que Madame [I] [X] [A] a agi en vertu d’une délimitation qui ressortait d’une décision de première instance, infirmée par arrêts de la cour d’appel et qu’elle a persisté dans ses agissements et ce, malgré les interpellations de la municipalité de [Localité 15]. Selon la concluante, Madame [I] [X] [A] ne pouvait ignorer les délimitations validées par la cour.

Sur ce,

Vu l’article 550 du code civil,

Aux termes de l’article 550 du code civil, le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, élargi par la jurisprudence au titre putatif.

Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.

En d’autres termes, faisant obstacle à la démolition, la bonne foi du constructeur, est de manière constante, caractérisée par la croyance de celui-ci de bâtir sur un terrain qui lui appartient en vertu d’un titre translatif. Si la preuve de la bonne foi est toujours présumée au sens de l’article 2274 du code civil, c’est au propriétaire du sol qu’il reviendra de renverser la présomption de bonne foi en montrant que le constructeur ne pouvait ignorer les vices de son titre, plus particulièrement, au moment où il entreprend de construire.

En l’espèce, dès l’instance en référé, puis lors des débats tenus en première instance et dans le cadre de ses dernières conclusions déposées devant la cour, Madame [T] [I] [U] fait valoir, à titre principal, l’option de démolition et remise en état de sa parcelle à l’encontre de l’appelante.

En réplique, dans un premier temps, Madame [I] [X] [A] excipe un acte notarié dressé par Maître [P], notaire le 5 janvier 2005 en vertu duquel, elle a reçu la pleine propriété d’un immeuble non bâti situé sur la Commune de [Localité 15] figurant au cadastre sous les références suivantes : Au lieudit " [Localité 14] " section AP numéro [Cadastre 6] pour une contenance de 02ha 87 a 11ca.

Or, s’il n’apparaît pas contestable que par arrêts en date des 1er septembre 2000 rendu le 21 février 2003, Madame [T] [I] [U] [A] et Madame [I] [X] [A] sont respectivement propriétaires des parcelles cadastrées AP n° [Cadastre 4] et AP n° [Cadastre 6] dans l’attente de l’achèvement de la mission de l’expert par l’implantation des bornes, la cour relève, alors qu’un procès est en cours, qu’en l’absence de bornage réalisé ultérieurement par Monsieur [B] en 2003, obligatoire en cas de litige de voisinage pour délimiter légalement des propriétés par un géomètre-expert, Madame [I] [X] [A] ne pouvait ignorer que l’acte notarié est entaché d’un vice concernant sa superficie.

Dans un deuxième temps, Madame [I] [X] [A] soutient qu’elle a entrepris successivement des travaux et constructions en 2011 inachevés concernant la construction d’un hangar agricole accompagné de viabilisation de la parcelle (désenclavement et installation de réseaux d’eau potable et électrique), puis en 2017 concernant la construction d’une maison « au vu et au su » de sa s’ur qui ne pouvait ignorer l’ampleur des travaux.

Toutefois, il est constant que la passivité du propriétaire du sol devant les travaux entrepris, en l’occurrence en 2011, ne saurait rendre de bonne foi le constructeur et donc, être assimilé à une renonciation anticipée par le propriétaire du sol au droit de poursuivre la démolition de la construction. D’ailleurs, interrogée par Monsieur [K], expert-géomètre, cette dernière a indiqué " une prise de conscience de l’empiètement sur sa parcelle non lors de la construction du hangar [inachevé], cité ci-dessus par sa s’ur, [X] mais par celle de la maison de cette dernière ".

Le 19 décembre 2017, les services municipaux de [Localité 15] ont indiqué à Madame [I] [X] [A], que des suites de la décision tacite du 8 juin 2016, l’autorisant à construire un logement social type F4 sur la parcelle AP [Cadastre 6], une visite sur site d’un agent communal avait eu lieu le 7 décembre 2017, en présence du constructeur, constatant que " les travaux effectués ne respectaient pas l’autorisation de construire visée ci-dessus, notamment, l’implantation de votre bâtiment. Je vous signale que votre maison semble être implantée sur le terrain cadastré AP[Cadastre 4] sur lequel d’autres travaux en cours portent sur l’édification d’une nouvelle construction. " (Pièce intimée n° 5)

Dans un troisième temps, Madame [I] [X] [A] souligne que sa s’ur n’a engagé de procédure judiciaire qu’un an après la livraison de la maison, soit le 16 mai 2017, alors qu’elle avait constaté la construction litigieuse dès le mois de janvier 2017.

Or, si par courrier en date du 26 février 2018, le conseil de Madame [T] [I] [U] [A] a mis en demeure Madame [I] [X] [A] de procéder à l’enlèvement de la construction édifiée (Pièce intimée n° 6) et que le 4 avril 2018, elle avait saisi le juge des référés aux fins de voir, à titre principal, ordonner la libération des lieux et remise en état sous astreinte, puis subsidiairement, l’instauration d’une mesure d’expertise, Madame [I] [X] [A] avait connaissance de la délimitation judiciaire avant le début de la construction de la maison d’habitation en janvier 2017.

En effet, Madame [I] [X] [A] avait fait intervenir le 7 décembre 2015, le cabinet Océan Indien Territoire (OIT), géomètre-expert, afin de procéder au bornage de sa parcelle n° [Cadastre 6] avec la parcelle AP n° [Cadastre 10] et ce, conformément au plan de partage judiciaire de l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion de sorte qu’elle ne pouvait ignorer la délimitation de sa parcelle.

Aussi, il résulte de ces éléments que le comportement de Madame [T] [I] [U] [A] ne suffit pas à établir la bonne foi de Madame [I] [X] [A] et donc, s’apparenter à une renonciation anticipée au droit de poursuivre la démolition de la construction de la part de Madame [T] [I] [U] [A].

Par conséquent, il y a lieu de retenir la mauvaise foi de Madame [I] [X] [A].

3 – Sur les responsabilités encourues,

A- S’agissant de la responsabilité de Madame [I] [X] [A] et de la société BOURBON BOIS PRIMO sur le fondement de l’article 555 du code civil,

Madame [I] [X] [A] retient que le premier juge lui fait grief de ne pas avoir pris en compte un bornage inexistant. Elle rappelle qu’elle est agricultrice, éleveuse de poulet. Elle rembourse encore un crédit jusqu’au mois de mai 2037 sur la construction de la maison d’habitation dont la démolition est exigée. La construction du hangar lui permettait de continuer son élevage de poulet. En définitive, l’exécution de la décision de première instance aurait des conséquences irrémédiables pour elle. L’expert judiciaire reconnaît sa bonne foi dans son rapport, expliquant qu’elle avait agi, « étant persuadée de son bon droit. »

Madame [T] [I] [U] [A] fait valoir que la seule démonstration de la matérialité de l’empiètement suffit à engager la responsabilité de son auteur que ce dernier soit de bonne ou mauvaise foi.

La société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS – la SMABTP fait valoir, dès lors que les dispositions de l’article 555 du code civil ont vocation à s’appliquer, si la mauvaise foi de Madame [I] [X] [A] venait à être caractérisée, seule cette dernière pourrait alors être condamnée la destruction de la construction et la remise en état du terrain. Les dispositions de l’article 555 du code civil ne sont pas applicables à l’entrepreneur qui a exécuté les travaux pour le compte d’autrui (Civ. 3ème, 28 mai 1986, n° 85-10.367 et Cass. 1ère civ, 21 novembre 1967 : Juris-Data n° 1967-000340)

Sur ce,

Vu l’article 555 du code civil,

Lorsque le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire du sol peut demander la démolition de la construction aux frais du constructeur sans aucune indemnité et sans préjudice de dommages et intérêts.

En l’espèce, compte tenu de ce qui précède, Madame [I] [X] [A] sera condamnée à réparer les dommages causés à Madame [T] [I] [U] [A], les dispositions de l’article 555 du code civil n’étant pas applicable à l’entrepreneur qui a exécuté des travaux pour le compte d’autrui.

Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé sur le fondement de l’article 555 du code civil.

B – S’agissant de la responsabilité de la société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS – la SMABT,

«  S’agissant des demandes présentées par Madame [I] [X] [A],

Madame [I] [X] [A] engage, en cause d’appel, la responsabilité de la société BOURBON BOIS PRIMO sur deux fondements :

— De l’article 1792 du code civil (garantie décennale)

— De l’article 1231-1 du même code (responsabilité contractuelle)

En réplique, la société BOURBON BOIS soulève une fin de non-recevoir relative aux demandes nouvelles. Elle rappelle que Madame [I] [X] [A] n’a jamais formulé de demande en première instance à l’encontre du constructeur, ni de son assureur. Les demandes nouvelles visent uniquement à relever indemne et garantir l’appelante de toute éventuelle condamnation susceptible d’être prononcées à son encontre. En cause d’appel, les nouvelles demandes de condamnation à démolir et reconstruire à ses frais la maison à usage d’habitation, ainsi que la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ne sont pas destinées à écarter les prétentions de Madame [T] [I] [U] [A].

Madame [I] [X] [A] fait valoir que sa demande présentée à l’encontre de la société VILLAS BOURBON BOIS n’est pas nouvelle et donc, recevable. Si elle a formulé des demandes à l’encontre de la société BOURBON BOIS PRIMO, c’est bien pour faire écarter les conclusions de ladite société qui dénie sa responsabilité engagée lors des débats tenus en première instance.

Sur ce,

Vu l’article 564 et suivants du code de procédure civile,

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les demandes nouvelles sont recevables en cause d’appel, notamment lorsqu’elles tendent à faire écarter les prétentions adverses. Dès lors, il appartient à la juridiction d’appel de rechercher si la prétention nouvelle formulée est de nature à faire écarter la prétention adverse.

En l’espèce, la cour relève que dans ses dernières conclusions déposées en première instance, Madame [I] [X] [A] s’est limitée à demander, à titre principal, d’ordonner une nouvelle expertise, et à titre subsidiaire, de débouter la requérante de toutes ses prétentions.

En cause d’appel et pour la première fois, Madame [I] [X] [A] engage la responsabilité de la société BOURBON BOIS sur les fondements des articles 1792 et 1231-1 du code civil, outre une demande de condamnation au paiement à titre de dommages et intérêts.

Cependant, les prétentions telles que présentées dans le dispositif des dernières conclusions déposées par Madame [I] [X] [A] devant la cour ne sont pas destinées à écarter les prétentions adverses de la société BOURBON BOIS PRIMO qui dénie sa responsabilité, mais tendent à permettre à l’appelante de réparer des négligences de première instance.

Par conséquent, les demandes présentées par Madame [I] [X] [A] sur le fondement de articles 1792 et 1231-1 du code civil devant la cour à l’encontre de la société BOURBON BOIS PRIMO seront déclarées irrecevables.

«  S’agissant des demandes présentées par Madame [T] [I] [U] [A],

Madame [T] [I] [U] [A] expose qu’elle dispose d’un recours contre un constructeur professionnel même si elle n’a aucun lien contractuel avec celui-ci au sens de l’article 1240 du code civil (Cass. Ass. Plénière, 13 janvier 2020, n° 17-19.963). Selon la concluante, la responsabilité de plein droit de la société BOURBON BOIS est engagée dès lors qu’elle était tenue de s’assurer de la propriété du sol sur lequel le maître de l’ouvrage lui demandait de construire. La responsabilité contractuelle des entrepreneurs est encourue pour 10 ans et non sur la base du délai quinquennal de droit commun. En tout état de cause, indépendamment de l’existence ou non d’une faute contractuelle, il existe une obligation de prudence et de vigilance qui pèse sur tout professionnel.

La société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS – la SMABTP exposent qu’elles ont édifié la maison d’habitation de l’appelante, considérant, sans ambiguïté, que le maître de l’ouvrage occupait la superficie dans les limites octroyées par son titre de propriété. Elles ajoutent qu’en application du contrat de marché de travaux signé entre les parties le 19 septembre 2014, il n’appartient pas au constructeur, ni à la maîtrise d''uvre de vérifier la propriété du sol et les limites séparatives mais à la maîtrise de l’ouvrage. Les limites de parcelle du maître d’ouvrage indiquées sur le plan de masse ont été communiquées par l’appelante. Elles ont réalisé les diligences conformément au dossier de permis de construire. En second lieu, elles précisent que les propriétaires tiers qui se plaignent d’un empiètement d’une construction voisine sur leur parcelle n’ont pas qualité pour solliciter la garantie-constructeur limitée au profit du maître de l’ouvrage en cas de faute contractuelle. Dans le même sens, elles ne peuvent être tenues au respect « d’un devoir général de vigilance et de prudence ». Le positionnement, voire le repositionnement des bornes, comme le démontre l’historique de la présente espèce, relève de la compétence d’un géomètre-expert. Enfin, elles ignoraient le litige ancien opposant les deux s’urs [A] mais postérieurement à la réception des travaux.

Sur ce,

Vu l’article 1240 du code civil,

Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un marché de travaux peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage autre que le trouble anormal du voisinage, y compris s’il s’agit d’un manquement à une obligation de résultat.

En l’espèce, pour retenir la responsabilité de la société BOUBON BOIS PRIMO, le premier juge avait retenu que " En tant que professionnel de la construction, la SAS BOURBON BOIS PRIMO, mandatée par Madame [I] [X] [A] pour édifier la maison litigieuse, devait vérifier la propriété du sol et les limites séparatives. "

Or, selon le contrat du marché de travaux (pièce intimé n° 1), il appartenait au maître de l’ouvrage de vérifier la propriété du sol et les limites séparatives en faisant « exécuter à ses frais, sous sa responsabilité, le bornage du terrain par un géomètre et fournira un plan de parcelle bornée avant l’établissement du Permis de construire. »

D’ailleurs, Monsieur [K], expert judiciaire, relève que " Quant à l’implantation de la VILLA BOURBON BOIS sur le terrain, elle semble aussi avoir fait l’objet d’une implantation qui avait pour repère la borne indiquée par [X] [A] dans notre pré-rapport en page 6 (lors de la visite des lieux). " alors que des suites du plan modificatif de partage établi par Monsieur [B] le 14 mars 2002 validé par l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion du 21 février 2023, il revenait aux parties de faire achever l’implantation des bornes par Monsieur [B].

De manière surabondante, il résulte de la déclaration attestant de l’achèvement et de conformité des travaux reçue par la mairie le 8 juin 2017 (pièce intimé n° 2), sans réserve, que le constructeur a bien réalisé les diligences afférentes au contrat de marché de travaux de sorte qu’aucune faute ne peut être valablement reprochée à la société BOURBON BOIS PRIMO et ce, même au titre d’un « devoir général de vigilance et de prudence » qui ne trouve à s’appliquer en l’espèce en l’absence de faute démontrée.

Ce n’est qu’à l’occasion de l’intervention judiciaire de Monsieur [K], expert géomètre, à l’issue d’un « travail approfondi » et par « l’assemblage de plusieurs plans » que l’expert a été en mesure de repositionner les limites.

Il s’ensuit qu’il ne peut être mis à la charge de la société BOURBON BOIS PRIMO pareille obligation qui relève de la responsabilité du maître de l’ouvrage sous couvert de la compétence d’un géomètre-expert.

Ainsi, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société BOURBON BOIS PRIMO.

Par voie de conséquence, en l’absence de faute rapportée, la mise hors de cause de la SMABTP, en qualité d’assureur de la société BOURBON BOIS PRIMO sera prononcée.

C – S’agissant de la demande de contre-expertise

Madame [I] [X] [A] sollicite l’organisation d’une mesure de contre-expertise aux frais de l’appelante. Selon la concluante, l’expert judiciaire n’a pas rempli sa mission en ce que les plans de référence retenus par l’expert, notamment le plan du cabinet MECHY, servant de plan de délimitation sont irréguliers, contestés et non contradictoires. Par ailleurs, selon la concluante, l’expert n’a pas, conformément à la mission donnée, déterminer la superficie des parcelles en litige.

Madame [T] [I] [U] [A] indique que cette demande est infondée en droit et en fait comme l’avait déjà tranché le juge de la mise en état.

Sur ce,

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire (pièce intimée n° 11) que par décision en date du 26 octobre 2018, Monsieur [K], géomètre-expert, a reçu pour mission de :

«  Se transporter sur les lieux du litige,

Entendre les parties dûment convoquées, en leurs explications et en leurs observations,

Se faire communiquer tous les documents utiles à la mission,

Consulter les titres de propriétés de chaque partie et déterminer sur quelle parcelle porte les droits de chacun,

Procéder à l’arpentage des propriétés concernées, situer les constructions édifiées et déterminer la zone d’empiètement (nature et importance des préjudices),

Proposer une délimitation et tenter dans la mesure du possible de concilier les parties,

Etablir le rapport d’expertise ".

Aux termes de son rapport clos le 20 mars 2019, il s’avère que l’expert judiciaire a répondu à l’ensemble des chefs de la mission dont il a été saisi.

Ainsi, la présente demande sera rejetée.

Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

D – S’agissant des mesures de réparations

«  S’agissant de la demande de dommages et intérêts formulées par Madame [T] [I] [U] [A],

Madame [T] [I] [U] [A] fait grief au premier juge d’avoir écarté à tort sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et moral, considérant que les fautes conjuguées de l’appelante et de la société BOURBON BOIS l’ont privé de sa propriété et modifié durablement le foncier contre sa guise, étant rappelé qu’elle est agricultrice, productrice de fleurs.

Madame [I] [X] [A] précise que la demande de dommages et intérêts ferait double emploi avec la demande de démolition et de remise en état.

La société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS – la SMABTP fait valoir que le préjudice allégué n’est pas démontré ni dans son principe, ni dans son montant.

Sur ce,

En l’espèce, Madame [T] [I] [U] [A] sollicite la condamnation de sa s’ur à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de l’atteinte à la propriété.

Si la responsabilité civile consiste à rétablir dans la mesure du possible le dommage causé et replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit et que la réparation pécuniaire représente le droit commun de la réparation du dommage, dès lors il y a lieu de considérer que la modification du foncier à vocation à disparaître après démolition et remise en état des lieux par l’appelante.

Ainsi, la présente demande sera rejetée en l’absence d’éléments complémentaires.

Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

«  S’agissant de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [I] [U] [A] fait encore grief à la motivation du premier juge d’avoir considéré à tort qu’aucun élément ne justifiait de majorer l’indemnité d’occupation au premier jour où elle avait réalisé l’édification de la maison d’habitation alors que la valeur de la parcelle avait changé.

Madame [I] [X] [A] indique qu’elle ne peut être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation compte tenu de sa bonne foi. A défaut, il conviendrait de ne pas aller au-delà de ce qui a été jugé par le premier juge sous peine de « mort civile » compte tenu de sa situation personnelle et financière.

Sur ce,

Indépendamment de la demande de démolition de la construction, le propriétaire du sol peut solliciter une indemnité d’occupation pour la période pendant laquelle il a été privé de son terrain.

En l’espèce, Madame [T] [I] [U] [A] fait grief à la décision du premier juge d’avoir évalué le montant des astreintes sollicitées à la somme de 1 000 euros, au lieu de 5 000 euros sollicités.

Or, il ne ressort pas des conclusions, ni des pièces versées par Madame [T] [I] [U] que le montant des astreintes soit réévalué en cause d’appel, en l’absence d’évaluation immobilière et de tout autre élément de comparaison.

Ainsi, l’indemnité qui a commencé à courir dans les cinq ans précédant l’assignation en référé délivrée le 4 avril 2018, soit le 4 avril 2013 sera calculé comme suit :

— Hangar : d’avril 2013 à 2016 inclus, soit 45 mois x 1 000 euros, soit 45 000 euros,

— Maison d’habitation : de janvier 2017 à décembre 2023 inclus, soit 84 mois x 1 000 euros, soit 84 000 euros, soit un montant total de 129 000 euros.

Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé sur le principe de l’indemnité d’occupation, mais infirmé en son montant et la période, soit à compter d’avril 2013 à décembre 2023 inclus et du 1er janvier 2024 jusqu’à complète remise en état des lieux au titre de l’indemnité d’occupation.

«  S’agissant de l’astreinte à fixer par jour de retard

Madame [T] [I] [U] [A] fait grief au premier juge d’avoir limité le montant et la durée de l’astreinte, considérant que sa s’ur avait fait, depuis de nombreuses années, preuve d’intention dilatoire et de mauvaise foi. A ce titre, elle sollicite un délai d’exécution bref avec un montant de l’astreinte dissuasif.

Madame [I] [X] [A] indique qu’elle ne sera pas en mesure de s’acquitter d’une astreinte élevée.

Sur ce,

En l’espèce, Madame [T] [I] [U] [A] sollicite la condamnation de sa s’ur à lui verser une astreinte qu’elle évalue à la somme de 5 000 euros par jour de retard jusqu’à complète remise en état des lieux.

Toutefois, aucun élément ne justifie le prononcé d’un tel montant.

Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé de ce chef en ce qu’il a fixé le montant de l’astreinte à 500 euros par jour de retard qui commencera à courir dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et ce pendant un délai de trois mois.

E – S’agissant des demandes accessoires

«  S’agissant de l’exécution provisoire

Madame [I] [X] [A] fait valoir que l’exécution aurait des conséquences manifestement excessives sur ses conditions de vie, entraînant « sa mort civile » et l’arrêt de son activité d’éleveuse de poulet, ce que Monsieur le premier président de la cour de céans a bien compris par le biais de l’ordonnance du 27 juin 2023.

Sur ce,

Eu égard l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire sera ordonnée.

«  S’agissant des dépens

Madame [I] [X] [A], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME BENTOLILA CLOTAGATIDE, avocats aux offres de droit.

«  S’agissant des frais irrépétibles

Madame [I] [X] [A] sera condamnée à payer à :

— Madame [T] [I] [U] [A] la somme de 1 500 euros,

— La société BOURBON BOIS venant aux droits de la société VILLAS BOURBON BOIS et la SMABTP la somme de 1 500 euros chacune.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’article 555 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— Condamné la société BOURBON BOIS PRIMO à procéder in solidum avec Madame [I] [X] [A] à leurs frais à la démolition de la maison d’habitation édifiée sur la propriété de Madame [T] [I] [U] [A] et à la remise en état complète du terrain d’assiette du bâtiment sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir dans les deux mois suivant la signification du présent jugement, et ce durant trois mois;

— Condamné Madame [I] [X] [A] à verser à Madame [T] [I] [U] [A] la somme de 117 000 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 4 avril 2013 et le 31 décembre 2022 ;

— Condamné in solidum la société BOURBON BOIS PRIMO avec Madame [I] [X] [A] à verser une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné in solidum la société BOURBON BOIS PRIMO avec Madame [I] [X] [A] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [K] ;

Statuant à nouveau,

DECLARE irrecevable les demandes formulées à l’encontre de la société BOURBON BOIS PRIMO et la Société Mutuelle d’Assurances du Bâtiment et des Travaux Publics, en qualité d’assureur de ladite société sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes présentées à l’encontre de la société BOURBON BOIS PRIMO et la Société Mutuelle d’Assurances du Bâtiment et des Travaux Publics, en qualité d’assureur de ladite société ;

CONDAMNE Madame [I] [X] [A] à verser à Madame [T] [I] [U] [A] la somme de 129 000 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période d’avril 2013 à décembre 2023 inclus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [I] [X] [A] aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME BENTOLILA CLOTAGATIDE, avocats aux offres de droit ;

CONDAMNE Madame [I] [X] [A] à payer à Madame [T] [I] [U] [A] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [X] [A] à payer à la société BOURBON BOIS PRIMO et la Société Mutuelle d’Assurances du Bâtiment et des Travaux Publics la somme de 1 500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT