ARRÊT N°26/

SP

R.G : N° RG 24/00722 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GB7H

S.A.R.L. IMMO P.E.I.

C/

[H]

RG 1èRE INSTANCE : 21/02383

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 28 MAI 2024 RG n°: 21/02383 suivant déclaration d’appel en date du 14 JUIN 2024

APPELANTE :

La S.A.R.L. IMMO P.E.I.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIME :

Monsieur [V] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Isabelle ANDRE ROBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 10 JUILLET 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leurs dossiers au greffe de la chambre civile 15 jours avant la date de l’audience conformément à l’article 912 alinéa 2 du CPC.

La procédure a été appelée à l’audience du 13 février 2026 devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : M^me Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 Mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 MAI 2026.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors des débats : CAMINADE Agnes, Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR

Par contrat en date du 13 mai 2019, M. [V] [H] a confié un mandat de vente à la SARL Immo Péi s’agissant de plusieurs terrains pour une surface d’environ 5 hectares et 68 ares situés [Adresse 3].

Par lettre-proposition d’achat en date du 14 novembre 2019, la société Immo Péi présentait une offre formulée par M. [U] [B] pour une acquisition des terrains au prix de 1.300.000 euros rémunération du mandataire de vente comprise. L’offre était formulée pour une durée de 3 mois selon M. [H] et de 30 mois selon la société Immo Péi.

Le 30 novembre 2020, M. [H] contresignait l’offre pour vente au prix de 1.300.000 euros ainsi que pour des frais d’agence de 130.000 euros hors taxes.

Se plaignant de l’inexécution du mandat de vente par M. [H], par acte du 13 septembre 2021, la société Immo Péi a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de condamnation à lui verser, à titre principal, la somme de 260.040 euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire convenue dans le contrat signé entre les parties le 13 mai 2019, subsidiairement la somme de 141.050 euros au titre de la rémunération du mandataire, très subsidiairement, la somme de 141.050 euros au titre des dommages et intérêts causés par le manquement fautif du premier à l’égard de la seconde et, en tout état de cause, les sommes de 54.800 euros au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé, et des intérêts au taux légal majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du prononcé et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [H] a conclu au débouté des prétentions de la société Immo Péi et demandé au tribunal, à titre reconventionnel, d’enjoindre la société Immo Péi de produire l’original de l’offre d’achat du 14 novembre 2019, de la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son trouble de jouissance et d’ordonner la restitution de tous les titres de propriété correspondant aux terrains objets du mandat encore en sa possession sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision à venir.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 28 mai 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

« DEBOUTE la société IMMO PEI de sa demande visant a voir condamner Monsieur [H] au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire convenue dans le contrat signé entre Ies parties le 13 mai 2019 ;

DEBOUTE la société IMMO PEI de sa demande visant à voir condamner Monsieur [H] au titre de la rémunération du mandataire ;

DEBOUTE la société IMMO PEI de sa demande visant à voir condamner Monsieur [H] au titre des dommages et intérêts causés par le manquement fautif du premier à l’égard de la seconde ;

DEBOUTE la société IMMO PEI de sa demande visant à voir condamner Monsieur [H] au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [V] [H] de sa demande visant à voir condamner la société IMMO PEI condamnée au paiement de dommage-intérêts en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTE Monsieur [V] [H] de sa demande visant à voir ordonner la restitution sous astreinte de tous les titres de propriété correspondant aux terrains objets du mandat qui seraient encore en la possession de la société IMMO PEI ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

CONDAMNE la société IMMO PEI aux entiers dépens de l’instance. »

Par déclaration au greffe en date du 14 juin 2024, la société Immo Péi a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juillet 2025.

***

Dans ses dernières conclusions n°2 transmises par voie électronique le 14 janvier 2026, la société Immo Péi demande à la cour, au visa des articles 1217, 1240, 1993,1999 et 2000 du code civil, de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Immo Péi de ses demandes ;

Statuant à nouveau

— Dire et juger la société Immo Péi recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence

A titre principal

— Condamner M. [H] à verser la somme de 260.040 euros à la société Immo Péi au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire convenue dans le contrat signé entre les parties le 13 mai 2019 ;

A titre subsidiaire

— Condamner M. [H] à verser la somme de 141.050 euros à la société Immo Péi au titre de la rémunération du mandataire ;

A titre infiniment subsidiaire

— Condamner M. [H] à verser la somme de 141.050 euros à la société Immo Péi au titre des dommages et intérêts causés par le manquement fautif du premier à l’égard de la seconde ;

En tout état de cause

— Condamner M. [H] à verser la somme de 54.800 euros à la société Immo Péi au titre du préjudice financier ;

— Dire et juger que la condamnation pécuniaire à l’encontre de M. [H] sera assorti des intérêts au taux légal à compter de son prononcé, et des intérêts au taux légal majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du prononcé ;

— Condamner M. [H] à verser la somme de 3.000 euros à la société Immo Péi au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 12 novembre 2025, M. [H] demande à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur le recours interjeté par la société Immo Péi ;

En tout état de cause

— Juger que le mandat de vente du 13 mai 2019 expirait automatiquement à son terme le 13 août 2020, faute d’avoir été renouvelé ou prolongé expressément ;

— Juger que la proposition d’achat du 14 novembre 2019 est devenue caduque passée le délai de validité de 3 mois commençant à courir à sa signature, soit le 14 février 2020 ;

— Juger en tout état de cause que la proposition d’achat du 14 novembre 2019 n’est pas une promesse de vente ou un compromis de vente ;

— Juger que les éléments essentiels de la vente avaient été arbitrairement écartés par l’appelante lors de la rédaction de la proposition d’achat et du projet de compromis de vente notarié du 16 janvier 2021 ;

— Juger que le vendeur n’était plus engagé par la proposition d’achat et qu’il n’était tenu par aucune autre obligation contractuelle ;

— Juger que l’agence immobilière a eu une gestion imprudente du dossier en reprenant ses investigations sans mandat et postérieurement aux échéances ci-dessus, voire en ne soumettant pas de projet d’acte de vente reprenant les éléments essentiels de la vente comme une convention de séquestre demandée par le vendeur et en y incluant de nouvelles conditions suspensives au profit du seul acquéreur comme l’obtention d’une déclassement des parcelles acquises, l’obtention d’un permis de lotissement, la pré commercialisation de 50% des parcelles en VEFA, l’obtention d’un prêt à la vente de ces parcelles ;

— Juger qu’il ne lui est dû aucune forme de rémunération totalement infondée, et injustifiée ;

— Juger que les frais financiers qu’elle a pu engager à compter de la caducité de l’offre et la fin du mandat, sont liés à cette situation de gestion défaillante de la situation et resteront à sa charge ;

— Juger qu’elle n’a droit à aucune rémunération du fait de ses manquements fautifs ;

— Juger qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice ;

— En ce, confirmer la décision entreprise l’y en déboutant totalement ;

Par contre y ajoutant

— La débouter de toutes demandes fins et conclusions s’y rapportant ;

— Juger que le comportement de la société Immo Péi est générateur de troubles de jouissance et de privation envers M. [H] ;

— Condamner la société Immo Péi au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi ;

— Ordonner la restitution de tous les titres de propriété correspondant aux terrains objets du mandat encore en possession de l’appelant et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter la notification de la décision à venir ;

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Par ailleurs, la cour constate que M. [H] a exclu du périmètre de son appel incident la demande formée en première instance tendant à enjoindre la société Immo Péi de produire l’original de l’offre d’achat du 14 novembre 2019 pour laquelle il avait été débouté. Ce chef a donc un caractère définitif.

Sur le terme de la lettre-proposition d’achat

Les premiers juges ont jugé que la lettre-proposition d’achat du 14 novembre 2019 avait pour terme, non pas 30 mois, mais 3 mois, relevant que même si M. [H] n’a pas demandé de vérification d’écritures dans le dispositif de ses conclusions, la mention portée de 30 mois n’a pas été écrite d’un trait, que le chiffre 0 était particulièrement repassé et qu’en outre, une durée de 30 mois pour la validité d’une proposition d’achat, si elle n’était pas prohibée, était pour le moins inhabituelle.

La société Immo Péi soutient que la lettre-proposition d’achat a été signée par M. [H] pour une durée de 30 mois.

M. [H] soutient qu’il a limité la durée de son offre d’achat à 3 mois, n’ayant aucune raison de retenir une durée hors norme de 30 mois.

Sur ce,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil aux termes desquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public ;

Vu l’article 1372 du même code civil selon lequel « L’acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l’oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l’ont souscrit et à l’égard de leurs héritiers et ayants cause. »

Vu l’article 1373 du même code qui dispose que « La partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d’une partie peuvent pareillement désavouer l’écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu’ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d’écriture. »

Vu les articles 287 à 298 du code de procédure civile relatifs à la procédure de vérification d’écriture concernant exclusivement les actes sous signature privée selon lesquels, elle peut être demandée à titre incident ou principal ; Dans le premier cas, elle relève de la compétence du juge saisi au principal, dans le second cas, du tribunal judiciaire ;

S’agissant de l’incident de vérification, comme en l’espèce, aux termes de l’article 287 alinéa 1er du code de procédure civile : 'Si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.'

Le juge procède à la vérification au vu des éléments dont il dispose et enjoint, s’il y a lieu, aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. Si ces mesures lui paraissent insuffisantes, le juge peut encore ordonner une consultation ou une expertise réalisée par un graphologue au titre de ses pouvoirs en matière de mesures d’instruction. La vérification d’écriture doit être effectuée au vu de l’original de l’acte contesté mais il n’est pas indispensable que les éléments de comparaison soient fournis en originaux. Si à la suite de ces mesures, il n’est pas possible d’établir la sincérité de l’écriture ou de la signature, alors la partie qui fonde ses prétentions sur cet acte sera déboutée car c’est sur elle que pèse le risque de la preuve. Si le juge retient la sincérité de l’acte, celui-ci acquiert la même foi qu’un acte authentique, cependant, cette présomption de vérité, ne s’étend pas au contenu de l’acte.

En l’espèce, le M. [U] [B], représentant la SAS Mozaïc Promotion, a, par l’intermédiaire de la société Immo Péi, fait une proposition d’achat du bien appartenant à M. [H], à savoir d’un terrain de 56.884 m²cadastré section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] situé [Adresse 4] au prix de 1.300.000 euros. L’acte sous signature privée dénommé « LETTRE ' PROPOSITION d’ACHAT » indique qu’aucun mot ni lignes n’ont été rayés comme nul.

Pour autant, comme l’ont justement retenu les premiers juges, ladite lettre comporte un terme de 3 mois et non 30 mois, soit une durée de deux ans et demi, pour le moins assez inhabituelle en la matière, le chiffre 0 apposé après le chiffre 3 ayant manifestement été rajouté : une partie du 0 a été écrite avec un stylo-bille d’une autre couleur et apposé à plusieurs reprises.

Il y a donc lieu de retenir que la proposition d’achat de M. [B] arrivait à son terme le 14 février 2019.

Sur la clause pénale

Après avoir retenu que M. [H] avait ratifié la proposition d’achat faite par M. [B] le 14 novembre 2019 pour une durée de 3 mois, les premiers juges ont jugé que le mandat de vente était arrivé à échéance le 13 août 2020, de sorte que la société Immo Péi ne pouvait fonder ses revendications en inexécution de ce contrat pour des faits générateurs postérieurs à son arrivée à terme.

La société Immo Péi soutient que le mandat de vente du 13 mai 2019, d’une durée de 15 mois, mettait à la charge de M. [H] l’obligation de signer, aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire, et qu’un acquéreur lui a été présenté le 14 novembre 2019 pendant la durée du mandat, de sorte que le refus du mandant de donner suite à la signature de l’avant-contrat caractérise un manquement ouvrant droit à l’application de la clause pénale et justifie sa condamnation au paiement de 260.040 euros.

M. [H] soutient que l’offre d’achat du 14 novembre 2019 était limitée à une durée de trois mois, délai qui n’a pas été respecté, l’offre n’ayant été soumise à sa signature qu’en novembre 2020, de sorte qu’elle était caduque et ne pouvait produire aucun effet juridique.

Il fait valoir qu’aucune acceptation claire et non équivoque de l’offre d’achat n’est intervenue, les mentions manuscrites figurant sur la proposition étant contestées et ne pouvant caractériser un consentement certain, de sorte qu’aucun accord de volontés ne saurait être retenu.

Il plaide que les conditions essentielles de la vente, notamment celles relatives au séquestre, au déclassement des parcelles, à l’obtention d’un permis d’aménager et à la pré-commercialisation, ont été modifiées ou ajoutées sans son accord, de sorte qu’aucune vente parfaite ne pouvait être formée.

Enfin, il argue que le mandat de vente conclu le 13 mai 2019 était arrivé à échéance le 13 août 2020 et que, en tout état de cause, l’agence n’a pas respecté les charges et conditions convenues, de sorte que la clause pénale ne pouvait être valablement invoquée à son encontre

Sur ce,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil ;

Vu l’article 1984 du même code civil en vertu duquel « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. ».

Vu les articles 1991 à 1997 du même code qui régissent la responsabilité civile contractuelle du mandataire à l’égard du mandant ;

Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce,

Par acte sous signature privée dénommé « MANDAT DE VENTE SANS EXCLUSIVITE » en date du 13 mai 2019, M. [V] [H] a confié un mandat de vente à la SARL Immo Péi s’agissant de plusieurs terrains pour une surface d’environ 5 hectares et 68 ares situés [Adresse 3].

Le contrat prenait la forme d’un formulaire pré-imprimé complété d’annotations manuscrites. Il stipulait notamment que :

— les biens devront être présentés au prix de 2.400.000 euros, rémunération du mandataire comprise et sauf accord ultérieur écrit des parties ;

— l’acquéreur devra, à l’appui de toute promesse ou compromis de vente, effectuer un versement d’un montant maximum de 240.000 euros ou 5% ;

— la rémunération du mandataire sera de 10% ou 240.000 euros hors taxe + 8,5% de TVA à la charge du vendeur ; elle deviendra exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur, le mandataire, titulaire de la carte professionnelle, perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire ;

— le notaire du mandant est Me [X] ;

— le mandat est consenti et accepté pour une période irrévocable de trois mois puis prorogé par tacite reconduction pour une unique période de 12 mois supplémentaires révocables suivant préavis de 15 jours et notification par lettre RAR ; il échoit automatiquement.

— (clause pénale) de condition expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la mission, le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire ; en cas de non-respect de cette obligation, le mandant s’engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire.

La société Immo Péi produit notamment :

— des échanges de messages avec M. [H] entre le 7 mai et le 7 juin 2019, assez peu explicites, dans lesquels la société Immo Péi demande à M. [H] de « récupérer des éléments sur le délibéré de la mairie », mentionne une demande de certificat d’urbanisme et évoque un article sur la délocalisation de l’école pour raisons de sécurité ;

— une demande de certificat d’urbanisme au nom de M. [H] portant le cachet de la mairie du 17 mai 2019 ;

— une attestation dactylographiée de M. [B] (société Mozaïc Promotion) datée du 6 août 2021 aux termes de laquelle :

« Dans le courant du mois de septembre 2020, Monsieur [R] [G] de IMMOPEI m’a présenté un terrain situé à [Adresse 5], en présence de son propriétaire Monsieur [V] [H].

Ce terrain est d’une contenance d’environ 5 hectares et 5000 m².

Je lui ai (sic) fait une offre d’un montant de 1.300.000€ commission de vente comprise.

Monsieur [H] m’a confirmé son accord et a donné toutes les informations à mon notaire afin de rédiger le compromis de vente, lequel a été rédigé et est resté en l’état depuis car Monsieur [H] souhaitait selon ses propos attendre la confirmation de son divorce pour vendre.

J’ai donc attendu et j’ai commencé à travailler sur un projet immobilier de réalisation d’un lotissement comprenant 70 à 80 parcelles pour de la villa individuelle.

Ce projet n’a jamais pu aboutir car Monsieur [H] à renoncer (sic) à vendre sans donner la moindre raison.

De fait, les études que j’ai engagé (sic) et qui m’ont couté (sic) n’aboutiront à rien.'

— une attestation dactylographiée de M. [B] (société Mozaïc Promotion) datée du 10 février 2023 aux termes de laquelle il atteste avoir reçu dans les bureaux de la société Mozaïc Promotion M. [G] de la société Immo Péi et son client M. [H] accompagné de Mme [Y] [F], que cette réunion avait pour objectif de présenter l’offre de vente des parcelles ['] sur des délais de 30 mois environ avec les conditions suivantes :

« -vente en dation avec rétribution d’une parcelle aménagée de 1.000 M²

— obtention du déclassement de l’ensemble des parcelles en zone constructible par la ville

— obtention du permis d’aménager sur l’ensemble du bien

— obtention des attestations de non-recours (3 mois après affichage du PC)

— pré-vente de 50% des parcelles en VEFA

— accord du financement bancaire sur le programme. »

Par courriel du 14 novembre 2019, M. [B] confirmait à la société Immo Péi son intérêt pour l’acquisition du bien DG 215, DG 213 [Cadastre 1], 506, 509, 510 et 518 d’une surface totale de 56.884m² pour un montant total de 1.300.000€ et indiquait :

« Cette acquisition sera effectuée aux conditions suspensives suivantes :

— vente en dation avec rétribution d’une parcelle aménagée de 1.000 M²

— obtention du déclassement de l’ensemble des parcelles en zone constructibles par la ville

— obtention du permis d’aménager sur l’ensemble du bien

— pré-vente de 50% des parcelles en VEFA

— accord du financement bancaire sur le programme. »

Par lettre-proposition d’achat du même jour, la société Immo Péi présentait une offre formulée par M. [U] [B] pour une acquisition des terrains au prix de 1.300.000 euros, rémunération du mandataire de vente comprise. L’offre était formulée pour une durée de 3 mois.

Le 30 novembre 2020, soit un an plus tard, M. [H] contresignait l’offre pour vente au prix de 1.300.000 euros ainsi que pour des frais d’agence de 130.000 euros hors taxes.

Suivant courriel du 11 décembre 2020, le notaire (Me [E]) informait la société Immo Péi avoir eu un entretien la veille avec l’acquéreur (M. [U] [B])

Suivant courriel du 11 décembre 2020, la société Immo Péi (M. [G]) demandait au notaire de lui faire parvenir le projet de compromis ainsi qu’une date de signature.

Suivant courriel du 12 janvier 2021, la société Immo Péi indiquait au notaire :

« Suite à notre échange avec [U],

La vente est sur les bases suites.

Déclassement et permis d’aménager avec 50% des ventes pour l’obtention du financement ».

Suivant courriel du 13 janvier 2021, M. [H] confirmait à la société Immo Péi qu’il ne souhaitait plus vendre la parcelle DV215, qu’il souhaite récupérer ses documents originaux (acte de propriété).

Suivant courriel du 16 janvier 2021, le notaire adressait le projet de compromis à M. [H], à savoir, outre un prix de vente fixé à 1.300.000 euros, une provision sur frais d’acte de vente pour 96.000 euros et une provision sur frais du prêt envisagé pour 18.000 euros, et une absence de dépôt de garantie, le projet de compromis stipule les conditions suspensives de droit commun, dont, au bénéfice de l’acquéreur, une condition suspensive d’obtention de prêt de 2.400.000 euros maximum d’une durée de 10 minimum à 15 ans maximum et un taux nominal maximum de 1,8% hors assurance, étant précisé que la réception de l’offre de prêt devra intervenir au plus tard après un délai de 10 mois après l’obtention du classement en zone constructible du bien et ce, sans pouvoir excéder un délai de 34 mois à à compter de compromis, ainsi que les conditions suivantes :

« CLASSEMENT DES PARCELLES CEDEES EN ZONE CONSTRUCTIBLES

Les présentes sont conclues sous la condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n’auraient pas contracté, que l’ACQUEREUR obtienne qu’une surface utile minimum de QUARANTE-CINQ MILLE (45000) m² fasse l’objet d’un classement en zone constructible au Plan Local d’Urbanisme de la commune de [Localité 1]

L’ACQUEREUR déclare s’engager à faire auprès de l’autorité compétente une demande pour obtenir le déclassement des parcelles concernées et à en justifier au VENDEUR.

A défaut de réalisation de cette condition dans le délai de VINGT-QUATRE MOIS (24) MOIS à compter des présentes, les présentes seront considérées comme caduques de plein droit sans formalité particulières, le terme ci-dessus stipulé étant considéré comme extinctif ainsi que les parties le reconnaissent.

REVISION DU PRIX ET DE LA COMMISSION D’AGENCE

En conséquence de la condition de déclassement susvisée, les parties d’un commun accord décident que les présente seront conclues sous la condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n’auraient pas contracté, que le PRIX DE VENTE dudit BIEN soit réévalué en fonction de la surface utile minimum qui fera l’objet d’un classement en zone constructible au Plan Local d’Urbanisme de la commune de [Localité 1].

Cette réévaluation se fera sur la base d’un prix par mètre carré de VINGT-TROIS EUROS ET SOIXANTE-HUIT CENTIMLES (23,68 EUR).

Précision étant ici faite ce prix inclura la commission d’agence, due par le VENDEUR et égale à 10 % (hors taxe sur la valeur ajoutée, du prix d’acquisition.

OBTENTION DU PERMIS D’AMENAGER UN LOTISSEMENT MIXTE

Compte tenu de la destination envisagée du BIEN par l’ACQUEREUR, un permis d’aménager délivrée par l’autorité compétente devra être obtenu par lui (articles R 421-19 à R 421-22 du Code de l’urbanisme ;

Le VENDEUR habilite l’ACQUEREUR à effectuer une telle demande et l’autorise à déposer à ses frais la demande de permis d’aménager conformément aux dispositions d’urbanisme applicable.

L’obtention de ce permis devra voir lieu au plus tard dans un délai de SEPT MOIS (7) après l’obtention du classement en zone constructible du BIEN et ce sans pouvoir excéder un délai de TRENTE-UN MOIS (31) à compter de ce jour.

Ladite autorisation d’urbanisme devra permettre la réalisation d’un lotissement d’environ 160 parcelles destinées à l’habitation, et 20 parcelles destinées à des activités artisanales et commerciales.

Les parties sont informées que le délai de recours contentieux au permis d’aménager à l’égard des tiers est de deux mois à compter du premier jour d’affichage de la décision de lotir sur le terrain. Le permis d’aménager ne peut être retiré que s’il est illégal, et ce dans le délai de trois mois suivant sa date de délivrance.

Il est précisé que l’ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt de la demande d’autorisation d’aménager un lotissement et ce dans le délai de QUATRE MOIS (4) à compter du classement définitif du BIEN en terrain constructible, et ce au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

En toutes hypothèses, l’ACQUEREUR pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.

A défaut d’une telle renonciation et en l’absence de l’octroi de ce permis d’aménager, les présentes seront caduques.

CONDITION SUSPENSIVE DE PRE-COMMERCIALISATION

Pré-commercialisation de 50 % des parcelles du lotissement avant la date du dépôt de la demande de financement. »

Suivant courriel du 19 janvier 2021, la société Immo Péi, suite au courriel du notaire, demandait à M. [H] de lui communiquer ses disponibilités afin de fixer un rendez-vous de signature pour le compromis de vente.

Suivant courriel du 25 janvier 2021, le notaire indiquait à la société Immo Péi que M. [H] ne répondait pas à ses sollicitations et invitait celle-ci à le contacter directement.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) datée du 16 février 2021 (AR du 20 février 2021, la société Immo Péi, via son conseil a informé M. [H] qu’à défaut de signature du compromis ou de contact de son avocat sous un délai de 8 jours, il reprendrai son « entière liberté d’action »

M. [H] verse aux débats deux pièces :

— un courriel du 16 janvier 2021 dans lequel le notaire écrit :

« A la demande de l’agence immobilière

Je vous prie de bien vouloir trouver en pièce jointe le projet de compromis de vente finalisé.

Cette dernière m’a également prévenue que vous souhaitiez vous désister.

Peu importe votre décision, je suis à votre disposition si vous souhaitez mes conseils. »

— une attestation, dactylographiée en grande majorité, de Mme [Y] [F], précisant qu’elle est associée avec M. [H] dans une SARL, et qui insiste particulièrement sur la volonté de M. [H] qu’une somme d’argent (150.000 euros) soit versée en garantie et sur la question de la dation envisagée au sujet de laquelle elle met en garde M. [H], ainsi que l’attitude condescendante de M. [G] à son égard et l’annonce en janvier 2021 que la mairie va préempter le bien et qu’il y a lieu de « solder l’affaire ».

En l’état, il est constant que M. [H] a signé un mandat de vente sans exclusivité le 13 mai 2019, mandat qui s’est terminé le 13 août 2020 (3 mois + 12 mois), que M. [B] a adressé une lettre-proposition d’achat datée du 14 novembre 2019 à M. [H] par l’intermédiaire de la société Immo Péi, valable trois mois, soit jusqu’au 14 février 2020.

Il est également non contesté que M. [H] a accepté l’offre d’achat de M. [B] le 30 novembre 2020, soit postérieurement tant au 13 août 2020 qu’au 14 février 2020.

Or, cette offre n’est en tout état de cause pas conforme au mandat de vente qui stipulait, notamment, que les biens objets dudit contrat, devaient être présentés au prix de 2.400.000 euros rémunération comprise, bien loin des 1.300.000 euros proposés par M. [B].

Dans ces conditions, il s’ensuit que la clause pénale convenue n’a pas lieu de s’appliquer.

Sur la rémunération du mandataire

Les premiers juges ont jugé qu’en l’absence d’un acte écrit unique, signé par l’acquéreur et le vendeur, constatant la conclusion effective de la vente, la rémunération du mandataire n’était pas exigible.

La société Immo Péi soutient que, conformément à l’article 1999 du code civil et aux stipulations du mandat, le mandataire doit être rémunéré dès lors qu’il a accompli sa mission, la rémunération étant fixée à 10 % du prix de vente augmenté de la TVA, de sorte que M. [V] [H] doit être condamné à lui payer la commission afférente à l’opération conclue.

Subsidiairement, sur la vente effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, elle soutient que l’exigibilité de la rémunération suppose que l’opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit signé du vendeur et de l’acquéreur, cet acte n’ayant pas nécessairement à être authentique, et qu’en l’espèce la proposition d’achat du 14 novembre 2019 contresignée par M. [H] le 30 novembre 2020 constitue cet écrit, de sorte que la commission est exigible.

Subsidiairement, sur la validité de l’offre d’achat et la rencontre des consentements, elle soutient que la durée de validité de l’offre d’achat était fixée à 30 mois et que l’intimé ne peut prétendre sans justification qu’elle aurait été limitée à 3 mois, et qu’il y a eu rencontre de l’offre et de l’acceptation au sens de l’article 1113 du code civil, de sorte qu’un contrat s’est formé entre le vendeur et l’acquéreur sur la chose et sur le prix de 1 300 000 euros.

Subsidiairement, sur la qualification de promesse valant vente, elle soutient que la proposition d’achat contresignée, portant sur la chose et le prix, vaut promesse de vente et qu’en application de l’article 1589 du code civil la promesse vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix, de sorte que la vente doit être regardée comme effective et la rémunération du mandataire comme due, à hauteur de 141 050 euros.

Sur l’absence de formation de la vente et l’inexigibilité de la rémunération du mandataire, M. [H] soutient qu’en application des stipulations expresses du mandat, la rémunération du mandataire n’était exigible qu’à la condition qu’une opération effectivement conclue soit constatée par un acte écrit signé des parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte qu’aucune rémunération n’est due.

Sur ce,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil ;

Vu les articles 1984 et suivants du même code ;

Vu les articles 1582 et 1583 du code civil définissant la vente comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer et qui dispose qu’elle parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ;

En l’espèce, il est constant que, d’une part, la durée du mandat de vente était expirée : le contrat ne s’appliquait donc plus aux parties et qu’en tout état de cause, ledit mandat stipulait que la rémunération du mandataire ne devenait exigible qu’au jour où l’opération était effectivement conclue, or, aucune vente n’a été conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur.

Par ailleurs, force est de constater qu’aucun accord sur la chose et le prix ne peut être retenu en l’espèce, au vu des multiples conditions suspensives particulières ayant un impact sur la nature du bien vendu et même sur son prix.

Sur les dommage-intérêts sollicités par la société Immo Péi

Après avoir relevé que la société Immo Péi se fondait explicitement sur l’article 1112 du code civil, les premiers juges ont jugé que les éléments produits ne permettaient pas d’établir que M. [H] avait eu connaissance des conditions exactes de la vente avant la réception du projet de compromis de vente du 16 janvier 2021 et que, dans ces conditions, le désistement de M. [H] n’apparaissait pas abusif malgré sa survenance à un stade avancé des pourparlers, ajoutant que la société Immo Péi ne pouvait revendiquer l’octroi de sa rémunération escomptée au visa de l’article 1112 du code civil, lequel excluait expressément de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu.

A titre subsidiaire, la société Immo Péi soutient que, si la vente n’était pas retenue comme effective, M. [H] a commis une faute en rompant abusivement les pourparlers et en ne satisfaisant pas aux exigences de bonne foi dans la négociation et la rupture, au sens des articles 1240 et 1112 du code civil, de sorte qu’il doit être condamné à lui verser des dommages-intérêts correspondant à l’indemnité équivalente à la commission, soit 141.050 euros

M. [H] soutient que son refus de poursuivre la vente, au regard de la caducité de l’offre, de l’expiration du mandat et de l’ajout de conditions non acceptées, ne présente aucun caractère fautif, de sorte qu’aucune responsabilité contractuelle ou délictuelle ne peut être retenue.

Sur ce,

Vu les articles 1112 du code civil aux terme duquel :

« L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en découle ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages » :

Vu les articles 1240 et 1241 du même code ;

Il ressort des éléments du dossier que :

— le mandat de vente sans exclusivité conclu entre la société Immo Péi et M. [H] mentionnait un prix de vente de 2.400.000 euros ;

— M. [B] a fait une offre d’achat dudit bien au prix de 1.300.000 euros, sans autre précision le 14 novembre 2019 ;

— M. [H] a accepté cette offre le 30 novembre 2020, soit plus d’un an après ;

— M. [H] s’est finalement retiré du projet à une date non précisée mais antérieure au 16 janvier 2021, le notaire indiquant être informé du souhait de M. [H] de se « désister » de la vente.

— M. [H] a pris connaissance du projet de compromis de vente le 16 janvier 2021.

S’il ressort des documents produits par les parties que certains aspects particuliers du compromis de vente envisagé ont été discutés, rien ne permet d’établir qu’ils avaient été acceptés, ne serait-ce que pour partie, par M. [H], bien au contraire.

En effet, il est pour le moins étonnant, qu’outre une diminution drastique du prix de vente, passant de 2.400.000 à 1.300.000 euros, le compromis ne prévoit aucune somme en garantie.

Par ailleurs, il n’existe aucune pièce établissant que M. [H] aurait été informé précisément des conditions suspensives « essentielles et déterminantes » portant sur les conditions de la vente du bien vendu et tout à fait particulières :

— un classement des parcelles cédées en zone constructible, ce qui ne dépend pas des parties, et ce, dans un délai de 2 ans,

— la révision du prix de vente lui-même en lien avec ledit classement,

— l’obtention du permis d’aménager un lotissement mixte dans un délai de 7 mois après l’obtention du classement en zone constructible, délai pouvant aller jusqu’à 2 ans supplémentaires,

— le pré-commercialisation de 50% des parcelles avant la date du dépôt de la demande de financement elle-même fixée à 10 mois, délai pouvant là encore aller jusqu’à 2 ans supplémentaires.

Il s’ensuit qu’en signant ce compromis, M. [H] s’engageait potentiellement sur un délai pouvant atteindre 4 ans, sans garantie.

Par conséquent, M. [H] n’a commis aucune faute en se désistant de la vente et c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté la société Immo Péi de sa demande subsidiaire, relevant à juste titre que l’article 1112 du code excluait expressément de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu.

Sur l’indemnisation du préjudice financier

Les premiers juges ont débouté la société Immo Péi de sa demande, constatant que le mandat de vente conclu le 13 mai 2019 était arrivé à échéance le 13 août 2020.

La société Immo Péi soutient qu’en application de l’article 2000 du code civil le mandant doit indemniser le mandataire des pertes essuyées à l’occasion de sa gestion, sauf imprudence imputable au mandataire, et qu’elle justifie de pertes liées au temps passé et aux diligences accomplies, de sorte que M. [H] doit être condamné à lui payer 10 000 euros à ce titre. En tout état de cause, sur la perte de chance liée au projet de commercialisation des lots, elle fait valoir qu’elle a subi une perte de chance en raison de l’avortement du projet de commercialisation des parcelles (division et revente en lots), la chance de percevoir des commissions ultérieures étant sérieusement engagée, de sorte que le mandant doit être condamné à lui payer une indemnité évaluée à 44 800 euros, soit au total 54 800 euros au titre du préjudice financier.

Sur ce,

Vu les articles 1198 et suivants du code civil relatifs aux obligations du mandant ;

Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis.S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, alors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres.

Le mandant doit aussi indemniser le mandataire des pertes que celui-ci a essuyées à l’occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable.

En l’état, le mandat de vente sans exclusivité portait sur des biens appartenant à M. [H] dont il était convenu qu’ils devaient être présentés au prix de 2.400.000 euros et venait à expiration le 13 août 2020.

A ce stade, rien ne permet d’établir qu’un projet de commercialisation des parcelles était en cours.

Pour rappel, l’offre présentée par M. [B] via la société Immo Péi est, certes, faite pendant la durée du mandat le 14 novembre 2020, pour autant, cette offre est d’un montant bien inférieur aux prévisions contractuelles (1.300.000 euros) et ce n’est que lors de la transmission du projet de compromis de vente par le notaire le 16 janvier 2021 à M. [H] que ce dernier a découvert les nombreuses conditions suspensives prévues au bénéfice de l’acquéreur, liées, précisément à un projet immobilier de grande envergure.

La société Immo Péi ne justifie par aucune pièce les avances et frais qu’elle aurait pu engager pour l’exécution du mandat et dont elle serait en droit de solliciter le remboursement pour un montant estimé à 10.000 euros.

S’agissant de la perte de chance liée au projet de commercialisation des lots que la société Immo Péi évalue à la somme de 44.800 euros, aucun élément du dossier ne permet de rapporter la preuve de l’existence d’un tel projet au moment de la signature du mandat de commercialisation sans exclusivité, ni par la suite, et, en tout état de cause, non connu par le mandant lui même.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris.

Sur le préjudice de jouissance et de privation

Les premiers juges ont débouté M. [H] de sa demande, jugeant que celui-ci ne démontrait pas ni l’existence ni l’étendue du dommage.

M. [H] soutient que le comportement de la société Immo Péi l’a empêché de disposer normalement de son bien, de le vendre depuis 2019 et ce, jusqu’au jour de la présente procédure.

Vu les articles 1240 et 1241 ;

En l’état, comme vu précédemment, M. [H] ne produit que deux pièces, à savoir le courriel du notaire du 16 janvier 2021 et une attestation de Mme [F] du 8 novembre 2022, qui est associée d’une société commerciale avec M. [H].

Ces deux seules pièces sont insuffisantes à caractériser le dommage invoqué par M. [H]

Sur la restitution de tous les titres de propriété correspondant aux terrains sous astreinte

Les premiers juges ont débouté M. [H] de sa demande, jugeant que celui-ci ne produisait aucun élément propre à rendre vraisemblable ou démontrer que le mandataire serait en possession desdits actes.

M. [H] affirme avoir déposé le titre de propriété à l’agence Immo Péi et se réfère à la pièce n°13 de l’appelant (échange de texto) dont il ressort que M. [H] a bien déposé le titre de propriété à la société Immo Péi ce qu’elle confirme le 6 mai 2019.

Cependant, la société Immo Péi verse aux débats un échange de courriel entre elle et le notaire à propos de la vente envisagée entre M. [H] et M. [B] :

— le 24 novembre 2022, M. [G] (Immo Péi) interroge Me [E] en ces termes :

« Concernant le dossier pourriez-vous m’indiquer si vous êtes toujours en possession du titre de propriété du vendeur '

Si oui, pourriez-vous lui envoyer à l’adresse suivantes […] »

— le 25 novembre 2022, Me [E] écrit à M. [G] :

« Sauf erreur de ma part, le titre a déjà fait l’objet d’une restitution.

Le dossier est chez moi classé et archivé.

Il n’y a plus ce document avec moi. »

Il s’ensuit que c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société Immo Péi qui succombe à l’instance, supportera les dépens d’appel et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 28 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Immo Péi aux dépens d’appel ;

Déboute la SARL Immo Péi de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Wardali KASSIM, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT